TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. Extensión Puerto Cabello.
Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Puerto Cabello y Juan José Mora.
Puerto Cabello, treinta (30) de marzo (03) de dos mil quince (2015)
204º y 156º
ASUNTO PRINCIPAL: GP31-V-2013-000209
ASUNTO: GP31-V-2013-000209
DEMANDANTE: ABOGADA NORMA JOSEFINA LOVERA ESCALONA, titular de la cédula de identidad No. V-7.171.339, inpreabogado No 55.143, actuando en su propio nombre.
DEMANDADA: YESIKA MARIA GONZALEZ TORO, titular de la cédula de identidad No V-14.970.986.
ABOGADA ASISTENTE: LESBIA LOAIZA, inpreabogado No. 49.536
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA.
SEDE: CIVIL
SENTENCIA: DEFINITIVA No. 033-2015.
EXPOSITIVA
Se inicia la presente causa mediante libelo de demanda presentado por la Abogada NORMA JOSEFINA LOVERA ESCALONA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 7.171.339, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 55.143, de este domicilio, actuando en su propio nombre y representación, contra la ciudadana YESIKA MARIA GONZÁLEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-14.970.986, por Resolución de Contrato de Opción a compra Venta.
Alega la demandante, anteriormente identificada, que es propietaria de un inmueble constitutito por una parcela de terreno y la casa de habitación sobre ella construida, ubicada en la Urbanización la Elvira, primer sector, sexta calle, casa Nº 26, Jurisdicción de la Parroquia Juan José Flores, Municipio Puerto Cabello, Estado Carabobo, dichas bienhechurías se encuentran notariadas por ante la Notaría Pública Primera de Valencia, en fecha 07 de Marzo de 1994, anotado bajo el Nº 75, Tomo 30, de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría y, posteriormente registrado por ante el Registro Público del Municipio Puerto Cabello, Estado Carabobo, en fecha 31 de Octubre de 2007, quedando asentado bajo el Nº 17, Tomo 3º, Concejo Municipal, folios 82 al 86.
Señala la demandante, que suscribió un contrato de opción a compra venta sobre el inmueble antes descrito, con la ciudadana YESIKA MARIA GONZÁLEZ, ya identificada, siendo notariado dicho contrato en fecha 11 de Enero de 2011, por ante la Notaría Pública Segunda de Puerto Cabello, Estado Carabobo, asentado bajo el Nº 17, Tomo 3 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual consigna marcado “A”, y en el que se establecieron las condiciones de la venta, así como las obligaciones de cada uno de los contratantes, sin embargo, transcurrido el tiempo establecido en el contrato, la ciudadana YESIKA MARÍA GONZÁLEZ TORO, no cumplió con lo pactado en el contrato, no tramitó ante ninguna entidad bancaria el crédito hipotecario para la cancelación del saldo deudor del inmueble, pero la misma solicitó una nueva oportunidad por lo que se efectuó un segundo contrato, el cual fue notariado ante la Notaría Pública Segunda de Puerto Cabello, Estado Carabobo, quedando anotado bajo el Nº 30, Tomo 76, de fecha 15 de Julio de 2011.
El contrato antes citado, es decir, el segundo contrato suscrito entre las partes, se regiría por las mismas cláusulas establecidas en el primer contrato, variando sólo en la cláusula segunda referente al precio y la cláusula Novena referente a los recaudos entregados por parte del vendedor al comprador, pero transcurrido el lapso establecido para materializarse dicho contrato la demandada tampoco cumplió con lo estipulado, señaló la demandante. Fundamenta su pretensión jurídica en los artículos 1133, 1141, 1159, 1160, 1167 y 1168 del Código Civil.
Según lo expuesto, es por lo que procede a demandar a la ciudadana YESIKA MARIA GONZALEZ TORO, por Resolución de contrato de Opción a compra venta, para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal en la resolución del contrato de opción a compra venta suscrito por las partes, que se inició el 15 de Julio de 2011 y venció el 11 de Noviembre de 2011, a pagar las costas y costos procesales, incluidos los honorarios profesionales, calculados al 30% del monto total de la deuda.
En fecha 31 de Octubre de 2013, se admitió la demanda y se emplazó a la demandada de autos para que compareciera al segundo (2do) día de despacho siguientes a su citación a dar contestación a la demanda. Siendo citada en fecha 18 de Noviembre de 2013, tal como lo hace constar el Alguacil de este despacho, ciudadano DANIEL MÉNDEZ.
Tramitada y decidida la causa por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de este Circuito Judicial, que declaró en sentencia definitiva Sin Lugar la demanda, fue apelada la decisión por la parte demandante, siendo remitido el expediente en tiempo oportuno al Tribunal Superior de este Circuito, quien tramito el recurso de apelación en la alzada, dictando auto para mejor proveer que procuro unas pruebas y en sentencia de alzada se Anulo la sentencia del Tribunal Aquo –Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de este Circuito Judicial- y ordeno la reposición de la causa al estado de contestación a la demanda.
Recibido en el Tribunal Tercero de Municipio que tramito la causa en Primera Instancia, se le dio entrada en fecha 17-07-2014 y en fecha 22-07-2014 se inhibe la Jueza del Tribunal para conocer nuevamente el asunto por haber emitido ya opinión sobre el fondo de la controversia.
En fecha 21-07-2014, se recibió escrito de contestación al fondo de la demanda, presentado por la ciudadana YESIKA MARIA GONZALEZ, debidamente asistida por la abogada LESBIA LOAIZA.
En fecha 28-07-2014, vencido el lapso de allanamiento, se dicto auto remitiendo el expediente al Juzgado competente de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas y una vez Distribuido en la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos, correspondió a este Tribunal la Tramitación del presente asunto.
En fecha 06-06-2014, se aboco al conocimiento de la causa la Jueza Temporal nombrada Evelyn del Valle González.
Abierta la causa a pruebas, ambas partes promovieron las que consideraron pertinentes para mejor defensa de sus derechos. Admitidas las de la parte demandada en fecha 16-09-2014 y las de la parte actora en fecha 18-09-2014.
HECHOS ADMITIDOS
De la lectura del escrito libelar, y de lo expuesto en el escrito de contestación, se deriva el hecho cierto que ambas partes celebraron dos contratos de opción a compra venta, los cuales fueron debidamente consignados por la parte demandante, siendo los mismos apreciados y valorados, como plena prueba de las menciones en ellos contenidas conforme a lo previsto en los artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.360 del Código Civil, no constituyendo hecho controvertido, la validez de los mismos, toda vez que las partes son contestes en señalar la veracidad de los mismos.
HECHO CONTROVERTIDO
Lo constituye la causa por la cual el contrato definitivo de venta no llegó a materializarse, pues por un lado la demandante alega que fueron causas imputables a la parte compradora por no gestionar diligentemente la protocolización del documento definitivo de venta, y cancelar el saldo deudor del inmueble, por otro lado la demandada de autos afirma que no fueron causas imputables a ella el que no se registrara el contrato celebrado, por cuanto la parte demandante no contaba con la cláusula de liberación de derechos de preferencia que se reserva la alcaldía del Municipio.
Así, vemos que la parte demandante basa su pretensión jurídica:
En la Resolución del contrato de Opción a compra venta, por cuanto la compradora no cumplió con sus obligaciones contraídas en los contratos celebrados.
Contra el anterior alegato la demandada de autos, basa su defensa en los siguientes argumentos:
1) Con relación al primer contrato, que los trámites necesarios para la consecución del crédito hipotecario se realizaron, pero las solvencias municipales y otros requisitos exigidos por la entidad bancaria no le fueron entregados en su debida oportunidad por la demandante, quien fue la que le propuso la celebración de otro contrato de opción a compra venta.
2) Que el segundo contrato celebrado tampoco se materializó, por cuanto al realizar los trámites de su crédito hipotecario, la demandante no tenía la cláusula de liberación de derecho preferencial que se reserva la Alcaldía del Municipio Puerto Cabello, lo que trajo como consecuencia que el Registro negara la inscripción del documento de venta, lo cual no es un hecho imputable a su persona, sino a la propia demandante.
Considera necesario quien decide analizar previamente el contrato de opción de compra venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea celebrarse un futuro contrato.
La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, en el cual se encuentra involucrada la libre voluntad de las partes; se trata de un contrato atípico, no contemplado por la Ley, sino que es de configuración jurisprudencial. La llamada opción de compra constituye un negocio jurídico atípico o innominado que no aparece expresamente regulado en el Código Civil.
El Tribunal Supremo de Justicia ha expresado claramente los elementos pertenecientes a la opción de compra; es más, en la mayoría de las ocasiones, ha descrito la opción de compra con base en sus elementos. Así, una jurisprudencia unánime afirma; que debe entenderse como tal [opción de compra], aquel convenio por virtud del cual, una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante. Así pues constituyen sus elementos principales: 1) la concesión al optante del derecho de decidir unilateralmente respecto a la realización de la compra; 2) la determinación del objeto; 3) el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición; y 4) la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción; siendo por el contrario elemento accesorio el pago de una prima. Uno de los caracteres de la opción es el de ser un contrato a plazo. Esta afirmación equivale a decir que el plazo es un requisito del contrato de opción, y no es concebible un contrato de opción que no tenga plazo de vigencia prefijado por muy breve que sea éste.
La finalidad que cumple el plazo en el contrato de opción responde a la peculiar naturaleza de este, efectivamente por medio del plazo se pretende que la vinculación del concedente no sea temporalmente ilimitada, el plazo de éste es el tiempo hábil durante el cual se puede ejercitar el derecho de opción.
Ahora bien, de igual forma es imprescindible analizar que la presente causa, se refiere a un Juicio de Resolución de un Contrato de Opción de Compra- Venta, celebrado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo, en fecha 15 de Julio de 2011, inserto bajo el Nº 17, Tomo 3 de los Libros de Autenticaciones respectivos, sobre un bien inmueble de propiedad, de la parte actora, constituido por una parcela de terreno y la casa de habitación sobre ella construida, ubicada en la urbanización la “Elvira”, primer sector, sexta calle, casa Nº 26, Jurisdicción de la Parroquia Juan José Flores, Municipio Puerto Cabello, Estado Carabobo, con un área de terreno la mencionada parcela de ciento ochenta y dos con sesenta metros cuadrados (182, 60 mts2), y las bienhechurías se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: con casa Nº 24, de la calle06; SUR: con la casa Nº 28 de la calle 06; ESTE: con la calle 06, que es su frente y OESTE: con la casa Nº 25 de la calle 04, el mencionado inmueble le pertenece según consta de documento de propiedad debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Valencia, en fecha 7 de Marzo de 1994, quedando insertado bajo el Nº 75, Tomo 30 de los Libros de autenticaciones llevados en esa Notaría y la titularidad de la tierra, según documento de propiedad debidamente protocolizado por ante la oficina de Registro Público del Municipio Puerto Cabello, en fecha 31 de Octubre de 2007, quedando anotado bajo el Nº 17, Tomo 3º Concejo Municipal, folios 82 al 86.
En ocasión a ello y como se señalo anteriormente, resulta de extrema importancia revisar lo que es la Resolución de Contrato, que de una manera general se puede definir como un modo de terminación exclusivo de los contratos bilaterales en virtud de incumplimiento culposo de las partes contratantes. Es la facultad de una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya. De este concepto se distinguen los requisitos que lo caracterizan y a los que esta sujeta dicha acción. 1.- Que exista un contrato bilateral; 2.- el incumplimiento culposo de una de las partes en la prestación a la que esta obligado; 3.- Que el demandante haya cumplido u ofrecido cumplir con su obligación
Ante esto, debe este Tribunal analizar con las argumentaciones y probanzas que tenemos en autos, si se cumplieron o no estos requisitos para desechar o declarar con lugar la demanda.
Interpone la demandante su pretensión por resolución de contrato de opción de compra venta, alegando que transcurrió el lapso establecido en el contrato suscrito que inicio el 15-07-2011 y venció el 11-11-2011, sin que la demandada de autos cumpliera con lo establecido en el mismo, consistente en la no protocolización del documento de venta definitivo en el tiempo establecido.
La fundamentaciòn jurídica en que se basa la parte actora es la contenida en el artículo 1167 del Código de Procedimiento Civil, que establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo con los daños y perjuicios si hubiere lugar a ello”.
Ahora bien, en el caso de autos, tenemos como cierto que se celebro contrato de opción a compra venta, consignado por la parte demandante, que entre ésta última y la demandada existía tal convención, y si no fue cumplida, de este modo la previsión legislativa demarcó el camino a seguir, que no es más que el señalado en el artículo 1167 del Código Civil.
MOTIVA
Fijados los límites de la controversia, y establecida la naturaleza del contrato, así como la normativa ha aplicarse al presente caso, de este modo este Tribunal pasa a apreciar y valorar los elementos de juicios incorporados a las actas procesales por cada una de las partes a los fines de demostrar sus correspondientes alegatos y defensas.
Conjuntamente con su escrito libelar, consigna la parte demandante contratos de opción a compra venta, fundamento de su pretensión jurídica los cuales no fueron impugnados por la parte demandada, y en consecuencia debe quien decide tenerlos como plena prueba de las obligaciones contraídas por ambas, de conformidad con lo establecido en el artículo 1360 del Código Civil.
El segundo contrato de opción celebrado entre las partes, evidentemente se efectuó por voluntad de –ellas- y sustituye al primeramente efectuado, conservándose las mismas cláusulas pactadas, con la variación del precio del inmueble y de la cláusula NOVENA, por cuanto en el primer contrato celebrado la venta del inmueble se pactó en la suma de doscientos ochenta mil bolívares (Bs. 280.000, oo), y en el segundo contrato en trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000, oo); y en cuanto a la cláusula novena, en el primer contrato el prominente vendedor se comprometió a entregar los recaudos inherentes al inmueble al prominente comprador, necesarios para su carpeta de crédito como los son: copia de la cédula de identidad del vendedor, copia del RIF actualizado del vendedor del inmueble, copia de la cédula catastral, copia de la solvencia Municipal, copias de los documentos de propiedad, y, en el segundo documento efectuado, en la misma cláusula NOVENA: se hace constar que el comprador recibió del vendedor los citados recaudos.
Afirma la parte demandante, que tal como se asentó en la cláusula novena de ambos contratos, cumplió con lo pactado, poniendo a la parte demandada en posesión de todos los documentos necesarios para la tramitación del crédito hipotecario.
Contra el anterior alegato la parte demandada, en su escrito de contestación procede a excepcionarse manifestando, que no es cierto, que no haya cumplido con la obligación de realizar los tramites para la adquisición del Crédito hipotecario, que lo cierto es que la demandante para el momento de realizar los tramites no contaba con la cláusula de liberación de derecho de preferencia que se reserva la alcaldía del municipio, motivo por el cual el Registro se negó a inscribir el documento definitivo.
En el lapso de promoción de pruebas la parte demandada:
1.- Ratifico e hizo valer el Acuse de recibo de recaudos, de fecha 12 de Agosto de 2011, emitido por la entidad bancaria Banco de Venezuela.
2.- Comunicación de fecha 28 de septiembre de 2011, suscrita por la abogada Amarilis Moreno, donde participa la redacción del documento de adquisición de un inmueble con crédito hipotecario a largo plazo con garantía hipotecaria de primer grado a favor de BANAVIH, a nombre de la ciudadana YESIKA MARIA GONZÁLEZ.
Con relación a las tales probanzas, debe señalar esta sentenciadora, que la demandada de autos ha debido solicitar la ratificación de las mismas conforme a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que los mismos son instrumentos emanados de terceros en tal sentido mal puede quien decide otorgarle algún valor probatorio.
3.- Ratificó e hizo valer constancia de recepción emitida por el Registro Público del Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo, de fecha 09 de Noviembre de 2011, en la que recibe el documento de venta e hipoteca de 1º Grado, y, oficio Nº 301.2011.4.444, dirigido a la demandada Yesika Maria González Toro, por el Registro Público del Municipio Puerto Cabello, mediante el cual niega la inscripción del documento de venta presentado.
Aprecia y valora esta juzgadora el anterior instrumento, como plena prueba de las menciones en el contenido, al ser el documento, emanado de un ente público autoridad que le imparte la fuerza de tal, que al no haber sido impugnados gozan, de pleno valor probatorio, lo que prueba que la demandada presentó por ante el Registro Inmobiliario el documento definitivo de venta.
Ratifico e hizo valer la certificación de Gravamen emitida por el Registro Público del Municipio Puerto Cabello, de fecha 09-11-2011, a lo que de igual forma esta sentenciadora otorga valor probatorio.
Consigno e hizo valer informe del perito y fotografías, efectuado en 06-12-2010, realizado por una Ingeniero autorizada por la entidad Bancaria Bicentenario, quien evaluó la vivienda objeto del litigio, lo que de igual forma ha debido ser ratificado por ser documentos emanados de terceros, lo que además extraña a quien decide, toda vez que el crédito hipotecario estaba siendo tramitado en el Banco de Venezuela, según lo expuesto en autos, y encabezando este escrito probatorio.
Consigno e hizo valer copia simple de Liberación de la cláusula única, emanada de la alcaldía de Puerto Cabello, la cual efectivamente tramite, retire posterior al acuse de recibo de recaudos ante la entidad Bancaria Banco de Venezuela, y manifiesta haberla entregado a la demandante de autos.
Consigno e hizo valer, copia simple de cheque de gerencia a nombre de la ciudadana Norma Josefina Lovera, por la cantidad de Siete mil Quinientos Bolívares (Bs. 7.500,oo) que alega haber entregado a la parte actora, más no se evidencia de algún otro lado haber hecho entrega del mismo; de igual forma señala la demandada haber efectuado depósitos que suman la cantidad de Cincuenta y tres mil bolívares (Bs. 53.000,oo) con lo que pretende demostrar que si quería realizar la venta definitiva; sin embargo aprecia quien decide, que no se desprende de autos haber efectuado tal deposito. Por lo que mal puede tenerlo como prueba alguna esta sentenciadora.
Consigno e hizo valer carta de fecha 16-05-2012, dirigida al Colegio de Abogados del Estado Carabobo suscrita por la abogado Amarilis Daniela Moreno, apoderada de la entidad Bancaria Banco de Venezuela, queriendo demostrar con esto la realización de los tramites para la protocolización de la venta con hipoteca de primer grado, el cual anexo en copia simple, carta esta que de igual forma al ser emanada de un tercero ajeno al juicio ha debido ser ratificada a través de prueba testifical por quien la suscribe.
Consigno en copia simple documento emanado del Registro Público del Municipio Puerto Cabello, Estado Carabobo. Nota Anulación de fecha miércoles 27 de junio de 2012, evidenciándose que fue anulado por falta de comparecencia.
Con respecto a los dos (2) documentos anteriormente mencionados, llama la atención de quien decide, en primer lugar que el tiempo de vigencia del contrato opción a compra venta celebrado entre las partes venció en noviembre 2011, como es que presenta en el Colegió de abogados Carta de fecha 16-05-2012, suscrita por la apoderada judicial del Banco de Venezuela.? A que documento se refería? Y en todo caso siendo un documento emanado de un tercero ha debido ser ratificado mediante la prueba testimonial, por lo que debe quien sentencia desecharlo del proceso.
Consigno e hizo valer copia simple de documento que fue presentado por ante la Dirección del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitat, valencia, donde se puede observar que la ciudadana Norma Josefina Lovera Escalona presentó en fecha 15 de mayo de 2012 procedimiento administrativo por ante ese despacho, manifestando que me encontraba en el inmueble en calidad de arrendataria, siendo que lo cierto es que firmamos un contrato de opción compra venta
Consigno e hizo valer en original Cartel de citación de fecha 29-06-2012, referencia GE-CA/ INAVI/ A1/N2012-05-S-666 el cual le fue fijado en la puerta de su casa.
Consigno e hizo valer resolución en originadle fecha 05-04-2013-numero 00070-A. Aprecia este Tribunal, que son todos los documentos anteriores, emanados de un ente administrativo por lo que tienen todo valor probatorio, sin embargo nada aportan a los efectos de dilucidar el presente conflicto, toda vez que el hecho controvertido para dilucidar el asunto, es decir, la resolución del contrato o no, lo constituye la causal por la que no se pudo materializar la protocolización del documento de venta definitivo.
La parte demandada, solicito se practique inspección ocular en el inmueble objeto de la pretensión, la cual fue realizada por el Tribunal en fecha 25-09-2014, dejando constancia de lo solicitado, condiciones y ubicación del inmueble, desechando el Tribunal tal prueba, pues nada aporta a los fines de resolver el presente conflicto.
De conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, promovió la parte demandada prueba de informe, solicitando oficiar al Registro Público del Municipio Puerto Cabello, cuya resulta fue recibida por este Tribunal y corre inserta al folio 133 de la segunda pieza de la causa, Informando el ciudadano Registrador lo siguiente: 1.- En relación al documento relacionado con la liberación de la cláusula opcional emanada de la alcaldía de Puerto Cabello, no se encuentra dicho documento en esa oficina de Registro. 2) En el sistema con el que se trabaja en esa oficina si se realizó el numero de tramite 310.2011.4.444, de fecha 09/11/2011. 3) Que el documento fue presentado por la ciudadana Yesica Maria González Toro. Acto Jurídico Venta e Hipoteca de Primer Grado, el cual fue anulado de conformidad con el artículo 38 de la Ley del Registro Público y del Notariado, en fecha 08/01/2014. Documento éste emanado de un ente público que merece ser valorado como plena prueba y así lo aprecia quien decide.
La parte demandante en la etapa probatoria promueve los siguientes elementos:
Señala en el capitulo I del escrito: Que en fecha 11 de noviembre de 2011, la Oficina del Registro Público del Municipio Puerto Cabello, mediante oficio No 310.2011.4.4444, notifica a la ciudadana YESICA MARIA GONZALEZ, que niega la inscripción del documento presentado por ella en fecha 09-11-2011, siendo la razón: EXISTE POR PARTE DEL MUNICIPIO DERECHO DE PREFERENCIA POR 10 AÑOS, DEBE TRAER CLAUSULA DE LIBERACION DE LA ALCALDIA. (Folios 36,37,38)
Sigue señalando la parte actora en su escrito de pruebas, que en fecha 06-06-2012, la Oficina del Registro Público del Municipio Puerto Cabello, recibe según numero de recepción 24, número de tramite 310.2012.2.919 de la ciudadana YESICA MARIA GONZALEZ, cédula de identidad No 14.970.986, un documento con sus recaudos, cuyas operaciones son: Venta y Hipoteca 1er Grado, con fecha de otorgamiento: lunes 11 de junio de 2012 (folio 53) en fecha 27-06-2012, la oficina de Registro del Municipio Puerto Cabello, emite una nota de ANULACION, suscrita por el Registrador, donde se hace referencia al último aparte del artículo 30 de la Ley del Registro Público y del Notariado, que señala: “Transcurrido 60 días continuos, después de la fecha de presentación del documento sin que haya sido otorgado por falta de comparecencia de los otorgantes, el procedimiento o tramite efectuado será anulado …” Tramite No 310.2012.2.919, presentado el 06-06-2012.
Revisadas las actas procesales, considera oportuno esta sentenciadora hacer la siguiente reflexión: Se desprende de autos y así quedo demostrado que ciertamente la demandada de autos hizo una segunda presentación del documento de venta definitiva, junto con sus recaudos ante la Oficina del Registro Inmobiliario de esta ciudad de Puerto Cabello. (06-06-2012) Llama poderosamente la atención “siete (7) meses después de vencido el contrato de opción a compra” más aun llama la atención el no haber mencionado en ninguna otra parte del procedimiento que se siguió ante el Juzgado Tercero de Municipio de este Circuito Judicial ni ante el Tribunal de alzada que conoció de la apelación de la decisión, lo que evidentemente causa una confusión a quien decide , en el sentido de la intención de la demandada de autos que cuando ella misma confiesa haber realizado éstos trámites y efectivamente le fue fijada fecha de otorgamiento, queda demostrado que fue presentado ante el Registro Inmobiliario el documento de Liberación de la Alcaldía, que fue la razón por la que no se protocolizó la venta definitiva en el momento anterior –Noviembre de 2011-. Hecho que ha negado en todo momento del proceso, lo que evidencia tal como lo manifestó el Juez Superior, una grosera e intolerable falta de probidad y lealtad, una notada transgresión del principio general de la buena fe.
Solicito la parte demandante, de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se oficie al Registro Público del Municipio Puerto Cabello, a los fines de que informe: Que la Oficina del Registro Público del Municipio Puerto Cabello, Estado Carabobo, certifique que el documento con sus recaudos, según número de recepción 24, presentado por la ciudadana YESICA MARIA GONZALEZ TORO, cédula de identidad No 14.970.986, en fecha 06-06-2012, cuyas operaciones son: Venta y Hipoteca 1er Grado, elaborado por: Patricio Raddats Gatica, contenía entre los recaudos el documento de liberación de la alcaldía del Derecho de Preferencia” de fecha 18-08-2011, emanado de la alcaldía del Municipio Puerto Cabello, con esta prueba de cuyo oficio cursa en autos las resultas queda demostrado que efectivamente la demandada de autos realizó nuevamente la presentación del documento de venta definitiva y que fue retirado por la misma presentante.
Observa quien decide que aun cuando no existe punto de controversia en cuanto a la aprobación del crédito hipotecario, el cual se presume debió ser aprobado por la entidad bancaria, para poder ser presentando ante el Registro Inmobiliario, no solo una, sino en dos oportunidades por la demandada de autos, se desprender de autos conforme a la prueba de informe promovida por la demandante, cuyas resultas fueron recibidas con oficio No GRC-2015-50127, emanado del Banco de Venezuela, que el crédito solicitado por la ciudadana YESICA MARIA GONZALEZ TORO, efectivamente existio; sin embargo resulto de la prueba de informes, a la que este Tribunal por ser promovida de manera idónea, debe tener como cierta y valora como plena prueba: Que el mismo fue revocado en fecha 20 de marzo de 2013 y devuelto a su agencia tutora, para la devolución al cliente., lo que a todas luces confunde más aun a esta sentenciadora, que no logra entender como fue llevado en dos oportunidades el documento al Registro Inmobiliario, con un documento redactado por la apoderada del Banco y se desprende autos que el crédito solicitado, NO FUE APROBADO, además en fecha posterior a todo lo demás alegado y traído a lo autos por la misma parte demandada.
Debe quien sentencia, con respecto al hecho controvertido tener como cierto que cursa en autos copia certificada del documento de liberación de la clausula opcional de preferencia de la Alcaldía de este Municipio, de donde se desprende que fue retirada por la demandada de autos; de igual modo así fue demostrado con la inspección realizada por el Tribunal Superior en auto para mejor proveer, como la traída a los autos por la parte actora, quedo demostrado que la retiro la demandada y no habiendo ésta probado haber entregado la misma la parte actora, tal como quedo sentado en el Tribunal Superior, así como concatenándola con las otras pruebas producidas en esta instancia lleva a esta Juzgadora a la convicción de que la demandada de autos siempre tuvo el documento liberatorio de la cláusula preferencial de la alcaldía y no lo presentó.
El documento de crédito a largo plazo y garantía hipotecaria de primer grado, a favor de BANAVIH, tiene 22 cláusulas, de las cuales es importante destacar la cláusula décima novena, la cual textualmente señala lo siguiente: “La DEUDORA HIPOTECARIA, realizará todas las diligencias o actuaciones que fueren necesarias a los fines de que el contrato de préstamo a interés con garantía hipotecaria convencional de primer grado a que se refiere este documento sea debidamente protocolizado ante la Oficina de Registro Público competente dentro del plazo máximo de Noventa (90) días continuos contado a partir de la fecha en que lo haya recibido de el OPERADOR FINANCIERO conforme al comprobante suscrito a tales efectos”. la referida cláusula era del conocimiento de la parte demandada, desde el 28 de Septiembre de 2011, cuando canceló honorarios y recibió el documento de adquisición con crédito a largo plazo y garantía hipotecaria de primer grado a favor de BANAVIH, a su nombre, imputándole dicha cláusula a la deudora hipotecaria a realizar todas las diligencias que fueran necesarias a fin que el contrato de préstamo a interés con garantía hipotecaria convencional de primer grado sea debidamente protocolizado.
Así tenemos que la demandante alego que dicho documento de liberación por parte de la Alcaldía, estaba en posesión de la demandada, y así ha quedado demostrado en autos que ciertamente el documento fue retirado por la parte demandada, quien a su vez no logro demostrar haberlo entregado a la parte actora, por lo que era su responsabilidad llevarlo a la oficina del Registro Inmobiliario para lograr la protocolización de la venta definitiva.
Ante los alegatos y pruebas de la parte demandante, como de la parte demandada, debemos analizar los requisitos de procedencia de la resolución del contrato, que son especialmente los siguientes: Que el contrato jurídicamente exista, que la obligación esté incumplida, que el actor haya cumplido u ofrecido eficazmente cumplir:
1. Que el contrato jurídicamente exista, este requisito hace referencia a la existencia jurídica. En este caso que nos ocupa no está en discusión la existencia de dos contratos de opción de compra-venta, pues ambas partes han manifestado categóricamente que los mismos existen, con esto esta cumplido el primer requisito.
2. En cuanto al incumplimiento, es uno de los requisitos más importantes que hace posible la resolución del contrato. Auque el incumplimiento no está regulado de manera determinante por nuestro legislador, quien simplemente habla de “incumplimiento” sin indicar a qué tipo se refiere y lo entiende como no ejecución, o simplemente “inejecución”, según el texto del artículo 1.167 del Código Civil que viene a ser el fundamento legal de la resolución del contrato en nuestra legislación. Para PUIG PEÑA, el incumplimiento es aquella situación antijurídica que se produce cuando, por la actividad culpable del obligado a realizar la prestación, no queda la relación jurídica satisfecha en el mismo tenor en que se contrajo, reaccionando el Derecho contra aquél para imponerle las consecuencias de su conducta (Tratado de Derecho Civil Español, Tomo IV, volumen 1, p. 197, Bosh Barcelona, 1959). Para MADURO LUYANDO, por incumplimiento de las obligaciones se entiende la inejecución de las mismas.
Nuestro Código Civil, no hace distinción de modalidad, tipo o gravedad de la inejecución de la obligación respectiva, pero en este caso en análisis, en el contrato de opción a compra venta, las partes acordaron en el segundo documento efectuado, que es el que nos ocupa, en la cláusula NOVENA: se hace constar que “…el prominente comprador declara que ya el prominente vendedor, le entregó los recaudos necesarios para su carpeta de crédito, como lo son: copia de la cédula de identidad del vendedor, copia del RIF actualizado del vendedor del inmueble, copia de la cédula catastral, copia de la solvencia Municipal, copias de los documentos de propiedad”. El vendedor cumplió con su obligación.
Habida cuenta de ello, como ya se ha asentado con anterioridad, en el presente caso la litis se circunscribe a determinar si efectivamente existe el cumplimiento cabal de la parte demandante de los requisitos que le otorga la Ley para que se llevase acabo la venta del inmueble en cuestión, hecho éste que ha resultado demostrado, más no así el cumplimiento por parte de la demandada, que teniendo en su poder el documento de Liberación de la Cláusula de liberación del derecho preferente de readquirir que tenia el Municipio sobre el inmueble objeto del contrato, no lo presento en el momento correspondiente (09-11-2011), lo que da lugar a la resolución peticionada. Y así se decide.
Ahora bien, de las pruebas aportadas por la parte demandada, como ya se dijo, no hubo medios de convicción que diera certeza a esta sentenciadora, que dio cumplimiento a su obligación como compradora, y su alegato de haber entregado a la actora el documento liberatorio, ni tampoco el haberlo entregado en el registro inmobiliario del Municipio Puerto Cabello, para asi protocolizar la venta definitiva.
Estable el articulo 12 del Código de Procedimiento Civil, entre otras cosas “… en sus decisiones el juez debe atenerse a las normas del derecho al menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplicarle excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados…”.
En concordancia con la normativa anteriormente trascrita estable el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, norma rectora de la carga de la prueba, la parte que pide la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda haber sido liberado de dicha obligación debe por su parte probar el cumplimiento o el hecho extintivo de dicha obligación. Por consiguiente, y ante el rechazo de la acción por parte de la demandada, alegando que una vez cumplido con todos los pasos necesarios para la aprobación del crédito, aprobado el mismo, y presentándose el documento definitivo de venta ante el Registrador, éste procedió a negar la inscripción, hasta tanto no se llevase la Cláusula de liberación de la alcaldía, documento que evidentemente por tenerlo en su poder y ser su obligación correspondía a la parte demandada, así como correspondía a ésta la plena carga de la prueba respecto al hecho que dio lugar a su incumplimiento, es decir, según su decir, haber entregado el documento a la actora, lo que a todas luces, no demostró, haciendo con esto que se resuelva el contrato por falta de cumplimiento de la parte demandada, y así se decide.
De todo lo anteriormente indicado, en cuanto a lo que establece la norma, la jurisprudencia, y la doctrina es claro que no existe en autos elemento alguno que permita derivar el incumplimiento por parte de la demandante de autos, para que se registrara el documento definitivo de venta, en la que fundamenta la actora su acción de resolución, pues la demandante de autos cumplió con su obligación como vendedora, de manera pues, que ante la ausencia de de Compra-Venta, en el tiempo estipulado en el contrato de opción a compra que venció el 15-11-2011, por causa imputable a la compradora, resulta forzoso para esta Juzgadora concluir que la acción incoada debe propestar, como en efecto será declarado en la dispositiva del fallo. ASI SE DECIDE.
DISPOSITIVA
Por todo lo expuesto, este Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Puerto Cabello y Juan José Mora, del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, extensión Puerto Cabello, administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA: CON LUGAR, la Pretensión Jurídica que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, interpusiera la profesional del derecho ciudadana NORMA JOSEFINA LOVERA ESCALONA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 7.171.339, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 55.143, de este domicilio, actuando en su propio nombre y representación, contra la ciudadana YESIKA MARIA GONZÁEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 14.970.986.
En consecuencia, se declara RESUELTO el citado contrato celebrado entre las ciudadanas NORMA JOSEFINA LOVERA ESCALONA y YESIKA MARIA GONZALEZ, contenido en documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo, en fecha 15 de Julio de 2011, inserto bajo el Nº 17, Tomo 3 de los Libros de Autenticaciones respectivos, sobre un bien inmueble de propiedad, de la parte actora, constituido por una parcela de terreno y la casa de habitación sobre ella construida, ubicada en la urbanización la “Elvira”, primer sector, sexta calle, casa Nº 26, Jurisdicción de la Parroquia Juan José Flores, Municipio Puerto Cabello, Estado Carabobo, con un área de terreno la mencionada parcela de ciento ochenta y dos con sesenta metros cuadrados (182, 60 mts2), y las bienhechurías se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: con casa Nº 24, de la calle06; SUR: con la casa Nº 28 de la calle 06; ESTE: con la calle 06, que es su frente y OESTE: con la casa Nº 25 de la calle 04. Debiendo devolver la parte actora la cantidad de OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 80.000,oo) de los CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,oo) que declaro tener por recibidos como inicial del precio total pactado, por la compra del inmueble de haberse materializado, reteniendo para si la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,oo) tal como fue estipulado en la clausula SEXTA del contrato celebrado,

De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida.
Regístrese, publíquese la anterior sentencia y déjese copia en el copiador de Sentencias. Notifíquese a las partes de la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO PRIMERO MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS PUERTO CABELLO Y JUAN JOSE MORA DEL CIRCUITO JUDICIAL CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, EXTENSIÓN PUERTO CABELLO, en Puerto Cabello a los treinta (30) días del mes de Marzo de Dos Mil Quince (2015). Años 204° de la Independencia y 156° de la Federación.
LA JUEZA PROVISORIA

Abg. EVELYN DEL VALLE GONZALEZ.
LA SECRETARIA

Abg. BARBARA RUMBOS FALCON.
En la misma fecha se dictó y publicó la anterior sentencia, previo anuncio de Ley, siendo las 11:00 horas de la mañana, dejándose copia en el archivo.
LA SECRETARIA

Abg. BARBARA RUMBOS FALCON
Sentencia Defintiva No 033-2015
EvelynG