TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
JUZGADO TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS PUERTO CABELLO Y JUAN JOSE MORA.
Puerto Cabello, 31 de Marzo de 2016.
205° y 157°.

ASUNTO PRINCIPAL: GN32-V-2015-000112.
ASUNTO: GN32-V-2015-000112.
DEMANDANTE: ABOGADA MARIA GRATEROL GUTIERREZ, EN SU CARÁCTER DE APODERADA JUDICIAL DEL CIUDADANO FRANCISCO JAVIER LAMPE PETIT.
DEMANDADA: CARMEN FIDELINA ARTEAGA, ASISTIDA POR LA ABOGADA CARMEN SAYAGO.
MOTIVO: DESALOJO.
RESOLUCION Nº: 2016-00095

CAPITULO I
PARTE EXPOSITIVA
En la pretensión jurídica intentada por la abogada MARIA GRATEROL GUTIERREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-7.153.866, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 47.651, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano FRANCISCO JAVIER LAMPE PETIT, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-19.890.211, según consta de poder que le fuera debidamente otorgado por ante la Notaría Pública Segunda de Puerto Cabello, Estado Carabobo, asentado bajo el Nº 50, Tomo 46, que consigna marcado “A”, contra la ciudadana CARMEN FIDELINA ARTEAGA PETIT, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 9.515.807, la controversia quedó planteada de la siguiente manera: Alega la parte demandante, anteriormente identificada, que adquirió en fecha 16/03/2015, un inmueble que le fuera vendida por el ciudadano ANDY RAFAEL ROBLES SIVIRA, titular de la cédula de identidad Nº V-15.967.116, quedando registrada dicha venta ante la Oficina de Registro Público del Municipio Puerto Cabello, Estado Carabobo, asentado bajo el Nº 2, matriculado con el Nº 310.7.7.4.1573, correspondiente al Libro real del año 2014, asimismo afirma la parte actora, que el inmueble en cuestión, pertenecía al ciudadana CONNY SIVIRA de ROBLES, titular de la cédula de identidad Nº V-6.223.233, y se trata de un terreno y la casa sobre el mismo construida, ubicada en la calle 28, Nº 60-24, distinguida con la parcela 14 del Barrio Libertad, Jurisdicción de la Parroquia Juan José Flores, Municipio Puerto Cabello, Estado Carabobo, con una superficie de CIENTO SESENTA Y UNO METROS CUADRADOS (161,00Mts2) cuyos linderos son: NORTE: con terrenos que son o fueron del I.A.F.E. SUR: con la calle 28, que es su frente. ESTE: con casa que es o fue de Connys Sivira de Robles y OESTE: con casa que es o fue de Connys Sivira de Robles, acompañando a su escrito libelar la documentación respectiva.
En el inmueble, antes descrito, se encuentra como inquilina ciudadana CARMEN FIDELINA ARTEAGA PETIT, quien conjuntamente con el ciudadano DANNY ALEXANDER CALDERA, titular de la cédula de identidad Nº V-10.245.280, habían celebrado un contrato de arrendamiento con la antigua propietaria ciudadana CONNYS COROMOTO SIVIRA de ROBLES, en fecha 03 de Junio de 2008, siendo notariado por ante la Notaría Pública Segunda de Puerto Cabello, Estado Carabobo, asentado bajo el Nº 66, Tomo 53, que consigna marcado “D”, dicho contrato fue celebrado por un lapso de seis meses contados desde el 01/06/2008 al 01/12/2008, pero al finalizar no fue entregado el inmueble, lo que tajo como consecuencia, que la ciudadana CONNYS COROMOTO SIVIRA de ROBLES, realizara ante las instancias administrativas correspondientes gestiones que conllevaran al cumplimiento por parte de los arrendatarios de la entrega de la vivienda, asimismo, manifiesta la parte actora, que también dentro de las gestiones realizadas se le ofreció en venta a la demandada de autos el inmueble, pero la misma fue rechazada, razón por la cual el mismo fue vendido primero al ciudadano ANDY RAFAEL ROBLES SIVIRA, y éste, posteriormente le vende al demandante de autos, por lo que operó un subrogación personal, asumiendo como último comprador todos los derechos que tenían los anteriores propietarios, lo que le otorga la faculta para accionar contra la inquilina, así como el beneficio de todas las actuaciones realizadas por los propietarios anteriores, tal como el agotamiento de la vía administrativa exigida por la ley, sin que se lograra la desocupación del inmueble objeto de litigio.
En virtud de lo anteriormente expuesto, es por lo que acude ante este Tribunal para demandar, como en efecto lo hace, a la ciudadana CARMEN FIDELINA ARTEAGA, para que desaloje el inmueble, y al pago de las cotas procesales que se causaren con ocasión al presente procedimiento, incluyendo los honorarios profesionales. Fundamenta su demanda en los artículos 38, 91 numeral 2 de la Ley para la Regularización .y Control de los Arrendamientos de vivienda, artículos 1604, 1605, 1606, 1607, 1608 y 1610 del Código Civil y artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
Citada en fecha 08/10/2015, la ciudadana CARMEN FIDELINA ARTEAGA PETIT, se procede en fecha a la celebración de la audiencia de mediación, en la que se solicito la prorroga de la misma, a los fines de poder llegar a un acuerdo, compareciendo posteriormente en fecha 27/10/2015, y en virtud de no llegar a ningún acuerdo se entendió citada la parte demandada a dar debida contestación a la pretensión jurídica interpuesta en su contra, realizando dicha actuación en fecha 12/11/2015.
Por auto de fecha 17/11/2015, se fijan los límites de la controversia en la presente causa y se abre un lapso de ocho (8) días de despacho para que las partes promovieran las pruebas sobre el mérito de la causa. Presentando ambas partes sus correspondientes escritos de pruebas, así como de oposición a las mismas, siendo admitidas por auto de fecha 10/12/2015.
Por auto de fecha 25 de febrero de 2016, se fija la Audiencia oral para el quinto (5to.) día de despacho siguiente a las 10:00 de la mañana. Llegado el día y hora de la Audiencia Oral, se constituye el Tribunal en la Sala audiencias, compareciendo ambas partes, procediéndose, en consecuencia, a dar inicio a la misma, en cuya oportunidad, las partes procedieron a señalar sus alegatos y defensas, el Juez a recibir y evacuar las pruebas correspondiente, concluyendo con el pronunciamiento de la sentencia.

LIMITES DE LA CONTROVERSIA
De manera pues que la parte demandante basa su pretensión jurídica, en un desalojo, derivado en el incumplimiento de la arrendataria con relación al tiempo del contrato de arrendamiento celebrado, incumplimiento con relación a los compromisos realizados por parte de la inquilina ante los organismos administrativos de hacer entrega del inmueble arrendado, y finalmente el estado de necesidad que tiene de ocupar el inmueble.
Por su parte la demandada de autos, debidamente asistida de abogado, se excepciona indicándole al Tribunal, que no le fue respetado su derecho de preferencia ofertiva, y niega el estado de necesidad del demandante de ocupar el inmueble, afirmando que el mismo no agotó el procedimiento administrativo previo para discutir lo relacionado a su estado de necesidad.
En consecuencia, procede esta juzgadora a analizar todas y cada una de las pruebas existentes en el proceso, a los fines de establecer la veracidad de los hechos alegados por la parte demandante, partiendo de lo expuesto por la accionada de autos.

CAPITULO II
PARTE MOTIVA

SECCION I. ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE Y PRUEBAS PROMOVIDAS.
Conjuntamente con su escrito libelar a los folios 5 al 8 del expediente, la parte demandante consigna poder notariado ante la Notaría Segunda de Puerto Cabello, Estado Carabobo, de fechas 15/04/2015, asentado bajo el Nº 50, Tomo 46, mediante el cual el ciudadano FRANCISCO JAVIER LAMPE PETIT, venezolano, mayor de edad,, titular de la cédula de identidad Nº V-19.890.211, otorga poder especial a las abogadas ZORAIDA STELA SANCHEZ MORENO, MARBELY JOSEFINA ROSSI de GIANNASTACIO y MARIA GRATEROL GUTIERREZ, inscritas en el Inpreabogado bajo los números 21.055, 19.320 y 47.651, respectivamente, del que se evidencia su cualidad para poder actuar en el presente litigio, y al no ser impugnado por la demandada de autos, conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, esta sentenciadora le otorga pleno valor probatorio de las menciones en el contenidas, tal como lo señalan los artículos 1359 y 1360 del Código Civil.
Consigna igualmente la demandante:
Contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana ALICIA DEL CARMEN TORBELLOS DE SIVIRA, titular de la cédula de identidad Nº V-8.604.305, actuando en representación de la ciudadana CONNYS COROMOTO SIVIRA DE ROBLES, titular de la cédula de identidad Nº V-6.223.233 y los ciudadanos CARMEN FIDELINA ARTEAGA PETIT y DANNY ALEXANDER CALDERA, titulares de las cédulas de identidad números V-9.515.807 y V-10.245.280, respectivamente, contentivo de 17 cláusulas, entre las cuales se establece un tiempo de duración del mismo de seis (6) meses fijos, contados a partir del 1/06/2008 al 01/12/2008, así como un canon de arrendamiento de CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 400, oo), tal contrato fue notariado en fecha 03/06/2008, ante la Notaría Pública Segunda de Puerto Cabello, Estado Carabobo. (folios 19 al 21).
La anterior documental apreciada y valorada por esta sentenciadora como plena prueba de la existencia de la relación arrendaticia entre las partes que se identifican en el mismo, de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 y 1360 del Código Civil, conlleva a demostrar que quien arrienda el inmueble a la demandada de autos es la ciudadana Alicia del carmen Torbellos de Sivira, en representación de Connys Coromoto Sivira de Robles, derivándose el inicio de la relación y los compromisos derivados de las 17 cláusulas que componen el contrato.
Documento de compra venta del inmueble objeto de litigio, negociación realizada entre la ciudadana CONNYS COROMOTO SIVIRA TORBELLOS, titular de la cédula de identidad Nº V-6.223.233, y el ciudadano ANDY RAFAEL ROBLES SIVIRA, titular de la cédula de identidad Nº V-15.967.116, transacción registrada ante el Registro Público del Municipio Puerto Cabello, Estado Carabobo, en fecha 15/10/2014 (folios 14 al 17).
Documento de compra venta del inmueble objeto de litigio, negociación realizada entre el ciudadano ANDY RAFAEL ROBLES SIVIRA, titular de la cédula de identidad Nº V-15.967.116 y el ciudadano FRANCISCO LAQMPE PETIT, titular de la cédula de identidad Nº V-19.890.211, transacción registrada ante el Registro Público del Municipio Puerto Cabello, Estado Carabobo, en fecha 16/03/2015 (folios 9 al 11).
Las anteriores documentales demuestran en forma contundente las ventas realizadas del inmueble objeto de la presente controversia, lo que evidencia en forma fehaciente el alegato de la parte demandante que le fue vendido el inmueble, y por lo tanto se subrogó en los derechos de los antiguo propietarios Connys Sivira de Robles y Andy Rafael Robles Sivira, a dichas instrumentales se les otorga pleno valor probatorio, al no haber sido impugnadas por la parte demandada, quien por el contrario admite las ventas realizadas, pero afirmando que no se le respeto a ella su derecho de preferencia. Tal valoración se efectúa de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1359 y 1360 del Código Civil.
Asimismo, consigna copia certificada de actuaciones administrativas, levantadas ante la oficina de Inquilinato, Municipio Puerto Cabello, Estado Carabobo, Marcada “E”, (folios 22 al 93), de fecha 01/09/2014.
En dichas actuaciones, a las cuales se les otorga una presunción de veracidad, al no haber sido desvirtuadas con otro u otros elementos probatorios, se evidencia que la antigua propietaria Connys Coromoto Sivira, intentó ante la Oficina de Inquilinato resolver su relación arrendaticia con la ciudadana Carmen Fidelina Arteaga Petit, observándose, en principio un acta levantada en fecha 06/06/2011, en la que la arrendadora notifica la desocupación del inmueble, por el incumplimiento de la inquilina en el pago de 12 meses de cánones de arrendamiento, dándole un plazo a la arrendataria de nueve (9) meses para que haga formal entrega de la viviendo, tal solicitud fue aceptada por la inquilina, debiendo, en consecuencia entregar el inmueble el 08/04/2012, llegada la fecha la inquilina no realiza la entrega, derivándose de las actuaciones administrativas, que en lugar de ello en fecha 29/03/2012, dirigió una carta al Consejo Comunal Libertad, en la que indica que la arrendadora no le quiere recibir el pago que solo la amenaza con querer ocupar el inmueble, posteriormente en fecha 28/08/2012, solicitó ante el Ministerio Popular para Vivienda y Habitat, Estado Carabobo, asesoría legal, en la que le informaron que con la entrada en vigencia de la Ley contra el desalojo y la desocupación arbitraria de vivienda, debe hacerse un procedimiento conciliatorio ante el Ministerio, por lo cual toda acción que conlleve un desalojo se considerará arbitrario e ilegal.
De las referidas actuaciones administrativa, consta solicitud realizada por la ciudadana Alicia del carmen Torbellos de Sivira, antes identificada, en representación de Connys Coromoto Sivira de Robles, ante el mencionado Ministerio Popular para la Vivienda y Habitát del estado Carabobo, fundamentada en el artículo 91 ordinal 2º de la Ley que rige la materia, luego de recibida tal solicitud y procesada la notificación de los interesados, se celebra la audiencia en fecha 22/08/2012, en la que las partes llegaron a un acuerdo, que fue homologado por la autoridad administrativa, en dicho acuerdo solicita la arrendadora la entrega del inmueble en un lapso de seis meses, asimismo, suministro una cuenta de ahorro del Banco Provincial, a los fines que la inquilina depositara puntualmente sus cánones de arrendamiento, lo que fue plenamente aceptado por la arrendataria; acotando el Órgano Administrativo, que en casi de incumplimiento de alguna de las partes del presente acuerdo, quedaría habilitada la viña jurisdiccional.
No obstante, de haberse llegado a dicho acuerdo y de haber sido homologado, la arrendadora tampoco realizo la entrega del inmueble en el tiempo acordado, por lo que en vez de solicitarse su ejecución por la vía jurisdiccional, las partes volvieron a comparecer ante la Oficina Inquilinato, pero expresando la arrendadora que en vista del ofrecimiento de venta del inmueble y la negativa por parte de la arrendataria de adquirirlo, se procedió a la venta del inmueble.
De manera que de las actuaciones administrativas que preceden, si bien demuestran todas las diligencias efectuadas por la antigua propietaria del inmueble, y a los acuerdos que llegaron en tales instancias, no menos cierto es que una vez homologado el acuerdo por la autoridad competente como lo es el SUNAVI, y habilitada la vía jurisdiccional, lo que debió hacer la arrendadora era interponer ante los Tribunales competentes la ejecución de dicho acuerdo, si bien el nuevo propietario y demandante en este caso que nos ocupa, se subroga en todos los derechos de los propietarios que le anteceden, con respecto a la causal que invoca, no constituyen estas actuaciones administrativas, debidamente analizadas y valoradas, prueba alguna que demuestra su estado de necesidad, debiendo en todo caso, intentar ante el SUNAVI un nuevo procedimiento donde se pudiera discutir y mediar como nuevo propietario del inmueble su situación.
Aunado a lo anterior, observa esta sentenciadora que alegado el estado de necesidad por la antigua propietaria, y lográndose un acuerdo en sede administrativa, que como se dijo en caso de incumplimiento debió haber sido ejecutado, procede a vender el inmueble, razón por la cual menos aun puede alegar el demandante un estado de necesidad que al producirse la venta del inmueble cesa, establece claramente el ordinal 2º del artículo 91 de la Ley para la regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda: “… en la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado”. Y en el parágrafo único señala: “En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años…”.
Posteriormente en la etapa probatoria, conforme a lo establecido en el artículo 112 de la Ley que rige la materia, la parte demandante procede a ratificar todas y cada una de las documentales consignadas conjuntamente con el escrito libelar, y las cuales ya fueron analizadas, apreciadas y valoradas por este Tribunal.
No obstante, en el escrito de pruebas la parte demandante al ratificar el acta administrativa levantada ante el SUNAVI, contentiva del tantas veces referido acuerdo a que llegaron las partes y que fue debidamente homologado, afirma que se evidencia que la ciudadana CARMEN FIDELINA ARTEAGA PETIT, debía cánones de arrendamiento y se le estaba solicitando la entrega del inmueble, suministrándosele una cuenta de ahorros, para ese momento la ciudadana debía 12 meses lo cual consta del acta levantada ante la Oficina de Inquilinato, que consignó marcado “E”.
Al respecto, del análisis del acta levantada ante el SUNAVI, se deriva en principio que la solicitud de apertura del procedimiento administrativo, por parte de la antigua propietaria fue fundamentada en el artículo 91 ordinal 2º de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y no en el ordinal 1º, lo cual se corrobora con la prueba de informes solicitada por la parte demandada durante el lapso probatorio consagrado en el artículo 112 de la citada Ley, al Superintendente Nacional de Arrendamientos de Vivienda (SUNAVI), si los ciudadanos Connys Coromoto Sivira, Andy Rafael Roble Sivira y Francisco Lampe, todos ya identificados, realizaron ante esa Institución el procedimiento previo a las demandas por desalojo, fundamentado en el artículo 91, ordinal 2º; recibiéndose repuesta por parte del SUNAVI en fecha 16/02/2016, informando lo siguiente: “… efectivamente existe un expediente signado con el número 2012-03-S-00597, en el cual el accionante es CONNYS COROMOTO SIVIRA, titular de la cédula de identidad Nº 6.223.233, procedimiento a la demanda por Desalojo, fundamentado en el artículo 91 ordinal 2º de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, de un inmueble ubicado en la calle 28, Nº 60-24, parcela 14, Barrio Libertad, Parroquia Juan José Flores del Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo”.
De manera que lo concerniente a la falta de pago, no fue el fundamento de la solicitud por parte de la ciudadana Connys Sivira, sino el estado de necesidad, y en el acta solo se señala que se suministra la cuenta de ahorros, que se mantendrá activa para la cancelación de los cánones, y, la inquilina se comprometió a cancelar el canon que asciende a la cantidad de 400 bolívares, por lo meses venideros de manera puntual, en consecuencia, no siendo tampoco esta causal invocada en el procedimiento administrativo señalado, mal puede pretender el demandante que en sede jurisdiccional se ventile la misma sin haberse agotado en forma debida ante la autoridad correspondiente.
En cuanto a los siguientes elementos probatorios consignados por la parte demandante: Original de contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano DIOFRE ANTONIO VIDES OJEDA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-11.104.777 como arrendador y el ciudadano FRANCISCO JAVIER LAMPE PETIT, en su carácter de arrendatario, el cual fue ratificada en la audiencia oral por parte del primero de los mencionados; copias fotostáticas de las cédulas de identidad de ambos ciudadanos, nuevo recibos de pago de cánones de arrendamiento y acta de matrimonio celebrado entre el ciudadano FRANCISCO LAMPE PETIT y NATALY YALEIDYS DIAZ HERNANDEZ, tales documentales si bien gozan de pleno valor probatorio, al no haber sido impugnadas por la parte demandada, es de señalar, que tal como se ha analizado minuciosamente con antelación, el ciudadano FRANCISCO LAMPE PETIT, parte actora en el presente juicio, no agotó ante las instancias administrativas su estado de necesidad de ocupar el inmueble que adquiere mediante la venta realizada por el ciudadano ANDY RAFAEL ROBLES SIVIRA.

SECCION II. ALEGATOS Y PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA.
En la oportunidad de dar debida contestación a la demanda, la ciudadana CARMEN FIDELINA ARTEAGA PETIT, debidamente asistida de abogada, procede a admitir las ventas realizadas, la primera la de la ciudadana CONNYS COROMOTO SIVIRA a su hijo ANDY RAFAEL ROBLE, en fecha 15/10/2014 y la segunda del ciudadano ANDY RAFAEL ROBLES al ciudadano FRANCISCO LAMPE en fecha 16/03/2015, admite la existencia del contrato, la audiencia conciliatoria celebrada en el SUNAVI, pero señala que no se le respeto su preferencia ofertiva, tal como lo consagra los artículos 131 y 132 de la Ley que rige la materia y finalmente afirma que la parte actora fundamenta su pretensión en el estado de necesidad, y no hay prueba alguna que haya agotado el procedimiento administrativo previo.
Con su correspondiente escrito de contestación la parte demandada, no promovió prueba alguna, a los fines de demostrar sus alegatos, tampoco impugnó las actuaciones administrativas llevadas a cabo tanto en la Oficina de Inquilinato y en el SUNAVI, sino que se acogió a las mismas. Fijada la audiencia preliminar, en la misma la parte demandada insiste en su anterior defensa, al igual que en el debate oral. En la etapa probatoria ratifica el contrato de arrendamiento y sólo promueve la prueba de informes ante el SUNAVI, la cual fuera ya debidamente analizada y apreciada por esta sentenciadora en la sección precedente, dándose aquí por reproducido lo señalado al respecto.
De los elementos probatorios aportados al proceso, queda debidamente demostrado, que la ciudadana CARMEN FILEDINA ARTEAGA PETIT, tenía una relación arrendaticia con la ciudadana CONNYS COROMOTO SIVIRA DE ROBLES, que de dicha relación surgió incumplimiento por parte de la arrendataria tal como consta del acta de comparecencia de fecha 06/07/2011 ante la Oficina de Inquilinato, la cual es apreciada y valorada como un documento administrativo que goza de una presunción de veracidad, al no ser desvirtuado por otro elemento probatorio, y del cual se deriva el reconocimiento por parte de la inquilina de su insolvencia, y que las partes llegaron a un acuerdo, en el cual la inquilina se comprometía a entregar el inmueble en un lapso de seis meses y a cancelar los cánones insolutos, no obstante tal acta si bien contiene el referido convenimiento, lo celebrado ante la oficina de inquilinato es meramente de carácter voluntario, teniendo solo la facultad ese órgano administrativo de tratar de excitar a las partes a la mediación, más no concluye con decisión alguna, por lo que las partes deben en todo caso acudir ante los órganos competentes a dirimir sus pretensiones.
Expediente Administrativo N° 2012-04-s-597, de fecha 22/08/2012, fundamentado en lo establecido en el artículo 91 ordinal 2º de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de vivienda, si bien se le otorga a dicho documento valor probatorio, por emanar de un funcionario público, gozando, en consecuencia de una presunción de veracidad, es de señalar, que en el mismo la partes llegaron al presente acuerdo: tendría el inquilino seis meses para desocupar el inmueble, contados a partir del 22/08/2012 al 22/02/2013 y cancelaría los cánones de arrendamiento en forma puntual en la cuenta suministrada por la arrendadora, siendo homologado y advirtiendo la autoridad administrativa, que en caso de incumplimiento, tendría las partes habilitado el acceso a la vía jurisdiccional para dirimir sus controversias.
Del mismo no se desprende estado de insolvencia por parte de la inquilina, pues del contenido de lo convenido solo se refiere a la entrega del inmueble, y al pago de los cánones de arrendamientos en forma puntual, en la cuenta de ahorros suministrada por la arrendadora para el momento.
Ahora bien se evidencia de las actas procesales, al folio 29 que existe un acta de conciliación de fecha 09/09/2014, nuevamente ante la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía de Puerto Cabello, en la que el arrendador asistido de abogado, señala el no cumplimiento por parte de la inquilina del convenio celebrado ante el SUNAVI, pero además hace constar en forma expresa la venta del inmueble arrendado, manifestando que estaba en libertad de hacerlo, en virtud que la arrendataria rechazo la oferta de venta que le fuera realizada.
Considera esta sentenciadora, que del acta levantada en el SUNAVI, en la que el funcionario facultado para ello homologo el acuerdo a que habían llegado los interesados, se dejó establecido en forma diáfana y veras, las consecuencias del incumplimiento de las partes, que no era otro que acceder ante la vía jurisdiccional, para hacer valer sus pretensiones, lo que evidentemente no se efectuó en el caso que nos ocupa, procediendo la arrendadora a materializar una venta al ciudadano Andy Robles y luego este al ciudadano hoy demandante Francisco Lamper, cuando lo correcto era dilucidar lo ya ventilado ante el ente administrativo, más aun cuando le fue habilitada la vía jurisdiccional a los fines de ventilar sus pretensiones.
Tal como lo asienta la parte demandante en la presente acta, el artículo establece: “Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de otra persona natural o jurídica, el nuevo propietario se subrogará totalmente de pleno derecho en la persona de los propietarios o arrendadores anteriores, en todos y cada uno de los derechos y obligaciones derivados de la relación arrendaticia existente y, por consiguiente, las partes estarán obligadas a respetar dicha.
Si efectivamente una vez que se venda a un tercero el inmueble objeto de arrendamiento, este se subroga como lo señala el antes citado artículo 38 de la ley que rige la materia, es importante destacar que en la parte in fine de dicha disposición se señala que las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia, sólo podrá tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en la presente Ley, de manera que analizando el acta levantada ante el SUNAVI, donde no se deriva la insolvencia de la arrendataria, sino que fue fundamentada en el estado de necesidad de la ciudadana Connys Sivira, se concluye que igualmente la arrendadora para aquel entonces, incumple al vender el inmueble luego de haber alegado su estado de necesidad, si lo tenía entonces porque vender su inmueble, por otro lado, tales ventas fueron efectuadas enervando su derecho de preferencia, pues del expediente administrativo no se deriva que a la fecha la arrendataria hubiese estado insolvente, y, por otro lado, el ciudadano Francisco Lamper al adquirir el inmueble en cuestión, tenía conocimiento de la existencia de la relación arrendaticia, por lo que solo le tocaba subrogarse en los derechos y obligaciones que se derivan del contrato de arrendamiento celebrado, de manera que al subrogarse y al conocer la existencia de la inquilina, debió haber agotado la vía administrativa.
Ahora bien, debe tomarse en consideración el derecho social y familiar a una vivienda adecuada, segura, cómoda, higiénica, con servicios básicos esenciales siendo una obligación compartida entre las ciudadanas, ciudadanos y el Estado en todos sus ámbitos, conforme a lo que establece nuestra Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela en su artículo 82, que sirvió de marco para la promulgación del Decreto Nº 8.190 Con Rango Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en Gaceta Oficial Nº 39.668 del seis (06) de mayo del año 2.011, el cual establece en su articulo 1:
“...El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda…”

El artículo 5 del Decreto Nº 8.190 Con Rango Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas establece:
“…Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes…”.

Así mismo, en los artículos del 6 al 9 eiusdem, se establece la forma en la que debe plantearse la solicitud del interesado ante el Ministerio Competente y el tramite de dicho procedimiento, siendo posible luego de tramitado el mismo, que la parte acuda ante los órganos jurisdiccionales, tal como lo aprecia el articulo del mismo texto legal anteriormente citado en su artículo 10:
“…Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones.
No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes…”.

En tal sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, se ha pronunciado sobre la obligatoriedad del cumplimiento de las precitadas normas en sentencia vinculante Nº 1.317, de fecha tres (03) de agosto del año 2.011, con ponencia del magistrado Dr. Arcadio Delgado Rosales, expediente número 2010-1298 (Caso: Morelia Espinoza Díaz), publicada en la Gaceta Oficial Extraordinaria Nº 2 de fecha doce (12) de agosto del año 2.011, dicto un Obiter Dictum en materia de juicios que impliquen el desalojo o desahucio de inmuebles destinados como vivienda principal, ordenando tal y como reza el siguiente extracto de esa sentencia:
“…En tal razón, esta Sala ordena a los órganos jurisdiccionales llamados a intervenir en la solución de los conflictos intersubjetivos que impliquen desahucio, hostigamiento u otras amenazas de aquellos inmuebles ocupados como vivienda principal, que en tales casos deberán cumplir los procedimientos previstos en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, tanto el previo a la acción judicial o administrativa, como el contemplado para la ejecución de los desalojos. Así se decide…”

De igual forma en sentencia con Ponencia Conjunta de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha diecisiete (17) de abril del año 2.013, Caso Jesús Sierra Añon, se estableció:
“...Por las razones antes expuestas, el Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara que:
1. El ámbito subjetivo de aplicación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Viviendas comprende no sólo a las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes de bienes inmuebles destinados a vivienda familiar, inclusive los adquirientes de viviendas nuevas o adquiridas en el mercado secundario sobre las cuales pesare alguna garantía real.
2. El Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Viviendas tiene por objeto la protección de los sujetos antes mencionados frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión o tenencia sólo de inmuebles destinados a vivienda familiar.
3. La posesión que merece protección en los términos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley es “la posesión, tenencia u ocupación lícita”, es decir, tutelada por el derecho. Por el contrario, los sujetos que hayan adquirido la posesión por causas no tuteladas por el derecho, de ninguna manera podrán invocar la protección que extiende el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
4. Los artículos 5 al 11 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas configuran sin duda un requisito de admisibilidad de impretermitible cumplimiento, para acudir a la vía jurisdiccional, para aquellas demandas que pudieran derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión de los sujetos amparados por la Ley.
5. Es una obligación para los jueces aplicar el procedimiento que corresponda, por cuanto lo que está en juego es un valor fundamental de rango constitucional y legal protegido por el Estado como es el derecho humano a la vivienda, de modo que debe garantizarse que los procesos judiciales sobre la materia cumplan con las normas de protección otorgadas a los sujetos y su grupo familiar amparados por el nuevo marco legal, todo ello en resguardo del debido equilibrio que debe existir entre los sujetos involucrados y bajo una visión social y real de las relaciones conforme a los principios fundamentales contenidos en el artículo 2° de la Carta Fundamental.
6. El Decreto con Fuerza de Ley, en cuanto a su objeto resulta aplicable no sólo a las relaciones arrendaticias, sino a los juicios de otra naturaleza, verbigracia ejecución de hipoteca, entre otros, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda familiar.
7. El artículo 12 eiusdem, resulta de aplicación especial para los procesos en curso a la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, por tanto sólo en el supuesto de que obre una medida judicial -bien sea a través de una medida cautelar o en fase de ejecución de sentencia definitiva y firme- que implique la desposesión material del inmueble es que dicho procedimiento debe ser cumplido en forma previa y preferente, con el fin de impedir la materialización de un desalojo o desocupación injusta o arbitraria en desmedro de las garantías constitucionales de los sujetos protegidos por el mencionado Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley.
8. En consecuencia, los procedimientos especiales establecidos en el nuevo marco legal están dispuestos para garantizar que los arrendatarios, arrendatarias, comodatarios, ocupantes o adquirentes de viviendas nuevas o secundarias sobre las que pesare garantía real no sean víctimas de desalojos forzosos y arbitrarias, sin la debida protección conforme a la garantía del derecho a la defensa y de acceso a una vivienda familiar, como parte de una política de protección de las familias y las personas a tener una vivienda digna…
Por lo que se desprende, del análisis efectuado en el caso que nos ocupa, en las secciones precedentes y de la jurisprudencia recogida por la Sala Constitucional y la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que en toda acción que pueda traer como consecuencia la desocupación de un inmueble que sirva de vivienda, el demandante debe agotar el procedimiento administrativo previo, ante el Ministerio correspondiente de Vivienda y Hábitat, en la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), establecido en los artículos del 6 al 9 del Decreto Nº 8.190 Con Rango Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, ya que el único aparte del artículo 10 del mismo Decreto-Ley, prohíbe expresamente el uso de la vía judicial sin haber cumplido con anterioridad con el procedimiento previsto en dicha Ley.
Ahora bien, es oportuno y necesario el examen de las causales de inadmisibilidad de la demanda, la Sala Constitucional de este máximo tribunal, en sentencia N° 779, del 10 de abril del 2002, caso: Materiales MCL, C.A., expediente 01-0464, determinó que:
”… esta Sala considera necesario precisar que, de acuerdo con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal. No obstante, este principio ya se anticipa en el artículo 11 eiusdem, donde como excepción al principio del impulso procesal, se permite actuar al Juez de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes. Ahora bien, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta. En tal sentido, considera esta Sala que si nuestro ordenamiento jurídico establece que la relación jurídica procesal debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte la válida constitución de la relación procesal o la haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia. Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales. Así, contrariamente a lo alegado por la accionante, la falta de oposición por el demandado de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no obsta para que el Juez, que conoce el derecho y dirige el proceso, verifique en cualquier estado de la causa, incluso en la alzada, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento en que fue admitida la demanda por el Juez de la causa, no se hubiere advertido vicio alguno para la instauración del proceso…”.

En respaldo de lo anterior, la Sala Constitucional en sentencia N° 1618 de fecha 18/8/2004 dictada en el expediente N° 03-2946, caso: Industria Hospitalaria de Venezuela 2943, C.A., dejó establecido que:
“…para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, con la advertencia de los vicios en que haya incurrido el demandante respecto de la satisfacción de los presupuestos procesales y la falta de oposición por el demandado de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil o de cualquier otro mecanismo de defensa de cuestiones procesales, no obsta para que el Juez, que conoce el derecho y dirige el proceso, verifique en cualquier estado y grado de la causa –v.g.: en la ejecución o en la alzada-, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento en que fue admitida la demanda por el Juez de la causa, no se hubiere advertido vicio alguno para la instauración del proceso. La Sala admite que, en condiciones de normalidad, en la etapa de admisión de la demanda, el juez de la causa debe evidenciar la falta de cumplimiento de los presupuestos procesales; pero si ello no ocurre deberá ser verificado en cualquier estado y grado de la causa…”.

De todo lo anteriormente expuesto se colige que el Juez, ante la insatisfacción de los presupuestos que debe cumplir la demanda para ser admitida, puede y debe, en cualquier estado y grado del proceso, declarar la inadmisibilidad de la pretensión.
Aclarado esto, se estima procedente en el caso de autos entrar a la revisar el requisito estatuido en el único aparte del articulo 10 del Decreto Nº 8.190 Con Rango Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas; máxime al ser este un tema de inminente orden público que, se reitera, el Juez está en el deber de revisar para controlar la válida instauración del proceso, sin que ello implique menoscabo alguno del derecho de acción y de acceso a la tutela judicial efectiva.
En las actas que conforman la presente demanda no se observa prueba alguna que demuestre ante este Tribunal el haber agotado el procedimiento administrativo previo a los procedimientos judiciales al que se hace referencia, por parte del ciudadano FRANCISCO JAVIER LAMPE PETIT.
Por otra parte, sobre la admisión de la acción y su carácter de orden público, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 30 de julio de 2009, con ponencia del magistrado Ortiz Hernández, (Exp. Nº 2009 0039), manifestó:
“…La prohibición de la ley de admitir la demanda, constituye materia de orden público, y el Juez está facultado para declararla de oficio en cualquier estado y grado de la causa cuando verifique su existencia, al estar indefectiblemente ligada a la acción y no a la cuestión de fondo que se debate, dado que extingue la acción y si esta se ha perdido no podrá sentenciarse el fondo, sin importar en qué estado procesal, o en cual momento del juicio se extinguió la acción. Por consiguiente cada vez que el Juez constata que la acción se extinguió, de oficio debe declarar tal situación, ya que el derecho a movilizar a la administración de justicia, en una causa particular, se ha perdido, al no poder existir fallo de fondo, y la extinción de la acción es independiente de los alegatos que se susciten con motivo de la contestación de la demanda, o de los informes…(Omissis)…Lo que determina que el Juez podrá declararlo in limine litis, en el momento de pronunciarse sobre la admisión de la demanda o de la acción, pero sí este no lo hace, el demandado podrá así oponerlo como una cuestión previa. Pero no imposibilita al Juez para actuar de oficio, como ya se explicó, al ser materia de orden público y estar indefectiblemente ligada a la acción y no a la cuestión de fondo que se debate, todo lo cual tiene actualmente un gran soporte constitucional, conforme a lo estatuido en los artículos 2, 26, 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, al establecer un Estado Democrático y Social de Derecho y de Justicia, que propugna como valores superiores de su ordenamiento jurídico y de su actuación, la vida, la libertad, la justicia, la igualdad, la solidaridad, la democracia, la responsabilidad social y en general, la preeminencia de los derechos humanos, la ética y el pluralismo político; el derecho de igualdad para acceder a la justicia, a la tutela de los derechos, a la justicia imparcial, equitativa, sin formalismos o reposiciones inútiles; así como el debido proceso y el derecho a la defensa; y un proceso como el instrumento fundamental para la realización de la justicia…”
Así las cosas, se constata de la redacción del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente que:
“…Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos…”

CAPITULO III
PARTE DISPOSITIVA

Por todo lo expuesto, este Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Puerto Cabello y Juan José Mora, del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Extensión Puerto Cabello, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA:
PRIMERO: Repone la causa al estado de admisión y en consecuencia, deja sin efectos todas las actuaciones realizadas tanto por las partes como por el Tribunal a partir del auto de fecha 27/07/2015.
SEGUNDO: INADMISIBLE la presente demanda de Desalojo intentada por el ciudadano FRANCISCO JAVIER LAMPER PETIT, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V.-7.153.866, asistidos por las Abogadas Maria Grateral y Zoraida Stela Sánchez, inscritas en el Inpreabogado bajo los números 47.651, respectivamente, contra la ciudadana CARMEN FIDELINA ARTEAGA PETIT, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-9.515.807, asistida por la abogada Carmen Sayago en los términos en que fue planteado, en virtud de que la misma es contraria a la ley, en específico contraria a lo establecido en los artículos 94 de la Ley para la Regularización y control de los Arrendamientos de Vivienda, en concordancia con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: Por la naturaleza del fallo, no se condena en costas.
Regístrese, publíquese la anterior sentencia y déjese copia en el copiador de Sentencias.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS PUERTO CABELLO Y JUAN JOSE MORA DEL CIRCUITO JUDICIAL CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en Puerto Cabello a los Treinta y uno (31) días del mes de Marzo de Dos Mil Dieciséis (2016). Años 205° de la Independencia y 155° de la Federación.
LA JUEZ,

Abg. Alicia María Torres Hernández.
LA SECRETARIA

Abg. Aisses Margarita Salazar Carvette.
En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las 2:55 horas de la tarde previo anuncio de Ley, dejándose copia en el archivo.
LA SECRETARIA

Abg. Aisses Margarita Salazar Carvette.
AMTH/amsc.