REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
Valencia, 16 de junio de 2016
206º y 157º
EXPEDIENTE: Nº 14.127
SENTENCIA: DEFINITIVA
COMPETENCIA: CIVIL
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
DEMANDANTES: MARIO SUANNO y ADRIANA PAZ DE SUANNO, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-5.534.703 y V-5.313.111 respectivamente
APODERADOS JUDICIALES DE LOS DEMANDANTES: abogados en ejercicio JOSÉ MORÍN INFANTE, ALBERTO MORÍN TORTOLERO, MARITZA CHÁVEZ PINEDA, LUÍS MORÍN INFANTE y ANDREINA TERESA MORÍN TORTOLERO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 2.010, 16.203, 35.110, 8.016 y 57.772 respectivamente
DEMANDADA: sociedad de comercio LOS CAMORUCOS C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo en fecha 18 de mayo de 1994, bajo el Nº 17, tomo 10-A
APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDADA: abogado en ejercicio RÓMULO ANTONIO SERRADA ARDILA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 55.294
Conoce este Tribunal Superior del recurso procesal de apelación interpuesto por la parte demandada, en contra de la sentencia dictada en fecha 13 de junio de 2013 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que declaró con lugar la demanda y sin lugar la reconvención.
I
ANTECEDENTES
Se inició la presente causa, por escrito contentivo de demanda por cumplimiento de contrato interpuesta en fecha 13 de agosto de 1996, correspondiéndole conocer al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, quien la admite por auto del 14 de agosto de 1996.
El 14 de mayo de 1997, el apoderado judicial de la demandada consigna instrumento poder, el cual es impugnado por los demandantes en diligencia del 19 de mismo mes y año.
El 27 de mayo de 1997, comparecen las administradoras de la sociedad mercantil demandada y ratifican las actuaciones realizadas por sus apoderados.
El 17 de junio de 1997, la demandada opone la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa al defecto de forma de la demanda.
El 30 de junio de 1997, el demandante subsana voluntariamente el defecto del libelo, subsanación que fue objetada por la demandada el 2 de julio del mismo año, siendo que el Tribunal de Primera Instancia en decisión fechada el 3 de julio de 1997 declara correctamente subsanada la cuestión previa opuesta. Contra esta decisión, la parte demandada ejerce recurso de apelación que fue declarada inadmisible por auto del 4 de julio de 1997.
La demandada, el 8 de julio de 1997 contesta la demanda oponiendo falta de cualidad y la excepción de contrato no cumplido. Asimismo, propone reconvención en contra del demandante, la cual fue admitida por auto del 29 del mismo mes y año.
Los demandantes, el 7 de agosto de 1997 contestan la reconvención intentada en su contra.
El 14 de agosto de 1997, el Juez del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo se inhibe de seguir conociendo la presente causa
Con ocasión de la incidencia de inhibición surgida, le correspondió conocer al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.
Ambas partes promovieron pruebas y el a quo por autos separados del 25 de junio de 1998 se pronuncia sobre su admisión.
El 23 de enero de 2003, la parte demandante recusa al Juez del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.
Con ocasión de la incidencia de recusación surgida, le correspondió conocer al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, quien mediante auto fechado el 1 de octubre de 2009, resuelve remitir el expediente al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, por cuanto los jueces fueron sustituidos y por consiguiente consideró que cesó la causal de inhibición.
En fecha 13 de junio de 2013, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, dicta sentencia declarando con lugar la demanda y sin lugar la reconvención. Contra la referida decisión, la demandada ejerció recurso de apelación que fue escuchado en ambos efectos mediante auto del 22 de octubre de 2013.
Cumplidos los trámites de distribución, le correspondió a esta superioridad conocer de la presente causa y por auto de fecha 9 de enero de 2014, se le dio entrada al expediente fijándose la oportunidad para que las partes presenten los informes y sus observaciones.
La demandada el 13 de enero de 2014, consigna escrito de informes ante este Tribunal Superior.
Por auto del 10 de marzo de 2014, este Tribunal Superior fija un lapso de sesenta (60) días calendarios consecutivos para dictar sentencia, siendo diferido el 12 de mayo del mismo año.
De seguidas, procede esta instancia a dictar sentencia en los términos siguientes:
II
ALEGATOS DE LAS PARTES
ALEGATOS DEL DEMANDANTE
Alegan los demandantes en su libelo que en fecha 6 de junio de 1995 celebraron con la demandada un contrato preliminar de compraventa, quien se comprometió en venderles un inmueble constituido por un town house distinguido con el Nº 8 del conjunto residencial Altos del Bosque, ubicado en el segundo sector de la urbanización el Bosque, parroquia San José, municipio Valencia del estado Carabobo, con una superficie aproximada de doscientos cuarenta metros cuadrados (240 mts²) y se encuentra dentro de los siguientes linderos: NORTE: con fachada norte de la edificación; SUR: con fachada sur de la edificación; ESTE: con fachada oeste de la edificación y salida de los estacionamientos; y OESTE: con town house Nº 7, estableciéndose un término de duración para la entrega del inmueble cuatro meses prorrogable por treinta días continuos.
Afirman que entraron en posesión del bien adquirido, pero la demandada no ha cumplido con otorgar el documento de venta definitivo y también hay irregularidades en la construcción.
Señalan que en ningún momento han recibido comunicación de la demandada para la firma del documento definitivo a pesar de haber cancelado casi la totalidad del precio pactado, de la siguiente manera: cien bolívares, nueve mil novecientos bolívares y un giro por cinco mil bolívares, para un total de quince mil bolívares y con ellos el pago de la planilla de liquidación de derechos de registro el 13 de febrero de ese año.
Que el inmueble presenta un cuadro crítico al percibirse daños e irregularidades que alcanzan un monto superior a los siete mil bolívares, siendo que hasta la fecha de interposición de la demanda no ha sido posible que la demandada cumpla y por el contrario lo repetidos reclamos realizados ha sido en vano.
Sostienen que el Cuerpo de Bomberos del municipio Valencia realizó una inspección el 27 de junio de ese año y dejó constancia que los ocho inmuebles tipo town house del conjunto residencial Altos del Bosque presentan anormalidades y que la demandada, de acuerdo a la oficina de desarrollo urbano de la Alcaldía del municipio Valencia, se excedió tomando metros de sus colindantes.
Que el contrato que nos ocupa es un verdadero contrato de venta en el cual hubo consentimiento, objeto y una causa lícita y conforme a la jurisprudencia cualquier estipulación adicional a esa circunstancia debe entenderse como obligaciones o modalidades emergentes de la compraventa ya existente.
Demandan el cumplimiento del contrato para que: PRIMERO: se reconozca que el contrato de fecha 6 de junio de 1995 constituye un verdadero contrato de compraventa; SEGUNDO: se les reconozca como legítimos propietarios del inmueble objeto de compraventa; TERCERO: se reconozca que han cancelado la suma de quince mil setecientos ochenta y nueve bolívares con veinte céntimos; CUARTO: se les otorgue el documento de venta definitivo dentro de un plazo que sea fijado por el tribunal; QUINTO: en caso que la demandada no de cumplimiento en etapa de ejecución de sentencia, se les expida copia certificada de la sentencia a los fines de acreditar la propiedad del inmueble y proceder a su protocolización ante la oficina subalterna respectiva; SEXTO: que la demandada sea condenada a reparar las irregularidades en la construcción del inmueble; SÉPTIMO: demanda en forma subsidiaria el pago de perjuicios derivados de las irregularidades o vicios en la construcción, los cuales montan a la suma de siete mil ciento cincuenta y seis bolívares con cincuenta céntimos (Bs. 7.156,50).
Solicita que las cantidades que sean condenadas en pagarles sean sometidas a la correspondiente corrección monetaria para compensar los efectos de la inflación y devaluación de la moneda.
Fundamentan su demanda en los artículos 1.133, 1.134, 1.160, 1.264, 1.488 y 1.486 del Código Civil.
Estima la demanda en la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00)
ALEGATOS DE LA DEMANDADA
Reconoce como cierto haber celebrado con los demandantes un contrato de promesa bilateral de compraventa sobre el inmueble descrito en el libelo y niega que los demandantes hayan cumplido a cabalidad con los términos del contrato y que hayan cancelado la totalidad del precio pactado.
Rechaza haber incumplido con la cláusula octava del contrato y señala que la operación de venta definitiva no se llevó a cabo por cuanto los demandantes no pusieron a disposición los gastos a que están obligados para realizar los pagos requeridos para la protocolización, como lo establece la cláusula octava y no le suministraron la fotocopia de la cédula de identidad, de su inscripción en el RIF y la certificación del impuesto sobre la renta, como establece la cláusula séptima.
Alegan que los demandantes incumplieron la cláusula undécima en virtud de que no entregaron los documentos y dinero necesario para la protocolización definitiva de venta a la sociedad de comercio ANCOVEN C.A. y no pagaron la suma de cinco mil bolívares a la firma del citado documento, la cual se llevó a cabo el 6 de junio de 1995.
Que es falso que el documento contenga los requisitos de una venta, ya que el contrato no encuadra dentro del artículo 1.447 del Código Civil, sino dentro del 1.137 ejusdem, por lo que nació y murió como una promesa, pues es claro que al no manifestar los compradores una vez vencido el plazo de treinta días para ejecutar la opción, con su omisión impidió que la venta se formara definitivamente y por lo tanto es falso que los demandantes sean los legítimos propietarios del inmueble.
Argumenta que ante el supuesto negado del incumplimiento de su parte, los compradores sólo tenían derecho de ejercer acción resolutoria, para que se devuelva la suma pactada como precio de venta, por lo que la acción de cumplimiento no es procedente, ya que las partes señalaron en las cláusulas quinta y sexta una vía jurídica para dilucidar los problemas que pudieran surgir en el caso de incumplimiento de alguna de las partes.
Niegan que el inmueble tenga los presuntos daños referidos en el informe presentado por el ingeniero HUMBERTO GARZARO quien tiene interés directo en las resultas del juicio, asimismo niega que el inmueble tenga los defectos o presente las irregularidades señaladas en el referido informe, el cual impugnan, al igual que impugnan la inspección judicial a la que no tuvieron acceso y los anexos “C”, “D” y “F”.
Rechazan haber invadido terrenos colindantes, tal como señalan los demandantes en su libelo.
Oponen como defensas de fondo, la falta de cualidad e interés de los demandantes, toda vez que no son propietarios del inmueble y ellos renunciaron a cualquier acción de “incumplimiento”, teniendo sólo derecho a la acción resolutoria.
En caso de no prosperar la anterior defensa de fondo oponen la excepción de contrato no cumplido, ejerciendo de esta manera el derecho que tiene de negarse a cumplir sus obligaciones en razón que los demandantes no cumplieron las suyas, por lo que solicita ser eximida de la obligación de vender el inmueble objeto del contrato.
DE LA RECONVENCIÓN
El demandado reconviene a la parte actora alegando que los pre-compradores no pagaron el 6 de junio de 1995, fecha en que se autenticó el documento, la suma de cinco mil bolívares y que conforme a la cláusula segunda debió ser pagada a la firma del contrato, asimismo incumplieron la cláusula séptima al no proporcionar la fotocopia de la cédula de identidad, de su inscripción en el RIF y la certificación del impuesto sobre la renta, así como tampoco entregaron dinero alguno para el pago de los honorarios de abogados por redacción de documentos ni aranceles de registro y violaron la cláusula décima ya que ocuparon el inmueble en el cual viven sin haberse otorgado el documento definitivo de venta.
Por lo expuesto, reconvienen a los demandantes por acción resolutoria para que convengan o en su defecto sean condenados por el tribunal en desocupar y entregar el inmueble objeto de la opción; en pagarle la suma de dos mil cuatrocientos bolívares por la ocupación, uso y disfrute del referido inmueble; y la suma de cuatro mil bolívares que es el veinte por ciento de veinte mil bolívares establecido como precio de venta y que se estipuló como cláusula penal. Solicita que las cantidades condenadas a pagar sean sometidas a corrección monetaria.
Fundamenta su reconvención en los artículos 1.159, 1.160 y 1.165 y 1.167 del Código Civil.
DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN
Rechaza la pretensión de mutua petición en todas y cada una de sus partes, señalando que al vendedor le correspondía cumplir primero su obligación, quien debía hacer la tradición legal mediante el otorgamiento del título. Que hicieron los pagos convenidos y que para la firma del convenio efectuado el 6 de junio de 1995, entregaron diez mil bolívares y al mes siguiente cancelaron una letra de cinco mil bolívares, quedando un saldo que sería pagado al momento de la protocolización, por lo que correspondía a la vendedora hacer la tradición legal del inmueble y no podía negarse válidamente a cumplir su obligación ni a exigir previamente la cancelación total del inmueble, porque habiendo transcurrido los plazos para efectuar la venta el documento de condominio no estaba registrado, hecho que ocurrió el 20 de diciembre de 1995, un mes después de haberse vencido la prórroga.
Que nunca fueron notificados de la relación de los gastos a que hace referencia la cláusula octava y fue el 13 de agosto de 1996, más de un año después, el 20 de agosto de 1996 es cuando la demandada lo notificó por medio de un tribunal para exigir el saldo y obviar la responsabilidad de los vicios ocultos del inmueble, fecha para la cual ya estaba demandada.
Afirma que habiendo pagado parte del precio, la siguiente obligación correspondía a los vendedores y consistía en hacer la tradición del inmueble vendido, ya que la operación de compraventa quedó perfeccionada desde el momento en que ambas partes emitieron su consentimiento, quedando consumada con el pago y la entrega material del inmueble.
III
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS
PRUEBAS DE LOS DEMANDANTES
Producen junto al libelo marcado con la letra “B”, a los folios 12 al 15 de la primera pieza del expediente, copia fotostática certificada de instrumento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Valencia, Estado Carabobo en fecha 6 de junio de 1995, que se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado que las partes celebraron un contrato de promesa bilateral de compraventa sobre un inmueble constituido por un town house distinguido con el Nº 8 del conjunto residencial Altos del Bosque, ubicado en el segundo sector de la urbanización el Bosque, parroquia San José, municipio Valencia del estado Carabobo, con una superficie aproximada de doscientos treinta y cinco metros cuadrados (235 mts²), por el precio de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00), por un término de cuatro meses prorrogables por treinta días.
Marcados con las letras “C” y “D”, a los folios 16v y 17 de la primera pieza del expediente, producen copias fotostáticas de supuestos cheques que son instrumentos privados, a los cuales no se les concede valor probatorio alguno, por no ser ninguna de aquellas copias fotostáticas a que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En este sentido la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº RC-0259 de fecha 19 de mayo de 2005, Expediente Nº 03-0721, dispuso:
“Para la Sala, las copias fotostáticas que se tendrán como fidedignas, son las fotostáticas y obtenidas por cualquier otro medio mecánico, de documentos públicos y de los privados reconocidos o autenticados, como textualmente expresa el trascrito artículo 429. Si se exhibe una copia fotostática de un documento privado simple –como es el caso de autos- ésta carecerá de valor según lo expresado por el artículo 429, que sólo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados”
Al folio 18 de la primera pieza del expediente, producen los demandantes marcada “E”, original de instrumento privado consistente en una supuesta letra de cambio, a la cual le falta uno de los requisitos esenciales para su validez como es la firma del librador, por lo que no arroja valor probatorio alguno de conformidad con el ordinal 8º del artículo 410 del Código de Comercio.
Al folio 19 de la primera pieza del expediente, producen copia fotostática simple de documento administrativo emanado de la Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) que fue impugnado por la demandada en la oportunidad de contestar la demanda, no obstante el mismo consta en copia certificada emanada del Instituto Para la Defensa y Educación al Consumidor y del Usuario (INDECU) al folio 90 de la segunda pieza del expediente, por lo que al mismo se le otorga valor probatorio en semejanza con los documentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, de conformidad con el criterio establecido por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 692 del 21 de mayo de 2002, que establece la regla de valoración de los documentos administrativos, por ello se valora conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y con el mismo se considera demostrado que el 13 de febrero de 1996 fue librada la planilla de liquidación de derechos de registro a las partes del presente juicio, en la cual aparece sello húmedo del Banco Consolidado C.A. pagado el 21 de marzo de 1996.
A los folios 20 al 48 de la primera pieza del expediente, produce instrumento privado original denominado “informe de avalúo”, suscrito por el ciudadano HUMBERTO GARZARO quien es un tercero que no es parte del presente juicio ni causante de las mismas, por lo que requería ratificación testimonial de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. En el capítulo cuarto del escrito de promoción de pruebas, la parte demandante promueve al referido testigo y a los folios 252 y 253 de la primera pieza del expediente consta su declaración, rendida el 10 de agosto de 1998, constatando este Tribunal que se cumplieron las formalidades para este tipo de actos, declarando el testigo que realizó una experticia en el mes de julio de 1996 sobre el inmueble objeto de controversia, a la segunda pregunta 2; y que desde el punto de vista técnico el informe que realizó constituye una experticia, a la novena repregunta.
No obstante el testigo HUMBERTO GARZARO da razón fundada de sus dichos y no incurre en contradicciones por lo que sus dichos son valorados conforme al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, el documento bajo análisis no puede ser valorado habida cuenta que tratándose de una experticia su evacuación debió obedecer a las reglas contenidas en los artículos 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, a los efectos de preservar el derecho de control de la prueba a la parte demandada, lo que no ocurrió en el presente caso, por lo que el instrumento privado original denominado “informe de avalúo” no arroja valor probatorio alguno y se desecha del proceso.
Marcada “H”, cursante a los folios 48 al 51 de la primera pieza del expediente, produce copia fotostática de instrumento privado, a la cual no se le concede valor probatorio alguno, por no ser ninguna de aquellas copias fotostáticas a que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, conforme al criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, recogido en sentencia Nº RC-0259 de fecha 19 de mayo de 2005, Expediente Nº 03-0721, trascrito ut supra y que este juzgador hace suyo.
A los folios 52 al 54 produce resultado de inspección realizada por el Cuerpo de Bomberos del municipio Valencia, que por tratarse de un órgano de seguridad ciudadana de carácter civil de conformidad con el artículo 332 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, se le otorga valor probatorio, quedando demostrado con el mismo que el inmueble objeto de controversia presenta las siguientes irregularidades: cajetines eléctricos sin sus cajas protectoras; filtraciones en varios sitios del inmueble; conductores eléctricos al descubierto; inexistencia del cajetín contador de energía; por lo que la referida institución consideró el lugar de la inspección como inseguro.
Produjo junto al libelo de demanda marcado “J”, folios 55 al 68 de la primera pieza del expediente, original de instrumento público contentivo de inspección judicial realizada en fecha 23 de julio de 1996, por el Juzgado de los Municipios Valencia, Libertador, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. Con respecto a este instrumento debe señalarse que el artículo 1429 del Código Civil establece la posibilidad de que los interesados puedan promover la inspección judicial extra litem, en los casos en que pudiera sobrevenir algún perjuicio por retardo y para hacer constar el estado o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. En este sentido, ha sido reiterado y pacifico el criterio del Tribunal Supremo de Justicia, al considerar válida y eficaz dicha prueba, sólo cuando se haya dado cumplimiento al requisito exigido por el artículo 1429 del Código Civil, es decir, cuando se ha acreditado ante el juez que haya de practicar la inspección judicial extra proceso, la necesidad de dicha práctica por el peligro de que desaparezcan o se modifiquen los hechos sobre los que se quiere dejar constancia. Así en sentencia Nº RC-01244 de fecha 20 de octubre de 2004, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, Expediente Nº 03-0563 dejó sentado el siguiente criterio:
“Nuestra doctrina ha expresado en torno a la procedencia de la inspección judicial preconstituida, que la misma es válida sólo cuando se pretenda demostrar el estado o las circunstancias de hechos que podrían desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Entonces, el solicitante debe demostrar ante el órgano jurisdiccional la urgencia o perjuicio por el retardo que pudiera ocasionar su no evacuación inmediata.
Esta condición de procedencia debe ser alegada y probada ante el juez, para que éste previo análisis de las circunstancias, así lo acuerde.
Una vez cumplidos estos requisitos, la prueba debe considerarse promovida y evacuada válidamente, pues la inspección judicial preconstituida no necesita ser ratificada en el proceso para que surta efectos probatorios, por cuanto hubo inmediación del juez que aprecia por sus sentidos las circunstancias de una situación de hecho.
Si no se prueba la urgencia ello sí afectaría su legalidad, por cuanto esta prueba preconstituida sólo es posible evacuarla para dejar constancia de las circunstancias o estado de las cosas que puedan desaparecer o modificarse en el transcurso del tiempo. Si no está demostrado en el proceso donde ella sea producida, la prueba no puede ser apreciada.”
De la minuciosa lectura de la inspección judicial extra litem promovida por la parte demandante, se observa que la misma no alegó ni probó la necesidad de evacuar la prueba anticipadamente, vale decir, no indicó cuál era el riesgo concreto, específico que haría eventualmente hacer desaparecer o modificar los hechos que se pretendían demostrar, ni en el tribunal que evacuó la prueba ni en el tribunal de la causa, estando impedida esta alzada, conforme a la doctrina desarrollada por nuestro máximo Tribunal de Justicia, de valorar la prueba en cuestión, por consiguiente, la misma se desecha del proceso.
En el lapso probatorio, por un capítulo primero invoca el mérito de los autos, lo que no constituye ningún medio de prueba en nuestro sistema procesal por lo que nada tiene que valorar este juzgador en ese sentido.
Por un capítulo segundo, ratifica el valor probatorio de la inspección judicial extra litem, sobre la cual este juzgador ya se pronunció, por lo que se reitera lo decidido sobre ella.
Por un capítulo tercero promueve la prueba de inspección judicial a ser evacuada en el inmueble objeto de controversia, prueba que fue admitida por auto del 25 de junio de 1998. A los folios 240 al 243 de la primera pieza, consta el acta de inspección fechada el 27 de julio de 1998 y que sujeto a la doctrina de nuestra máxima jurisdicción debe valorarse como un instrumento público, quedando demostrado que se observó abombamiento en algunas partes de la pintura; que el piso de parquet presenta en sus uniones pequeñas alteraciones; que hay tres cajetines en la entrada del inmueble que no presentan tapas protectoras; que la pendiente del piso no está al centro-piso de los baños; que por la inclinación del piso de la cocina, el agua o cualquier líquido se dirija hacia el parquet del comedor; que las tuberías de aguas negras del baño de servicio son de tres pulgadas; que en diferentes partes el piso de parquet presenta irregularidades en el plastificado y en la zona que da al baño falta algunas tablillas; que el dormitorio ubicado en la parte sur oeste de la planta baja no tiene closets; que el jacuzzi no presenta ningún dispositivo para el drenaje de las aguas y su motor no tiene rejilla de protección; que la pared que corresponde al lindero oeste tiene una grieta a todo lo ancho en forma horizontal; que las puertas del closets del cuarto principal presentan deformaciones y desprendimiento; que en las escaleras del área de servicios las contrahuellas se encuentran despegadas y deterioradas: que el inmueble objeto de la inspección está habitado y en uso y que el cuarto de servicio no tiene mobiliario alguno.
Por un capítulo quinto promueve la prueba de informes a ser rendida por el Cuerpo de Bomberos de la ciudad de Valencia, la cual fue admitida por auto del 25 de junio de 1998, librándose al efecto los correspondientes oficios.
A los folios 151 al 162 de la segunda pieza, consta la respuesta del Cuerpo de Bomberos de la ciudad de Valencia que remite copias de certificado de conformidad Nº 096-96 emitido a favor de la demandada; notificación Nº 014/97 en donde se observa que el anterior certificado no da fe que los town house del conjunto residencial Altos del Bosque cumpla con las normas Covenin; resultado de inspección en donde se anula el certificado de conformidad y resultado de inspección Nº 235-9 en donde se deja constancia que el inmueble presenta rasgos de filtraciones de aguas pluviales; conductores eléctricos al descubierto; cajetines principales sin medidores; agrietamiento superficial en varias zonas; y no posee sistemas de extinción portátil.
Por un capítulo sexo promueve la prueba de posiciones juradas comprometiéndose a absolverlas recíprocamente, siendo que en las actas procesales no consta que la referida prueba fuera evacuada, no obstante haber sido admitida por el Tribunal de Primera Instancia mediante auto de fecha 25 de junio de 1998.
Por un capítulo séptimo promueve la prueba de experticia, la cual fue admitida por auto del 25 de junio de 1998. A los folios 8 al 48 de la segunda pieza consta el dictamen presentado por los expertos elegidos con arreglo a las formalidades de Ley y como quiera que este juzgador no percibe que el referido dictamen contravenga máximas de experiencia, sea contrario a la lógica o contradictorio, habida cuenta que los expertos señalan la metodología utilizada, las diligencias las practicaron de manera conjunta y se cumplieron las demás formalidades de Ley, este juzgador le otorga pleno valor probatorio en atención al artículo 1425 del Código Civil y considera demostrado que el inmueble objeto de controversia presenta daños, vicios y defectos ocultos que ascienden para el 22 de octubre de 1998 a la cantidad de ONCE MIL CUATROCIENTOS DOCE BOLÍVARES (Bs. 11.412,00), consistentes en: inexistencia de sistema que permita el paso de las aguas subterráneas lo que ha generado filtraciones; falta de impermeabilización de muros lo que acelera el proceso de filtraciones; errores de cálculo y omisión de normas Covenin Mindur tales como flexión del volado de entrepiso disminuyendo el uso del baño principal e inexistencia de vigas de amarre de las columnas centrales lo que es necesario para garantizar la estabilidad del inmueble; existencia de tuberías de dos pulgadas en los baños de planta servicio cuando por normas sanitarias vigentes su diámetro debía ser de cuatro pulgadas, falta de pendiente en los baños y la cocina lo que origina estancamiento de las aguas; maderas de closets, puertas, pasamanos con rajaduras, alabeos y cambios dimensionales indeseables.
Por capítulos octavo, noveno y décimo promueve la prueba de informes a ser rendida por la sociedad de comercio ANCOVEN C.A. y los bancos Citibank y Mercantil, la cual fue admitida por auto del 25 de junio de 1998, librándose al efecto los correspondientes oficios.
No consta en el expediente que la sociedad de comercio ANCOVEN C.A. diera respuesta a la prueba de informe que fue requerida, a pesar que se libraron los oficios correspondientes, por lo que nada tiene que valorar este juzgador en ese sentido.
A los folios 63 al 65 de la segunda pieza, consta la respuesta del banco Citibank en donde informa que el cheque de gerencia Nº 0049406 por la cantidad de nueve mil novecientos bolívares fue presentado a través de cámara de compensación y abonado a la cuenta Nº 14-1260677 del Banco Venezolano de Crédito de la demandada.
Al folio 81 de la segunda pieza, consta la respuesta del banco Mercantil en donde informa que el cheque de gerencia Nº 09030838 por la cantidad de cuatro mil novecientos ochenta y nueve bolívares con veinte céntimos fue depositado en la cuenta Nº 14-1260677 del Banco Venezolano de Crédito.
En lapso probatorio, la parte demandante promueve a los folios 201 al 210 de la primera pieza, prueba instrumental consistente en copia fotostática certificada de documento registrado ante el Registro Subalterno del Primer Circuito de Registro del Distrito Valencia del Estado Carabobo en fecha 20 de diciembre de 1995, la cual se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, quedando demostrado que en la referida fecha la demandada protocolizó el documento de condominio del conjunto residencial Altos del Bosque, en donde se encuentra el inmueble objeto de controversia.
Igualmente promueve al folio 211 de la primera pieza del expediente, original de instrumento privado emanado de la sociedad de comercio ANCOVEN C.A., quien es un tercero que no es parte del presente juicio ni causante de las mismas, por lo que requería ratificación testimonial de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil y como no consta en los autos que el tercero fuere promovido como testigo, la instrumental bajo análisis carece de valor probatorio y debe ser desechada del proceso.
Al folio 211 de la primera pieza del expediente, promueven los demandantes copia fotostática de instrumento privado, a la cual no se le concede valor probatorio alguno, por no ser ninguna de aquellas copias fotostáticas a que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En este sentido la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº RC-0259 de fecha 19 de mayo de 2005, Expediente Nº 03-0721, dispuso:
“Para la Sala, las copias fotostáticas que se tendrán como fidedignas, son las fotostáticas y obtenidas por cualquier otro medio mecánico, de documentos públicos y de los privados reconocidos o autenticados, como textualmente expresa el trascrito artículo 429. Si se exhibe una copia fotostática de un documento privado simple –como es el caso de autos- ésta carecerá de valor según lo expresado por el artículo 429, que sólo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados”
PRUEBAS DE LA DEMANDADA
En el lapso probatorio, por un capítulo primero invoca el mérito de los autos, lo que no constituye ningún medio de prueba en nuestro sistema procesal por lo que nada tiene que valorar este juzgador en ese sentido.
Por un capítulo segundo, promueve instrumento público en original consistente en notificación judicial, la cual se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.360 del Código Civil, quedando demostrado que la demandada el 13 de agosto de 1996 notificó a los demandados mediante el Juzgado Quinto de Parroquia de los Municipios Urbanos de Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que el acto de protocolización del documento de venta del inmueble objeto de controversia tendría lugar el 20 de agosto de 1996 a las once de la mañana.
A los folios 223 al 225 promueve instrumental que no puede ser apreciada ya que no se encuentra suscrita por persona alguna, por lo que se desecha del proceso.
Por un capítulo tercero la demandada afirma que los demandantes incurrieron en confesión en la carta consignada junto al libelo. En primer término, debe señalarse que el instrumento aludido por el promovente de la prueba no pudo ser valorado por ser apócrifo, ya que no posee firma de persona alguna. Sumado a lo expuesto, es inveterada la jurisprudencia de nuestra máxima jurisdicción en el sentido que el medio de prueba de confesión previsto en el artículo 1.401 del Código Civil se configura sólo si hay “animus confitendi”, lo que no se percibe en el caso de marras. (Ver sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 12 de abril de 2005, caso: Mohamed Alí Farhat contra Inversiones Senabeid C.A. y otra)
En adición a lo expuesto, la demandada pretende se considere que hay confesión respecto a algunas manifestaciones contenidas en el supuesto instrumento “no así las demás contenidas en dicha carta”, en contravención con el artículo 1.404 del Código Civil que contempla la indivisibilidad de la confesión en los siguientes términos:
“La confesión judicial o extrajudicial no puede dividirse en perjuicio del confesante. Este no puede revocarla si no prueba que ella ha sido resultado de un error de hecho. No puede revocarse so pretexto de un error de derecho.”
Por un capítulo cuarto promueve al testigo ROGELIO EUDES GONZÁLEZ, quien no compareció a declarar, no obstante que la prueba fue admitida por auto del 25 de junio de 1998, por lo que nada tiene que valorar este juzgador en ese sentido.
Por un capítulo quinto, promueve la prueba de informes a ser rendida por la sociedad de comercio ANCOVEN C.A., sin que conste que la requerida diera respuesta a la prueba de informe, a pesar de haber sido admitida por auto del 25 de junio de 1998 librándose al efecto los correspondientes oficios, por lo que nada tiene que valorar este juzgador en ese sentido.
Por un capítulo sexto, promueve la prueba de informes a ser rendida por el Instituto Para la Defensa y Educación del Consumidor y el Usuario (INDECU), la cual fue admitida por auto del 25 de junio de 1998, librándose al efecto los correspondientes oficios.
A los folios 83 al 149 de la segunda pieza, consta la respuesta de la referida institución que remite copia del expediente administrativo Nº 3567 y del mismo se desprende que la co-demandante ADRIANA PAZ DE SUANNO interpuso una denuncia en contra de la demandada sociedad de comercio LOS CAMORUCOS C.A., sin embargo no hay constancia de que el referido procedimiento administrativo hubiese concluido fuere con alguna sanción o un acuerdo de las partes, por lo que la prueba bajo análisis no aporta nada a los hechos controvertidos en la presente causa por lo que resulta irrelevante.
IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Preliminarmente, debe pronunciarse esta alzada sobre la defensa perentoria de falta de cualidad opuesta. Sobre la cualidad, el reconocido procesalista Luis Loreto ha señalado que el fenómeno se presenta particularmente interesante y complejo en el campo del proceso civil y asume el nombre específico de cualidad a obrar y a contradecir. La cualidad en este sentido procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de, identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerado, y la persona abstracta contra quien la Ley concede la acción, y mas adelanta señala: siendo la cualidad una relación de identidad lógica, el problema práctico fundamental queda circunscrito a saber y determinar qué criterio o método ha de seguirse para descubrir y fijar en el proceso esa relación de identidad. El criterio tradicional y en principio válido, es el que afirma y enseña, que tienen cualidad para intentar y sostener el juicio, esto es, cualidad activa y pasiva, los sujetos que figuran como titulares activos y pasivos de la relación jurídica material que es objeto del proceso. Ahora bien, por la naturaleza misma de las cosas, ese criterio no puede atenerse sino a la pura afirmación del actor, a los términos mismos de la demanda, ya que precisamente, la efectiva y real titularidad de la relación o estados jurídicos cuya protección se solicita, forma el objeto mismo e inmediato del juicio, cuya existencia concreta se afirma y se demanda. Mientras la relación litigiosa no se halle definitivamente decidida y la sentencia que así lo reconozca pase en autoridad de cosa juzgada, no puede saberse jurídicamente si la relación o estado jurídico existe realmente. (Obra citada: Ensayos Jurídicos, Caracas 1970, página 26)
La parte demandada opone la falta de cualidad de los demandantes alegando que ellos renunciaron a cualquier acción de “incumplimiento”, teniendo sólo derecho a la acción resolutoria.
El principio pro actione tiene rango constitucional y en palabras de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, conforme al mismo las condiciones y requisitos de acceso a la justicia no deben imposibilitar o frustrar injustificadamente el ejercicio de la acción a través de la cual se deduce la pretensión.
El artículo 1.167 del Código Civil contempla que en los contratos bilaterales, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo. Como se aprecia, la norma expresamente otorga una alternativa al demandante quien elige la acción a ejercer, sin que pueda una cláusula contractual impedir o disminuir el ejercicio de la acción en caso de incumplimiento, ya que el acceso a la justicia es uno de los aspectos que comprende la compleja garantía constitucional de la tutela judicial efectiva, que huelga decir involucra el orden público y por ende no puede relajarse por voluntad de los particulares.
En adición a lo expuesto, de la minuciosa lectura del contrato cuyo cumplimiento se demanda no se desprende que alguna de las partes esté impedida de ejercer la acción de cumplimiento de contrato y tratándose de una prohibición, la misma en todo caso debería constar en forma expresa e inequívoca lo que no sucede en el caso de marras, siendo concluyente que la defensa de falta de cualidad porque los demandantes renunciaron a cualquier acción de “incumplimiento”, teniendo sólo derecho a la acción resolutoria, resulta manifiestamente improcedente, Y ASÍ SE DECIDE.
Ahora bien, respecto al fondo quedó como un hecho no controvertido y por ende excluido del debate probatorio que las partes celebraron un contrato que denominaron promesa bilateral de compraventa, sin embargo, la demandante considera que se trata de un verdadero contrato de compraventa, hecho combatido por la demandada.
Para decidir se observa:
El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil en su parte in fine dispone que: En la interpretación de los contratos o actos que presente oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de buena fe.
Esta norma acoge la interpretación clásica o subjetiva de los contratos, que impone al Juez otorgar preponderancia a la voluntad real de los contratantes. Por consiguiente en la interpretación del contrato, se debe indagar en la común intención de los contratantes, que hoy se encuentra controvertida por atribuirle cada parte una interpretación jurídica diferente, a los efectos de revelar el verdadero propósito e intención de las partes al vincularse contractualmente.
Al hilo de estas consideraciones, se trae a colación el criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, contenido en sentencia de fecha 12 de abril de 2005, expediente Nº AA20-C-2004-000109, en donde se dispuso:
“De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio.
Con base en lo antes expuesto, resultó correctamente interpretado del artículo 1.527 del Código Civil.
En cuanto a la infracción del artículo 1.527 del Código Civil, que dispone <...La obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinados por el contrato...>, se evidencia en la sentencia recurrida que el juzgador en su parte motiva y dispositiva no se fundamentó en el referido artículo tal como lo expresa el formalizante, sino que de la interpretación del contrato de opción de compra venta, el contradocumento y las pruebas cursantes en autos, estableció que las partes debían dar cumplimiento a sus respectivas obligaciones contraídas, tales como pagar la parte actora el saldo del precio, y la demandada, otorgar el documento de propiedad, por lo que en el caso de autos no se configuró el vicio de errónea interpretación alegado.
Queda de bulto, que encontrándose presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, previstos en el artículo 1.474 del Código Civil, debemos concluir que estamos frente a una operación de compraventa.
En el contrato bajo análisis, las partes en la cláusula primera describen el objeto del contrato como un inmueble constituido por un town house distinguido con el Nº 8 del conjunto residencial Altos del Bosque, ubicado en el segundo sector de la urbanización el Bosque, parroquia San José, municipio Valencia del estado Carabobo, con una superficie aproximada de doscientos treinta y cinco metros cuadrados (235 mts², indicando detalladamente sus dependencias, asimismo, en la cláusula segunda establecen como precio de venta del inmueble la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00), manifestando la demandada en la cláusula primera expresamente que “se compromete a vender” y los demandantes a su vez a comprar el descrito inmueble, manifestando su voluntad ambas partes de vender y comprar recíprocamente, lo que irremediablemente nos conduce a la conclusión que el contrato celebrado el 6 de junio de 1995 ante la Notaría Pública Segunda de Valencia, Estado Carabobo debe ser considerado como un contrato de compraventa, como pretenden los demandantes, Y ASÍ SE DECIDE.
Igualmente pretenden los demandantes se les reconozca como legítimos propietarios del inmueble objeto de compraventa, ya que han cancelado la suma de quince mil setecientos ochenta y nueve bolívares con veinte céntimos y en consecuencia se les otorgue el documento de venta definitivo y en caso que la demandada no de cumplimiento en etapa de ejecución de sentencia, se les expida copia certificada de la sentencia a los fines de acreditar la propiedad del inmueble ante la oficina de registro, siendo que la demandada niega que los demandantes hayan cumplido a cabalidad con los términos del contrato y que hayan cancelado el precio pactado, afirma que la operación de venta definitiva no se llevó a cabo por cuanto los demandantes no pusieron a disposición los gastos a que están obligados para realizar los pagos requeridos para la protocolización, como lo establece la cláusula octava y no le suministraron la fotocopia de la cédula de identidad, de su inscripción en el RIF y la certificación del impuesto sobre la renta, como establece la cláusula séptima. Que además incumplieron la cláusula undécima en virtud de que no entregaron los documentos y dinero necesario para la protocolización definitiva de venta a la sociedad de comercio ANCOVEN C.A. y no pagaron la suma de cinco mil bolívares a la firma del citado documento, la cual se llevó a cabo el 6 de junio de 1995, por lo que oponen la excepción de contrato no cumplido, ejerciendo de esta manera el derecho que tiene de negarse a cumplir sus obligaciones en razón que los demandantes no cumplieron las suyas, por lo que solicita ser eximida de la obligación de vender el inmueble objeto del contrato.
Para decidir se observa:
En los autos quedó demostrado, con la prueba de informe rendida por el banco Mercantil que el 28 de julio de 1995 los demandantes libraron a favor de la demandada un cheque por la cantidad de cuatro mil novecientos ochenta y nueve bolívares, siendo que en el contrato estaba previsto que dicho pago debía ser por la cantidad de cinco mil bolívares el día 26 de julio de 1995, no obstante, la diferencia de once bolívares y de dos días, la demandada recibió dicho pago en conformidad ya que quedó demostrado que lo depositó en su cuenta del Banco Venezolano de Crédito, llegando incluso a notificar a los demandantes mediante el Juzgado Quinto de Parroquia de los Municipios Urbanos de Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo para el otorgamiento del documento definitivo de compraventa, hecho que ocurrió el 20 de agosto de 1996, es decir, nueve meses y catorce días después de vencido el contrato.
Sumado a lo expuesto, resulta evidente que para las fechas pautadas en el contrato la demandada no había cumplido sus obligaciones habida cuenta que el contrato se celebró por un término de cuatro meses prorrogables por treinta días, vale decir, se vencía el 6 de noviembre de 1995, siendo que el documento de condominio del conjunto residencial Altos del Bosque, indispensable para la protocolización del documento definitivo y que sólo podía ser realizado por la demandada, fue registrado el 20 de diciembre de 1995, cuando ya el contrato estaba vencido.
Asimismo, quedó demostrado que la planilla de liquidación de derechos de registro fue pagada el 21 de marzo de 1996, lo que denota que los demandantes suministraron tanto los gastos requeridos para la protocolización, como los recaudos consistentes en cédula de identidad, RIF y certificación del impuesto sobre la renta, ya que es del conocimiento público que sin tales requisitos no pueden realizarse los trámites para protocolizar un documento de compraventa, siendo necesario destacar que la oportunidad en que tales requisitos fueron suministrados por los demandantes no es menester analizarla, habida cuenta que la demandada no tenía registrado el documento de condominio para el momento en que se venció el contrato cuyo cumplimiento se demanda, por lo que mal pudiera exigírsele a los compradores sufragaran los gastos y entregaran los requisitos, cuando faltaba uno esencial para la protocolización de la venta y que sólo podía ser suministrado por la demandada, como lo era el documento de condominio.
En el presente caso, hubo un incumplimiento parcial de los demandantes ya que pagaron once bolívares menos de lo establecido en el contrato y con dos días de atraso, sin embargo dicho pago fue recibido en conformidad por la demandada, quien incumplió en forma total su obligación de tener el inmueble ofrecido en venta en condiciones para hacer la tradición con el otorgamiento del instrumento de propiedad.
En este sentido, Mazeaud citado por Emilio Calvo Baca, expresa que la excepción non adimpleti contractus puede ser opuesta incluso si el otro contratante ha cumplido parcialmente con su obligación. Pero no todo incumplimiento parcial permite invocar la excepción. Como la resolución, resulta posible desde el instante en que la falta es suficientemente grave para justificar esa negativa. No sería admisible que un contratante pretextara un incumplimiento sin gravedad para negarse la contraprestación si la negativa es contraria a la buena fe, ésta se aprecia teniendo en cuenta las circunstancias y en particular la modicidad relativa de la parte restante. (Obra citada: Código Civil Venezolano, Comentado y Concordado, tomo I, ediciones Libra, página785)
Como quiera que el incumplimiento de los demandantes fue parcial y de escasa importancia, ya que el pago supera el noventa y nueve por ciento (99 %) del monto convenido en el contrato, llegando incluso a ser aceptado tácitamente al ser recibido en conformidad por la vendedora, habida cuenta que el incumplimiento de la demandada fue total e impedía en forma absoluta la realización del negocio pactado, es forzoso concluir que la excepción de contrato no cumplido opuesta por la demandada no puede prosperar y siendo que en estos mismos alegatos se fundamenta la reconvención propuesta, la misma tampoco puede prosperar, máxime si tomamos en cuenta que no fue demostrado que la ocupación del inmueble por parte de los demandantes reconvenidos proviniera de un acto unilateral de su parte, lo que determina que la pretensión de los demandantes para que se les reconozca como legítimos propietarios del inmueble objeto de compraventa es procedente, Y ASÍ SE DECIDE.
También pretenden los demandantes se les pague los perjuicios derivados de las irregularidades o vicios en la construcción, los cuales montan a la suma de siete mil ciento cincuenta y seis bolívares con cincuenta céntimos (Bs. 7.156,50), hecho que fue negado expresamente por la demandada.
Con la inspección judicial evacuada en el decurso del proceso en fecha 27 de julio de 1998 quedó plenamente demostrado que el inmueble objeto de controversia presentó irregularidades, tales como: abombamiento de la pintura en diferentes partes; piso de madera con defectos; pendiente de los pisos de los baños inadecuada para el drenaje del agua; tuberías de aguas negras del baño de servicio inadecuada; dormitorio sin closets; jacuzzi sin dispositivo para el drenaje del agua; pared perimetral con grietas; puertas de closets y escaleras con deformaciones, llegando incluso a ser considerado como inseguro por el Cuerpo de Bomberos de la ciudad de Valencia.
Asimismo, quedó demostrado con la experticia que fue debidamente valorada en esta sentencia que el monto de los vicios y defectos ocultos del inmueble ascienden a la cantidad de ONCE MIL CUATROCIENTOS DOCE BOLÍVARES (Bs. 11.412,00), sin embargo, la parte actora sólo pretende el pago de siete mil ciento cincuenta y seis bolívares con cincuenta céntimos (Bs. 7.156,50), que es el monto que la demandada está obligada a pagar en estricto apego al principio de congruencia del fallo. Y ASÍ SE ESTABLECE.
Pretenden los demandantes en caso que la demandada no de cumplimiento en etapa de ejecución de sentencia, se les expida copia certificada de la sentencia a los fines de acreditar la propiedad del inmueble y proceder a su protocolización ante la oficina subalterna respectiva, lo que resulta procedente por tratarse de un contrato que tiene por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, a tenor del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, no obstante siendo el precio de venta la cantidad de veinte mil bolívares y existiendo en los autos pruebas que los demandantes pagaron cien bolívares al momento de la firma del contrato, nueve mil novecientos bolívares mediante cheque de gerencia del banco Citibank y cuatro mil novecientos ochenta y nueve bolívares mediante cheque de gerencia del banco Mercantil, existe un pago pendiente por parte de los demandantes por la cantidad de CINCO MIL ONCE BOLÍVARES (Bs. 5.011,00) como saldo del previo de venta, en consecuencia, al ser compensadas la cantidad que adeudan los demandantes por concepto del saldo del precio, con la cantidad que adeuda la demandada por concepto de los vicios del inmueble vendido, queda a favor de los demandantes la cantidad de DOS MIL CIENTO CUARENTA Y CINCO BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs. 2.145,50) que la demandada está obligada a pagar, Y ASÍ SE DECIDE.
Los demandantes solicitan que las cantidades que sean condenadas en pagarles sean sometidas a la correspondiente corrección monetaria, lo que en criterio de esta alzada encuentra justificación en la pérdida del valor adquisitivo de la unidad monetaria nacional, lo que constituye un hecho notorio exento de prueba; y debido a que para ese cálculo se requieren conocimientos que este juzgador no posee, de conformidad con el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la realización de una experticia complementaria del fallo, debiendo designarse para ello en el tribunal de la causa a tres expertos, quienes deberán aplicar los índices de precios al consumidor dictados por el Banco Central de Venezuela, desde el 14 de agosto de 1996, fecha de admisión de la demanda, hasta el mes anterior al dictamen de los expertos, sobre la suma de DOS MIL CIENTO CUARENTA Y CINCO BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs. 2.145,50) por concepto de los vicios del inmueble vendido que fue condenada a pagar a la demandada, una vez compensada con la cantidad que adeudaban los demandantes por concepto del saldo del precio, Y ASÍ SE DECIDE.
Finalmente, debe advertirse que la sentencia recurrida para la compensación tomó como base el monto que arrojó la experticia y no el monto pretendido por la parte demandante por concepto de daños por los vicios del inmueble, acordando más de lo solicitado, por lo que el recurso de apelación ejercido por la demandada debe ser declarado parcialmente con lugar y modificada la sentencia recurrida, como quedará establecido de manera expresa y precisa en el dispositivo del presente fallo, Y ASÍ SE DECIDE.
V
DECISIÓN
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso procesal de apelación interpuesto por la demandada, sociedad de comercio LOS CAMORUCOS C.A.; SEGUNDO: SE MODIFICA la sentencia dictada en fecha 13 de junio de 2013 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; TERCERO: CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato interpuesta por los ciudadanos MARIO SUANNO y ADRIANA PAZ DE SUANNO, en contra de la sociedad de comercio LOS CAMORUCOS C.A.; CUARTO: SIN LUGAR la reconvención interpuesta por la demandada en contra de los demandantes; QUINTO: SE ORDENA que el presente fallo produzca los efectos del contrato no cumplido y sea título suficiente para acreditar la propiedad de los demandantes sobre el bien inmueble constituido por un town-house distinguido con el Nº 8 del conjunto residencial Altos del Bosque, jurisdicción de la parroquia San José, municipio Valencia del estado Carabobo, que tiene un área aproximada de DOSCIENTOS CUARENTA METROS CUADRADOS (240 mts²), consta de tres plantas: planta de servicio: conformada por las siguientes dependencias: sala, hall, comedor, cocina, cuarto de servicio con baño, un baño de visitas, lavadero y jardín ornamental; planta baja: estar, habitación con baño y closets, cuarto de estudio; planta alta: habitación principal con baño, jacuzzi y vestier, dos habitaciones con closets las cuales se comunican entre sí a través de un balcón, estar, un baño, un lavamanos externo. Igualmente le corresponden tres puestos de estacionamiento para vehículos automotores distinguidos con las mismas siglas del town-house, situados en la fachada sur de la edificación y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: con la fachada norte de la edificación; SUR: con la fachada sur de la edificación; ESTE: con la fachada este de la edificación y salida de los estacionamientos y OESTE: con el town-house Nº 7. Asimismo, le corresponde un porcentaje de condominio de DOCE ENTEROS CON CINCO DÉCIMAS POR CIENTO (12,5 %) sobre los derechos y obligaciones derivados del condominio, según consta en instrumento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito de Registro del Municipio Valencia del Estado Carabobo en fecha 20 de diciembre de 1995, bajo el Nº 33, protocolo primero, tomo 72. El descrito inmueble le pertenecía a la demandada, sociedad de comercio LOS CAMORUCOS, C.A. según documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito de Registro del Municipio Valencia del Estado Carabobo, en fecha 21 de agosto de 1995, bajo el Nº 47, folios 1 al 2, tomo 36, protocolo primero; SEXTO: SE CONDENA a la demandada, sociedad de comercio LOS CAMORUCOS C.A. en pagar a los demandantes, ciudadanos MARIO SUANNO y ADRIANA PAZ DE SUANNO, la cantidad de DOS MIL CIENTO CUARENTA Y CINCO BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs. 2.145,50), por concepto de los vicios del inmueble vendido, cantidad resultante una vez compensada con el saldo del precio que adeudaban los demandantes; SÉPTIMO: SE ACUERDA la corrección monetaria de la cantidad condenada a pagar, para cuyo cálculo SE ORDENA la realización de una experticia complementaria del fallo, debiendo designarse para ello en el tribunal de la causa a tres expertos, quienes deberán aplicar los índices de precios al consumidor dictados por el Banco Central de Venezuela, desde el 14 de agosto de 1996, fecha de admisión de la demanda, hasta el mes anterior al dictamen de los expertos, sobre la suma de DOS MIL CIENTO CUARENTA Y CINCO BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs. 2.145,50) por concepto de los vicios del inmueble vendido que fue condenada a pagar a la demandada, una vez compensada con la cantidad que adeudaban los demandantes por concepto del saldo del precio.
No hay condena en costas procesales por cuanto la decisión recurrida no resultó confirmada, en atención al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Notifíquese a las partes.
Remítase el presente expediente al tribunal de origen en la oportunidad
correspondiente.
Publíquese, regístrese y déjese copia
Dado, firmado y sellado en la sala del despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en la ciudad de Valencia, a los dieciséis (16) días del mes de junio de dos mil dieciséis (2016). Año 206º de la Independencia y 157º de la Federación.
JUAN ANTONIO MOSTAFÁ P.
EL JUEZ TEMPORAL
NANCY REA ROMERO
LA SECRETARIA TITULAR
En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 11:45 a.m. previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.
NANCY REA ROMERO
LA SECRETARIA TITULAR
Exp. Nº 14.127
JAM/NRR.-
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