TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
POR AUTORIDAD DE LA LEY
TRIBUNAL SÉPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

DEMANDANTE: BETTY ELIZABETH BELLERA CELLI
DEMANDADA: CARMEN TERESA GONZÁLEZ DE CASTRO
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (OFICINA)
EXPEDIENTE N°: 3201
SENTENCIA: DEFINITIVA

I
Por escrito presentado en fecha 14 de Octubre de 2015, el abogado RAFAEL BELLERA SOLORZANO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 7.029.159, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado (I.P.S.A.) bajo el Nro. 49.181, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana BETTY ELIZABETH BELLERA CELLI, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 7.032.109 y de este domicilio, interpuso formal demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO contra la ciudadana CARMEN TERESA GONZÁLEZ DE CASTRO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 4.941.581 y de este domicilio.
En fecha 20 de octubre de 2015 se admitió la demanda por los tramites del procedimiento breve, por tratarse del inmueble arrendado de una oficina.
En fecha 15 de febrero de 2016 el Alguacil Temporal del Tribunal citó personalmente a la demandada de autos.
En fecha 17 de Febrero de 2016 la parte demandada presenta escrito de contestación de demanda.
Abierta la causa a pruebas, sólo la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas, el cual fue agregado, admitido y evacuado por el Tribunal en su oportunidad procesal correspondiente.
Pasa de seguida esta Juzgadora a dictar el fallo correspondiente, en los siguientes términos:

II
ALEGATOS DE LAS PARTES:
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
Que consta de contratos de arrendamiento de naturaleza privada, de fechas 01 de marzo de 2005 el primero y 01 de enero de 2009 el segundo, que dio en arrendamiento a la ciudadana CARMEN TERESA GONZÁLEZ DE CASTRO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 4.941.581 y de este domicilio, un apartamento ubicado en el Edificio Don Pelayo “C”, piso 3, apartamento 3-5, oficina 5, Parroquia El Socorro, Municipio Valencia del Estado Carabobo, por un lapso de seis meses, prorrogables automáticamente por periodos iguales, a menos que alguna de las partes notificara a la otra por escrito, con por lo menos treinta (30) días de antelación al vencimiento del plazo inicial o al de alguna de sus prorrogas, su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia.
Que dicho inmueble fue arrendado para fines comerciales, específicamente para uso de oficina, tal como consta en la cláusula primera de dichos contratos.
Que en fecha 11 de noviembre de 2010, notificó a la arrendataria Carmen Teresa González de Castro, su decisión de no prorrogar el contrato y así culminar la relación arrendaticia. Afirma que a la presente fecha la arrendataria sigue ocupando el inmueble a pesar de habérsele cumplido la prórroga legal, ya que inició el arrendamiento en el año 2005 y habiendo notificado a la arrendataria en el 2010, le correspondían dos años de prórroga legal, conforme al artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, venciendo en consecuencia la prórroga el 30 de diciembre de 2012, por lo que desde dicha fecha la arrendataria ocupa ilegítimamente el inmueble arrendado, incumpliendo de esta forma sus deberes contractuales.
Invoca los artículos 1159, 1160, 1167 del Código Civil y artículo 39 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios.
Que demanda a la ciudadana CARMEN TERESA GONZÁLEZ DE CASTRO, para que cumpla o en su defecto el Tribunal la haga cumplir a lo siguiente: 1.- Hacer entrega del inmueble arrendado en las condiciones que declaró en el contrato haberlo recibido, libre de personas y cosas. 2.- A pagar la suma de Bs. 96.000,00, por concepto de 960 días de atraso en la entrega del inmueble. 3.- A pagar las costas del proceso.

ALEGATOS DE LA DEMANDADA:
En la oportunidad de la contestación de la demanda, la demandada opuso las cuestiones previas siguientes: Ordinal 6º opuso el defecto de forma de la demanda por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340 ejusdem y además por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78, es decir, no nombra el carácter que tiene la demandante y no nombra el carácter que tiene la demandada, además no describe la cosa litigiosa con sus linderos y medidas, no indica con precisión el objeto de la demanda, no indicó linderos ni ubicación, ni los datos de propiedad del inmueble.
Afirma que el primer contrato firmado lo fue del 15 de septiembre de 2001, siendo tanto arrendatario como arrendador casados y no indica los cánones de arrendamiento y los contratos; por otra parte hace una inepta acumulación de acciones o sea la entrega o desalojo del inmueble y el cobro de bolívares, que tienen procedimientos diferentes, señala la demandada, que el actor demanda daños y perjuicios y no los especifica ni ellos ni sus causas, no especifica los datos del poder que dice tener.
Invoca también la cuestión previa del artículo 346.8 de la existencia de una cuestión prejudicial que debe resolverse ante el SUNAVI, como lo es el procedimiento previo a la demanda de desalojo, previsto en el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, aplicable porque debe predominar la realidad sobre las apariencias y ese inmueble es mi vivienda persona y familiar no una oficina como falsamente se dice en el contrato.
Opone la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, por no invocar una causa de desalojo y no presentar la habilitación de la vía judicial ante el SUNAVI.
Rechaza, niega y contradice la demanda en todas y cada una de sus partes, porque el primer contrato fue el 15 de septiembre de 2001 y tiene derecho a una prórroga legal del contrato.
Además opone la falta de cualidad e interés en el actor, porque siendo una mujer casada con el Sr. Martí, ella sola no tiene cualidad ni interés para intentar la demanda. También señala que el inmueble lo habitan dos personas, que ella sola no debe ser demandada.

Contradicción de Cuestiones Previas:
Mediante escrito presentado en fecha 24/03/2016 la parte actora rechazó todas las cuestiones previas opuestas por la demandada, alegando que la demanda cumple con todos los requisitos exigidos por el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, ya que se señaló cual fue el inmueble arrendado, y que se sobre entiende que la actora es la arrendadora y co propietaria del inmueble objeto de la demanda, se acompañó el documento de propiedad, en el cual consta datos del inmueble, ubicación, linderos, cuota de condominio y demás especificaciones.
Que la demandada es exclusivamente la arrendataria de autos y que inclusive el contrato que consigna la demandada está suscrito únicamente por ella, el canon de arrendamiento está explícitamente indicado en los contratos de arrendamiento que cursan en autos. Que no existe inepta acumulación de pretensiones, ya que se demanda el cumplimiento de contrato por vencimiento del término, así como de la prórroga legal y la suma de dinero que se pide se pague es por la renuencia a entregar al arrendador el inmueble arrendado, lo cual según los contratos genera un pago económico. Que es falso que se demanden Daños y Perjuicios. Es falso que no se señalen datos del poder y que el mismo cursa en autos. Que es falso que se tenga que agotar la vía administrativa ante el SUNAVI, ya que el inmueble es una oficina, por su origen y por los contratos de arrendamientos que cursan en la causa, no existe ninguna cuestión pre judicial, insiste que el inmueble arrendado es una oficina y que en consecuencia, no necesita agotar ningún tipo de procedimiento administrativo. Es falso que la actora para demandar amerite que lo haga en conjunto con el cónyuge.

III
LIMITES DE LA CONTROVERSIA:
Dado el modo de contestación de la demanda, no existen hechos admitidos, quedando como controvertidos, los siguientes:
 Todas las cuestiones previas opuestas por la demandada.
 Si la demandada usa el inmueble como su vivienda principal.
 Si es procedente o no la demanda por cumplimiento de contrato por vencimiento del término.
IV
PRUEBAS DE LAS PARTES:
PRUEBAS DEL DEMANDANTE:
Con el escrito libelar el actor acompañó marcado “A” original de instrumento poder otorgado por la ciudadana BETTY BELLERA CELLI, este instrumento nada aporta a la solución de los hechos controvertidos, por lo que no se le concede valor probatorio.
Acompañó marcado “B” copia simple del documento de propiedad del inmueble arrendado, dado que no se encuentra en discusión la propiedad del inmueble, no se le concede valor probatorio a este instrumento.
Acompañó marcado “C” y “D” originales de contratos de arrendamiento privados suscrito entre ambas partes, el primero en el año 2005 y el segundo en el año 2009, por un inmueble ubicado en el Edificio Don Pelayo “C”, piso 3, apartamento 3-5, oficina 5, Parroquia El Socorro, Municipio Valencia del Estado Carabobo, con duración de un año, prorrogables por periodos iguales, a menos que una de las partes notifique a la otra con al menos 30 días de anticipación, el inmueble arrendado está compuesto por dos (2) espacios para oficinas y un baño.
Acompañó marcado “E” original de instrumento privado, contentivo de notificación de no prorroga de contrato de arrendamiento, suscrita por ambas partes en fecha 01 de noviembre de 2010, no impugnado, ni desconocido por la demandada en la oportunidad procesal para ello, al cual se le concede valor probatorio y con ello queda demostrado que la actora le notificó a la hoy demandada su voluntad de no prorrogar la relación arrendaticia en fecha 01 de noviembre de 2010.
Al folio 16 riela original de instrumento privado emanado de terceros, el cual no fue ratificado en juicio mediante la prueba testimonial conforme lo dispone el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, al mismo no se le cocede ningún valor probatorio.
Durante el lapso probatorio el actor ratificó el valor probatorio de los instrumentos ut supra valorados y promovió prueba de informes que fue negada.

PRUEBAS DE LA DEMANDADA:
Conjuntamente con el escrito de contestación de demanda, la demandada acompañó marcado “A”, original de instrumento privado, contentivo de contrato de arrendamiento, suscrito por la ciudadana BETTY ELIZABETH BELLERA DE MARTI y los ciudadanos CARMEN TERESA GONZÁLEZ DE CASTRO Y ANNER MIGUEL GONZÁLEZ, en fecha 15 de septiembre de 2001, no impugnado, ni desconocido por la actora en la oportunidad procesal para ello, concediéndole a dicho instrumento valor probatorio y con ello queda demostrado que la relación arrendaticia entre las partes se inició el 15 de septiembre de 2001.
Durante el lapso probatorio la parte demandada no promovió prueba alguna.

V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR:
PUNTO PREVIO: DE LAS CUESTIONES PREVIAS:
Mediante enrevesado escrito de contestación de demanda la parte demandada, opuso las cuestiones previas contenidas en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, así como los ordinales 8º y 11º ejusdem; alegando defecto de forma de la demanda, ya que no se indicó el carácter de la demandante y no nombra el carácter que tiene la demandada; siendo esto falso ya que el actor identificó tanto a la demandada como a su mandante y el carácter de arrendadora propietaria, así como el de arrendataria; afirma el demandado que el actor no describió con linderos y medidas de la cosa litigiosa, lo cual es totalmente innecesario, e inclusive en los contratos de arrendamiento que vinculan a las partes no están identificados con linderos y medidas, pero si está plenamente identificado el inmueble arrendado, como efectivamente lo está en el escrito libelar. El actor si bien es cierto no señala que su mandante es propietaria del inmueble, este acompañó el documento de propiedad del mismo y de él se evidencia la cualidad de propietaria de la demandante, tampoco indica los cánones de arrendamiento, ya que no está en discusión la solvencia de la demandada respecto a cánones de arrendamiento. Alega también el demandado que existe una inepta acumulación de acciones, lo cual es falso, ya que el actor no pretende cobro de bolívares, lo que pretende es el cobro de una cantidad de dinero determinada por concepto de penalización por no entrega del inmueble arrendado en el tiempo estipulado. Es falso que el actor demande el pago de daños y perjuicios y en consecuencia, mal puede especificar estos y sus causas.
Respecto al ordinal 8º alegó la existencia de una cuestión prejudicial que debe resolverse ante el SUNAVI y que no se agotó la vía administrativa, esta juzgadora considera que dicho agotamiento no era necesario, ya que estamos en presencia de un inmueble destinado a oficina, según se establece de los contratos de arrendamientos aportados por las partes.
En cuanto a la cuestión previa del artículo 11º, misma valoración, no era necesario acompañar el agotamiento de la vía administrativa, dado que el inmueble objeto de la controversia no está destinado a vivienda, sino a oficina según se evidencia de los contratos de arrendamiento acompañados y en cuanto al tipo de acción, no se demandó el desalojo y por tanto no era necesario invocar causal alguna de desalojo.
En razón de las anteriores consideraciones, LAS CUESTIONES PREVIAS OPUESTAS POR LA PARTE DEMANDADA, NO SON PROCEDENTES EN DERECHO. ASÍ SE DECIDE.
En cuanto a la falta de cualidad e interés alegada por la demandada, la misma no es procedente, dado que los contratos de arrendamiento fueron suscritos entre las ciudadanas BETTY ELIZABETH BELLERA CELLI y CARMEN TERESA GONZÁLEZ DE CASTRO, y son estas las personas que tienen la cualidad y efectivamente son estas las partes en el presente juicio, entonces la falta de cualidad e interés alegada, no es procedente en derecho. ASÍ SE DECIDE.
DEL FONDO DE LO DEBATIDO:
En cuanto al fondo de lo debatido, esta juzgadora al leer el escrito de contestación de demanda, aprecia que la demandada entre líneas hace ver que el inmueble arrendado lo emplea como su vivienda principal, pero no acompañó ningún medio probatorio del que pudiera verificarse dicha afirmación, por lo que se tiene que el inmueble arrendado tiene uso de oficina, tal como se desprende de los contratos de arrendamiento acompañados por las partes. ASÍ SE ESTABLECE.
Ahora bien, por otra parte, el actor en su escrito libelar afirma que la relación arrendaticia se inició en el año 2005, y que habiendo notificado a la arrendataria en el año 2010, le correspondían dos años de prórroga legal, conforme al artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, venciendo en consecuencia la prórroga legal el 30 de diciembre de 2012, pero quedó demostrado en autos, que la relación arrendaticia no se inició en el año 2005 como lo afirmó el actor, sino que se inició en el año 2001, según contrato de arrendamiento aportado por la demandada, por lo que la relación arrendaticia tuvo una vigencia de 9 años y 2 meses. Sin embargo, a pesar de que la relación arrendaticia tuvo un margen de tiempo mayor, igual le correspondían dos años de prórroga legal, tal como se evidencia del artículo 38 literal C de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, venciendo la misma el 30 de diciembre de 2012. ASÍ SE ESTABLECE.
Así tenemos que el artículo 1599 del Código Civil dispone: “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”. En el caso de autos, estamos en presencia de un contrato de arrendamiento con determinación de tiempo, ya que la accionada estaba en pleno conocimiento tanto de la fecha de inicio del contrato, como la fecha de su fin. Por su parte el artículo 1.601 del Código Civil expresa claramente: “Si ha habido desahucio, el arrendatario aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción.”. En el caso de marras la demandada estaba en conocimiento que debía entregar el inmueble arrendado a la fecha de culminación de la prórroga legal, lo cual no hizo, es por lo que, en virtud de las anteriores consideraciones, esta juzgadora considera ajustada a derecho la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento, por vencimiento del término del contrato y de su prórroga legal. ASÍ SE DECIDE.

VI
Por las razones de hecho y de derecho antes explanadas, este TRIBUNAL SÉPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: CON LUGAR LA DEMANDA intentada por el abogado RAFAEL BELLERA SOLORZANO, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana BETTY ELIZABETH BELLERA CELLI, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO contra la ciudadana CARMEN TERESA GONZÁLEZ DE CASTRO, todos debidamente identificados en autos.
SEGUNDO: SE CONDENA A LA DEMANDADA CIUDADANA CARMEN TERESA GONZÁLEZ DE CASTRO, a entregar el inmueble arrendado constituido por un apartamento ubicado en el Edificio Don Pelayo “C”, piso 3, apartamento 3-5, oficina 5, Parroquia El Socorro, Municipio Valencia del Estado Carabobo, libre de personas y cosas y en el mismo buen estado en que lo recibió.
TERCERO: SE CONDENA A LA DEMANDADA CIUDADANA CARMEN TERESA GONZÁLEZ DE CASTRO a pagar la cantidad de Bs. 96.000, por concepto de 960 días de atraso en la entrega del inmueble, a razón de Bs. 100,00 cada uno, conforme lo dispone la cláusula 2º del contrato de marras.
De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandada al pago de las costas procesales.
Publíquese, regístrese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del TRIBUNAL SÉPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en Valencia a los diez (10) días del mes de Marzo del año dos mil dieciséis (2016).
Años: 205° de la Independencia y 156° de la Federación.
La Juez Provisorio,

Abog. LIGIA RODRÍGUEZ SALAZAR,

La Secretaria Temporal

Abog. AURELIA RUBIRA PINTO,

En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las 2:45 de la tarde.

La Secretaria Temporal

Abog. AURELIA RUBIRA PINTO,

Exp. 3201
LRS/ar.-