TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
EXTENSION PUERTO CABELLO
TRIBUNAL SUPERIOR
Puerto Cabello, nueve de agosto de dos mil dieciséis
206º y 157º

ASUNTO PRINCIPAL: GP31-V-2015-000132
ASUNTO: GP31-R-2015-000050
Recurrente: Gustavo Enrique Morales Medina, titular de la cedula de identidad No V- 6.687.419, mediante su apoderado judicial Geomar Diaz, IPSA Nº 30.677.
Motivo: APELACION (mediante la cual se impugna la sentencia Interlocutoria con fuerza de definitiva dictada por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de este Circuito Judicial, de fecha de 12 de noviembre de 2015, la cual declaro Inadmisible la demanda por Cumplimiento de Contrato de Opción a Compra Venta interpuesto por el recurrente, contra la ciudadana Lucila Martina Barrios identificada, cédula de identidad Nº V.- 7.160.103.-
Sentencia: DEFINITIVA
Resolución Nº: 2016-000034

Conoce este Juzgado Superior el recurso de apelación interpuesto en fecha 02 de diciembre de 2015 (f 65), por el ciudadano Gustavo Enrique Morales Medina, mediante su apoderado judicial abogado Geomar Diaz; mediante la cual se impugna la sentencia Interlocutoria dictada por el Tribunal Cuarto de Municipio, de fecha de 12 de noviembre de 2015, la cual declaro Inadmisible la demanda por Cumplimiento de Contrato de Opción a Compra Venta interpuesta por el ciudadano Gustavo Enrique Morales Medina en contra de la ciudadana Lucila Martina Barrios, todos arriba identificados.
Recibido el 07 de diciembre de 2015, dicho expediente Nº GP31-V-2015-0000132,proveniente del Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de este Circuito Judicial, da cuenta de ello al Juez la Secretaria Judicial de esta alzada; dándosele entrada al presente asunto mediante auto de fecha 08 de diciembre de 2015, que riela al folio 70, asignándosele a dicho expediente la nomenclatura Nº GP31-R-2015-000050 y; de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, se fija al vigésimo (20º) día de despacho siguiente a dicho auto para la presentación de los informes.

En fecha 03 de febrero de 2016, al folio 71, corre inserto auto mediante el cual se fijó el lapso de sesenta (60) días a partir del mismo para dictar sentencia, de conformidad con el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que no hubo presentación de informes por la parte recurrente.

En fecha 18 de febrero de 2016, al folio 72, riela auto donde se advierte a las partes que en el lapso comprendido desde el 11 al 16 de febrero de 2016, no se computará del lapso para sentenciar, toda vez que en el mencionado periodo se encontraba de reposo el Juez Provisorio.

En fecha 09 de mayo de 2016, el Dra. Carlos Eduardo Núñez García, Juez provisorio de este despacho, se abocó al conocimiento de la causa ordenándose la notificación de las partes.

Mediante auto de fecha 21 de julio de 2016, se dejó constancia de la reanudación de la causa.

En este sentido, estando este Tribunal en la oportunidad para decidir conforme lo establecido en el artículo 521, este Juzgado Superior lo hace bajo las siguientes consideraciones:

-I-

SINTESIS CONTROVERSIAL

I.1.- Estriba el presente asunto en examen y decisión, de apelación genérica interpuesta en contra de la sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva dictada en fecha 12 de noviembre de 2015, por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de este Circuito Judicial, que declara inadmisible la demanda por Cumplimiento de Contrato incoada por el ciudadano Gustavo Enrique Morales Medina, mediante su apoderado Judicial abogado Geomar Díaz contra la ciudadana Lucila Martina Barrios.

Esta superioridad deja constancia que las partes no consignaron escritos de informes, conllevando a esta alzada a efectuar una síntesis del escrito libelar de donde se desprenden las siguientes consideraciones:

I.1.1 Del escrito libelar (f.1 al 3): Alega el actor que suscribió un contrato de opción de compra venta con la ciudadana Lucila Martina Barrios, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad Nº V-7.160.103, mediante instrumento otorgado por ante la Notaría Pública Primera de Puerto Cabello, en fecha 28 de noviembre de 2014, el cual quedó anotado bajo el No.57, Tomo 98 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, respecto a un inmueble constituido por una casa ubicada en la Urbanización Colinas de Mara, en Jurisdicción de la Parroquia Urbana Juan José Mora, Morón, Estado Carabobo, edificada en un área de terreno que entra en la opción y mide ciento cuarenta siete metros cuadrados con veinticinco centímetros (147,25 mts), distinguida con el No.19 de la Avenida 01 del Sector 02 de la mencionada urbanización, comprendida dentro de los siguientes linderos: Norte: Con la casa No.20 de la vereda 20, a una distancia de nueve metros con cincuenta centímetros (9,50mts.); Sur: Con la Avenida 01 a una distancia de nueve metros cincuenta centímetros (9,50 mts.); Este: Con casa No.21 de la Avenida 01, con distancia de quince metros con cincuenta centímetros (15,50 mts) y Oeste: con casa No. 17, de la avenida 01, con una distancia de quince metros con cincuenta centímetros.
Que el precio de la opción a compra venta es por la cantidad de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs.400.000,oo), los cuales serian cancelados una vez aprobado el crédito solicitado al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta en un lapso de 90 días prorrogable a 30 días mas, contados a partir de la firma del contrato.
Que el inmueble objeto de la demanda para el momento en que comenzó la negociación no tenia los documentos al día y fue él quien gestionó con dinero de su peculio la documentación requerida para agilizar los trámites de la opción de compra venta.
Que acudió a la Alcaldía del Municipio Juan José Mora, Estado Carabobo para solicitar el respectivo permiso para protocolizar el documento autenticado de compra venta que en su debida oportunidad firmó con el Instituto Nacional de la Vivienda.
Que gestionó ante el Registro Inmobiliario los recaudos exigidos para la perfección de la venta definitiva entre ellos el documento registrado para el perfeccionamiento de la hipoteca de 1er grado, donde la fecha de otorgamiento era para el día 26 de mayo de 2015, lo cual fue diferido para el día 26 de junio de 2015.
Que la vendedora ciudadana Lucila Martina Barrios, no compareció al acto de otorgamiento posterior en fecha 23 de julio de 2015, siendo esta la segunda oportunidad para el otorgamiento del documento y no se excusó.
Que luego de transcurrir dos días manifestó que aspiraba un monto superior al acordado en el contrato de Opción a Compra Venta suscrito entre las partes.
Que luego de largas conversaciones y de agotar la vía de dialogo por la ciudadana Lucila Martina Barrios e incluso haber acudido a instancias administrativas de resolución de conflicto de manera amistosa como lo es la Casa del Buen Vivir, ubicada en Morón Estado Carabobo donde asistieron en dos oportunidades, donde se llegaron a acuerdos consistentes en que la demandada reconoció ante ese organismo su obligación de darle en venta el inmueble objeto de esa demanda por un monto de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs.400.000,oo) mas Cincuenta Mil Bolívares (Bs.50.000,oo), que la promitente vendedora se comprometió a cancelarle por las gestiones hechas referidas a la autenticación y registro del documento ante los organismos competentes, es decir, Notaría y Registro Inmobiliario de Puerto Cabello, lo que en definitiva demuestra que las partes que convinieron en reconocer que ella aceptaba por via privada que hubo un incremento en el costo final de la negociación por los montos señalados que sumados dan Cuatrocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 450.000,oo).
Que todo lo anterior demuestra que siempre ha actuado de buena fe ya que se ha cumplido cabalmente con todas y cada una de las condiciones del contrato de Opción a Compra y Venta lo cual quedó comprobado en el acta compromiso mencionada anteriormente refrendada por la Coordinadora de la Casa del Buen Vivir.
Que por las razones expuestas procede a demandar a la ciudadana Lucila Martina Barrios por Cumplimiento de Contrato de Opción a Compra Venta.
.

DECISION RECURRIDA

I.2.- Mediante sentencia Interlocutoria con Fuerza de Definitiva (f. 23 al 24) dictada en fecha 12 de noviembre de 2015, el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de este Circuito Judicial, en el expediente Nº GP31-V-2015-000132,declara inadmisible la demanda por Cumplimiento de Contrato de Opción a Compra, fundamentada entre otras cosas en lo siguiente:
“(..)Aún cuando este Tribunal dictó auto de admisión en la presente causa se resalta que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia ha establecido la posibilidad de pronunciarse sobre la inadmisibilidad de la demanda incoada en cualquier grado y estado de la causa, si hubiere alguna causal que la justifique. Al respecto, en fallo N° 1618 del 18 de abril de 2004, caso: Industria Hospitalaria de Venezuela 2943, C.A., expediente N° 03-2946, dicha Sala estableció:

“ La Sala, en otras oportunidades (cfr. sentencia nº 779/2002 del 10 de abril) ha señalado que el juez, de conformidad con los artículos 11 y 14 del Código de Procedimiento Civil, es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión; dicha conducción judicial que no se circunscribe sólo al establecimiento de las condiciones formales del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin instancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales o en la existencia del derecho de acción en el demandante. En efecto, si el proceso es una relación jurídica, el mismo debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, y sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte su válida constitución o lo haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia.
Se insiste que para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, con la advertencia de los vicios en que haya incurrido el demandante respecto de la satisfacción de los presupuestos procesales y la falta de oposición por el demandado de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil o de cualquier otro mecanismo de defensa de cuestiones procesales, no obsta para que el Juez, que conoce el derecho y dirige el proceso, verifique en cualquier estado y grado de la causa –v.g.: en la ejecución o en la alzada-, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento en que fue admitida la demanda por el Juez de la causa, no se hubiere advertido vicio alguno para la instauración del proceso.
La Sala admite que, en condiciones de normalidad, en la etapa de admisión de la demanda, el juez de la causa debe evidenciar la falta de cumplimiento de los presupuestos procesales; pero si ello no ocurre deberá ser verificado en cualquier estado y grado de la causa. En efecto, en la presente causa, como el juez de la causa no advirtió la inepta acumulación de pretensiones, pues en el libelo se indicó que “en el desarrollo del proceso y hasta la fecha que estuvimos acreditados como Apoderados Judiciales de la Empresa, realizamos una ‘gran cantidad de actuaciones’ (...) tampoco descartamos las múltiples reuniones que sostuvimos con los socios y la Apoderada Judicial” (folios 500-501), el Juez de Retasa debía declararla, aun cuando no hubiese sido opuesta por la parte demandada.
Si bien es cierto que el legislador patrio le dio a las partes la facultad de alegar distintas causales de inadmisibilidad de la demanda, ya referidas en este fallo, como cuestión previa, el anterior criterio jurisprudencial es claro al señalar que en la etapa de admisión de la demanda, el Juez de la causa debe evidenciar la falta de cumplimiento de los presupuestos procesales, y declararlo de oficio, aún sin intervención de los sujetos demandados.
Lo anterior está concatenado con el principio constitucional consagrado en el artículo 26 de nuestra actual y vigente Carta Magna cuando consagra que “…el Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles.”
De manera que la actividad del Juez no puede estar sujeta a que la parte demandada eventualmente alegue la causal de inadmisibilidad de la acción, cuando desde el inicio éste ha advertido de la existencia del vicio, más aún cuando tal desatino puede ser declarado en cualquier estado y grado del proceso.”

Analizado dicho criterio jurisprudencial, no existe duda alguna que el Juez tiene sobre sus hombros la obligación de pronunciarse en cualquier grado y estado de la causa sobre la inadmisibilidad de la demanda, en la hipótesis de que estuviere configurada en autos.
Una vez establecida la posibilidad de declarar inadmisible la demanda, aún habiendo sido dictado un auto de admisión, ello de conformidad con el criterio jurisprudencial anteriormente citado, que acoge este Tribunal de conformidad con el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgadora a examinar los recaudos acompañados al escrito libelar, a los fines de establecer si efectivamente el presente Cumplimiento de Contrato de Opción de compra- Venta es admisible.
Así las cosas, observa quien decide que la parte acciónante interpone la demanda en virtud de haber celebrado un contrato de opción de compra venta con la accionada, y esta no cumplió con lo establecido en dicho contrato. Razón por la cual solicita el cumplimiento de dicho contrato.
Ahora bien, de una revisión de las actas procesales que componen la presente causa, este Tribunal evidencia que no fue acompañado junto con el libelo de la demanda la autorización para acudir a la vía judicial expedida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, es decir no consta que fue agotada la vía administrativa, tal y como lo establece el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el cual señala lo siguiente:
Artículo 94. Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.

Por todas las circunstancias anteriormente mencionadas es que se imposibilita la tramitación de la presente demanda, sin agotar la vía administrativa por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, lo cual trae como consecuencia que la misma no se pueda admitir. Y ASI SE DECIDE (..)…”.

En definitiva, interpreta esta alzada conforme al análisis de los argumentos utilizados en la recurrida por la a quo, que esa instancia dictamino:

I.2.1.- Que una vez establecida la posibilidad de declarar inadmisible la demanda aun habiendo sido dictado un auto de admisión y previo examen de los recaudos presentados, determinó que efectivamente la demanda por Cumplimiento de Contrato era de imposible tramitación por carecer del agotamiento de la vía administrativa, es decir el recurrente no presento junto al libelo la autorización para acudir a la vía judicial expedida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda .

I.2.2.- Que la actora debió agotar el procedimiento administrativo previo, establecido en el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda y que al no evidenciarse de los recaudos acompañados al libelo su cumplimiento, es razón para no admitir la presente demanda por Cumplimiento de Contrato de Opción a Compra Venta.
II

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Analizado el presente asunto, pasa esta Superioridad a dar respuesta al asunto sometido a apelación de la siguiente manera:

II.1- El juicio de admisibilidad debe darse al inicio del proceso, como una actividad lógica aplicada al momento de la recepción de la pretensión, en el lapso legal correspondiente. Se operacionaliza con el análisis de los argumentos y elementos probatorios promovidos por el actor en la primera Instancia (summaria cognitio), que dará como resultado la admisión o inadmisión de la pretensión; sin que se requiera que dicho estudio y análisis, sea preciso, ni exhausto, menos exacto, sobre los hechos, probanzas y peticiones, plasmadas y acompañadas junto al libelo, pues ello es materia de fondo que debe reservarse para la sentencia o decisión que se peticione (juicio de procedibilidad). Lo que equivale a decir que, los supuestos de inadmisibilidad de una pretensión jurídica deben mostrarse de manera evidente, sin el menor análisis, debiendo motivarse acertadamente y en extenso, la decisión que se dicte en consecuencia.

II.2.- En tal sentido, resulta necesario, realizar una breve reflexión en torno a los artículos 5 y 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, que fue dictado por el Ejecutivo Nacional el 05/05/2011, y publicado en Gaceta Oficial el 06/05/2011, desprendiéndose de ellos lo siguiente:

Procedimiento previo a las demandas
Articulo 5
Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes (Subrayado del Tribunal Superior)

Acceso a la vía judicial.
Artículo 10
Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones.

No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los
artículos precedentes. (Subrayado del Tribunal Superior)

Resulta concluyente de los precitados extractos normativos, la incuestionable necesidad y agotamiento del procedimiento previo que debe verificarse en sede administrativa, en asuntos como el de autos y; la prohibición legal de acceder a la jurisdicción, por no haberse agotado o cumplido, previamente, con dicho procedimiento administrativo.

En este sentido, la Sala de Casación Civil, en decisión Nº RI.000274 de fecha del 27 de Mayo de 2014 bajo el Exp. AA20-C-2013-000813 dejó sentado lo siguiente:

En este mismo orden de ideas, la Sala en sentencia N° 175, de fecha 17 de abril de 2013, expediente N° 2012-000712, caso: recurso de interpretación interpuesto por el ciudadano Jesús Sierra Añon, ratificó la anterior decisión y señaló, además, que:

“…Como puede observarse de la sentencia ut supra transcrita, la Sala fijó las pautas a seguir por los órganos jurisdiccionales que se encontrasen tramitando causas que pudieran comportar la pérdida de las posesión o tenencia de determinada categoría de inmuebles –sólo aquellos destinados a vivienda principal- para los sujetos amparados por el nuevo cuerpo legal.
En este sentido, el artículo 1° del mencionado Decreto con Fuerza de Ley, en la sentencia supra transcrita se analizó el objeto de la Ley, respecto del cual se especificó la obligación de protección a las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, ocupantes y usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, contra medidas preventivas o ejecutivas que pretendan interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren tales sujetos, o cuya práctica comporte la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble. Sobre este particular, la Sala dejó claro que el mencionado Decreto Ley se aplica sólo respecto del inmueble que sirve de vivienda principal para el grupo familiar, el cual es objeto de protección contra las medidas administrativas o judiciales que impliquen su desposesión o desalojo.

…OMISSIS…

En virtud de lo anterior, la Sala advierte en el presente caso que el recurrente si bien refiere expresamente a los artículos preliminares del Decreto con Fuerza de Ley, contentivos del ámbito subjetivo y objetivo de aplicación como objeto de interpretación, en realidad puede deducir que lo pretendido es manifestar sus dudas acerca del sentido y alcance que debe dársele al artículo 5° y siguientes de dicho cuerpo legal, especialmente que se precise si el procedimiento previo establecido en esos artículos constituye un requisito de admisibilidad frente a potenciales medidas ejecutivas que pudieran dictarse en juicios -inclusive de ejecución de hipoteca- aunque no impliquen ab initio el desalojo o la desocupación de inmuebles destinados a vivienda.

…OMISSIS…

Ahora bien, en el presente caso los artículos cuya interpretación se solicita son los artículos 5° y siguientes del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, los cuales son del siguiente tenor:
“Procedimiento previo a las demandas
Artículo 5°. Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.

…OMISSIS…

Acceso a la vía judicial.
Artículo 10. Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones.
No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes”. (Negrillas y subrayado de la Sala).
Como se evidencia del contenido del transcrito artículo 5°, el mismo establece literalmente que “previo al ejercicio de cualquier acción judicial o administrativa” que pudiere derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, en este caso familiar, contra los sujetos amparados por la Ley, es decir, las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, usufructuarios y ocupantes de bienes inmuebles destinados a vivienda, así como los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, el interesado en obtener la restitución de la posesión del inmueble en cuestión debe ineludiblemente cumplir con el procedimiento administrativo previsto en los artículos ut supra,ante el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat. Asimismo, cabe agregar que la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas, estableció que la función administrativa en esta materia es competencia exclusiva del Ejecutivo Nacional, la cual se ejerce a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, órgano éste que integra al ut supra mencionado Ministerio y la cual está encargada de sustanciar los procedimientos administrativos dispuestos en la materia, de conformidad con lo previsto en los artículos 16 y 94 de esta última Ley.
Aun más, el artículo 10 ibidem despeja cualquier duda al respecto, cuando expresamente prevé “…no podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes…”.
Asimismo, obsérvese que en la culminación de este procedimiento previo a la acción judicial, particularmente en la audiencia conciliatoria; esta es la finalidad del procedimiento previo administrativo, instar a las partes mediante la conciliación a resolver el asunto, sin embargo, la resolución administrativa que se dictare puede ser inclusive desfavorable al solicitante del desalojo –futuro demandante en causa civil-, sin que menoscabe en forma alguna su derecho de acudir a la vía jurisdiccional para obtener la debida tutela a su pretensión.
Precisamente, el referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley estableció un procedimiento especial previo al ejercicio de la acción contenida en el artículo 5° y siguientes del referido cuerpo legal, tendente a examinar objetivamente y en sede administrativa las razones por la cuales se solicita la “restitución de la posesión y consiguiente desalojo o desocupación del inmueble” destinado exclusivamente a vivienda principal, razones éstas que deben ser ponderadas según los intereses particulares en conflicto. Así, para justificar la exigencia de dicho procedimiento previo, la exposición de motivos es clara al señalar que los mismos constituyen medidas adoptadas por el Estado venezolano, dirigidas a “…garantizar a todos los y las habitantes, el derecho a no ser desalojados arbitrariamente; y… que los desalojos forzosos se hagan previa garantía del derecho a la defensa y acompañado de una política de protección de las familias y las personas en el acceso a la vivienda…” frente a intereses privados mezquinos que pretendan desplazar derechos fundamentales de trascendencia social.
En todo caso, para comprender el supuesto previsto en la norma es fundamental distinguir entre la pretensión civil y la administrativa, toda vez que la primera sin duda debe ser examinada por sus jueces naturales, es decir, la jurisdicción ordinaria, mientras que la segunda, compete en primer orden al Ministerio del Poder Popular en materia de Vivienda y Hábitat, a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, la cual ejerce la supervisión y control por parte del Estado en relación con las solicitudes de ocupación del inmueble destinado a vivienda familiar y, en todo caso, analizará y ponderará objetivamente las razones que invoquen los interesados para ocupar el inmueble en cuestión y solicitar la restitución de la posesión o el desalojo.
Ciertamente, los motivos ofrecidos por el legislador conducen a ponderar la resolución del asunto con una visión social y real del caso sometido a su consideración, en el que se cumplan las normas de protección respecto de los sujetos amparados por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, todo de “cara a la construcción de una sociedad más justa y equitativa en los términos que exige el artículo 2° del Texto Constitucional”.
Aun más, debe tenerse presente el conjunto de políticas públicas y medidas que ha adoptado el Estado venezolano en estos últimos años, para resguardar el derecho humano a una vivienda digna cuando se enfrenta a intereses individuales o privados. Así, por una parte se tiene el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, entre cuyas competencias figura, la facultad de financiar con recursos propios o de otros fondos regulados en esta Ley, planes, programas, proyectos, obras relacionadas con la vivienda, así como financiar, la adquisición, sustitución, restitución, refinanciamiento o pago de créditos hipotecarios o cualquier otra actividad relacionada con la vivienda y el hábitat (artículos 9 y 12, numerales 1 y 2 ibidem).
Más recientemente, el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de Vivienda y Hábitat, mediante las Resoluciones Nros. 10 y 11, publicadas en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro. 40.115, de fecha 21 de febrero de 2013, dictó las Normas referentes a la Formulación e Implantación de Políticas que permiten favorecer Modalidades de Pago, Financiamiento y Créditos Accesibles a todos los sectores de la sociedad, para la Construcción, Autoconstrucción, Adquisición, Mejora y Ampliación de Viviendas, locual evidencia la intensión inequívoca del Estado de conceder créditos con especiales condiciones para garantizar tal derecho fundamental.
En todo caso, lo importante es llamar la atención respecto de las medidas de protección que se han adoptado y especialmente cómo a través de ella lo que se pretende es hacer efectivo ese derecho humano a una vivienda.
En este orden de ideas, piénsese en el pasado bajo la vigencia del derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, que condicionaba la solicitud de la desocupación de la casa de habitación a las causales taxativas allí establecidas, respecto de las cuales quedaba excluida de plano la sola voluntad del arrendador e inclusive se estableció un procedimiento administrativo ante una Comisión –y luego ante la extinta Dirección de Inquilinato- que debía comprobar suficientemente, entre otros, si la desocupación que se solicitaba por el propietario o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado tenían objetivamente “…la necesidad de ocupar el inmueble…”.
Por lo tanto, aun cuando no exista en los términos del recurrente “…inminente actividad de desalojo o desocupación….”, pero sí amenaza de perder la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda por parte de los ocupantes, tenedores, poseedores y demás sujetos comprendidos en la Ley por causa de medidas judiciales, bien cautelares o ejecutivas que signifiquen desposesión, desalojo o pérdida de la tenencia, deberá cumplirse con el procedimiento especial previo a las demandas de cualquier naturaleza siempre y cuando se trate de un inmueble destinado a vivienda familiar, en los términos descritos en el citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
En virtud de todo lo anterior, esta Sala reitera en cuanto al ámbito subjetivo de aplicación del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, que el mismo ampara no sólo a los arrendatarios y arrendatarias, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes o tenedores de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, inclusive a los adquirientes y las adquirientes de vivienda nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre esos inmuebles destinados a vivienda familiar pudieran estar constituidas garantías reales.
En relación con la posesión que merece protección en los términos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley es “la posesión, tenencia u ocupación”, se refiere aquella tutelada por el derecho, es decir, que sea lícita.
En relación con el ámbito objetivo de la Ley, la protección se establece literalmente frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia sólo de inmuebles destinados a “vivienda principal”.
Luego de verificado lo anterior, el artículo 5° y siguientes objeto de interpretación sin duda contienen el procedimiento previo a las demandas, que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de los sujetos amparados por la Ley, por lo que su exigencia constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional.
El Decreto con Fuerza de Ley objeto de interpretación no sólo resulta aplicable a las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, verbigracia ejecución de hipoteca, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal, -se insiste- en que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, no se circunscribe al campo de las relaciones arrendaticias sino que comprende cualquier juicio que pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar. Ciertamente, tal como se refirió anteriormente, la protección se otorga inclusive a los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario sobre los cuales pesare alguna garantía real. (Artículo 2° eiusdem).
Finalmente, en cuanto al procedimiento descrito en el artículo 12 eiusdem, la Sala ratifica que dicha hipótesis resulta especial para los procesos en curso a la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, y previo a la ejecución de desalojos, esto quiere decir, que sólo en el supuesto de que obre una medida judicial que implique la desposesión material del inmueble es que dicho procedimiento debe ser cumplido. En todo caso, debe tenerse presente que el espíritu, propósito y razón del cuerpo legal es el de impedir la materialización de un desalojo o desocupación injusta o arbitraria, bien sea a través de una medida cautelar o en fase de ejecución de sentencia definitiva y firme, sin ofrecer las debidas garantías a los sujetos protegidos por el mencionado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.”
Tal como claramente se desprende de las jurisprudencias transcritas, ya esta Sala de Casación Civil, se pronunció con anterioridad sobre el punto requerido relacionado con la interpretación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, por lo que la presente solicitud deberá declararse inadmisible, tal como se hará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Y así se decide.
D E C I S I Ó N
Por las razones expuestas, este Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara: INADMISIBLE la solicitud de interpretación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas dado que el mismo ya ha sido resuelto por esta Sala de Casación Civil de este Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencias números 502 de fecha 11 de noviembre de 2011 y 175 de fecha 17 de abril de 2013…….”

Todo lo anteriormente planteado hace concluir a juicio de de esta alzada que la falta de cumplimiento del procedimiento administrativo en sede administrativa obliga que la pretensión postulada en la jurisdicción sea declarada inadmisible, por efecto de lo contemplado en el artículo 10 ejusdem; siendo que la parte actora ha de tener la carga de la prueba a los fines de demostrar mediante fuentes directas, específicamente bajo el medio de prueba instrumental, que se deben acompañar al escrito libelar demostrativo, que dicho procedimiento administrativo se cumplió, en aras de lograr la admisión de la pretensión jurídica postulada en sede jurisdiccional.

III

III.1.- Ensayadas las orientaciones supra; al decidir sobre el planteamiento en concreto, se observa: El objeto del análisis y decisión en esta Instancia Superior comprende la declaratoria de inadmisibildad de una demanda por Cumplimiento de Contrato, en base al no cumplimiento del procedimiento administrativo previo exigido en los artículos 5 al 10 del Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda y 94 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda, que según la a quo, debió agotar la parte actora; en este procedimiento judicial intentado en plena vigencia de la Ley en comento.

III.2.- Por otra parte, al escudriñar exhaustivamente las actas del expediente se observa la ausencia, ab initio, de instrumental que refiera o demuestre de manera directa la tramitación y culminación del procedimiento administrativo previo que debió cumplir la parte actora, conforme a los artículos analizados precedentemente, y toda vez que de prosperar la presente acción por Cumplimiento de Contrato de Opción a Compra Venta, su ejecución daría lugar a la entrega material forzosa del bien inmueble en disputa, destinado a vivienda; lo que patentiza una causal de inadmisiblidad de la demanda que necesitó ser remediada como lo hizo la a quo, por mandato expreso del artículo 10 del Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la desocupación Arbitraria de Viviendas; debiendo confirmarse la decisión apelada Y; ASI SE DECIDE.-
DISPOSITIVA

Por todo lo antes expuesto, este Tribunal Superior del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Extensión Puerto Cabello, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley Declara:

PRIMERO: SIN LUGAR el Recurso de Apelación interpuesto por el ciudadano Gustavo Enrique Morales Medina, titular de la cédula de identidad No.V- 6.687.419, mediante su apoderado judicial Geomar Diaz, IPSA No. 30.677, en contra de la decisión de fecha 12 de Noviembre de 2015, dictada por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de este Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Extensión Puerto Cabello, que inadmitió la demanda por Cumplimiento de Contrato de Opción a Compra Venta, intentada por el recurrente GUSTAVO ENRIQUE MORALES MEDINA contra la ciudadana LUCILA MARTINA BARRIOS.

SEGUNDO: Se Confirma la decisión de fecha 12 de Noviembre de 2015 dictada por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Extensión Puerto Cabello, del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Extensión Puerto Cabello, supra identificada.-

TERCERO: Sin condenatoria en costas, por la naturaleza del fallo.

Líbrese oficio al Tribunal a quo informando sobre las resultas del presente fallo.

Déjese transcurrir íntegramente el lapso de sentencia y remítase el presente expediente al Tribunal de origen, en su debida oportunidad legal.

Regístrese, publíquese, anótese en los libros respectivos y déjese copia para el copiador de sentencias.

Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho del Tribunal Superior del Circuito Judicial Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Extensión Puerto Cabello, a los nueve (09) días del mes de agosto de dos mil dieciséis (2016). Años 206º de la Independencia y 157º de la Federación.
El Juez Superior Provisorio

Abg. CARLOS EDUARDO NUÑEZ GARCIA
La Secretaria

Abg. MARIEL VERONICA RAMIREZ SUAREZ
En la misma fecha se publicó y registro la presente decisión siendo las 10:26 de la mañana
La Secretaria

Abg. MARIEL VERONICA RAMIREZ SUAREZ
CENG/mvrs/ag