REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y
DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
Valencia, 6 de junio de 2017
207º y 158º
EXPEDIENTE Nº: 14.988
SENTENCIA: DEFINITIVA
COMPETENCIA: CIVIL
MOTIVO: DESALOJO (COMERCIAL)
DEMANDANTE: MAHMOD IRANIM KHALIL, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-7.096.382
APODERADOS JUDICIALES DEL DEMANDANTE: OCTAVIO SANZ GIMÉNEZ, MARIELA GONZÁLEZ, MERY ALAYON PEÑA, DARIO ANDRÉS MORENO NAVARRO y EDUARDO ELÍAS NAZAR MIRANDA, abogados en ejercicio inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 8.221, 24.512, 12.985, 149.889 y 156.179 respectivamente
DEMANDADO: HÉCTOR JULIO MEJIA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-24.471.890
APODERADA JUDICIAL DEL DEMANDADO: ALIOSKA LUGO, abogada en ejercicio inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 86.498
Conoce este Tribunal Superior del recurso procesal de apelación interpuesto por la parte demandante, en contra de la sentencia dictada en fecha 17 de noviembre de 2016 por el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que declaró improcedente la demanda de desalojo intentada.
I
ANTECEDENTES
Se inició la presente causa por demanda interpuesta en fecha 29 de febrero de 2016, correspondiéndole conocer al Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, quien la admite por auto de fecha 9 de marzo del año 2016.
Lo actos procesales tendentes a la citación del demandado constan a los folios 19 al 26 del expediente.
El 21 de julio de 2016, el demandado da contestación a la demanda.
El 3 de agosto de 2016, se celebra la audiencia preliminar y el 8 del mismo mes y año el Juzgado de Municipio dicta auto fijando los límites de la controversia.
Ambas partes promueven pruebas, pronunciándose el a quo sobre su admisión por auto del 20 de septiembre de 2016.
El 2 de noviembre de 2016, se inició la audiencia oral, culminando el 7 de noviembre de 2016, dictándose al final de la misma el dispositivo del fallo.
El 17 de noviembre de 2016, el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, dicta sentencia declarando improcedente la demanda de desalojo intentada. Contra la referida decisión, la parte demandante ejerce recurso de apelación que fue escuchado en ambos efectos por auto del 28 de noviembre de 2016.
Realizada la distribución correspondiente, recayó en este Juzgado Superior el conocimiento de la presente causa, dándole entrada mediante auto del 2 de febrero de 2017, fijándose la oportunidad para la presentación de los informes y las observaciones.
En fecha 6 de marzo de 2017, ambas partes presentan escritos de informes en esta alzada y el 16 del mismo mes y año, la demandada presenta observaciones.
Por auto del 17 de marzo de 2017, se fija el lapso para dictar sentencia, siendo diferido el 16 de mayo del mismo año.
Estando dentro del lapso para dictar sentencia, se procede al efecto en los siguientes términos:
II
ALEGATOS DE LAS PARTES
ALEGATOS DEL DEMANDANTE
La parte actora alega en el libelo de demanda, que en fecha 28 de enero de 2010 celebró contrato de arrendamiento con el demandado sobre un local comercial ubicado en la avenida Andrés Eloy Blanco, Nº 116-64, parroquia San José del municipio Valencia, estado Carabobo.
Que luego de sucesivas prorrogas anuales, el 29 de julio de 2013 suscriben un último contrato donde prorrogan la relación arrendaticia por un año más contado a partir del 1 de agosto de 2013, igualmente prorrogable automáticamente por períodos iguales y fijan el canon de arrendamiento mensual en la cantidad de cinco mil quinientos bolívares, pagaderos por mensualidades anticipadas en los primeros cinco días de cada mes, siendo que el arrendatario ha dejado de pagar diecinueve pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses entre agosto de 2014 y febrero de 2016, incumpliendo con la cláusula segunda del contrato.
Por lo expuesto, demanda el desalojo del inmueble arrendado para que se le entregue totalmente libre de personas y cosas en el mismo buen estado y uso que lo entregó, así como totalmente solvente en los servicios públicos y privados prestados al mismo, sin plazo alguno.
Fundamenta su demanda en los artículos 1.159, 1.592, 1.167 del Código Civil y 40 literales “A” e “I” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial.
Estima la demanda en la cantidad de cinco mil quinientos bolívares (Bs. 5.500,00).
ALEGATOS DEL DEMANDADO
El demandado admite como cierto que tiene suscrito con el demandante un contrato de arrendamiento celebrado el 28 de enero de 2010 que tiene por objeto el inmueble descrito en el libelo, pero que la relación arrendaticia supera los veinte años, siendo cierto que el último canon de arrendamiento mensual se fijó en cinco mil quinientos bolívares.
Afirma que en ningún momento se estipula que la prórroga comienza a partir del 1 de agosto de 2013, siendo lo cierto que la duración del nuevo contrato inicia el 1 de agosto de 2013 hasta el 1 de agosto de 2014 y al no haberse firmado un nuevo contrato operó la tácita reconducción, siendo que el propietario no puede invocar la prórroga legal ya que el arrendatario no la solicitó y la prórroga legal no procede automáticamente al vencimiento del contrato, sino que debe pedirla el inquilino, por lo que hubo tácita reconducción, naciendo un nuevo contrato a tiempo indeterminado.
Rechaza cualquier insinuación respecto al cambio de uso del inmueble o su destino, así como rechaza cualquier insinuación sobre cesión, traspaso o subarrendamiento ni total ni parcial del contrato de marras.
Que no es cierto que adeude diecinueve pensiones de arrendamiento, siendo lo cierto que viene cancelando de manera oportuna y continua mediante consignación arrendaticia, hecho del conocimiento del arrendador, quien se rehusó a recibirle desde agosto de 2014 el canon, mediante el engaño de que firmarían un nuevo contrato que nunca le hizo llegar, motivo por el cual se vio obligado a realizar el procedimiento consignatorio para no caer en insolvencia.
Afirma que no existe falta de pago respecto al inmueble arrendado y por lo tanto no está incumpliendo ninguna de sus obligaciones asumidas en el contrato, ni en el último contrato privado con motivo de la reforma que hace mención el demandante.
Niega que le adeude al demandante la suma de ciento cuatro mil quinientos bolívares por concepto de falta de pago de cánones correspondientes a los meses de agosto de 2014 a febrero de 2016 a razón de cinco mil quinientos bolívares cada mes, por lo que solicita que la demanda interpuesta en su contra sea declarada sin lugar.
III
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS
PRUEBAS DEL DEMANDANTE
Produce junto al libelo de demanda, a los folios 9 al 13 del expediente original de instrumento autenticado ante la Notaría Pública Sexta de Valencia, Estado Carabobo en fecha 28 de enero de 2010, al cual se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, quedando demostrado que las partes celebraron un contrato de arrendamiento sobre un local comercial ubicado en la avenida Andrés Eloy Blanco, Nº 116-64, parroquia San José del municipio Valencia, estado Carabobo, por un término de un año contado a partir del 1 de agosto de2009 prorrogable por períodos iguales.
Al folio 14 produce original de instrumento privado que al no ser desconocido adquiere la condición de documento privado tenido por reconocido, a tenor de lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y en consecuencia, se le concede valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, quedando demostrado que en fecha 29 de julio de 2013 las partes acordaron reformar las cláusulas segunda y tercera del contrato de arrendamiento, quedando fijado el canon de arrendamiento en la cantidad de cinco mil quinientos bolívares mensuales que el arrendatario so obligó a pagar por mensualidades anticipadas los primeros cinco días de cada mes y establecieron que la duración del contrato será de un año contado a partir del 1 de agosto de 2013 prorrogable por períodos de un año, a menos que una de las partes le notificara a la otra con por lo menos treinta días de anticipación al vencimiento del plazo inicial o cualquiera de las prórrogas, su deseo de no prorrogar.
En el lapso probatorio, la parte demandante reproduce el valor probatorio de las instrumentales presentadas con el libelo de demanda sobre las cuales este juzgador ya se pronunció, por lo que se reitera lo decidido sobre ellas.
PRUEBAS DEL DEMANDADO
Junto al escrito de contestación, produce a los folios 30 al 152 copia fotostática certificada del expediente de consignaciones Nº 2.839 que lleva el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción
Judicial del Estado Carabobo, a la cual se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.360 del Código Civil, quedando demostrado que el demandada consignó a favor del demandante el canon de arrendamiento en los siguientes términos:
CANON PAGADO MONTO EN BOLÍVARES FECHA DE CONSIGNACIÓN
agosto 2014 5.500,00 12 de diciembre de 2014
septiembre 2014 5.500,00 12 de diciembre de 2014
octubre 2014 5.500,00 12 de diciembre de 2014
noviembre 2014 5.500,00 12 de diciembre de 2014
diciembre 2014 5.500,00 12 de diciembre de 2014
enero 2015 5.500,00 14 de enero de 2015
febrero 2015 5.500,00 5 de febrero de 2015
marzo 2015 5.500,00 7 de marzo de 2015
abril 2015 5.500,00 8 de abril de 2015
mayo 2015 5.500,00 8 de mayo de 20115
junio 2015 5.500,00 3 de junio de 2015
julio 2015 5.500,00 3 de julio de 2015
agosto 2015 5.500,00 3 de agosto de 2015
septiembre 2015 5.500,00 2 de septiembre de 2015
octubre 2015 5.500,00 7 de octubre de 2015
noviembre 2014 5.500,00 4 de noviembre de 2015
diciembre 2015 5.500,00 2 de diciembre de 2015
enero 2016 5.500,00 11 de enero de 2016
febrero 2016 5.500,00 5 de febrero de 2016
marzo de 2016 5.500,00 4 de marzo de 2016
abril de 2016 5.500,00 11 de abril de 2016
mayo de 2016 5.500,00 2 de mayo de 2016
junio de 2016 5.500,00 6 de junio de 2016
A los folios 153 al 155 produce el demandado copia fotostática de instrumento privado marcado “B”, denominado “Oferta De Venta”, a la cual no se le concede valor probatorio alguno, por no ser ninguna de aquellas copias fotostáticas a que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En este sentido la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº RC-0259 de fecha 19 de mayo de 2005, Expediente Nº 03-0721, dispuso:
“Para la Sala, las copias fotostáticas que se tendrán como fidedignas, son las fotostáticas y obtenidas por cualquier otro medio mecánico, de documentos públicos y de los privados reconocidos o autenticados, como textualmente expresa el trascrito artículo 429. Si se exhibe una copia fotostática de un documento
privado simple –como es el caso de autos- ésta carecerá de valor según lo expresado por el artículo 429, que sólo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados”
En el lapso probatorio, la parte demandada reproduce el valor probatorio de las instrumentales presentadas con el escrito de contestación a la demanda sobre las cuales este juzgador ya se pronunció, por lo que se reitera lo decidido sobre ellas.
IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Pretende la parte demandante el desalojo de un local comercial que afirma haberle arrendado al demandado y al efecto alega que el arrendatario ha dejado de pagar diecinueve pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses entre agosto de 2014 y febrero de 2016, incumpliendo con la cláusula segunda del contrato.
Por su parte, el demandado admite como cierto que tiene suscrito con el demandante un contrato de arrendamiento celebrado el 28 de enero de 2010 que tiene por objeto el inmueble descrito en el libelo, pero que la relación arrendaticia supera los veinte años, siendo cierto que el último canon de arrendamiento mensual se fijó en cinco mil quinientos bolívares. Afirma que la duración del nuevo contrato inicia el 1 de agosto de 2013 hasta el 1 de agosto de 2014 y al no haberse firmado un nuevo contrato operó la tácita reconducción, siendo que el propietario no puede invocar la prórroga legal ya que el arrendatario no la solicitó y la prórroga legal no procede automáticamente al vencimiento del contrato y que no es cierto que adeude diecinueve pensiones de arrendamiento, siendo lo cierto que viene cancelando de manera oportuna y continua mediante consignación arrendaticia y por lo tanto no está incumpliendo ninguna de sus obligaciones asumidas en el contrato.
Para decidir se observa:
En primer término debe señalarse, que en el presente caso ha sido demandado el desalojo de un inmueble arrendado para uso comercial alegándose la falta de pago del canon de arrendamiento, por lo que resulta intrascendente analizar si operó o no la tacita reconducción alegada por el demandado, habida cuenta que la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial en su artículo 40, contempla la falta de pago como causal de desalojo
sin hacer distinción si se trata de un contrato a tiempo determinado o a tiempo indeterminado, como sí lo hacía la anterior Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Distinto sería si se hubiese demandado el desalojo por vencimiento del término, caso en el cual sí sería necesario analizar la naturaleza del contrato respecto al tiempo, por consiguiente, los alegatos del demandado sobre la reconducción tácita del contrato debe ser desestimados.
Ahora bien, el ordinal 1º del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, prevé:
“Son causales de desalojo:
1. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamientos y/o dos (2) cuota de condominio o gastos comunes consecutivos…”
La existencia de la relación arrendaticia y el monto del canon de arrendamiento quedaron como hechos no controvertidos y por ende excluidos del debate probatorio, siendo que además en las actas procesales hay prueba instrumentales de su existencia.
El demandante alega que el arrendatario dejó de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a los meses entre agosto de 2014 y febrero de 2016, lo que fue expresamente negado por el demandado.
El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil señala lo siguiente:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”
Por su parte, el artículo 1354 del Código Civil dispone:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
Estas normas establecen lo que la doctrina gusta llamar la distribución de la carga de la prueba, que permite al Juez decidir cual de las partes debe soportar las consecuencias de la omisión o carencia de pruebas.
La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº RC-0733, de fecha 27 de julio de 2004, Expediente Nº 03-1006, dejó sentado el siguiente criterio respecto a la distribución de la carga de la prueba, a saber:
“Asimismo, consta de la sentencia recurrida que el demandado negó de forma pura y simple la demanda, y por ende, negó haber incumplido esa obligación.
Sobre este particular, es oportuno advertir que constituye un principio de lógica formal y jurídica que toda negación de una negación constituye una afirmación. Por consiguiente, el demandado al alegar que no incumplió su obligación, lo que está expresando es que la cumplió y, por ende, le corresponde probar ese hecho extintivo, que implícitamente está afirmando.
Acorde con este criterio, la Sala ha establecido que al actor le basta sólo demostrar la obligación que incumbe al demandado, en manera alguna el hecho negativo de éste, de no querer pagar aquél...”.
Siendo que el demandado negó adeudar el canon de arrendamiento correspondiente a los meses entre agosto de 2014 y febrero de 2016, era su carga demostrar que los mismos fueron cancelados de manera oportuna y continua mediante consignación arrendaticia tal como alegó en su contestación.
La recurrida arriba a la conclusión que es imposible determinar cual es el monto reclamado por cuanto el demandante en su libelo expresa que el canon es de cinco mil quinientos bolívares y luego, en el escrito de promoción de prueba señala que “pretende probar con toda certeza que el canon de arrendamiento mensual derivado o causado por el inmueble aquí descrito es la suma de siete mil cuatrocientos veinticinco bolívares”
Huelga decir, que la pretensión está contenida en el libelo de la demanda y no en el escrito de promoción de pruebas. En todo caso, el efecto procesal de demostrar algo distinto a lo alegado en el libelo, no es considerar que cambió la pretensión o la causa petendi, sino que no se demostró el hecho alegado inicialmente en el libelo.
Sin embargo, en el caso de marras la carga de la prueba no era del demandante, sino del demandado por haber reconocido la existencia de la relación arrendaticia, el canon y haber alegado estar solvente en el pago y más aún, el monto del canon de arrendamiento alegado en el libelo fue un hecho no controvertido en la contestación y por consiguiente, exento de prueba, por lo que mal se podía considerar que el hecho de que el demandante pretendiera probar un canon distinto al alegado en el libelo impedía conocer cuál era la pretensión o la causa petendi, ya que se trata de un hecho no controvertido que fue reconocido
expresamente en la contestación, máxime que el artículo 364 del Código de Procedimiento Civil contempla que precluido el plazo para contestar la demanda no podrá admitirse la alegación de nuevos hechos.
Como quedó dicho en el decurso de esta sentencia, la carga de la prueba de la solvencia en el pago del canon de arrendamiento recae sobre el demandado y en este sentido, se pudo evidenciar con la prueba instrumental que contiene las consignaciones arrendaticias que el arrendatario consignó el canon de arrendamiento de los meses de agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2014, el 12 de diciembre de 2014, siendo que su obligación conforme al contrato suscrito 29 de julio de 2013 era pagar el canon por mensualidades anticipadas los primeros cinco días de cada mes, quedando patente que dichas consignaciones fueron efectuadas en forma extemporánea y en consecuencia, no puede considerarse al arrendatario en estado de solvencia y siendo que se trata de más de dos mensualidades es forzoso concluir que la pretensión de desalojo por falta de pago es procedente conforme al ordinal 1º del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, lo que determina que el recuso de apelación debe prosperar con la consecuente revocatoria de la decisión recurrida, Y ASÍ SE DECIDE.
V
DECISIÓN
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante, ciudadano MAHMOD IRANIM KHALIL; SEGUNDO: SE REVOCA la sentencia dictada en fecha 17 de noviembre de 2016 por el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; TERCERO: CON LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por el ciudadano MAHMOD IRANIM KHALIL en contra del ciudadano HÉCTOR JULIO MEJIA; CUARTO: SE ORDENA al arrendatario demandado, ciudadano HÉCTOR JULIO MEJIA, hacer entrega al demandante del inmueble arrendado, constituido por un local comercial ubicado en la avenida Andrés Eloy Blanco, Nº 116-64, parroquia San José del municipio
Valencia, estado Carabobo, totalmente libre de personas y cosas en el mismo estado en que lo recibió, así como totalmente solvente en los servicios públicos y privados.
No hay condenatoria en costas procesales por cuanto la sentencia recurrida no resultó confirmada, en atención al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Remítase el presente expediente al tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.
Publíquese, regístrese y déjese copia
Dado, firmado y sellado en la sala del despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en la ciudad de Valencia, a los seis (6) días del mes de junio de dos mil diecisiete (2017). Año 207º de la Independencia y 158º de la Federación.
JUAN ANTONIO MOSTAFÁ
EL JUEZ TEMPORAL
NANCY REA ROMERO
LA SECRETARIA TITULAR
En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 2:45 p.m. previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.
NANCY REA ROMERO
LA SECRETARIA TITULAR
Exp. Nº 14.988
JAM/NRR.-
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