TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

TRIBUNAL CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO

Valencia, 21 de Diciembre de 2016
206º y 157º
EXPEDIENTE Nº 10819
DEMANDANTE: Ciudadanos GLORIA MARGARITA GRIEGO COTUGNE y PASCUALE CALABRESE VESCE, venezolanos, mayores de edad, titular de la cédula de identidad Nros° V-7.104.577 y V-4.459.828, respectivamente.
APODERADA JUDICIAL: Abogada ALEXANDRA D’CARLA NARAZA GARCIA, Inpreabogado N° 192.554.
DEMANDADA: Ciudadana LILIANA CAROLINA RUIZ MENDOZA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-11.152.829.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE OPCION DE COMPRA-VENTA

DECISIÓN: INTERLOCUTORIA CON FUERZA DEFINITIVA

Se inician las presentes actuaciones por demanda presentada el día 16 de Diciembre de 2016, por ante el TRIBUNAL SEXTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en funciones de Juzgado Distribuidor, por la Abogada ALEXANDRA D’CARLA NARAZA GARCIA, Inpreabogado N° 192.554, en su carácter de Apoderada de los Ciudadanos GLORIA MARGARITA GRIEGO COTUGNE y PASCUALE CALABRESE VESCE, venezolanos, mayores de edad, titular de la cédula de identidad Nros° V-7.104.577 y V-4.459.828, respectivamente, en contra de la ciudadana LILIANA CAROLINA RUIZ MENDOZA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-11.152.829, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE OPCION DE COMPRA-VENTA, (folios 01 al 12 y sus recaudos). Correspondiéndole conocer por distribución a este TRIBUNAL, (folio 13). Por lo que mediante auto de fecha 20 de Diciembre de 2016 se ordenó darle entrada y formar expediente teniéndose para proveer, (folio 14). Ahora bien, siendo la oportunidad para que este despacho se pronuncie con relación a su admisión se hacen las consideraciones siguientes:

La parte actora en su escrito de demanda alegó:
- “…Que el objeto de la presente acción es demandar la RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE OPCION DE COMPRA-VENTA, realizada en fecha 22 de febrero de 2012 con la ciudadana LILIANA CAROLINA RUIZ MENDOZA,…de un apartamento de nuestra propiedad. Acción esta que intentare basada en los articulo 1167 y 1168 del Código Civil… y la Clausula Segunda, Tercera y Décima del Contrato…”
- Que en fecha 15 de octubre de 2010 adquirieron un inmueble signado como el N° 15 del edificio Calíbrese ubicado en el cruce de las calles Girardot y Portocarrero bajo el número cívico 97-24 de la parroquia San Blas municipio Valencia del estado Carabobo...”
- Que en fecha 22 de febrero de 2012 firmaron un CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE OPCION DE COMPRA-VENTA con la Ciudadana LILIANA CAROLINA RUIZ MENDOZA…que en la Cláusula Segunda del Contrato se estableció el precio de la venta por la suma de 150.000,00 bolívares, de los cuales reconocen haber recibido Bs.50.000,00…Que la cantidad de BS. 100.000,00 seria cancelada en un lapso de seis (6) meses continuos contados a partir del 22 de Febrero de 2012, los cuales vencieron el 22 de agosto de 2012…que la Ciudadana no cancelo a pesar de todas las diligencias efectuadas…”
- Que demandan a la Ciudadana LILIANA CAROLINA RUIZ MENDOZA,…por la Resolución del Contrato e igualmente el pago de la suma de Bs. 25.000,00 como daños y perjuicios, además de los honorarios …”
- Que la citación de la Ciudadana LILIANA CAROLINA RUIZ MENDOZA,…, debe efectuarse en la siguiente dirección: Apartamento N° 15 del edificio Calíbrese ubicado en el cruce de las calles Girardot y Portocarrero bajo el número cívico 97-24 de la parroquia San Blas municipio Valencia del estado Carabobo…”

PUNTO PREVIO:
El caso de marras se trata de una demanda por concepto de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE OPCION DE COMPRA-VENTA, celebrado en fecha 22 de Febrero de 2012, tal y como se evidencia en el documento privado inserto a los folios 11 y 12 y sus vueltos, celebrado entre los Ciudadanos GLORIA MARGARITA GRIEGO COTUGNE y PASCUALE CALABRESE VESCE, venezolanos, mayores de edad, titular de la cédula de identidad Nros° V-7.104.577 y V-4.459.828, respectivamente y la ciudadana LILIANA CAROLINA RUIZ MENDOZA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-11.152.829, sobre un inmueble signado como el N° 15 del edificio Calíbrese ubicado en el cruce de las calles Girardot y Portocarrero bajo el número cívico 97-24 de la parroquia San Blas municipio Valencia del estado Carabobo. (folios 01 y su vuelto 11 y 12 y sus vueltos); destinado a vivienda, observándose según la misma manifestación de la parte demandante en su libelo, que la citación de la parte demandada se debe realizar en la inmueble signado como el N° 15 del edificio Calíbrese ubicado en el cruce de las calles Girardot y Portocarrero bajo el número cívico 97-24 de la parroquia San Blas municipio Valencia del estado Carabobo (vuelto del folio 03), lo que significa que la accionada se encuentra en posesión del inmueble objeto del presente juicio.
En este orden de ideas y sobre los efectos que produce la resolución contractual, la Sala Civil en sentencia N° 677 del 20 de noviembre de 2009, expediente N° 09-191, caso: Elia Rosa Villegas Chacón contra Néstor Luis Pineda de Lima y otra, destacó:
“…En el caso concreto, la Sala observa que el juez superior en el fallo recurrido cita doctrina del autor Eloy Maduro Luyando, relativa a que “...la resolución tiene efectos retroactivos, por lo que declarado con lugar, el contrato se considera como si nunca se hubiese efectuado, volviendo las partes a la situación precontractual, es decir, a la situación en que se encontraban antes de celebrar el contrato...”, así como otra doctrina autoral en la cual se afirma que “...la sentencia que declara la resolución del contrato debe indicar qué monto debe ser restituido al comprador y ordenar tal restitución, así como ordenar la restitución del bien que ocupa el optante...” y, sin embargo, no se apoyó en ellas para dictar su decisión, pues en ninguna parte de ésta ordena a la actora, en forma clara y precisa, que restituya a los codemandados-vendedores el bien inmueble objeto del contrato sobre el cual recae la sentencia resolutoria que dictó, violando así lo dispuesto en los artículos 12 y ordinal 6° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
En otras palabras, si la resolución del contrato tiene efectos retroactivos, puesto que desde el momento en que mediante sentencia firme sea declarada su resolución éste se considerará como si jamás se hubiese celebrado, entonces el juez de alzada ha debido ordenarle a la parte actora que le restituyera a la parte demandada el bien inmueble objeto del contrato sobre el cual recae la sentencia resolutoria que dictó; y no limitarse, exclusivamente, a condenar a los codemandados de autos a que le restituyeran a la demandante las sumas de dinero y el inmueble ya mencionados e identificado en el cuerpo de este fallo, respectivamente, so pena de inficionar la decisión recurrida de indeterminación objetiva, como en efecto lo hizo.
Más recientemente, en sentencia N° 53 del 8 de febrero de 2012, expediente N° 11-503, caso: George Yazji contra el Instituto Universitario De Mercadotecnia ISUM C.A., con ponencia del mismo Magistrado que con tal carácter suscribe el presente fallo, estableció:
‘(…) la resolución del contrato declarada por la recurrida, comporta una serie de efectos jurídicos, y entre tales efectos, se destaca principalmente el carácter retroactivo y liberatorio de la sentencia que declara la resolución del contrato, colocándose las partes contratantes en la misma situación jurídica que tenían antes de contratar, como si el convenio jamás se hubiese celebrado. Y si una de las partes contratantes pagó parte de un precio de venta, a través de uno o varios abonos, la sentencia que declara la resolución del contrato debe indicar qué monto debe ser restituido al comprador y ordenar tal restitución…’. (Negrillas de la Sala).

Criterios estos ratificados por el Magistrado Presidente de la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, Magistrado GUILLERMO BLANCO VÁZQUEZ, mediante Sentencia de fecha cuatro (4) de julio de dos mil dieciséis, Exp. 2015-000701, así como reitero la sentencia N° 175 en la cual, en ponencia conjunta, resolviendo el recurso de interpretación de los artículos 1, 3, 5 y 12 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.668 del 6 de mayo de 2011, específicamente se dispuso lo siguiente:
“…En todo caso, para comprender el supuesto previsto en la norma es fundamental distinguir entre la pretensión civil y la administrativa, toda vez que la primera sin duda debe ser examinada por sus jueces naturales, es decir, la jurisdicción ordinaria, mientras que la segunda, compete en primer orden al Ministerio del Poder Popular en materia de Vivienda y Hábitat, a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la cual ejerce la supervisión y control por parte del Estado en relación con las solicitudes de ocupación del inmueble destinado a vivienda familiar y, en todo caso, analizará y ponderará objetivamente las razones que invoquen los interesados para ocupar el inmueble en cuestión y solicitar la restitución de la posesión o el desalojo.
Ciertamente, los motivos ofrecidos por el legislador conducen a ponderar la resolución del asunto con una visión social y real del caso sometido a su consideración, en el que se cumplan las normas de protección respecto de los sujetos amparados por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, todo de “cara a la construcción de una sociedad más justa y equitativa en los términos que exige el artículo 2° del Texto Constitucional”.
(…Omissis…)
Más recientemente, el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de Vivienda y Hábitat, mediante las Resoluciones Nros. 10 y 11, publicadas en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro. 40.115, de fecha 21 de febrero de 2013, dictó las Normas referentes a la Formulación e Implantación de Políticas que permiten favorecer Modalidades de Pago, Financiamiento y Créditos Accesibles a todos los sectores de la sociedad, para la Construcción, Autoconstrucción, Adquisición, Mejora y Ampliación de Viviendas, lo cual evidencia la intensión inequívoca del Estado de conceder créditos con especiales condiciones para garantizar tal derecho fundamental.
En todo caso, lo importante es llamar la atención respecto de las medidas de protección que se han adoptado y especialmente cómo a través de ella lo que se pretende es hacer efectivo ese derecho humano a una vivienda.
(…Omissis…)
Por lo tanto, aun cuando no exista en los términos del recurrente “…inminente actividad de desalojo o desocupación….”, pero sí amenaza de perder la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda por parte de los ocupantes, tenedores, poseedores y demás sujetos comprendidos en la Ley por causa de medidas judiciales, bien cautelares o ejecutivas que signifiquen desposesión, desalojo o pérdida de la tenencia, deberá cumplirse con el procedimiento especial previo a las demandas de cualquier naturaleza siempre y cuando se trate de un inmueble destinado a vivienda familiar, en los términos descritos en el citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
En virtud de todo lo anterior, esta Sala reitera en cuanto al ámbito subjetivo de aplicación del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, que el mismo ampara no sólo a los arrendatarios y arrendatarias, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes o tenedores de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, inclusive a los adquirientes y las adquirientes de vivienda nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre esos inmuebles destinados a vivienda familiar pudieran estar constituidas garantías reales.
En relación con la posesión que merece protección en los términos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley es “la posesión, tenencia u ocupación”, se refiere aquella tutelada por el derecho, es decir, que sea lícita.
En relación con el ámbito objetivo de la Ley, la protección se establece literalmente frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia sólo de inmuebles destinados a “vivienda principal”.
Luego de verificado lo anterior, el artículo 5° y siguientes objeto de interpretación sin duda contienen el procedimiento previo a las demandas, que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de los sujetos amparados por la Ley, por lo que su exigencia constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional.
El Decreto con Fuerza de Ley objeto de interpretación no sólo resulta aplicable a las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, verbigracia ejecución de hipoteca, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal, -se insiste- en que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, no se circunscribe al campo de las relaciones arrendaticias sino que comprende cualquier juicio que pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar. Ciertamente, tal como se refirió anteriormente, la protección se otorga inclusive a los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario sobre los cuales pesare alguna garantía real (Artículo 2 eiusdem).

Del criterio expuesto en la sentencia citada, se desprende que la exigencia del agotamiento de la vía administrativa frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiese comportar la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia de inmuebles destinados a vivienda antes de acudir a los órganos jurisdiccionales, constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional, tal y como se prevé en el artículo 10 de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
Por todo lo antes expuesto, considerando que en este caso, los efectos de la RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE OPCION DE COMPRA-VENTA, comporta la desocupación de un inmueble destinado a vivienda del promitente; y por cuanto no consta en autos que la parte actora haya agotado la vía administrativa previa a la judicial ante el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, como lo exige el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, así como tampoco que la tenencia del inmueble sea ilícita, esta juzgadora concluye que la pretensión es inadmisible. Así se resuelve.
DISPOSITIVA
Por todos y cada uno de los razonamientos expuestos, este Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Naguanagua, Los Guayos y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, Declara: PRIMERO: INADMISIBLE la presente demandada que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE OPCION DE COMPRA-VENTA, intentaron los Ciudadanos GLORIA MARGARITA GRIEGO COTUGNE y PASCUALE CALABRESE VESCE, venezolanos, mayores de edad, titular de la cédula de identidad Nros° V-7.104.577 y V-4.459.828, respectivamente, mediante su Apoderada Judicial Abogada ALEXANDRA D’CARLA NARAZA GARCIA, Inpreabogado N° 192.554, en contra de la Ciudadana LILIANA CAROLINA RUIZ MENDOZA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-11.152.829. SEGUNDO: No hay costas dada la naturaleza del fallo.-
Publíquese, regístrese, déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Naguanagua, Los Guayos y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en Valencia, a los veintiún (21) días del mes de Diciembre del año dos mil dieciséis (2016). Años: 206° de la Independencia y 157° de la Federación.
LA JUEZ PROVISORIO

FANNY RODRÍGUEZ
LA SECRETARIA

CLAUDIA NAVARRO
En esta misma fecha, se publicó, registró y dejó copia de la anterior sentencia, siendo las diez de la Mañana (10:00 a.m.).
LA SECRETARIA

CLAUDIA NAVARRO
Exp. Nº 10819. FR.-