REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y
DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
Valencia, 14 de junio de 2017
207º y 158º
EXPEDIENTE Nº: 14.870
SENTENCIA: DEFINITIVA
COMPETENCIA: CIVIL
MOTIVO: DESALOJO (COMERCIAL)
DEMANDANTES: ANTONIA ROSARIO MONTORO, MARÍA DAYANA ALMEIDA MONTORO, YESSIKA ALESSANDRA ALMEIDA MONTORO y WILSON JESÚS ALMEIDA MONTORO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.841.593, V-18.537.926, V-18.539.059 y V-20.699.986 respectivamente
APODERADA JUDICIAL DE LOS DEMANDANTES: EDELMIRA DEL CARMEN ASTUDILLO CASTILLO, abogada en ejercicio inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 51.558
DEMANDADA: YRAMA DEL CARMEN LÓPEZ DÁVILA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-7.075.759
APODERADOS JUDICIALES DE LA DEMANDADA: MARÍA DE LA CRUZ VILLANUEVA, LUCY YANETH DAZA MOLINA, ARTURO JOSÉ MORÓN ROJAS y MASSIEL ROSANGEL CUERVO IBARRA, abogados en ejercicio inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 180.906, 86.625, 231.567 y 141.102 respectivamente
Conoce este Tribunal Superior del recurso procesal de apelación interpuesto por ambas partes, en contra de la sentencia definitiva dictada en fecha 30 de mayo de 2016 por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que declaró procedente la demanda de desalojo intentada y procedente la reconvención por reintegro de sobre-alquileres.
I
ANTECEDENTES
Se inició la presente causa por demanda interpuesta en fecha 28 de noviembre de 2014, correspondiéndole conocer al Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, quien la admite por auto de fecha 17 de diciembre del año 2014.
Por diligencia del 3 de febrero de 2015, el Alguacil del Tribunal de Municipio deja constancia de haber citado personalmente a la demandada.
El 11 de marzo de 2015, la demandada da contestación a la demanda interpuesta en su contra y propone reconvención en contra de la demandante.
En fecha 18 de marzo de 2015, el Tribunal de Municipio admite la reconvención, que fue contestada por los demandantes el 30 de marzo de 2015.
La audiencia preliminar se celebra el 21 de abril de 2015.
El 28 de abril de 2015, el Tribunal de Municipio dicta auto estableciendo lo hechos controvertidos.
La parte demandante promueve pruebas, pronunciándose el a quo sobre su admisión por auto del 14 de mayo de 2015.
El 23 de mayo de 2015, se llevo a cabo la audiencia de juicio, dictándose al final de la misma el dispositivo del fallo.
El 30 de mayo de 2016, el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, dicta sentencia definitiva declarando procedente la demanda de desalojo intentada procedente la reconvención por reintegro de sobre-alquileres. Contra la referida decisión, ambas partes ejercen recurso de apelación que fue escuchado en ambos efectos por auto del 27 de junio de 2016.
Realizada la distribución correspondiente, recayó en este Juzgado Superior el conocimiento de la presente causa, dándole entrada mediante auto del 23 de
septiembre de 2016, fijándose la oportunidad para la presentación de los informes y las observaciones.
En fecha 24 de octubre de 2016, los demandantes presentan informes en este Tribunal Superior y el 3 de noviembre de 2016 la demandada presenta observaciones.
Por auto del 7 de noviembre de 2016, se fija el lapso para dictar sentencia.
De seguidas, procede esta instancia a dictar sentencia en los siguientes términos:
II
ALEGATOS DE LAS PARTES
ALEGATOS DE LOS DEMANDANTES
La parte actora alega en el libelo de demanda, que en fecha 7 de marzo de 2002 el ciudadano COSIMO MONTORO AFRICANO, celebró contrato de arrendamiento con la demandada sobre un local comercial de aproximadamente nueve metros cuadrados, distinguido con el Nº P.B.40-C, situado en el nivel Bolívar del centro comercial Guaparo, parroquia San José del municipio Valencia, estado Carabobo, el cual forma parte de uno de mayor extensión con una superficie total de sesenta y un metros cuadrados con veinte decímetros cuadrados.
Señalan que el referido local por pertenecer a la comunidad conyugal habida entre COSIMO MONTORO y su fallecida esposa ROSA PATTI DE MOTORO, fue cedido por COSIMO MONTORO y sus hijos a la coheredera ANTONIA MONTORO PATTI y a sus hijos MARÍA DAYANA ALMEIDA MONTORO, YESSIKA ALESSANDRA ALMEIDA MONTORO y WILSON JESÚS ALMEIDA MONTORO, estando todas las partes involucradas en pleno conocimiento de la cesión de derechos de propiedad.
Que el plazo del contrato fue de un año prorrogable, contado a partir del 1 de febrero de 2002, siendo que la administración del local le fue otorgada a la sociedad mercantil INVERSIONES VIEIRA INVISA S.A. y el canon de arrendamiento a lo largo de la relación arrendaticia fue incrementándose de mutuo acuerdo, siendo el último incremento en el mes de febrero de 2013 a la cantidad de tres mil quinientos bolívares.
Aseguran que la demandada no ha pagado ni los cánones de arrendamiento, ni la alícuota parte del condominio y gastos comunes que le corresponde pagar, desde el mes de agosto de 2013.
Que la demandada se presentó en las oficinas de la administradora planteando que quería pagar los meses de febrero y marzo de 2014 y que por una confusión depositó supuestamente al día los cánones de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2013, así como el mes de agosto de 2014 en una cuenta a nombre de la administradora de la cual no le es posible retirar cantidad alguna sin la autorización de un tribunal, que al parecer se trata de una cuenta ordenada abrir por un tribunal para unas consignaciones inquilinarias efectuadas por otro inquilino y sobre otro inmueble que no guarda relación alguna con el presente caso, con el fin de ocultar el retraso en el pago, ya que lo procedente hubiera sido efectuar las correspondientes consignaciones en el lapso estipulado por la ley.
Afirman que ante la confusa situación, el representante de la administradora emite un recibo donde supuestamente la arrendataria cancela los meses de febrero y marzo de 2014, sin tomar en cuenta la cláusula tercera del contrato, que establece que la cancelación de una mensualidad no causa presunción de pago de las anteriores.
Por lo hechos narrados, demandan el desalojo por falta de pago para que se les haga entrega del local libre de personas y bienes y en las mismas condiciones en que lo recibió la arrendataria; se les pague la cantidad de CUARENTA Y NUEVE MIL BOLÍVARES por concepto de cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de agosto a diciembre de 2013, así como enero a noviembre de 2014, a razón de tres mil quinientos bolívares; se les pague la cantidad de CINCO MIL NOVECIENTOS SESENTA Y UN BOLÍVARES por concepto de alícuota de condominio (14,7 %) correspondiente a los meses de agosto a diciembre de 2013, así como enero a noviembre de 2014; y se les pague la cantidad de CUATRO MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES por concepto de intereses moratorios calculados a la rata del uno por ciento (1 %) mensual y la suma de DIECISEIS MIL SETECIENTOS OCHENTA BOLÍVARES por concepto de gastos administrativos calculados a la rata del cuatro por ciento (4 %) mensual y los gastos por los conceptos antes referidos, que se sigan causando hasta el efectivo cumplimiento. Solicitan se aplique la indexación o corrección monetaria a las cantidades demandadas.
Fundamentan su demanda en los artículos 1.159, 1.264, 1.592 del Código Civil y 36, 37 y 40 literal “A” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial.
Estiman la demanda en la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y UN BOLÍVARES (Bs. 75.941,00).
ALEGATOS DE LA DEMANDADA
La demandada admite como cierta la relación arrendaticia sobre el local comercial distinguido con el Nº P.B.40-C desde el 7 de marzo de 2002 y que la administración del inmueble pasó a la sociedad mercantil INVERSIONES VIEIRA INVISA S.A.
Afirma que el local posee un área de seis metros cuadrados, lo que representa un 9,80 % de la totalidad del inmueble.
Niega que la relación arrendaticia hubiere tenido prórrogas sucesivas, toda vez que vencido el contrato así como su prórroga legal de seis meses, lo que ocurrió el 1 de julio de 2003, el contrato pasó a ser a tiempo indeterminado.
Niega que el último incremento del canon fuere de tres mil quinientos bolívares, ya que al entrar en vigencia el Decreto 602 publicado en Gaceta Oficial el 29 de noviembre de 2003, a partir del mes de diciembre se acordó en mil quinientos bolívares, siendo este el último monto de arrendamiento acordado, el cual ha venido pagando de manera oportuna.
En base a lo anterior, niega adeudar cuarenta y nueve mil bolívares por concepto de cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de agosto a diciembre de 2013, así como enero a noviembre de 2014, ya que el canon de mil quinientos bolívares se ha venido pagando de manera oportuna en una cuenta de la administradora en el banco Bicentenario.
Asegura que se acordó pagar por concepto de condominio la cantidad de trescientos bolívares que es lo que corresponde de acuerdo al porcentaje del área arrendada, los cuales son depositados junto al arrendamiento en la cuenta de la administradora en el banco Bicentenario, siendo que el representante legal de la administradora, ciudadano EDISON VIEIRA RODRIGUES le suministró el 5 de noviembre de 2013 los datos de la cuenta y emitió la factura correspondiente a los
meses de febrero y marzo de 2014, lo que convalida el pago oportuno de los cánones anteriores depositados en la mencionada cuenta.
DE LA RECONVENCIÓN
Alega la demandada que a partir del mes de enero de 2008 ha sido objeto del cobro de sobre-alquileres, ya que se ha venido incrementando el canon en contravención al artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que regía la relación arrendaticia, así como al artículo 33 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial.
Reconviene a la parte demandante, para que le pague la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL QUINIENTOS TREINTA Y SIETE BOLÍVARES CON NUEVE CÉNTIMOS por concepto de sobre-alquileres, toda vez que los mismos se llevaban a cabo de manera inconsulta con el propósito de persuadir económicamente la entrega del inmueble, habiéndose cobrado Bs. 995,57 de sobre-alquiler en el año 2008; Bs. 5.275,80 en el año 2009; Bs. 3.416,40 en el año 2010; Bs. 3.931,20 en el año 2011; Bs. 13.759,20 en el año 2012; y Bs 8.158,92 en el año 2013.
CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN
Los demandantes alegan que siempre llegaron a acuerdos sobre el monto del canon de arrendamiento y de no haber llegado a esos acuerdos se hubiese recurrido obligatoriamente a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial entró en vigencia el 23 de mayo de 2014 por lo cual no puede sustentar la reconvención en ella, pues se estaría violentando el principio de irretroactividad de la ley.
Niegan que los cobros del canon de arrendamiento y sus incrementos se llevaran de manera inconsulta, pues a través de los años se mantuvo una relación contractual en la cual la arrendataria pagaba su canon con los ajustes acordados y el arrendador emitía su recibo, permaneciendo la arrendataria en el goce pacífico de la cosa arrendada.
Rechazan haber cobrado los sobre-alquileres especificadas año a año en el libelo de demanda.
III
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS
PRUEBAS DE LOS DEMANDANTES
Producen junto al libelo de demanda, a los folios 10 al 18 del expediente original de instrumento protocolizado ante la oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Valencia, Estado Carabobo en fecha 7 de diciembre de 2011, al cual se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, quedando demostrado que el inmueble arrendado fue vendido a los demandantes.
A los folios 20 al 23 producen original de instrumento autenticado ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, Estado Carabobo en fecha 7 de marzo de 2002, al cual se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, quedando demostrado que la demandada celebró con el ciudadano COSIMO MONTORO AFRICANO un contrato de arrendamiento sobre un local comercial distinguido con el Nº P.B.40-C, situado en el nivel Bolívar del centro comercial Guaparo, municipio Valencia del estado Carabobo, por el término de un año, pudiendo ser prorrogado por lapsos iguales mediante acuerdo entre las partes o cuando el arrendador acepte el primer mes de alquiler de la prórroga, siendo que el canon de arrendamiento debía pagarse por mensualidades anticipadas dentro de los primeros cinco días del mes correspondiente y en cada prórroga el canon de arrendamiento se ajustará de acuerdo al índice inflacionario dictado por el Banco Central de Venezuela.
Producen al folio 24, copia al carbón de factura supuestamente emitida por la sociedad mercantil INVERSIONES VIEIRA INVISA S.A., quien es un tercero que no es parte del presente juicio ni causante de las mismas, por lo que requería ratificación testimonial de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil y como no consta en los autos que el tercero fuere promovido como testigo, la instrumental bajo análisis carece de valor probatorio y debe ser desechada del proceso.
Producen los demandantes a los folios 26 al 28 del expediente, publicaciones del diario El Carabobeño de fechas 18 de agosto y 10 de septiembre, las cuales se aprecian de conformidad con el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado que la demandada fue notificada
por medio de la prensa escrita para resolver situación irregular por retraso en el pago de cánones de arrendamiento. Asimismo, el 30 de septiembre de 2014 fue notificada de la no prórroga del contrato que vencía el 31 de enero de 2015.
A los folios 29 al 49, producen originales de instrumentos supuestamente emanados del condominio del Centro Comercial Guaparo, quien es un tercero que no es parte del presente juicio ni causante de las mismas, por lo que requería ratificación testimonial de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil y como no consta en los autos que el tercero fuere promovido como testigo, la instrumental bajo análisis carece de valor probatorio y debe ser desechada del proceso.
En el lapso probatorio, la parte demandante por un capítulo primero reproduce el valor probatorio de las instrumentales presentadas con el libelo de demanda sobre las cuales este juzgador ya se pronunció, por lo que se reitera lo decidido sobre ellas.
Por un capítulo segundo, promueven la prueba de informes a ser rendida por el banco Bicentenario, la cual fue admitida por auto del 14 de mayo de 2015, librándose los correspondientes oficios.
A los folios 137 al 148 del expediente, consta la respuesta del banco Bicentenario del Pueblo, de la Clase Obrera, Mujer y Comunas, Banco Universal C.A., quedando demostrado que la cuenta de ahorros Nº 0175-00854-68-0060077495 a nombre de la sociedad mercantil INVERSIONES VIEIRA INVISA S.A. fue abierta por orden del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo para consignación arrendaticia en fecha 13 de agosto de 2008.
PRUEBAS DE LA DEMANDADA
Junto al escrito de contestación, produce la demandada a los folios 64 al 100 instrumentos privados en originales, supuestamente consistentes en facturas emitidas por la sociedad mercantil INVERSIONES VIEIRA INVISA S.A., quien es un tercero que no es parte del presente juicio ni causante de las mismas, por lo que requería ratificación testimonial de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil y como no consta en los autos que el tercero fuere promovido como testigo, la instrumental bajo análisis carece de valor probatorio y debe ser desechadas del proceso.
Al folio 103 del expediente produce la demandada factura de la sociedad mercantil INVERSIONES VIEIRA INVISA S.A., que no obstante ser un tercero que no es parte del presente juicio, la demandante admite como cierto en su libelo que la referida factura fue emitida por la administradora del inmueble, por lo que se le otorga valor probatorio y queda demostrado que la demandada pagó el alquiler correspondiente a los meses de febrero y marzo, el 3 de abril de 2014.
Al folio 101 y folios 104 al 107, produce la demandada copias de recibos de depósitos del banco Bicentenario, debidamente firmadas y selladas. Sobre este género de pruebas, se ha pronunciado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 877 de fecha 20 de diciembre de 2005, caso: Manuel Alberto Graterón contra Envases Occidente C.A. donde dejó sentado lo siguiente:
“Por ello, cuando las entidades bancarias reciben el dinero de terceras personas, para ser depositado en una determinada cuenta, el banco no actúa en nombre propio, lo recibe en nombre de su cliente, vale decir mandante y, la planilla de depósito bancario, por consiguiente, no puede considerarse como un documento emanado propiamente de un tercero, sino que representa un documento que certifica un tercero y que en su formación han intervenido dos personas, por un lado el banco que certifica la operación y recibe el dinero como (mandatario), en nombre del titular de la cuenta (mandante) y el depositante quien puede ser un tercero, o el mismo titular de la cuenta.
…OMISSIS…
Esto permite concluir, considerando que el demandante es el titular de la cuenta y, el depositante el accionado, que los depósitos bancarios que cursan en autos no son documentales propiamente emanadas de un tercero.
Por el contrario, esta Sala estima que los mismos encuadran dentro de los medios probatorios llamados tarjas, los cuales por encontrarse incluidos en el capítulo V, Sección I, del Código Civil, en su artículo 1.383, encuadran en el género de prueba documental.
…OMISSIS…
Las consideraciones expuestas permiten concluir que los depósitos bancarios no constituyen documentos emanados de terceros, sino tarjas, lo cual evidencia que el formalizante no tiene razón al haber afirmado que era necesaria su ratificación mediante prueba testimonial, la cual ha debido ser promovida en el juicio.”
De acuerdo al criterio jurisprudencial antes trascrito, este Tribunal valora con el mérito probatorio pleno que emerge de las tarjas, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.383 del Código Civil, los recibos de depósitos realizados en el banco Bicentenario y de su contenido se evidencia que fueron realizados los siguientes depósitos en la cuenta Nº 0175-00854-68-0060077495 a nombre de la sociedad mercantil INVERSIONES VIEIRA INVISA S.A.
FECHA DEL DEPÓSITO MONTO EN Bs. MES PAGADO
5 de noviembre de 2013 7.840,00 agosto, septiembre y octubre de 2013
10 de diciembre de 2013 7.840,00 noviembre y diciembre de 2013
5 de junio de 2014 1.800,00 abril de 2014
5 de junio de 2014 1.800,00 mayo de 2014
29 de julio de 2014 1.800,00 junio de 2014
3 de octubre de 2014 1.800,00 julio de 2014
3 de octubre de 2014 1.800,00 agosto de 2014
12 de diciembre de 2014 1.800,00 septiembre de 2014
12 de diciembre de 2014 1.800,00 octubre de 2014
15 de diciembre de 2014 1.800,00 noviembre de 2014
17 de diciembre de 2014 1.800,00 diciembre de 2014
19 de diciembre de 2014 1.800,00 enero de 2015
22 de diciembre de 2014 1.800,00 febrero de 2015
23 de diciembre de 2014 1.800,00 marzo de 2015
IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Pretende la parte demandante el desalojo de un local comercial que afirma haberle arrendado a la demandada y al efecto alega que la arrendataria no ha pagado ni los cánones de arrendamiento, ni la alícuota parte del condominio y gastos comunes que le corresponde pagar, desde el mes de agosto de 2013. Que la demandada se presentó en las oficinas de la administradora planteando que quería pagar los meses de febrero y marzo de 2014 y que por una confusión depositó supuestamente al día los cánones de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2013, así como el mes de agosto de 2014 en una cuenta a nombre de la administradora de la cual no le es posible retirar cantidad alguna sin la autorización de un tribunal, que al parecer se trata de una cuenta ordenada abrir por un tribunal para unas consignaciones inquilinarias efectuadas por otro inquilino y sobre otro inmueble que no guarda relación alguna con el presente caso y que ante la confusa situación, el representante de la administradora emite un recibo donde supuestamente la arrendataria cancela los meses de febrero y marzo de 2014, sin tomar en cuenta la cláusula tercera del
contrato, que establece que la cancelación de una mensualidad no causa presunción de pago de las anteriores.
Por su parte, la demandada admite como cierta la relación arrendaticia, pero que el área arrendada representa un 9,80 % de la totalidad del inmueble. Niega que la relación arrendaticia hubiere tenido prórrogas sucesivas, toda vez que el contrato pasó a ser a tiempo indeterminado. Niega que adeude el canon de arrendamiento desde agosto a diciembre de 2013, así como enero a noviembre de 2014, ya que lo ha venido pagando de manera oportuna.
Para decidir se observa:
En primer término debe señalarse, que en el presente caso ha sido demandado el desalojo de un inmueble arrendado para uso comercial alegándose la falta de pago del canon de arrendamiento, por lo que resulta intrascendente analizar si operó o no la tacita reconducción alegada por la demandada, habida cuenta que la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial en su artículo 40, contempla la falta de pago como causal de desalojo sin hacer distinción si se trata de un contrato a tiempo determinado o a tiempo indeterminado, como sí lo hacía la anterior Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Distinto sería si se hubiese demandado el desalojo por vencimiento del término, caso en el cual sí sería necesario analizar la naturaleza del contrato respecto al tiempo, por consiguiente, los alegatos de la demandada sobre la reconducción tácita del contrato a uno de tiempo indeterminado deben ser desestimados.
Ahora bien, el ordinal 1º del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, prevé:
“Son causales de desalojo:
1. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamientos y/o dos (2) cuota de condominio o gastos comunes consecutivos…”
La existencia de la relación arrendaticia quedó como un hecho no controvertido y por ende excluidos del debate probatorio, siendo que además en las actas procesales hay prueba instrumental de su existencia.
El demandante alega que el arrendatario dejó de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de agosto a diciembre de 2013, así como enero a noviembre de 2014, hecho que fue negado por la demandada.
El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil señala lo siguiente:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”
Por su parte, el artículo 1354 del Código Civil dispone:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
Estas normas establecen lo que la doctrina gusta llamar la distribución de la carga de la prueba, que permite al Juez decidir cual de las partes debe soportar las consecuencias de la omisión o carencia de pruebas.
La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº RC-0733, de fecha 27 de julio de 2004, Expediente Nº 03-1006, dejó sentado el siguiente criterio respecto a la distribución de la carga de la prueba, a saber:
“Asimismo, consta de la sentencia recurrida que el demandado negó de forma pura y simple la demanda, y por ende, negó haber incumplido esa obligación.
Sobre este particular, es oportuno advertir que constituye un principio de lógica formal y jurídica que toda negación de una negación constituye una afirmación. Por consiguiente, el demandado al alegar que no incumplió su obligación, lo que está expresando es que la cumplió y, por ende, le corresponde probar ese hecho extintivo, que implícitamente está afirmando.
Acorde con este criterio, la Sala ha establecido que al actor le basta sólo demostrar la obligación que incumbe al demandado, en manera alguna el hecho negativo de éste, de no querer pagar aquél...”.
Siendo que la demandada negó adeudar el canon de arrendamiento correspondiente a los meses entre agosto a diciembre de 2013, así como enero a noviembre de 2014, era su carga demostrar que los mismos fueron cancelados de manera oportuna tal como alegó en su contestación.
En este sentido, se aprecia que el monto del canon de arrendamiento es un hecho controvertido por las partes, pero no obstante ello, quedó demostrado que la demandada realizó los depósitos en una cuenta cuya apertura fue ordenada por
el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo en fecha 13 de agosto de 2008, amén de que los depósitos fueron realizados en forma extemporánea por tardía, ya que el contrato prevé que el canon debe pagarse por mensualidades adelantadas los primeros cinco días del mes respectivo y sólo fueron pagados en la forma prevista en el contrato los meses de enero, febrero y marzo de 2015 que no forman parte del contradictorio, resultando concluyente que los depósitos realizados por la demandada en forma tardía en una cuenta cuya apertura y movimiento no depende de los arrendadores, sino que está a la orden de un tribunal distinto al del caso de marras, no colocan a la demandada en estado de solvencia y como quiera que se trata de más de dos mensualidades, es forzoso concluir que la pretensión de desalojo por falta de pago es procedente conforme al ordinal 1º del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, lo que determina que el recuso de apelación interpuesto por la parte demandada no puede prosperar, Y ASÍ SE DECIDE.
También pretenden los demandantes, se les pague la cantidad de CUARENTA Y NUEVE MIL BOLÍVARES por concepto de cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de agosto a diciembre de 2013, así como enero a noviembre de 2014, a razón de tres mil quinientos bolívares.
La demandada niega adeudar cuarenta y nueve mil bolívares por concepto de cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de agosto a diciembre de 2013, así como enero a noviembre de 2014, ya que al entrar en vigencia el Decreto 602 publicado en Gaceta Oficial el 29 de noviembre de 2003, a partir del mes de diciembre, se acordó en mil quinientos bolívares, siendo este el último monto de arrendamiento acordado, el cual ha venido pagando de manera oportuna.
Como se aprecía, el monto del canon de arrendamiento fue un hecho controvertido, siendo que las pruebas consistentes en las facturas supuestamente emitidas por la empresa que administraba el inmueble, no pudieron ser valoradas por razones de técnica procesal, ya que se trata de un tercero que no fue promovido como testigo para ratificar dichas instrumentales. Sólo pudo ser valorada la factura Nº 3234, de fecha 3 de abril de 2014, cuya existencia fue reconocida por ambas partes por un monto de tres mil seiscientos bolívares, excluyendo el IVA, que corresponde a los meses de febrero y marzo, por
consiguiente, correspondía a cada mes la cantidad de mil quinientos bolívares más trescientos bolívares de condominio, como fue alegado por la demandada.
La referida factura demuestra el pago de los meses de febrero y marzo, no así el pago de los meses anteriores y posteriores cuyo pago se demanda, ya que la cláusula tercera del contrato prevé expresamente que el pago de una mensualidad no genera presunción de pago de las anteriores y siendo que era carga de la demandada demostrar haber pagado el monto correspondiente al canon de arrendamiento cosa que no hizo, ya que los depósitos fueron realizados en forma extemporánea en una cuenta cuya apertura y movimiento no depende de los arrendadores, sino que está a la orden de un tribunal distinto al del caso de marras, es irremediable concluir que resulta parcialmente procedente la pretensión de pago de canon de arrendamiento, debiendo pagar la arrendataria la cantidad de VEINTIÚN MIL BOLÍVARES correspondiente al canon de arrendamiento de los meses de agosto a diciembre de 2013, así como enero de 2014 y de abril a noviembre de 2014, a razón de mil quinientos bolívares cada mes, Y ASÍ SE DECIDE.
Igualmente, pretenden los demandantes se les pague la cantidad de CINCO MIL NOVECIENTOS SESENTA Y UN BOLÍVARES por concepto de alícuota de condominio (14,7 %) correspondiente a los meses de agosto a diciembre de 2013, así como enero a noviembre de 2014, siendo que la demandada señala que el área arrendada representa un 9,80 % de la totalidad del inmueble y que se acordó pagar por concepto de condominio la cantidad de trescientos bolívares que es lo que corresponde de acuerdo al porcentaje del área arrendada, los cuales son depositados junto al arrendamiento en la cuenta de la administradora en el banco Bicentenario.
Como quedó dicho en el decurso de esta sentencia, los pagos realizados por la arrendataria no la colocan en situación de solvencia por las razones ya expuestas, sin embargo, pese al escaso material probatorio que pudo ser valorado quedó demostrado con la factura Nº 3234, de fecha 3 de abril de 2014, cuya existencia fue reconocida por ambas partes, que el monto por concepto de condominio era de trescientos bolívares como alegó la demandada, siendo que sólo demostró haber pagado los meses de febrero y marzo, no así los demás que fueron demandados, por lo que resulta parcialmente procedente la pretensión de pago del monto correspondiente al condominio, debiendo pagar la arrendataria la cantidad de CUATRO MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES correspondiente al
condominio de los meses de agosto a diciembre de 2013, así como enero de 2014 y de abril a noviembre de 2014, a razón de trescientos bolívares cada mes, Y ASÍ SE DECIDE.
Pretenden los demandantes el pago de intereses moratorios y gastos administrativos, los cuales están expresamente previstos en la cláusula tercera del contrato celebrado entre las partes, por lo que resultan procedentes, a excepción de los meses de febrero y marzo de 2014 cuya pago quedó demostrado y como quiera que para esos cálculos se requieren conocimientos que este juzgador no posee, se ordena la realización de una experticia complementaria del fallo conforme al artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, Y ASÍ SE DECIDE.
Finalmente, pretenden los demandantes la indexación de las cantidades condenadas a pagar lo que en criterio de esta alzada encuentra justificación en la pérdida del valor adquisitivo de la unidad monetaria nacional, lo que constituye un hecho notorio exento de prueba; y debido a que para ese cálculo se requieren conocimientos que este juzgador no posee, de conformidad con el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la realización de una experticia complementaria del fallo, Y ASÍ SE DECIDE.
Para la realización de la experticia complementaria del fallo, se ordena la designación en el tribunal de la causa de tres expertos, quienes deberán: 1.- aplicar los índices de precios al consumidor dictados por el Banco Central de Venezuela, desde el 17 de diciembre del año 2014, fecha de admisión de la demanda, hasta el mes anterior al dictamen de los expertos, sobre la suma de VEINTICINCO MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES, que comprende el monto correspondiente al canon de arrendamiento y el monto del condominio que fue condenado a pagar; y 2.- calcular el uno por ciento (1 %) mensual de intereses de mora y el cuatro por ciento (4 %) mensual de gastos administrativos, sobre la suma de mil quinientos bolívares que corresponde al canon de arrendamiento, desde agosto a diciembre de 2013, así como enero de 2014 y de abril a noviembre de 2014, Y ASÍ SE ESTABLECE.
La demandada reconviene alegando que a partir del mes de enero de 2008 ha sido objeto del cobro de sobre-alquileres, ya que se ha venido incrementando el canon en contravención al artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que regía la relación arrendaticia, así como al artículo 33 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, en virtud de que los
aumentos se llevaban a cabo de manera inconsulta con el propósito de persuadir económicamente la entrega del inmueble, habiéndose cobrado Bs. 995,57 de sobre-alquiler en el año 2008; Bs. 5.275,80 en el año 2009; Bs. 3.416,40 en el año 2010; Bs. 3.931,20 en el año 2011; Bs. 13.759,20 en el año 2012; y Bs 8.158,92 en el año 2013.
Los demandantes alegan que siempre llegaron a acuerdos sobre el monto del canon de arrendamiento y niegan que los cobros del canon de arrendamiento y sus incrementos se llevaran de manera inconsulta.
Para decidir se observa:
No obstante, en el contrato de arrendamiento estaba previsto que el aumento del canon en caso de prórroga se debía ajustar de acuerdo al índice inflacionario dictado por el Banco Central de Venezuela, la demandada no demostró que los aumentos fueran superiores a los referidos índices, lo que pudo haber sido demostrado con la prueba de experticia, cosa que no hizo y huelga decir, que la referida omisión de la demandada no puede ser suplida por el juez, so pena de quebrantar el principio dispositivo consagrado en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, siendo irremediable concluir que la reconvención planteada por la demandada no puede prosperar, lo que determina que el recurso de apelación interpuesto por la demandante sea procedente y la sentencia recurrida sea modificada, como quedará establecido de manera expresa y precisa en el dispositivo del presente fallo, Y ASÍ SE DECIDE.
V
DECISIÓN
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Segundo En Lo Civil, Mercantil, Bancario Y Del Tránsito De La Circunscripción Judicial Del Estado Carabobo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante, ciudadanos ANTONIA ROSARIO MONTORO, MARÍA DAYANA ALMEIDA MONTORO, YESSIKA ALESSANDRA ALMEIDA MONTORO y WILSON JESÚS ALMEIDA MONTORO; SEGUNDO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, ciudadana YRAMA DEL CARMEN LÓPEZ DÁVILA; TERCERO: SE MODIFICA la sentencia definitiva dictada en fecha 30 de mayo de 2016 por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y
Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; CUARTO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por los ciudadanos ANTONIA ROSARIO MONTORO, MARÍA DAYANA ALMEIDA MONTORO, YESSIKA ALESSANDRA ALMEIDA MONTORO y WILSON JESÚS ALMEIDA MONTORO, en contra de la ciudadana YRAMA DEL CARMEN LÓPEZ DÁVILA; QUINTO: SE ORDENA a la arrendataria demandada hacer entrega a los arrendadores demandantes, del inmueble arrendado constituido por un local comercial distinguido con el Nº P.B.40-C, situado en el nivel Bolívar del centro comercial Guaparo, municipio Valencia del estado Carabobo, libre de personas y bienes y en las mismas condiciones en que lo recibió; SEXTO: SE CONDENA a la demandada, ciudadana YRAMA DEL CARMEN LÓPEZ DÁVILA a pagar a los demandantes, las siguientes cantidades: 1.- VEINTIÚN MIL BOLÍVARES (Bs. 21.000,00) correspondiente al canon de arrendamiento de los meses de agosto a diciembre de 2013, así como enero de 2014 y de abril a noviembre de 2014, a razón de mil quinientos bolívares cada mes; 2.- CUATRO MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 4.200.00) correspondiente al condominio de los meses de agosto a diciembre de 2013, así como enero de 2014 y de abril a noviembre de 2014, a razón de trescientos bolívares cada mes; SÈPTIMO: SE ACUERDA el pago de los intereses moratorios, los gastos administrativos y la indexación solicitada, para cuyo cálculo SE ORDENA la realización de una experticia complementaria del fallo, debiendo designarse en el tribunal de la causa a tres expertos, quienes deberán: 1.- aplicar los índices de precios al consumidor dictados por el Banco Central de Venezuela, desde el 17 de diciembre del año 2014, fecha de admisión de la demanda, hasta el mes anterior al dictamen de los expertos, sobre la suma de VEINTICINCO MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES, que comprende el monto correspondiente al canon de arrendamiento y el monto del condominio que fue condenado a pagar; y 2.- calcular el uno por ciento (1 %) mensual de intereses de mora y el cuatro por ciento (4 %) mensual de gastos administrativos, sobre la suma de mil quinientos bolívares que corresponde al canon de arrendamiento, desde agosto a diciembre de 2013, así como enero de 2014 y de abril a noviembre de 2014; OCTAVO: SIN LUGAR la reconvención o mutua petición interpuesta por la demandada, ciudadana YRAMA DEL CARMEN LÓPEZ DÁVILA en contra de los demandantes, ciudadanos ANTONIA ROSARIO MONTORO, MARÍA DAYANA ALMEIDA MONTORO, YESSIKA ALESSANDRA ALMEIDA MONTORO y WILSON JESÚS ALMEIDA MONTORO.
No hay condenatoria en costas procesales por cuanto la sentencia recurrida no resultó confirmada, en atención al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Notifíquese a las partes.
Remítase el presente expediente al tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.
Publíquese, regístrese y déjese copia
Dado, firmado y sellado en la sala del despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en la ciudad de Valencia, a los catorce (14) días del mes de junio de dos mil diecisiete (2017). Año 207º de la Independencia y 158º de la Federación.
JUAN ANTONIO MOSTAFÁ
EL JUEZ TEMPORAL
NANCY REA ROMERO
LA SECRETARIA TITULAR
En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 2:45 p.m. previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.
NANCY REA ROMERO
LA SECRETARIA TITULAR
Exp. Nº 14.870
JAM/NRR.-
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