REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y
DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
Valencia, 30 de junio de 2016
206º y 157º
EXPEDIENTE Nº 14.815
SENTENCIA: DEFINITIVA
COMPETENCIA: CIVIL
MOTIVO: DESALOJO (VIVIENDA)
DEMANDANTE: CORINA CHIQUINQUIRA ARRIETA DE FUENTES y SONYEI RAFAEL FUENTES MESONES, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-12.318.056 y V-12.317.292
APODERADOS JUDICIALES DE LAS DEMANDANTES: HENS BORIS RODRÍGUEZ SALAZAR, JEANNETTE MIREYA GONZÁLEZ PALACIO, AUGUSTO DANIEL NIEVES LÓPEZ y RUTH MARITZA CONTRERAS, abogados en ejercicio inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 57.756, 168.614, 230.827 y 181.523 respectivamente
DEMANDADA: ZHAMAY DEL CARMEN GARMENDIA CHIRINOS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-7.125.466
APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDADA: ENIMEL SAID URQUÍA QUEVEDO, abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 41.671
Conoce este Juzgado Superior del recurso de apelación ejercido por la parte demandada, en contra de la decisión dictada en fecha 05 de abril de 2016, por el Juzgado Décimo De Municipio Ordinario Y Ejecutor De Medidas De Los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua Y San Diego De La Circunscripción Judicial Del Estado Carabobo, la cual declara con lugar la demanda de desalojo intentada.
En horas de despacho del día 28 de junio de 2016, se celebró la audiencia oral de apelación, dictándose al final de la misma el dispositivo del fallo en forma oral.
Siendo la oportunidad procesal, se procede a dictar sentencia en los siguientes términos:
I
CONSIDERACIONES PARA DECIDIDR
Pretende la parte demandante el desalojo de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 5-6, del quinto piso del edificio Renacimiento ubicado en la calle Comercio cruce con Portocarrero Nros. 85-67 y 85-73, parroquia San Blas, municipio Valencia del estado Carabobo, el cual compraron a la ciudadana OMAIRA RODRÍGUEZ. Al efecto, alega que la arrendataria dejó de cumplir con el pago del canon de arrendamiento desde enero de 2013 y que están viviendo en un inmueble propiedad de su hermano SONYEI RAFAEL FUENTES MESONES, ubicado en el sector la Honda, tercera transversal, calle Libertador, Tocuyito, municipio Libertador del estado Carabobo, donde viven todos con la propietaria y su esposo, por lo que tienen necesidad de ocupar el inmueble arrendado, ya que sus pertenencias se encuentran acumuladas en el área de la sala y viviendo todos amontonados y otra parte de sus bienes muebles se encuentran en casa de sus padres.
La demandada por su parte, rechaza y niega la demanda interpuesta en su contra, señalando que en el procedimiento administrativo jamás se hizo mención a la supuesta falta de pago, lo que efectivamente se pudo constatar al revisar el contenido de la Resolución emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda de fecha 29 de septiembre de 2014 que riela a los folios 61 al 63 del expediente y como quiera que el procedimiento administrativo previo a la demanda, un presupuesto de admisión conforme al artículo 94 de la Ley Para La Regularización y Control De Los Arrendamientos De Vivienda, es forzoso concluir que la vía judicial sólo queda habilitada para aquellos hechos que fueron debatidos ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, vale decir, por la necesidad de ocupar el inmueble, no así por la alegada falta de pago. ASÍ SE ESTABLECE.
Sostiene que no fue notificada de la preferencia ofertiva a la cual tiene derecho, no existiendo ningún tipo de documento autenticado en ese sentido, por lo que la venta está viciada de nulidad absoluta y por tanto no produce ningún efecto que favorezca a la demandante quien carece de cualidad.
Para decidir se observa:
Sobre la cualidad, el reconocido procesalista Luis Loreto ha señalado que el fenómeno se presenta particularmente interesante y complejo en el campo del proceso civil y asume el nombre específico de cualidad a obrar y a contradecir. La cualidad en este sentido procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de, identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerado, y la persona abstracta contra quien la Ley concede la acción, y mas adelanta señala: siendo la cualidad una relación de identidad lógica, el problema práctico fundamental queda circunscrito a saber y determinar qué criterio o método ha de seguirse para descubrir y fijar en el proceso esa relación de identidad. El criterio tradicional y en principio válido, es el que afirma y enseña, que tienen cualidad para intentar y sostener el juicio, esto es, cualidad activa y pasiva, los sujetos que figuran como titulares activos y pasivos de la relación jurídica material que es objeto del proceso. Ahora bien, por la naturaleza misma de las cosas, ese criterio no puede atenerse sino a la pura afirmación del actor, a los términos mismos de la demanda, ya que precisamente, la efectiva y real titularidad de la relación o estados jurídicos cuya protección se solicita, forma el objeto mismo e inmediato del juicio, cuya existencia concreta se afirma y se demanda. Mientras la relación litigiosa no se halle definitivamente decidida y la sentencia que así lo reconozca pase en autoridad de cosa juzgada, no puede saberse jurídicamente si la relación o estado jurídico existe realmente. (Obra citada: Ensayos Jurídicos, Caracas 1970, página 26)
La parte demandada opone la falta de cualidad del actor argumentando que no fue notificada de la preferencia ofertiva a la cual tiene derecho, por lo que la venta está viciada de nulidad absoluta y por tanto no produce ningún efecto que favorezca a la demandante.
Ciertamente quedó demostrado en los autos, folios 14 al 22, con la copia fotostática simple de instrumento protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Valencia en fecha 25 de marzo de 2013, el cual al no haber sido impugnada se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, que el inmueble arrendado fue vendido a los demandantes.
Sin embargo, conforme al artículo 138 de la Ley Para La Regularización y Control De Los Arrendamientos De Vivienda el retracto legal arrendaticio, es el derecho que tienen los arrendatarios de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado, cuyo ejercicio es potestativo para el arrendatario, por consiguiente, teniendo los demandantes la condición de adquirientes del inmueble arrendado sin que conste en las actas procesales que la arrendataria haya ejercido su derecho a retracto, es irremediable concluir que los demandantes tienen cualidad para intentar y sostener el presente juicio, Y ASÍ SE DECIDE.
Conviene señalar, que todo el material probatorio ofrecido por las partes con el objeto de demostrar la solvencia o insolvencia en el pago del canon de arrendamiento resulta manifiestamente impertinente, habida cuenta que la pretensión de desalojo por falta de pago del canon de arrendamiento quedó excluido del presente debate judicial, al no haber sido debatida esta causal en el procedimiento administrativo previo a la demanda, siendo aquel un presupuesto de admisión de la demanda.
Ahora bien, el artículo 91 de la Ley Para La Regularización y Control De Los Arrendamientos De Vivienda en su ordinal 2º dispone lo que sigue:
“Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: (…)
2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado.
(…)
Parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial…”
Como se aprecia, la necesidad de ocupar el inmueble arrendado debe ser demostrada mediante prueba contundente, por lo que la carga de la prueba recae en la parte demandante.
En este sentido, se observa que a los folios 57 al 59 producen los demandantes originales de instrumento emanados de la Oficina de Registro Civil del Municipio Libertador, a los cuales se les concede valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1360 del Código Civil, quedando demostrado que los demandantes y la ciudadana ADRIANA LEONELA ORTEGA BOLÍVAR, comparecieron ante la referida oficina y manifestaron tener residencia permanente en la urbanización la Honda, tercera transversal, calle Libertador, Tocuyito, municipio Libertador del estado Carabobo.
Asimismo, con la inspección judicial evacuada en el decurso del procedimiento en fecha 23 de febrero de 2016, cuya acta riela al folio 151 y que sujeto a la doctrina de nuestra máxima jurisdicción debe valorarse como un instrumento público, quedó demostrado que en el inmueble donde habitan los demandantes existen bienes muebles aglomerados en la sala y bienes muebles embalados en cajas en el área de estacionamiento que pertenecen a los demandantes.
Como corolario queda, que los demandantes logran demostrar que habitan en un inmueble ubicado en Tocuyito, municipio Libertador, lugar en el cual los bienes muebles que les pertenecen se encuentran metidos en cajas, resultando concluyente que en el caso de marras ha quedado patente la necesidad de los demandantes de ocupar el inmueble arrendado, lo que determina que la pretensión de desalojo fundamentada en el ordinal 2º del artículo 91 de la Ley Para La Regularización y Control De Los Arrendamientos De Vivienda debe prosperar y por ende el recurso de apelación debe ser desestimado. ASÍ SE DECIDE.
II
DECISIÓN
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso procesal de apelación interpuesto por la parte demandada ciudadana ZHAMAY DEL CARMEN GARMENDIA CHIRINOS; SEGUNDO: SE MODIFICA la sentencia dictada en fecha 05 de abril de 2016, por el Juzgado Décimo De Municipio Ordinario Y Ejecutor De Medidas De Los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua Y San Diego De La Circunscripción Judicial Del Estado Carabobo y TERCERO: CON LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por los ciudadanos CORINA CHIQUINQUIRA ARRIETA DE FUENTES y SONYEI RAFAEL FUENTES MESONES en contra de la ciudadana ZHAMAY DEL CARMEN GARMENDIA CHIRINOS y en consecuencia, SE ORDENA la entrega material del inmueble arrendado, constituido por un apartamento distinguido con el Nº 5-6, del quinto piso del edificio Renacimiento ubicado en la calle Comercio cruce con Portocarrero Nros. 85-67 y 85-73, parroquia San Blas, municipio Valencia del estado Carabobo.
No hay condenatoria en costas procesales por cuanto la sentencia recurrida no resultó confirmada y no hubo vencimiento total, de conformidad con los artículos 274 Y 281 del Código de Procedimiento Civil.
Se ordena remitir el presente expediente al Tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.
Publíquese, regístrese y déjese copia
Dado, firmado y sellado en la sala de despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en la ciudad de Valencia, a
los treinta (30) días del mes de junio del año dos mil dieciséis (2016). Año 206º de la Independencia y 157º de la Federación.
JUAN ANTONIO MOSTAFÁ P.
EL JUEZ TEMPORAL NANCY REA ROMERO
LA SECRETARIA TITULAR
En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 12:15 p.m. previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.
NANCY REA ROMERO
LA SECRETARIA TITULAR
Exp. Nº 14.815
JAMP/NRR.-
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