TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
POR AUTORIDAD DE LA LEY
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.-

DEMANDANTE: SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES 100-53, de este domicilio, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo en fecha 26 de mayo de 2011, bajo el N° 13, Tomo 80-A, Expediente N° 315-14377, representada por la ciudadana MARGARITA AURORA CLAVO NEGRON, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-3.584.283, en el carácter de Administradora General.

APODERADOS JUDICIALES: ABG. CAROLINA VILLAMEDIANA PEÑA MARÍA FERNANDA MARTÍNEZ CERMEÑO, LIGIA MERCEDEZ BENITEZ y JONATHAN MERCELLAS inscritos en el Inpreabogado bajo los números 232.227, 125.355, 24.403 y respectivamente

DEMANDADO: SOCIEDAD MERCANTIL ILUSSION BOUTIKE, C.A, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en fecha 12 de junio de 2011, bajo el N° 39, Tomo 106-A, inscrita ante el Registro Único de Información Fiscal bajo el Número J-31722879-0, representada por la ciudadana MARÍA CRISTINA ERASO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-22.006.355.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMADANDA: ABG. CARLOS SALAS, SULAY PÉREZ, LIDIA CORELIA ROJAS YOVERA, FANNY MENDOZA DE BANDRES y JULIANNY BANDRES MENDOZA, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 27.019, 256.410, 169.341, 12.021 y 99.756 respectivamente
MOTIVO: DESALOJO LOCAL COMERCIAL
EXPEDIENTE: 24.011
SENTENCIA: DEFINITIVA
I.

Por escrito presentado en fecha 23 de octubre de 2015, por la ciudadana MARGARITA AURORA CLAVO NEGRON, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-3.584.283, en el carácter de Administradora General de la Sociedad Mercantil INVERSIONES 100-53, de este domicilio, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo en fecha 26 de mayo de 2011, bajo el N° 13, Tomo 80-A, Expediente N° 315-14377, interpone formal demanda con motivo de DESALOJO (LOCAL COMERCIAL), contra la Sociedad Mercantil ILUSSION BOUTIKE, C.A, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en fecha 12 de junio de 2011, bajo el N° 39, Tomo 106-A, inscrita ante el Registro Único de Información Fiscal bajo el Número J-31722879-0, representada por la ciudadana MARÍA CRISTINA ERASO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-22.006.355, por ante el Tribunal Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción judicial del estado Carabobo, sometido a distribución, le correspondió conocer al Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de esta Circunscripción Judicial, quien en fecha 29 de octubre de 2015, da por recibida la demanda, signándole el número 25561/2015. (Folios 01 al 38 de la primera pieza principal).
En fecha 16 de noviembre de 2015, se admite la demanda, librándose compulsa correspondiente. (Folio 39 de la primera pieza principal)
En fecha 17 de noviembre de 2015, la ciudadana MARGARITA AURORA CLAVO NEGRON, en el carácter de representante legal de la Sociedad Mercantil INVERSIONES 100-53, C.A, otorga Poder Apud Acta, amplio y Suficiente en cuanto a derecho se refiere a os Abogados CAROLINA VILLAMEDIANA PEÑA y MARÍA FERNANDA MARTÍNEZ CERMEÑO, inscritas en el Inpreabogado bajo el número 232.227 y 125.355, respectivamente. Igualmente, en la misma fecha, consigna emolumentos correspondientes a los fines de practicar la citación de la parte demandada de autos. (Folios 40 al 55 de la primera pieza principal)
En fecha 23 de noviembre de 2015, el Abogado ANGEL RODRÍGUEZ, en el carácter de Alguacil de ese Tribunal, consigna recibo de citación, dejando constancia de haber citado válidamente a la parte demandada de autos. (Folios 56 y 57 de la primera pieza principal)
En fecha 18 de enero de 2016, la ciudadana MARÍA CRISTINA ERASO BENITEZ, en el carácter de representante legal de la SOCIEDAD MERCANTIL ILUSSION BOUTIKE, C.A, debidamente asistido de Abogada, presenta escrito de contestación de la demanda. (Folios 58 al 62 de la primera pieza principal)
En fecha 21 de enero de 2016, la Abogada en ejercicio CAROLINA VILLAMEDIANA, en el carácter de apoderada judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES 100-53, C.A, presenta escrito de oposición a la admisión de pruebas ofrecidas por la parte demandada junto al escrito de contestación de la demanda. En la misma fecha presenta escrito de oposición de cuestiones previas. (Folios 146 al 149 de la primera pieza principal)
En fecha 22 de febrero de 2016, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, dicta sentencia interlocutoria en la que declara sin lugar la cuestión previa prevista en el ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada. (Folios 152 y 153 de la primera pieza principal)
En fecha 13 de abril de 2016, la ciudadana MARÍA CRISTINA ERASO BENÍTEZ, en el carácter de representante legal de la Sociedad Mercantil ILUSSIONN BOUTIQUE, C.A, parte demandada de autos, otorga Poder Apud Acta, amplio y suficiente en cuanto a derecho se refiere a los Abogados CARLOS SALAS y SULAY PÉREZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 27.019 y 256.410, respectivamente. (Folio 159 de la primera pieza principal)
En fecha 01 de julio de 2016, la Abogada ISABEL CRISTINA CABRERA DE URBANO, en el carácter de Juez Titular del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de esta Circunscripción Judicial, se inhibe de continuar la presente causa, y una vez culminado el lapso de allanamiento, en fecha 07 de julio de 2016, remite la causa al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de esta Circunscripción Judicial, sometido a distribución, correspondió conocer de la causa al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de esta Circunscripción Judicial, quien en fecha 14 de julio le da entrada a la presente causa signándola con el número 55.653. (Folios 164 al 175 de la primera pieza principal)
En fecha 25 de julio de 2016, la Abogada CAROLINA VILLAMEDIANA PEÑA, en el carácter de apoderada judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES 100-53, C.A presenta sustitución de Poder, amplio y suficiente en cuanto a derecho se refiere, a los Abogados LIGIA MERCEDEZ BENITEZ y JONATHAN MERCELLA, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 24.403 y 230.601, respectivamente. (Folio 176 de la primera pieza principal)
En fecha 27 de Julio de 2016, Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de esta Circunscripción Judicial, remite la causa al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de esta Circunscripción Judicial, por inhibición. (Folios 177 al 179 de la primera pieza principal)
En fecha 03 de octubre de 2016, y sometido a distribución, correspondió conocer de la causa a este Tribunal, quien le da entrada bajo el número 24.011, (Folio 183 de la primera pieza principal)
En fecha 11 de octubre de 2016, la ciudadana MARÍA CRISTINA ERASO BENÍTEZ, en el carácter de representante legal de la Sociedad Mercantil ILUSSIONN BOUTIQUE, C.A, parte demandada de autos, otorga Poder Apud Acta, amplio y suficiente en cuanto a derecho se refiere a la Abogada LIDIA CORELIA ROJAS YOVERA, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 169.341. (Folio 184 de la primera pieza principal)
En fecha 19 de octubre de 2016, la Juez Provisorio de este Tribunal se aboca al conocimiento de la presente causa. (Folio 187 de la primera pieza principal)
En fecha 01 de noviembre de 2016, se celebró la audiencia preliminar de desalojo, de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil. (Folio 188 de la primera pieza principal)
En fecha 07 de noviembre de 2016, el Tribunal fija los límites de la controversia en la presente causa. (Folio 195 de la primera pieza principal)
En fecha 16 de noviembre de 2016, la Abogada en ejercicio LIDIA CORELIA ROJAS YOVERA, en el carácter de apoderada judicial de la parte demandada, presenta escrito de promoción de pruebas. Igualmente, en la misma fecha, la Abogada en ejercicio CAROLINA VILLAMEDIANA, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante de autos, presenta escrito de promoción de pruebas. Siendo agregadas en fecha 17 de noviembre de 2016. (Folios 197 al 209 de la primera pieza principal).
En fecha 29 de noviembre de 2016, la Abogada CAROLINA VILLAMEDIANA PEÑA, apoderada judicial de la parte demandante de autos, presenta escrito de oposición a pruebas. (Folios 02 al 04 de la segunda pieza principal).
En fecha 28 de noviembre de 2016, el Juez Temporal de este Tribunal, Abogado EDGARDO PÁEZ, se aboca al conocimiento de la presente causa. (Folio 05 de la segunda pieza principal).
En fecha 20 de enero de 2017, este Tribunal dicta sentencia interlocutoria en la que declara sin lugar la oposición a pruebas formulada por la parte demandada. Igualmente dicta auto de admisión de pruebas. (Folios 28 al 33 de la segunda pieza principal).
En fecha 31 de marzo de 2017, se dicta auto en el que se fija el SEXTO (6°) día del calendario, siguiente a dicho auto para la celebración de la audiencia o debate oral a las 10:00 de la mañana. (Folio 45 de la segunda pieza principal).
En fecha 05 de abril de 2017, la ciudadana MARÍA CRISTINA ERASO BENÍTEZ, en el carácter de representante legal de la Sociedad Mercantil ILUSSIONN BOUTIQUE, C.A, parte demandada de autos, otorga Poder Apud Acta, amplio y suficiente en cuanto a derecho se refiere a las Abogadas FANNY MENDOZA DE BANDRES y JULIANNY BANDRES MENDOZA, inscritas en el Inpreabogado bajo los números 12.021 y 99.756, respectivamente. (Folio 46 de la segunda pieza principal)
En fecha 06 de abril de 2017, tuvo lugar la AUDIENCIA O DEBATE ORAL del presente juicio de DESALOJO (LOCAL COMERCIAL).

Llevados cada uno de los actos procesales que constan en el presente expediente y cumplidas con todas las formalidades exigidas en la Ley, habiéndose celebrado la audiencia oral del presente juicio, y de conformidad con el artículo 876 del Código de Procedimiento Civil, se pronunció oralmente la sentencia mediante la cual, este Tribunal, declaraSIN LUGAR la demanda que por DESALOJO incoado por la SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES 100-53, de este domicilio, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo en fecha 26 de mayo de 2011, bajo el N° 13, Tomo 80-A, Expediente N° 315-14377, contra la SOCIEDAD MERCANTIL ILUSSION BOUTIKE, C.A, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en fecha 12 de junio de 2011, bajo el N° 39, Tomo 106-A, inscrita ante el Registro Único de Información Fiscal bajo el Número J-31722879-0. Se condenó a la parte demandante al pago de las costas procesales, por lo que encontrándonos dentro de la oportunidad procesal de conformidad a lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal pasa a extender por escrito el fallo completo en los siguientes términos:

ALEGATOS DE LAS PARTES:

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
Alega la parte accionante en su escrito libelar lo siguiente:
“…Consta del documento otorgado ante la Notaría Publica Quinta de Valencia en fecha 20-07-2011, bajo el N°34, Tomo 385 de los libros de Autenticaciones, que en original presento como el documento fundamental de esta acción de seis (6) folios marcado “B”, que celebré con la sociedad mercantil denominada ILUSION BOUTIKE, C.A., ya identificada, en lo adelante denominada LA ARRENDATARIA, un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sobre un inmueble constituido por el LOCAL COMERCIAL N°2 dl edificio ubicado en la siguiente dirección: CALLE INDEPENDENCIA Nro. CIVICO actual 100-37 (antes 100-53), situado frente al Edificio Ariza, entre las Avenidas Bolívar y Díaz Moreno de esta ciudad de Valencia, Municipio Valencia del Estado Carabobo, en lo adelante denominado EL INMUEBLE, identificado con el Código Catastral 08-14-3-U-02-31 y es propiedad de mi representada conforme al documento protocolizado por ante la Oficina De Registro Público del Primer Circuito del Municipio Valencia del estado Carabobo, en fecha 07 de julio 2011, bajo el N°. 2011-2357, asiento registral 1 del inmueble matriculado según documento de Lotificación de fecha 13 de octubre de 2014 inscrito bajo el N° 3 del Tomo 35 del Protocolo de Trascripción del año 2014 EL INMUEBLE fue individualizado de los locales contiguos, con sus propias medidas y linderos particulares que lo identifican claramente así: LOTE: N°2: con un área de SESENTA METROS CUADRADOS CON SESENTA Y OCHO DECÍMETROS (60,68 M2)M siendo sus linderos particulares los siguientes: Norte: En 4,10 mts con la calle Independencia hoy calle 102, que es su frente; Sur: En 4,10 mts en parte con casa y terreno que es o fue del Sr. Luis Chávez y en parte con el terreno con casa y terreno que son o fueron del Sr. José Anad, hoy Centro Comercial Valencia Plaza. Este:En 14,80 mts con lote y local N° 1 y Oeste: En 14,80 mts con lote y local N°3. Sobre este local queda ubicado el Local Comercial N° 2 que tiene un área de construcción total aproximada de Ciento Once Metros Cuadrados con Treinta y Ocho Decímetros Cuadrados con Treinta y ocho decímetros cuadrados (111,18 m2) en dos plantas; la planta baja consta de un salón general con escaleras que conducen hacia la mezzanina, donde se ubican los dos (2) baños y un salón general, inmueble éste que quedó delimitado por las Coordenadas UTM Datum REGVEN que se reflejan en el Plano de Mensura que se anexo al Cuaderno de Comprobantes que lleva la oficina de registro público bajo el N° 24620 en fecha 13-10-2014, indicadas a continuación: Del Punto P1 de coordenadas Norte 1125914.4769- Este 609050.4960 al Punto P2 de coordenadas Norte 1125915.4838-Este 609054.4705 una distancia de 4,10 mts con la Calle Independencia. Desde el punto P2 con las coordenadas antes indicadas al Punto P4 de coordenadas Norte 1125901-1371- Este 609054,1306 una distancia de 4,10 mts en parte con terrenos que son o fueron del Sr. Luis Chávez y en parte con terrenos que son o fueron del Sr. José Anad, hoy Centro Comercial Valencia plaza y desde el Punto P4 hasta el Punto P1 con las coordenadas ya señalada cerrando el polígono una distancia de 14,80 mts con el Lote y Local Comecuial N° 3.- Y según la cédula catastral N° CC2014-00043638 impresa en formato N° de Control 0197249, dicho local comercial N° 2, es decir, EL INMUEBLE, es el identificado con el N° Cívico 100-37 de la Calle Independencia. SE anexan copias de Documento de Lotificación y cédula de El inmueble marcadas a “C”.-
2) Consta de la cláusula TERCERA delantes referido Contrato de Arrendamiento que la vigencia del mismo fue estipulado por el plazo fijo y el tiempo determinado de tres (03) años, contados a partir del 01 de julio de 2011, plazo que discurrió hasta el 30 de junio de 2014. Por lo tanto, a partir del 1° de julio de 2014 comenzó a transcurrir de pleno derecho la PRORROGA LEGAL, del referido contrato, la cual llegó a su fin el pasado 30 de junio de 2015.
3) Teniendo en cuenta que en fecha 23 de mayo de 2014, entró en vigencia el Decreto N° 929 Con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, y atendiendo lo señalado en la Disposición Transitoria Primera de este instrumento legal, antes del vencimiento del plazo de vigencia del contrato y aun durante el tiempo de la prórroga legal, mi representada siempre procuró, interactuando con La Arrendataria adecuar el contrato a las nuevas disposiciones legales; lamentablemente con resultados negativos dada la posición contumaz y reticente de la representante legal de La Arrendataria de llegar a acuerdos equilibrados acerca de la fijación del precio del canon de arrendamiento para determinarlo en base los métodos indicados en la propia ley a este respecto. En consecuencia, no fue posible convenir un nuevo contrato con La Arrendataria dada su total negativa y falta de disposición para hacer los ajustes necesarios a la relación arrendaticia de acuerdo con lo estipulado a la nueva legislación que regula el arrendamiento de uso comercial, no obstante que mi representada siempre estuvo dispuesta a respetarle a LA ARRENDATARIA su derecho preferente para volver a contratar el arrendamiento de El Inmueble.
SITUACIÓN ACTUAL QUE DA LUGAR A LA INTERPOSICIÓN DE LA PRESENTE DEMANDA: A la fecha LA ARRENDATARIA se mantiene ocupando EL INMUEBLE contra la voluntad de LA ARRENDADORA, no obstante que como ha quedado dicho, La Arrendataria consumió íntegramente el plazo de la Prorroga Legal del Contrato de Arrendamiento que fue celebrado a plazo fijo y por tiempo determinado que culminó el 30 de junio de 2014, PRORROGA LEGAL CUYA VIGENCIA TÉRMINO EN FECHA 30 DE JUNIO DE 2015. Ingentes han sido mis esfuerzos y los de mis abogadas para tratar de conciliar amigablemente con el representante legal de LA ARRENDATARIA, la ciudadana MARÍA CRISTINA ERASO BENITEZ, quien es mayor de edad, venezolano, titular de la cédula de identidad N° V-22.006.355, comerciante, de este domicilio, en su carácter de Presidente de la Junta Directiva de ILUSSION BOUTIQUE, C.A., La Arrendataria ya identificada, para que esta cumpla voluntariamente con su obligación legal y contractual de desocupar EL INMUEBLE para devolverle la posesión del mismo a mi representada, libre de personas y cosas, en las mismas condiciones en que lo recibió al inicio del contrato, tal como quedó claramente estipulado en la Cláusula Séptima del contrato de arrendamiento. Tal incumplimiento da lugar a mi derecho a interponer la presente demanda…”

Fundamentó su demanda en lo dispuesto en el literal g del artículo 40 y artículo 43, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial.
Estimó su demanda en UN MILLÓN DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (BS. 1.200.000,00)
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA.

Siendo la oportunidad para la contestación, la parte demandada presentó escrito en los siguientes términos:
“…Admitimos que nuestra representada la Sociedad de Comercio ILUSSIONN BOUTIKE, C.A, antes plenamente identificada, viene ocupando según Contrato de Arrendamiento de manera continua, no interrumpida, pacífica, no equívoca, desde el Veinte (20) de julio del año 2011, quedando anotado bajo el N° 34, Tomo 385 de los libros llevados por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, de un local comercial identificado con el N°02, el cual tiene un área de construcción de Ciento Once Metros Cuadrados con Treinta y Ocho Decímetros Cuadrados (111,38 M2) aproximadamente. Dicho inmueble le pertenece a la demandante conforme al documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Valencia del Estado Carabobo, en fecha Siete (07) de julio del año 2011, el cual quedó registrado bajo el N° 2011.2357, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el N° 312.7.9.3.63 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2011.
SEGUNDO: Admitimos que el Contrato de arrendamiento celebrado en fecha Veinte (20) de Julio del año 2011, tenía una duración de Tres (03) años.
DE LOS HECHOS negados
PRIMERO: Negamos, rechazamos y contradecimos que a partir del Primero (01) de Julio del año 2014, comenzó a transcurrir la Prorroga Legal, del referido contrato, por cuanto en representación de ILUSSIONN BOUTIKE, C.A., dirigí una carta el Diecinueve (19) de Junio del año 2014, a INVERSIONES 100-53, C.A., solicitando continuar con el contrato, en las mismas condiciones en las que estaban pautadas, y el canon de arrendamiento se había pautado en Veinticinco Mil Bolívares (Bs. 25.000,00) pero nunca se habló de que era por prorroga legal. Sino que asumiendo de buena fe, como se había estipulado desde el principio de la relación arrendaticia que el canon tendría un ajuste anual sobre la base de la variación del Índice Nacional de Precios al Consumidor (I.N.P.C) que fija el Banco Central de Venezuela. Ya que toda clase de notificación que deba hacerse las partes para cualquier asunto relacionado con el contrato se harán siempre por escrito, tal y como lo estipularon en la Cláusula Decima Cuarta del Contrato celebrado. Aunado a esto es menester señalar que INVERSIONES 100-53, C.A, realizó un Nuevo Contrato de Arrendamiento basándose en las estipulaciones que establece el Decreto Ley de regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por lo que no existe por ninguna de las dos partes la intención de culminar con la relación arrendaticia. Dado que el significado de la prorroga Legal no es más que el beneficio acordado por el legislador al arrendatario por tiempo determinad, con la finalidad de que al vencerse el mismo continúe ocupando como tal, el inmueble regulado por la Ley, durante cierto tiempo máximo con fundamento en la duración del contrato. Esto es para dar por finalizada por completo la relación arrendaticia.
SEGUNDO: Negamos, rechazamos y contradecimos, que hubo un intento amistoso para fijar el nuevo canon de arrendamiento de acuerdo a los parámetros establecidos en la Ley Especial, ya que el contrato que me entregó la representante del INVERSIONES 100-53, C.A, ya establecía el método que más le convenía a la arrendadora y no hubo ningún acuerdo para estipularlo, así como lo tipifica el Decreto Ley. Dicho Decreto expone que la fijación del canon de arrendamiento debe ser de común acuerdo, es decir, un contrato de forma bilateral y no constituye que deba ser un contrato por adhesión. Por lo que fue imposible llegar a un acuerdo. Dada la imposibilidad de llegar a algún acuerdo, es decir, un contrato de forma bilateral y no constituye que deba ser un contrato por adhesión. Po lo que fue imposible llegar a un acuerdo. Dada la imposibilidad de llegar a algún acuerdo me dirigí a la Oficina del SUNDDE para hacer de sus conocimientos la disyuntiva y que fuese él como órgano rector quien determine el valor del canon solicitud que se anexa marcada con la letra “C”.
TERCERO: Negamos, rechazamos y contradecimos que la Arrendadora ha intentado de manera amistosa tratar de conciliar conmigo, y tampoco es cierto que me he consumido el plazo de la prorroga legal pues nunca hubo intención por ninguna de las dos partes de culminar la relación arrendaticia; solo que aún no se ha llegado a ningún acuerdo para establecer el canon de arrendamiento que estipula el Decreto Ley.
DE LOS HECHOS ALEGADOS
Además de todo lo explicado anteriormente, es necesario hacer de su conocimiento ciudadano Juez, que en fecha veintiocho (28) de Enero del año 2015, solicité ante los Tribunales de Municipios una Inspección Judicial, la cual me fue otorgada por el Tribunal Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, para dejar constancia de algunos hechos que se venían suscitando a finales de 2014, con la ciudadana Margarita Clavo, representante de INVERSIONES 100-53, C.A, plenamente identificada, por cuanto ha querido cobrarme nuevamente y por mucho más dinero el punto o la llave del local, cobro que está prohibido y sancionado por la Ley Especial . Y que quedó reflejado y asentado por testigos en dicha Inspección Judicial. Anexo marcada con la letra “D”.
Motivo por el cual mi representada no está en condiciones para pagar ese monto por concepto de punto comercial, y mucho menos el monto del canon de arrendamiento que pretende la arrendadora estipular para el nuevo contrato. Anexo marcado con la Letra “E”. Dado que mi representada ha adquirido créditos bancarios, para poder mantenerse en el mercado, y en vista de la disminución de las ventas, y las obligaciones como patrono mantengo, y mis obligaciones crediticias, es por ello que pretendo bien sea por la vía administrativa o judicial, se fije un canon en el que no nos perjudique a ninguna de las partes. Anexo marcado con la letra “F” los estados de cuenta de los créditos adquiridos…”

LIMITES DE LA CONTROVERSIA

Celebrada la audiencia Preliminar en fecha 01 de noviembre de 2016, se fijaron los límites de la controversia en fecha 07 de noviembre de 2016, que quedaron expuestos bajo los siguientes términos:
HECHOS ADMITIDOS.
La existencia de un contrato de arrendamiento entre la INVERSIONES 100-53, C.A, de este domicilio, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo en fecha 26 de mayo de 2011, bajo el N° 13, Tomo 80-A, Expediente N° 315-14377, representada por la ciudadana MARGARITA AURORA CLAVO NEGRON, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-3.584.283, en el carácter de Administradora General, y la SOCIEDAD MERCANTIL ILUSSION BOUTIKE, C.A, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en fecha 12 de junio de 2011, bajo el N° 39, Tomo 106-A, inscrita ante el Registro Único de Información Fiscal bajo el Número J-31722879-0, representada por la ciudadana MARÍA CRISTINA ERASO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-22.006.355, en el carácter de Presidente, sobre un inmueble constituido por el LOCAL COMERCIAL, situado en la Calle Independencia Nro. Cívico actual 100-37 (antes 100-53), entre las Avenidas Bolívar y Díaz Moreno, Valencia, estado Carabobo, código catastral N° 08-14-3-U-02-31, identificado como Local 2.

LÍMITES DE LA CONTROVERSIA:

Si comenzó a transcurrir o no, la prorroga legal del referido contrato de arrendamiento, a partir del 01 de julio de 2014.

PRUEBAS DE LAS PARTES

Pruebas de la parte actora:
Con el libelo la parte actora consignó:
A los folios 06 al 18de la primera pieza principal, marcado “A”, en copia fotostática simple de Acta Constitutiva y de Asamblea de Accionistas de la Sociedad Mercantil INVERSIONES 100-53, C.A, cuyo instrumento se aprecia de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1357 del Código Civil, quedando demostrado, que la prenombrada Sociedad Mercantil se encuentra inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, inserta bajo el número 13, Tomo 80-A, de fecha 26 de mayo de 2011, siendo su Administrador General, la ciudadana MARIANELLA MIRABAL MARTÍNEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Número V-13.908.620, siendo modificados sus estatutos en fecha 01 de agosto de 2011, bajo el número 4, Tomo 122-A, en que se evidencia que su Administrador General es la ciudadana MARGARITA AURORA CLAVO NEGRÓN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-3.584.283, y por tanto se encuentra facultado para representar la Sociedad Mercantil. Y ASÍ SE DECIDE.-
A los folios 19 al 24 de la primera pieza principal, marcado “B”, riela original de contrato de arrendamiento celebrado entre la Sociedad Mercantil INVERSIONES 100-53, C.A., representada en ese acto por su Administradora General, ciudadana MARIANELLA MIRABAL MARTÍNEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Número V-13.908.620, y la Sociedad Mercantil ILUSSIONN BOUTIKE, C.A, por ante la notaría pública quinta de Valencia, en fecha 20 de julio de 2011, quedando inserto bajo el número 34, Tomo 385 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, cuyo contenido es el siguiente:
“..Entre: INVERSIONES 100-53, C.A., de este domicilio, cuya acta constitutiva y estatutos fue inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo en fecha 26 de Mayo de 2011, bajo el No. 13 Tomo 80-A, inscrita ante el Registro de Información Fiscal bajo el Rif No. J-31583933-4, representada en este acto por MARIANELLA MIRABAL MARTINEZ, mayor de edad, venezolana, titular de la cédula de identidad Nro. V-13.908.620, divorciada, abogada en ejercicio inscrita ante el Inpreabogado bajo el No. 125.324, en su carácter de Administradora General de la Sociedad Mercantil antes identificada, quien en lo adelante y a los efectos de este contrato se denominará LA ARRENDADORA, por una parte, y por la otra la sociedad Mercantil denominada: "ILUSSIONN BOUTIKE, C.A.", de este domicilio, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo en fecha 12 de Julio de 2011 bajo el Nro. 39 Tomo 106-A; inscrita ante el Registro de Información Fiscal bajo el Rif Nro. J-31722879-0; representada en este acto por su Presidente, ciudadana MARIA CRISTINA ERASO BENITEZ, mayor de edad, venezolana, titular de la de identidad Nro. V-22.006.355, comerciante, soltera y de este domicilio, quien contrata y se obliga solidariamente con su representada; carácter el suyo que se evidencia del nombramiento que le fue delegado al momento de constitución de la sociedad por Asamblea de Accionistas de su representada, a quien en lo sucesivo y a los efectos de este contrato se denominará LA ARRENDATARIA, y ambos sujetos Contratantes, quienes al citarse conjuntamente se denominan LAS PARTES', han convenido en celebrar el presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO de acuerdo con las cláusulas siguientes: PRIMERA: LA ARRENDADORA concede en arrendamiento a LA ARRENDATARIA un inmueble constituido por un inmueble tipo LOCAL COMERCIAL, situado en la siguiente dirección: CALLE INDEPENDENCIA Nro. CIVICO 100-53, entre Avenidas Bolívar y Díaz Moreno, Valencia Estado Carabobo, CODIGO CATASTRAL 08-14-3-U-02-31, identificado como Local 2 en lo adelante "EL INMUEBLE-, el cual es propiedad de LA ARRENDADORA conforme al documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Valencia del Estado Carabobo en fecha 07 de julio de 2011 bajo el No.2011-2357, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el No. 312.7.9.3.63, Libro Folio Real 2011. LA ARRENDATARIA acepta el arrendamiento que aquí se le concede y se obliga a ejecutar el contrato en los términos y condiciones que aquí se establecen. SEGUNDA: El uso del inmueble es exclusivamente comercial y será destinado por LA ARRENDATARIA al objeto mercantil que tiene establecido en la Cláusula Tercera de su Estatutos vigentes.- TERCERA: La duración del presente contrato es de tres (03) años, plazo fijo que comenzó a transcurrir partir del 01 de julio de 2011, fecha desde la cual LA ARRENDATARIA está en posesión del local comercial objeto del presente contrato, término del cual, si LA ARRENDATARIA desea seguir ocupando el inmueble deberá de celebrar un nuevo contrato, salvo su derecho a la Prórroga Legal de conformidad con lo previsto en el Art. 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. CUARTA: El canon de arrendamiento ha sido convenido entre Las Partes inicialmente en el valor inicial NUEVE MIL BOLÍVARES (BS. 9.000,00) mensuales, ajustable cada doce (12) meses sobre la base de la variación del índice Nacional de Precios al Consumidor (I.N.P.C.) fija el Banco Central de Venezuela. El índice inicial será el del mes de Junio de cada año, el Índice Final será el correspondiente al mes de Mayo del año siguiente, de manera de hacer el ajuste del valor del canon y notificarlo a La Arrendataria durante el transcurso del mes de Junio de cada año. La fijación del valor del canon en la forma antes establecida es aceptado conforme por Las Partes y LA ARRENDATARIA se obliga a pagar el nuevo canon así determinado, desde el mes de Abril de 2012 y así sucesivamente, a partir cada mes de Junio del plazo de su vigencia. La Fórmula de Ajuste del Valor del Canon anual antes convenida será aplicable aun en el caso de que se prorrogue legalmente la vigencia de este contrato. LA ARRENDATARIA conviene en pagar las pensiones arrendaticias, puntualmente, dentro de los primeros cinco (5) días del inicio de cada mes, por mensualidades adelantadas, efectuando el pago en el momento en que LA ARRENDADORA le presente el respectivo recibo en el mismo inmueble objeto del presente contrato. Al valor del canon le será adicionada la correspondiente alícuota del Impuesto al Valor Agregado (IVA) a la tasa vigente a la fecha de emisión de cada Factura por La Arrendadora. Los pagos del valor del canon efectuado con cheques librados o no por LA ARRENDATARIA, no producen Novación y sólo producirán efectos liberatorios de la obligación de La Arrendataria, cuando se hagan efectivos y el dinero esté disponibles para LA. ARRENDADORA. PENALIDAD POR MORA EN EL PAGO DE LAS PENSIONES ARRENDATICIAS: Las falta de pago de las pensiones arrendaticias en el plazo estipulado generará /os intereses de mora la tasa estipulada en el Artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y además LA ARRENDATARIA deberá pagar a LA ARRENDADORA una cantidad equivalente al valor de cinco unidades tributarias (5 U.T.) en cada oportunidad en que incurra en mora, por concepto de gastos de cobranza extrajudicial por cada mensualidad atrasada. La reiterada mora de LA ARRENDATARIA en el cumplimiento de esta obligación dará derecho a LA ARRENDADORA a demandar la Resolución del Contrato. Se entiende por "reiterada mora", la impuntualidad en los pagos del valor del canon de arrendamiento durante tres (3) veces en el periodo de vigencia anual, aun cuando no sea en fechas continuas. QUINTA: SERVICIOS PUBLICOS y PRIVADOS: Serán a cargo de LA ARRENDATARIA el pago de los servicios públicos, y/o privados suministrados al inmueble tales como: Energía Eléctrica, Hidrocentro, Aseo Urbano Domiciliario, Teléfono, Internet, Vigilancia y cualquiera otro servicio que requiera y contrate para el inmueble durante el lapso que esté bajo su uso. Al término del contrato deberá entregar la respectiva solvencia de cada uno de dichos servicios. LA ARRENDADORA se reserva el derecho de exigirle en cualquier tiempo la presentación de los recibos de pago de esos servicios, y LA ARRENDATARIA estará obligada a exhibirlos para demostrar el cumplimiento de esta obligación. La insolvencia en el cumplimiento de esta obligación por La Arrendataria, es causal de Resolución del Contrato de Arrendamiento.- SEXTA: Este contrato se considera rigurosamente celebrado "Intuito personae” relación a La Arrendataria, por lo cual LA ARRENDATARIA no podrá cederlo ni traspasarlo en ninguna forma, ni total ni parcialmente, ni subarrendarlo, ni vender llave o punto comercial, ni compartir su uso con terceros aunque sea a título gratuito bajo sanción de Nulidad del convenio que realice, el cual, en ningún caso obligará LA ARRENDADORA, a menos que ésta lo autorice expresamente. LA ARRENDADORA hace reserva del derecho de demandar de La Arrendataria y el tercero extraño a la relación arrendaticia que llegare a ocupar el inmueble, el pago de la Indemnización de los daños y perjuicios que se le causen a causa de esta contravención. Además, LA ARRENDADORA podrá demanda (sic) la Resolución del Contrato y exigir la inmediata desocupación inmediata (sic) del inmueble. SEPTIMA: LA ARRENDATARIA declara que recibió el inmueble en buen estado de conservación y funcionamiento de sus instalaciones; piezas sanitarias y accesorios en ambos baños, por lo que está obligada a efectuar todas las labores de mantenimiento y reparación que amerite durante la vigencia del contrato y así mantenerlo y devolverlo al final del contrato en las mismas condiciones y buen estado en que lo ha recibido. LA ARRENDATARIA podrá visitar la estructura física del
inmueble y sus instalaciones, para adecuarlo al uso que le dará durante la vigencia del contrato, pero sin que ello implique obligación de LA ARRENDADORA de reintegrarle cantidad alguna del dinero invertido en tales bienhechurías. En todo caso, las bienhechurías quedarán en beneficio del inmueble, pero LA ARRENDADORA se reserva el derecho de exigirle, al término del contrato, que se devuelva al inmueble a su estructura y forma original. OCTAVA: Si LA ARRENDATARIA incurre en mora en la devolución del inmueble al término del contrato, por cualquiera causa que sea, estará obligada a pagar a LA ARRENDADORA, modo de Cláusula Penal, una cantidad equivalente al treinta por ciento (30%) del valor del canon de arrendamiento vigente al momento de la terminación del contrato por cualquier causa, por cada día de mora en la restitución del inmueble en las condiciones antes señaladas, sin menoscabo de exigir el cumplimento de las otras cláusulas penales arrendaticias convenidas en este Contrato.- NOVENA: Es de la exclusiva responsabilidad de LA ARRENDATARIA la tramitación de Patente de Industria y Comercio Conformidad de Uso, Habitabilidad de Sanitaria y de Bomberos, y demás permisos requerida para el ejercicio de la actividad comercial propia de su establecimiento mercantil. A tales efectos, LA ARRENDADORA le hace entrega del comprobante de pago de los impuestos inmobiliarios hasta la presente fecha y copia de la cédula catastral de EL INMUEBLE.- DECIMA: LA ARRENDATARIA efectuará por su cuenta todas las reparaciones menores que amerita el local durante la vigencia del contrato. Se entiende por reparaciones menores aquellas cuyo valor no exceda de un tercio del valor de canon de arrendamiento mensual, individualmente consideradas, y las que se haga mayores por incorrecta o inadecuada ejecución de aquellas. Si el costo de las reparaciones llegase a exceder el valor antes mencionado, La Arrendataria pagará ese valor y LA ARRENDADORA pagará la diferencia, siempre que el presupuesto haya sido aprobado por ésta. LA ARRENDATARIA, queda obligada a poner en conocimiento de LA ARRENDADORA, por escrito y en el más breve término posible, de cualquier novedad daños o indicio de que pueda ser necesaria alguna reparación mayor en el inmueble y de no hacerlo será responsable de los daños y perjuicios que ocasione su negligencia, tanto a El Inmueble corno a Terceros. DECIMA PRIMERA: LA ARRENDADORA se reserva el
derecho de inspeccionar el inmueble arrendado en cualquier momento, sin necesidad de previa cita, cuando ella así lo estime necesario, lo cual podrá hacer directamente o delegando la ejecución en cualquier representante debidamente autorizado por ella. Para las visitas de inspección no se requerirá previa cita y LA ARRENDATARIA queda obligada y así lo acepta, a prestar toda la colaboración necesaria a tal efecto. DECIMA SEGUNDA: No podrá LA ARRENDATARIA, instalar en el inmueble arrendado aparatos y equipos que comprometan la seguridad del inmueble tales como: hornos, estufas, calderas, bombonas de gases, o cualquier otro equipo, maquinaria o herramienta, que por su naturaleza o funcionamiento pueda producir o constituir peligro para el inmueble mismo y los vecinos. En todo caso, el riesgo locatario y el riesgo vecinal, los asume directamente LA ARRENDATARIA, quien deberá contratar Pólizas de Seguros en este
sentido designando siempre como beneficiaria de la indemnización de los daños que llegue a sufrir el inmueble, a LA ARRENDADORA.DECIMA TERCERA: LA ARRENDADORA no asume ninguna responsabilidad por la interrupción total o parcial de los servicios públicos o privados en el inmueble, ya que los mismos son por cuenta de LA ARRENDATARIA, aunque dependa de sus instalaciones, medidores, tuberías etc. Y tampocoresponde LA ARRENDADORA por robos, hurtos, incendio, inundación, terremoto, conmoción civil, ni por ningún otro evento dañoso que sufra LA ARRENDATARIA en el inmueble arrendado. LA ARRENDADORA no será responsable ni deberá indemnización alguna a LA ARRENDATARIA para el caso de que el inmueble llegue a ser afectado por decreto de autoridad pública que impida su uso pacífico, sea por causa de utilidad pública, social o por cualquiera otra causa. LA ARRENDATARIA está obligada a contratar una Póliza de Seguros que cubra tales siniestros e incluya los daños a terceros, incluso los daños que se causen al inmueble designando corno beneficiaria de esta ultima indemnización a LA ARRENDADORA. La Arrendataria asume expresamente los riesgos locativos y vecinales. DÉCIMA CUARTA: Las notificaciones que deba hacerse las partes para cualquier asunto relacionado con este contrato se harán siempre por escrito, remitiéndolas a las siguientes direcciones: A LA ARRENDADORA: Urbanización La Viña, Calle Pichincha, Edif. Isla Dorada Apto- 1-D Valencia, Edo. Carabobo.-. A LA ARRENDATARIA: A la misma dirección del inmueble objeto del contrato. La notificación se considerará hecha en cualquier caso que conste haber sido entregada a cualquiera persona mayor de edad en la dirección indicada. DECIMA QUINTA: En caso de que el cumplimiento o la resolución del presente contrato haya de gestionarse a través de la actuación de abogados, serán de la exclusiva cuenta de LA ARRENDATARIA el pago de los costos y gastos que esa gestión genere, ya en vía extrajudicial o judicial, incluyendo honorarios de abogados y costas procesales.- DECIMA SEXTA: Si se demandare el cumplimiento o la resolución del contrato por causas imputables a La Arrendataria, ésta conviene en pagar una indemnización a LA ARRENDADORA por los daños y perjuicios que se le causen, sin necesidad de tener que demostrarlos, por una cantidad equivalente al valor de diez (10)- cánones de arrendamiento, a la tarifa vigente al momento en que se haga exigible, obligación. DECIMA SEPTIMA: GARANTIA DEL CONTRATO: DEPOSITO EN GARANTIA: ARRENDATARIA constituye en este acto un DEPOSITO EN GARANTIA por valor de VEINTISIETE MIL BOLIVARES (Bs. 27.000,00), equivalente a tres (3) pensiones arrendaticias, que LA ARRENDADORA recibe a su entera satisfacción. El Valor de este Depósito será ajustado anualmente, cada vez que haya variación en el valor del canon mensual, de manera de mantenerlo en un valor equivalente a tres (3) pensiones arrendaticias y LA ARRENDATARIA se obliga a pagar la diferencia conjuntamente con el valor del canon de arrendamiento del mes de abril de cada año. El incumplimiento de esta obligación es causal de Resolución del Contrato. Todo lo concerniente a esta garantía queda sometido a las disposiciones contenidas en el Capítulo II Título II del vigente Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente, a cuyo régimen legal Las Partes se someten expresamente. Del presente contrato suscribimos dos (2) ejemplares de un mismo tenor para surtir un único efecto, en Valencia, fecha de su autenticación ante Notario Público. Juramos la urgencia, por lo que rogamos habilitar el tiempo para su otorgamiento…”

Cuyo instrumento de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.360 del Código Civil, es valorado por quien juzga en su pleno valor probatorio, y del mismo se evidencia la existencia de un contrato de arrendamiento entre la Sociedad Mercantil INVERSIONES 100-53, C.A, de este domicilio, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo en fecha 26 de mayo de 2011, bajo el N° 13, Tomo 80-A, Expediente N° 315-14377, representada por la ciudadana MARGARITA AURORA CLAVO NEGRON, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-3.584.283, en el carácter de Administradora General, y la SOCIEDAD MERCANTIL ILUSSION BOUTIKE, C.A, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en fecha 12 de junio de 2011, bajo el N° 39, Tomo 106-A, inscrita ante el Registro Único de Información Fiscal bajo el Número J-31722879-0, representada por la ciudadana MARÍA CRISTINA ERASO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-22.006.355, en el carácter de Presidente, sobre un inmueble constituido por el LOCAL COMERCIAL, situado en la Calle Independencia Nro. Cívico actual 100-37 (antes 100-53), entre las Avenidas Bolívar y Díaz Moreno, Valencia, estado Carabobo, código catastral N° 08-14-3-U-02-31, identificado como Local 2.Y ASÍ SE DECLARA.
A los folios 25 y 26 de la primera pieza principal, marcado “C”, riela en copia fotostática simple de cédula catastral, del inmueble ubicado en la calle Independencia (102) local número 100-53, Casco Central de Valencia, a los efectos de valorar este medio aportado por el actor al presente juicio observa: que el documento antes descrito es de carácter administrativo legal, ya que dicha actuación deviene de la autoridad administrativa competente para ello, por las atribuciones que les ha conferido el legislador, de tal manera que aunque no encaja en rigor en la definición de documento público, tiene de todos modos el efecto probatorio y la presunción de certeza por las facultades conferidas a dicho órgano el cual actúa en el ejercicio de sus funciones; por otro lado, es bien sabido que el interesado puede en lo contrario desvirtuar en el proceso judicial mediante las pruebas legales que estime conducentes para contrarrestar el valor probatorio del mismo. De tal manera que esta Sentenciadora al realizar el análisis y recorrido por las actas que conforman este expediente observa que dicha actuación en el transcurso del debate procesal no fue impugnada de alguna manera por la parte demandada en la presente causa, por lo que, aplicando las reglas de valoración tarifada, establecidas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tiene pleno valor probatorio, en razón de lo cual se considera fidedigno este documento, y del mismo se desprende que el prenombrado inmueble quedó signado con el número cívico 100-37, sin embargo, se desecha pues nada aporta a los hechos controvertidos. Y ASÍ SE DECLARA.
A los folios 28 al 34 de la primera pieza principal, riela en copia fotostática simple de documento público, constante de reparcelamiento del inmueble ubicado en la Calle 102 (Independencia) Nro. Cívico 100-53, Sector Casco Central de Valencia, Código Catastral 08-14-3-U-02-31, en jurisdicción de la Parroquia El Socorro, Municipio Valencia del estado Carabobo, el cual quedó inserto bajo el número 3, folio 11, Tomo 35 del libro de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Valencia del estado Carabobo, cuyo instrumento se aprecia de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1357 del Código Civil, sin embargo se desechan pues nada aportan a los hechos controvertidos. Y ASÍ SE DECLARA.-
Al folio 35 de la primera pieza principal, marcado “D”, riela en original de documento privado, de fecha 19 de junio de 2014, suscrito por la ciudadana MARÍA CRISTINA ERASO BENITEZ, en el carácter de presidente de la Sociedad Mercantil ILUSSIONN BOUTIKE, C.A, dicho instrumento no fue impugnado ni desconocido por la demandada en la oportunidad procesal correspondiente, es decir, en la contestación de la demanda, por lo que adquirió el carácter de documento privado tenido legalmente por reconocido, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y en consecuencia se le atribuye el carácter que le confiere el artículo 1363 del Código Civil y con el mismo queda demostrado que la ciudadana MARÍA CRISTINA ERASO BENITEZ, solicitó la prórroga del contrato de arrendamiento. Y ASÍ SE DECLARA.-
Al folio 36 de la primera pieza principal, marcado “E”, riela en original de documento privado, de fecha 25 de junio de 2014, suscrito por la ciudadana MARGARITA AURORA CLAVO NEGRON, en el carácter de Administradora General de la Sociedad Mercantil 100-53, C.A, dirigido a la Sociedad Mercantil ILUSSIONN BOUTIKE,C.A dicho instrumento no fue impugnado ni desconocido por la demandada en la oportunidad procesal correspondiente, es decir, en la contestación de la demanda, por lo que adquirió el carácter de documento privado tenido legalmente por reconocido, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y en consecuencia se le atribuye el carácter que le confiere el artículo 1363 del Código Civil y con el mismo queda demostrado que la ciudadana MARGARITA AURORA CLAVO NEGRON dio respuesta a la comunicación de fecha 19 de junio de 2014, misiva en la que deja apreciar que el día 01 de julio de 2014 comenzó a correr la prorroga convencional y no la prorroga legal. Y ASÍ SE DECLARA.-

EN EL LAPSO DE PROMOCIÓN DE PRUEBAS.
Ratificó:
A los folios 19 al 24 de la primera pieza principal, marcado “B”, riela original de contrato de arrendamiento celebrado entre la Sociedad Mercantil INVERSIONES 100-53, C.A., representada en ese acto por su Administradora General, ciudadana MARIANELLA MIRABAL MARTÍNEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Número V-13.908.620, y la Sociedad Mercantil ILUSSIONN BOUTIKE, C.A, por ante la notaría pública quinta de Valencia, en fecha 20 de julio de 2011, quedando inserto bajo el número 34, Tomo 385 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, instrumento valorado ut supra. Y ASÍ SE DECLARA.-
Al folio 35 de la primera pieza principal, marcado “D”, riela en original de documento privado, de fecha 19 de junio de 2014, suscrito por la ciudadana MARÍA CRISTINA ERASO BENITEZ, en el carácter de presidente de la Sociedad Mercantil ILUSSIONN BOUTIKE, C.A, instrumento valorado ut supra. Y ASÍ SE DECLARA.-
Al folio 36 de la primera pieza principal, marcado “E”, riela en original de documento privado, de fecha 25 de junio de 2014, suscrito por la ciudadana MARGARITA AURORA CLAVO NEGRON, en el carácter de Administradora General de la Sociedad Mercantil ILUSSIONN BOUTIKE, C.A, instrumento valorado ut supra. Y ASÍ SE DECLARA.-

Promovió
A los folios 123 al 126 de la primera pieza principal, en copia fotostática simple de documento privado, consignado por la parte demandada en su escrito de contestación de demandada y marcada con la letra “E”, al cual no se le concede ningún valor probatorio, por no tratarse ni de instrumentos públicos, ni privados reconocidos, ni tenidos legalmente por reconocido, que son la única clase de instrumentos que pueden ser promovidos en copia fotostática simple, tal como lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECLARA.-

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA.

JUNTO AL ESCRITO DE CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA, LA PARTE DEMANDADA CONSIGNÓ:
A los folios 63 al 68 de la primera pieza principal, marcado “A”, riela en copia fotostática certificada de contrato de arrendamiento celebrado entre la Sociedad Mercantil INVERSIONES 100-53, C.A., representada en ese acto por su Administradora General, ciudadana MARIANELLA MIRABAL MARTÍNEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Número V-13.908.620, y la Sociedad Mercantil ILUSSIONN BOUTIKE, C.A, por ante la notaría pública quinta de Valencia, en fecha 20 de julio de 2011, quedando inserto bajo el número 34, Tomo 385 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría. Instrumento valorado ut supra. Y ASÍ SE DECLARA.-
A los folios 69 al 75, de la primera pieza principal, marcado “B”, riela en copia fotostática simple de Acta Constitutiva de la Sociedad Mercantil ILUSSIONN BOUTIKE, C.A, cuyo instrumento se aprecia de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1357 del Código Civil, quedando demostrado, que la prenombrada Sociedad Mercantil se encuentra inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, inserta bajo el número 39, Tomo 106-A, de fecha 12 de julio de 2011, siendo su Presidente, la ciudadana MARÍA CRISTINA ERASO BENITEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Número V-22.006.355, y por tanto se encuentra facultada para representar la Sociedad Mercantil. Y ASÍ SE DELARA.-
A los folios 76 y 77, de la primera pieza principal, marcado “C”, riela en original de documento recibido por ante la Oficina Regional del estado Carabobo, Ministerio del Poder Popular para el Comercio, en fecha 25 de junio de 2015, a los efectos de valorar este medio aportado por el actor al presente juicio observa: que el documento antes descrito es de carácter administrativo legal, ya que dicha actuación deviene de la autoridad administrativa competente para ello, por las atribuciones que les ha conferido el legislador, de tal manera que aunque no encaja en rigor en la definición de documento público, tiene de todos modos el efecto probatorio y la presunción de certeza por las facultades conferidas a dicho órgano el cual actúa en el ejercicio de sus funciones; por otro lado, es bien sabido que el interesado puede en lo contrario desvirtuar en el proceso judicial mediante las pruebas legales que estime conducentes para contrarrestar el valor probatorio del mismo. De tal manera que esta Sentenciadora al realizar el análisis y recorrido por las actas que conforman este expediente observa que dicha actuación en el transcurso del debate procesal no fue impugnada de alguna manera por la parte demandada en la presente causa, por lo que, aplicando las reglas de valoración tarifada, establecidas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tiene pleno valor probatorio, en razón de lo cual se considera fidedigno este documento, y del mismo se desprende que la ciudadana MARÍA CRISTINA ERASO BENITEZ, acudió a los órganos administrativos correspondientes a los fines de agotar la vía administrativa. Y ASÍ SE DECLARA.
A los folios 78 al 122 de la primera pieza principal, marcado “D”, riela en original de Inspección Extra Judicial, practicada por el Tribunal Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos y Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo en fecha 19 de diciembre de 2014, Respecto a dicha prueba es importante mencionar que la inspección judicial, a decir del eminente procesalista patrio RODRIGO RIVERA MORALES (Las pruebas en el Derecho Venezolano, 3ra Edición, Pág. 451), consiste en
“el reconocimiento que la autoridad judicial hace de las personas, de los lugares, de las cosas o documentos a que se refiere la controversia para imponerse de circunstancias que no podrían acreditarse mejor o fácilmente de otra manera”.

Por otra parte, el artículo 1.428 del Código Civil señala:
"El reconocimiento o inspección ocular puede promoverse como prueba en juicio, para hacer constar las circunstancias o el estado de los lugares o de las cosas que no se pueda o no sea fácil acreditar de otra manera, sin extenderse a apreciaciones que necesiten conocimientos periciales".
No obstante, el legislador ha querido por vía de excepción, permitir que se lleven a cabo inspecciones judiciales fuera del juicio, mejor conocidas como Inspecciones extra litem o Inspecciones extrajudiciales.

En tal sentido, el artículo 1.429 del Código de Procedimiento Civil señala:
"En los casos en que pudiera sobrevenir perjuicio por retardo, los interesados podrán promover la inspección ocular antes del juicio, para hacer constar el estado o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo"

Así las cosas y aun cuando el Código Civil como norma sustantiva y de preferente aplicación frente a la norma adjetiva, se refiere a la inspección ocular, no obstante, siguiendo al insigne procesalista HUMBERTO BELLO LOZANO (Derecho Probatorio, Tomo II, Pág. 507 y 508):
"…(omissis)… se ha advertir que las modernas corrientes del pensamiento jurídico sobre la materia, han ampliado el concepto de esta prueba y consideran que en la misma pueda dejarse constancia no sólo de lo que se aprecia mediante el sentido de la vista, sino también con los demás sentidos, es decir con la percepción directa del Juez por cualquiera de ellos….(omissis). "

Por tanto, asume quien juzga, que la inspección judicial viene a ser el examen sensorial que sobre lugares o cosas puede adelantar un Juez, la que corresponde por su naturaleza jurídica a las denominadas pruebas directas, en razón de que no hay intermediarios, aunque por lo general, se designan prácticos, expertos o conocedores de la materia, pero no para que ellos actúen, sino para que auxilien al Juez en su cometido, al igual que el caso de la intervención de fotógrafos, que solo toman las gráficas que el Juez o las partes tengan a bien señalar, para que, una vez procesadas e identificadas, se incorporen al Expediente del asunto. Sin embargo, se desechan, pues nada aporta a los hechos controvertidos. Y ASÍ SE DECLARA.-
A los folios 123 al 126 de la primera pieza principal, marcado “E”, riela en original de documento privado, instrumento al cual no se le otorga valor probatorio por cuanto no cumple con los requisitos establecidos en el código civil, pues el mismo carece de firma de las partes intervinientes. Y ASÍ SE DECLARA.-
A los folios 127 al 145, de la primera pieza principal, marcado “F”, riela en copia simple de documento privado, al cual no se le concede ningún valor probatorio, por no tratarse ni de instrumentos públicos, ni privados reconocidos, ni tenidos legalmente por reconocido, que son la única clase de instrumentos que pueden ser promovidos en copia fotostática simple, tal como lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECLARA.-

SIENDO LA OPORTUNIDAD PARA LA PROMOCIÓN DE PRUEBAS LA PARTE DEMANDADA MEDIANTE APODERADO JUDICIAL PROMOVIÓ:

Inspección Judicial

Promovió Prueba de Inspección Judicial, practicada por este Tribunal, según consta en acta levantada en fecha en fecha 15 de febrero de 2017, que riela a los folios 38 al 42 de la primera pieza principal, quedó asentado en los siguientes términos:
“…En horas de despacho del día de hoy quince (15) de febrero de 2017, siendo las 10:00 de la mañana, día y hora fijados para que tenga lugar el acto de inspección a que se contrae el capítulo I de las pruebas promovidas por la Abogada LIDIA CORELIA ROJAS YOVERA, inscrita en el I.P.S.A bajo el n° 169341, apoderada judicial de la Sociedad Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo y se constituyó en la Sede de la agencia Banesco, situada en la Avenida Díaz Moreno cruce con calle Libertad, en compañía de la ciudadana MARÍA CRISTINA ERASO BENITEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro V-22.006.355, asistida por la abogada JULIANNY DEL VALLE BANDRES MENDOZA, titular de la cédula de identidad nro. V-13.573.861, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 99.756, en representación de la Sociedad Mercantil ILUSSIONN BOUTIKE, C.A, parte demandada de autos y en compañía de las abogadas CAROLINA VILLAMEDIANA PEÑA y LIGIA MERCEDES BENITEZ DE OROPEZA, titulares de las cédulas de identidad Nros 13.107.454 y 3.947.246, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros 232.227 y 24.403, respectivamente, en su carácter de apoderadas judiciales de la Sociedad Mercantil Inversiones 100-53, C.A, parte demandante. Una vez constituido el Tribunal se procedió a notificar de la misión a cumplir a la ciudadana YASMIN M. ROA O, titular de la cédula de identidad Nro V-13.548.328, en su carácter de Gerente de Negocios del Banco Banesco de la referida agencia. En este estado el Tribunal pasa a practicar la Inspección Judicial en los siguientes términos: En cuanto al particular primero referente a: 1- Si la Sociedad Mercantil Inversiones 100-53 es titular de la cuenta corriente signada con el número 0134 0467 42 4671091773 tal y como consta de la constancia firmada por la ciudadana MARGARITA CLAVO titular de la cédula de identidad número V-3.584.283, representante legal de la sociedad Mercantil INVERSIONES 100-53, C.A a que se acompaña”. El Tribunal deja constancia que la ciudadana Gerente de Negocio impuesta de la misión del Tribunal contestó: Que la información suministrada por el Tribunal es correcta, que la Sociedad Mercantil INVERSIONES 100-53, es titular de la cuenta y cuya representante es la ciudadana MARGARITA CLAVO, titular de la cedula de identidad Nro 3.584.283. En cuanto al particular SEGUNDO, el Tribunal deja constancia que la ciudadana Gerente de Negocios contestó que en cuanto a los años 2014 y 2015 debemos solicitarlos al Departamento correspondiente, en virtud de que el sistema permite visualizar el año anterior y el presente, solicitando un oficio de prueba pero igual nos comprometemos al envío de la información solicitada al Tribunal, el Tribunal acuerda suministrar la copia al banco a los fines de remitir la información. En cuanto al año 2016, solicitó visualizar el expediente para verificar la información la Gerente de Negocios. El Tribunal deja constancia que la referida ciudadana verificó que los depósitos correspondientes al año 2016, corresponden a esa cuenta. No tiene el Tribunal otro particular sobre el cual dejar constancia, permite al Gerente fotocopia el expediente para remitir la información solicitada. En este estado la abogada LIGIA BENITEZ identificada anteriormente en su carácter de apoderada judicial de la parte actora solicita al Tribunal le conceda el derecho de palabra de conformidad con lo que establece el 474 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal acuerda conceder el derecho de palabra. En este estado, la apoderada judicial de la parte actora LIGIA BENITEZ expone: “Ciudadana Juez en aras de la celeridad y la economía procesal en nombre de mi representada reconozco que los depósitos fueron consignados por la demandada, reconocemos que fueron ingresados a la referida cuenta dejando constancia que no es un hecho controvertido, reconocimiento que hago a los fines de que se de por consumado la Inspección, se releve a Banesco de tener que informar acerca de los depósitos correspondientes a los años 2014 y 2015 indicados en el escrito de contestación de la demanda y proceda el Tribunal en consecuencia, sin más dilaciones innecesarias a fijar la fecha y hora para que tenga lugar la audiencia oral en este juicio, es todo”. En este estado el Tribunal vista que la apoderada judicial ha reconocido corrección solicitado que se tenga por reconocido los depósitos correspondientes a los años 2014 y 2015 que ingresaron a la referida cuenta y solicita que se releve a la Entidad Bancaria Banesco de remitir la información, en este estado el Tribunal acuerda de conformidad, en consecuencia se releva a la referida entidad bancaria informar al Tribunal sobre los depósitos correspondientes a los años 2014 y 2015 agregados al escrito de pruebas. Es todo, terminó, se leyó siendo las 11:30 el Tribunal acuerda regresar a sus sedes. Conformes firman…”

Esta inspección, es apreciada y valorada, sin embargo, se desechan pues nada aporta a los hechos controvertidos. Y ASÍ SE DECLARA.-

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

La acción incoada en el presente asunto, por el actor, es el DESALOJO de conformidad con el articulo 40 literal “g” del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley De Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, en concordancia con los artículos 9 del Código de Procedimiento Civil, y los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil Venezolano, en este sentido esta Juzgadora observa:
El artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece en el ordinal 1 como causal de desalojo lo siguiente:

“…Que ese agote el plazo para el ejercicio para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros…”

En este sentido, visto lo alegado por las partes en la audiencia, esta Juzgadora deja establecido que del análisis de las actas, así como del material probatorio aportado se desprende que el juicio de DESALOJO incoado por la sociedad mercantil INVERSIONES 100-53, de este domicilio, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo en fecha 26 de mayo de 2011, bajo el N° 13, Tomo 80-A, Expediente N° 315-14377, representada por la ciudadana MARGARITA AURORA CLAVO NEGRON, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-3.584.283, en el carácter de Administradora General, contra la SOCIEDAD MERCANTIL ILUSSION BOUTIKE, C.A, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en fecha 12 de junio de 2011, bajo el N° 39, Tomo 106-A, inscrita ante el Registro Único de Información Fiscal bajo el Número J-31722879-0, representada por la ciudadana MARÍA CRISTINA ERASO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-22.006.355, tiene como límite de controversia Si comenzó a transcurrir o no, la prorroga legal del referido contrato de arrendamiento, a partir del 01 de julio de 2014, sin embargo, en consideración a como quedó planteado el límite de la controversia correspondía a las partes la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, quiere ello decir, que la carga de la prueba se distribuye equitativamente entre las partes en la controversia de acuerdo a los alegatos y afirmaciones contenidas en el libelo de la demanda o en la reconvención y de acuerdo a las excepciones, argumentaciones y defensas contenidas tanto en el escrito de contestación a la demanda o la reconvención.

Corolario de lo antes planteado, disponen los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, el principio procesal de la carga de la prueba, según el cual las partes tienen que demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, correspondiéndole a la actora comprobar los hechos constitutivos en que fundamenta su pretensión, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado respecto a los hechos extintivos, impeditivos o modificativos.

Considerando quien aquí juzga que correspondía a la Sociedad Mercantil INVERSIONES 100-53, C.A, demostrar que en el contrato de arrendamiento firmado por ambas partes por ante la notaría pública quinta de Valencia, en fecha 20 de julio de 2011, quedando inserto bajo el número 34, Tomo 385 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, las partes inicialmente contrataron por un lapso fijo de tres (03) años dejando previsto el comienzo del lapso de la prorroga legal, a juicio de esta sentenciadora la intención de la parte actora cambió radicalmente en su misiva enviada a la SOCIEDAD MERCANTIL ILUSSIONN BOUTIKE, C.A, en fecha 25 de junio de 2014, dando respuesta a la comunicación que ésta última enviara en fecha 19 de junio de 2014, en la que deja entrever que el día 01 de julio de 2014 comenzó a correr la prorroga convencional y no la prorroga legal; e igualmente, la Sociedad Mercantil ILUSSIONN BOUTIKE, C.A debió probar su excepción cual es que el día 01 de julio de 2014 lo que comenzó a correr fue la prorroga convencional, por cuanto fue modificado el canon de arrendamiento, en la misiva señalada ut supra.

Así pues, establece el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil:
“Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de dudas sentenciarán a favor del demandado…”

En el caso Sub-litis, considera quien aquí decide que no existe plena prueba de los hechos alegados por la parte demandante, y con la finalidad de evitar que el tribunal incurra en el vicio de absolución de la instancia, fundamentada en el principio legal In Dubio Pro-Reo,administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: SIN LUGAR LA DEMANDA DE DESALOJO intentada por la Sociedad Mercantil: INVERSIONES 100-53 en contra de la Sociedad Mercantil: ILUSSION BOUTIKE, C.A. Y ASÍ SE DECIDE.
Por las razones de hecho y de derecho antes explanadas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Leydeclara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO incoado por la SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES 100-53, de este domicilio, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo en fecha 26 de mayo de 2011, bajo el N° 13, Tomo 80-A, Expediente N° 315-14377, contra la SOCIEDAD MERCANTIL ILUSSION BOUTIKE, C.A, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en fecha 12 de junio de 2011, bajo el N° 39, Tomo 106-A, inscrita ante el Registro Único de Información Fiscal bajo el Número J-31722879-0,
De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandante al pago de las costas procesales.-
No se reprodujo la Audiencia Audiovisualmente por no contar en este momento el Tribunal con los medios necesarios.
Publíquese. Diarícese. Regístrese y déjese copia, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Se ordena la publicación de la presente decisión en la página WEB del Tribunal Supremo de Justicia en el site denominado Región Carabobo.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en Valencia a los doce (12) días del mes de mayo del año dos mil diecisiete (2017).
La Juez Provisorio,

Abg. OMAIRA ESCALONA La Secretaria,

Abg. ROSA VIRGINIA ÁNGULO AGUILAR
En la misma fecha se dictó y publicó la anterior sentencia siendo las 09:15 de la mañana y se dejó copia para el archivo.

La Secretaria,

Abg. ROSA VIRGINIA ÁNGULO AGUILAR