TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y
DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO

Valencia, 20 de junio de 2016
206º y 157º

EXPEDIENTE Nº 14.814

SENTENCIA: DEFINITIVA
COMPETENCIA: CIVIL
MOTIVO: DESALOJO (VIVIENDA)
DEMANDANTE: MARÍA MAGDALENA GONZÁLEZ DE GUERRERO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.211.498
APODERADOS JUDICIALES DE LA DEMANDANTE: LEYDDY CHÁVEZ y WILFREDO MADDIA, abogados en ejercicio inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 27.005 y 40.466 respectivamente
DEMANDADO: CÉSAR RAMÓN PACHANO OVIEDO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 7.132.398
DEFENSOR AD LITEM DEL DEMANDADO: MARIO MEJÍAS, abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 146.521

Conoce este Juzgado Superior del recurso de apelación ejercido por la parte demandada, en contra de la decisión dictada en fecha 31 de marzo de 2016 por el Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, la cual declara con lugar la demanda de desalojo intentada.

En horas de despacho del día 15 de junio de 2016, se celebró la audiencia oral de apelación, dictándose al final de la misma el dispositivo del fallo en forma oral.

Siendo la oportunidad procesal, se procede a dictar sentencia en los siguientes términos:

I
CONSIDERACIONES PARA DECIDIDR

Pretende la parte demandante en su escrito de reforma del libelo de demanda, el desalojo de un inmueble constituido por un apartamento identificado con el número 3-C, ubicado en el tercer piso del edificio Forum House, urbanización la Trigaleña, parroquia San José, municipio Valencia del estado Carabobo. Al efecto, alega que en fechas 31 de enero de 2008, 3 de septiembre de 2009 y 3 de agosto de 2011 celebró con el demandado tres contratos de arrendamiento.

Que el 11 de noviembre de 2011, notificó al demandado por escrito de que su hijo JEAN CARLOS GUERRERO GONZÁLEZ no posee vivienda y tiene necesidad de ocupar el apartamento arrendado para vivir y posteriormente, el 20 de febrero de 2012 ratificó por escrito la anterior notificación, la que firmó el arrendatario en señal de conformidad y a pesar de ello no cumplió su obligación de entregar el inmueble.

Afirma que para la fecha de la firma del acuerdo el demandado se encontraba insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento desde el 1 de septiembre de 2012, equivalente a diez mensualidades, por lo que debía la suma de treinta y cinco mil bolívares.

Alega que el último canon de arrendamiento se acordó en cuatro mil quinientos bolívares mensuales, pero después de firmar el contrato el arrendatario se negó a pagarlo, señalándole que pagaría sólo la suma de tres mil quinientos bolívares que era lo que venía pagando, por lo que pagaba el canon de forma parcial, quedando a deber un mil bolívares por cada mensualidad desde el 1 de agosto de 2011 hasta el 31 de diciembre de 2013, para un total de veintiocho mil bolívares (Bs. 28.000,00), cuyo pago también demanda.

Que además de lo expuesto, desde el 1 de enero de 2014 hasta el mes de octubre de 2015 el demandado no ha cumplido con el pago de las mensualidades correspondientes, encontrándose en estado de insolvencia de trece mensualidades, que a razón de cuatro mil quinientos bolívares arroja un total de noventa y nueve mil bolívares (Bs. 99.000,00) cuyo pago también demanda.

En razón de lo expuesto, demanda el desalojo por la necesidad que tiene su hijo de ocupar el inmueble arrendado y por encontrarse el arrendatario insolvente en el pago del canon de arrendamiento y para que se le pague la cantidad de ciento veintisiete mil bolívares (Bs. 127.000,00) por concepto de cánones de arrendamiento insolutos, más las mensualidades que se sigan venciendo hasta la entrega del inmueble, para finalmente solicitar la corrección monetaria de acuerdo a los índices de inflación.

El defensor ad litem del demandado, niega, rechaza y contradice la demanda interpuesta en contra de su defendido por no ser ciertos los hechos narrados ni el derecho invocado y consigna telegrama enviado por IPOSTEL al demandado e informa sobre sus visitas a la dirección del demandado a los fines de contactarlo.

Para decidir se observa:

El artículo 91 de la Ley Para La Regularización y Control De Los Arrendamientos De Vivienda, dispone:

Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin.
2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado. (…)
Parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial…”

Como se aprecia, la causal de desalojo fundamentada en la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble debe ser demostrada por medio de prueba contundente ante la autoridad judicial, siendo carga del demandante demostrar esta circunstancia.

Respecto a la alegada insolvencia que fue negada por el demandado, conviene traer a colación sentencia Nº RC-0733 dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en de fecha 27 de julio de 2004, expediente Nº 03-1006, en donde se dejó sentado el siguiente criterio, a saber:

“Asimismo, consta de la sentencia recurrida que el demandado negó de forma pura y simple la demanda, y por ende, negó haber incumplido esa obligación.
Sobre este particular, es oportuno advertir que constituye un principio de lógica formal y jurídica que toda negación de una negación constituye una afirmación. Por consiguiente, el demandado al alegar que no incumplió su obligación, lo que está expresando es que la cumplió y, por ende, le corresponde probar ese hecho extintivo, que implícitamente está afirmando.
Acorde con este criterio, la Sala ha establecido que al actor le basta sólo demostrar la obligación que incumbe al demandado, en manera alguna el hecho negativo de éste, de no querer pagar aquél...”.

Como quiera que en el presente caso quedó demostrada la existencia de la obligación del demandado de pagar el canon de arrendamiento a razón de cuatro mil quinientos bolívares mensuales desde el 1 de agosto de 2011, habida cuenta que la existencia de la relación arrendaticia quedó probada con las instrumentales que cursan a los folios 6 al 21, que por tratarse de documentos autenticados se les otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, era carga del demandado demostrar con algún medio de prueba el pago o cualquier otro hecho extintivo de la obligación.

Por consiguiente, resta valorar y analizar el material probatorio a los efectos de determinar si la demandante logró demostrar su alegato sobre la necesidad de su hijo de ocupar el inmueble arrendado y si el demandado logra demostrar el pago o cualquier otro hecho extintivo de la obligación.

Fue promovida por la demandante a los folios 22 al 27 del expediente, copia fotostática simple de instrumentos registrados, que al no haber sido impugnados se valoran de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado que el inmueble arrendado es propiedad de la demandante.

Al folio 28 del expediente, promueve la demandante copia certificada de instrumento público, la cual se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.360 del Código Civil, quedado demostrado que el ciudadano JEAN CARLOS GUERRERO GONZÁLEZ es hijo de la demandante.

A los folios 29 al 33 del expediente, produce la parte demandante copias fotostáticas de instrumentos privados, a los cuales no se les concede valor probatorio alguno, por no ser ninguna de aquellas copias fotostáticas a que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En este sentido la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº RC-0259 de fecha 19 de mayo de 2005, Expediente Nº 03-0721, dispuso:

“Para la Sala, las copias fotostáticas que se tendrán como fidedignas, son las fotostáticas y obtenidas por cualquier otro medio mecánico, de documentos públicos y de los privados reconocidos o autenticados, como textualmente expresa el trascrito artículo 429. Si se exhibe una copia fotostática de un documento privado simple –como es el caso de autos- ésta carecerá de valor según lo expresado por el artículo 429, que sólo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados”

A los folios 34 al 91 del expediente, produce la parte demandante copia fotostática certificada de expediente administrativo llevado por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda. Con relación a este medio de prueba, resulta oportuno precisar que son considerados documentos administrativos, aquellos documentos emanados de los funcionarios públicos en el ejercicio de sus competencias específicas, los cuales constituyen un género de la prueba instrumental, que por referirse a actos administrativos de diversa índole, su contenido tiene el valor de una presunción respecto a su veracidad y legitimidad, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad, que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y que por tanto, deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario.

Ahora bien, en lo que respecta al mérito probatorio bajo análisis, este juzgador le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el criterio establecido por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 692 del 21 de mayo de 2002, que establece la regla de valoración de los documentos administrativos en semejanza con los documentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, por ello se valora conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y con el mismo se considera demostrado que en fecha 22 de octubre de 2014, el referido organismo habilitó la vía judicial dándose cumplimiento al procedimiento previo a las demandas contemplado en el artículo 94 de la Ley Para La Regularización y Control De Los Arrendamientos De Vivienda.

Como se aprecia, la parte demandante no logra demostrar la necesidad que supuestamente tiene su hijo de ocupar el inmueble arrendado, siendo que sólo quedó demostrada la filiación entre ellos y tomando en cuenta que la norma exige que la prueba sea contundente, es forzoso concluir que la pretensión de desalojo fundamentada en el ordinal 2º del artículo 91 de la Ley Para La Regularización y Control De Los Arrendamientos De Vivienda no puede prosperar, Y ASÍ SE DECIDE.

Ahora bien, en el decurso de esta sentencia quedó dicho que en los autos hay pruebas suficientes que demuestran la relación arrendaticia y siendo que el arrendatario tiene la obligación de pagar el canon de arrendamiento, era carga del demandado demostrar el cumplimiento de su obligación o cualquier otra forma de extinción de sus obligaciones, cosa que no hizo, resultando concluyente que la pretensión de desalojo por falta de pago del canon de arrendamiento debe prosperar, habida cuenta que se trata de más de cuatro mensualidades consecutivas, todo de conformidad con el ordinal 1º del artículo 91 de la Ley Para La Regularización y Control De Los Arrendamientos De Vivienda. Asimismo, resulta procedente la pretensión de pago de la cantidad de CIENTO VEINTISIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 127.000,00), por concepto de cánones insolutos, cantidad que es el resultado de la suma de veintiocho mil bolívares (bs. 28.000,00) por concepto de diferencia de canon de arrendamiento pagado parcialmente desde el 1 de agosto de 2011 hasta el 31 de diciembre de 2013 y la cantidad de noventa y nueve mil bolívares (bs. 99.000,00) correspondiente a los cánones de arrendamiento insolutos de los meses de enero a diciembre de 2014 y enero a octubre de 2015, a razón de cuatro mil quinientos bolívares (Bs 4.500,00) mensuales, lo que determina que el recurso de apelación no pueda prosperar, Y ASÍ SE DECIDE.

Finalmente, advierte esta alzada que la parte actora demandó el pago de las mensualidades que se siguieran venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble arrendado y solicitó la corrección monetaria de las cantidades condenadas a pagar, lo que eventualmente resultaría procedente, sin embargo, el Tribunal de Municipio nada resolvió sobre esas pretensiones, siendo que sólo apeló la parte demandada, no así los demandantes.

La doctrina patria y la jurisprudencia de nuestro máximo tribunal ha sido reiterada al establecer la prohibición de reformatio in peius, o reforma en perjuicio, conforme a la cual, cuando solo una de las partes apela total o parcialmente de una sentencia, sin que la otra hubiere apelado en forma alguna, el juez se encuentra facultado para decidir únicamente sobre el asunto objeto de apelación, y por otra parte, no puede modificar la sentencia en perjuicio del apelante, pues el no ejercicio del recurso de apelación por la contraparte, debe entenderse como muestra de su conformidad con el fallo apelado.

Así lo ha establecido la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en innumerables fallos, entre ellos, en sentencia Nº 90 de fecha 17 de febrero de 2006, (Caso: Mercedes Gómez y otro vs. Rossina Cartuciello y otra) en la cual indicó lo siguiente:

“...Al respecto, cabe señalar que la denuncia en casación del vicio de reformatio in peius, ha sido considerado como una infracción de forma, por incongruencia positiva, por no atenerse el sentenciador a la petición de reexamen de la decisión de primera instancia, en todo aquello que le resulta desfavorable a la parte que la impugna, que en modo alguno lo faculta para conocer de los extremos del pleito consentidos por la parte que no ha apelado, y que por tanto, no le permite perjudicar a los recurrentes sin haber mediado excitación (principio de rogación) de la contraria. Desde luego que los puntos aceptados adquieren firmeza, y por ello sobre tales puntos el Tribunal de apelación no puede pronunciarse ex oficio; en tal caso la sentencia sería incongruente, por no ajustarse a la pretensión de la parte, agravando la posición del apelante, y excediendo en consecuencia la alzada, los límites de lo sometido a su consideración a través del recurso ordinario de apelación…”

En atención a los razonamientos esgrimidos, al no haber apelado la parte demandante en contra de la sentencia recurrida debe entenderse que se ha conformado con la decisión, en virtud de lo cual, en estricta aplicación del principio de prohibición de reformatio in peius, para no desmejorar la condición del apelante, este juzgador debe necesariamente confirmar la decisión del tribunal de municipio, sin acordar el pago del arrendamiento que se siguiera venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble, ni la corrección monetaria, Y ASÍ SE ESTABLECE.

II
DECISIÓN

Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso procesal de apelación interpuesto por la parte demandada, ciudadano CÉSAR RAMÓN PACHANO OVIEDO; SEGUNDO: SE CONFIRMA con diferente motivación la sentencia dictada en fecha 31 de marzo de 2016, por el Juzgado Décimo De Municipio Ordinario Y Ejecutor De Medidas De Los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua Y San Diego De La Circunscripción Judicial Del Estado Carabobo, la cual declaró con lugar la demanda de desalojo interpuesta y condenó a la parte demandada a pagar la cantidad de CIENTO VEINTISIETE MIL BOLÍVARES (bs. 127.000,00), por concepto de cánones insolutos, cantidad de que es el resultado de la suma de veintiocho mil bolívares (bs. 28.000,00) por concepto de diferencia de canon de arrendamiento pagado parcialmente desde el 1 de agosto de 2011 hasta el 31 de diciembre de 2013, siendo el canon Bs. 3.500,00, y la cantidad de noventa y nueve mil bolívares (Bs. 99.000,00) correspondiente a los cánones de arrendamiento insolutos de los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2014, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2015, a razón de Bs. 4.500,00 mensuales y se ORDENA a la parte demandada hacer la entrega material del inmueble arrendado, el cual está comprendido por: un apartamento ubicado en la urbanización la Trigaleña, construido sobre la parcela 130-36, edificio residencias Forum House, piso 3, distinguido con el nº 3-C, parroquia San José municipio Valencia del estado Carabobo.

Se condena en costas procesales a la parte demandada por cuanto la sentencia recurrida resultó confirmada, en atención al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Se ordena remitir el presente expediente al Tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.

Publíquese, regístrese y déjese copia

Dado, firmado y sellado en la sala de despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en la ciudad de Valencia, a
los veinte (20) días del mes de junio del año dos mil dieciséis (2016). Año 206º de la Independencia y 157º de la Federación.

JUAN ANTONIO MOSTAFÁ P.
EL JUEZ TEMPORAL NANCY REA ROMERO
LA SECRETARIA TITULAR

En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 12:55 p.m. previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.

NANCY REA ROMERO
LA SECRETARIA TITULAR
Exp. Nº 14.814
JAMP/NRR.-