REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE POR AUTORIDAD DE LA LEY JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO. DEMANDANTE: CARELIA JOSEFINA BOLÍVAR, venezolana, mayor de edad, divorciada, titular de la cedula de identidad N° V-7.065.170, de este domicilio. APODERADOS JUDICIALES Abog. FRANCISCO RAMÓN VILLEGAS Y ROGGE CEDEÑO SABOYN, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 151.975 y 28.890, respectivamente. DEMANDADA: YREDIA YRIS HERRERA, venezolana mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad Nº V- 14.421.176, de este domicilio. APODERADO JUDICIAL ABG. CARMEN ELENA DELGADO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Número 23.638. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO EXPEDIENTE: 23.638 SENTENCIA: DEFINITIVA. Sustanciada como fue la presente causa, procede este tribunal a dictar su fallo lo cual hace en los términos y a continuación se exponen: I Por escrito presentado en fecha 10 de marzo de 2015, la ciudadana CARELIA JOSEFINA BOLÍVAR, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-7.065.170, debidamente asistida por las abogadas en ejercicio VIOLETA RODRÍGUEZ e INGRID FLORES, inscritas en el Inpreabogado bajo los números 95.770 y 88.718, respectivamente, interpuso formal demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO en contra de la ciudadana YREDIA YRIS HERRERA, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad Nro. V-14.421.176, por ante el Tribunal Segundo (distribuidor) de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, sometido a distribución le correspondió conocer de la causa al Tribunal Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, quien en fecha 18 de marzo le dio entrada bajo el número D-0101-2015 (nomenclatura de ese Tribunal), seguidamente en fecha 23 de marzo de 2015, el prenombrado Tribunal dicta sentencia en la que se declara incompetente para conocer de la presente causa, por lo que una vez quedó definitivamente firme tal decisión, remitieron el expediente al Juzgado Cuarto (Distribuidor) de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, sometido a sorteo le correspondió conocer la causa a este Juzgado, quien fecha 14 de abril de 2015, dio por recibida la demanda, dándole entrada y formándose el expediente signado con el N° 23.638 (nomenclatura de este Tribunal) (Folios del 01 al 26). En fecha 21 de abril de 2015, este Tribunal dicta sentencia en la que se declara competente para conocer de la causa, en razón de la cuantía. (Folios 27 y 28) En fecha 15 de junio de 2015, se admite la demanda, librando la compulsa a la demandada, ciudadana YREDIA YRIS HERRERA. (Folio 29) En fecha 25 de junio de 2015, la ciudadana CARELIA JOSEFINA BOLÍVAR, confiere poder Apud Acta, amplio y suficiente en cuanto a derecho se refiere, a las Abogadas en ejercicio, FRANCISCO RAMÓN VILLEGAS Y ROGGE CEDEÑO SABOYN, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 151.975 y 28.890, respectivamente. (Folio 30); En fecha 06 de julio de 2015, los Abogados en ejercicio FRANCISCO RAMÓN VILLEGAS Y ROGGE CEDEÑO SABOYN, en el carácter de coapoderados judiciales de la parte actora consignan emolumentos necesarios a los fines de practicar la citación de la parte demandada de autos. (Folios 31 y 32) En fecha 14 de julio de 2015, el Abogado ÁNGEL TIRADO, Alguacil Titular de este Tribunal, consignó la compulsa de la ciudadana YREDIA YRIS HERRERA, dejando constancia de haberse trasladado en múltiples ocasiones a la dirección suministrada por la parte actora sin embargo resultó imposible practicar la citación personal. (Folios 53 al 60) En fecha 28 de septiembre de 2015, la ciudadana YREDIA YRIS HERRERA, debidamente asistida de abogado se dio por citada en la presente causa. (Folio 61) En fecha 16 de noviembre de 2015, la Abogada en ejercicio CARMEN ELENA DELGADO, en el carácter de apoderada judicial de la ciudadana YREDIA YRIS HERRERA, presenta escrito de contestación de la demanda, y consigna Poder Notariado otorgado por la demandada. (Folios 62 al 75) En fecha 15 de diciembre de 2015, la Abogada en ejercicio CARMEN ELENA DELGADO, en el carácter de apoderada judicial de la parte accionada, presenta escrito de promoción de pruebas, igualmente los Abogados en ejercicio FRANCISCO RAMÓN VILLEGAS Y ROGGE CEDEÑO SABOYN, en el carácter de coapoderados judiciales de la parte actora presentan escrito de promoción de pruebas, en fecha 16 de diciembre de 2015 fueron agregados dichos escritos, en fecha 07 de enero de 2016, la parte actora mediante coapoderados judiciales presentan escrito de oposición a pruebas, que fueron declaradas con lugar mediante sentencia interlocutoria en fecha 13 de enero de 2016; en esa misma fecha se dictaron autos de admisión de pruebas (folios 76 al 92) En fecha 17 de junio de 2016, las partes presentaron escrito de informes. (Folios 106 al 109) II ALEGATOS DE LAS PARTES ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE: En el libelo de demanda, la parte demandante alegó: “…“…En fecha 10 de noviembre del año 2014, celebré con la ciudadana YREIDA YRIS HERRERA, titular de la cédula de identidad V-14.421.176, contrato privado por escrito de opción de compra venta. Contrato que al presente libelo se opone y anexa marcada con la letra “A”. Ahora bien, tal como se observa del contenido de dicho contrato, la vendedora se obligó a venderme, en el Marco de la Gran Misión Vivienda y de conformidad con la Resolución N° 11 de fecha 5 de febrero de 2013, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 40.115 de fecha 21 de febrero de 2013, el apartamento allí descrito, es decir, ubicado en el sector Paraparal, conocido también como El Cerrito, en jurisdicción del Municipio Los Guayos del Estado Urbanización Buenaventura, M19-8-2-4, edificio 8, piso 2, apartamento 2-41; con un área aproximada de sesenta metros cuadrados (60mts2), inscrito con la cédula catastral N° 08-07-01-31-01-1 9-08-P2-214, inscripción N° 15723; comprendido dentro de los siguientes linderos. NORTE: Con pasillo de circulación y fachada interna Norte SUR: Con fachada sur del edificio; ESTE: Con apartamento M19-8-2-3 y con fachada este interna del edificio y OESTE: Con fachada oeste del edificio y está integrado por Cocina-comedor, sala, dormitorio principal con baño, un (1) dormitorio auxiliar, un (1) estudio y un baño social; al cual le corresponde en propiedad un (1) puesto de estacionamiento distinguido con el N° 108, con un área de doce metros cuadrados (l2mts2) aproximadamente, situado en el módulo de estacionamiento ubicado al norte de la parcela, por la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs.1.500.000,00), pagaderos de la forma siguiente: La suma de QUINIENTOS MIL BOLIVARES SIN CÉNTIMOS (Bs.500.000,00), que en calidad de arras o inicial, imputable al precio total de venta, le entregué a la vendedora en fecha 10 de noviembre de 2014, mediante un Cheque de Gerencia signado con el Nro. 48081174, del Banco Mercantil Banco Universal, el cual en copia fotostática se opone y anexa marcada con la letra “B”; la cantidad restante, es decir, UN MILLON DE BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs.1.000.000,00), sería pagado al momento protocolizar de el documento de COMPRA—VENTA ante la Oficina de Registro correspondiente y mediante el otorgamiento de un crédito hipotecario para adquisición de vivienda principal enmarcado dentro del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, que solicitaría al Banco Mercantil Banco Universal. Es decir ciudadano Juez, el 10 de noviembre de 2014, momento para el cual suscribimos el contrato de opción de compra venta, por mi parte entregué a la vendedora en calidad de inicial, el cheque de gerencia señalado ut supra y la vendedora por su parte, sin ningún tipo de coacción, me entregó las llaves de las puertas de acceso al inmueble objeto de la negociación a los fines de que procediera a mudarme al apartamento, lo cual hice el día domingo 16 de noviembre del 2014, trasladando todos mis bienes muebles, enseres y demás pertenencias, por lo tanto desde entonces, lo he venido ocupando de manera ininterrumpida con ánimo de dueña. Mientras tanto, y en pleno conocimiento de la vendedora, estuve gestionando los recaudos que el Banco Mercantil exigía para solicitar el crédito hipotecario, por su parte, la vendedora estaba obligada entregarme conforme a la Cláusula Cuarta del contrato de opción de compra venta, el cual dispone: “LA VENDEDORA, se obliga a entregar a la compradora, todos los recaudos necesarios para lograr la protocolización definitiva del documento de compra-venta, si LA VENDEDORA, no suministrara la totalidad de los requisitos exigidos para la protocolización definitiva de la compra -venta, el lapso de vigencia del presente contrato se prorrogará automáticamente en igual proporción al retraso en la entrega de los recaudos y las consecuencias derivadas de dicho retardo no serán imputables a LA COMPRADORA”, sin embargo, los recaudos a los cuales estaba obligada a entregarme, no los entregó en su totalidad, contraviniendo de esa manera con la obligación contractual anteriormente prevista. Ahora bien ciudadano Juez, la totalidad de los recaudos que obligatoriamente debía entregarme la vendedora y que son exigidos por el Banco Mercantil, se pueden observar en la página web de la entidad bancaria, la cual es conocida como Listado de Recaudos”, que a la presente se opone y anexa marcada con la letra “C” documentos, los cuales son: a) Documento de Propiedad del inmueble que servirá de garantía debidamente registrado, b) Documento de parcelamiento o de condominio según sea el caso, debidamente registrado, en el que se aprecien los sellos y notas del mismo, c) Certificación de Gravamen sobre el inmueble que comprenda un período no inferior a los diez (10) últimos años, con fecha no menos de treinta (30) días continuos a la fecha de presentación de los documentos, d) Borrador del documento de liberación de hipoteca, e) Solvencia Municipal de Impuesto de Inmuebles urbano vigente y f) Fotocopia de la ficha catastral, pero los documentos no me los entregó. Aunado a tal situación, y como quiera que aún no tenía todos los recaudos que exigía el Banco Mercantil, me vi en la necesidad de consignar y habilitar el contrato de opción de compra venta el día dieciocho (18) de febrero del 2015, por ante la Notaría Pública de San Diego Estado Carabobo, para su firma dentro del lapso de sesenta (60) días continuos, tal como se desprende de la Planilla de Liquidación que a la presente se opone y anexa marcada con la letra “D”, todo ello, en virtud de que la entidad bancaria exige que dicho instrumento debía consignarse, si era privado, dentro de los siete (7) días después de su firma o debidamente autenticado, tal como se desprende del “Listado de Recaudos” antes indicado; no obstante, a pesar de que la vendedora me hizo creer que el día 23 de febrero de 2015 firmaríamos en dicha Notaría, se presentó sin la totalidad de los documentos que necesitaba; tan solo se limitó en manifestarme que se negaba a firmar nuevamente el contrato de opción de compra venta, causándome de esta manera, pérdida de tiempo y de dinero, además daños morales y hasta psicológicos ya que se atrevió a amenazarme con que se metería al apartamento sin importar que el mismo estuviera bajo mi posesión. Ahora bien, ciudadano juez, como precedentemente se ha manifestado, la vendedora se ha permitido en desconocer su obligación de entregarme la totalidad de los documentos que le corresponde para tramitar el correspondiente crédito hipotecario y en definitiva con su obligación de vender, tal como se desprende de la Cláusula Primera del contrato de opción de compra venta, el cual prevé: ‘’PRIMERA: LA VENDEDORA se obliga a vender a LA COMPRADORA, quien a su vez se obliga a comprar, un inmueble constituido por un (1) apartamento, distinguido con las siglas M19-8-2-4, situado en e1 piso 2, del edificio 8, que forma parte del condominio manzana 19, ubicado en el sector Paraparal, conocido también como El Cerrito, en jurisdicción del Municipio Los Guayos del Estado Carabobo e inscrito con la cédula catastral N° 08-07-01-31-01-19-08-P2-2/4 inscripción N° 15723. El apartamento objeto de esta opción de compra venta tiene un área aproximada de sesenta metros cuadrados (6Omts2) y se encuentra comprendo dentro de los siguientes linderos. NORTE: Con pasillo de circulación y fachada interna Norte; SUR: Con fachada sur del edificio; ESTE: Con apartamento M19-8-2-3 y con fachada este interna del edificio y OESTE: Con fachada oeste del edificio y está integrado por: Cocina-comedor, sala, dormitorio principal con baño, un (1) dormitorio auxiliar, un (1) estudio y un baño social. Le corresponde en propiedad un (1) puesto de estacionamiento distinguido con el N° 108, con un área de doce metros cuadrados (l2mts2) aproximadamente, situado en el módulo de estacionamiento ubicado al norte de la parcela, el cual forma parte indivisible e inseparable del apartamento y en ningún caso podrá ser enajenado por separado. El inmueble objeto de la presente negociación me pertenece por haberlo adquirido según se evidencia en documento de compra venta debidamente registrado bajo el N° 45, folios 1 al 11, Pto tomo 167°, en fecha 22/10/2009, por ante la Oficina Pública del Segundo Circuito de Registro de los Municipios Valencia, Los Guayos y Libertador del Estado Carabobo…” Fundamentó su demanda en el artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, así como también en los artículos 1.133, 1.159 del Código Civil y 531 del Código de Procedimiento Civil. La parte accionante estimó la demanda en UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,00). ALEGATOS DE LA PARTE DE LA PARTE DEMANDADA: En la oportunidad procesal para la contestación de la demanda, la parte demandada presentó escrito de contestación y reconvención en los siguientes términos: “…Es cierto, ciudadana Juez, y así lo reconoce mi representada que: 1.- desde el día 10 de Noviembre del 2014, se firmo el Contrato Privado de Opción de Compra y Venta, en cuyo contenido asumieron tanto la Vendedora, (mi representada) como la Compradora (La Demandante), la obligación de Vender y Comprar respectivamente. 2.— Que la Demandante entrego un Cheque de Gerencia signado con el Nc. 48081174, del Banco Mercantil Banco Universal. 3,- Que la cantidad restante UN MILLON DE BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs.1.000.000,oo) seria cancelado, al momento de la protocolización del Documento de Compra Venta, previo el Otorgamiento de un Crédito Hipotecario para la adquisición de Vivienda Principal, enmarcado dentro del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat . DE LOS HECHOS NO RECONOCIDOS NO ES CIERTO, Y POR LO TANTO NIEGO RECHAZO Y CONTRADIGO, lo señalado por la Demandante respecto al hecho de que el día 16 de Noviembre del año 2014, la ocupación del Inmueble fue …con ánimo de dueña..., visto que en fecha Once (11) de Noviembre del 2014, mediante documento privado, que anexo marcado ‘IB”, firmado por la Demandante y mi representada, se estableció claramente, que mi apoderada entrego el Juego de llaves correspondiente al Inmueble previamente identificado y ofrecido en opción de Compra Venta, quedando establecido.. que dicha entrega de las llaves no constituye ni constituirá bajo ninguna circunstancias arrendamiento del Inmueble en cuestión NIVENTA DEFINITIVA DEL MISMO..(Negrillas nuestras), por lo tanto mal puede pretender la Demandante, acreditarse el ánimo de dueña, por cuanto no lo es. NO ES CIERTO, Y POR LO TANTO NIEGO RECHAZO Y CONTRADIGO, lo indicado por la demandante, cuando en su relato indica ... Que mi re representada no le entrego los recaudos en su totalidad, lo cual es totalmente falso. Ya que le entrego: 1.- Documento de Propiedad del Inmueble. 14-12- 14 2.- Borrador del Documento de liberación de Hipoteca, cuyos trámites inicio por ante la Entidad Bancaria Banesco fecha 12 de Noviembre del 2014, con resultados de entrega positiva el 28 de Noviembre del 2014, entregada a la Demandante en la semana subsiguiente. 14-12-14 3.- Copia de la Ficha Catastral la que tramito el 04 de Noviembre del 2014, por ante Alcaldía del Municipio Los Guayos, y fue entregada a la Demandante. 4.- Solvencia Municipal de Impuesto de inmueble Urbano Vigente, se tramito ci 04 de Noviembre del 2014. Y le fue entregada a la demandante 5.- Certificado de Vivienda Principal emanado del Seniat. Ciudadana Juez, realmente no hay una contravención con la norma contractual, visto que mi representada en su momento y en el lapso de tiempo establecido en el acuerdo contractual privado y progresivamente, al obtener las recaudos necesarios y actualizados, hacia entrega a la Demandante de los mismos. Por esta razón niego, rechazo y contradigo el hecho de un, no cumplimiento de entrega de recaudos. Por el contrario la tardanza en la continuidad y por ende en el avance de la Solicitud Crediticia de la demandante ante la Entidad Bancaria Banco Mercantil, no es precisamente responsabilidad de mi Representada sino en la misma Demandante, ya que presento a fecha 16 de Enero del 2015. Problemas en Su Cedula de Identidad actualizada, pues su asesora Inmobiliaria le recomendó actualizar su Estado Civil de Casada a Divorciada. Me permito agregar extracto de mensajes de Texto en copia simple, de un dialogo textual entre mí Apoderada y la Demandante. En cuyo contenido se explica y avala lo señalado previamente. De allí se desprende que los recaudos del inmueble estaban. a fecha 16 de Enero 2015. Completos y que la tardanza se desviaba hacia una actualización de cedula de identidad de la Demandante... marcados “C”. Así las cosas Ciudadana Juez y visto que la situación de La Demandante se extendía en cuanto a La obtención de su Crédito bajo el régimen por ella acordado, decide mi representada, presentarle con fecha 06 de Mano de4 2015, una Notificación por escrito de Resolución de Contrato, llevándose a personalmente hasta el apartamento, por supuesto rechazada para recibirla por la Demandante; aun a pesar de que mi representada le explico, la pérdida y daños económicos que estaba acarreando este atraso, en virtud, de que ella había cumplido con los recaudos requeridos; y aun no se tenía una total seguridad del trámite crediticio. Notificación que presento mi apoderada en tiempo hábil, inclusive, aún no había vencido Lapso de Prorroga que estaba vigente hasta el 10 de Marzo del 2015. Aun así, ya que no recibió esta comunicación privada, mi representada, se trasladó hasta el lugar de trabajo de la Demandante en cumplimiento a la Cláusula Decima del Contrato, y a través de la Recepcionista del Departamento donde la ciudadana identificada en autos como la demandante se desempeña, dejo otro ejemplar similar. Anexo marcado “D” Indudablemente esta manifestación de voluntad no era del, interés en recibir por la Demandante; ya que entra perfectamente en lo señalado en el contenido de la Cláusula SEPTIMA. Del convenio contractual que reza. Una vez vencido el lapso establecido en la cláusula Cuarta la VENDEDORA o la COMPRADORA deberá manifestar a la otra su interés expreso de disolver el negocio de forma escrita, indicando las razones del caso reintegrando la cantidad de dinero debida de conformidad con las clausulas anteriores... Evidentemente la intención se materializó por parte de mi Representada, al indicar por escrito a la Demandante su Interés, en no continuar con el Convenio Contractual, en el lapso de tiempo establecido, lamentablemente la Demandante, hizo caso omiso a ello y hoy día pretende apoderarse ilegítimamente de un Bien, cuya titularidad ostenta mi representada. Es de indicar que mi apoderada también es objeto de daños económicos, dado el tiempo que ha pasado y continua corriendo, sin ningún tipo de resultados, Nos preguntamos ¿Y dónde está la respuesta bancaria ante la solicitud crediticia?; ¿es que acaso se inició en algún momento?, ¿es que hubo un seguimiento, es que hubo una respuesta acorde?, No sabemos, ya que jamás se le notificó a mi Apoderada sobre estas gestiones por escrito y con tiempo previo, jamás se le participo por escrito, lo necesario de elaborar y firmar, otro Contrato de Opción de Compra /Venta que fuere notariado, Jamás se le indico por escrito cuales eran los recaudos que debería ella entregar, además de los esenciales y básicos. Menciona la Demandante en el escrito libelar que a demanda… le hizo creer que el día 23 de febrero de! 2015 firmaría en la Notaría… Me pregunto entonces, ¿es que te indico esta gestión por escrito a mi representada? ¿Mi apoderada consintió en esta firma?, si fuere así, no habría duda de que mi Representada tato a su palabra y compromiso por escrito, pero lamentablemente no fue así. Se puede presumir que la Demandante hiciere todos los trámites ante la Notaría, bajo el criterio de que la persona llamada a firmar estaría en el acuerdo de presentarse, y cancelar y presentar lo requerido, pero en ningún momento se establece que, quien es llamada a firmar está al tanto de estos trámites. Me permito, en aras de refrescar el contenido de este Convenio Contractual de Opción de Compra y Venta, que se firmó, invocar la cláusula DÉCIMA que reza así...Cualquier notificación que deba hacerse a la VENDEDORA se hará a la siguiente dirección Urbanización 8tr. Ciudad Integral, Sector Paraparal, Macroparcela M19, II etapa, edificio No.08, apartamento 2-4 Municipio Los Guayos, estado Carabobo, mediante comunicación certificada, con acuse de recibo; y si fuere a la COMPRADORA, se hará en la siguiente dirección Avenida Henry Ford, Centro Cívico Rómulo Betancourt, Zona Industrial Municipal Sur, Edificio sede de la Alcaldía del Municipio Valencia, 2do. Piso, Contraloría Municipal de Valencia.. (Negrillas nuestras). Surge entonces otra interrogante. ¿Cumplió la demandante con este cláusula contractual? informo debidamente a la Demandada sobre ¡a situación y hechos por ella expuestos. Indudablemente se observa Indefensión hacia mi apoderada Ciudadana juez, se le está acusando de No cumplir can una serie de compromisos, para los que no fue debidamente notificada, Con relación al Petitorio Niego Rechazo y Contradigo lo solicitado en su primer punto, la Demandante fue impuesta de esta documentación en tiempo hábil para su tramitación. Rechazo totalmente en representación de mi apoderada, ese interés y esa exigencia, en este proceder judicial de la Demandante, en instituirse como le Única y legitima Dueña de un Bien Inmueble, que en esencia y por Derecho no le pertenece, que si bien es cierto se realizó un Compromiso Contractual Privado, este en su contenido, observa una serie de situaciones que deben ser valoradas en sana justicia...” LÍMITES DE LA CONTROVERSIA. El presente caso se ciñe a un contrato privado, reconocido por ambas partes que conforman la litis, celebrado entre éstas para la venta de un inmueble constituido por un (1) apartamento, destinado a vivienda distinguido con las siglas M19-8-2-4, situado en el piso 2, del edificio 8, que forma parte del Condominio Manzana 19, ubicado en el sector Paraparal, conocido también como El Cerrito, en jurisdicción del Municipio Los Guayos, Valencia, Estado Carabobo, tiene un área aproximada de sesenta metros cuadrados (60mts2) y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos NORTE: Con pasillo de circulación y fachada interna Norte; SUR: Con fachada sur del edificio; ESTE: Con apartamento M19-8-2-3 y con fachada este interna del edificio y OESTE: Con fachada oeste del edificio y está integrado por: Cocina-comedor, sala, dormitorio principal con baño, un (1) dormitorio auxiliar, un (1) estudio y un baño social. Le corresponde en propiedad un (1) puesto de estacionamiento distinguido con el Nº 108, con un área de doce metros cuadrados (12mts2). Inscrito con la cédula catastral N° 08-07-01-31-01-1 9-08-P2-214, inscripción N° 15723. Por lo que el límite de la controversia se ajusta al cumplimiento o no del prenombrado contrato. Este Tribunal debe interpretar el contrato celebrado entre las partes, a los fines de verificar su verdadero contenido y fin entre éstas, a los fines de resolver la controversia. Luego de interpretar el contrato, debe analizar el material probatorio aportado a los autos que esté vinculado con el mismo y su alcance. Todo lo anterior a los fines de determinar si es procedente el cumplimiento o resolución del contrato objeto del presente litigio. Queda así establecido el límite de la presente controversia, a los cuales debe constreñirse la actividad probatoria y la motivación del fallo. III. ANALISIS Y VALORACION DE LAS PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA. Con el escrito libelar, la parte demandante reconvenida acompañó: Al folio 06, riela en copia fotostática simple de cédula de identidad de la ciudadana CARELIA JOSEFINA BOLÍVAR, consiste este medio probatorio en un documento administrativo admisible en copia simple, a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, (sent. de la Sala Plena, TSJ, Nº 51 del 18.12.2003), al tratarse de una Cédula de Identidad expedida a las personas naturales, por órgano del Ministerio de Interior y Justicia, conforme lo establecido en la Ley Orgánica de Identificación (arts. 4 y 12), y que consecuentemente, goza de una presunción de veracidad, es valorado por quien juzga en su pleno valor probatorio, sin embargo se desechan del proceso por cuanto la misma no aporta nada a los fines de la decisión en la presente causa. Y ASÍ SE DECLARA.- A los folios 07 y 08, riela en copia fotostática simple, marcado “A”, consignado por la parte actora en original a los folios 34 y 35, de documento privado de promesa bilateral de compra venta del inmueble objeto del presente litigio, de fecha 10 de noviembre de 2014, instrumento privado éste que no fue desconocido por la demandada en la oportunidad procesal correspondiente, esto es en la Contestación de la demanda, por lo que dicho documento adquirió el carácter de instrumento privado reconocido de conformidad con lo establecido en el artículo 444 Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, el mismo tiene el pleno valor probatorio que le atribuye el artículo 1363 del Código Civil, es valorado por quien juzga en su pleno valor probatorio, y de la misma se evidencia que el documento en análisis constituye el contrato cuyo cumplimiento se ha demandado, en este sentido conforme a lo establecido en el artículo 12 del código de procedimiento civil, siendo discutido el alcance y efectos del contrato señalado, pasa este Tribunal, a interpretar el contrato de la siguiente manera:, El contenido del contrato es el siguiente: “…Entre la YREIDA YRIS HERRERA, venezolana, mayor de edad, hábil en cuanto a derecho se requiere, de estado civil soltera, titular de la cedula de Identidad V-14.421 176 e inscrita en el Registro de Información Fiscal (RIF) Bajo el Nro. V-14421176-2 y de este domicilio, quien en lo adelante y a los Efectos de este contrato se denominará LA VENDEDORA, por una parte y otra la por la otra la ciudadana CARELIA JOSEFINA BOLÍVAR, venezolana, mayor de edad, hábil en cuanto a derecho se requiere, de estado civil divorciada, titular de la cedula de identidad V-7065.170 e inscrita en el Registro de Información Fiscal (RIF) bajo el Nro. V-07065170-6 y de este domicilio, quien en lo adelante y para los efectos de este contrato se denominara LA COMPRADORA, se ha convenido en celebrar un contrato de OPCION DE COMPRA-VENTA en el Marco de la Gran Misión Vivienda y de conformidad con la Resolución N° 11 de fecha 5 de febrero de 2013, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 40.115 de fecha 21 de febrero de 2013, el cual se regirá por las cláusulas siguientes: PRIMERA: LA VENDEDORA se obliga a vender a LA COMPRADORA quien a su vez se obliga a comprar, un inmueble constituido por un (1) apartamento, destinado a vivienda distinguido con las siglas M19-8-2-4, situado en el piso 2, del edificio 8, que forma parte del Condominio Manzana 19, ubicado en el sector Paraparal, conocido también como El Cerrito, en jurisdicción del Municipio Los Guayos, Valencia, Estado Carabobo. El apartamento objeto de esta opción de compra venta tiene un área aproximada de sesenta metros cuadrados (6Omts2) y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos NORTE: Con pasillo de circulación y fachada interna Norte; SUR: Con fachada sur del edificio; ESTE: Con apartamento M19-8-2-3 y con fachada este interna del edificio y OESTE: Con fachada oeste del edificio y está integrado por: Cocina-comedor, sala, dormitorio principal con baño, un (1) dormitorio auxiliar, un (1) estudio y un baño social. Le corresponde en propiedad un (1) puesto de estacionamiento distinguido con el Nº 108, con un área de doce metros cuadrados (12mts2). SEGUNDA: El precio de venta del inmueble precedentemente identificado, es por la cantidad DE UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 1.500.000, 00), dicho precio será cancelado en la forma siguiente: A) La suma de QUINIENTOS MIL BOLIVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 500.000,00), en calidad de arras o inicial, la cual se imputará al precio de venta y que LA VENDEDORA declara recibir en este acto de parte de LA COMPRADORA, mediante un Cheque de Gerencia signado con el Nro. 48081174, del Banco Mercantil Banco Universal, a nombre de la: ciudadana: YREIDA YRIS HERRERA; 8) La cantidad restante, es decir, UN MILLON DE BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 1.000.000,00), será cancelado al momento de protocolizar el documento de COMPRA—VENTA ante la Oficina de Registro correspondiente, mediante el otorgamiento de crédito hipotecario para adquisición de vivienda principal enmarcado dentro del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat. TERCERA: LA VENDEDORA se compromete a entregar el inmueble en el momento de la protocolización del documento de venta ante el Registro Inmobiliario, solvente de todo tipo de deuda, libre de bienes y personas, así como libre de gravámenes, de impuestos Nacionales, Estadales o Municipales. CUARTA: La vigencia del presente contrato es de noventa (90) días continuos, más una prórroga de treinta (30) días continuos, contados a partir de la firma del presente documento. LA VENDEDORA, se obliga a entregar a LA COMPRADORA, todos los recaudos necesarios para lograr la protocolización definitiva del documento de compra-venta, si LA VENDEDORA, no suministrara la totalidad de los requisitos exigidos para la protocolización definitiva de la compra-venta, el lapso de vigencia del presente contrato se prorrogará automáticamente en igual proporción al retraso en la entrega de los recaudos y las consecuencias derivadas de dicho retardo no serán imputables a LA COMPRADORA. QUINTA: Queda entendido que en caso de incumplimiento de cualquiera de las cláusulas estipuladas en el presente contrato por parte de LA COMPRADORA, o en caso de no realizarse la venta definitiva del inmueble mencionado por causas imputables a ésta, dará derecho a LA VENDEDORA, .de retener hasta el diez por ciento (10%) de la cantidad entregada en calidad de arras o inicial a la firma del presente documento, es decir la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES SIN CÉNTÍMOS (Bs. 50.000,00), por concepto cláusula penal y LA VENDEDORA tendrá derecho a. rescindir unilateralmente y de pleno derecho el presente contrato de opción de compra-venta, debiendo reintegrar a LA COMPRADORA las sumas restantes luego de la deducción de la cantidad correspondiente a la cláusula penal. En caso que se compruebe que la venta definitiva no se efectúe por causas imputable a LA VENDEDORA, ésta devolverá a LA COMPRADORA la totalidad de lo recibido en calidad de arras o inicial, es ejercer para hacer cumplir el presente contrato. SEXTA: En caso de protocolizarse el documento definitivo de compra-venta dentro de los lapsos establecidos en el presente contrato, incluyendo la prórroga, por razones fuerza mayor o causa extraña no imputable a ninguna de las partes debidamente comprobada, podrán ambas partes de mutuo acuerdo resolver el presente contrato, sin que haya lugar a la aplicación de la cláusula penal en consecuencia LA VENDEDORA devolverá a LA COMPRADORA totalidad de la cantidad recibida. SÉPTIMA: Una vez vencido el plazo establecido en la cláusula cuarta, LA VENDEDORA o LA COMPRADORA deberá manifestar a la otra parte su interés expreso de disolver el negocio forma escrita, indicando las razones del caso, reintegrando la cantidad dinero debida de conformidad con las cláusulas anteriores, en caso de que plazo culmine sin dicha manifestación expresa, se entenderá que ambas partes convienen en mantener el negocio por un tiempo igual al inicial. OCTAVA: Será por cuenta de LA COMPRADORA todo los gastos inherentes a fa presente operación, incluyendo el pago de honorarios profesionales de abogado por la redacción de todos los documentos necesarios para ello y los derechos arancelarios de la Notaria y el Registro Público respectivo. NOVENA: LA VENDEDORA acepta en este acto que LA COMPRADORA, acudirá ante una institución financiera para tramitar crédito hipotecario a los fines de cancelar totalmente el precio de venta del inmueble objeto de la presente negociación. DECIMA: Cualquier notificación que deba hacerse a LA VENDEDORA, se hará a la siguiente dirección Urbanización Buenaventura, ciudad integral, sector Paraparal, Maçroparcela M19, II etapa, edificio Nro. 08, apartamento 2-4. Municipio Los Guayos, Estado Carabobo mediante comunicación certificada, con acuse de recibo; y si fuere a LA COMPRADORA, se hará en la siguiente dirección Avenida Henry Ford, Centro Cívico Rómulo Betancourt, Zona Industrial Municipal Sur, Edificio sede de la Alcaldía del Municipio Valencia, 2do piso, Contraloría Municipal Valencia. Las partes eligen como domicilio especial la ciudad de Valencia, Estado Carabobo, a cuya jurisdicción se someterán En Valencia, a los diez (10) días del mes de noviembre de 2014…” Ahora bien, atendiendo esta jurisdicente el propósito y la intención de las partes del contrato antes transcrito, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe, pasa este Tribunal a interpretar el contrato, no sin antes dejar establecido que dicha interpretación será también con fundamento en el OBITER DICTUM dictado por la Honorable Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 20 de julio del año 2015, remitido en copia certificada a todos los presidentes de los distintos circuitos judiciales del país para que se haga extensivo su conocimiento en todos los tribunales de la República. El OBITER DICTUM dictado en expediente 14-0662, por la SALA CONSTITUCIONAL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, en fecha 20 de julio de 2015, establece lo siguiente: “…OBITER DICTUM Con ocasión de la controversia que se ha generado respecto de la naturaleza del contrato de opción de compraventa, esta Sala considera necesario realizar las siguientes precisiones: Según la doctrina actual de la Sala de Casación Civil, cuando en el contrato de opción de compraventa se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivale a un contrato de compraventa. No obstante, esta Sala observa que de ser así, quedaría excluido este tipo de contratos del mundo jurídico al considerarse a todos como contratos de compraventa, ya que en todos los contratos de opción de compraventa se establece un objeto en el cual se promete a futuro un bien en venta, a cambio de un precio, al cumplirse ciertas condiciones, para lo cual las partes expresan su voluntad o consentimiento. De esta manera, se observa cómo se confunde lo que son los contratos preliminares con los contratos de promesa, los cuales son diferentes y sólo uno de ellos se refiere a lo que conocemos como contrato de opción a compraventa, por lo que la Sala aclarará la estructura y función de cada una de estas figuras, lo cual ya había empezado a realizar en la sentencia N° 1653/20.11.2013. 1. En primer lugar, debemos tomar en consideración que el contrato preliminar, es aquel que tiene por objeto la obligación de las partes, ya sea de una de ellas o ambas, de cooperar para la celebración de un contrato futuro especificado en el preliminar, generando en cabeza de los intervinientes la obligación de prestar el consentimiento (obligación de hacer), en un segundo momento o tiempo para la conclusión de un contrato definitivo que las partes no pueden o no desean aún concluir. Este contrato puede ser: a) unilateral o b) bilateral (Lupini, Luciano; La responsabilidad precontractual en el derecho comparado moderno y en Venezuela; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2011, pp. 163-168). En nuestro Código Civil, no existe expresa mención de esta figura jurídica, ya que se refiere a un contrato atípico o innominado, diferenciándose de los tratos previos o tratativas (que no obligan contractualmente), de la minuta, de las cartas de intención y de las ventas a término o condicionales. Esta modalidad de contratos se produce en razón del principio de la autonomía contractual y tienen cabida dentro de la teoría general del contrato (Lupini, Luciano; Derecho de las obligaciones en el nuevo milenio; Segunda Edición, Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2007, p. 142). Este tipo de contratos crea un vínculo generador de efectos jurídicos que se inserta en el proceso de formación del contrato definitivo que se debe celebrar, teniendo un efecto instrumental, que consiste en generar la obligación de prestar el consentimiento para suscribir un contrato futuro y no un efecto sustancial, como sería el que produce el contrato definitivo. Por ello, también se les llama pactum de contrahendo o pactum de ineundo contractu, pudiendo ser estos contratos preliminares, como antes se señaló, unilaterales o bilaterales, teniendo cada uno de ellos efectos distintos, aunque ambos son negocios jurídicos bilaterales, cosa distinta a que el contrato sea bilateral o no. Así, en el contrato preliminar bilateral se obligan ambas partes y en el unilateral sólo una de ellas a prestar su consentimiento y suscribir el contrato definitivo (obligación de hacer) en un futuro. En el primero hace falta el mutuo disenso para liberarse de la obligación, en el segundo basta con que el beneficiario de la obligación, renuncie a ejercer su derecho o a exigir el cumplimiento del contrato preliminar. Cabe resaltar que estos contratos preliminares pueden preceder, a su vez, una amplia gama de contratos típicos o atípicos, nominados o innominados (Lupini, Luciano; Estudios de Derecho Privado; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2010, pp. 189-195). En Venezuela, tenemos un artículo similar al artículo 2.932 del Código Civil italiano de 1942, que es el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil venezolano, que reconoce la autonomía conceptual de la categoría de los contratos preliminares, el cual establece: “Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.” La utilidad de este tipo de contratos en el caso de la compraventa, es evitar asumir las consecuencias de la suscripción de un contrato definitivo que surta efectos traslativos de la propiedad (efectos reales) de manera inmediata, sin tener que pagar el precio o hacer la tradición de la cosa (titulus – modus adquirendi), ejerciendo el principio consensual establecido en el artículo 1.161 del Código Civil. Esto permite que las partes que se encuentran a la espera de la verificación de una situación futura e incierta, o que desean posteriormente definir mejor las condiciones y cláusulas del contrato definitivo, finalizando la negociación en un segundo momento, incluso sirve para asegurarse una ventaja negocial, mediante un contrato preliminar unilateral, frente a una posible variación del precio del inmueble que pueda ser sustancial. Si una parte pide el cumplimiento forzoso del contrato preliminar y ello no está excluido por el contrato, la otra deberá sufrir la concreción del efecto jurídico cuya realización no puede impedir que se produzca. El poder de emitir una sentencia que permita sustituir u obviar la manifestación de voluntad del obligado en el contrato preliminar debe ser concedido expresamente por la ley. Es por ello que no cabe concebir ejecución forzosa en especie de una obligación de hacer infungible, sin norma que conciba un mecanismo de este tipo. En razón de esto, se debe distinguir entre los contratos preliminares en general, de los contratos o pactos de opción. La autonomía y especificidad del contrato definitivo, se traduce en que éste tiene un contenido divergente con relación al contrato preliminar, tanto en los elementos, como desde el perfil funcional. El contrato final que se firma como consecuencia del preliminar, tiene dos aspectos: 1) se trata de un negocio que se celebra en cumplimiento de una obligación previa y 2) las obligaciones derivadas de este negocio jurídico pueden extinguirse por novación, remisión u otras figuras extintivas. Como acto debido o negocio vinculado, el contrato prometido que exceda de los términos del preliminar podría dar lugar a diversas acciones jurídicas. Como negocio autónomo y de efectos realmente sustanciales, el definitivo supera al preliminar y puede regular las relaciones de las partes de la forma que éstas consideren más oportuno, aún de manera distinta a la originalmente contemplada. El contrato preliminar (en general) de compraventa de inmuebles se caracteriza porque para el momento de su estipulación, se aceleran algunos efectos del contrato definitivo, como la anticipación de buena parte del precio o la inmediata ocupación del inmueble por parte del promitente comprador, lo cual difiere de la venta de la cosa futura, teniendo como elemento principal la volición de las partes. En el contrato de cosa futura, las partes se obligan en forma inmediata y definitiva a pagar el precio y la otra a transferir la propiedad de la cosa, quedando el efecto traslativo diferido para el momento de la construcción del bien. En cambio en el preliminar, se requiere siempre de otra manifestación de voluntad para que ocurra el efecto traslativo. Así, los acuerdos relativos a la anticipación de efectos del contrato de compraventa generan obligaciones derivadas del preliminar, sin que por ello se trate de la compraventa definitiva. Los contratos preparatorios en general, se distinguen de los tratos previos o tratativas, en cuanto a que éstas últimas no vinculan a las partes, salvo el caso de ruptura abusiva, que podría dar lugar a la resarcibilidad del daño a favor del contratante inocente que confió de buena fe en la seriedad de la negociación. En efecto, aún en la fase precontractual las personas que están negociando se encuentran obligadas a obrar conforme a los parámetros de la buena fe en sentido objetivo, entendida como regla de conducta y como principio general del derecho (En tal sentido: Lupini, Luciano, La responsabilidad precontractual en el derecho Comparado moderno y en Venezuela, Caracas, 2014, pp. 201-219). El contrato preliminar es un verdadero contrato, que puede venir, a su vez, precedido de tratativas. Se diferencia también de los acuerdos parciales, de las minutas de contrato y de las cartas de intención, figuras que se insertan en la formación progresiva del contrato, pero que carecen de carácter contractual preliminar y, por ende, no procede la ejecución forzosa de éstas. En el contrato preliminar unilateral ambas partes sí pueden poner fin al contrato antes de la fecha establecida para el cumplimiento de la obligación establecida, sin que se dé como un hecho que se convierte en el contrato definitivo con la aceptación del oferido o beneficiario, procediéndose a pagar lo establecido en la cláusula penal, a diferencia de la promesa unilateral o contrato de opción de compra venta en la cual sí se da por constituido el contrato definitivo automáticamente, al cumplirse determinados eventos, tal como se explicará más adelante. Sentadas estas premisas, cabe diferenciar el contrato preliminar de otras figuras jurídicas que mencionaremos a continuación: A. Así resulta la diferencia entre oferta firme con plazo y el contrato preliminar. El primero es un negocio jurídico unilateral, irrevocable y recepticio (1.137 del Código Civil), aunque cuando se trata de una oferta simple sí se puede revocar, pero si la revocatoria ocurre en forma abusiva, el oferido que haya obrado de buena fe puede pedir el resarcimiento de los daños y perjuicios que haya sufrido. En el segundo el negocio preliminar siempre es un negocio jurídico bilateral perfecto que celebran dos o más personas, aunque se trate de contratos preliminares unilaterales. B. En cuanto a las diferencias entre el contrato preliminar y el pacto de prelación, se observa que este último no obliga al promitente propietario a vender al beneficiario del pacto, no lo vincula, salvo en los casos que decida venderle a un tercero, ya que de ser éste el caso, el promitente debe dar preferencia al beneficiario del pacto. El pacto de prelación no es un contrato preliminar unilateral condicionado y por ello no procede la ejecución forzosa, se trata de un contrato autónomo atípico, a través del cual el promitente asume la obligación de preferir, en paridad de condiciones, al beneficiario del pacto, en caso de que decida vender el bien objeto del pacto, pero no obliga a estipular el contrato de compraventa. C. El contrato preliminar de compraventa tampoco es una venta obligatoria o de efectos obligatorios, ya que esta última es un contrato definitivo, que contiene la expresión de voluntad de dar (obligación de dar), de allí que el efecto traslativo de la propiedad no está supeditado a una posterior declaración de voluntad negocial, sino a la verificación de un evento posterior, que al acontecer produce automáticamente el efecto real de transferencia de la propiedad; es un contrato de estructura unitaria y los efectos obligatorios y reales emanan de un solo contrato. D. El contrato preliminar está incluido en los contratos preparatorios al igual que el contrato normativo, pero este último, contempla parte de las cláusulas de los futuros contratos, de forma homogénea, que han de ser establecidos por los mismos sujetos que suscribieron el contrato normativo, inclusive con terceros, limitándose a obligar a las partes. En caso de celebrar los contratos futuros e individuales, a atenerse al esquema previamente establecido y en las materias reguladas, pero sin obligar a celebrar un contrato futuro. El contrato preliminar obliga a celebrar el contrato definitivo al que se refiere. 2. Otro tipo de contrato son las opciones o promesas unilaterales de venta o de compra, en las que para que sean equiparables a la venta, se requiere que exista un consentimiento recíproco (distintas a las promesas bilaterales de compraventa que son los contratos preliminares bilaterales de compraventa, sobre lo que se precisará más adelante). En las promesas unilaterales u opciones, éstas contienen la expresión del consentimiento de las partes, porque se trata de negocios jurídicos bilaterales, pero quedando una sola obligada de manera irrevocable, porque el contrato final (como el de venta) se forma con la aceptación de la promesa, la cual es conocida como ejercicio de la opción por parte del beneficiario de la promesa, con lo cual esa promesa se convierte en contrato firme y definitivo. Cuando se ejerce la opción o se acepta la oferta a través de otra manifestación de voluntad, se producen los efectos del contrato definitivo, que en los casos de oferta de venta del bien, es la venta del mismo. Por lo tanto, el consentimiento originario otorgado en cuanto a la cosa y el precio, no implica el acuerdo en cuanto a la formación del contrato definitivo, ya que ese consentimiento recíproco sobre el contrato definitivo existe o coexiste cuando el optante decide ejercer la opción de compraventa. Por ello, la promesa unilateral nunca puede equipararse a la compraventa, mientras la opción no se ejerza, ya que son dos contratos distintos y con características propias. Sólo cuando se ejerce la opción, se forma el contrato de compraventa en un momento posterior y por medio de la celebración de otro acto o a través de la demanda judicial de cumplimiento de contrato, para que se otorgue el correspondiente documento contentivo del negocio ya perfeccionado, por lo que el contrato de compraventa nunca existirá si el beneficiario de la promesa u opción no la ejerce, al tratarse de un derecho potestativo. El promitente al obligarse no puede retractarse, ya que la manifestación de su voluntad en este tipo de contratos es irrevocable, salvo que contractualmente se establezca una cláusula que lo establezca. El obligado no puede retractarse de su voluntad o eximirse unilateralmente de la obligación, salvo que el beneficiario renuncie a ejercer la opción. Por lo tanto, la promesa es un verdadero contrato que consagra a favor del beneficiario de la opción (optante u oferido) un derecho potestativo que consiste en la facultad de adquirir la cosa por efecto de su única manifestación unilateral de voluntad de manera posterior, a través del ejercicio de la opción. No es condición potestativa porque la obligación sería nula ex art. 1202 Código Civil, se trata de un derecho potestativo que le confiere el contrato de opción al beneficiario de la oferta irrevocable en él contenida. Los efectos sustantivos que se dan, están en el que no se producen efectos reales, ni traslativos de propiedad, solamente se da al beneficiario el derecho de aceptar la oferta contenida en el contrato (por ello es un contrato de opción de compraventa, pero la opción es sólo a favor del beneficiario no del promitente), derecho que puede ser cedido, salvo acuerdo en contrario, obligando al cesionario a pagar la indemnidad de inmovilización, si ésta existe, o a reembolsar al beneficiario cedente, el premio ya pagado por éste, además de las ventajas o precio de la cesión. En otras palabras, la promesa unilateral de venta o de compra u opción de compraventa, hace surgir en cabeza del beneficiario un derecho potestativo que consiste en la facultad de perfeccionar el contrato, a través de la aceptación de la oferta irrevocable hecha por el promitente, dentro del plazo de la opción, con lo que no se produce un derecho de crédito que permita obligar al promitente a celebrar un contrato futuro, como si existiera una obligación de hacer a cargo del promitente de celebrar dicho contrato. En todo caso podría entenderse como una obligación de no hacer por parte del promitente, en cuanto a abstenerse de impedir el perfeccionamiento del contrato al cual alude la promesa o pacto de opción. En este sentido, este tipo de contrato se perfecciona en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante y haya cumplido a su vez con sus obligaciones en los términos establecidos. Por ello, no se requiere que el beneficiario pida la ejecución forzosa en especie mediante una demanda que procure el cumplimiento de contratar, que perfeccionaría la compraventa, sino que ya la venta se ha perfeccionado y sólo necesita pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato ya perfeccionado. Solamente cuando el promitente se niegue a suscribir el instrumento en el cual ha de constar el contrato formado, hará falta la sentencia que documente el negocio jurídico, tratándose de una sentencia declarativa que constata que el contrato ya se perfeccionó y no se condena al promitente a contratar. El premio que se establece en la promesa unilateral, no son las arras que se colocan en el contrato preliminar, ni el precio del bien, por ello no cabe pactar arras, ya que se trata de una promesa unilateral en la que sólo una parte se obliga a vender, y si se estableciera, el oferido estaría casi obligado a aceptar la oferta para evitar la pérdida patrimonial, con lo cual renunciaría a su libertad de aceptar o no la misma, lo cual sería contrario a la naturaleza misma del contrato. 3. Las llamadas promesas bilaterales o sinalagmáticas, son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta. Si no contiene ya la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir en ese acto la compraventa, ellas equivalen a los contratos preliminares bilaterales de compraventa. La cesión de promesa bilateral de compraventa, es una verdadera cesión de contrato, a diferencia del caso anterior, aunque podría darse una sustitución en donde el beneficiario de la promesa puede designar a otra persona como beneficiario, en sustitución suya, frente al promitente y cumplir con la contraprestación pactada. En las promesas bilaterales de compraventa la ejecución forzosa de la obligación (que es de hacer) es en especie, la cual consiste en otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar. Por otra parte, en el pacto de opción, negocio bilateral, se acuerda la irrevocabilidad de la declaración de una de las partes con relación a un futuro contrato que se formará con la simple aceptación de la otra, la cual es libre, de aceptar o no dicha declaración dentro de un plazo. Como se indicó antes, el contrato de opción equivale a la promesa unilateral de venta de los franceses, pero no es un contrato preliminar unilateral. El contrato de opción no genera propiamente una obligación de hacer a cargo del promitente y el optante no tiene la necesidad de obligarlo a prestar su consentimiento para la formación del contrato futuro, porque le basta con expresar su aceptación y ejercer la opción para que se repute formado el contrato. Por ello se debe diferenciar el pacto de opción del contrato preliminar unilateral. 4. Vistas las anteriores distinciones, es por lo que se debe diferenciar entre la solución de los casos que versan sobre la negativa de escriturar o documentar un negocio jurídico ya perfeccionado, en donde la sentencia que suple el título es declarativa (promesa unilateral o pacto de opción), con los que se refieren a la obligación de concluir un contrato futuro, que alude a una obligación de hacer que consiste en expresar el consentimiento para la formación del contrato definitivo (contratos preliminares). Se debe tener claro que dentro de una prestación de hacer, puede quedar englobada la celebración de un contrato futuro distinto al contrato del cual dimana dicha obligación de hacer. Estos contratos se pueden realizar aunque no estén expresamente regulados por el Código Civil, ya que las partes son libres de determinar y darle contenido a sus intereses como mejor les convenga, por el principio de autonomía de la voluntad, siendo un contrato innominado que está reconocido en el artículo 1.140 del Código Civil. Así, este contrato tiene por objeto un contrato futuro de contenido variable e indeterminado a priori, por cuanto su contenido se especifica caso por caso, por lo que se adapta o puede preceder a cualquier contrato (el “definitivo”, que tendrá un efecto extintivo de la obligación de contraer y constitutivo de sus efectos normales). El artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, establece una sentencia de condena (aplicable a los contratos preliminares), ya que atribuye al juez el poder de condenar a la prestación del consentimiento a la parte que haya omitido la declaración prometida, con la consecuencia de que en caso que la parte perdidosa no cumpla voluntariamente la decisión, la declaración se tiene como emitida, siendo una ejecución forzosa en especie y el juez en su fallo sustituye la voluntad no expresada. Sobre todo, porque se contempla un lapso no menor de tres días ni mayor de diez para que el deudor efectúe el cumplimiento voluntario (artículo 524 del Código de Procedimiento Civil). En cambio la sentencia constitutiva produce directamente los efectos del contrato no concluido sin sustituir la voluntad del renuente, sino que la obvia, al producir las consecuencias y efectos directamente (como el caso italiano con su artículo 2.932 del Código Civil). En nuestro país no se ha establecido la obligación de registrar un contrato preliminar de compraventa, por existir en la materia el principio de la libertad de las formas y para no privar a las partes de contar con un instrumento flexible, menos formal, para regular sus intereses en un momento en el cual aún no tienen seguridad o certeza sobre si se desean concretar los efectos definitivos de un contrato de compraventa, máxime cuando el artículo 531 del Código Adjetivo establece que “…la sentencia sólo producirá efectos [contrato no cumplido] si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos” (corchetes de esta Sala). De allí que, si el comprador no ha pagado el precio, mal puede pretender que el contrato preliminar sea equiparable a una venta. Pero en el caso de la opción, sí se había contemplado en el artículo 43 de la Ley de Registro Público y del Notariado de 2001, la obligación de registrar “los contratos de opción para adquirir derechos sobre inmuebles”. Esta obligación fue eliminada en la ley del 22 de diciembre de 2006, Gaceta Oficial Extraordinario N° 5.833 (numeral 2 del artículo 93) y que se mantiene con el vigente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Registros y del Notariado, publicado en la Gaceta Oficial N° 6.156 Extraordinaria del 19 de noviembre de 2014, en su artículo 92 numeral 2. Efectivamente, si se considerara que el pacto de opción no es un contrato traslativo de propiedad (hasta que no se ejerza la opción o promesa unilateral), no tenía sentido y era un error que se estableciera el registro. Aún así, se colocaba expresamente la base imponible del impuesto a pagar para el caso de registro de opciones de compraventa. Por lo tanto, si se concibe como una “obligación de registrar” a los contratos preliminares de compraventa con ello se entrabaría el tráfico comercial y se perdería la flexibilidad del documento preliminar. En cambio, cuando se celebra un verdadero contrato de compraventa con todos sus elementos, por documento privado, aunque las partes lo denominen impropiamente como promesa o compromiso, si solamente se difiere la obligación de escriturar o registrar el documento para un momento posterior, y una de las partes se niega a firmar en el momento de la protocolización, la otra puede demandar el reconocimiento de la existencia del negocio jurídico celebrado entre las partes y la renuencia del deudor puede ser suplida mediante un fallo que declare la existencia y cuya protocolización de la sentencia surte los mismos efectos del negocio no escriturado (Corte de Casación de 27 de julio de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Julio a septiembre), N° 9, Volumen II, Caracas, páginas 53 a 63] y Sala de Casación Civil, Mercantil y del Trabajo del 1 de diciembre de 1965 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1965 (Octubre a Diciembre), N° 50, Caracas 1967, páginas 572 a 584]), siendo un fallo mero declarativo, lo cual también es aplicable cuando el acreedor hipotecario se niega a otorgar el correspondiente documento de cancelación del gravamen, una vez extinguida la obligación garantizada (Corte de Casación del 24 de mayo de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Abril a Junio), N° 8, Volumen II, Caracas, páginas 58 a 77]). Igual ocurre con la promesa unilateral de venta u opción de compraventa, en caso de que el promitente obligado no cumpla con su obligación de reconocer el negocio jurídico ya perfeccionado. La diferencia de la promesa bilateral de compraventa, con el contrato de opción propiamente dicho (promesa unilateral), está en que el segundo se debe reputar perfeccionado en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante, por lo que el beneficiario de una promesa u opción no necesita pedir la ejecución forzosa en especie a través de una demanda que procure el cumplimiento de una obligación de contratar que perfeccione la compraventa, sino que ya la venta está perfeccionada y sólo debe pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato, como lo es la tradición de la cosa. En cambio en el contrato de promesa bilateral de compraventa cuando haya negativa de alguna de las partes de suscribir el documento definitivo, será necesaria una sentencia de condena que constituirá el negocio jurídico perfeccionado. Por otra parte, no se podrá intentar la acción de cumplimiento cuando el objeto del contrato preliminar sea un bien determinado, que haya perecido después de la celebración del contrato preliminar de compraventa. También quedan excluidos los casos en que no estén suficientemente determinados los elementos esenciales del contrato futuro, en el preliminar, por lo que de darse un incumplimiento, procedería únicamente el resarcimiento de daños y perjuicios. En conclusión, ante el incumplimiento de la obligación de contratar derivada de un contrato preliminar procede la acción de cumplimiento de contrato y si la parte que ha sido condenada a ello, no otorga la escritura, la sentencia suple su manifestación de voluntad por mandato de la norma. Ello, siempre y cuando la ejecución en especie no esté excluida por el contrato. El recurso a la ejecución específica puede ser impedido por las partes convencionalmente, en virtud del poder de autoregulación de sus intereses negociales según el principio de la autonomía de la voluntad, por lo que la inclusión de una cláusula penal en el contrato preliminar, no significa por sí sola, que queda excluida esta opción, ya que la inclusión de una regulación convencional de los daños, no basta para impedir el ejercicio de esta acción judicial, siendo necesaria una manifestación univoca de voluntad en este sentido. Así que cuando esté excluido el recurso a la ejecución forzosa en las cláusulas contractuales del contrato preliminar bilateral de compraventa, ante el incumplimiento de una de las partes sólo queda a la otra la demanda de resarcimiento por daños y perjuicios, que se suele regular convencionalmente con la cláusula penal. De esta manera cabría pensar que hay dos clases de contratos preliminares bilaterales, aquellos que admiten la ejecución forzosa y los que no. En la promesa bilateral de compraventa, la posibilidad de intentar la acción resolutoria del contrato en caso de incumplimiento de la obligación de una de las partes es viable. Por otra parte, para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante. En el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la prestación no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la misma puede realizarse durante el transcurso del juicio, así como en el caso del cumplimiento. Cuando el actor sea el promitente comprador y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido. En este sentido, cuando la Sala de Casación Civil asimila los contratos preliminares de compraventa o promesas bilaterales de compraventa con el contrato definitivo, desconoce lo relativo a la formación progresiva del contrato, negándoles su autonomía conceptual, contrariando el propósito buscado por las partes al celebrar dichos contratos, violentando así el principio de la autonomía contractual, al considerar que la promesa bilateral de compraventa equivale a la venta definitiva porque el inmueble y el precio establecidos en el contrato preliminar se encuentran determinados, como si en Venezuela existiera un artículo similar al artículo 1.589 del Código Napoleónico de 1804, que introdujo la norma que equiparaba la promesa de venta con la venta definitiva. Asimismo, tampoco se comparte la consideración según la cual se considera que como contrapartida del sacrificio que hace el promitente (oferente) de mantener la irrevocabilidad de la oferta por un tiempo, en contraprestación de un premio (el precio) de la opción, se está en presencia de un contrato bilateral y sinalagmático, lo cual tiene efecto en relación a las solemnidades y pruebas. El hecho de que exista un premio (valor de la oportunidad) para el promitente, no significa que se trate de un contrato bilateral, sino que sigue siendo unilateral ya que las obligaciones del promitente y el beneficiario no son recíprocas o correspectivas, pasando únicamente a ser sinalagmático el contrato cuando el premio de la opción resulte muy elevado en relación al precio acordado. Ante esto se deben tomar en cuenta los elementos esenciales y accesorios del contrato para poder determinar cuándo se perfecciona el mismo. El contrato de opción de compraventa es la promesa unilateral de venta o compra de los franceses establecido en sus artículos 106-1, 106-2 y 106-3 de su Código Civil, equivalente al pacto de opción de los italianos establecido en el artículo 1.331 del Código Civil Italiano (que no es el contrato preliminar acá estudiado). De allí que no pertenece al campo de los contratos preliminares que requieren una nueva manifestación de voluntad de todas las partes que intervienen para poder ser definitivo, sino de los contratos ya concluidos (definitivos en sentido amplio), ya que su perfeccionamiento depende única y exclusivamente del optante quien recibe una oferta irrevocable hecha por el promitente, por un cierto tiempo, para celebrar un ulterior contrato, sujeto a la aceptación o no de la oferta de manera libre (Rodríguez, Mauricio; El contrato de opción; Segunda Edición, Livrosca, 1998, pp. 49-74). El contrato de opción aunque es firme, es un contrato que puede conducir, pero no necesariamente, a la conclusión de un contrato ya sea de venta, permuta, arrendamiento o cualquier otro nominado o innominado, por cuanto tiende a la formación del contrato, que puede formarse o no (contrato eventual), de ejercerse la opción. En razón de lo anterior, es que todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. Esta Sala Constitucional ordena remitir copia certificada del presente fallo a todos los presidentes de los distintos circuitos judiciales del país para que se haga extensivo su conocimiento en todos los tribunales de la República y su publicación en la página web del Tribunal Supremo de Justicia. Así se decide. DECISIÓN Por las razones que antes fueron expuestas, esta Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: HA LUGAR la solicitud de revisión interpuesta por PANADERÍA LA CESTA DE LOS PANES, C.A., de la sentencia dictada el 16 de marzo de 2011, por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: Se ANULA el fallo objeto de revisión. TERCERO: Se ORDENA al tribunal de primera instancia que resulte competente por distribución, dictar nueva sentencia aplicando los criterios vigentes para el momento de la interposición de la demanda. CUARTO: Se ORDENA remitir copia certificada del presente fallo a todos los presidentes de los distintos circuitos judiciales del país para que se haga extensivo su conocimiento en todos los tribunales de la República y su publicación en la página web del Tribunal Supremo de Justicia. Publíquese y regístrese. Cúmplase con lo ordenado. Dada, firmada y sellada en el Salón de Sesiones de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los 20 días del mes de julio de dos mil quince (2015). Años: 205º de la Independencia y 156º de la Federación…” (Resaltado de este Tribunal) Visto el contenido del contrato en análisis, adminiculado con el criterio establecido por la Sala Constitucional, en su Obiter Dictum, antes transcrito, este Tribunal equipara el contrato celebrado entre la ciudadana YREDIA YRIS HERRERA y la ciudadana CARELIA JOSEFINA BOLÍVAR, a un contrato de promesa bilateral o sinalagmática, ello en virtud de que la ciudadana YREDIA YRIS HERRERA, hoy demandada se OBLIGÓ a VENDER y la ciudadana CARELIA JOSEFINA BOLÍVAR, hoy demandante, se OBLIGÓ a COMPRAR un inmueble, por un precio determinado, en el cual ambas debían cumplir con una serie de cláusulas establecidas en el contrato. Establece la cláusula PRIMERA lo siguiente: “…LA VENDEDORA se obliga a vender a LA COMPRADORA quien a su vez se obliga a comprar un inmueble, ubicado en el sector Paraparal, conocido también como El Cerrito, en jurisdicción del Municipio Los Guayos, Valencia, Estado Carabobo. El apartamento objeto de esta opción de compra venta tiene un área aproximada de sesenta metros cuadrados (60mts2) y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos NORTE: Con pasillo de circulación y fachada interna Norte; SUR: Con fachada sur del edificio; ESTE: Con apartamento M19-8-2-3 y con fachada este interna del edificio y OESTE: Con fachada oeste del edificio y está integrado por: Cocina-comedor, sala, dormitorio principal con baño, un (1) dormitorio auxiliar, un (1) estudio y un baño social. Le corresponde en propiedad un (1) puesto de estacionamiento distinguido con el Nº 108, con un área de doce metros cuadrados (12 mts2)…” Es decir, ambas partes establecen la obligación principal que tiene el contrato, pues se evidencia la intención de las partes en una promesa bilateral de compra venta de un inmueble. Y siendo que la ciudadana YREDIA YRIS HERRERA, declaró en la cláusula Segunda haber recibido la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), y que el restante es decir, la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00) lo pagaría al momento de la protocolización de la compra venta del inmueble, se evidencia que esta cumplió con su obligación. Y ASÍ SE DECLARA.- Al folio 09, marcado “B”, riela en copia fotostática simple de cheque de gerencia signado con el número 48081174, emanado del Banco Mercantil C.A, Banco Universal, instrumento concatenado con el contrato de promesa bilateral de compra venta, en el cual se evidencia que la ciudadana YREDIA JOSEFINA BOLÍVAR, recibió cheque de Gerencia por QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), por concepto de arras imputado al precio de venta del inmueble. Y ASÍ SE DECLARA.- Al folio 10, riela en copia fotostática simple de la cédula de identidad de la ciudadana YREDIA YRIS HERRERA, consiste este medio probatorio en un documento administrativo admisible en copia simple, a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, (sent. de la Sala Plena, TSJ, Nº 51 del 18.12.2003), al tratarse de una Cédula de Identidad expedida a las personas naturales, por órgano del Ministerio de Interior y Justicia, conforme lo establecido en la Ley Orgánica de Identificación (arts. 4 y 12), y que consecuentemente, goza de una presunción de veracidad, es valorado por quien juzga en su pleno valor probatorio, sin embargo se desechan del proceso por cuanto la misma no aporta nada a los fines de la decisión en la presente causa. Y ASÍ SE DECLARA.- A los folios 11 al 17, marcado “C”, riela en copia simple de documento electrónico al cual no se le atribuye ningún valor probatorio por cuanto no acompañó otros medios de prueba que sustente la autenticidad del mismo, de conformidad con la Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas. Y ASÍ SE DECLARA. Al folio 18, marcado “D”, riela en original de planilla de liquidación signada con el número 204352, por ante la Notaría Pública de San Diego estado Carabobo, de fecha 18 de febrero de 2015, a los efectos de valorar este medio aportado por el actor al presente juicio observa: que el documento antes descrito es de carácter administrativo legal, ya que dicha actuación deviene de la autoridad administrativa competente para ello, por las atribuciones que les ha conferido el legislador, de tal manera que aunque no encaja en rigor en la definición de documento público, tiene de todos modos el efecto probatorio y la presunción de certeza por las facultades conferidas a dicho órgano el cual actúa en el ejercicio de sus funciones; por otro lado, es bien sabido que el interesado puede en lo contrario desvirtuar en el proceso judicial mediante las pruebas legales que estime conducentes para contrarrestar el valor probatorio del mismo. De tal manera que esta Sentenciadora al realizar el análisis y recorrido por las actas que conforman este expediente observa que dicha actuación en el transcurso del debate procesal no fue impugnada de alguna manera por la parte demandada en la presente causa, por lo que, aplicando las reglas de valoración tarifada, establecidas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tiene pleno valor probatorio, en razón de lo cual se considera fidedigno este documento, sin embargo, no se evidencia a los autos el documento del cual se emane tal planilla, y en consecuencia se desechan. Y ASÍ SE DECLARA.- Al folio 39, riela en copia fotostática simple de cédula catastral de fecha 28 de abril de 2009, del inmueble ubicado en la Urbanización Buenaventura Ciudad Integral, sector Paraparal, macroparcela M-19, II Etapa, Edificio Nro. 08, apartamento 2-4, Municipio Los Guayos, estado Carabobo, emanado de la Alcaldía de los Guayos, Oficina Municipal de Catastro, a los efectos de valorar este medio aportado por el actor al presente juicio observa: que el documento antes descrito es de carácter administrativo legal, ya que dicha actuación deviene de la autoridad administrativa competente para ello, por las atribuciones que les ha conferido el legislador, de tal manera que aunque no encaja en rigor en la definición de documento público, tiene de todos modos el efecto probatorio y la presunción de certeza por las facultades conferidas a dicho órgano el cual actúa en el ejercicio de sus funciones; por otro lado, es bien sabido que el interesado puede en lo contrario desvirtuar en el proceso judicial mediante las pruebas legales que estime conducentes para contrarrestar el valor probatorio del mismo. De tal manera que esta Sentenciadora al realizar el análisis y recorrido por las actas que conforman este expediente observa que dicha actuación en el transcurso del debate procesal no fue impugnada de alguna manera por la parte demandada en la presente causa, por lo que, aplicando las reglas de valoración tarifada, establecidas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tiene pleno valor probatorio, en razón de lo cual se considera fidedigno este documento, otorgándole así todo el valor probatorio que del mismo se desprende. Y ASÍ SE DECLARA.- A los folios 40 al 50, riela en copia fotostática simple del documento de propiedad del inmueble objeto del presente litigio, el cual se encuentra inscrito por ante la Oficina Pública del Segundo Circuito de Registro de los Municipios Valencia, Los Guayos y Libertador del estado Carabobo, bajo el Número 45, Folios 1 al 11, Pto 1°, Tomo 167°, de fecha 22 de octubre de 2009, cuyo instrumento de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia se tiene como fidedignas, en concordancia con el artículo 1.360 del Código Civil, es valorado por quien juzga en su pleno valor probatorio, y de la misma se evidencia que la ciudadana YREDIA YRIS HERRERA, es la propietaria del inmueble objeto del presente litigio. Y ASÍ SE DECLARA. Durante el debate probatorio la representación judicial de la parte actora, promovió: CAPÍTULO I DE LAS ACTAS PROCESALES. (RATIFICACIÓN DE INSTRUMENTALES) A los folios 07 y 08, riela en copia fotostática simple, marcado “A”, consignado por la parte actora en original a los folios 34 y 35, de documento privado de promesa bilateral de compra venta del inmueble objeto del presente litigio, de fecha 10 de noviembre de 2014, instrumento valorado ut supra. Y ASÍ SE DECIDE,- Al folio 09, marcado “B”, riela en copia fotostática simple de cheque de gerencia signado con el número 48081174, emanado del Banco Mercantil C.A, Banco Universal, instrumento valorado ut supra. Y ASÍ SE DECIDE.- A los folios 11 al 17, marcado “C”, riela en copia simple de documento electrónico, instrumento valorado ut supra. Y ASÍ SE DECLARA.- CAPÍTULO SEGUNDO PRUEBAS DOCUMENTALES. Al folio 82, marcado “A”, riela en original de Constancia de Residencia, emanado del Registro Civil del Municipio Los Guayos, de fecha 02 de diciembre de 2015, a los efectos de valorar este medio aportado por el actor al presente juicio observa: que el documento antes descrito es de carácter administrativo legal, ya que dicha actuación deviene de la autoridad administrativa competente para ello, por las atribuciones que les ha conferido el legislador, de tal manera que aunque no encaja en rigor en la definición de documento público, tiene de todos modos el efecto probatorio y la presunción de certeza por las facultades conferidas a dicho órgano el cual actúa en el ejercicio de sus funciones; por otro lado, es bien sabido que el interesado puede en lo contrario desvirtuar en el proceso judicial mediante las pruebas legales que estime conducentes para contrarrestar el valor probatorio del mismo. De tal manera que esta Sentenciadora al realizar el análisis y recorrido por las actas que conforman este expediente observa que dicha actuación en el transcurso del debate procesal no fue impugnada de alguna manera por la parte demandada en la presente causa, por lo que, aplicando las reglas de valoración tarifada, establecidas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tiene pleno valor probatorio, en razón de lo cual se considera fidedigno este documento, y del mismo se desprende que la ciudadana CARELIA JOSEFINA BOLÍVAR, reside en la Urbanización Buenaventura, manzana 19, avenida s/n, edificio 8, piso 2, apartamento 2-4, es decir, habita en el objeto presente litigio. Y ASÍ SE DECLARA.- Al folio 83, marcado “B”, riela en copia fotostática simple de documento privado, al cual no se le concede ningún valor probatorio por no tratarse ni de instrumentos públicos, ni privados reconocidos, ni tenidos legalmente por reconocido, que son la única clase de instrumentos que pueden ser promovidos en copia fotostática simple, tal como lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECLARA.- CAPÍTULO III PRUEBAS TESTIMONIALES Promovió Prueba Testimonial de los ciudadanas: FRANCISCO TAVIO y NATALIA JIMENEZ, venezolanos, mayores de edad titulares de las Cédulas de Identidad Número V-6.200.853 y 11.716.028, respectivamente, admitidas en fecha 13 de enero de 2016. En la oportunidad de rendir declaración el ciudadano FRANCISCO TAVIO y NATALIA JIMENEZ, el acto fue declarado desierto, por lo tanto no existe testimonio que valorar. Y ASÍ SE DECIDE. En la oportunidad de rendir declaración la ciudadana NATALIA JIMENEZ, el acto fue declarado desierto, por lo tanto no existe testimonio que valorar. Y ASÍ SE DECIDE. PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA En la Contestación, la parte demandada reconvenida, mediante apoderada judicial consignó: Al folio 67, marcado “B”, copia fotostática simple de documento privado, al cual no se le concede ningún valor probatorio por no tratarse ni de instrumentos públicos, ni privados reconocidos, ni tenidos legalmente por reconocido, que son la única clase de instrumentos que pueden ser promovidos en copia fotostática simple, tal como lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECLARA.- A los folios 68 al 73, riela en copia fotostática simple de documentos privados referidos a presuntos mensajes de texto, instrumentos que menoscaba el derecho a la inviolabilidad de las comunicaciones privadas en cualquiera de sus formas, previsto en el artículo 48 constitucional. Aunado al hecho que para evacuar la primera de éstas probanzas ha debido acudirse por analogía al régimen que sobre las cartas misivas prevén los artículos 1372 y 1373 del Código Civil, que exigen el consentimiento tanto del autor como del destinatario de la carta para su legal promoción en juicio. Razón por la cual este Tribunal en fecha 13 de enero de 2016, negó su admisión, y en consecuencia nada tiene esta Juzgadora que valorar. Y ASÍ SE DECLARA.- Al folio 74, riela en copia fotostática simple de documento privado, al cual no se le concede ningún valor probatorio por no tratarse ni de instrumentos públicos, ni privados reconocidos, ni tenidos legalmente por reconocido, que son la única clase de instrumentos que pueden ser promovidos en copia fotostática simple, tal como lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECLARA.- En el Debate Probatorio la Parte demandada promovió: Principio de la comunidad de la prueba, Este Tribunal niega la admisión, por cuanto no constituye un medio de prueba. DE LAS PRUEBAS DOCUMENTALES. Ratificó al folio 67, marcado “B”, copia fotostática simple de documento privado, instrumento valorado ut supra. Y ASÍ SE DECLARA.- Promovió instrumentales en las que este Tribunal negó su admisión por cuanto no fueron consignadas a los autos. Y ASÍ SE DECLARA.- Al folio 74, riela en copia fotostática simple de documento privado, instrumento valorado ut supra. Y ASÍ SE DECLARA.- A los folios 07 y 08, riela en copia fotostática simple, marcado “A”, consignado por la parte actora en original a los folios 34 y 35, de documento privado de promesa bilateral de compra venta del inmueble objeto del presente litigio, de fecha 10 de noviembre de 2014, instrumento valorado ut supra. Y ASÍ SE DECLARA.- DE LAS PRUEBAS DE INFORMES. Solicitada a la entidad financiera BANCO MERCANIL, BANCO UNIVERSAL, según Oficio Nro. 00020, de fecha 13 de enero de 2016, en los siguientes términos: ““…Informar si la ciudadana CARELIA JOSEFINA BOLIVARE, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V-7.065.170, es titular de algún producto o servicio emanado de esa Entidad Bancaria, y que resultas, se indiquen las especificidades de los mismos y las fechas de inicio…” Riela al folio 100, respuesta al prenombrado oficio, en fecha 08 de marzo de 2016, en los siguientes términos “…A fin de dar respuesta a su Oficio N 0020 relacionado con el Expediente N 23.638 de fecha 13 de enero de 2013, recibido por nosotros en fecha 26 de febrero de 2016, a través de Juzgado tercera de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, a petición de usted le informamos que la ciudadana CARELIA JOSEFINA BOLÍVAR, C.I V-7.065.170, figura en nuestros registros únicamente como titular de la cuenta de Ahorros N° 7119-00303-8, abierta en fecha: 04/03/1997, status: activa…” Sin embargo, nada aporta a los hechos controvertidos, por lo que esta Juzgadora desecha tales pruebas. Y ASÍ SE DECLARA.- Solicitada a la Contraloría del estado Carabobo, según oficio Nro. 0021, de fecha 13 de enero de 2016, ratificado mediante oficio, y a solicitud de la parte demandada en su escrito de informes según oficio signado con el número 0488, de fecha 29 de septiembre de 2016, en los siguientes términos: “…informe si en su libro de Registro de Visitantes del año 2015 Meses Febrero y Marzo 2015, se encuentra registrada la ciudadana YREDIA YRIS HERRERA, mayor de edad, venezolana, titular de la cedula de identidad No. 14.421.176 Indicando en sus resultas el día, mes, año, y hora, y la persona a quien requirió, para ser atendida…” Una vez librado por este Tribunal tal oficio, la parte demandante suscribió diligencia acotando que no trabajó en tal institución, pues estaba mal providenciada e indebidamente tramitada en virtud de que la ciudadana CARELIA JOSEFINA BOLÍVAR, trabaja en la Contraloría Municipal de Valencia y no en la Contraloría General de Carabobo, consignando constancia de Trabajo. Y posteriormente fue recibido en fecha 20 de abril de 2017, oficio signado con el número 0000235-2017, de fecha 18 de marzo de 2017, emanado de la Contraloría del Estado Carabobo, Despacho de la Contraloría quien dio respuesta en los siguientes términos: “… En mérito de las consideraciones anteriormente señaladas, cumplo con informarle que habiéndose verificados nuestros sistemas y bases de datos, no existe ningún tipo de registro de acceso de la ciudadana Yredia Yris Herrera, antes identificada, durante el período objeto de consulta…” Motivo por el cual, nada tiene esta Juzgadora que valorar respecto a tal prueba de informes. Y ASÍ SE DECLARA.- DEL ESCRITO DE INFORMES DE LAS PARTES . De la lectura de los escritos de Informes, presentados por la parte actora (folios 106 y 107) como también por la parte accionada (folios 108 y 109) , se observa que no se formularon solicitudes de nulidad o reposición, ni alegatos sobre hechos procesales sobrevenidos que ameriten pronunciamiento expreso del Juzgador, sino que las partes ratificaron sus alegatos y defensas. IV. CONSIDERACIONES PARA DECIDIR. Establece el artículo 1.159 del Código Civil, lo siguiente: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.” Por su parte el artículo 1.160 ejusdem, establece: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ello, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.”. Lo anterior significa que el cumplimiento de los contratos es obligatorio como si fuera una ley y debe, además, cumplirse de buena fe, que es una exigencia que hace la ley a los contratantes, que si no se hace, se está violando y no puede revocarse, sino por mutuo consentimiento, salvo, que alguna causa de ley lo autorice; así tenemos entonces, que cuando hacemos referencia al artículo 1.160, el legislador termina apelando a la equidad, el uso o la ley, y los declara como parte de todo contrato, de esta manera los contratantes quedan obligado a cumplir los contratos de acuerdo a estos tres valores; en materia de contrato la equidad (de equitas, igualdad en latín) se menciona, porque resulta a menudo que el más fuerte impone el contrato al más débil. En el caso que nos ocupa y ante la relación contractual que quedo establecido entre las partes, quedan las mismas sometidas a la ley, en razón del concepto civilista a que se refiere Mazeaud (1991) al señalar “…Las intervenciones del legislador (en la regulación contractual) se justifican por las necesidades de orden público y el interés social…” Así pues, se evidencia un contrato de promesa bilateral de compra venta de un inmueble; y siendo que el petitorio de la accionante en su escrito libelar, está reclamando el cumplimiento del mismo. Por lo que del material probatorio aportado por la partes en el presente juicio, cuyo análisis y valoración fue expuesto anteriormente, así como los alegatos y demás defensas desplegados, es de observar que quedó reconocido por no ser objeto controvertido entre ellos, la existencia del negocio jurídico suscrito, es decir un contrato de promesa bilateral de compra venta privado de fecha 10 de noviembre de 2014, en el cual la ciudadana YREDIA YRIS HERRERA (hoy demandada) se obligó a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta, y que la obligación (que es de hacer) consiste en otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el prenombrado contrato. El precio fijado por ambas partes fue por la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,00), y fue pactado que la ciudadana CARELIA JOSEFINA BOLÍVAR (hoy demandante) debía pagar la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), y el restante, es decir, la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00), debía pagar al momento de la protocolización del documento; ahora bien; señala la actora el incumplimiento de parte de la accionada en su obligación de otorgar el documento definitivo de venta sobre el inmueble objeto de la controversia, al no haber cumplido con su deber de hacer entrega de los documentos necesarios para la redacción y otorgamiento del documento definitivo de compraventa. Observa este Tribunal que durante el proceso, y aun en el análisis de las pruebas ut supra, quedó probado con carácter de plena prueba y siendo que en la cláusula SEGUNDA del prenombrado documento, la parte actora se obligó a pagar la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), al momento de la firma del contrato de promesa bilateral de compra venta, monto ACEPTADO cabalmente por la parte demandada, es decir, que la ciudadana CARELIA JOSEFINA BOLÍVAR, CUMPLIÓ SU OBLIGACIÓN INHERENTE en su carácter de promitente compradora del inmueble, establecidos en el negocio jurídico. Ahora bien, la ciudadana YREDIA YRIS HERRERA, alega haber cumplido con lo establecido en la cláusula CUARTA, que establece: “…LA VENDEDORA, se obliga a entregar a LA COMPRADORA, todos los recaudos necesarios para lograr la protocolización definitiva del documento de compra-venta…” (Resaltado del Tribunal) Sin embargo, la ciudadana YREDIA YRIS HERRERA, no cumplió con dicha obligación al no entregarle a la ciudadana CARLERIA JOSEFINA BOLÍVAR todos los recaudos correspondientes a los fines de la protocolización del documento, por lo que se determina que la parte demandada, incumplió con el negocio jurídico, esto en virtud de que no actuó de manera eficaz. Y ASÍ SE DECLARA.- De la interpretación del contrato, quedó establecido con meridiana claridad que la INTENCIÓN DE LA AMBAS PARTES ES LA COMPRA VENTA DEL INMUEBLE, y, siendo de obligatorio cumplimiento a tenor de la naturaleza del contrato, que la ciudadana YREDIA YRIS HERRERA, venda el inmueble a la ciudadana CARELIA JOSEFINA BOLÍVAR, la presente demanda de cumplimiento de contrato debe perpetuarse, y, es forzoso para este Tribunal declararla como en efecto será declarada CON LUGAR la DEMANDA en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE.- Este Tribunal fundamenta lo anterior en el contenido del criterio jurisprudencial dictado y establecido en el Obiter Dictum de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo De Justicia, antes transcrito, y, asimismo en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil Venezolano, asimismo en el artículo 1.264 de la citada Ley Sustantiva, señala: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.”. En este sentido, siendo el contrato objeto de la presente causa, Ley entre las partes, deben éstas honrar su contenido, cumpliendo la verdadera voluntad que en él fue establecida, es decir, la venta definitiva del inmueble, tal cual como fue acordada, como contrato de promesa unilateral de venta. Y ASÍ SE DECIDE.- Recalca este Tribunal que, los contratos SON LEY ENTRE LAS PARTES que lo suscriben, y, en este orden de ideas, debe la ciudadana YREDIA YRIS HERRERA, cumplir con las disposiciones contractuales establecidas, en las cuales se obliga a vender el inmueble de marras a la ciudadana CARELIA JOSEFINA BOLÍVAR, siendo el contrato celebrado una promesa bilateral de venta, aceptada por ambas partes, tal como quedó establecido ut supra. Queda entonces motivado el fallo que ha de tener lugar en el sub iudice. Y ASÍ SE DECIDE.- En cuanto a los Daños y Perjuicios alegados por la parte demandante que a su juicio fueron ocasionados por la demandada, para decidir el Tribunal observa: La regla general sobre distribución de la carga de la prueba es que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, regla que se deduce de la inveterada máxima incumbit probatio qui decit non qui negat, y que en nuestro país, esa doctrina tiene su fundamento legal en el artículo 1354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que, aun cuando sólo se refieren expresamente a la prueba de las obligaciones, deben entenderse como aplicables a las demás materias del derecho. La Sala de Casación Civil, ha decidido que: “…La carga de la prueba depende de la afirmación de un hecho, está obligada a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración, la demanda o excepción no resulta fundada…”. Cuando las partes apuntan al proceso todas las pruebas y con base a ellas el Juez forma su convicción que se ha de traducir en la sentencia sin que le queden dudas, no tiene ningún interés determinar a quien corresponde la carga de la prueba. El problema surge cuando llegado el momento de dictar sentencia, el juez se encuentra con que en los autos no hay suficientes elementos de juicio para convencerse de la existencia o inexistencia de los hechos controvertidos, y ellos porque en nuestro derecho el Juez en ningún caso puede absolver la instancia. Es en esta situación donde alcanza una relevancia extraordinaria las reglas sobre la carga de las pruebas, porque ateniéndose a ellas, el Juez puede formarse un juicio afirmativo o negativo a la incertidumbre que rodea el caso objeto de estudio, en virtud de que esas reglas le señalan el modo de llegar a una decisión. Constituye principio esencial en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda extraer elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre los hechos planteados por las partes, la parte actora alega los daños y perjuicios, sin embargo, de la revisión de las actas procesales que conforman el presente expediente, se evidenció que la parte actora no logró demostrar con carácter de plena prueba la existencia de daños y perjuicios por lo que no pudiera este Tribunal condenar la Indemnización de los mismos. Y ASÍ SE DECIDE. V DISPOSITIVA Por todos los razonamientos de hecho y de derecho antes explanados, con fundamento en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, honrando la Majestad de la Justicia, este Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela, Procediendo por Imperio y Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda, presentada por la ciudadana CARELIA JOSEFINA BOLÍVAR, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cedula de identidad N° V-7.065.170, de este domicilio, representada en juicio por los Abogados en ejercicio FRANCISCO RAMÓN VILLEGAS Y ROGGE CEDEÑO SABOYN, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 151.975 y 28.890, respectivamente, contra la ciudadana YREDIA YRIS HERRERA, venezolana mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 14.421.176, de este domicilio, representada en juicio por la abogada en ejercicio CARMEN ELENA DELGADO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Número 23.638. Y ASÍ SE DECIDE.- SEGUNDO: CON LUGAR EL CUMPLIMIENTO DE CONTRATO PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA privado suscrito entre las ciudadanas CARELIA JOSEFINA BOLÍVAR, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cedula de identidad N° V-7.065.170 y la ciudadana YREDIA YRIS HERRERA, venezolana mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 14.421.176. TERCERO: Se condena a la demandada, a DAR CUMPLIMIENTO a los términos del contrato privado de Promesa Bilateral de COMPRA VENTA, suscrito por las ciudadanas ciudadana YREDIA YRIS HERRERA, venezolana mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 14.421.176, y CARELIA JOSEFINA BOLÍVAR, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cedula de identidad N° V-7.065.170. OTORGANDO el correspondiente documento definitivo de compra-venta del inmueble constituido por un (1) apartamento, destinado a vivienda distinguido con las siglas M19-8-2-4, situado en el piso 2, del edificio 8, que forma parte del Condominio Manzana 19, ubicado en el sector Paraparal, conocido también como El Cerrito, en jurisdicción del Municipio Los Guayos, Valencia, Estado Carabobo, tiene un área aproximada de sesenta metros cuadrados (60mts2) y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos NORTE: Con pasillo de circulación y fachada interna Norte; SUR: Con fachada sur del edificio; ESTE: Con apartamento M19-8-2-3 y con fachada este interna del edificio y OESTE: Con fachada oeste del edificio y está integrado por: Cocina-comedor, sala, dormitorio principal con baño, un (1) dormitorio auxiliar, un (1) estudio y un baño social. Le corresponde en propiedad un (1) puesto de estacionamiento distinguido con el Nº 108, con un área de doce metros cuadrados (12mts2). Inscrito con la cédula catastral N° 08-07-01-31-01-1 9-08-P2-214, inscripción N° 15723, y le pertenece a la ciudadana YREDIA YRIS HERRERA, según se evidencia de documento protocolizado por ante la Oficina Pública del Segundo Circuito de Registro de los Municipios Valencia, Los Guayos y Libertador del estado Carabobo, bajo el Número 45, Folios 1 al 11, Pto 1°, Tomo 167°, de fecha 22 de octubre de 2009. PREVIO CUMPLIMIENTO del pago de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00), por parte de la ciudadana CARELIA JOSEFINA BOLÍVAR a favor de la ciudadana YREDIA YRIS HERRERA, por concepto del pago total del saldo del precio de venta del inmueble, así como los gastos de redacción, traslado y protocolización de dicho instrumento. En caso de negativa de la vendedora, la presente sentencia definitiva constituirá título de propiedad suficiente, de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.- CUARTO: SIN LUGAR LA INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS exigida por la parte actora en la presente causa. Dadas las características del presente fallo, no hay especial condenatoria en costas.- De conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena NOTIFICAR a las partes de la presente decisión. Publíquese, diarícese, regístrese y déjese copia de conformidad con el artículo 248 Código de Procedimiento Civil. Se ordena la publicación de la presente decisión en la página WEB del Tribunal Supremo de Justicia en el site denominado Región Carabobo. Dada firmada y sellada en la sala de despacho de este Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en Valencia, siendo el día de hoy doce (12) de julio del año dos mil diecisiete (2017). Años 207° y 158°. La Juez Provisorio, Abg. OMAIRA ESCALONA La Secretaria, Abg. ROSA VIRGINIA ANGULO AGUILAR En la misma fecha se publicó la anterior decisión siendo las dos y cincuenta (02:50) minutos de la tarde. La Secretaria, Abg. ROSA VIRGINIA ANGULO AGUILAR.