REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO Valencia, 15 de febrero de 2017 206º y 157º EXPEDIENTE Nº 15.005 SENTENCIA: DEFINITIVA COMPETENCIA: CIVIL MOTIVO: DESALOJO (VIVIENDA) DEMANDANTES: AMÉRICA CAYETANA HERNÁNDEZ y CARLETT ANTONIO RONDÓN, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-4.599.129 y V-4.462.635 respectivamente APODERADOS JUDICIALES DE LOS DEMANDANTES: CARLOS RODRÍGUEZ MOTA, ROBERT RODRÍGUEZ y ANTONIETA RONDÓN, abogados en ejercicio inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 231.534, 19.238 y 230.661 respectivamente DEMANDADA: MARIBEL RAMONA LINARES ALASTRE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-7.840.207 APODERADOS JUDICIALES DE LA DEMANDADA: JESÚS ANTONIO PEÑA GONZÁLEZ y JESÚS GERARDO GIRÓN BELLO, abogados en ejercicio inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 214.502 y 168.533 respectivamente Conoce este Juzgado Superior del recurso de apelación ejercido por la parte demandada, en contra de la decisión dictada en fecha 15 de noviembre de 2016, por el Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, la cual declaró con lugar la demanda de desalojo intentada. En horas de despacho del día 15 de febrero de 2017, se celebró la audiencia oral de apelación, dictándose al final de la misma el dispositivo del fallo en forma oral. Siendo la oportunidad procesal, se procede a dictar sentencia en los siguientes términos: I CONSIDERACIONES PARA DECIDIDR Pretenden los demandantes el desalojo de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 1, piso 1 del edificio Wanda, ubicado en la calle Comercio, parroquia San Blas, municipio Valencia del estado Carabobo. Al efecto alegan que el co-demandante CARLETT ANTONIO RONDÓN adquirió el 26 de enero de 2010 el inmueble constituido por el edificio Wanda, pasando a ser un bien de la comunidad conyugal, siendo que la demandada ocupa en calidad de arrendataria el apartamento distinguido con el Nº 1, piso 1. Aseguran que la arrendataria está impuesta y notificada de su condición de propietarios del edificio Wanda y no ejerció el derecho de retracto legal, por lo que se subrogaron en la condición de arrendadores, manteniendo la arrendataria sus derechos frente a los nuevos propietarios. Afirman que la arrendataria no paga el canon de arrendamiento desde noviembre de 2012 hasta octubre de 2015, incurriendo según sus dichos, en la causal prevista en el ordinal 1º del artículo 91 de la Ley Para La Regularización y Control De Los Arrendamientos De Vivienda, por lo que solicitan el desalojo del inmueble arrendado. La demandada por su parte, rechaza la demanda interpuesta en su contra y alega que la arrendadora WANDA GOALSKI FILONOV se negaba a recibir el pago y comenzó a consignar el canon ante el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, siendo que después se enteró de la venta realizada al demandante con quien siempre ha dialogado para que le acepte el canon de arrendamiento sin que le haya otorgado un número de cuenta para depositar el canon de arredramiento. Niega la falta de pago alegada en la demanda, siendo lo cierto que se afilió al Sistema de Arrendamiento de Vivienda en Línea (SAVIL) para cumplir con el deber y obligación de pagar el canon de arrendamiento. Considera que no se debe considerar en morosidad hasta tanto no se adecue el contrato de arrendamiento y los arrendadores le otorguen un número de cuenta para poder cancelar el canon. Señala que en la actualidad se encuentra depositado por SAVIL la cantidad de dos mil quinientos cuarenta y siete bolívares con cuarenta y cinco céntimos según providencia administrativa de fijación de canon efectuado por SUNAVI, por lo que se encuentra solvente y no existe morosidad alguna. Para decidir se observa: En primer término, debe señalare que la parte demandada no reconvino por retracto legal arrendaticio, ni por reintegro de reparaciones mayores supuestamente realizadas por ella, por consiguiente, desbordan el thema decidendum en la presente causa los alegatos expuestos por las partes en el desarrollo de la audiencia de apelación sobre esos hechos e igualmente, son manifiestamente impertinentes las pruebas promovidas por la demandada con la finalidad de demostrar esos hechos, como la factura que riela al folio 158 e impresiones fotográficas que cursan a los folios 159 al 161, Y ASÍ SE DECLARA. Asimismo, la demandada reconoce en su contestación que se enteró de la venta del inmueble realizada a los demandantes, siendo este en consecuencia un hecho no controvertido y por ende excluido del debate probatorio, resultando en consecuencia manifiestamente impertinente la prueba instrumental producida por los demandantes a los folios 6 al 8 que persigue demostrar la propiedad del inmueble, Y ASÍ SE DECLARA. El artículo 38 de la Ley Para La Regularización y Control De Los Arrendamientos De Vivienda contempla la figura de la subrogación del arrendador en aquellos casos que el inmueble arrendado pase a ser propiedad de otra persona y los derechos y obligaciones derivados de la relación arrendaticia deben ser respetados por las partes, por lo tanto, siendo un hecho no controvertido por las partes que el inmueble arrendado por la demandada fue adquirido por los demandantes, resulta concluyente que entre las partes existe una relación arrendaticia en la que el co-demandante CARLETT ANTONIO RONDÓN se subrogó en calidad de arrendador y la demandada MARIBEL RAMONA LINARES ALASTRE mantiene su condición de arrendataria, Y ASÍ SE DECLARA. La parte demandante produce a los folios 16 y 17 copia fotostática de instrumento privado, supuestamente consistente en un contrato de arrendamiento, a la cual no se le concede valor probatorio alguno, por no ser ninguna de aquellas copias fotostáticas a que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En este sentido la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº RC-0259 de fecha 19 de mayo de 2005, Expediente Nº 03-0721, dispuso: “Para la Sala, las copias fotostáticas que se tendrán como fidedignas, son las fotostáticas y obtenidas por cualquier otro medio mecánico, de documentos públicos y de los privados reconocidos o autenticados, como textualmente expresa el trascrito artículo 429. Si se exhibe una copia fotostática de un documento privado simple –como es el caso de autos- ésta carecerá de valor según lo expresado por el artículo 429, que sólo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados” Asimismo, la parte demandada promueve a los folios 60 y 61 justificativo de testigos evacuado ante la Notaría Pública Séptima de Valencia, en fecha 24 de enero de 2013. Este tipo de documento, carece de valor probatorio de acuerdo con el criterio reiterado y pacifico de nuestro máximo Tribunal de la República, tal como quedó plasmado en sentencia Nº 191 de fecha 5 de diciembre de 2001, expediente 01-0123, que estableció: “…corresponde determinar entonces a esta Sala el valor probatorio de esos y al respecto de éstos el autor patrio Arístides Rengel Romberg expresa lo siguiente: <…Si bien la norma del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil se refiere a los documentos privados emanados de terceros, ella puede extenderse al caso en que el testimonio conste en documento público o auténtico, porque el hecho de que el testigo haya sido documentado en esta forma, y esté revestido de autenticidad, no desnaturaliza el carácter testimonial de la prueba y sólo da fe de que la declaración emana ciertamente del declarante (testigo), pero no de la verdad de los hechos declarados, cuyo control debe someterse a las reglas del contradictorio propias de la prueba testimonial…> (Rengel Romberg, Arístides: Tratado de Derecho procesal Civil Venezolano, tomo IV, Caracas 1999, Organización Gráficas Carriles, p 353). Bajo las anteriores premisas resulta claro entonces que al tratarse de declaraciones de testigos contenidas en documentos autenticados que no fueron aportados atendiendo a las exigencias de la regulación adjetiva referidas, al no ser ratificados dentro del proceso, lo que enerva la necesaria posibilidad de control y contradicción, las mismas deben ser desechadas…” En atención a las consideraciones precedentes, y por cuanto no consta que los referidos testigos, hayan sido presentados a objeto de ratificar sus dichos, y poder así la parte contraria ejercer control judicial de la prueba promovida, es por lo que no se le confiere mérito o valor probatorio alguno al referido justificativo de testigos. Al hilo de estas consideraciones, el quid del presente asunto se resume a determinar si la arrendataria se encuentra o no solvente en el pago del canon de arrendamiento. En este sentido, el artículo 91 de la Ley Para La Regularización y Control De Los Arrendamientos De Vivienda en su ordinal 1º dispone: “Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: 1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin.” Con las pruebas instrumentales promovidas por la parte demandada emanadas de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, que se valoran de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.360 del Código Civil, quedó plenamente demostrado que la demandada venía efectuando consignaciones arrendaticias bajo el imperio de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ante el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo y que se afilió al sistema SAVIL el 1 de marzo de 2013. Asimismo, quedó demostrado que la demandada solicitó la regulación del canon de arrendamiento el cual fue establecido por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda en fecha 28 de julio de 2015 en la cantidad de dos mil quinientos cuarenta y siete bolívares con cuarenta y cinco céntimos. Con las instrumentales bajo análisis, igualmente quedó demostrado que la demandada hizo las consignaciones en la forma que se describe en el siguiente cuadro, a saber: MES/AÑO CANON FECHA DE PAGO MONTO PAGADO nov-12 58,00 24/01/2014 58,00 dic-12 58,00 29/01/2014 58,00 ene-13 58,00 11/03/2014 58,00 feb-13 58,00 28/04/2014 58,00 mar-13 58,00 16/06/2014 58,00 abr-13 58,00 12/08/2014 58,00 may-13 58,00 14/10/2014 58,00 jun-13 58,00 12/01/2015 58,00 jul-13 58,00 24/03/2015 58,00 ago-13 58,00 29/04/2015 58,00 sep-13 58,00 22/05/2015 58,00 oct-13 58,00 22/05/2015 58,00 nov-13 58,00 22/05/2015 58,00 dic-13 58,00 22/05/2015 58,00 ene-14 58,00 22/05/2015 58,00 feb-14 58,00 22/05/2015 58,00 mar-14 58,00 22/05/2015 58,00 abr-14 58,00 22/05/2015 58,00 may-14 58,00 22/05/2015 58,00 jun-14 58,00 22/05/2015 58,00 jul-14 58,00 22/05/2015 58,00 ago-14 58,00 22/05/2015 58,00 sep-14 58,00 22/05/2015 58,00 oct-14 58,00 22/05/2015 58,00 nov-14 58,00 26/05/2015 58,00 dic-14 58,00 22/05/2015 58,00 ene-15 58,00 22/05/2015 58,00 feb-15 58,00 22/09/2015 58,00 mar-15 58,00 22/05/2015 58,00 abr-15 58,00 22/05/2015 58,00 may-15 58,00 22/05/2015 58,00 jun-15 58,00 22/09/2015 58,00 jul-15 58,00 - ago-15 2.547,45 - sep-15 2.547,45 08/12/2015 2.547,45 oct-15 2.547,45 08/12/2015 2.547,45 Sólo fueron incluidos los meses cuya falta de pago fue demandada, ya que los meses anteriores a noviembre de 2012 y posteriores a octubre de 2015 no son objeto de controversia.. Conforme al artículo 67 de la Ley Para La Regularización y Control De Los Arrendamientos De Vivienda el canon de arrendamiento debe pagarse mensualmente dentro de los primeros cinco días al vencimiento de cada mes y en ningún caso podrá exigirse su pago en forma anticipada. Habiéndose inscrito la demandada en el sistema SAVIL el 1 de marzo de 2013, queda de bulto que sólo pago oportunamente el mes de mayo de 2015, siendo que fueron pagados en forma extemporánea por tardía los cánones de arrendamiento correspondientes a noviembre y diciembre de 2012; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2013, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2014; enero, febrero, marzo, abril, junio, septiembre, octubre de 2015; siendo que no consta que haya pagado los meses de julio y agosto de 2015 y huelga decir, que la arrendataria no alegó ni demostró ninguna de las causas justificadas para la falta de pago previstas en el artículo 74 del Reglamento De La Ley Para La Regularización y Control De Los Arrendamientos De Vivienda. Ahora bien, la demandada alega que los arrendadores no le suministraron el número de cuenta para pagar el canon de arrendamiento y que por ello no debe considerarse que incurrió en mora. Ciertamente, el artículo 68 De La Ley Para La Regularización y Control De Los Arrendamientos De Vivienda contempla que el pago del canon se efectuará en una cuenta corriente que debe abrir el arrendador para tal fin y que no se considerará en morosidad al arrendatario o arrendataria cuando el arrendador haya clausurado la cuenta corriente, caso en el cual no se podrá demandar la falta de pago. Como quedó dicho en el decurso de esta sentencia, fue demostrado que la arrendataria venía consignando el canon de arrendamiento antes de la entrada en vigencia de la Ley Para La Regularización y Control De Los Arrendamientos De Vivienda, por ello es necesario traer a colación la disposición transitoria novena de la ley que prevé: “ Los arrendadores y arrendatarios o arrendatarias que se encuentren sujetos al procedimiento de consignación judicial de pagos, producto de la relación arrendaticia ante los tribunales de consignación de la República, tendrán un año a partir de la entrada en vigencia de la presente Ley para adecuar el pago del canon de arrendamiento, en base a las condiciones establecidas en el artículo 68 de la misma. Transcurrido el año referido, prescribe la acción de retirar lo consignado por parte de los titulares de la relación arrendaticia y los recursos que se encuentren sin reclamo, en las cuentas bancarias destinadas a consignación, serán destinados por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda al Fondo de Protección al Inquilino o Inquilina y al Pequeño Arrendador. En los casos de relaciones arrendaticias anteriores a la entrada en vigencia de la presente Ley, en los cuales el arrendador no comparezca, o no se encuentre identificado, la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda y el arrendatario o arrendataria suscribirán el acuerdo establecido en el artículo 68 y 71 a favor de los herederos del propietario del inmueble, salvo las excepciones que establezca la ley por concepto de herencia yacente. Los intereses generados producto del depósito del pago del canon de arrendamiento, serán en función del Fondo de Protección al Inquilino o Inquilina y al Pequeño Arrendador.” Asimismo, el artículo 64 del Reglamento De La Ley Para La Regularización y Control De Los Arrendamientos De Vivienda prevé que en los casos que los arrendadores no comparezcan al vencimiento del año de entrada en vigencia de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de vivienda; deberá el arrendatario solicitar mediante escrito la suscripción del acuerdo indicado en la ley, lo que no consta en las actas procesales. . Como se aprecia, ni la ley ni su reglamento establecen que si las partes no adecuan el pago del canon de arrendamiento al artículo 68 De La Ley Para La Regularización y Control De Los Arrendamientos De Vivienda al año de su entrada en vigencia, como ocurrió en el caso de marras, el arrendador no pueda demandar por falta de pago como pretende la demandada. Abona lo expuesto, sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 6 de mayo de 2015, expediente Nº AA20-C-2013-000699, en donde se estableció: “En el caso de aquellas relaciones arrendaticias que venían siendo objeto del procedimiento de consignación judicial de pagos, de no adecuarse al plazo de un año establecido en la disposición transitoria novena, se aplica el lapso de prescripción para retirar lo consignado, ocasionando que estos recursos sean destinados por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda al Fondo de Protección al Inquilino o Inquilina y al Pequeño Arrendador.” Nótese que la Sala al interpretar la disposición transitoria novena de la Ley Para La Regularización y Control De Los Arrendamientos De Vivienda, establece como consecuencia para la falta de adecuación del pago del canon al tantas veces mencionado artículo 68, en aquellas relaciones arrendaticias en las cuales se venía consignando, la prescripción para retirar lo consignado y no que el arrendador no pueda demandar por falta de pago como pretende la demandada. Como quiera que no está previsto en la Ley Para La Regularización y Control De Los Arrendamientos De Vivienda ni en su reglamento que la falta de adecuación del pago del canon al sistema previsto en el artículo 68 dentro del año siguiente a la vigencia de la ley, sea que el arrendador no pueda demandar por falta de pago, así como tampoco lo estableció la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia al interpretar la disposición transitoria novena de la ley, habida cuenta que quedó plenamente demostrado que la arrendataria dejó de pagar en forma oportuna más de cuatro mensualidades sin invocar causa alguna que justificara su insolvencia, es irremediable concluir que la pretensión de desalojo debe prosperar conforme al ordinal 1º del artículo 91 de la Ley Para La Regularización y Control De Los Arrendamientos De Vivienda, lo que determina que el recurso de apelación no pueda prosperar con la consecuente confirmación de la decisión recurrida, Y ASÍ SE DECIDE. II DECISIÓN Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso procesal de apelación interpuesto por la parte demandada, ciudadana MARIBEL RAMONA LINARES ALASTRE; SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia dictada en fecha 15 de noviembre de 2016, por el Juzgado Décimo De Municipio Ordinario Y Ejecutor De Medidas De Los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua Y San Diego De La Circunscripción Judicial Del Estado Carabobo, la cual declaró CON LUGAR la demanda de desalojo intentada por los ciudadanos AMÉRICA CAYETANA HERNÁNDEZ Y CARLETT ANTONIO RONDÓN en contra de la ciudadana MARIBEL RAMONA LINARES ALASTRE y en consecuencia, SE ORDENA a la parte demandada, ciudadana MARIBEL RAMONA LINARES ALASTRE hacer entrega del inmueble arrendado, constituido por un apartamento distinguido con el Nº 1, piso 1 del edificio Wanda, ubicado en la calle Comercio, parroquia San Blas, municipio Valencia del estado Carabobo, libre de personas y cosas y solvente en el pago de los servicios públicos y privados prestados al inmueble. Se condena en costas procesales a la parte demandada por cuanto la sentencia recurrida resultó confirmada, en atención al artículo 281 del código de procedimiento civil. Se ordena remitir el presente expediente al Tribunal de origen en la oportunidad correspondiente. Publíquese, regístrese y déjese copia Dado, firmado y sellado en la sala de despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en la ciudad de Valencia, a los quince (15) días del mes de febrero del año dos mil diecisiete (2017). Año 206º de la Independencia y 157º de la Federación. JUAN ANTONIO MOSTAFÁ P. EL JUEZ TEMPORAL NANCY REA ROMERO LA SECRETARIA TITULAR En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo la 3:15 p.m. previo el cumplimiento de las formalidades de Ley. NANCY REA ROMERO LA SECRETARIA TITULAR Exp. Nº 15.005 JAMP/NRR.-