REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y
DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
Valencia, 11 de agosto de 2017
207º y 158º
EXPEDIENTE: 15.064
SENTENCIA: DEFINITIVA
COMPETENCIA: CIVIL
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
DEMANDANTE: ZULLY GREGORIS PEÑA PONCE, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V- 6.518.348
APODERADAS JUDICIALES DE LA DEMANDANTE: NORMA PARRA y MAURA VILLENA, abogadas en ejercicio inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 27.111 y 34.759 respectivamente
DEMANDADA: ANGIE SABRINA PACHECO CÁCERES, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V- 14.184.835
APODERADOS JUDICIALES DE LA DEMANDADA: LEÓN JURADO MACHADO, EDUARDO DAVID JURADO LAURENTÍN y ÁNGEL VIRGILIO MARTÍNEZ, abogados en ejercicio inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 10.143, 128.356 y 177.475 respectivamente
Correspondió conocer a este Tribunal Superior, acerca del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, en contra de la sentencia definitiva dictada el 20 de octubre de 2016 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que declaró con lugar la demanda de cumplimiento de contrato y sin lugar la reconvención por resolución de contrato.
I
ANTECEDENTES
Se inició la presente causa por escrito contentivo de demanda interpuesta en fecha 13 de febrero de 2015, correspondiéndole conocer al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, quien la admite por auto de fecha 25 de febrero de 2015.
En fecha 9 de abril de 2015, el Alguacil del Tribunal de Primera Instancia deja constancia de haber practicado la citación personal de la parte demandada.
El 29 de junio de 2015, la demandada presenta escrito de contestación a la demanda y propone reconvención en contra del demandante, la cual fue admitida por auto del 7 de julio de 2015.
La parte demandante el 14 de julio de 2015 presenta escrito de contestación a la reconvención interpuesta en su contra.
Ambas partes promueven pruebas, pronunciándose el a quo sobre su admisión por autos separados del 14 de agosto de 2015.
El 18 de enero de 2016, la parte demandante consigna escrito de informes ante el Tribunal de Primera Instancia.
Mediante sentencia definitiva dictada en fecha 20 de octubre de 2016 y rectificada el 17 de noviembre del mismo año, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, declara con lugar la demanda de cumplimiento de contrato y sin lugar la reconvención por resolución de contrato. Contra la referida decisión, la parte demandada ejerció recurso procesal de apelación, siendo escuchado en ambos efectos mediante auto de fecha 7 de marzo de 2017.
Realizada la distribución correspondiente, recayó en este Juzgado Superior el conocimiento de la presente causa, dándosele entrada mediante auto del 9 de mayo de 2017 y fijándose el lapso para los informes y sus observaciones.
Ambas partes presentan escritos de informes en este Tribunal Superior el 7 de junio de 2017 y la parte demandante presenta observaciones el 19 del mismo mes y año.
Estando dentro del lapso para dictar sentencia, se procede al efecto en los siguientes términos:
II
ALEGATOS DE LAS PARTES
ALEGATOS DE LA DEMANDANTE
La parte actora alega en el libelo de demanda, que en fecha 12 de agosto de 2014 celebró un contrato de promesa bilateral de compraventa con la demandada, sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con la letra y número C-42, situado en el nivel 4 del edificio C, conjunto denominado Tulipan 21, ubicado en la urbanización El Tulipan, municipio San Diego del estado Carabobo, con una superficie aproximada de cincuenta y seis metros cuadrados, al cual le corresponde el uso exclusivo de un puesto de estacionamiento descubierto distinguido con el Nº 118 y un porcentaje de condominio del 0,7874 % y está comprendido dentro de los siguientes linderos NORTE: apartamento C-41; SUR: apartamento B-41 del edificio B; ESTE: fachada este del edificio y OESTE: fachada oeste del edificio y áreas de circulación.
Que el precio de la venta fue pactado en la cantidad de dos millones de bolívares, que sería pagado con un millón de bolívares que entregó a la vendedora mediante cheque Nº 00000002, librado contra la cuenta corriente Nº 01380008150080164749 del Banco Plaza y el restante millón de bolívares sería pagado al momento de protocolizar el documento definitivo de compraventa por ante el Registro correspondiente, estableciéndose un plazo para hacer efectiva la venta de ciento veinte días continuos, más treinta días de prórroga, contados a partir del 12 de agosto de 2014.
Alega que la vendedora se obligó a pagar la hipoteca que pesa sobre el descrito inmueble y a entregarle toda la documentación necesaria para realizar el documento definitivo, así como la solvencia municipal, ficha catastral, certificación de gravamen, documento del inmueble, solvencia de electricidad, agua y condominio, así como el documento de liberación de hipoteca y sin embargo, transcurrido el tiempo pactado la vendedora no cumplió con su obligación de entregar los recaudos, ni muestra interés en protocolizar la venta que se acordó en el documento antes señalado.
Por la razones expuestas, demanda por cumplimiento de contrato, para que la demandada convenga o sea condenada por el Tribunal a vender ante el
registro correspondiente el inmueble objeto del contrato de promesa bilateral de compraventa que suscribieron, tal como fue acordado.
Fundamenta su demanda en los artículos 1.264, 1.266, 1.269 y 1.167 del Código Civil.
Estima la demanda en la cantidad de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00)
ALEGATOS DE LA DEMANDADA
En su escrito de contestación, la demandada, niega, rechaza y contradice todos y cada uno de los hechos y el derecho alegado, por no ser ciertos los hechos en ella narrados y no asistir a la parte actora el derecho que reclama.
Que es cierto que suscribió un contrato de opción de compraventa con la demandante en fecha 12 de agosto de 2014 sobre el inmueble descrito en el libelo y que igualmente es cierto que el precio se fijó en dos millones de bolívares, de los cuales recibió la cantidad de un millón de bolívares y que el saldo sería cancelado al momento de la firma del documento definitivo de venta, siendo el plazo de ciento veinte días más treinta días de prórroga contados desde el 12 de agosto de 2014.
Niega que haya incumplido con su obligación de entregar los recaudos necesarios para la protocolización de la venta final del inmueble, que realizó todos los trámites, obteniendo la solvencia municipal, ficha catastral, documento del inmueble, solvencia de servicios y respecto a la liberación de la hipoteca, señala que la pagó siendo el caso que por hechos ajenos a su persona se retrasó, dando como resultado el vencimiento de la opción, siendo diligente en la tramitación de la liberación de hipoteca.
Que en fecha 19 de agosto de 2014, siete días después de la firma del contrato de opción a compra canceló el total de crédito hipotecario en la entidad bancaria BANESCO BANCO UNIVERSAL y luego, el 8 de septiembre de 2014 hizo la solicitud ante la institución bancaria BANESCO BANCO UNIVERSAL, estableciendo el propio banco que daría solución en fecha 24 de septiembre de 2014, en vista que no recibió respuesta alguna y su interés principal era hacer la negociación planteada, en fecha 10 de noviembre de 2014 envió una carta a BANESCO BANCO UNIVERSAL, específicamente al departamento de Unidad Legal de Crédito / Consultoría Jurídica BANAVIH, solicitando la agilización del
trámite para la entrega del finiquito de crédito hipotecario y documento de liberación de hipoteca, así como una certificación de cancelación de crédito para poder realizar la negociación, emitiendo un recibo donde se señala que la deuda fue cancelada en agosto del año 2014 y dicho recibo no fue aceptado por la demandante.
Afirma que fue en fecha 5 de febrero de 2015, cuando recibe respuesta del banco donde le hace entrega de la certificación solicitada y el documento de liberación de hipoteca, sin embargo, el contrato ya estaba vencido y por negligencia de la demandante no se realizó la operación, ya que la misma no aceptó el recibo de pago emitido por la entidad bancaria.
Alega que por hecho de un tercero, BANESCO BANCO UNIVERSAL no fue posible realizar la negociación, siendo causas no imputables a su persona, ya que no faltó a sus obligaciones, ya que hizo todo lo necesario para tener, cuando estaba vigente el contrato, la cancelación de la hipoteca y en todo caso, fue por el incumplimiento de la demandante al no aceptar el recibo otorgado por la entidad bancaria.
Que se podía registrar la venta y posteriormente la liberación de la hipoteca pero no aceptó la demandante, por lo que se venció la opción de compraventa.
DE LA RECONVENCIÓN
Sostiene la demandada, que habiendo cumplido con su obligación de hacer los trámites necesarios para la liberación de la hipoteca y siendo que el retardo se produjo por una causa extraña no imputable y que la operación de compraventa podía realizarse sin ningún impedimento legal, reconviene a la demandante por resolución de contrato de opción de compraventa por incumplimiento de la demandante.
CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN
La parte demandante niega, rechaza y contradice la reconvención interpuesta en su contra, que es falso que se le mandara una prueba de pago a su correo, que pagó en agosto el crédito hipotecario, pero fue en septiembre que solicitó el documento de liberación, siendo entregado casi un ms después del pago.
Alega que la demandada tardó un mes en entregar la carta solicitando la agilización del trámite y transcurrieron cuatro meses entre el pago y la solicitud de agilización del trámite.
Sostiene que la institución bancaria emite el documento de liberación el 9 de septiembre de 2014 y la demandada acude a retirarla el 5 de febrero de 2015, por lo que considera falso que la demandada haya tenido una conducta diligente en la obtención de los documentos indispensables para protocolizar la venta definitiva y que después de un año teniendo en su poder el documento de liberación aún no lo ha protocolizado.
Que en ningún momento se ha negado a pagar la suma de un millón de bolívares en el momento de la protocolización de la venta definitiva.
Afirma que si el deudor no ha podido cumplir por causa extraña no imputable, no procede la resolución mientras dure esa imposibilidad de cumplimiento que justifica su retardo y la demandada en sus dichos confesó que tiene en su poder los recaudos necesarios para materializar la venta, por lo que solicita se declare sin lugar la reconvención interpuesta en su contra.
III
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS
PRUEBAS DE LA DEMANDANTE
Junto al libelo de demanda, produce a los folios 9 al 13 del expediente, original de instrumento autenticado ante la Oficina de Registro Público con Funciones Notariales del Municipio Carlos Arvelo del Estado Carabobo en fecha 12 de agosto de 2014, el cual se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, quedando demostrado que las partes celebraron un contrato de promesa bilateral de compraventa sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con la letra y número C-42, situado en el nivel 4 del edificio C, conjunto denominado Tulipan 21, ubicado en la urbanización El Tulipan, municipio San Diego del estado Carabobo, con una superficie aproximada de cincuenta y seis metros cuadrados, al cual le corresponde el uso exclusivo de un puesto de estacionamiento descubierto distinguido con el Nº 118 y un porcentaje de condominio del 0,7874 % y está comprendido dentro de los siguientes linderos NORTE: apartamento C-41; SUR: apartamento B-41 del edificio B; ESTE: fachada este del edificio y OESTE: fachada oeste del edificio y áreas de circulación, fijando
un precio de dos millones de bolívares, de los cuales la demandada recibió un millón de bolívares y el saldo deudor de un millón de bolívares sería pagado por la demandante al momento de protocolizar el documento definitivo de compraventa, estableciéndose un plazo para hacer efectiva la venta de ciento veinte días continuos, más treinta días de prórroga, contados a partir de la firma del documento. También convinieron las partes que la demandada se obliga a cancelar la hipoteca que pesa sobre el inmueble y entregar toda la documentación necesaria para la venta definitiva.
A los folios 14 al 20 del expediente, produce copia fotostática simple de instrumento protocolizado ante la Oficina de Registro Público de los municipios Naguanagua y San Diego del estado Carabobo en fecha 9 de abril de 2008, que al no haber sido impugnada se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, quedando demostrado que la demandada adquirió el inmueble objeto de controversia y constituyó hipoteca convencional de primer grado a favor de la entidad financiera BANESCO Banco Universal. Esta instrumental fue promovida igualmente en copia certificada a los folios 69 al 79 del expediente.
En el lapso probatorio, la demandante por un capítulo primero reproduce y hace valer las pruebas instrumentales acompañadas al libelo sobre las cuales este juzgador ya se pronunció, por lo que se reitera lo decidido sobre ellas.
Promueve a los folios 80 al 82 del expediente, copias fotostáticas de instrumento privados que en principio no tendrían valor probatorio, sin embargo, las mismas instrumentales fueron promovidas por la demandada a los folios 41, 42, 43, 60 y 61, por lo que se consideran aceptadas por ambas partes y se les otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, quedando demostrado que la demandada formuló solicitud de documento de liberación de hipoteca en la entidad financiera BANESCO el 8 de septiembre de 2014; que formuló un solicitud de certificación de cancelación de crédito el 10 de noviembre de 2014, siendo recibida por la entidad financiera BANESCO el 2 de diciembre de 2014; y que la entidad financiera BANESCO certificó que la demandada pagó el crédito hipotecario el 9 de septiembre de 2014, siendo entregada el 5 de febrero de 2015.
Promueve la prueba de exhibición del documento de liberación de hipoteca que la demandada alegó tener en su poder, prueba que fue admitida por auto del 14 de agosto de 2015. El 25 de noviembre de 2015 el alguacil del juzgado de
primera instancia deja constancia de haber intimado personalmente a la demandada, quien compareció al acto de exhibición realizado en fecha 2 de diciembre de 2015 y exhibe el documento que corre inserto a los folios 94 y 95 del expediente, quedando demostrado que se redactó el documento de liberación de hipoteca que pesa sobre el inmueble objeto de controversia, siendo el mismo revisado por la entidad financiera BANESCO.
Promueve la prueba de informes a ser rendida por la entidad financiera BANESCO y por BANAVIH, prueba fue admitida por auto del 14 de agosto de 2015, librándose los correspondientes oficios.
A los folios 106 y 107 del expediente, consta la respuesta ofrecida por BANAVIH el 8 de diciembre de 2015, informando que en su sistema automatizado aparece una solicitud de visto bueno de liberación de hipoteca realizada por la entidad financiera BANESCO, siendo la deudora hipotecaria la demandada, con fecha de recepción el 24 de septiembre de 2014 y en fecha 6 de enero de 2015 el referido documento fue recibido por BANESCO quien posteriormente se encargaría de entregarlo a la deudora hipotecaria.
Al folio 121 del expediente, consta la respuesta ofrecida por la entidad financiera BANESCO, informando que la fecha de la solicitud de liberación de hipoteca fue el 8 de septiembre de 2014 y la fecha de retiro del documento de liberación de hipoteca fue el 14 de enero de 2015.
PRUEBAS DE LA DEMANDADA
Junto al escrito de contestación a la demanda produce la demandada al folio 40 y posteriormente al folio 59, copia fotostática de instrumento privado, consistente en supuesto recibo de BANESCO, a la cual no se le concede valor probatorio alguno, ya que emana de un tercero que no es parte del presente juicio y no fue promovida la prueba testimonial conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. En adición a lo expuesto, no es ninguna de aquellas copias fotostáticas a que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En este sentido la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº RC-0259 de fecha 19 de mayo de 2005, Expediente Nº 03-0721, dispuso:
“Para la Sala, las copias fotostáticas que se tendrán como fidedignas, son las fotostáticas y obtenidas por cualquier otro medio mecánico, de documentos públicos y de los privados reconocidos o autenticados, como textualmente expresa el trascrito artículo 429. Si se exhibe una copia fotostática de un documento privado simple –como es el caso de autos- ésta carecerá de valor según lo expresado por el artículo 429, que sólo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados”
A los folios 41 al 43 y 60 al 61 del expediente, produce la demandada copias fotostáticas de instrumento privados que en principio no tendrían valor probatorio, sin embargo, las mismas instrumentales fueron promovidas por la demandante a los folios 80 al 82 y siendo que esta alzada ya se pronunció sobre las mismas, se reitera lo decidido sobre el mérito que arrojan estos medios de prueba.
En el lapso probatorio, la parte demandada promueve a los folios 55 al 58 del expediente copia fotostática simple de instrumento autenticado ante la Oficina de Registro Público con Funciones Notariales del Municipio Carlos Arvelo del Estado Carabobo en fecha 12 de agosto de 2014, que igualmente fue promovido por la demandante y sobre el cual este juzgador ya se pronunció, por lo que se reitera lo decidido sobre este medio de prueba.
A los folios 62 al 65 del expediente, promueve la demandada originales de instrumento emanados de instituciones públicas, los cuales se valoran de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.360 del Código Civil, quedando demostrado que el 4 de junio de 2008 la Alcaldía del Municipio San Diego emite la ficha catastral del inmueble objeto de controversia y el 8 de septiembre de 2014 el mismo organismo emite la inscripción catastral; asimismo queda demostrado que el inmueble objeto de controversia está inscrito como vivienda principal en el Servicio Nacional de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT).
Promueve la prueba de informes a ser rendida por la entidad financiera BANESCO, prueba fue admitida por auto del 14 de agosto de 2015, librándose los correspondientes oficios.
Al folio 120 del expediente, consta la respuesta ofrecida por la entidad financiera BANESCO, informando que el requerimiento relacionado con la solicitud de liberación de hipoteca fue captado el 8 de septiembre de 2014 y tiene estatus de procedente.
IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Pretende la demandante que la demandada dé cumplimiento a un contrato de promesa bilateral de compraventa que afirma celebraron el 12 de agosto de 2014 y que tiene por objeto un apartamento distinguido con la letra y número C-42, situado en el nivel 4 del edificio C, conjunto denominado Tulipan 21, ubicado en la
urbanización El Tulipan, municipio San Diego del estado Carabobo. Al efecto alega que la vendedora se obligó a pagar la hipoteca que pesa sobre el descrito inmueble y a entregarle toda la documentación necesaria para realizar el documento definitivo, así como la solvencia municipal, ficha catastral, certificación de gravamen, documento del inmueble, solvencia de electricidad, agua y condominio, así como el documento de liberación de hipoteca y sin embargo, transcurrido el tiempo pactado la vendedora no cumplió con su obligación de entregar los recaudos, ni muestra interés en protocolizar la venta que se acordó en el documento antes señalado.
Por su parte, la demandada en su contestación niega, rechaza y contradice la demanda interpuesta en su contra por no ser ciertos los hechos en ella narrados. Reconoce haber suscrito un contrato que denomina “opción de compraventa” con la demandante en fecha 12 de agosto de 2014 sobre el inmueble descrito en el libelo y por el precio y plazo alegados en el libelo, pero niega haber incumplido con su obligación de entregar los recaudos necesarios para la protocolización de la venta final del inmueble, que realizó todos los trámites, obteniendo la solvencia municipal, ficha catastral, documento del inmueble, solvencia de servicios y respecto a la liberación de la hipoteca, señala que la pagó siendo el caso que por hechos ajenos a su persona se retrasó, dando como resultado el vencimiento de la opción, siendo diligente en la tramitación de la liberación de hipoteca.
Afirma que en fecha 19 de agosto de 2014, siete días después de la firma del contrato de opción a compra canceló el total de crédito hipotecario en la entidad bancaria BANESCO BANCO UNIVERSAL y luego, el 8 de septiembre de 2014 hizo la solicitud ante la institución bancaria BANESCO BANCO UNIVERSAL, estableciendo el propio banco que daría solución en fecha 24 de septiembre de 2014, en vista que no recibió respuesta alguna y su interés principal era hacer la negociación planteada, en fecha 10 de noviembre de 2014 envió una carta a BANESCO BANCO UNIVERSAL, específicamente al departamento de Unidad Legal de Crédito / Consultoría Jurídica BANAVIH, solicitando la agilización del trámite para la entrega del finiquito de crédito hipotecario y documento de liberación de hipoteca, así como una certificación de cancelación de crédito para poder realizar la negociación, emitiendo el banco un recibo donde se señala que la deuda fue cancelada en agosto del año 2014 y dicho recibo no fue aceptado por la demandante. Que en fecha 5 de febrero de 2015, cuando recibe respuesta del banco donde le hace entrega de la certificación solicitada y el documento de liberación de hipoteca, el contrato ya estaba vencido y por negligencia de la
demandante no se realizó la operación, ya que la misma no aceptó el recibo de pago emitido por la entidad bancaria.
Para decidir se observa:
Quedó como un hecho no controvertido y por ende excluido del debate probatorio, que las partes en fecha 12 de agosto de 2014 celebraron un contrato que denominaron “promesa bilateral de compra-venta” sobre un apartamento distinguido con la letra y número C-42, situado en el nivel 4 del edificio C, conjunto denominado Tulipan 21, ubicado en la urbanización El Tulipan, municipio San Diego del estado Carabobo, existiendo además en las actas procesales tres ejemplares del instrumento autenticado que contiene las condiciones establecidas por las partes.
Las partes han denominado el contrato cuyo cumplimiento se demanda como promesa bilateral de compraventa y la demandada en su contestación señala que es una opción de compraventa, siendo importante destacar que la promesa bilateral y la opción de compraventa son contratos de naturaleza diferente, siendo obligación de este juzgador, en atención al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, determinar la naturaleza del contrato celebrado por las partes, independientemente de la denominación que le hayan dado al mismo.
En este orden ideas, se observa que las partes se obligaron a comprar y vender respectivamente un bien inmueble determinado por un precio especificado sin que hayan expresado en forma definitiva su voluntad de concluir en ese acto la venta definitiva, por lo que estamos en presencia de una promesa bilateral de compraventa, equiparable a los contratos preliminares bilaterales, que son aquellos que se refieren a la obligación de concluir un contrato futuro, que alude a una obligación de hacer que consiste en expresar el consentimiento para la formación del contrato definitivo. (ver sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 20 de julio de 2015, expediente N° 14-0662)
Ciertamente, en el contrato cuyo cumplimiento se demanda se dejó expresa constancia de que era obligación de la demandada cancelar la hipoteca que pesa sobre el inmueble y entregar toda la documentación necesaria para la venta definitiva.
La demandada centra su excepción en que fue diligente en la tramitación de la liberación de hipoteca, siendo que el retraso se produce por hechos ajenos a su
persona e invoca el hecho de un tercero que es BANESCO Banco Universal, sin embargo, con las pruebas de informes e instrumentales ofrecidas por ambas partes se pudo evidenciar que la demandada solicita la liberación de la hipoteca el día 8 de septiembre de 2014 y que pagó el crédito el día 19 de agosto de 2014, de lo que se puede deducir, que veinte días después de pagado el crédito es que la demandada solicita la liberación de la hipoteca.
Igualmente, quedó demostrado con las instrumentales aportadas por ambas partes que la demandada solicita la agilización del trámite mediante una misiva fechada el día 10 de noviembre de 2014 que fue recibida por BANESCO el 2 de diciembre de 2014, vale decir, veintidós días después de elaborada.
Asimismo, quedó demostrado que la certificación de pago del crédito hipotecario fue emitida por BANESCO el día 9 de septiembre de 2014 y retirada por la demandada el 5 de febrero de 2015, es decir, ochenta y siete días después.
Huelga señalar, que conforme al artículo 1.270 del Código Civil la diligencia que debe ponerse en el cumplimiento de la obligación, será siempre la de un buen padre de familia.
La mas acreditada doctrina, verbi gratia, José Melich Orsini nos enseña que el bonus pater familia no es en absoluto el tipo medio en el optimus y el pesimus (es absurdo que el bien o lo bueno, sea la media entre el mal y lo óptimo), es el mejor tipo humanamente pronosticable, atento a todo equilibradamente, sin excesos de escrúpulo y sin defectos de cuidado. (Obra citada: Doctrina General del Contrato, quinta edición, página 493)
En criterio de esta alzada, la demandada al esperar veinte días después de pagado el crédito para solicitar la liberación; esperar veintidós días para presentar la carta de agilización del trámite; y esperar ochenta y siete días para retirar la certificación de pago del crédito, no actuó como un buen padre de familia, por el contrario, hubo defecto de cuidado, máxime si tomamos en cuenta que el término del contrato era de ciento cincuenta días incluida la prórroga, quedando patente que sólo para retirar la certificación de pago del crédito, utilizó más de la mitad del término contractualmente pactado.
En adición a lo expuesto, en el contrato cuyo cumplimiento se demanda igualmente quedó estipulado que era obligación de la demandada entregar la solvencia municipal, ficha catastral, certificación de gravamen, documento del inmueble, solvencia de luz, agua y condominio, sin que en las actas procesales
haya prueba alguna de que dichos documentos fueran entregados por la demandada a la demandante antes del 9 de enero de 2015 que era la fecha de vencimiento del contrato. Por el contrario, la demandada promovió en el decurso de este procedimiento la ficha catastral del inmueble objeto de controversia, quedando en evidencia que no la entregó oportunamente a la demandante.
Como corolario queda, que la excepción de causa extraña no imputable o imputable a un tercero debe ser desestimada, por cuanto la demandada actuó con defecto de cuidado al tramitar el documento de liberación de hipoteca, tampoco logró demostrar la demandada que la causa del incumplimiento sea imputable a la demandante, ya que ésta no estaba obligada a aceptar un recibo, sino el documento de liberación de hipoteca, amén de que el referido recibo no pudo ser valorado por razones de técnica procesal, resultando concluyente que la demandada no actuó como un buen padre de familia en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales, siendo imputable a ella el retraso en la obtención del documento de liberación de hipoteca y como quiera que tampoco cumplió su obligación de entregar oportunamente la ficha catastral y demás documentos, es forzoso declarar procedente la pretensión de la demandante para que se le dé cumplimiento al contrato, Y ASÍ SE DECIDE.
Finalmente, la demandada reconviene por resolución de contrato y al efecto, alega que la negociación no se realizó por causas imputables a la demandante ya que no aceptó el recibo de pago emitido por la entidad bancaria BANESCO.
En primer término, debe señalarse que al referido recibo no se le pudo otorgar valor probatorio, habida cuenta que fue promovido en copia fotostática cuando se trata de un instrumento privado y no se promovió la prueba testimonial para su ratificación, ya que se trata de un instrumento emanado de un tercero que no es parte en el juicio. Sumado a ello, en el contrato expresamente se estableció que la demandada debía entregar el documento de liberación de hipoteca y no un recibo, por consiguiente, no hay evidencia en los autos de que la demandante incumpliera el contrato, lo que determina que la reconvención por resolución de contrato interpuesta por la demandada no puede prosperar, Y ASÍ SE DECIDE.
En los informes presentados en esta alzada la demandada alega que no está obligada a otorgar ningún documento, por cuanto fue compulsada la cláusula penal.
La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 20 de julio de 2015, expediente N° 14-0662, estableció:
“El recurso a la ejecución específica puede ser impedido por las partes convencionalmente, en virtud del poder de autoregulación de sus intereses negociales según el principio de la autonomía de la voluntad, por lo que la inclusión de una cláusula penal en el contrato preliminar, no significa por sí sola, que queda excluida esta opción, ya que la inclusión de una regulación convencional de los daños, no basta para impedir el ejercicio de esta acción judicial, siendo necesaria una manifestación univoca de voluntad en este sentido. Así que cuando esté excluido el recurso a la ejecución forzosa en las cláusulas contractuales del contrato preliminar bilateral de compraventa, ante el incumplimiento de una de las partes sólo queda a la otra la demanda de resarcimiento por daños y perjuicios, que se suele regular convencionalmente con la cláusula penal. De esta manera cabría pensar que hay dos clases de contratos preliminares bilaterales, aquellos que admiten la ejecución forzosa y los que no.”
Como se aprecia, la sola existencia de la cláusula penal no excluye la posibilidad de solicitar la ejecución forzosa del contrato mediante la petición del otorgamiento del documento definitivo de venta, entendiendo esta alzada, que el contrato preliminar bilateral no admitirá la ejecución forzosa, sólo cuando así lo hayan convenido las partes en forma expresa e inequívoca, lo que no ha ocurrido en el presente caso, por lo que la demandada queda obligada a cumplir el contrato que contiene la promesa bilateral de compraventa, mediante el otorgamiento del documento de definitivo de compraventa ante la oficina de Oficina de Registro Público de los municipios Naguanagua y San Diego del estado Carabobo en los términos en que fue convenido por las partes, Y ASÍ SE DECIDE.
V
DECISIÓN
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, ciudadana ANGIE SABRINA PACHECO CÁCERES; SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia definitiva dictada el 20 de octubre de 2016 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; TERCERO: CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato intentada por la ciudadana ZULLY GREGORIS PEÑA PONCE en contra de la ciudadana ANGIE SABRINA PACHECO CÁCERES; CUARTO: SE ORDENA a la parte demandada, ciudadana ANGIE SABRINA PACHECO CÁCERES dar cumplimiento al contrato de promesa bilateral de compraventa autenticado ante la Oficina de Registro Público con Funciones Notariales del Municipio Carlos Arvelo del Estado Carabobo en fecha
12 de agosto de 2014, inserto bajo el Nº 10, tomo 60, otorgando ante la Oficina de Registro Público de los municipios Naguanagua y San Diego del estado Carabobo el documento de venta definitiva del inmueble constituido por un apartamento distinguido con la letra y número C-42, situado en el nivel 4 del edificio C, conjunto denominado Tulipan 21, ubicado en la urbanización El Tulipan, municipio San Diego del estado Carabobo, con una superficie aproximada de cincuenta y seis metros cuadrados, comprendido dentro de los siguientes linderos NORTE: apartamento C-41; SUR: apartamento B-41 del edificio B; ESTE: fachada este del edificio y OESTE: fachada oeste del edificio y áreas de circulación, al cual le corresponde el uso exclusivo de un puesto de estacionamiento descubierto distinguido con el Nº 118 y un porcentaje de condominio de cero unidades siete mil ochocientos setenta y cuatro diez milésimas por ciento (0,7874 %) según documento de condominio de la parcela 21, protocolizado ante la Oficina de Registro Público de los municipios Naguanagua y San Diego del estado Carabobo, en fecha 22 de junio de 2007, bajo el Nº 7, folios 1 al 19, protocolo 1º, tomo 83; QUINTO: SIN LUGAR la reconvención por resolución de contrato interpuesta por la ciudadana ANGIE SABRINA PACHECO CÁCERES en contra de la ciudadana ZULLY GREGORIS PEÑA PONCE.
Se condena en costas procesales a la parte demandada al resultar confirmada la decisión recurrida, en atención al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Remítase el presente expediente al tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.
Publíquese, regístrese y déjese copia
Dado, firmado y sellado en la sala del despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en la ciudad de Valencia, a los once (11) días del mes de agosto de dos mil diecisiete (2017). Año 207º de la Independencia y 158º de la Federación.
JUAN ANTONIO MOSTAFÁ P.
EL JUEZ TEMPORAL
NANCY REA ROMERO
LA SECRETARIA TITULAR
En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 3:15 p.m. previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.
NANCY REA ROMERO
LA SECRETARIA TITULAR
Exp. Nº 15.064
JAMP/NRR/RS.-
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