TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

TRIBUNAL CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

Valencia, 16 de Noviembre 2016
206º y 157º
EXPEDIENTE Nº 10475
DEMANDANTE: SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES SAN MATEO, C.A. debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del estado Carabobo en fecha 18 de Octubre del año 1982, bajo el N° 64, Tomo 136-B, Representada por su Apoderado Judicial abogado LIBARDO ERNESTO VALLES, Inpreabogado N° 99.083
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados LIBARDO ERNESTO VALLES ESTRADA y DURAN PINTO NESTOR, Inscritos en el Inpreabogado bajo los Numeros 99.083 y 35.289, respectivamente.
DEMANDADO: Ciudadana LIGDEL ACEVEDO LAREZ, titular de la cedula de identidad N° V-12.607.377
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados DOMINGO JOSE ACEVEDO LAREZ y PEDRO ELIAS FERNANDEZ LEON, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros° 144.353 y 41.342, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO LOCAL COMERCIAL
DECISIÓN: DEFINITIVA

Se inician las presentes actuaciones por demanda interpuesta ante este Tribunal quien para la fecha ejercía funciones de Distribuidor de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios de este estado, en fecha 06 de Octubre de 2015, por la SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES SAN MATEO, C.A., debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del estado Carabobo en fecha 18 de Octubre del año 1982, bajo el N° 64, Tomo 136-B, Representada por su Apoderado Judicial abogado LIBARDO ERNESTO VALLES, Inpreabogado N° 99.083, actuando este como Apoderado Judicial de la prenombrada empresa, en contra de la Ciudadana LIGDEL ACEVEDO LAREZ, titular de la cedula de identidad N° V-12.607.377, por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL ). (Folios 01 al 75). Y habiéndose dado continuación al proceso y celebrado la audiencia de juicio en fecha 09 de Noviembre de 2016. Este Tribunal, por cuanto corresponde extender el fallo dictado en el acto de la audiencia oral de conformidad con lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, lo hace de seguidas:
DE LA VALORACION DEL MATERIAL PROBATORIO
Trabada la litis en la presente causa, corresponde analizar los medios probatorios aportados de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil de la siguiente manera:
La parte actora promovió junto con el libelo de la demanda, (folios desde el 10 al 74) las siguientes documentales, las cuales fueron ratificadas en la oportunidad de la promoción de pruebas (folios 155 al 169):

01.- “A”, Registro Mercantil de la Empresa INVERSIONES SAN MATEO, C.A., folios 10 al 15, la parte actora en la audiencia de juicio insisto en su valor probatorio, y la misma fue consignada en copia certificada como consta a los folios 161 al 169 (ambos inclusive). La documental antes descrita se trata de un instrumento público el cual no fue tachado por su adversario, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en tal sentido se le otorga valor probatorio; quedando demostrado la constitución de la Sociedad Mercantil demandante de autos plenamente identificada.
02.- “B”, Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de la Sociedad Mercantil INVERSIONES SAN MATEO, C.A., de fecha 02-11-2014, folios 16 al 21, la parte actora insisto en su valor probatorio, la documental antes descrita se trata de un instrumento público el cual no fue tachado por su adversario, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil., por lo que este Tribunal la valora, quedando demostrada la Asamblea General Extraordinaria de Accionistas celebrada en fecha 02-11-2014, donde se discutió y aprobó los ejercicios económicos de los periodos desde el 01/01/2011 hasta el 31/12/2011, desde el 01/01/2012 al 31/12/2012 y desde el 01/01/2013 hasta el 31/12/2013 y la Ratificación de la Junta Directiva y del Comisario.
03.- “C”, Poder Otorgado por la Sociedad Mercantil INVERSIONES SAN MATEO, C.A., a los abogados NESTOR ALI DURAN PINTO y LIBARDO ERNESTO VALLES ESTRADA, folios 22 al 25; la parte actora insisto en su valor probatorio. Esta juzgadora le otorga pleno valor probatorio quedando demostrado que los abogados NESTOR ALI DURAN PINTO y LIBARDO ERNESTO VALLES ESTRADA, son los apoderados judiciales de la parte demandante plenamente identificada, todo conforme a lo pautado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.-
04.- “D” Documento de propiedad del inmueble objeto de este litigio, folios 26 al 34, impugnado en la contestación (vuelto folio 136); la parte actora insisto en su valor probatorio; la documental antes descrita se trata de un instrumento público el cual no fue tachado por su adversario, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que este Tribunal la valora, quedando demostrada la propiedad que tiene la demandante sobre el inmueble objeto de este litigio.-
05.- “E” Contrato Privado de Administración de Inmuebles efectuado entre la Sociedad Mercantil INVERSIONES SAN MATEO, C.A. y la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA SEINCA, S.R.L., folio 35 y vuelto, impugnado en la contestación (vuelto folio 136); la actora insisto en el valor probatorio por cuanto dicho documento fue reproducido por la parte demandada, acogiéndose ella al principio de la comunidad de las pruebas. Esta juzgadora le otorga pleno valor probatorio en juicio tal y como lo hará más adelante, toda vez que esta deba ser adminiculada con la documental marcada “H”.-
06.- “F” Resolución del Contrato celebrado entre la Sociedad Mercantil INVERSIONES SAN MATEO, C.A. y la Sociedad Mercantil Administradora Seinca, S.R.L., en cuanto al Local NP-28, ubicado en el Centro Comercial Prebo, folio 36, impugnado en la contestación (folio 137); la actora insisto en el valor probatorio por cuanto dicho documento fueron reproducidos por la parte demandada, acogiéndose ella al principio de la comunidad de las pruebas. Esta juzgadora le otorga pleno valor probatorio en juicio tal y como lo hará más adelante, toda vez que esta deba ser adminiculada con la documental marcada “H”.-
07.- “G” Contrato Privado de arrendamiento suscrito entre la Sociedad Mercantil Administradora Seinca, S.R.L., y la Ciudadana LIGDEL ACEVEDO LAREZ, sobre el inmueble objeto de este litigio, folios 37, 38 y 39, impugnado en la contestación (folio 137). En cuanto a esta prueba la parte actora insistio en el valor probatorio dado el hecho cierto de que efectivamente es un contrato que originalmente se efectuó entre las partes de manera privada, pero que fue reconocido en su contenido y firma con la Sentencia emanada del Tribunal Séptimo de Municipio la cual fue señalada en la intervención inicial por quien expone, así solicito al Tribunal sea valorada. Esta juzgadora le otorga pleno valor probatorio en juicio tal y como lo hará más adelante, toda vez que esta deba ser adminiculada con la documental marcada “H”.-
08.- Marcada “H” Copia simple de la Sentencia emanada del TRIBUNAL SEPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, folios 40 al 51; la parte actora en la audiencia de juicio insisto en el valor probatorio por cuanto con esta se demuestra la relación arrendaticia celebrada entre las partes. Este Tribunal le concede pleno valor probatorio en juicio, quedando establecido el procedimiento ventilado por ante el prenombrado Juzgado, en el cual fueron partes las intervinientes en este asunto.-
09.- “I” Recibo de pago, a tal efecto la actora promovió testifical del ciudadano RAUL EDUARDO SARQUIS ISACCS, en su carácter de Administrador Principal de la Empresa Administradora SEINCA, S.R.L., folio 52. Dicha instrumental fue impugnada en la contestación (folio 137). En la oportunidad de la celebración de la audiencia de juicio el testigo no asistió, por lo que se declara DESIERTO; no obstante la parte actora Insisto en el valor probatorio por cuanto dicho documento fue reproducido por la parte demandada, acogiéndose ella al principio de la comunidad de las pruebas. Este Tribunal por cuanto es un documento emanado de un tercero que no es parte en juicio lo desecha, conforme a lo pautado en el Articulo 431 del Código de Procedimiento Civil.
“J” Inspección Judicial evacuada por ante el TRIBUNAL DECIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, 53 al 74. La parte actora en la audiencia de juicio ratifico el valor probatorio invocado a la presente prueba por cuanto constituye un documento público emanado de un Tribunal de la Republica. Este Tribunal procederá a su valoración en la oportunidad de analizar la causal de desalojo contenida en el articulo 40 del decreto que rige la materia, en su literal “d”, referida al cambio de uso del local comercial.
LA PARTE DEMANDADA PROMOVIÓ: (FOLIOS 150 al 154):
Primero: Con relación a las pruebas documentales promovidas por la parte actora anexas al escrito libelar marcadas “E”, “F”, “G”, “I” y “J”, cursantes a los folios 35, 36, folios 37 al 39, folios 52 y folios 53 al 74, la accionada procedió a impugnarlas, ya esta juzgadora se pronuncio con relación a cada una de ellas.
Segundo: Con respecto a las normas y demás disposiciones legales, señaladas por la parte accionada en su escrito de pruebas, este Tribunal acuerda tenerlas presente sólo como medios ilustrativos en la presente causa; no son medio de pruebas.-
Ahora, bien visto todo el acervo probatorio; esta Juzgadora, considera necesario hacer las siguientes consideraciones:
Se entiende por contrato: “Una convención entre dos o mas personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vinculo jurídico”, así lo señala el mencionado artículo 1.133 del Código Civil. (Subrayado y negrillas del Tribunal).
En el artículo antes trascrito, se establece que el contrato es: 1) Una convención, 2) Regula las relaciones de carácter patrimonial entre las partes, 3) Produce efectos entre las partes y 4) Es fuente de Obligaciones.
Asimismo, la doctrina distingue los diferentes puntos antes mencionados, tal como lo trata el autor Eloy Maduro Luyando (1993), en el texto titulado Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, de la siguiente manera: “…El contrato constituye una especie de convención, puesto que involucra el concurso de las voluntades de dos o mas personas conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que puede consistir en la creación, regulación, transmisión, modificación o extinción de un vinculo jurídico. Siendo una convención, no hay duda de que el contrato pertenece a los negocios jurídicos bilaterales, caracterizados por la concurrencia de dos o mas manifestaciones de voluntad que al conjugarse producen determinados efectos para todas las partes”. “Dentro del negocio jurídico, el contrato es el instrumento mas apto y frecuente utilizado por las personas para reglamentar sus relaciones económicas y pecuniarias.” “Es obvio que sea de obligatorio cumplimiento para las partes, quienes así lo han querido y consentido en limitar sus respectivas voluntades”. “El contrato genera obligaciones y la doctrina admite que en algunas situaciones y en determinados aspectos, se superponen ambas nociones…”.
Igualmente, de manera expresa el artículo 1.160 del Código Civil, señala: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”. Tal y como se puede observar, éste dispositivo legal determina, que las partes están en la obligación de cumplir y acatar lo contenido en el contrato suscrito, así como asumir las consecuencias jurídicas que se deriven del mismo.
En este sentido, una vez efectuadas las anteriores consideraciones, esta Juzgadora observa que la representación judicial de la parte demandante, en su escrito libelar (folios 01 al 09), señalo lo siguiente: “…Que es propietaria de un inmueble ubicado en la Urbanización Prebo, Avenida Eladio Alemán Sucre, Jurisdicción de la Parroquia San José, Municipio Valencia del estado Carabobo, identificado con las siglas N-P-28, del nivel patio,,.que en fecha 01 de Junio del año 2006, celebro contrato privado de Administración de Propiedad de Inmuebles con la Sociedad Mercantil ADMINISTRADOR SEINCA, S.R.L., mediante la cual su presentada entrego la administración de tres (3) inmuebles de su propiedad, entre los cuales se encuentra el local antes identificado…que en fecha 01 de Octubre del año 2013, el precitado contrato de administración fue Resuelto de común acuerdo, y nuestra representada Inversiones San Mateo, C.A:, solo en lo que respectaba al inmueble signado con el N° NP-28…que la Administradora Seinca, S.R.L., celebro Contrato de Arrendamiento de carácter privado con la ciudadana LIGDEL ACEVEDO LAREZ, de un inmueble ubicado en el Centro Comercial Prebo, Avenida Eladio Alemán Sucre, Local NP-28, Parroquia San José, Municipio Valencia, estado Carabobo, el cual consigna, y que conforme a sentencia emanada del Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, el Contrato de Arrendamiento Privado quedo Reconocido en contenido y firma por la ciudadana Ligdel Acevedo Larez, demandada de autos, que el termino de duración del contrato era de seis (6) meses, contados a partir del 01 de Junio del 2011 hasta el 30 de Noviembre del 2011, prorrogable automáticamente por periodos de seis (6) meses, conforme a la cláusula segunda y sexta. Que conforme a la cláusula Cuarta del Contrato la arrendataria destinaría el inmueble arrendado única y exclusivamente para Centro de Comunicaciones, trascripción de datos y documentos, y que cualquier cambio en el uso tendría que ser aprobado previamente y por escrito por la arrendadora…que la Ciudadana arrendataria comenzó a pagar puntualmente los cánones de arrendamiento en la forma y condiciones estipuladas en el contrato, siendo que al llegar el mes de Noviembre del año 2011, fecha de expiración del contrato, se le dejo en posesión del inmueble, por la prórroga legal convenida de seis (6) meses que comenzaba a transcurrir desde el 01 de Diciembre del 2011 hasta el 01 de Junio del 2012,…que a partir de la vigencia de la prorroga contractual, la arrendadora dejo de cumplir con su obligación de pagar el canon de arrendamiento, que el mes de Diciembre de 2011 lo pago en el mes de Julio 2012, siete (7) meses después del vencimiento de dicha mensualidad, como se evidencia del recibo de pago que consigna, que desde esa oportunidad ha dejado de pagar el canon y que actualmente a la fecha de la interposición de la demanda debe 45 meses. Que además de no pagar el canon cambio el destino y uso del local, tal y como se evidencia de la Inspección Judicial realizada por el Tribunal Décimo de Municipio Ordinario y ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, que consigno...instalo en el Local arrendado un despacho de Abogado (Grupo Profesional Larez, Suárez y Asociados, Abogados) además de otras actividades distintas a las estipuladas en el contrato que la arrendataria esta prestando servicios de pago de facturas, CANTV, NEPTUNO, INTERCABLE, MOVILNET, PRODUCTOS YANBAL, MULTIPHONES, y lo mas grave fue instalado un TBCOM (Terminal Bancario Comunal), en donde la personas pueden depositar y hacer retiros de dinero en efectivo…, indica la demandante que por todo lo antes expuesto demanda el desalojo, el pago de los cánones de arrendamiento y las costas procesales…”
En la oportunidad de la Contestación, el demandado señalo: (folios 134 al 137 y sus vueltos): “…que rechaza, niega y contradice lo siguiente: 1) Que la Sociedad de comercio Inversiones San Mateo, C.A., sea propietaria de un inmueble constituido por un Local para Comercio ubicado en el Centro Comercial Prebo, Urbanización Prebo, Avenida Eladio Alemán sucre, Jurisdicción de la Parroquia San José, Municipio Valencia, identificado con las siglas N-P-28, nivel patio. “) Que la demandante en fecha 01 de Junio del año 2006, haya celebrado un contrato privado con la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA SEINCA, S.R.L., para que administre el local signado con el N° N-P-28, ubicado en el Centro Comercial Prebo. Y que este haya sido resuelto en fecha 01 Octubre del año 2013, 3) Que la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA SEINCA, S.R.L., haya celebrado un contrato de arrendamiento con su representada, por el inmueble objeto de este litigio, que su representada LIGDEL ACEVEDO LAREZ, deba 45 meses de cánones de arrendamiento, que suman la cantidad de Bs. 157.500,00; que haya cambiado la razón social, y que si hay terceros en el local debió llamarlos a juicio. Que deben aplicarse las normas contenido en el Decreto especial que rige la materia, que el contrato que dice la demandante firmo con la Ciudadana LIGDEL ACEVEDO LAREZ debió adaptarse a las disposiciones del decreto. Que impugna las copias simples de la documental marcada D, así como las marcadas E, F, G e I. Peticiona que la demanda sea declarada Sin Lugar...”.
En ese orden de ideas, observa esta juzgadora que: En la oportunidad de la contestación la ciudadana LIGDEL ACEVEDO LAREZ, niega que la demandante sea propietaria del inmueble objeto de este litigio; así como la relación arrendaticia con la demandante de autos, por cuanto señala que nunca celebró contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil Inversiones SAN MATEO C.A., por su parte la demandante indica que es propietaria del inmueble y que si hubo contrato y que este fue reconocido por la demandada, según Decisión dictada en fecha 11 de Mayo de 2015, por el Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, en el expediente 3018, relativo al Reconocimiento en contenido y firma, que intentara la Sociedad Mercantil INVERSIONES SAN MATEO, C,A, en contra de la Ciudadana LIGDEL ACEVEDO LAREZ, la cual consigna junto con su libelo de demanda. Visto lo planteado, tal y como se fijo en esta causa uno de los hechos controvertidos del caso de marras, es la relación arrendaticia, por lo que considera esta Juzgadora valorar las pruebas aportadas por la parte demandante: Es así como consta marcado “D”, copia documento Registrado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Valencia del estado Carabobo, de fecha 03-05-1998, el cual quedo inserto bajo el N° 23, folios 1 al 9, Protocolo Primero, Tomo 16, del cual se desprende que la Sociedad Mercantil Inversiones San Mateo es propietaria del Inmueble objeto de este litigio; no obstante este fue impugnado por la parte demandada, la actora insistió en su valor probatorio, por lo que siendo una documental publica, quedo demostrada la propiedad de la Sociedad Mercantil arriba identificada, sobre el inmueble objeto de esta pretensión ubicado en el Centro Comercial Prebo, Urbanización Prebo, Avenida Eladio Alemán sucre, Jurisdicción de la Parroquia San José, Municipio Valencia, identificado con las siglas N-P-28, nivel patio. Igualmente consta marcado “G” (folios 37 y 38), contrato Privado efectuado entre Administradora Seinca, S.R.L., y la Ciudadana LIGDEL ACEVEDO, sobre el inmueble antes descrito, el cual fue impugnado por la parte demandada. En ese orden, considera necesario adminicular esta documental con la Decisión dictada en fecha 11 de Mayo de 2015, por el Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, en el expediente 3018, relativo al Reconocimiento en contenido y firma, que intentara la Sociedad Mercantil INVERSIONES SAN MATEO, C,A, en contra de la Ciudadana LIGDEL ACEVEDO LAREZ, consignada por la parte actora. En tal sentido esta juzgadora quiere traer a colación el contenido de la Sentencia que dictada por el Tribunal arriba identificado, por notoriedad Judicial, ya que guarda estrecha relación con el punto controvertido. La Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 16 de mayo de 2000, determino lo siguiente: "…El denominado hecho notorio judicial deriva del conocimiento que el juez tiene sobre los hechos, decisiones, autos y pruebas en virtud de su actuación como magistrado de la justicia. En este sentido, se requiere que los hechos, pruebas, decisiones o autos consten en un mismo tribunal, que las causas tengan conexidad, que el juez intervenga en ambos procesos y que por tanto, en atención a la certeza procesal, a la verdad real, a la utilidad del proceso y a la economía y celeridad de este, el juez haga uso de pruebas pre-existentes de un proceso previo, para otro posterior…los hechos de conocimiento específicamente judicial tampoco necesitan ser probados…más aún cuando dichas pruebas emanan del mismo órgano, quien tuvo la oportunidad de controlarlas en el juicio anterior…entonces, el hecho notorio judicial deriva de la certeza que tiene el juez por haber actuado en un proceso, que le produce un nivel de conciencia y certeza moral que lo vincula y por lo tanto el hecho notorio judicial no tan solo no requiere ser probado, sino que constituye una obligación para el juez, saberlo y producir su decisión tomando en cuenta esos hechos…”(Sic). En este mismo sentido, se ha pronunciado la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, sobre el hecho notorio judicial, en sentencia dictada en fecha 5 de Octubre de 2000, caso J. Díaz y otros en amparo, al expresar lo siguiente: "…Esta sala Constitucional en sentencia de fecha 24 de marzo de 2000, estableció el concepto de notoriedad judicial, al establecer que, consiste en aquellos hechos conocidos por el juez en ejercicio de sus funciones, hechos que no pertenecen a su saber privado, ya que él no los adquiere como particular, sino como juez dentro de la esfera de sus funciones. Es por ello que, los jueces normalmente hacen citas de la doctrina contenida en la jurisprudencia, sin necesidad de traer a los autos copias (aún simples) de las sentencias, bastando para ello citar sus datos. Suele decirse que como esos aportes jurisprudenciales no responden a cuestiones fácticas, ellos no forman parte del mundo de la prueba, lo que es cierto, y por lo tanto, no se hace necesario consignar en el mundo del expediente, copia del fallo invocado. Sin embargo, si bien es cierto que la observación anterior es válida, no es menos cierto que varias leyes de la República permiten al juez fijar hechos con base a decisiones judiciales que no cursan en autos, y a veces en ellos no constan…las normas citadas demuestran que en Venezuela funciona la notoriedad judicial, y ella que atiende a una realidad no puede quedar circunscrita expresamente contemplados en la ley, ya que atiende a una situación más general, cual es que el juez, por su cargo, conoce de una serie de hechos que tienen lugar en el tribunal donde presta su magisterio, y que le permiten conocer que juicios cursan en su tribunal, cuales sentencias se han dictado y cual es su contenido…” (Sic). Expuesto lo anterior, y haciendo uso de la llamada notoriedad judicial, a los folios 40 al 44, cursa Decisión dictada en fecha 11-05-2015, por el Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, en el expediente 3018, marcada con la letra “H”, de la cual se desprende lo siguiente: “ ALEGATOS DE LA DEMANDANTE: “…Que es propietaria de un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en el Centro Comercial Prebo No. N-P-28 del nivel patio, de la Urbanización Prebo, avenida Eladio Alemán Sucre,…PRIMERO: CON LUGAR LA DEMANDA, intentada por la sociedad de comercio INVERSIONES SAN MATEO, C,A…contra la ciudadana LIGDEL ACEVEDO,…SEGUNDO: Se declara reconocido en lo que respecta a la demandada LIGDEL ACEVEDO , el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 30 de mayo del 2011, inserto del folio 5 al 6…” (cursiva y negrillas del Tribunal). Considera pertinente esta juzgadora adminicular esta prueba con la marcadas E y F, en la que se desprende que la hoy demandante Sociedad Mercantil INVERSIONES SAN MATEO, C.A, celebro con la ADMINISTRADORA SEINCA, S.R.L., un contrato para la administración de unos inmuebles dentro de los cuales se encuentra el local objeto de este litigio, igualmente consta que las sociedades de comercio antes descrita rescindieron el contrato celebrado solo en lo que respeto a la administración del inmueble objeto de este asunto; al observarse que efectivamente por ante el Tribunal arriba mencionado se ventilo una demanda por Reconocimiento en contenido y firma de un Documento relativo a un Contrato de Arrendamiento de fecha 30-05-2011, cuyas partes intervinientes los fueron la Sociedad de Comercio INVERSIONES SAN MATEO, C,A. (actora) y la ciudadana LIGDEL ACEVEDO (demandada), y que conforme a la parte dispositiva del fallo se declara el reconocimiento del mismo en lo que respecta a la Ciudadana LIGDEL ACEVEDO, y al verificarse que el objeto del contrato, lo es el Inmueble del cual hoy se peticiona el desalojo, concluye quien suscribe que entre las partes existe una relación arrendaticia y así se declara.
Demostrada la relación arrendaticia, se pasa a resolver el Segundo de los hechos controvertidos: Desalojo por Falta de pago de los Cánones de Arrendamiento: Señala la demandante que a partir de la vigencia de la prorroga del contrato la arrendataria dejo de pagar, que el arrendamiento del mes de Diciembre de 2011 lo cancelo en Julio de 2012, y que desde esa fecha no cancela, adeudando hasta la fecha de la interposición de la demanda 45 meses. La demandada niega, rechaza y contradice que deba la cantidad de 157.500,00 por concepto de 45 meses de cánones de arrendamiento (vuelto folio 135). Para decidir se observa que conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho; por lo que, quien pide la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretende haber sido liberado del cumplimiento de la misma debe, por su parte, probar el pago o el hecho que la ha extinguido. En ese orden de ideas, el Artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, el cual nos define el contrato de arrendamiento como: “El contrato de arrendamiento, es aquel mediante el cual el arrendador se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de un inmueble a un arrendatario o arrendataria, de manera pacífica, quien a su vez se obliga a pagar un canon, el cual deberá cumplir con las formalidades establecidas en la presente Ley”. De las actas procesales que conforman este asunto y de las pruebas aportadas en este caso, se determina que al haber negado la accionada que debía el pago por concepto de canon de arrendamiento, le correspondía demostrar éste hecho, no constando a los autos prueba relativa al pago, capaz de verificar que esta haya cumplido con su obligación contractual en cuanto al pago de los cánones de arrendamiento desde Enero 2012, es por lo que de acuerdo con lo establecido en el Articulo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, en su literal “a” que establece: Son causales de desalojo: a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos”; es por lo que en virtud de lo antes expuesto esta juzgadora declara procedente el desalojo por falta de pago de los cánones de arrendamiento y así se decide.
Ahora bien en cuanto al tercer y ultimo punto de los Hechos Controvertidos relativo al Desalojo por cambio de uso del local comercial se observa: Consta a los folios 37 y 38 el contrato debidamente reconocido por la parte demandada, en el cual se establecido en su disposición cuarta lo siguiente: “…Por declaración expresa de EL Arrendatario, el inmueble será destinado única y exclusivamente para: CENTRO DE COMUNICACIONES, TRANSCRIPCION DE DATOS Y DOCUMENTOS. Cualquier cambio de destinación o uso tendrá que ser aprobado previamente y por escrito por La Arrendadora...”. A los fines de demostrar el cambio de uso la demandante trae a los autos, Marcado “J”, Expediente N° S-0690-2015, llevado por ante el TRIBUNAL DÉCIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, relativo a INSPECCION JUDICIAL, solicitada por la SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES SAN MATEO, C.A., mediante su apoderado judicial abogado NESTOR ALI DURAN PINTO, Inpreabogado N° 35.289; en la cual solicita lo siguiente: “…Primero: Que deje constancia el (la) Ciudadano (a) Juez (a) si en el inmueble identificado con las siglas N-P-28 del nivel patio, situado en el lugar donde esta constituido, es decir, en el Centro Comercial Prebo, puede visualizar u obtener un aviso Publicitario (Pendón) que se encuentra dentro del referido Local N-P-28 y en el cual puede leer el siguiente texto: “…GRUPO PROFESIONAL ACEVEDO LARES, SUAREZ Y ASOCIADOS, ABOGADOS, REDACCIONES, TRASCRICPIONES, BALANCES, CERTIFICADOS, TRAMITES EN NOTARIAS Y REGISTROS…ASESORIAS LEGALES, CONTABLES Y SEGUROS ….Segundo: Que deje constancia el (la) Ciudadano (a) Juez (a) si en el lugar donde esta constituido el Tribunal a su cargo, es decir, CENTRO COMERCIAL PREBO, funciona una Sociedad de Comercio denominada PANADERIA Y PASTELERIA PREBOPAN y cuya fachada puede visualizar u observar unos avisos publicitarios que se encuentran adheridos a dicha fachada, en los cuales puede leer y dejar constancia del siguiente texto: PAGOS DE FACTURA, CANTV, 1 NETUNO, INTERCABLE…TBCOM, TERMINAL BANCARIO COMUNAL...”. En ese orden de ideas considera necesario quien decide traer a colación la sentencia dictada por la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 15-11-2000, Expediente Nº Américan Sur C.A. Vs. Pedro Añez Sánchez), con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, al establecer: “…En materia de Inspección judicial evacuada antes del juicio, la Sala de Casación Civil en reiteradas decisiones, entre otras, en sentencia de fecha 13 de junio de 1973, ha sostenido: “…La inspección ocular extra litem, practicada dentro de los presupuestos procesales del artículo 1.429 del Código civil, tiene el valor de una prueba legal cuyo mérito está obligado el juez a analizar en la correspondiente sentencia, aún cuando en ello no haya intervenido la parte contra quien ulteriormente se oponga en juicio, sin que pueda, por tanto, rechazar de plano su valor fundado en las solas razones de no ser una prueba preconstituida como la documental y de no haber intervenido en ella la parte demandada. .En conclusión, sólo en determinadas circunstancias la inspección ocular extra litem tiene validez en juicio, pero, cuando es practicada dentro de los supuestos previstos en el artículo 1.429 del Código Civil, tiene eficacia probatoria y debe analizarla el juez y pronunciarse acerca de su valoración …Ha señalado la Ley y nuestra doctrina, que la inspección judicial preconstituida es procedente cuando se pretenda hacer constar el estado o circunstancias que puedan desaparecer con el transcurso del tiempo…Esta condición de procedencia debe ser alegada al juez ante quien se promueve, para que éste, previo análisis breve de la circunstancia así lo acuerde. Una vez cumplidos estos requisitos, la prueba debe considerarse promovida y evacuada validamente o con regularidad…”. En ese mismo orden de ideas la Sala de Casación Civil modifico mediante sentencia del 20 de octubre de 2004, los requisitos de procedencia de la Inspección extra-litem, pues no sólo exige alegar la urgencia sino también demostrarla ante el órgano jurisdiccional que conozca de la solicitud. A fines ilustrativos se trascribe parcialmente la referida decisión: “(…) Nuestra doctrina ha expresado en torno a la procedencia de la inspección judicial preconstituida, que la misma es válida sólo cuando se pretenda demostrar el estado o las circunstancias de hechos que podrían desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Entonces, el solicitante debe demostrar ante el órgano jurisdiccional la urgencia o perjuicio por el retardo que pudiera ocasionar su no evacuación inmediata. Esta condición de procedencia debe ser alegada y probada ante el juez, para que éste previo análisis de las circunstancias, así lo acuerde. Una vez cumplidos estos requisitos, la prueba debe considerarse promovida y evacuada válidamente, pues la inspección judicial preconstituida no necesita ser ratificada en el proceso para que surta efectos probatorios, por cuanto hubo inmediación del juez que aprecia por sus sentidos las circunstancias de una situación de hecho. Si no se prueba la urgencia ello sí afectaría su legalidad, por cuanto esta prueba preconstituida sólo es posible evacuarla para dejar constancia de las circunstancias o estado de las cosas que puedan desaparecer o modificarse en el transcurso del tiempo. Si no está demostrado en el proceso donde ella sea producida, la prueba no puede ser apreciada…” (Subrayado por el Tribunal). Como se puede constatar, el peticionante, deja de cumplir los requisitos exigidos para la admisión de esta prueba; en primer orden, la necesidad urgente de practicarla en razón de que podría sobrevenir un perjuicio y en segundo orden, que este destinada a hacer constar el estado o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo, o lo que es lo mismo, que no hay otro medio idóneo probatorio para hacer acreditar los hechos que se quieren hacer percibir por el Juez, circunstancia esta última que tampoco se puede establecer mediante un juicio valorativo de probabilidades. En virtud de las razones señaladas, la presente solicitud de inspección extra litem, debe ser declarada inadmisible y por vía de consecuencia sin lugar el desalojo por esta causal. Así se declara.
En cuanto al cobro de los cánones de arrendamiento demandados por la accionante, los mismos resultan improcedentes a través de este procedimiento de desalojo; y así se declara.
En virtud de las consideraciones anteriores concluye quien decide que esta demanda debe ser declarada parcialmente Con Lugar como lo hará en la parte dispositiva de esta sentencia.-
DECISION
Por los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Naguanagua, Los Guayos y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, Administrando Justicia, emanada de los ciudadanos y ciudadanas en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: DECLARA: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, intento la Sociedad de Comercio INVERSIONES SAN MATEO, C.A., Representada por su Apoderado Judicial Abogado LIBARDO ERNESTO VALLES, Inpreabogado N° 99.083; en contra de la Ciudadana LIGDEL ACEVEDO LAREZ, titular de la cedula de identidad N° V-12.607.377. SEGUNDO: Se ordena a la parte demandada Ciudadana LIGDEL ACEVEDO LAREZ, titular de la cedula de identidad N° V-12.607.377, a entregar el Inmueble constituido por un Local comercial ubicado en la Urbanización Prebo, Avenida Eladio Alemán Sucre, Jurisdicción de la Parroquia San José, Municipio Valencia del estado Carabobo, identificado con las siglas N-P-28, del nivel patio, a la parte demandante Sociedad de Comercio INVERSIONES SAN MATEO, C.A., Representada por su Apoderado Judicial Abogado LIBARDO ERNESTO VALLES, Inpreabogado N° 99.083; libre de personas y cosas. TERCERO: IMPROCEDENTE EL PAGO DE LOS CANONES DE ARRENDAMIENTO. CUARTO: No hay condena en costas procesales dada la naturaleza del fallo. QUINTO: Se deja constancia que no fue posible grabar esta audiencia por no contar este Tribunal con los medios necesarios.
REGISTRESE, PUBLIQUESE Y DEJESE COPIA.
Dada, sellada y firmada en la sala de Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Naguanagua, Los Guayos y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. Valencia, dieciséis (16) de Noviembre de 2016.
LA JUEZA PROVISORIA

FANNY RODRIGUEZ
LA SECRETARIA,

CLAUDIA NAVARRO
En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, previo el anuncio de ley, siendo las 3:00 p.m.-
LA SECRETARIA,

CLAUDIA NAVARRO

Exp. N° 10475
FRRE.