REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y
DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
Valencia, 10 de febrero de 2017
206º y 157º
EXPEDIENTE: 14.655
SENTENCIA: DEFINITIVA
COMPETENCIA: CIVIL
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
DEMANDANTE: YAQUELÍN MARIBEL ESCORCHA MATUTE, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-7.051.269
APODERADOS JUDICIALES DE LA DEMANDANTE: abogados en ejercicio ALICIA LEÓN GÓMEZ, PEDRO RODRÍGUEZ Y ROBERT RODRÍGUEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 125.250, 133.710 y 19.238 respectivamente
DEMANDADA: MARÍA LOURDES CARRERA MONASTERIOS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-7.084.519
APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDADA: no acreditado a los autos
Conoce este Tribunal Superior del recurso procesal de apelación interpuesto por la parte demandante en contra de la sentencia definitiva dictada en fecha 12 de agosto de 2015 por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que declara sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato y con lugar la reconvención por resolución de contrato.
I
ANTECEDENTES
Se inició la presente causa por escrito contentivo de demanda por cumplimiento de contrato, interpuesta en fecha 24 de abril de 2014, correspondiéndole conocer al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, quien la admite por auto del 6 de mayo de 2014.
Por diligencia del 11 de noviembre de 2014, la demandada mediante diligencia se da por citada y el 15 de diciembre de 2014 presenta escrito de contestación a la demanda y propone reconvención en contra de la demandante, la cual fue admitida el 22 de enero de 2015.
El 2 de febrero de 2015, la parte demandante contesta la reconvención interpuesta en su contra.
Ambas partes promueven pruebas, siendo que la demandante mediante diligencia del 9 de marzo de 2015 se opone a la admisión de las pruebas promovidas por la demandada, oposición que fue declarada extemporánea por tardía el 11 de marzo de 2015.
Por autos separados del 11 y 26 de marzo de 2015, el Tribunal de Primera Instancia se pronuncia sobre la admisión de las pruebas promovidas por ambas partes.
En fecha 10 de junio de 2015, ambas partes presentan escritos de informes ante el Tribunal de Primera Instancia.
Mediante sentencia definitiva dictada en fecha 12 de agosto de 2015, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, declara sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato y con lugar la reconvención por resolución de contrato. Contra la referida decisión, la parte demandante ejerce recurso procesal de apelación que fue escuchado en ambos efectos por auto del 13 de octubre de 2015.
Realizada la distribución correspondiente, recayó en este Juzgado Superior el conocimiento de la causa, dándole entrada al expediente por auto del 24 de noviembre de 2015, fijando la oportunidad para presentar los informes y las observaciones.
La demandante presenta escrito de informes en esta alzada el 11 de enero de 2016 y la demandada presenta observaciones el 19 de enero de 2016.
Por auto del 22 de enero de 2016, este Tribunal Superior fija el lapso para dictar sentencia, siendo diferido el 22 de febrero de 2016.
El 29 de febrero de 2016, se revoca por contrario imperio el auto de fecha 22 de febrero de 2016 mediante el cual se difiere el lapso para dictar sentencia, por haber sido dictado antes de vencerse el mismo.
Por auto del 28 de marzo de 2016, se difiere el lapso para dictar sentencia.
De seguidas, procede esta instancia a dictar sentencia en los términos siguientes:
II
ALEGATOS DE LAS PARTES
ALEGATOS DE LA DEMANDANTE
La parte actora alega en el libelo de demanda, que en fecha 3 de julio de 2013 suscribió con la demandada una procesa de compraventa sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número 3-4, situado en la tercera planta del edificio “D”, conjunto comercio residencial Argas II, urbanización parcelamiento Los Taladros de la parroquia Santa Rosa, municipio Valencia del estado Carabobo, el cual tiene una superficie aproximada de setenta y cinco metros cuadrados (75 mts²), le corresponde un puesto de estacionamiento identificado con el Nº 42 y está comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: fachada posterior del edificio; SUR: patio de ventilación, apartamento 3-2 del piso respectivo y pasillo de circulación; ESTE: patio de ventilación y fachada lateral del edificio y OESTE: escalera del edificio y pasillo de circulación.
Alega que el precio total del inmueble, fue convenido en setecientos treinta mil bolívares (Bs. 730.000,00) y el precio pactado para la opción fue de cuatrocientos diez mil bolívares (Bs. 410.000,00), los cuales son parte de la cuota inicial de la futura venta pagado a través de cheque de gerencia y el saldo restante de trescientos veinte mil bolívares (Bs. 320.000,00) se obligó a pagarlos la compradora mediante crédito hipotecario con recursos provenientes del Fondo de Ahorro Obligatorio Para La vivienda (FAOV), siendo el plazo estipulado de noventa días prorrogable por treinta días más, para un total de ciento veinte días para la firma del documento definitivo, contados a partir del 3 de julio del 2013 fecha en la que las partes suscribieron el contrato de opción de compraventa.
Afirma que solicitó en fecha 18 de julio de 2013 a la entidad bancaria Mercantil un crédito hipotecario y para la fecha 17 de octubre de 2013, el banco aprueba el crédito hipotecario dentro del lapso previsto en la opción de compraventa, el cual vencía el 31 de de octubre de 2013, por lo que recurre a hablar con la vendedora para informarle que el crédito había sido aprobado y para que llenara los datos a su favor con la finalidad de que el banco emitiera el cheque, además de entregarle una copia del documento de hipoteca de primer grado con el objeto de que corroborara que todo estaba listo para la firma, siendo que la vendedora le respondió que el término de la opción estaba vencido y que el apartamento iba a tener un incremento de ciento cincuenta mil bolívares.
Por todo lo antes expuesto, demanda por cumplimiento de contrato para que la demandada convenga o a ello sea condenada por el tribunal en aceptar el pago del saldo restante con crédito hipotecario como fue pactado en el contrato y sea condenada a otorgar el documento definitivo de venta ante el registro correspondiente y realizar la tradición del inmueble antes identificado, sirviendo la sentencia como título de propiedad.
Fundamenta su demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.259, 1.269 y 1.271 del Código Civil.
Estima la demanda en la cantidad de UN MILLON DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00).
ALEGATOS DE LA DEMANDADA
La parte demandada, en el escrito de contestación niega, rechaza y contradice la demanda por considerar falsos los hechos narrados y el derecho invocado, siendo que el incumplimiento de las obligaciones corresponde a la demandante.
Rechaza la estimación de la demanda por exagerada, visto que el negocio fue pactado en la cantidad de setecientos treinta mil bolívares (Bs. 730.000,00), lo que se prueba con el mismo instrumento fundamental de la demanda.
Reconoce como cierto que en fecha 3 de julio de 2013 suscribieron un contrato de opción de compraventa sobre el inmueble descrito en el libelo y que se estableció como precio de venta setecientos treinta mil bolívares (Bs. 730.000,00), de los cuales recibió cuatrocientos diez mil bolívares (Bs. 410.000,00) y el saldo restante de trescientos veinte mil bolívares (Bs. 320.000,00) la demandante se comprometió a pagarlo a través de un crédito hipotecario, siendo también cierto que el plazo convenido fue de noventa días prorrogable por treinta días más, lapso en el cual debía protocolizarse el documento de venta lo que no ocurrió por causas imputables a la demandante.
Afirma que es falso que se le haya informado que el crédito fue aprobado y menos que haya propuesto un aumento del precio de venta, siendo lo cierto que la demandante en fecha 13 de noviembre de 2013 vía mensaje de texto a su teléfono celular le informó y exigió que en vista del vencimiento del término contractual sin que se materializara la venta del inmueble, por recomendación de su abogado, debía hacerle entrega inmediata del dinero que le correspondía, obviando que ella contaba con un plazo de treinta días a partir del vencimiento contractual.
Sostiene que la demandante además de incumplir sus obligaciones pretende eximirse del incumplimiento fundamentándose en una Resolución del Ministerio del Poder Popular de Vivienda y Hábitat, siendo que ella renunció al crédito hipotecario y no realizó las gestiones para la notificación de firmas y para la fecha de interposición de la demanda ya había desistido del crédito, por lo que mal pudiera ampararla la Resolución, ya que había perdido su condición de tener un crédito hipotecario activo o en curso.
DE LA RECONVENCIÓN
Reconviene a la demandante por resolución del contrato de opción de compraventa autenticado en fecha 3 de julio de 2013 ante la Notaria Pública Segunda de Valencia estado Carabobo, asentado bajo el Nº 36, tomo 228.
Alega que la demandante no cumplió con su obligación de pagar el saldo del precio pactado dentro del plazo convenido y después de varios meses de su incumplimiento desistió del crédito hipotecario en franca violación a la Resolución del Ministerio del Poder Popular de Vivienda y Hábitat, por lo que debe ser sancionada con el pago de la penalidad establecida en el contrato.
Asevera tener a disposición de la demandante la cantidad de trescientos sesenta y nueve mil bolívares, que le corresponde devolverlo una vez deducida la cantidad de cuarenta y un mil bolívares por concepto de cláusula penal, como indemnización única por los daños y perjuicios causados por su incumplimiento.
Fundamenta su reconvención en los artículos 1.133, 1.159, 1.160 y 1.264 del Código Civil.
Estima su reconvención en la cantidad de SETECIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 730.000,00).
CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN
Niega y rechaza haber incumplido con el pago del saldo restante, ya que se comprometió a pagar con un crédito hipotecario y cumplió a cabalidad con el mismo, siendo que el banco le aprueba su solicitud dentro del término señalado en el contrato.
Niega y rechaza que en el lapso de noventa días prorrogables por treinta días no se haya protocolizado la venta definitiva por culpa propia, siendo la conducta dolosa de la demandada la que impidió que se llevara a cabo la venta definitiva, ya que ella se negó a materializar la venta y por consiguiente el pago del precio no se pudo saldar por culpa de la vendedora.
Argumenta que el único incumplimiento que existe es de la vendedora, quien se comprometió a recibir el pago restante a través de un crédito hipotecario y al momento de tener la aprobación del mismo, se negó a recibir los documentos para finiquitar la negociación ya que según ella había vencido el lapso.
Niega haberse comunicado con la demandada el 13 de noviembre de 2013 a través de mensaje de texto, siendo lo cierto que ella se comunicó vía telefónica el 4 de noviembre de 2013 para decirle que el contrato había expirado y que ya no había negociación, cuando el crédito estaba aprobado desde el 17 de octubre, por lo que invoca la Resolución del Ministerio del Poder Popular de Vivienda y Hábitat.
III
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS
PRUEBAS DE LA DEMANDANTE
Junto al libelo de demanda, a los folios 15 al 19 produce copia fotostática certificada de instrumento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Valencia, estado Carabobo en fecha 3 de julio de 2013, la cual se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, quedado demostrado que las partes suscribieron un contrato de opción de compraventa sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número 3-4, situado en la tercera planta del edificio “D”, conjunto comercio residencial Argas II, urbanización parcelamiento Los Taladros de la parroquia Santa Rosa, municipio Valencia del estado Carabobo, el cual tiene una superficie aproximada de setenta y cinco metros cuadrados (75 mts²), le corresponde un puesto de estacionamiento identificado con el Nº 42 y está comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: fachada posterior del edificio; SUR: patio de ventilación, apartamento 3-2 del piso respectivo y pasillo de circulación; ESTE: patio de ventilación y fachada lateral del edificio y OESTE: escalera del edificio y pasillo de circulación, estableciendo un precio de setecientos treinta mil bolívares (Bs. 730.000,00), de los cuales fueron recibidos por la demandada como cuota inicial la cantidad de cuatrocientos diez mil bolívares (Bs. 410.000,00) y el saldo de trescientos veinte mil bolívares (Bs. 320.000,00) se obligó a pagarlos la demandante mediante crédito hipotecario. El plazo estipulado fue de noventa días prorrogable por treinta días más, para un total de ciento veinte días, contados a partir del 3 de julio del 2013.
A los folios 20 y 21 produce copia fotostática simple de instrumento protocolizado ante la Oficina Inmobiliaria del Segundo Circuito de Registro del Municipio Valencia, estado Carabobo en fecha 2 de noviembre de 2005, que al no haber sido impugnada se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, quedando demostrado que la demandada es propietaria del inmueble objeto de controversia.
A los folios 22 y 23, produce copias fotostáticas de instrumentos privados, supuestamente emanados del BOD y Mercantil banco universal, a las cuales no se les concede valor probatorio alguno, por no ser ninguna de aquellas copias fotostáticas a que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En este sentido la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº RC-0259 de fecha 19 de mayo de 2005, Expediente Nº 03-0721, dispuso:
“Para la Sala, las copias fotostáticas que se tendrán como fidedignas, son las fotostáticas y obtenidas por cualquier otro medio mecánico, de documentos públicos y de los privados reconocidos o autenticados, como textualmente expresa el trascrito artículo 429. Si se exhibe una copia fotostática de un documento privado simple –como es el caso de autos- ésta carecerá de valor según lo expresado por el artículo 429, que sólo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados”
A los folios 24 y 25, produce instrumentos privados que se desechan por apócrifos, ya que no se encuentran suscritos por persona alguna.
A los folios 26 al 33, produce copia fotostática de instrumento privado, supuestamente visado por el abogado ROSA ELENA MARTÍNEZ DE SILVA y por Mercantil banco universal, al cual no se le concede valor probatorio alguno, por no ser ninguna de aquellas copias fotostáticas a que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, conforme al criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº RC-0259 de fecha 19 de mayo de 2005, Expediente Nº 03-0721, amén de que se trata de documentos emanados de terceras personas quienes no fueron promovidas como testigos de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
En el lapso probatorio, por un capítulo primero ratifica las instrumentales consignadas junto al libelo, sobre las cuales este juzgador ya se pronunció, por lo que se reitera lo decidido sobre ellas.
Por un capítulo Segundo promueve la testimonial de la ciudadana EDITH JOSEFINA RODRÍGUEZ DE MACHADO, la cual fue admitida por auto del 11 de marzo de 2015.
A los folios 104 al 106 del expediente consta la declaración de EDITH JOSEFINA RODRÍGUEZ DE MACHADO, rendida el 17 de marzo de 2015, constatando este Tribunal que se cumplieron las formalidades para este tipo de actos, declarando la testigo que conoce a la demandante, que ella es agente inmobiliario y que la demandante la contrató para tramitar el crédito hipotecario y dichos documentos fueron introducidos en la agencia Mercantil de la avenida Lara. A las primera, segunda y tercera preguntas.
Los dichos de EDITH JOSEFINA RODRÍGUEZ DE MACHADO, no pueden ser valorados por quien juzga, habida cuenta que tiene interés indirecto en las resultas del presente juicio, ya que afirmó haber sido contratada para tramitar el crédito hipotecario a que se contrae el contrato cuyo cumplimiento se demanda, a tenor del artículo 478 del Código de Procedimiento Civil.
Por un capítulo tercero promueve la prueba de informes a ser rendida por Mercantil banco universal la cual fue admitida por auto del 11 de marzo de 2015, librándose los correspondientes oficios.
Al folio 116 del expediente, consta la respuesta de Mercantil banco universal, ofrecida el 30 de abril de 2015, en donde se informa que la demandante realizó una solicitud de crédito hipotecario para la adquisición de vivienda que fue aprobado el 17 de octubre de 2013 por un monto de trescientos cincuenta mil bolívares y que la demandante informó en la carta de desistimiento entregada que la vendedora decidió aumentar el precio de venta.
PRUEBAS DE LA DEMANDADA
Produjo junto al escrito de contestación a los folios 67 al 79 del expediente, original de instrumento público contentivo de inspección judicial realizada en fecha 13 de julio de 2014, por el Juzgado Tercero de los Municipios Valencia, Libertador, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. Con respecto a este instrumento debe señalarse que el artículo 1429 del Código Civil establece la posibilidad de que los interesados puedan promover la inspección judicial extra litem, en los casos en que pudiera sobrevenir algún perjuicio por retardo y para hacer constar el estado o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. En este sentido, ha sido reiterado y pacifico el criterio del Tribunal Supremo de Justicia, al considerar válida y eficaz dicha prueba, sólo cuando se haya dado cumplimiento al requisito exigido por el artículo 1429 del Código Civil, es decir, cuando se ha acreditado ante el juez que haya de practicar la inspección judicial extra proceso, la necesidad de dicha práctica por el peligro de que desaparezcan o se modifiquen los hechos sobre los que se quiere dejar constancia. Así en sentencia Nº RC-01244 de fecha 20 de octubre de 2004, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, Expediente Nº 03-0563 dejó sentado el siguiente criterio:
“Nuestra doctrina ha expresado en torno a la procedencia de la inspección judicial preconstituida, que la misma es válida sólo cuando se pretenda demostrar el estado o las circunstancias de hechos que podrían desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Entonces, el solicitante debe demostrar ante el órgano jurisdiccional la urgencia o perjuicio por el retardo que pudiera ocasionar su no evacuación inmediata.
Esta condición de procedencia debe ser alegada y probada ante el juez, para que éste previo análisis de las circunstancias, así lo acuerde.
Una vez cumplidos estos requisitos, la prueba debe considerarse promovida y evacuada válidamente, pues la inspección judicial preconstituida no necesita ser ratificada en el proceso para que surta efectos probatorios, por cuanto hubo inmediación del juez que aprecia por sus sentidos las circunstancias de una situación de hecho.
Si no se prueba la urgencia ello sí afectaría su legalidad, por cuanto esta prueba preconstituida sólo es posible evacuarla para dejar constancia de las circunstancias o estado de las cosas que puedan desaparecer o modificarse en el transcurso del tiempo. Si no está demostrado en el proceso donde ella sea producida, la prueba no puede ser apreciada.”
De la minuciosa lectura de la inspección judicial extra litem promovida por la parte demandada, se observa que la misma no alegó ni probó la necesidad de evacuar la prueba anticipadamente, sólo se limitó a afirmar que “A tal efecto, ha sostenido la Doctrina del Tribunal Supremo de Justicia que la causa que motiva o pone en movimiento el presente medio probatorio, en su carácter de prueba pre constituida, es la urgencia o perjuicio que pueda ocasionar su no evacuación inmediata, para dejar constancia de aquellos hechos, estados o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse co el transcurso del tiempo. El análisis que anteriormente se realiza lo constituye la urgencia del caso, razón por la cual solicito se traslade y constituya …” mas no indicó cuál era el riesgo concreto, específico que haría eventualmente hacer desaparecer o modificar los hechos que se pretendían demostrar, ni en el tribunal que evacuó la prueba ni en el tribunal de la causa, estando impedida esta alzada, conforme a la doctrina desarrollada por nuestro máximo Tribunal de Justicia, de valorar la prueba en cuestión, por consiguiente, la misma se desecha del proceso.
En el lapso probatorio, por capítulos primero y segundo ratifica las instrumentales e inspección judicial extra litem consignadas junto al escrito de contestación, sobre las cuales este juzgador ya se pronunció, por lo que se reitera lo decidido sobre ellas.
Por un capítulo tercero promueve la prueba de informes a ser rendida por Mercantil banco universal la cual fue admitida por auto del 11 de marzo de 2015, librándose los correspondientes oficios.
Al folio 114 del expediente, consta la respuesta de Mercantil banco universal, ofrecida el 15 de abril de 2015, en donde se informa que la demandante realizó una solicitud de crédito hipotecario para la adquisición de la vivienda objeto de controversia y que la fecha del desistimiento fue el 4 de febrero de 2014.
Por un capítulo cuarto promueve instrumentales que supuestamente contienen mensajes de texto enviados vía telefónica, prueba que fue admitida por auto del 26 de marzo de 2015, enviándose oficios a las prestadoras de servicios MOVISTAR y DIGITEL requiriéndoles información que no consta en las actas procesales.
Nuestro sistema procesal se inspira en el principio de libertad probatoria, sin embargo, la autenticidad de la prueba libre debe constar en los autos para que pueda ser valorada y esa autenticidad puede obtenerse a través de otros medios como experticias, inspecciones, entre otros y siendo que en los autos no hay elementos que acrediten la autenticidad de la prueba de mensajes de texto supuestamente enviados vía telefónica, es forzoso concluir que la misma no puede ser valorada.
IV
PRELIMINAR
La demandada rechaza la estimación de la demanda por exagerada, visto que el negocio fue pactado en la cantidad de setecientos treinta mil bolívares (Bs. 730.000,00), lo que se prueba con el mismo instrumento fundamental de la demanda.
En este sentido, el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, dispone:
“Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.
El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva...”
Ciertamente, las partes debaten sobre el cumplimiento (demanda) y resolución (reconvención) de un contrato de opción de compraventa sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número 3-4, situado en la tercera planta del edificio “D”, conjunto comercio residencial Argas II, urbanización parcelamiento Los Taladros de la parroquia Santa Rosa, municipio Valencia del estado Carabobo, donde establecieron un precio de setecientos treinta mil bolívares (Bs. 730.000,00), contrato que fue valorado en el decurso de esta sentencia y de donde se desprende el valor de la cosa demandada, resultando concluyente que la impugnación de la cuantía por exagerada es procedente, quedando en consecuencia estimada la cuantía del presente asunto en la cantidad de setecientos treinta mil bolívares (Bs. 730.000,00), Y ASÍ SE ESTABLECE.
V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIDR
Pretende la demandante el cumplimiento de un contrato de opción de compraventa sobre un inmueble, que afirma haber celebrado el 3 de julio de 2013 con la demandada. Al efecto, alega que solicitó en fecha 18 de julio de 2013 a la entidad bancaria Mercantil un crédito hipotecario y para la fecha 17 de octubre de 2013, el banco aprueba el crédito hipotecario dentro del lapso previsto en la opción de compraventa, el cual vencía el 31 de de octubre de 2013, por lo que recurre a hablar con la vendedora quien le responde que el término de la opción estaba vencido y que el apartamento iba a tener un incremento de ciento cincuenta mil bolívares.
Por su parte la demandada acepta que suscribió el contrato de opción de compraventa con la demandante el 3 de julio de 2013, pero niega se le haya informado que el crédito fue aprobado y menos que haya propuesto un aumento del precio de venta, siendo lo cierto que la demandante en fecha 13 de noviembre de 2013 vía mensaje de texto a su teléfono celular le exigió la entrega inmediata del dinero que le correspondía y que además de incumplir sus obligaciones la demandante renunció al crédito hipotecario y no realizó las gestiones para la notificación de firmas y para la fecha de interposición de la demanda ya había desistido del crédito.
Para decidir se observa:
Quedó como un hecho no controvertido y por ende excluido del debate probatorio que las partes celebraron el 3 de julio de 2013 un contrato de opción de compraventa, el cual además fue promovido por la demandante y del mismo se desprende que fijaron un precio de setecientos treinta mil bolívares (Bs. 730.000,00), de los cuales fueron recibidos por la demandada como cuota inicial la cantidad de cuatrocientos diez mil bolívares y el saldo de trescientos veinte mil bolívares se obligó a pagarlos la demandante mediante crédito hipotecario. El plazo estipulado fue de noventa días prorrogable por treinta días más, para un total de ciento veinte días, contados a partir del 3 de julio del 2013.
Quedó demostrado con la prueba de informes rendida por el Mercantil banco universal, que la demandante tramitó y obtuvo la aprobación de un crédito hipotecario para la adquisición de la vivienda que constituye el objeto del presente litigio el 17 de octubre de 2013 por un monto de trescientos cincuenta mil bolívares.
Siendo que la aprobación del crédito tuvo lugar el día 17 de octubre de 2013 y que la opción de compraventa se celebró el 3 de julio del 2013, resulta concluyente que el crédito fue aprobado dentro del término previsto en el contrato, habida cuenta que en el contrato se estipuló un término de ciento veinte días continuos y el crédito fue aprobado el día ciento seis, contados a partir de la fecha de autenticación.
En este sentido, es necesario resaltar que la Resolución emanada del Ministerio del Poder Popular Para Vivienda y Hábitat publicada en la Gaceta Oficial Nº 40.115 de fecha 21 de febrero de 2013, en su artículo 1 contempla que en los contratos que tengan por objeto la adquisición de viviendas, no se considerará responsabilidad de las partes, cuando el desembolso de los recursos para la protocolización dependa de un tercero y huelga decir, que el Banco Mercantil que aprobó el crédito es un tercero, por lo que no le es imputable a las partes el retraso en la entrega de los recursos.
Este criterio, ha sido acogido por este Tribunal Superior entre otras en sentencia dictada en fecha 20 de octubre de 2014 en el expediente Nº 14.186 en donde se dispuso, a saber:
“El demandado en su contestación reconoce que la asignación de los recursos de la Ley de Política Habitacional depende de un tercero, por consiguiente, es un hecho ajeno a la voluntad del demandante, que configura, siguiendo al tratadista José Mélich Orsini una causa de fuerza mayor. (Obra citada: Doctrina General del Contrato, quinta edición, página 503)”
Abona lo expuesto, el tratadista Emilio Calvo Baca, quien afirma que los hechos, obstáculos o causas que impiden al deudor el cumplimiento de la obligación reciben en doctrina la denominación genérica de “causa extraña no imputable” y configuran el incumplimiento involuntario por parte del deudor, quien queda exonerado del deber de cumplir la prestación y de la responsabilidad civil que el incumplimiento de la prestación pueda acarrearle. (obra citada: Derecho de las Obligaciones, ediciones Libra, páginas 169 y 170)
Ahora bien, el retraso en el desembolso de los recursos por parte del banco no es una causa que imposibilite en forma absoluta el cumplimiento de la obligación, sino de un retardo, no imputable a ninguna de las partes, de tal suerte, que la validez del contrato no se ve afectada, manteniéndose incólumes las obligaciones de ambas partes.
Siendo ello así, en el momento que la compradora desiste del crédito, lo que quedó igualmente demostrado con la prueba de informes rendida por Mercantil banco universal, la vendedora queda eximida de la obligación de hacer la tradición del inmueble y otorgar el documento de venta, salvo que hubiese recibido el pago del saldo del precio, lo que no consta en las actas procesales, circunstancia que nos conducen a concluir que no hay pruebas que demuestren que la vendedora incumpliera el contrato de opción de compraventa, por lo que la demanda de cumplimiento de contrato no puede prosperar, Y ASÍ SE DECIDE.
Como quedó dicho en el decurso de esta sentencia, la demandante al desistir del crédito hipotecario ha debido pagar el saldo del precio de trescientos veinte mil bolívares en forma inmediata, cosa que no hizo, ya que la única causa que permitía el retardo en el cumplimiento de la obligación había cesado, resultando concluyente que una vez desistido el crédito y no pagar la compradora el saldo del precio de venta o hacer una oferta real, incumplió el contrato de opción de compraventa lo que determina que la pretensión de resolución vía reconvención debe prosperar, con la consecuente desestimación del recurso de apelación, Y ASÍ SE DECIDE..
Las partes convinieron una cláusula penal de cuarenta y un mil bolívares como indemnización de daños y perjuicios en caso de incumplimiento, por lo que resulta procedente que la demandada retenga la referida cantidad del monto recibido como inicial que fue de cuatrocientos diez mil bolívares, debiendo devolver a la demandante la diferencia que asciende a trescientos sesenta y nueve mil bolívares, Y ASÍ SE DECLARA.
VI
DISPOSITIVA
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Segundo En Lo Civil, Mercantil, Bancario Y Del Tránsito De La Circunscripción Judicial Del Estado Carabobo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso procesal de apelación interpuesto por la parte demandante, ciudadana YAQUELÍN MARIBEL ESCORCHA MATUTE; SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia dictada en fecha 12 de agosto de 2015 por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; TERCERO: SIN LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato interpuesta por la ciudadana YAQUELÍN MARIBEL ESCORCHA MATUTE en contra de la ciudadana MARÍA LOURDES CARRERA MONASTERIOS; CUARTO: CON LUGAR la reconvención por resolución de contrato intentada por la ciudadana MARÍA LOURDES CARRERA MONASTERIOS en contra de la ciudadana YAQUELÍN MARIBEL ESCORCHA MATUTE y en consecuencia, se RESUELVE el contrato de opción de compraventa sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número 3-4, situado en la tercera planta del edificio “D”, conjunto comercio residencial Argas II, urbanización parcelamiento Los Taladros de la parroquia Santa Rosa, municipio Valencia del estado Carabobo, autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Valencia, estado Carabobo en fecha 3 de julio de 2013, inserto bajo el Nº 36, tomo 228, debiendo la ciudadana MARÍA LOURDES CARRERA MONASTERIOS devolver a la ciudadana YAQUELÍN MARIBEL ESCORCHA MATUTE la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA Y NUEVE MIL BOLÍVARES (BS. 369.000,00), monto que resulta al sustraerle al monto entregado como inicial, que fue de cuatrocientos diez mil bolívares, los cuarenta y un mil bolívares correspondientes a la cláusula penal.
Se condena en costas procesales a la parte demandante al resultar confirmada la decisión recurrida, en atención al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Notifíquese a las partes.
Remítase el presente expediente al tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.
Publíquese, regístrese y déjese copia
Dado, firmado y sellado en la sala del despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en la ciudad de Valencia, a los diez (10) días del mes de febrero
de dos mil diecisiete (2017). Año 206º de la Independencia y 157º de la Federación.
JUAN ANTONIO MOSTAFÁ
EL JUEZ TEMPORAL NANCY REA ROMERO
LA SECRETARIA TITULAR
En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 2:45 p.m. previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.
NANCY REA ROMERO
LA SECRETARIA TITULAR
Exp. Nº 14.655
JAM/NRR/YA.-
|
