TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y
DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO

Valencia, 25 de julio de 2017
207º y 158º

EXPEDIENTE Nº: 14.806

SENTENCIA: DEFINITIVA

COMPETENCIA: CIVIL

MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO
DEMANDANTE: MANUEL CALDEIRA MENDES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-6.184.984, sucesor procesal del finado ANTONIO CALDEIRA MENDES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-6.183.528
APODERADOS JUDICIALES DEL DEMANDANTE: ALBERTO MORÍN TORTOLERO, LISBETH MORFFE SALAZAR y LUÍS MORÍN, abogados en ejercicio inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 16.203, 56.156 y 8.016 respectivamente
DEMANDADOS: sociedad mercantil COMERCIAL EL CAMPO S.R.L. inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en fecha 22 de febrero de 1979, bajo el Nº 45, tomo 68-B y JOSÉ MANUEL ANDRADE PEREIRA, portugués, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E-81.703.361
APODERADO JUDICIAL DE LA CO-DEMANDADA SOCIEDAD MERCANTIL COMERCIAL EL CAMPO S.R.L.: PEDRO RAFAEL TORRES GONZÁLEZ, abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 48.958
APODERADOS JUDICIALES DEL CO-DEMANDADO JOSÉ MANUEL ANDRADE PEREIRA: MARÍA TERESA GUILLÉN LEDEZMA y LUÍS RAFAEL GODOY RIVOLTA, abogados en ejercicio inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 125.271 y 94.935 respectivamente
DEFENSORA JUDICIAL DE LOS HEREDEROS DESCONOCIDOS DEL FINADO ANTONIO CALDEIRA MENDES: TANIA ZAMBRANO, abogada en ejercicio inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 254.683

Conoce este Tribunal Superior del recurso procesal de apelación interpuesto por los demandados en contra de la sentencia definitiva dictada en fecha 24 de noviembre de 2015 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, mediante la cual se declara con lugar la demanda por retracto legal arrendaticio intentada.
I
ANTECEDENTES

Comenzó el presente juicio con demanda presentada en fecha 27 de junio de 1997, correspondiéndole conocer al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, admitiéndola por auto del 14 de julio de 1997.
En fecha 17 de diciembre de 1997, el Alguacil del a quo dejó constancia de la imposibilidad de citar personalmente a los demandados, siendo librados los correspondientes carteles el 27 de febrero de 1998 a solicitud de la parte actora, los cuales fueron agregados a los autos el día 24 de marzo de 1998.
El día 25 de mayo de 1998, la Secretaria del a quo dejó constancia de haber fijado el respectivo cartel en la dirección que le fue suministrada.
En fecha 16 de julio de 1998, se designó a la abogado MILAGROS ESCALONA como defensora judicial, quien aceptó el cargo y prestó el juramento de ley el 30 de julio de 1998.
En fecha 13 de agosto de 1998, la defensora judicial consignó escrito de contestación de la demanda.
El 29 de octubre de 1998, la parte actora promueve pruebas pronunciándose el a quo sobre su admisión por auto del 8 de diciembre de 1998.
En fecha 23 de marzo de 1999, la parte demandante presenta escrito de informes ante el Tribunal de Primera Instancia.
Mediante sentencia interlocutoria de fecha 5 de agosto de 1999, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo ordena la reposición de la causa al estado en que se notifique a la defensora judicial de que también fue designada defensora del co-demandado JOSÉ MANUEL ANDRADE PEREIRA.
En fecha 21 de septiembre de 1999, compareció la representación judicial de la co-demandada sociedad mercantil COMERCIAL EL CAMPO S.R.L. y solicita la reposición de la causa al estado de que se gestione la citación personal del co-demandado JOSE MANUEL ANDRADE PEREIRA.
El 22 de septiembre de 1999, compareció el co-demandado JOSE MANUEL ANDRADE PEREIRA y se dio por citado en la presente causa.
El día 27 de septiembre de 1999, la parte demandante impugna el poder otorgado por la sociedad mercantil COMERCIAL EL CAMPO S.R.L.

En fecha 17 de noviembre de 1999, el Tribunal de Primera Instancia declara válido el poder impugnado y ordenó la reposición de la causa al estado de la citación personal del co-demandado JOSE MANUEL ANDRADE PEREIRA. Contra la referida decisión, la parte demandante ejerció recurso de apelación que fue declarado extemporáneo por anticipado el 18 de septiembre de 2000.
Ambos demandados oponen la cuestión previa contenida en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la caducidad de la acción, la cual fue contradicha por el demandante en escritos de fechas 7 de diciembre de 1999 y 17 de enero de 2000 y declarada sin lugar en sentencia interlocutoria fechada el 21 de septiembre de 2000. Contra la referida decisión, la parte demandada ejerció recurso de apelación que fue escuchado en un solo efecto por auto del 8 de enero de 2001. Este Tribunal Superior en fecha 21 de enero de 2004, declaró no tener materia sobre la cual decidir respecto al recurso interpuesto.
Ambos demandados dan contestación a la demanda el 30 de enero de 2001.
Las partes presentan escritos de promoción de pruebas, pronunciándose el a quo sobre su admisión por auto separados del 12 de marzo de 2001.
La parte demandante apela de la decisión de fecha 17 de abril de 2001 que niega fijar nueva oportunidad para tomar declaración a un testigo, recurso que fue escuchado en un solo efecto el 2 de mayo de 2001. La parte demandante interpone recurso de hecho para que el recurso de apelación ejercido sea escuchado en ambos efectos y este mismo Tribunal Superior en fecha 7 de junio de 2001 declara no tener materia sobre la cual decidir. Asimismo, en fecha 17 de septiembre de 2001, este mismo Tribunal Superior declara con lugar la apelación ejercida y ordena se fije nueva oportunidad para tomar declaración al testigo.
El 5 de junio de 2001, los demandados presentan escritos de informes ante el Tribunal de Primera Instancia.
El demandante solicita la reposición de la causa, lo que fue negado en auto del 21 de enero de 2003. Contra la referida decisión, la parte demandante ejerció recurso de apelación que fue escuchado en un solo efecto por auto del 21 de noviembre de 2003. Este Tribunal Superior en fecha 3 de mayo de 2004, declaró desistida la apelación interpuesta.
El Juez del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo se inhibe de seguir conociendo la presente causa, inhibición que fue declarada con lugar por este Tribunal Superior el 13 de febrero de 2003.
En virtud de la anterior inhibición, le correspondió conocer al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, siendo que el juez de ese tribunal por tener una causal de inhibición preexistente respecto a uno de los abogados remite el expediente al distribuidor, correspondiéndole conocer al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo cuya juez se inhibe por acta de fecha 31 de enero de 2011, inhibición que fue declarada con lugar el 16 de diciembre de 2010 por el Juzgado Superior Primero En Lo Civil, Mercantil, Bancario Y Del Tránsito De La Circunscripción Judicial Del Estado Carabobo.
Le correspondió conocer nuevamente al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que en fecha 24 de noviembre de 2015 dicta sentencia definitiva declarando con lugar la demanda por retracto legal arrendaticio interpuesta. Contra la referida decisión, ambos demandados ejercen recurso de apelación que fue escuchado en ambos efectos por auto del 4 de febrero de 2016.
Cumplidos los trámites de distribución, le correspondió a esta superioridad conocer del presente asunto y por auto de fecha 24 de mayo de 2016 se le dio entrada al expediente, fijándose la oportunidad para presentar informes y observaciones.

El 7 de julio de 2016, ambos demandados presentan escritos de informes en este Tribunal Superior.

Por auto del 21 de julio de 2016, se fija la oportunidad para dictar sentencia.

El 25 de julio de 2016, se declara suspendida la presente causa por constar en los autos la muerte de la parte demandante y en fecha 9 de agosto de 2016 se libran los correspondientes edictos a solicitud de parte interesada, los cuales fueron agregados a los autos una vez publicados, el 1 de noviembre de 2016.

En fecha 25 de enero de 2017, se designa como defensora judicial de los herederos desconocidos del finado ANTONIO CALDEIRA MENDES, a la abogada TANIA ZAMBRANO quien acepta el cargo y presta el juramento de ley el 21 de abril de 2017.

De seguidas, procede esta instancia dictar sentencia en los siguientes términos:

II
ALEGATOS DE LAS PARTES

ALEGATOS DEL DEMANDANTE

La parte actora mediante el libelo de la demanda manifiesta que en fecha 1 de marzo de 1994, celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano MAXIMINO GONZÁLEZ HERNÁNDEZ, sobre un inmueble de la exclusiva propiedad de la empresa comercial EL CAMPO S.R.L., consistente en un local comercial, distinguido con el Nº 5, el cual forma parte de un conjunto de edificaciones denominada Centro de Acopio o Mercado de Mayoristas de Alimentos de la Ciudad de Valencia, ubicado en el parcelamiento rural La Ciudad Valencia, lado noroeste San Luis, sobre la autopista Valencia Campo de Carabobo, ubicado en la nave A, de la primera etapa, el cual tiene una superficie de construcción de ciento un metros cuadrados con veinticinco decímetros cuadrados y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: local Nº 4; SUR: local Nº 6; ESTE: calle Perimetral Este y OESTE: calle Norte 1.
Señala que ha cumplido bien y fielmente todas y cada una de las estipulaciones contempladas en el contrato, en especial lo que respecta al pago de los cánones de arrendamiento, el cual es de treinta bolívares (Bs. 30,00) que ha venido consignando en los tribunales correspondientes.

Alega que se ha enterado, en virtud de una visita que le hiciera el ciudadano JOSÉ MANUEL DE ANDRADE PEREIRA, con el objeto que le desocupara el local
que ocupa en calidad de arrendatario quien le entregó una copia fotostática certificada, como prueba de haber comprado el inmueble, negociación se hizo sin tomar en cuenta el derecho preferente que le otorga la ley, para el caso de que el propietario del inmueble arrendado decidiese darlo en venta y se le ofrezca en primer lugar a quien ocupa el inmueble en calidad de arrendatario, quien manifestará su deseo de adquirirlo o no, dejando así al propietario del inmueble en libertad de realizar la venta con terceras personas en los mismo términos y condiciones que le fueron ofrecidas al inquilino o mejorando la oferta, cosa que en ningún momento ocurrió, enterándose que la venta se realizó por la visita que le dispensó el ciudadano JOSÉ MANUEL ANDRADE PEREIRA, en fecha 25 de junio de 1997.

Fundamenta su demanda en los artículos 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas y los artículos 1.546 y 1.547 del Código Civil.

Demanda a la sociedad mercantil COMERCIAL EL CAMPO S.R.L. y al ciudadano JOSÉ MANUEL ANDRADE PEREIRA, el primero de los mencionados en calidad de vendedor y el último en calidad de comprador, para que convenga en la demanda o en su defecto sean condenados en lo siguiente: PRIMERO: Que se subrogue al demandante en el contrato de venta celebrado por el precio de doce mil doscientos bolívares (Bs. 12.200,00) los cuales fueron cancelados y consta en documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro de Valencia, estado Carabobo el día 24 de abril de 1996, bajo el Nº 18, folios 1 al 3, protocolo 1º, tomo 7; y SEGUNDO: Que la venta que se realizó según el documento mencionado anteriormente es nula a objeto de que el inmueble se le venda al demandante, por tener derecho a ello, en los mismos términos y condiciones en que se realizó la misma.

ALEGATOS DE LOS DEMANDADOS

.- JOSÉ MANUEL ANDRADE PEREIRA

El co-demandado ciudadano JOSE MANUEL ANDRADE PEREIRA, rechaza y contradice la demanda en todas y cada una de sus partes.
Niega que el demandante tuviese la condición de inquilino del local comercial de su propiedad y en el supuesto negado que el demandante tenga la condición de inquilino, niega que haya cumplido con las condiciones contempladas en el supuesto contrato de arrendamiento.

Negó y rechazó por no emanar de él ni de la co-demandada COMERCIAL EL CAMPO S.R.L., el contrato de arrendamiento que se acompaña al libelo, asimismo, desconoce los recibos que se acompañaron en el libelo marcados C, D, E, F y G.

Que es falso que le dispensara una visita al demandante el 25 de junio del año 1996 y reconoce y admite que adquirió de COMERCIAL EL CAMPO S.R.L. el inmueble identificado en autos, mediante documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Segundo Circuito del Municipio Valencia del estado Carabobo, el 24 de abril de 1.996.

Opone como defensa de fondo, la falta de cualidad e interés en el demandante, toda vez que entre él y COMERCIAL EL CAMPO S.R.L., no existió, ni existe contrato de arrendamiento de ninguna naturaleza, en consecuencia, al no tener condición de arrendatario no tiene cualidad ni interés para ejercer la acción de retracto y en el supuesto negado de que tenga la condición de arrendatario, no está solvente en las pensiones de alquiler, en consecuencia debe prosperar la falta de cualidad e interés.

Afirma que la acción de retracto debe sea declarada sin lugar de no prosperar los alegatos anteriores, por cuanto el demandante confunde su acción de retracto legal con la acción de resolución de venta y con la nulidad del contrato, por lo que la voluntad de la ley no guarda relación con el petitorio del demandante.

Alega que el Decreto de Desalojo de Viviendas sólo es aplicable a las viviendas y no a locales comerciales, en consecuencia, no es aplicable el decreto que estaba en vigencia para el momento en que se admitió la presente demanda e incurre el demandante en una falta de estimación de la demanda por lo que no se sabe cual es el tribunal competente.

.- sociedad mercantil COMERCIAL EL CAMPO S.R.L.

La co-demandada sociedad mercantil COMERCIAL EL CAMPO S.R.L. en su escrito de contestación negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda intentada en su contra tanto en los hechos como en el derecho referido en el escrito libelar.
Impugnó en toda forma de derecho los instrumentos que se acompañaron al escrito de la demanda: contrato de arrendamiento marcado B,
celebrado entre MAXIMINO GONZÁLEZ HERNÁNDEZ y ANTONIO CALDEIRA MENDES, puntualizando que el inmueble arrendado es de su propiedad y el ciudadano MAXIMINO GONZÁLEZ HERNÁNDEZ no estaba facultado para celebrar contratos de arrendamiento en representación de la compañía e igualmente impugna los instrumentos relativos a las consignaciones efectuadas ante el Juzgado Primero de Parroquia de la circunscripción Judicial del estado Carabobo, marcados C, D, E, F y G, por cuanto del contenido de las mismas se evidencia que están dirigidas a un tercero y no han sido efectuadas a su favor.

Que los hechos narrados en el libelo no se ajustan a la realidad contractual, siendo que del contenido del contrato no se evidencia de manera determinante quien es el propietario del inmueble dado en arrendamiento y mucho menos, el carácter con que actúa el ciudadano MAXIMINO GONZÁLEZ HERNÁNDEZ, quien no señala el derecho que lo faculta para dar en arrendamiento el referido inmueble, motivo por el cual el contrato que pretende hacer valer como vigente el accionante en el presente procedimiento es inoponible a los demandados, ya que dicho ciudadano en su condición de socio de COMERCIAL EL CAMPO S.R.L., no se encontraba facultado ni autorizado por los estatutos sociales que conforman la compañía para celebrar contratos sin acreditar el carácter con que actuaba, es decir, no se indica en el contrato el carácter con que actuaba.

Que lo cierto es, que entre su representada COMERCIAL EL CAMPO S.R.L. y el ciudadano ANTONIO CALDEIRA MENDES nunca ha existido o se ha celebrado un contrato de arrendamiento por el inmueble identificado en el escrito de la demanda, que su mandante vendió al ciudadano JOSÉ MANUEL ANDRADE PEREIRA y el único contrato existente para el momento en que se vendió el inmueble fue el celebrado entre COMERCIAL EL CAMPO S.R.L. y la sociedad de comercio MERCANTIL AIRES Y MENDES S.R.L., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción judicial del estado Carabobo, en fecha 18 de junio de 1991, bajo el Nº 38, tomo 20, representada por su gerente ANTONIO CALDEIRA MENDES, a través del cual mi mandante da en arrendamiento un local comercial ubicado en el sector San Luis, mercado de mayoristas, nave A, local Nº 5, municipio Miguel Peña, Valencia del estado Carabobo, según documento autenticado ante la Notaria Pública Segunda de Valencia, estado Carabobo de fecha 10 de julio de 1991.

Opone la falta de cualidad o interés del accionante para intentar y sostener el juicio, ya que no tiene relación contractual arrendaticia con el precitado ciudadano, y así lo solicita sea declarado por el tribunal.

Que el accionante confunde la acción de retracto legal con la nulidad de contrato al solicitar en el petitorio que las partes accionadas convengan en ambas acciones, lo que constituye un grave error jurídico que es objeto de rechazo y contradicción en el escrito de contestación, materializándose la improcedencia de ambas acciones, y así solicita sea declarado en la sentencia.

III
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS

PRUEBAS DEL DEMANDANTE
Junto al libelo de demanda, produce el demandante a los folios 6 al 10 de la primera pieza del expediente, copia fotostática certificada de instrumento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Valencia, Estado Carabobo en fecha 4 de marzo de 1994, el cual fue impugnado por ambos demandados haciendo alegatos de fondo que serán resueltos en las consideraciones para decidir, por lo que se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, quedando demostrado que los ciudadanos MAXIMINO GONZALEZ HERNANDEZ y ANTONIO CALDEIRA MENDES celebraron un contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por un local comercial Nº 5, ubicado en el sector San Luis, Mercado de Mayoristas, nave A.
A los folios 11 al 20 de la primera pieza del expediente, produce recibos con firma y sellos húmedos originales del Juzgado Primero de Parroquia de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, los cuales fueron impugnados y desconocidos por los demandados, siendo necesario destacar que las instrumentales que pueden ser impugnadas son aquellas que se presentan en copias fotostáticas simples y la que pueden ser desconocidas son aquellas cuya autoría se imputa al que las desconoce, siendo que las instrumentales identificadas como C, D, E, F y G, son instrumentos emanados de una institución pública y se encuentran en originales por lo que la forma de atacar este medio de prueba, era mediante la tacha de falsedad y no a través de la impugnación o el desconocimiento, por lo que se valoran de conformidad con el artículo 429 del
Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.360 del Código Civil, quedando demostrado que el demandante consignó a favor del ciudadano MAXIMINO GONZALEZ HERNANDEZ el canon de arrendamiento del inmueble objeto de controversia correspondiente a los meses comprendidos entre enero y mayo de 1997. Respecto a los alegatos de fondo hechos sobre estas pruebas, serán resueltos en las consideraciones para decidir.
Produce a los folios 21 al 24 de la primera pieza del expediente, copia fotostática certificada de instrumento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Valencia del Estado Carabobo en fecha 24 de abril de 1996, bajo el Nº 18, folios 1 al 3, protocolo 1º, tomo 7, el cual se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, quedando demostrado que el ciudadano JOSÉ LUÍS PADRÓN ORTIZ actuando con el carácter de apoderado judicial de la sociedad de comercio COMERCIAL EL CAMPO S.R.L. dio en venta pura y simple al ciudadano JOSE MANUEL DE ANDRADE PEREIRA inmueble objeto de controversia por el precio de doce mil doscientos bolívares que fueron pagados en ese mismo acto.
En el lapso probatorio, la parte demandante por un capítulo primero invoca el mérito de los autos, lo que no constituye ningún medio de prueba en nuestro sistema procesal por lo que nada tiene que valorar este juzgador en ese sentido.

Promueve a los folios 145 al 168 de la primera pieza del expediente, copia fotostática simple de instrumentos supuestamente emanados del Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, los cuales fueron impugnados por la co-demandada sociedad de comercio COMERCIAL EL CAMPO S.R.L. mediante diligencia fechada el 8 de mayo de 2001, por lo que correspondía al demandante para servirse de las copias impugnadas, solicitar el cotejo o haber producido los originales o las copias certificadas de los mismos de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, cosa que no hizo, estando impedida esta alzada de valorar dichas pruebas.

Promueve a los folios 169 al 192 de la primera pieza del expediente, instrumentos con firmas y sellos húmedos originales del Juzgado Primero de Parroquia de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo y del Juzgado Segundo

de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, los cuales fueron impugnados por la co-demandada sociedad de comercio COMERCIAL EL CAMPO S.R.L. mediante diligencia fechada el 8 de mayo de 2001, pero tratándose de originales, el medio de ataque contra los mismos no era la impugnación sino la tacha de falsedad, por lo que se aprecian de de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.360 del Código Civil, quedando demostrado que el demandante consignó a favor del ciudadano MAXIMINO GONZALEZ HERNANDEZ y/o JOSE MANUEL DE ANDRADE PEREIRA el canon de arrendamiento del inmueble objeto de controversia correspondiente a los meses comprendidos entre enero y diciembre de 1999. Respecto a los alegatos de fondo hechos sobre estas pruebas, serán resueltos en las consideraciones para decidir.

Por un capítulo tercero promueve las testimoniales de los ciudadanos ANTONIO MEDINA, JESÚS MONTERO, SIDNEY CASTILLO, MAGALY OCANTO, DANIEL ARNAU CURIEL, NARBY BELLO RIVAS, NANCY FLORES y EDGAR DIAZ, las cuales fueron admitidas por auto del 12 de marzo de 2001. Los testigos promovidos no comparecieron a declarar y fue solicitada nueva oportunidad para tomarles declaración lo que fue negado por el a quo. No obstante, esta alzada ordenó en sentencia de fecha 17 de septiembre de 2001 se fijara oportunidad para tomar declaración a los testigos promovidos por la parte demandante, sin que conste en las actas procesales que la prueba haya sido evacuada, por lo que nada tiene que valorar este juzgador en ese sentido.

PRUEBAS DE LOS DEMANDADOS

.- sociedad mercantil COMERCIAL EL CAMPO S.R.L.

Junto al escrito de contestación a la demanda, produce a los folios 134 al 136 de la primera pieza del expediente, copia fotostática simple de instrumento protocolizado en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo en fecha 18 de junio de 1991 que al no haber sido impugnada se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, quedando demostrado que los
ciudadanos AGOSTINHO AIRES DE ASCESAO y ANTONIO CALDEIRA MENDES constituyeron una sociedad de comercio denominada MERCANTIL AIRES Y MENDES S.R.L.

En el lapso probatorio, por un capítulo primero invoca el mérito de los autos, lo que no constituye ningún medio de prueba en nuestro sistema procesal por lo que nada tiene que valorar este juzgador en ese sentido.

Promueve a los folios 196 al 198 de la primera pieza del expediente original de instrumento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Valencia, Estado Carabobo en fecha 10 de julio de 1991, la cual valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, quedando demostrado que entre las sociedades de comercio COMERCIAL EL CAMPO S.R.L. y MERCANTIL AIRES Y MENDES S.R.L. se celebró un contrato de arrendamiento sobre el local objeto de controversia. Esta instrumental fue producida igualmente en copia fotostática simple a los folios 134 al 136 de la primera pieza del expediente.

Promueve a los folios 199 al 202 de la primera pieza del expediente, copia fotostática simple de instrumento protocolizado en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo en fecha 22 de febrero de 1979, que al no haber sido impugnadas se valoran de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, quedando demostrado que la sociedad de comercio COMERCIAL EL CAMPO S.R.L. fue constituida por los ciudadanos MAXIMILIANO PADRÓN HERNÁNDEZ y JULIO FEBLES CASTAÑEDAS y que sería administrada por un gerente general y un gerente administrador quienes tendrán facultades de administración y disposición conjunta o separadamente. Esta instrumental cursa igualmente a los folios 83 al 86 de la primera pieza del expediente.

Promueve a los folios 203 al 206 de la primera pieza del expediente, copia fotostática simple de instrumento protocolizado en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo en fecha 30 de enero de 1990, que al no haber sido impugnadas se valoran de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, quedando demostrada la incorporación del socio MAXIMINO GONZALEZ HERNANDEZ a la sociedad de comercio COMERCIAL EL CAMPO S.R.L. siendo nombrado gerente administrador.

Promueve a los folios 207 y 208 de la primera pieza del expediente, copia fotostática simple de instrumento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Valencia, Estado Carabobo en fecha 23 de enero de 1990, que al no haber sido impugnada se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, quedando demostrado que el ciudadano MAXIMINO GONZALEZ HERNANDEZ compró cien cuotas de participación en la sociedad de comercio COMERCIAL EL CAMPO S.R.L.

Produce a los folios 87 al 91 de la primera pieza del expediente, copia fotostática simple de instrumento protocolizado en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo en fecha 4 de agosto de 1994, que al no haber sido impugnada se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, quedando demostrado que el socio MAXIMINO GONZALEZ HERNANDEZ deja de ser gerente administrador en la sociedad de comercio COMERCIAL EL CAMPO S.R.L.

Produce a los folios 92 y 93 de la primera pieza del expediente, copia fotostática simple de instrumento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Valencia, Estado Carabobo en fecha 3 de junio de 1994, que al no haber sido impugnada se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, quedando demostrado que el ciudadano MAXIMINO GONZALEZ HERNANDEZ vendió cien cuotas de participación en la sociedad de comercio COMERCIAL EL CAMPO S.R.L.
.- JOSÉ MANUEL ANDRADE PEREIRA
En el lapso probatorio, por un capítulo segundo invoca el mérito de los autos, lo que no constituye ningún medio de prueba en nuestro sistema procesal por lo que nada tiene que valorar este juzgador en ese sentido.
Promueve a los folios 211 al 213 original de instrumento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Valencia, Estado Carabobo en fecha 4 de marzo de 1994, el cual fue producido igualmente por el demandante en copia fotostática simple, siendo que sobre el mismo este juzgador ya se pronunció, por lo que se reitera lo decidido sobre el referido documento.

IV
PRELIMARES

PRIMERO: La parte demandante ejerció recurso de apelación en contra de la sentencia interlocutoria de fecha 5 de agosto de 1999 que ordena la reposición de la causa al estado en que se notifique a la defensora judicial de que también fue designada defensora del co-demandado JOSÉ MANUEL ANDRADE PEREIRA cuyas resultas no constan en las actas procesales. Asimismo, la co-demandada sociedad mercantil COMERCIAL EL CAMPO S.R.L. apela de la decisión que admite las pruebas promovidas por el demandante, recurso que fue escuchado en un solo efecto el 23 de marzo de 2001 sin que consten las resultas de dicho recurso.
Al efecto, el artículo 291 del Código de Procedimiento Civil prevé:
“La apelación de la sentencia interlocutoria se oirá solamente en el efecto devolutivo, salvo disposición especial en contrario.
Cuando oída la apelación, ésta no fuere decidida antes de la sentencia definitiva, podrá hacérsela valer nuevamente junto con la apelación de la sentencia definitiva, a la cual se acumulará aquélla.
En todo caso, la falta de apelación de la sentencia definitiva, producirá la extinción de las apelaciones de las interlocutorias no decididas.”

Como se aprecia, la falta de apelación de la sentencia definitiva produce la extinción de las interlocutorias no decididas, resultando concluyente que al no apelar la parte demandante de la sentencia definitiva dictada en fecha 24 de noviembre de 2015 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, se extingue la apelación que interpuso en contra de la decisión interlocutoria de fecha 5 de agosto de 1999 que repuso la causa, Y ASÍ SE ESTABLECE.

Asimismo, se aprecia que la co-demandada sociedad mercantil COMERCIAL EL CAMPO S.R.L. al apelar de la sentencia definitiva no hizo valer nuevamente el recurso que interpuso en contra del auto de fecha 12 de marzo de 2001 que admitió las pruebas del demandante, por lo que no puede ser acumulada al presente recurso que conoce de la sentencia definitiva, Y ASÍ SE DECLARA.

SEGUNDO: El co-demandado JOSE ANDRADE PEREIRA, al contestar el fondo de la demanda insiste en la caducidad de la acción.
No puede pasar inadvertido a esta alzada, que ambos demandados opusieron la defensa de la caducidad de la acción como cuestión previa, la cual fue
declarada sin lugar mediante sentencia interlocutoria fechada el 21 de septiembre de 2000. Contra la referida decisión, la parte demandada ejerció recurso de apelación, siendo que este Tribunal Superior en fecha 21 de enero de 2004, declaró no tener materia sobre la cual decidir respecto al recurso interpuesto, quedando en consecuencia definitivamente firme la decisión que se pronunció sobre la defensa previa de caducidad de la acción.
Al efecto, el primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil dispone:

“Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9°, 10 y 11 del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas.”

Queda de bulto, que la caducidad es de esas defensas que pueden ser opuestas como cuestión previa o de fondo, pero la norma es preclara señalando que sólo podrá ser opuesta como defensa de fondo cuando no se hubiere propuesto como cuestión previa, de lo que se deduce con meridiana claridad que la defensa de la caducidad de la acción no puede ser opuesta paralelamente como defensa previa y de fondo, por lo que es irremediable concluir que al haber opuesto los demandados la cuestión previa contenida en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, excluyeron la posibilidad de oponer la misma defensa para ser conocida al decidir el fondo, por consiguiente, se desestima el argumento de la caducidad de la acción alegada como defensa de fondo por el co-demandado JOSE ANDRADE PEREIRA, Y ASÍ SE DECIDE.

TERCERO: Ambos demandados oponen como defensa perentoria la falta de cualidad del demandante por cuanto no es arrendatario ya que no existe relación contractual con él.

Para decidir se observa:

Sobre la cualidad, el reconocido procesalista Luis Loreto ha señalado que el fenómeno se presenta particularmente interesante y complejo en el campo del proceso civil y asume el nombre específico de cualidad a obrar y a contradecir. La cualidad en este sentido procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de, identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerado, y la persona abstracta contra quien la Ley concede la
acción, y más adelanta señala: siendo la cualidad una relación de identidad lógica, el problema práctico fundamental queda circunscrito a saber y determinar qué criterio o método ha de seguirse para descubrir y fijar en el proceso esa relación de identidad. El criterio tradicional y en principio válido, es el que afirma y enseña, que tienen cualidad para intentar y sostener el juicio, esto es, cualidad activa y pasiva, los sujetos que figuran como titulares activos y pasivos de la relación jurídica material que es objeto del proceso. Ahora bien, por la naturaleza misma de las cosas, ese criterio no puede atenerse sino a la pura afirmación del actor, a los términos mismos de la demanda, ya que precisamente, la efectiva y real titularidad de la relación o estados jurídicos cuya protección se solicita, forma el objeto mismo e inmediato del juicio, cuya existencia concreta se afirma y se demanda. Mientras la relación litigiosa no se halle definitivamente decidida y la sentencia que así lo reconozca pase en autoridad de cosa juzgada, no puede saberse jurídicamente si la relación o estado jurídico existe realmente. (Obra citada: Ensayos Jurídicos, Caracas 1970, página 26)

Los demandados oponen la falta de cualidad del actor, bajo la premisa de que con él no se celebró ningún contrato de arrendamiento, siendo necesario resaltar, acogiendo el criterio antes trascrito que este alegato entraña el mérito de la controversia y por ende será resuelto por este juzgador en las consideraciones para decidir. ASÍ SE ESTABLECE.

CUARTO: El co-demandado JOSÉ MANUEL ANDRADE PEREIRA, sostiene que el demandante incurre en falta de estimación de la demanda.

En este sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 27 de agosto de 2004, expediente Nº 01-329, dispuso lo que sigue:

“La estimación de la demanda es una carga procesal que tiene el litigante, pues su omisión puede acarrear consecuencias desfavorables, como podría ser la imposibilidad de acceder al recurso de casación, aun cuando, eventualmente el valor intrínseco de lo litigado supere la cuantía necesaria al efecto. Obsérvese que el desarrollo que el Código de Procedimiento Civil ofrece al respecto, no describe la estimación de la demanda como una obligación ni tampoco como un mero deber.
Sin embargo, el hecho de que en el mencionado Código se establezca que incumbe al demandante estimar el valor de su demanda, no significa que se trate de una carga exclusiva de éste, pues el demandado puede efectivamente provocar tal estimación, bien proponiendo una cuestión previa en la que plantee el defecto de forma del libelo de demanda por tal omisión, o proponiendo él la estimación que considere oportuna al caso concreto en su contestación de la demanda, e incluso, cuando se hubiere estimado la demanda, puede impugnarla por exagerada o exigua. Por tanto, la estimación de la demanda y, en consecuencia, el establecimiento cierto del valor de lo litigado es carga de ambos litigantes.”
Como se aprecia, el establecimiento del valor de lo litigado es carga de ambos litigantes, lo que resulta lógico ya que las consecuencias de la omisión puede afectar a cualquiera de las dos partes y no sólo al demandante que incurre en la omisión, por consiguiente, cuando el demandante no estima el valor de su demanda, el demandado puede proponer la estimación que considere en su contestación, cosa que no ocurrió en el caso de marras. Por consiguiente, ambas partes deberán asumir las consecuencias de su omisión, sin que ello sea óbice para que la demanda sea admitida y sustanciado el procedimiento ASÍ SE ESTABLECE.

V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Pretende la parte actora se le subrogue en la venta celebrada por el precio de doce mil doscientos bolívares (Bs. 12.200,00) mediante documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro de Valencia, estado Carabobo el día 24 de abril de 1996, bajo el Nº 18, folios 1 al 3, protocolo 1º, tomo 7, donde el ciudadano JOSÉ LUÍS PADRÓN ORTIZ actuando con el carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil COMERCIAL EL CAMPO S.R.L. da en venta al ciudadano JOSÉ MANUEL ANDRADE PEREIRA, un inmueble constituido por un local comercial, distinguido con el Nº 5, el cual forma parte de un conjunto de edificaciones denominada Centro de Acopio o Mercado de Mayoristas de Alimentos de la Ciudad de Valencia, ubicado en el parcelamiento rural La Ciudad Valencia, lado noroeste San Luis, sobre la autopista Valencia Campo de Carabobo, ubicado en la nave A, de la primera etapa, el cual tiene una superficie de construcción de ciento un metros cuadrados con veinticinco decímetros cuadrados y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: local Nº 4; SUR: local Nº 6; ESTE: calle Perimetral Este y OESTE: calle Norte 1.

Al efecto, alega que en fecha 1 de marzo de 1994, celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano MAXIMINO GONZÁLEZ HERNÁNDEZ, sobre un inmueble de la exclusiva propiedad de la empresa comercial EL CAMPO S.R.L. y que ha cumplido bien y fielmente todas y cada una de las estipulaciones contempladas en el contrato, en especial lo que respecta al pago de los cánones de arrendamiento, el cual es de treinta bolívares (Bs. 30,00) que ha venido consignando en los tribunales correspondientes. Afirma que se ha enterado de la venta, en virtud de una visita que le hiciera el ciudadano JOSÉ MANUEL DE ANDRADE PEREIRA en fecha 25 de junio de 1997, con el objeto que le desocupara el local que ocupa en calidad de arrendatario quien le entregó una copia fotostática certificada, como prueba de haber comprado el inmueble, negociación que se hizo sin tomar en cuenta el derecho preferente que le otorga la ley.

Por su parte, ambos demandados alegan que el accionante confunde la acción de retracto legal con la nulidad de contrato, materializándose la improcedencia de ambas acciones, y así solicita sea declarado en la sentencia.

La acción de retracto legal persigue que el arrendatario se subrogue en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en lugar de quien adquiere el inmueble arrendado. En criterio de quien juzga, si bien la acción de retracto formalmente no persigue una nulidad, habida cuenta que la subrogación supone la sustitución de un sujeto por otro en el mismo negocio jurídico, de los hechos narrados por el demandante se desprende que plantea la nulidad como consecuencia del retracto, por lo que no estamos en presencia de pretensiones que se excluyan mutuamente.

Abona lo expuesto, sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 15 de julio de 2013 en el expediente Nº AA20-C-2013-00040, en donde se dispuso, a saber:

“En este caso, entiende la Sala que lo pretendido por el accionante a través del ejercicio del retracto legal arrendaticio ante la venta efectuada por el arrendador a terceros del inmueble dado en arrendamiento, es la nulidad de dicha venta, lo cual sería una consecuencia ante la eventual declaratoria con lugar de su pretensión principal como lo es el retracto.
Lo cual determina que el juez de alzada, tal como fue delatado, tergiversó los términos de la demanda al declarar la inepta acumulación de pretensiones y la inadmisibilidad de la demanda que no existe, pues una consecuencia lógica del retracto legal es la nulidad de la venta del bien inmueble objeto de dicho retracto.”

Apunta en el mismo sentido el tratadista Ricardo Henríquez La Roche, al señalar que si el propietario enajena el inmueble arrendado a un tercero, sin ofrecerlo al inquilino, puede éste adquirirlo mediante el retracto legal, deviniendo nula la venta al tercero. (obra citada: Arrendamientos Inmobiliarios, tercera edición, página 141)

Lo expuesto, es argumento que este juzgador considera suficiente para desestimar el alegato de los demandados sobre la improcedencia o inadmisibilidad de las acciones de retracto y nulidad, Y ASÍ SE DECLARA.

La venta en la que pretende subrogarse el demandante, es un hecho no controvertido por haber sido reconocido por el co-demandado JOSÉ MANUEL
ANDRADE PEREIRA en su contestación, además que quedó plenamente demostrada con prueba instrumental que fue debidamente valorada en el decurso de esta sentencia.

Ahora bien, ambos demandados niegan que el demandante tuviese la condición de inquilino del local comercial, debido a que el contrato que pretende hacer valer como vigente es inoponible a los demandados, ya que el ciudadano MAXIMINO GONZÁLEZ HERNÁNDEZ en su condición de socio de COMERCIAL EL CAMPO S.R.L., no se encontraba facultado ni autorizado por los estatutos sociales que conforman la compañía para celebrar contratos sin acreditar el carácter con que actuaba. Que entre COMERCIAL EL CAMPO S.R.L. y el ciudadano ANTONIO CALDEIRA MENDES nunca existió contrato de arrendamiento por el inmueble objeto de controversia, siendo el único contrato existente para el momento en que se vendió el inmueble, el celebrado entre COMERCIAL EL CAMPO S.R.L. y la sociedad de comercio MERCANTIL AIRES Y MENDES S.R.L. Razón por la cual, rechazan el contrato de arrendamiento que se acompaña al libelo y desconocen los recibos que se acompañaron en el libelo marcados C, D, E, F y G. Finalmente, el co-demandado JOSÉ MANUEL ANDRADE PEREIRA niega que el arrendatario demandante haya cumplido con las condiciones contempladas en el supuesto contrato de arrendamiento.

Para decidir se observa:

En sintonía con lo que señala la recurrida, esta alzada considera que no es indispensable ser propietario de un inmueble para darlo en arrendamiento. En el caso que hoy nos ocupa, quedó demostrado que los ciudadanos MAXIMINO GONZALEZ HERNANDEZ y ANTONIO CALDEIRA MENDES celebraron un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de controversia el 4 de marzo de 1994, fecha para la cual ciudadano MAXIMINO GONZALEZ HERNANDEZ era gerente administrador de la sociedad de comercio COMERCIAL EL CAMPO S.R.L., ya que igualmente quedó demostrado que compró cien cuotas de participación el 23 de enero de 1990 y las vendió el 3 de junio de 1994, dejando de ser gerente administrador el 4 de agosto de 1994.

De lo expuesto, queda de relieve que para la fecha de celebrar el contrato de arrendamiento, que lo fue el 4 de marzo de 1994, el ciudadano MAXIMINO GONZALEZ era el gerente administrador de la propietaria del inmueble, sociedad de comercio COMERCIAL EL CAMPO S.R.L., teniendo facultades de administración y disposición actuando separadamente del gerente general, tal
como quedó demostrado con el acta constitutiva estatutaria que fue promovida en copia fotostática simple, siendo forzoso inferir, que la sociedad de comercio propietaria del inmueble estaba en conocimiento y autorizó la celebración del contrato de arrendamiento, habida cuenta que la persona que lo suscribió tenía plena facultad para representarla, sin que haya prueba alguna en los autos de que el referido contrato fuera objetado por la otra persona que igualmente representaba a la empresa.

En adición a lo expuesto, existen pruebas instrumentales en los autos que demuestran que el demandante efectuó consignaciones arrendaticias del canon de arrendamiento del inmueble objeto de controversia desde el año 1997 hasta el año 1999 y durante ese lapso, ni el ciudadano MAXIMINO GONZALEZ HERNANDEZ ni la sociedad de comercio COMERCIAL EL CAMPO S.R.L. mediante su otro representante, impugnaron las consignaciones arrendaticias efectuadas.

Asimismo, conviene señalar que el contrato de arrendamiento celebrado entre las sociedades de comercio COMERCIAL EL CAMPO S.R.L. y MERCANTIL AIRES Y MENDES S.R.L. invocados por los demandados, se celebró en fecha 10 de julio de 1991, vale decir, es de fecha anterior al celebrado entre los ciudadanos MAXIMINO GONZALEZ HERNANDEZ y ANTONIO CALDEIRA MENDES, el cual es de fecha 4 de marzo de 1994, quedado de perogrullo que el contrato que mantiene vigencia es el celebrado en fecha posterior, resultando concluyente que deben ser desestimados los alegatos de los demandados al impugnar el contrato de arrendamiento que acredita al demandante como arrendatario del inmueble objeto de controversia.

El co-demandado JOSÉ MANUEL ANDRADE PEREIRA como defensa subsidiaria en caso de considerarse al demandante arrendatario, como ha sucedido en el presente caso, niega que haya cumplido con las condiciones contempladas en el contrato de arrendamiento e igualmente alegan su insolvencia.

Negar que cumplió el contrato, es afirmar que lo incumplió, por lo que debía el demandado especificar cual cláusula del contrato fue supuestamente incumplida o cuales meses de arrendamiento dejó de pagar cosa que no hizo y huelga decir, que las partes tienen la obligación de exponer los hechos en forma racional y exponer los hechos claramente y sin ambigüedades, a los efectos que la relación jurídico litigiosa se componga de tal manera que permita al juez establecer el contradictorio y así se pueda establecer la carga de la prueba, tomado en consideración que conforme a los postulados constitucionales el proceso es un
instrumento para la realización de la justicia, en donde todos los sujetos procesales asumen el compromiso de coadyuvar en la realización de una recta y eficaz administración de justicia.

Es por ello, que este Tribunal Superior considera que la parte demandada al limitarse a negar que el demandante haya cumplido con las condiciones contempladas en el contrato de arrendamiento y alegar en forma genérica su insolvencia, sin explicar las circunstancias fácticas de sus dichos, no cumple su obligación de exponer los hechos en forma clara y racional y huelga decir, que esta circunstancia imputable al demandado no puede constituirse en la razón para invertir la carga de la prueba o para eximirla de la carga de probar sus alegatos conforme lo establecen los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil.

Se limitan los demandados a cuestionar las consignaciones efectuadas por no estar hechas a favor de la sociedad de comercio COMERCIAL EL CAMPO S.R.L. quien era la propietaria del inmueble, siendo que las mismas fueron hechas a favor del ciudadano MAXIMINO GONZALEZ HERNANDEZ, no obstante, no se puede obviar que el referido ciudadano fue la persona que suscribió el contrato de arrendamiento y además quedó plenamente demostrado que era el gerente administrador de la propietaria del inmueble, sociedad de comercio COMERCIAL EL CAMPO S.R.L., teniendo facultades de administración y disposición actuando separadamente del gerente general, por lo que las consignaciones efectuadas se consideran hechas a favor del arrendador.

Ahora bien, el artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas vigente para esa época, establece:

“Cuando el propietario esté dispuesto a vender el inmueble, si el arrendamiento hubiere durado por más de dos años, el inquilino tiene el derecho de preferencia sobre otras personas que quieran comprar el inmueble. Para ejercer este derecho serán aplicables las disposiciones del Código Civil relativas al retracto legal.”

Alega el co-demandado JOSÉ MANUEL ANDRADE PEREIRA, que el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas sólo es aplicable a las viviendas y no a locales comerciales e invoca una decisión de la Sala Político Administrativa de la otrora Corte Suprema de Justicia de fecha 7 de agosto de 1997, caso: administradora Las Vegas vs agencia de loterías Los Ángeles C.A.

En primer término, debe señalarse que la misma Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sinnúmero de sentencias señala que el criterio expuesto en la decisión aludida por el demandado es “discutible” (ver entre otras, sentencias del 2 de mayo de 2000 expediente Nº 0033; 27 de junio de 2000 expediente Nº 0579; 28 de noviembre de 2000 expediente Nº 1042)

Asimismo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 13 de abril de 2001, expediente Nº 99-177, dispuso lo que sigue:

“Ahora bien, el juzgador de alzada, luego de transcribir el contenido de los artículos 1.546 y 1.547 del Código Civil, señaló que los mismos para casos como el planteado, debían concatenarse con el artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, que establece el derecho preferente del inquilino para adquirir el inmueble arrendado por mas de dos años y dado en venta
..OMISSIS…
De lo anteriormente transcrito se evidencia, que la recurrida si tomó en consideración para la decisión del caso, lo dispuesto al respecto por el artículo 1.546 del Código Civil, el cual aplicó conjuntamente con otras normas que estimó pertinentes para la resolución del asunto sometido a su consideración, por lo tanto, carece de asidero la presente denuncia interpuesta por la falta o indebida aplicación del referido artículo. Así se declara.

Como se observa, la Sala de Casación Civil no cuestiona la aplicación del artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas para la resolución de un retracto arrendaticio comercial.

Sin embargo, al margen de lo expuesto, la norma cuya aplicación niega el demandante remite expresamente a las disposiciones del Código Civil relativas al retracto legal.

En este sentido, los artículos 1.546 y 1.547 del Código Civil, textualmente señalan:

“El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho sólo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo.
En el caso de que dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común.”

“No puede usarse del derecho de retracto sino dentro de nueve días, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene este derecho o a quien lo represente. Si no estuviese presente y no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días, contados desde la fecha del registro de la escritura.”
El retracto es el derecho que tiene una persona natural o jurídica para dejar sin efecto, una enajenación anterior, recuperando o adquiriendo para sí un bien por el mismo precio pagado por el comprador subrogado. (Obra citada: Calvo Baca Emilio, Código Civil Venezolano Comentado y Concordado, tomo II, ediciones Libra, páginas 366 y siguiente)

En el presente caso, quedó plenamente demostrado la condición de arrendatario del demandante y que el inmueble arrendado fue vendido a un tercero, sin que existan pruebas en los autos de que fuera ofrecido previamente al arrendatario o que dicha venta le fuera notificada en fecha posterior, asimismo, quedó plenamente demostrado que la relación arrendaticia tenía un término superior a los dos años, ya que el contrato de arrendamiento es de fecha 4 de marzo de 1994 y la venta del inmueble ocurrió el 24 de abril de 1996, siendo irremediable concluir que la pretensión de retracto legal arrendaticio debe prosperar, lo que determina que el recurso de apelación sea desestimado y la sentencia recurrida sea confirmada, como quedará establecido de manera expresa y precisa en el dispositivo del presente fallo, Y ASÍ SE DECIDE.

VI
DISPOSITIVA

Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Segundo En Lo Civil, Mercantil, Bancario Y Del Tránsito De La Circunscripción Judicial Del Estado Carabobo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso procesal de apelación interpuesto por los demandados, sociedad mercantil COMERCIAL EL CAMPO S.R.L. y JOSÉ MANUEL ANDRADE PEREIRA; SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia dictada en fecha 24 de noviembre de 2015 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que declaró CON LUGAR la demanda por retracto legal arrendaticio interpuesta originalmente por el hoy finado ANTONIO CALDEIRA MENDES, cuyo sucesor procesal es el ciudadano MANUEL CALDEIRA MENDES, en contra de la sociedad mercantil COMERCIAL EL CAMPO S.R.L. y JOSÉ MANUEL ANDRADE PEREIRA; TERCERO: PROCEDENTE el derecho de retracto legal arrendaticio peticionado originalmente por el hoy finado ANTONIO CALDEIRA MENDES, cuyo sucesor procesal es el ciudadano MANUEL CALDEIRA MENDES y se subroga al ciudadano MANUEL CALDEIRA MENDES, en la venta que le hiciera la sociedad mercantil COMERCIAL EL CAMPO S.R.L. al ciudadano JOSÉ MANUEL
ANDRADE PEREIRA, del inmueble consistente en un local comercial, distinguido con el Nº 5, el cual forma parte de un conjunto de edificaciones denominada Centro de Acopio o Mercado de Mayoristas de Alimentos de la Ciudad de Valencia, ubicado en el parcelamiento rural La Nueva Valencia, lado noroeste San Luis, sobre la autopista Valencia Campo de Carabobo, ubicado en la nave A, de la primera etapa, el cual tiene una superficie de construcción de ciento un metros cuadrados con veinticinco decímetros cuadrados y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: local Nº 4; SUR: local Nº 6; ESTE: calle Perimetral Este y OESTE: calle Norte Sur 1, mediante documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Valencia del Estado Carabobo en fecha 24 de abril de 1996, bajo el Nº 18, folios 1 al 3, protocolo 1º, tomo 7, el cual fue vendido por un precio de doce mil doscientos bolívares (Bs. 12.200,00), monto que el demandante, ciudadano MANUEL CALDEIRA MENDES deberá pagar o consignar en el tribunal de la causa a favor del co-demandado JOSÉ MANUEL ANDRADE PEREIRA, para subrogarse en sus derechos como comprador. Al referido inmueble, le corresponde en relación a los bienes y cargas comunes de la nave A, un cuatro punto cincuenta y seis por ciento (4,56 %) y en relación con el sector de la etapa de la cual forma parte, un cero punto cuarenta y ocho por ciento (0,48 %), según documento de condominio particular de la primera etapa que se encuentra protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Valencia del Estado Carabobo en fecha 26 de enero de 1988, bajo el Nº 34, folios 1 al 21, protocolo 1º, tomo 4 y en el documento de condiciones generales del conjunto registrado en la misma oficina en fecha 28 de enero de 1988, bajo el Nº 33, folios 1 al 20, protocolo 1º, tomo 4.

Se condena en costas procesales a los demandados por cuanto la sentencia recurrida resultó confirmada, en atención al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Remítase el presente expediente al tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.

Notifíquese a las partes.

Publíquese, regístrese y déjese copia

Dado, firmado y sellado en la sala del despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA

CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en la ciudad de
Valencia, a los veinticinco (25) días del mes de julio de dos mil diecisiete (2017). Año 207º de la Independencia y 158º de la Federación.

JUAN ANTONIO MOSTAFÁ
EL JUEZ TEMPORAL
NANCY REA ROMERO
LA SECRETARIA TITULAR

En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 10:45 a.m. previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.

NANCY REA ROMERO
LA SECRETARIA TITULAR
Exp. N° 14.806
JAMP/NRR/PC.-
ES COPIA FIEL Y EXACTA DE SU