REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y
DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
Valencia, 30 de junio de 2016
206º y 157º
EXPEDIENTE Nº 14.818
SENTENCIA: DEFINITIVA
COMPETENCIA: CIVIL
MOTIVO: DESALOJO (VIVIENDA)
DEMANDANTE: PATRICIA CRISTINA PAPADATOS BOCCHINO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-18.253.933
APODERADOS JUDICIALES DE LA DEMANDANTE: OLIVER RIT PIÑERO CORONEL y FERNANDO ANTONIO HERNÁNDEZ ALMEIDA, abogados en ejercicio inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 125.318 Y 20.824 respectivamente
DEMANDADO: RAFAEL ALBERTO CUICAS CARDOZO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-3.844.847
DEFENSORA PÚBLICA DEL DEMANDADO: abogada CAROLINA RIOS DEL MORAL, Defensora Pública de la Defensoría Primera con Competencia en Materia Inquilinaria del Estado Carabobo
Conoce este Juzgado Superior del recurso de apelación ejercido por la parte demandada, en contra de la decisión dictada en fecha 3 de marzo de 2016 por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, la cual declara procedente la demanda e improcedente la reconvención.
En horas de despacho del día 28 de junio de 2016, se celebró la audiencia oral de apelación, dictándose al final de la misma el dispositivo del fallo en forma oral.
Siendo la oportunidad procesal, se procede a dictar sentencia en los siguientes términos:
I
CONSIDERACIONES PARA DECIDIDR
Pretende la parte demandante el desalojo de un inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa-quinta sobre ella construida, ubicada en la urbanización parque residencial La Esmeralda, manzana A-2, parcela Nº 30, sector 1, municipio San Diego del estado Carabobo, que afirma haber arrendado al demandado desde el 1 de diciembre de 2006, quedando el canon de arrendamiento con el transcurrir del tiempo en la cantidad de cuatro mil bolívares mensuales. Al efecto, alega que el arrendatario no cancela el canon de arrendamiento desde el mes de febrero de 2012 hasta febrero de 2015, para un total de veintisiete meses sin pagar, a razón de cuatro mil bolívares mensuales para un total de ciento ocho mil bolívares. Además sostiene que el arrendatario modificó sin su consentimiento el uso del inmueble, de una casa de habitación para crear una oficina donde desarrolla actividades mercantiles y que tiene necesidad ocupar el inmueble arrendado.
El demandado por su parte, rechaza y niega la demanda interpuesta en su contra, señalando que en fecha 11 de agosto de 2013 se comprometió a pagar ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda los cánones de arrendamiento desde diciembre de 2012 hasta septiembre de 2013, lo que efectivamente cumplió y desde septiembre de 2013 hasta febrero de 2015, se vio obligado a realizar los pagos del canon de arrendamiento ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda por la negativa de la arrendadora a recibirlo. En cuanto a la supuesta necesidad de ocupar el inmueble arrendado, señala que la demandante no comprueba ni aún de manera indirecta ese hecho y por último, que el alegado cambio de uso no constituye un hecho público y notorio, siendo lo cierto que su esposa realiza un oficio de asesora de seguros de responsabilidad civil para colaborar con la economía familiar sin que para ello haya constituido un fondo de comercio ni haya empleado a personal alguno ni haya instalado una oficina en el inmueble, por lo que no se puede tomar esa situación como cambio de uso.
Para decidir se observa:
El artículo 91 de la Ley Para La Regularización y Control De Los Arrendamientos De Vivienda en su ordinales 1º, 2º y 3º dispone lo que sigue:
“Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin.
2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado.
3. En el hecho que el arrendatario o arrendataria haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales, la comuna o el consejo comunal respectivos, o por el hecho de que el arrendatario o arrendataria haya cambiado el uso o destino que para el previó.”
Respecto a la necesidad de ocupar el inmueble por parte de la propietaria, al analizar el texto del libelo de demanda se aprecia que la demandante no hace alegato alguno sobre los hechos que sustentan esa supuesta necesidad, vale decir, no explica en qué consiste, las razones que la fundamentan, omisión que no puede ser suplida por quien suscribe, so pena de vulnerar el principio dispositivo consagrado en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, según el cual el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos por las partes, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir argumento de hecho no formulados, resultando concluyente que la pretensión de desalojo fundamentada en el ordinal 2º del artículo 91 de la Ley Para La Regularización y Control De Los Arrendamientos De Vivienda no puede prosperar, Y ASÍ SE DECIDE.
El arrendatario accionado alegó haberse comprometido a pagar ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda los cánones de arrendamiento desde diciembre de 2012 hasta septiembre de 2013 y que el resto se vio obligado a consignarlo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda por la negativa de la arrendadora a recibirlo, por lo que la carga de la prueba que demuestre el pago como medio extintivo de la obligación recae sobre el demandado.
A los folios 82 y 83 del expediente produjo el demandado original de instrumento administrativo suscrito por las partes ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda. Con relación a este medio de prueba resulta oportuno precisar que son considerados documentos administrativos, aquellos documentos emanados de los funcionarios públicos en el ejercicio de sus competencias específicas, los cuales constituyen un género de la prueba instrumental, que por referirse a actos administrativos de diversa índole, su contenido tiene el valor de una presunción respecto a su veracidad y legitimidad, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad, que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y que por tanto, deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario.
Ahora bien, en lo que respecta al mérito probatorio bajo análisis, este juzgador le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el criterio establecido por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 692 del 21 de mayo de 2002, que establece la regla de valoración de los documentos administrativos en semejanza con los documentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, por ello se valora conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y con el mismo se considera demostrado que en fecha 11 de agosto de 2013, las partes acordaron que el inquilino pagaría diez meses por concepto de cánones de arrendamiento vencidos para un total de cuarenta mil bolívares, a través de una cuenta del banco Bicentenario. Asimismo quedó demostrado que el arrendatario reconoció el cambio de uso del inmueble arrendado por la situación económica del país.
Al folio 84 del expediente produjo el demandado copias al carbón de planillas de depósito, que poseen firma y sello húmedo original del Banco Bicentenario. Sobre este género de pruebas, se ha pronunciado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 877 de fecha 20 de diciembre de 2005, caso: Manuel Alberto Graterón contra Envases Occidente C.A. donde dejó sentado lo siguiente:
“Por ello, cuando las entidades bancarias reciben el dinero de terceras personas, para ser depositado en una determinada cuenta, el banco no actúa en nombre propio, lo recibe en nombre de su cliente, vale decir mandante y, la planilla de depósito bancario, por consiguiente, no puede considerarse como un documento emanado propiamente de un tercero, sino que representa un documento que certifica un tercero y que en su formación han intervenido dos personas, por un lado el banco que certifica la operación y recibe el dinero como (mandatario), en nombre del titular de la cuenta (mandante) y el depositante quien puede ser un tercero, o el mismo titular de la cuenta.
…OMISSIS…
Esto permite concluir, considerando que el demandante es el titular de la cuenta y, el depositante el accionado, que los depósitos bancarios que cursan en autos no son documentales propiamente emanadas de un tercero.
Por el contrario, esta Sala estima que los mismos encuadran dentro de los medios probatorios llamados tarjas, los cuales por encontrarse incluidos en el capítulo V, Sección I, del Código Civil, en su artículo 1.383, encuadran en el género de prueba documental.
…OMISSIS…
Las consideraciones expuestas permiten concluir que los depósitos bancarios no constituyen documentos emanados de terceros, sino tarjas, lo cual evidencia que el formalizante no tiene razón al haber afirmado que era necesaria su ratificación mediante prueba testimonial, la cual ha debido ser promovida en el juicio.”
De acuerdo al criterio jurisprudencial antes trascrito, este Tribunal valora con el mérito probatorio pleno que emerge de las tarjas, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.383 del Código Civil, los tres comprobantes de depósitos realizados en el Banco Bicentenario y de su contenido se evidencia que fue depositado por el demandado en la cuenta señalada en el acta levantada en la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la cantidad de treinta y cinco mil bolívares.
Al folio 85 del expediente produjo el demandado impresión de una supuesta transferencia hecha desde el Banco Occidental de Descuento que por tratarse de una copia fotostática de instrumento privado no puede ser valorada, por no ser ninguna de aquellas copias fotostáticas a que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En este sentido la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº RC-0259 de fecha 19 de mayo de 2005, Expediente Nº 03-0721, dispuso:
“Para la Sala, las copias fotostáticas que se tendrán como fidedignas, son las fotostáticas y obtenidas por cualquier otro medio mecánico, de documentos públicos y de los privados reconocidos o autenticados, como textualmente expresa el trascrito artículo 429. Si se exhibe una copia fotostática de un documento privado simple –como es el caso de autos- ésta carecerá de valor según lo expresado por el artículo 429, que sólo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados”
Al folio 86 del expediente produce el demandado supuesta impresión de planilla de pago de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la cual no posee sello ni firma alguna, por lo que no ha quedado demostrada su autenticidad y por ende se desecha del proceso.
A los folios 87 al 106 produjo el demandado impresiones de planillas de pagos que poseen sellos húmedos y firmas de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, por lo que se valoran de conformidad con el criterio establecido por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 692 del 21 de mayo de 2002, que establece la regla de valoración de los documentos administrativos en semejanza con los documentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y con los mismos se considera demostrado que el demandado consignó ante la referida institución el canon de arrendamiento de los meses comprendidos entre el noviembre de 2013 hasta junio de 2015, a razón de tres mil seiscientos veinticinco bolívares mensuales.
A los folios 107 al 109 produjo el demandado instrumento administrativo emanado de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, por lo que se valora de conformidad con el criterio establecido por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 692 del 21 de mayo de 2002, que establece la regla de valoración de los documentos administrativos en semejanza con los documentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y con el mismo se considera demostrado que la referida institución el 27 de noviembre de 2013 fijó como canon máximo del inmueble objeto de controversia la cantidad de tres mil seiscientos veinticinco bolívares mensuales.
Como se aprecia, el demandado logra demostrar haber pagado treinta y cinco mil bolívares correspondiente al canon de diez meses de arrendamiento que fue convenido en la audiencia conciliatoria celebrada ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda el 11 de agosto de 2013, quedando pendiente un saldo de cinco mil bolívares que el demandado no logra demostrar haberlo pagado, ya que la prueba promovida con esta finalidad no pudo ser valorada por razones de técnica procesal, por lo que quedó pendiente el pago de un mes completo de arrendamiento y tres mil bolívares de otro mes.
Asimismo, logró demostrar el demandado que la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda en noviembre de 2013 fijó como canon máximo del inmueble objeto de controversia, la cantidad de tres mil seiscientos veinticinco bolívares mensuales, siendo este el monto consignado.
En este sentido, conviene señalar que conforme al artículo 6 de la Ley Para La Regularización y Control De Los Arrendamientos De Vivienda, sus normas son de orden público y de obligatorio cumplimiento, por consiguiente, aún cuando las partes acordaron el canon de arrendamiento en cuatro mil bolívares, al establecer la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda que el canon máximo era de tres mil seiscientos veinticinco bolívares mensuales, el convenio celebrado por las partes quedó sujeto a la regulación efectuada por el órgano administrativo, ya que por el carácter de orden público de la Ley la regulación del canon no podía ser relajada por la voluntad de las partes.
Siendo ello así, se aprecia que el demandado demostró haber pagado el canon de arrendamiento que fue fijado por el órgano administrativo desde noviembre de 2013 hasta junio de 2015, quedando pendiente el pago del canon de arrendamiento del mes de octubre de 2013, ya que la prueba promovida con esta finalidad no pudo ser valorada por razones de técnica procesal.
Como corolario queda, que el arrendatario dejó de pagar (o al menos no logra demostrarlo) el canon de arrendamiento de dos meses de arrendamiento completos y uno lo pago parcialmente y como quiera que el supuesto de hecho previsto en el ordinal 1º del artículo 91 de la Ley Para La Regularización y Control De Los Arrendamientos De Vivienda, es que se dejen de pagar cuatro meses de arrendamiento, es forzoso concluir que la pretensión de desalojo por falta de pago del canon de arrendamiento no puede prosperar, Y ASÍ SE DECIDE.
Finalmente, la demandante pretende el desalojo por el cambio de uso del inmueble, hecho que fue expresamente reconocido por el demandado ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, según consta en acta de fecha 11 de agosto de 2013, que fue debidamente valorada en el decurso de esta sentencia, quedando en consecuencia la parte actora relevada de la carga de probar este hecho y como quiera que el ordinal 3º del artículo 91 de la Ley Para La Regularización y Control De Los Arrendamientos De Vivienda prevé como causal de desalojo que el arrendatario haya cambiado el uso que se previó para el inmueble arrendado, es irremediable concluir que la pretensión de desalojo debe prosperar, Y ASÍ SE DECIDE.
La parte demandada reconviene a la demandante `por retracto legal arrendaticio, alegando que el inmueble propiedad de NICOLÁS PAPADATOS que le fue arrendado fue vendido a la hoy demandante en fecha 10 de enero de 2013.
Para decidir se observa:
A los folios 145 al 150 produjo el demandado copia fotostática simple de instrumento protocolizado ante la oficina de Registro Público del Municipio Naguanagua del estado Carabobo, en fecha 18 de junio de 2013, que al no haber sido impugnada se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado que las ciudadanas STAVRO PAPADATO PAPADATO y KOSTANDINA PAPADATOS DE PAPADATOS, dieron en venta a la demandante el noventa y uno con sesenta y seis por ciento (91,66 %) del inmueble arrendado.
A los folios 166 al 173 produjo la demandante copia fotostática simple de instrumento administrativo emanado del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), que al no haber sido impugnada se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, siguiendo la doctrina de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 692 del 21 de mayo de 2002, que establece la regla de valoración de los documentos administrativos en semejanza con los documentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, quedado demostrado que el 3 de octubre de 2008 fue presentada la declaración sucesoral del finado NICOLÁS PAPADATOS, en donde aparece como heredera la demandante.
Al folio 174 produjo la demandante copia fotostática simple de instrumento público, emanado de la oficina de Registro Civil del municipio Valencia y que al no haber sido impugnada se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1360 del Código Civil, quedando demostrado que el ciudadano NICOLÁS PAPADATOS falleció el 16 de enero de 2008.
En primer término debe acotarse, que el inmueble arrendado no fue vendido en su totalidad, sino en un noventa y uno con sesenta y seis por ciento (91,66 %), habida cuenta que sobre el mismo existía una comunidad hereditaria con ocasión del fallecimiento del ciudadano NICOLÁS PAPADATOS el 16 de enero de 2008 y huelga decir, que entre comuneros también existe un derecho preferente previsto en el artículo 1.546 del Código Civil. En adición a lo expuesto, la demandante era condueña del inmueble arrendado por lo que la venta no fue realizada a un tercero ajeno a la relación contractual, circunstancias que en su conjunto conducen a este juzgador a concluir que el retracto legal arrendaticio pretendido por el demandado vía reconvención no puede prosperar, lo que determina que el recurso de apelación sea desestimado, Y ASÍ SE DECIDE.
II
DECISIÓN
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso procesal de apelación interpuesto por la parte demandada ciudadano RAFAEL ALBERTO CUICAS CARDOZO; SEGUNDO: SE MODIFICA la sentencia de fecha 3 de marzo de 2016 y su ampliación dictada por el Juzgado Segundo De Municipio Ordinario Y Ejecutor De Medidas De Los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua Y San Diego De La Circunscripción Judicial Del Estado Carabobo y TERCERO: CON LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por la ciudadana PATRICIA CRISTINA PAPADATOS BOCCHINO en contra del ciudadano RAFAEL ALBERTO CUICAS CARDOZO y SIN LUGAR la reconvención propuesta por el demandado en contra de la demandante, en consecuencia SE ORDENA la entrega material del inmueble arrendado, constituido por un inmueble consistente en una parcela de terreno y la casa-quinta sobre ella construida, ubicada en la urbanización parque residencial La Esmeralda, manzana A-2, parcela Nº 30, sector 1, municipio San Diego del estado Carabobo.
No hay condenatoria en costas procesales por cuanto la sentencia recurrida no resultó confirmada y no hubo vencimiento total, de conformidad con los artículos 274 y 281 del código de procedimiento civil.
Se ordena remitir el presente expediente al Tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.
Publíquese, regístrese y déjese copia
Dado, firmado y sellado en la sala de despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en la ciudad de Valencia, a
los treinta (30) días del mes de junio del año dos mil dieciséis (2016). Año 206º de la Independencia y 157º de la Federación.
JUAN ANTONIO MOSTAFÁ P.
EL JUEZ TEMPORAL NANCY REA ROMERO
LA SECRETARIA TITULAR
En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo la 1:15 p.m. previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.
NANCY REA ROMERO
LA SECRETARIA TITULAR
Exp. Nº 14.818
JAMP/NRR.-
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