TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
POR AUTORIDAD DE LA LEY
TRIBUNAL SÉPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

DEMANDANTE: ARAYBEL FRANCESCHI GIL
DEMANDADO: ALEXANDER ALFONZO MÁRQUEZ VALERA
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA
EXPEDIENTE N°: 2988
SENTENCIA: DEFINITIVA

I
Por escrito presentado en fecha 22 de octubre de 2013, la abogado ARAYBEL FRANCESCHI GIL, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 7.027.750, actuando en su propio nombre y representación, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 159.700, interpuso formal demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA contra el ciudadano ALEXANDER ALFONZO MÁRQUEZ VALERA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 7.644.987 y de este domicilio.
La demanda es admitida por este tribunal en fecha 31 de octubre de 2013.
Del folio 27 al 50 rielan las gestiones referentes a la citación, efectuada por ante el Juzgado Primero de los Municipios Guacara y San Joaquín del Estado Carabobo.
En fecha 20 de marzo de 2014 comparece el abogado Helio Chirinos y consigna poder judicial conferido por el ciudadano Alexander Alfonzo Márquez Valera, con lo cual se considera válidamente citado al demandado de autos.
En fecha 28 de abril de 2014 la representación judicial del demandado presenta escrito de contestación de demanda y reconvención.
Mediante sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva, se declaró la inadmisibilidad de la reconvención planteada, en fecha 05 de mayo de 2014.
Abierta la causa a pruebas, ambas partes presentaron sus correspondientes escritos, los cuales fueron agregados en fecha 03 de junio de 2014.
En fecha 22 de octubre de 2015 este Tribunal ordenó la reposición de la causa al estado de admisión de pruebas, previa notificación de las partes.
En fecha 01 de diciembre de 2015 se dio por notificado el apoderado de la parte demandada, comenzando a transcurrir a partir del día siguiente el lapso de evacuación de pruebas.
Transcurridos como han sido los lapsos establecidos legalmente, pasa de seguida esta Juzgadora a dictar el fallo correspondiente, en los siguientes términos:

II
ALEGATOS DE LAS PARTES:
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
Que en fecha 15 de septiembre de 2011, convino verbalmente con el ciudadano ALEXANDER ALFONZO MÁRQUEZ VALERA, una opción de compra venta sobre un apartamento de su propiedad, ubicado en Residencias El Riachuelo, torre 2, apartamento 2-3-4, calle Piar, en la población de Guacara en jurisdicción del Municipio Guacara del Estado Carabobo; el cual le pertenece según documento debidamente registrado bajo el Nro. 21, protocolo 1ª, tomo 4, folios 1 al 6 de los respectivos libros de registro de la Oficina de Registro Público de los Municipios Guacara, San Joaquín y Diego Ibarra del Estado Carabobo.
Afirma que el demandado tiene conocimiento que sobre dicho inmueble pesa una hipoteca de primer grado a favor del Banco Bicentenario, siendo necesaria su liberación para formalizar el contrato de venta; quedando obligado el oferido Alexander Márquez, a depositar la cantidad de Un Mil bolívares (Bs. 1.000,00) mensuales en la cuenta Nro. 00070161130070007247 del Banco Bicentenario, a los fines de amortizar el saldo deudor de la hipoteca, hasta la cancelación de la misma.
Que igualmente convinieron que el tiempo máximo para ejercer la opción contentiva del derecho preferencial para adquirir el inmueble lo sería el lapso de 3 meses.
Que en fecha 15 de septiembre de 2011 el demandado le propone que en su condición de oferido, le entregue el apartamento antes de materializar sus obligaciones, a lo cual de buena fe accedí, para lo cual se firmó contrato de arrendamiento privado a los fines de regular su estadía en el inmueble. Que dado que el verdadero vínculo jurídico que los unía era de opción de compra venta, en fecha 01 de noviembre de 2011, firmaron de manera privada, un contrato contentivo de la única voluntad de las partes de opción de compra venta, a los fines de garantizar la negociación.
Que a la fecha el demandado no ha realizado ninguna diligencia a los fines de cancelar el crédito hipotecario, incumpliendo con su obligación de cancelar el saldo restante en un sólo pago como se había acordado. Que al vencerse el lapso indicado en la referida opción se comunicó con el demandado en fecha 01 de noviembre de 2011, quien le manifestó que tenía problemas con la solicitud de crédito para adquirir el inmueble y pagar el crédito hipotecario que sobre él pesaba, no quedándole otra salida que obviar el tiempo transcurrido, ya que su intención era solucionar para comprar otro inmueble con crédito bancario.
Que en fecha 16 de junio de 2012, firmó una nueva opción de compra venta, por ante el Registro Subalterno con funciones Notariales de Guigue Estado Carabobo, anotado bajo el Nro. 35, tomo 42; en el que se dejaba sin efecto el contrato de arrendamiento otorgado a los solos fines de regular la permanencia del demandado el inmueble, mientras se cumplía con lo pactado en el contrato de opción de compra venta, este último contrato se estipuló por un lapso de 90 días con prórroga de 30 días, el cual se venció el día 16 de octubre de 2012, que en esa fecha se comunicó con el demandado y este le comunicó que tramitaría un crédito personal, ya que un crédito hipotecario le parecía engorroso y posteriormente le manifestó que tenía que esperar que consiguiera el dinero para cumplir con sus obligaciones contractuales.
Que finalmente acudió ante la oficina administrativa de SUNAVI y habilitaron la vía judicial a su favor.
Invoca los artículos 1159, 1258, 1263, 1167, 1168, 1527 y 1428 del Código Civil.
Que demanda al ciudadano Alexander Alfonzo Márquez Valera, para que sea condenado en el cumplimiento de la indemnización por daños y perjuicios causados, ocasionados por el incumplimiento, en la cantidad de Bs. 250.000,00 y las costas procesales y que este Tribunal condene la resolución del contrato de opción de compra venta pactada y la entrega material del inmueble propiedad de la demandante.

ALEGATOS DE LA DEMANDADA:
En la oportunidad de la contestación de la demanda, el demandado afirma que, la actora fundamenta su petición de resolución de contrato de opción de compra venta, en que el demandado no cumplió con la cancelación de hipoteca que pesa sobre el inmueble objeto de esta causa, lo cual –señala- fue cumplido por el demandado, tal como se evidencia de los depósitos realizados y de carta de recibo de cancelación total del crédito, expedida por el Banco Bicentenario en fecha 17 de febrero de 2014.
Niega, rechaza y contradice la existencia de un contrato de arrendamiento, ya que no que la accionante agrega a su escrito libelar marcado “B” es un contrato de venta pura y simple, perfecta e irrevocable, y cesión de derechos sobre el inmueble objeto de la presente causa, donde se evidencia claramente las intenciones de las partes, las cuales son de vender por parte de la accionante y comprar por parte del hoy demandado, que la accionante recibió a su entera y total satisfacción la cantidad de Bs. 250.000,00, quedando este comprometido a cancelar un mil bolívares mensuales al banco hipotecario hasta la cancelación total del crédito.
Niega, rechaza y contradice, que hayan formado de manera privada un contrato contentivo de la única voluntad de las partes, que lo que firmaron fue una aclaratoria al contrato de venta pura y simple, perfecta e irrevocable mencionado anteriormente y no una opción de compra venta como afirma la actora. Niega, rechaza y contradice por ser falso e impertinente que el demandado tenga otra vivienda.
Afirma que ciertamente se pactó un nuevo contrato de opción de compra venta, lo que está incorrecto es la fecha, ya que no fue el 16 de junio, sino el 14 de junio de 2012; niega, rechaza y contradice el argumento de la accionante de que el demandado no hubiese obtenido el crédito hipotecario para la fecha de terminación del contrato de opción de compra venta, ya que el demandado se trasladó en varias oportunidades al Banco Bicentenario para cancelar la hipoteca, pero el Banco en cuestión no aceptaba la cancelación de la hipoteca.
Que ciertamente, se inició el procedimiento administrativo ante el SUNAVI, y que en la audiencia conciliatoria de dicho acto el demandado ofreció pagar lo adeudado, pero que la accionante se negó; también señala que el demandado no puede ser condenado al pago de Bs. 250.000,00 y las costas procesales, ya que la Resolución emanada del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, publicada en Gaceta Oficial Nro. 40.115, de fecha 21 de febrero de 2013, así lo prohíbe.
Afirma que el retardo en la cancelación del crédito hipotecario al Banco no le es imputable al demandado, ya que en varias oportunidades trató de cancelarlas al Banco y no le fue posible, ya que la accionante para realizar la venta del inmueble en cuestión debía ser autorizada de forma escrita, ya que en el documento de propiedad consignado por la actora así lo establecía; señala que la demandante teniendo conocimiento de esta prohibición pretende demandar al demandante por daños y perjuicios; afirma que la actora debe tener conocimiento de estas prohibiciones y afirma que la accionante actuó de mala fe.

III
LIMITES DE LA CONTROVERSIA:
Dado el modo de contestación de la demanda, no existen hechos admitidos, Quedando como hechos controvertidos los siguientes:
• Si es procedente la resolución del contrato autenticado ante el Registro Subalterno con funciones Notariales de Guigue Estado Carabobo, anotado bajo el Nro. 35, tomo 42;
• Y si es procedente el pago de daños y perjuicios calculados en la cantidad de Bs. 250.000,00.

IV
PRUEBAS DE LAS PARTES:
PRUEBAS DEL DEMANDANTE:
Acompañó del folio 6 al 12 marcado “A” copia fotostática simple del documento de propiedad del inmueble objeto de la presente controversia, debidamente registrado bajo el Nro. 21, protocolo 1ª, tomo 4, folios 1 al 6 de los respectivos libros de registro de la Oficina de Registro Público de los Municipios Guacara, San Joaquín y Diego Ibarra del Estado Carabobo, a esta copia simple de instrumento público, se le concede valor probatorio y con el mismo se evidencia que la accionante Araybel del Carmen Franceschi Gil, es la propietaria del referido inmueble.
Acompañó marcados “B” y “C” copia fotostáticas simples de documentos privados, a los cuales no se le concede ningún valor probatorio. No obstante, la parte accionada promovió la exhibición de dichos instrumentos durante el lapso probatorio de la presente causa, por su parte la actora exhibió los originales de los mismos, fechados 15 de septiembre de 2011 y 01 de noviembre de 2011 respectivamente (folios 132 y 133), los cuales no fueron impugnados ni desconocidos por la parte demandada en su oportunidad. Ahora bien, a los fines de avanzar con el análisis probatorio y despejar la presente controversia, es oportuno indicar que ambos instrumentos fueron dejados sin efectos mediante documento autenticado en fecha 14 de junio de 2012, ante el Registro Subalterno con funciones Notariales de Guigue Estado Carabobo, anotado bajo el Nro. 35, tomo 42; por lo que esta sentenciadora no les dará ningún valor probatorio, a los documentos que en originales rielan a los folios 132 y 133 del presente expediente.
Acompañó marcado “D” del folio 15 al 17, copia fotostática simple de documento autenticado en fecha 14 de junio de 2012, ante el Registro Subalterno con funciones Notariales de Guigue Estado Carabobo, anotado bajo el Nro. 35, tomo 42; siendo este el contrato vigente cuya resolución pide la accionante, el cual no fue impugnado por la demandada, sino que al contrario el mismo fue aceptado como celebrado; evidenciándose de dicho documento los siguientes hechos: 1.- Que el inmueble objeto del contrato es un apartamento propiedad de la demandante, ubicado en Residencias El Riachuelo, torre 2, apartamento 2-3-4, calle Piar, en la población de Guacara en jurisdicción del Municipio Guacara del Estado Carabobo; 2.- Que la vendedora lo ofreció en opción de compra venta al comprados (hoy demandado) por el precio de Bs. 333.923,00, de los cuales la accionante recibió en ese acto la cantidad de Bs. 250.000,00, mediante cheque Nro. 01440014 del Banco Bicentenario; 3.- El saldo restante de Bs. 83.923,00 debería ser cancelado en un lapso no mayor de noventa (90) días continuos con treinta días (30) de prórroga, siendo un total de 120 días para cancelar hipoteca de primer grado que pesa sobre el inmueble ya descrito, a favor del banco Bicentenario y de lo cual el comprador tiene conocimiento y así lo aceptó; 4.- Este contrato dejaba sin efecto los documentos privados firmados por los contratantes en fechas 15 de septiembre de 2011 y 01 de noviembre de 2011.
Acompañó del folio 18 al 20 anexo marcado “E” copia fotostática simple de la resolución administrativa emanada de la SUNAVI, que habilita la vía judicial para dirimir conflictos, a esta copia del acto administrativo se le concede valor probatorio.
Al folio 136 riela la única testimonial rendida en el juicio, la de la ciudadana Elizabeth Alejandra Gómez Centeno, a la cual no se le concede valor probatorio, dada la impertinencia de las preguntas formuladas y en consecuencia, de las respuestas ofrecidas, así:

PRUEBAS DE LA DEMANDADA:
Conjuntamente con el escrito de contestación de la demanda, el demandado acompañó a los folios 63 al 68, numeradas del 1 al 18, planillas de depósitos bancarios efectuadas en el Banco Bicentenario a nombre de la demandante Araybel Franceschi, afirmando haber amortizado la deuda. En este sentido la única obligación que el demandado debía cumplir para liberarse del pago, era la de cancelar el saldo de la hipoteca de primer grado a favor del Banco Bicentenario, dentro del plazo establecido, por lo que, los depósitos efectuados a favor de la demandante, no tienen por virtud librarlo del pago, y en consecuencia, no tienen ningún valor probatorio.
Acompañó al folio 69, marcada con el Nro. 19, original de instrumento privado, emanado del Banco Bicentenario, de fecha 17 de febrero de 2014, constancia de pago por cancelación total del crédito hipotecario, por la cantidad de Bs. 86.923,00, a este documento privado emanado de un tercero y no ratificado en juicio mediante la prueba testimonial, no se le concede valor probatorio.
A los folios 71 y 72, acompañó marcado 20, original de Audiencia Conciliatoria celebrada ante la SUNAVI, en fecha 28/05/2013, a este original del acto administrativo se le concede valor probatorio.
Marcado Nro. 21 y del folio 73 al 75 riela copia fotostática simple de la resolución administrativa emanada de la SUNAVI, que habilita la vía judicial para dirimir conflictos, a esta copia del acto administrativo se le concede valor probatorio.
Acompañó al folio 76, marcado con el Nro. 22, instrumento firmado y sellado por terceros, el cual no fue ratificado en juicio mediante la prueba testimonial, por lo que no se le concede valor probatorio a dicho instrumento.
Del folio 77 al 113 acompañó el demandado marcado “A” original de expediente Nro. 5458, contentivo de solicitud de Oferta Real, intentada por ante el Juzgado Primero de los Municipios Guacara y San Joaquín del Estado Carabobo, del cual se desprende que en fecha 17 de febrero de 2014, fue recibido el pago por la cancelación total del crédito hipotecario, a favor del Banco Bicentenario, a estas actuaciones judiciales aportadas en original, se les concede valor probatorio, dándosele certeza de la fecha de la cancelación total del crédito hipotecario, vale decir, el 17 de febrero de 2014.

V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR:
La presente controversia se circunscribe a dilucidar si es procedente o no la resolución del contrato de opción de compra venta, así como la indemnización por daños y perjuicios reclamada por la actora.
Como primer punto, esta sentenciadora resolverá sobre la resolución del contrato peticionada por la actora, contrato éste autenticado en fecha 14 de junio de 2012 (no el día 16/06/2012 como lo alegó la actora), ante el Registro Subalterno con funciones Notariales de Guigue Estado Carabobo, anotado bajo el Nro. 35, tomo 42; siendo este el contrato vigente; evidenciándose los siguientes hechos: 1.- Que el inmueble objeto del contrato es un apartamento propiedad de la demandante, ubicado en Residencias El Riachuelo, torre 2, apartamento 2-3-4, calle Piar, en la población de Guacara en jurisdicción del Municipio Guacara del Estado Carabobo; 2.- Que la demandante lo ofreció en opción de compra venta al comprador (hoy demandado) por el precio de Bs. 333.923,00, de los cuales la accionante recibió en ese acto la cantidad de Bs. 250.000,00, mediante cheque Nro. 01440014 del Banco Bicentenario; 3.- El saldo restante de Bs. 83.923,00 debería ser cancelado en un lapso no mayor de noventa (90) días continuos con treinta días (30) de prórroga, siendo un total de 120 días para cancelar hipoteca de primer grado que pesa sobre el inmueble ya descrito, a favor del Banco Bicentenario y de lo cual el comprador tenía conocimiento y así lo aceptó; 4.- Este contrato dejaba sin efecto los documentos privados firmados por los contratantes en fechas 15 de septiembre de 2011 y 01 de noviembre de 2011.
Ahora bien, siendo que el demandado tenía 120 días para cancelar el saldo restante de la negociación, que a la postre era el saldo restante de la hipoteca de primer grado, constituida a favor del banco Bicentenario, estos 120 días vencieron el 16 de octubre de 2012, no constando en autos que en ese plazo y hasta el 16 de octubre de 2012, el demandado hubiese cancelado el remanente pendiente, al contrario, el propio demandado trae a los autos ejemplar original de oferta real, a favor del Banco Bicentenario, donde consta que es en fecha 17 de febrero de 2014, cuando fue recibido el pago por la cancelación total del crédito hipotecario, a favor del Banco Bicentenario, es decir, mucho tiempo después de haber vencido el plazo de cumplimiento contractualmente establecido.
En consecuencia, demostrado como quedó que el accionado no cumplió con su obligación de pagar el saldo pendiente dentro del lapso contractualmente establecido, considera esta sentenciadora procedente la pretensión de resolución de contrato incoada por la actora. ASÍ SE DECIDE.
No obstante, lo anterior, la actora pretende una indemnización por daños y perjuicios estimada en la cantidad de Bs. 250.000,00, pero no determinó cuales eran los daños y mucho menos demostró en autos los mismos, por lo que, dicha pretensión indemnizatoria no es procedente en derecho. ASÍ SE DECIDE.

VI
Por las razones de hecho y de derecho antes explanadas, este TRIBUNAL SÉPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA intentada por la abogado ARAYBEL FRANCESCHI GIL, actuando en su propio nombre y representación, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA contra el ciudadano ALEXANDER ALFONZO MÁRQUEZ VALERA, todos debidamente identificados en autos.
SEGUNDO: Se condena al demandado ALEXANDER ALFONZO MÁRQUEZ VALERA a la entrega material del inmueble objeto de la presente demanda, constituido por un apartamento propiedad de la demandante, ubicado en Residencias El Riachuelo, torre 2, apartamento 2-3-4, calle Piar, en la población de Guacara en jurisdicción del Municipio Guacara del Estado Carabobo, previo cumplimiento de las disposiciones establecidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
Dada la naturaleza del presente fallo, no hay condenatoria en costas.
Publíquese, regístrese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del TRIBUNAL SÉPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en Valencia a los dos (2) días del mes de mayo del año dos mil dieciséis (2016).
Años: 205° de la Independencia y 156° de la Federación.
La Juez Provisorio,

Abog. LIGIA RODRÍGUEZ S.,
La Secretaria Temporal,

Abog. AURELIA RUBIRA

En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las 2:45 de la tarde.

La Secretaria Temporal,

Abog. AURELIA RUBIRA

LRS/ar.
Exp. 2988