TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

PARTE ACTORA.-
COUNTRY PARK, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo de fecha 03 de julio de 1997, bajo el Nro. 3, Tomo 65-A.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA
RAFAEL ORTIZ ORTIZ y LUIS EDUARDO HENRIQUEZ, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 34.699 y 102.405, respectivamente, de este domicilio.
PARTE DEMANDADA.-
SORAYA COROMOTO MEJIAS HERNANDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. 7.549.504, de este domicilio.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA.
CARMEN YOLANDA RODRIGUEZ DE OJEDA, DANIEL ALEJANDRO OJEDA RODRIGUEZ y JAVIER EDUARDO PERDOMO HERNANDEZ, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 110.969, 118.377 y 118.359, respectivamente, de este domicilio.
MOTIVO.-
RESOLUCION DE CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE VENTA.
EXPEDIENTE: 11.024.-
VISTO los informes de la parte actora.

El abogado LUIS EDUARDO HENRIQUEZ, en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil COUNTRY PARK, C.A., en fecha 1º de diciembre de 2008, demandó por RESOLUCION DE CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE VENTA, a la ciudadana SORAYA COROMOTO MEJIAS HERNANDEZ, por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y Bancario de esta Circunscripción Judicial; quien como distribuidor lo remitió al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y Bancario de esta Circunscripción Judicial, donde se le dio entrada el 04 de diciembre de 2008, y se admitió en fecha 16 de diciembre de 2008, ordenando el emplazamiento de la ciudadana SORAYA COROMOTO MEJIAS HERNANDEZ, para que compareciera dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que constara en autos su citación.
En fecha 16 de abril de 2009, el abogado DANIEL ALEJANDRO OJEDA RODRIGUEZ, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana ZORAYA COROMOTO MEJIAS HERNANDEZ, presentó escrito de contestación a la demanda y reconvención; la cual fue admitida por el Juzgado “a-quo” mediante auto de fecha 29 de abril de 2009.
El abogado LUIS EDUARDO HENRIQUEZ S., en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil COUNTRY PARK, C.A., en fecha 07 de mayo de 2010, presentó escrito contentivo de contestación a la reconvención.
El Juzgado “a-quo” en fecha 06 de abril de 2011, dicto sentencia definitiva, en la cual declaró sin lugar la presente demanda y con lugar la reconvención; contra dicha decisión apeló en fecha 25 de julio de 2011, el abogado LUIS EDUARDO HENRIQUEZ STRAUSS, en su carácter de apoderado actor, recurso éste que fue oído en ambos efectos, mediante auto dictado el 1º de agosto de 2011, razón por la cual el expediente fue remitido al Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, quien como Distribuidor lo remitió a este Tribunal, dándosele entrada en fecha 04 de agosto de 2011, bajo el No. 11.024, y el curso de Ley.
En esta Alzada, el abogado LUIS EDUARDO HENRIQUEZ STRAUSS, en su carácter de apoderado actor, en fecha 19 de octubre de 2011, presentó escrito contentivo de informes; y encontrándose la misma en estado de sentencia, pasa a decidir previa las consideraciones siguientes:

PRIMERA.-
En el presente expediente corren insertas entre otras actuaciones las siguientes:
a) Libelo de la demanda presentado por el abogado LUIS EDUARDO HENRIQUE STRAUSS, en su carácter de apoderado judicial de la accionante, en el cual se lee:
“…El 4 de diciembre de 2004, COUNTRY PARK C. A., celebró un contrato intitulado “promesa bilateral de venta”, con la ciudadana SORAYA COROMOTO MEJÍAS HERNÁNDEZ… con domicilio en esta ciudad de Valencia, el cual quedó sentado en documento privado suscrito por ambas partes; cuyo objeto fue la venta de un inmueble cuyos linderos son: A) por el NORTE, en parte con la parcela T7 y en parte con la parcela T8; B) por el SUR, con la calle Los Cedros; C) por el ESTE, con la parcela S8; y D) por el OESTE, con la parcela S10, según consta en el documento de parcelamiento, debidamente protocolizado en el Registro Subalterno de los Municipios Naguanagua y San Diego, en fecha 5 de junio de 2003, bajo el número 19, tomo 19, folios del 1 al 22, protocolo primero. Las principales especificaciones del inmueble en cuestión fueron descritas así en el documento contentivo del contrato que suscribieron las partes de la siguiente forma:
"(...) una parcela de terreno y la casa que sobre el (sic) se construirá, ubicada en la Urbanización COUNTRY PARK VILLASERINO, signada bajo la letra S y número 9 en jurisdicción del Municipio San Diego, estado Carabobo. El mencionado inmueble se encuentra así determinado: Una parcela de terreno identificado bajo el No 9, S, con una superficie de CIENTO OCHENTA Y DOS METROS CUADRADOS de terreno (182.00 M2) aproximadamente y la casa tiene una superficie de CIENTO SEIS METROS CUADRADOS de construcción (106 m2) aproximadamente, la vivienda consta de las siguientes características: PLANTA BAJA: Hall de entrada, recibo, comedor, cocina, un baño auxiliar o de visita, área de lavado y plancha, escalera de acceso a la planta alta PLANTA ALTA: Pasillo de distribución, habitación principal con vestier y un (01) baño, dos (02) habitaciones, un (01) baño auxiliar; la casa se construirá en obra gris”.
Por otra parte, conforme lo estableció la cláusula segunda del contrato in comento, el precio” estipulado fue la cantidad de NOVENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 95.000.000,00), conforme al valor nominal de la moneda antes de a entrada en vigencia de la Ley de Reconversión Monetaria. El modo en que la compradora pagaría fue previsto en la misma cláusula, quedando establecido así:
"(...) LA PROMITENTE COMPRADORA se obligan (sic) a cancelar a la orden de LA PROMITENTE VENDEDORA, la suma de CINCUENTA Y SIETE MILLONES SEISCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 57.660.000,00), incluidos los intereses calculados al doce por ciento anual por dos años; por concepto de inicial pagadera de la siguiente forma: 1- La cantidad de CINCO MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 5.750.000,00), por concepto de reserva imputable a la inicial realizada en fecha 19 de Julio de 2004. 2.- El resto de la inicial o sea la cantidad de CINCUENTA Y SIETE MILLONES SETECIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 00) (sic), se cancelarán en VEINTICUATRO (24), CUOTAS ORDINARIAS por la cantidad de UN MILLÓN CUATROCIENTOS DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 1.402.500,00)...
Es el caso, ciudadano Juez, que las veinticuatro (24) cuotas ordinarias por la cantidad de UN MIL CUATROCIENTOS DOS BOLÍVARES FUERTES CON CINCO CÉNTIMOS (Bs. F. 1.402,5), conforme al valor nominal a partir del 1 de enero de 2008- vencían los días 30 de cada mes; la primera de ellas en el mes de septiembre de 2004 y, así consecutivamente, hasta el 30 de agosto de 2006.
Se estipuló, además, ocho cuotas extraordinarias por la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00) -según la nomenclatura anterior a la entrada en vigencia de la Ley de Reconversión Monetaria- con intervalos de tres meses, venciendo el lapso para cada una de ellas los días 30 (salvo la del mes de febrero de 2006, que vencía el 28 del referido mes), siendo la primera que venció la del mes de noviembre de 2004 y, la última, el 30 de agosto de 2006.
El saldo del precio no cancelado conforme a las previsiones anteriores, es decir, la cantidad de CUARENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 47.500,00), conforme a la misma cláusula segunda, sería financiada por una institución bancaria, que debió ser gestionada por la compradora (lo cual no realizó), para ello, según el contrato, tenía el “(...) lapso de 30 días para la protocolización definitiva de ventas contados a partir del vencimiento de la última Cuota de la inicial, que vence el día 30 de agosto de 2006.”
Siendo que la última cuota se pagó en fecha 16 de octubre de 2006 -Se anexa marcado con la letra “C”-, como pago realizado a la “ordinaria” de agosto de ese año. comenzaba a correr a partir de esa fecha, el tiempo para la obtención del crédito bancario. Es el caso, que la ciudadana SORAYA COROMOTO MEJÍAS HERNÁNDEZ, pagó la cantidad de CUARENTA Y SIETE MIL. QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 47.500,00), total correspondiente a las cuotas ordinarias y extraordinarias. Sin embargo, dejó de cancelar -tal como fue referido- el saldo restante por un monto de CUARENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 47.500,00).
Así las cosas, dado el incumplimiento reiterado e invariable de la ciudadana SORAYA COROMOTO MEJÍAS HERNÁNDEZ, en su carácter de compradora, conforme consta en el documento contentivo del contrato que se anexó marcado “B”, en contravención a éste, que es Ley entre las partes, así como, en inobservancia del artículo 1521 del Código Civil, es por lo que acudimos ante este Tribunal para interponer PRETENSIÓN DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO y, a que se declare que as sumas dinerarias pagadas por la demandada, queden a favor de mi mandante conforme lo previsto en la cláusula “cuarta” del contrato, que establece expresamente que la falta de pago del monto establecido como saldo restante en la cláusula segunda literal “B” dará derecho a mi representada en requerir la resolución del contrato, así como, a la indemnización por daños y perjuicios, equivalente al total de lo recibido por la compradora… Las pretensiones interpuestas, a saber, la de RESOLUCIÓN DE CONTRATO y la de condena de daños y perjuicios, tienen como fundamento legal, las siguientes disposiciones:
El artículo 1167… 1159… 1160… 1257… 1264…. 1276 del Código Civil…
…Conforme a lo expuesto, la ciudadana demandada, no honró sus obligaciones me según quedó establecido en el contrato celebrado entre ésta y mi mandante, ya que no pagó el saldo del precio por la cantidad de CUARENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 47.500,00) y, siendo que la obligación era de “dar”, la demandada estaba constituida “(...) en mora por el solo vencimiento del plazo establecido en la convención” (Derecho Civil Venezolano 3, Luis Sanojo, Pág. 107, Madrid 1971, Ediciones Alonso), siendo que en e caso que nos ocupa ha sido reiterativo el incumplimiento, por no hacer cumplido con el pago desde el 30 de agosto de 2006 hasta el presente, con la obligación de tacar la cantidad arriba referida.
En cumplimiento reiterado por parte de la ciudadana demandada en perjuicio de nuestra mandante obliga a ésta a demandar, como en efecto lo hace, la resolución del contrato de venta celebrado, por cuanto, la obligación principal de la compradora, lo es, el pago del precio, fue indefectiblemente omitido.
Ahora, es el caso, que en el contrato se estableció una cláusula penal, siendo pertinente citar al maestro Luis Sanojo, quien comentó sobre éste tipo de cláusula lo siguiente:
“La cláusula penal es el arreglo anticipado, la estimación que las partes mismas hacen del monto de los daños y perjuicios que deban pagarse caso que el deudor no ejecute la obligación o de que la ejecute con retardo. (omissis).
Síguese de este carácter atribuido a la cláusula penal que los jueces no pueden, so pretexto de que el daño experimentado por el acreedor es superior ó inferior á la cantidad fijada por las partes, aumentarla ni disminuirla”
Nuestra mandante y la ciudadana demanda; conforme al principio de autonomía de voluntad de las partes establecieron cómo compensaría la compradora a la vendedora en el supuesto de que aquella no honrase el contrato, quedando así establecido que lo pagado por la compradora a la vendedora quedaría a favor de ésta por concepto de daños (cláusula penal) sí la compradora incumpliese, como en efecto sucedió; por lo que pedimos se condene a la ciudadana SORAYA COROMOTO MEJÍAS FERNÁNDEZ… al pago de la cantidad de CUARENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 47.500,00).
Consideramos no está de más señalar que en Venezuela es perfectamente posible la "existencia de la pretensión de resolución con la de condena a los daños y perjuicios, por cuanto, contrariamente a lo estipulado en el Código Civil con relación al cumplimiento y al exigencia de la pena como pretensiones exclusivas, salvo que ésta se estipule por el mero retardo, nada se establece en materia de resolución….
…Conforme a las consideraciones precedentes, solicitamos: Se DECLARE CON LUGAR la pretensión de RESOLUCIÓN DE CONTRATO y la de CONDENA y, en consecuencia, se establezca que las cantidades dinerarias canceladas por la demandada queden en favor de la demandante como justa indemnización por el incumplimiento de aquélla. Así como, las costas y costos derivados del presente juicio, según lo establecido en el artículo 648 del Código de Procedimiento Civil.…”
b) Escrito de contestación de la demanda y reconvención, suscrito por el abogado DANIEL ALEJANDRO OJEDA RODRIGUEZ, en el cual se lee:
“…Convengo en nombre de mi representada, en los siguientes hechos: PRIMERO: Es cierto y por lo tanto convengo en que mi representada y la demandante de autos, suscribieron un Contrato de Promesa Bilateral de Venta e Diciembre del año 2004. SEGUNDO: Es cierto y por tanto convengo en que el Contrato de Opción de Compraventa, tiene por objeto el inmueble cuyos linderos son: por el norte con parcela T7 y en parte con la parcela T8; por el SUR: con la calle Los Cedros; por el ESTE con la parcela S8; y por el OESTE: con la parcela S10, según consta en el de Parcelamiento debidamente protocolizado en el Registro Subalterno de los Municipios Naguanagua y San Diego, en fecha 05 de Junio de 2003, bajo el número 19, tomo 19, FOLIOS DEL 1 AL 22, protocolo primero. TERCERO: Es cierto y convengo que las características del inmueble son las señaladas en el libelo de demanda, contentivas en el docuPromesa Bilateral de Venta que suscribieron las partes de la siguiente forma "( ... ) una parcela de terreno y la casa que sobre el (sic) se construirá, ubicada en la Urbanización CONTRA PARK VILLASERINO, signada bajo la letra S y número 9 en jurisdicción del Municipio Saa. Diego, estado Carabobo. El mencionado inmueble se encuentra así determinado: Una parcela ce terreno identificado bajo el No 9, S, con una superficie de CIENTO OCHENTA Y DOS METROS CUADRADOS de terreno (182.00 M2) aproximadamente y la casa tiene una superficie de CIENTO SEIS METROS CUADRADOS de construcción (106 m2) aproximadamente, la vivienda consta de las siguientes características: PLANTA BAJA: Hall de entrada, recibo, comedor, cocina un baño auxiliar o de visita, área de lavado y plancha, escalera de acceso a la planta alta. PLANTA ALTA: Pasillo de distribución, habitación principal cor vestier y un (01) baño, dos (02) habitaciones, un (01) baño auxiliar". CUARTO: Convenimos por ser cierto que nuestra representada comprometió a realizar los pagos a la demandante con ocasión del contrato objeto de esta demanda, en la forma y oportunidades señaladas en el libelo de demanda. QUINTO: Convenimos por ser cierto que el precio fijado para la operación de compraventa pactada, es el señalado por la demandante en su escrito libelar...
...De conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, contradigo tanto en los hechos como en el derecho la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE VENTA ha sido intentada contra mi poderdante, pos no ser ciertos los hechos narrados en la misma, los cuales paso a contradecir de la siguiente manera PRIMERO: Es falso que mi patrocinada no haya dado cumplimiento al contrato de la manera como pretende hacerlo ver la demandante para que hubiese hecho nacer para ella el derecho a pedir la Resolución del Contrato por falta de pago del saldo restante, el cual conforme al mismo contrato en la cláusula tercera seria pagado mediante el financiamiento de una Institución Bancaria, a cuyo fines ciudadano Juez es de conocimiento común, que el solicitante del financiamiento debe hacer entrega a la institución financiera, de una serie de documentos que normalmente están en poder del propietario o constructor como en este caso, siendo de la total responsabilidad de la demandante el haber actuado intencionalmente para lograr la terminación del plazo establecido en la cláusula cuarta del contrato de marras, pues fue la demandante quien no entrego nunca durante los treinta días siguientes al 16 de Octubre del 2006 la Constancia de Ajuste y Terminación de Obra expedida por la Alcaldía del Municipio San Diego, entre otros SEGUNDO: Es falso y por tanto lo contradigo que mi mandante deba pagar suma alguna de dinero por concepto de cláusula penal a la demandante, toda vez que quien incumplió el contrato fue ella misma...
...DE LA RECONVENCIÓN
Mi mandante SORAYA COROMOTO MEJIAS HERNANDEZ suscribió con la sociedad Mercantil COUNTRY PARK, C.A., un contrato privado de Promesa Bilateral de cata. la cual tiene por objeto la parcela de terreno y la casa ubicada en la urbanización COUNTRY PARK VILLASERINO, signado bajo la letra S y número 9 en jurisdicción del San Diego del Estado Carabobo, cuyas características, precio, forma de pago y demás aciones constan suficientemente en el mencionado contrato que riela a los autos, y que m. “Dañado al escrito libelar marcado con la letra "B" y que damos aquí por reproducido. Asi las cosas ciudadano Juez mi patrocinada acudió una vez cancelada la ultima cuota, a solicitar un credito hipotecario para la adquisición de dicho inmueble, en la entidad financiera BAFOANDES, Banco Universal, una vez que la demandante había completado los recaudos solicitados por dicha entidad financiera, a los fines del análisis del crédito solicitado, siendo cicho crédito en fecha 21 de diciembre del año 2007, y haciéndose imposible la n del mismo a la oficina de Registro Público correspondiente, porque dicha oficina solicita para la admisión del documento copia simple del titulo de propiedad, en este caso de la solvencia Municipal para la venta, planilla de impuesto a favor de la Hacienda Publica Municipal, Solvencia de Hidrocentro, Ficha Catrastal Original y vigente y el Registro Mercantil y ultima Acta de la Vendedora, en este caso de la demandante de autos. Documentos todos estos ciudadano Juez que están en poder de la demandante por cuanto es ella la propietaria y vendedora del inmueble en cuestión, configurándose de esta manera el incumplimiento del Contrato por parte de la demandante con el ingrediente adicional de la mala fe, pues el Código en su articulo 1.160 lo siguiente. "...". En virtud de todo lo expuesto queda claro ciudadano Juez que quien ha incumplido el contrato privado de Promesa Bilateral de Venta es la demandante, y con fundamento en los artículos 1.160, 1.167 del Código Civil y 365 del Código de Procedimiento Civil, en nombre y representación de mi poderdante reconvengo formalmente a la demandante de autos la sociedad mercantil COUNTRY PARK, C.A…. para que convenga en los siguientes hechos: PRIMERO: Que son ciertos los hechos narrados en este capitulo de la Contestación a la Demanda. SEGUNDO: En el cumplimiento del Contrato de Promesa Bilateral de Venta, suscrito en fecha 04 de Diciembre de 2004 o a ello sea condenado por este Tribunal a otorgar el documento definitivo de compraventa ante la respectiva Oficina Subalterna de Registro, así como con fundamento al articulo 531 del Código de Procedimiento Civil la sentencia que recaiga en esta causa sirva como documento traslativo de la propiedad cuyo fines comprometo a mi mandante a consignar ante este Tribunal la suma adeudada, en la forma y oportunidad que se señale en la Ejecución de la Sentencia.
De conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil estimo esta Reconvención en la suma de CUARENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (47.500,00)…”
c) Sentencia dictada por el Juzgado “a-quo” en fecha 06 de abril del año 2011, en la cual se lee:
“…este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, incoada por el abogado LUIS EDUARDO HENRIQUEZ, actuando con el carácter de apoderado judicial de COUNTRY PARK, C.A., contra la ciudadana SORAYA COROMOTO MEJIAS HERNANDEZ.
SEGUNDO: SIN LUGAR la indemnización de daños y perjuicios pretendida por la demandante.
TERCERO: CON LUGAR la reconvención propuesta por el abogado DANIEL ALEJANDRO OJEDA RODRÍGUEZ, procediendo en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana SORAYA COROMOTO MEJIAS HERNANDEZ.
CUARTO: Se ordena a la sociedad mercantil COUNTRY PARK, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 03 de julio de 1997, bajo el Nro. 03, Tomo 65-A, a otorgar el documento definitivo de la venta, a la ciudadana SORAYA COROMOTO MEJIAS HERNANDEZ... ante la Oficina de Registro Público correspondiente, una vez la compradora aquí demandada-reconviniente consigne en cheque de gerencia el valor restante del precio del inmueble, es decir la cantidad de CUARENTA Y SIETE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 47.000,00), tal como lo convinieron en el contrato de promesa bilateral de compra venta.
QUINTO: Conforme a lo dispuesto en el artículo 274, se condena en costas a la parte actora, sociedad mercantil COUNTRY PARK, C.A., por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio…”
d) Diligencia de fecha 25 de julio de 2011, suscrita por el abogado LUIS EDUARDO ENRIQUE STRAUSS, en su carácter de apoderado actor, en la cual apela de la sentencia anterior.
e) Auto dictado el 1º de agosto de 2011, por el Tribunal “a-quo”, en el cual oye en ambos efectos la apelación interpuesta por el abogado LUIS EDUARDO ENRIQUE STRAUSS, en su carácter de apoderado actor, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 06 de abril del año 2011.

SEGUNDA.-
PRUEBAS ACOMPAÑADAS AL LIBELO DE DEMANDA:
1.- Copia fotostática de instrumento poder otorgado por los ciudadanos MARY CARLOTA HERRERA TORTOLERO y LUIS EDUARDO GONZALEZ HENRIQUEZ, a los abogados RAFAEL ORTIZ ORTIZ y LUIS EDUARDO HENRIQUEZ, autenticado por ante la Notaría Pública Séptima de Valencia, Estado Carabobo, en fecha 10 de octubre de 2008, bajo el No. 74, Tomo 235, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, marcado “A”.
Este documento, al no haber sido impugnado, se le da valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para dar por probado su contenido; Y ASI SE DECIDE.
2.- Copia fotostática de documento privado suscrito por la sociedad mercantil COUNTRY PARK C.A., representada por la ciudadana MARY CARLOTA HERRERA TORTOLERO, en su carácter de “LA PROMITENTE VENDEDORA”, por una parte, y por la otra, la ciudadana SORAYA COROMOTO MEJIAS HERNANDEZ, en su carácter de “LA PROMITENTE VENDEDORA”, en fecha 04 de diciembre de 2004, marcado “B”; el cual corre inserto en original a los folios 23 y 24 del presente expediente.
Este Sentenciador observa que, dicho instrumento, es de los llamados “documentos privados”, pudiendo ser definidos como aquellos que: “…por su esencia pertenecen al ámbito del orden jurídico privado, que dejan constancia de acaecimientos realizados dentro de la esfera privada y trascienden tan sólo a situaciones jurídicas de esta índole. La intervención de sujetos no oficiales, lo particular de la materia documentada, la ausencia de formas o solemnidades, son elementos característicos indispensables en su constitución…” (citado del “CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL” por EMILIO CALVO BACA, páginas 805 y 806), el cual al no haber sido desconocido, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, el mismo adquirió el carácter de documento privado tenido legalmente como reconocido, por lo que esta Alzada le da valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, el cual establece: “El instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones; hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones”, para dar por probado que efectivamente las partes del presente juicio suscribieron el referido contrato de promesa bilateral de compra venta en fecha 04 de diciembre de 2004, sobre el inmueble constituido por un terreno y la casa que sobre él se construiría, ubicada en la Urbanización COUNTRY PARK VILLASERINO, signada con la letra “S”, y número “9”, en jurisdicción del Municipio San Diego, Estado Carabobo; Y ASI SE DECIDE.
2.- Copia fotostática de cheque de fecha 10 de octubre de 2006, del banco CORP BANCA C.A., BANCO UNIVERSAL, emitido a favor de la sociedad mercantil COUNTRY PARK C.A., por la cantidad de Bs. 4.402.500,00, marcado “C”.
Este Sentenciador observa que dicho documento no se encuentra entre los previstos como “instrumentos públicos” ni los “privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos”, los cuales son los que podrían producirse en juicio en copia simple, razón por la cual de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no le da valor probatorio alguno; Y ASÍ SE DECIDE.
3.- Copia fotostática de dos (2) recibos emitidos por la sociedad mercantil COUNTRY PARK C.A., de fechas 11 de agosto de 2006 y 16 de octubre de 2006, por las cantidades de Bs. 3.000.000,00 y Bs. 1.402.500,00, respectivamente, a favor de la ciudadana SORAYA COROMOTO MEJIAS HERNANDEZ; los cuales corren insertos en original a los folios 26 y 27 del presente expediente.
En relación a los referidos recibos, este Sentenciador de conformidad con lo previsto en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, les da valor de principio de prueba por escrito, para ser adminiculados con otras pruebas; Y ASI SE DECIDE.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
Durante el lapso probatorio, el abogado LUIS EDUARDO HENRIQUEZ S., en su carácter de apoderado actor, promovió las siguientes pruebas:
1.- Ratificó el documento privado de promesa bilateral de venta de fecha 04 de diciembre de 2004; y el documento privado de fecha 16 de octubre de 2006, contentivo del recibo de pago de la última cuota extraordinaria correspondiente al mes de agosto de 2006.
Este Sentenciador advierte que, al analizar las pruebas acompañadas al escrito libelar, se pronunció sobre la valoración de los referidos instrumentos, razón por la cual dá por reproducida dicha valoración; Y ASI SE ESTABLECE.
2.- Instrumento suscrito por la ciudadana MARY HERRERA, en representación de la sociedad mercantil COUNTRY PARK C.A., de fecha 1º de agosto de 2007, en el cual deja constancia que le hizo entrega a la ciudadana SORAYA COROMOTO MEJIAS HERNANDEZ, documentos necesarios para tramitar el crédito, marcado “A”; observándose una nota como “Recibido” en fecha “01/08/2007”.
Este Sentenciador observa que dicho instrumentos es de los llamados “documentos privados”, el cual al no haber sido desconocido, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, el mismo adquirió el carácter de documento privado tenido legalmente como reconocido, por lo que esta Alzada le da valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, para dar por probado que efectivamente la ciudadana MARY HERRERA, en representación de la sociedad mercantil COUNTRY PARK C.A., en fecha 1º de agosto de 2007, le hizo entrega a la ciudadana SORAYA COROMOTO MEJIAS HERNANDEZ, los documentos necesarios para tramitar el crédito bancario; Y ASI SE DECIDE.
3.- Original de documento expedido por el Instituto para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario (INDECU), contentivo de citación a la sociedad de comercio COUNTRY PARK, C.A., para dar inicio a un proceso conciliatorio previsto en el artículo 156 y siguientes de la Ley de Protección al Consumidor y al Usuario, entre la precitada compañía y la ciudadana SORAYA MEJIAS, marcado “B”, acompañado de la denuncia presentada por la ciudadana SORAYA C. MEJIAS H., ante la referida Institución.
Observa esta Alzada que, el referido instrumento constituye un documento de los llamados “administrativos”, por estar suscrito por un funcionario público competente; los cuales la jurisprudencia emanada del Tribunal Supremo de Justicia, los ha categorizado como “documentos públicos”, y siendo que, el mismo no fue impugnado por la accionante, esta Alzada le da valor probatorio al mismo, teniéndosele como fidedigno, a tenor de lo establecido en el artículo 1384 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; para dar por probado su contenido; Y ASI SE DECIDE.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:
La abogada CARMEN YOLANDA RODRIGUEZ DE OJEDA, en su carácter de apoderada judicial de la accionada, promovió las siguientes pruebas:
1.- Reprodujo el mérito favorable de los autos.
Ha sido conteste, nuestro mas alto Tribunal de Justicia, el considerar que el merito genérico que corren a los autos, no es un medio probatorio de los establecidos por nuestra legislación; en efecto, en sentencia No. 01218, de fecha 02 de septiembre de 2.004, dictada por la Sala Político Administrativa, con ponencia del Magistrado Dr. Levis Ignacio Zerpa, asentó: “...Precisado lo anterior, advierte la Sala que en la jurisprudencia se ha considerado que la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no constituye un medio de prueba, sino que mas bien está dirigido a la aplicación del principio de la comunidad de la prueba, el cual debe aplicar le Juez, conforme a lo establecido en el sistema probatorio venezolano...”. Por tal razón esta Alzada lo desecha, por no ser un medio probatorio válido Y ASÍ SE DECIDE.
2.- Original de recibos emitidos por la sociedad mercantil COUNTRY PARK C.A., a favor de la ciudadana SORAYA COROMOTO MEJIAS HERNANDEZ; los cuales corren insertos en original a los folios que van desde el 70 al 94 del presente expediente.
Este Sentenciador observa que, los precitados recibos fueron promovidos a los fines de probar el pago de la inicial del precio convenido por las partes, en el contrato de promesa bilateral de venta objeto del presente juicio; lo cual, al no ser un hecho controvertido entre las partes en la presente causa, es por lo que se encuentra relevado de prueba; Y ASI SE ESTABLECE.
3.- Copia fotostática de Constancia de Ajuste y Terminación de la Obra, expedida por la Dirección de Ordenación Urbanística e Infraestructura de la Alcaldía de San Diego, en fecha 01 de junio de 2007.
4.- Prueba de Informes a los fines de que se oficiara a la Dirección de Ordenación Urbanística e Infraestructura de la Alcaldía del Municipio San Diego del Estado Carabobo, para que informe si en fecha 1º de junio de 2007, se emitió la Resolución No. 165-07, referida a la Constancia de Ajuste y Terminación del Urbanismo de las Manzanas R, con diez (10) Unidades de Vivienda de la casa 1 a la 10, y la manzana S, con nueve (9) Unidades de Vivienda de la casa 1 a la 9, ubicadas en la Urbanización “Villasebino Country Park”, Sector Monteserino, jurisdicción del Municipio San Diego.
Este Sentenciador observa que, la copia fotostática de la Constancia de Ajuste y Terminación de la Obra, expedida por la Dirección de Ordenación Urbanística e Infraestructura de la Alcaldía de San Diego, señalada en el numeral 3, es reproducción de documentos llamados “administrativos”, por estar suscrito por un funcionario público competente, por lo que, al no haber sido impugnada por la accionada, se le da valor probatorio; la cual al adminicularse con las resultas de la prueba de informes, señalada en el numeral 4, se evidencia que la referida Institución, mediante Oficio No. DOUEI-847-2010, de fecha 15 de junio de 2010, informó que efectivamente emitió dicha Constancia de Ajuste y Terminación de la Obra, la cual se otorgó en fecha 1º de junio de 2007, bajo la Resolución No. 165-07, notificada al particular en fecha 20/06/2007, y que la precitada Dirección: “…es informada de la culminación de la obra, desde el mismo momento en que el particular hace la solicitud, que en el caso que nos ocupa COUNTRY PARK C.A. lo hizo en fecha 25/05/2007…”; se tiene como fidedigna, a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, siendo apreciada dicha prueba de informes, de conformidad con el artículo 507 ejusdem; Y ASÍ SE DECIDE.

TERCERA
Observa esta Alzada, que la presente apelación lo fue contra la sentencia definitiva dictada el 06 de abril de 2011, por el Tribunal “a-quo”, en la cual declaró SIN LUGAR la presente demanda por RESOLUCION DE CONTRATO, incoada por la sociedad mercantil COUNTRY PARK C.A., contra la ciudadana SORAYA COROMOTO MEJIAS HERNANDEZ; y CON LUGAR la reconvención interpuesta por el abogado DANIEL ALEJANDRO OJEDA RODRÍGUEZ, procediendo en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana SORAYA COROMOTO MEJIAS HERNANDEZ.
El abogado LUIS EDUARDO HENRIQUE STRAUSS, en su carácter de apoderado judicial de la accionante, en el escrito libelar alega que el 04 de diciembre de 2004, COUNTRY PARK C.A., celebró un contrato intitulado “promesa bilateral de venta”, con la ciudadana SORAYA COROMOTO MEJÍAS HERNÁNDEZ, cuyo objeto fue la venta de un inmueble constituido por una parcela de terreno identificado bajo el No 9, S, con una superficie de CIENTO OCHENTA Y DOS METROS CUADRADOS de terreno (182.00 M2) aproximadamente y la casa tiene una superficie de CIENTO SEIS METROS CUADRADOS de construcción (106 m2) aproximadamente; cuyos linderos son: A) por el NORTE, en parte con la parcela T7 y en parte con la parcela T8; B) por el SUR, con la calle Los Cedros; C) por el ESTE, con la parcela S8; y D) por el OESTE, con la parcela S10, según consta en el documento de parcelamiento, debidamente protocolizado en el Registro Subalterno de los Municipios Naguanagua y San Diego, en fecha 05 de junio de 2003, bajo el número 19, tomo 19, folios del 1 al 22, protocolo primero; que conforme lo establecido en la cláusula segunda del contrato in comento, el precio estipulado fue la cantidad de NOVENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 95.000.000,00), conforme al valor nominal de la moneda, antes de a entrada en vigencia de la Ley de Reconversión Monetaria; que el modo en que la compradora pagaría fue previsto en la misma cláusula, de la siguiente manera: "...LA PROMITENTE COMPRADORA se obligan a cancelar a la orden de LA PROMITENTE VENDEDORA, la suma de CINCUENTA Y SIETE MILLONES SEISCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 57.660.000,00), incluidos los intereses calculados al doce por ciento anual por dos años; por concepto de inicial pagadera de la siguiente forma: 1- La cantidad de CINCO MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 5.750.000,00), por concepto de reserva imputable a la inicial realizada en fecha 19 de Julio de 2004; 2.- El resto de la inicial, o sea, la cantidad de CINCUENTA Y SIETE MILLONES SETECIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 7.760.000,00), se cancelarán en veinticuatro (24), cuotas ordinarias por la cantidad de UN MILLÓN CUATROCIENTOS DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.402.500,00); que las mismas conforme al valor nominal vencían los días 30 de cada mes; la primera de ellas en el mes de septiembre de 2004 y, así consecutivamente, hasta el 30 de agosto de 2006; que además se estipuló ocho (8) cuotas extraordinarias por la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00), con intervalos de tres (3) meses, venciendo el lapso para cada una de ellas los días 30 (salvo la del mes de febrero de 2006, que vencía el 28 del referido mes), siendo la primera que venció la del mes de noviembre de 2004 y, la última, el 30 de agosto de 2006; que el saldo del precio no cancelado conforme a las previsiones anteriores, es decir, la cantidad de CUARENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 47.500,00), conforme a la misma cláusula segunda, sería financiada por una institución bancaria, que debió ser gestionada por la compradora (lo cual no realizó), para ello, según el contrato, tenía el “...lapso de 30 días para la protocolización definitiva de ventas contados a partir del vencimiento de la última Cuota de la inicial, que vence el día 30 de agosto de 2006…”; que siendo la última cuota cancelada en fecha 16 de octubre de 2006, como pago realizado a la “ordinaria” de agosto de ese año, comenzaba a correr a partir de esa fecha, el tiempo para la obtención del crédito bancario; que la ciudadana SORAYA COROMOTO MEJÍAS HERNÁNDEZ, dejó de cancelar el saldo restante por un monto de CUARENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 47.500,00); razones por las cuales y con fundamento a lo previsto en los artículos 1.167, 1.159, 1.160, 1.257, 1.264 y 1.276 del Código Civil, demanda a la ciudadana SORAYA COROMOTO MEJÍAS HERNÁNDEZ, en su carácter de compradora, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE VENTA, solicitando que sea condenada en que se establezca que las cantidades pagadas por la demandada, queden a favor de su mandante como justa indemnización por el incumplimiento de la accionada, conforme lo previsto en la cláusula “cuarta” del referido contrato.
A su vez, el abogado DANIEL ALEJANDRO OJEDA RODRIGUEZ, en su carácter de apoderado judicial de la accionada, en el escrito de contestación de la demanda convino en nombre de su representada, en los siguientes hechos: 1.-) Es cierto que su representada y la demandante de autos, suscribieron un Contrato de Promesa Bilateral de Venta en fecha 04 de Diciembre del año 2004; 2.-) Es cierto que el Contrato de Opción de Compraventa, tiene por objeto el inmueble cuyos linderos son: por el NORTE: en parte con parcela T7 y en parte con la parcela T8; por el SUR: con la calle Los Cedros; por el ESTE con la parcela S8; y por el OESTE: con la parcela S10, según consta en el Documento de Parcelamiento protocolizado en el Registro Subalterno de los Municipios Naguanagua y San Diego, en fecha 05 de Junio de 2003, bajo el No. 19, tomo 19, folios del 1 al 22, protocolo primero; 3.-) Es cierto que las características del inmueble son las señaladas en el libelo de demanda, contentivas en el documento de Promesa Bilateral de Venta, consistentes en una parcela de terreno y la casa que sobre ella construida, ubicada en la Urbanización Contra Park Villaserino, signada bajo la letra S y número 9, en jurisdicción del Municipio San Diego, Estado Carabobo; con una superficie de CIENTO OCHENTA Y DOS METROS CUADRADOS de terreno (182.00 M2) aproximadamente y la casa tiene una superficie de CIENTO SEIS METROS CUADRADOS de construcción (106 m2) aproximadamente; 4.-) Es cierto que su representada se comprometió a realizar los pagos a la demandante con ocasión del contrato objeto de esta demanda, en la forma y oportunidades señaladas en el libelo de demanda; 5.-) Es cierto que el precio fijado para la operación de compraventa pactada, es el señalado por la demandante en su escrito libelar.
Asimismo, de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, el referido abogado DANIEL ALEJANDRO OJEDA RODRIGUEZ, contradijo tanto en los hechos como en el derecho la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE VENTA, por no ser ciertos los hechos narrados en la misma, señalando que es falso que su patrocinada no haya dado cumplimiento al contrato de la manera como pretende hacerlo ver la demandante para que hubiese hecho nacer para ella el derecho a pedir la Resolución del Contrato por falta de pago del saldo restante, el cual conforme al mismo contrato en la cláusula tercera sería pagado mediante el financiamiento de una Institución Bancaria; que es de conocimiento común, que el solicitante del financiamiento debe hacer entrega a la institución financiera, de una serie de documentos que normalmente están en poder del propietario o constructor como en este caso, siendo de la total responsabilidad de la demandante el haber actuado intencionalmente para lograr la terminación del plazo establecido en la cláusula cuarta del contrato de marras, pues fue la demandante quien no entregó nunca durante los treinta (30) días siguientes al 16 de Octubre del 2006 la Constancia de Ajuste y Terminación de Obra expedida por la Alcaldía del Municipio San Diego, entre otros; que es falso y por tanto contradijo que su mandante deba pagar suma alguna de dinero por concepto de cláusula penal a la demandante, toda vez que quien incumplió el contrato fue ella misma.
Observando este Sentenciador que constituyen hechos no controvertidos al ser admitidos por ambas partes, la celebración del contrato de Promesa Bilateral de Venta, entre la sociedad mercantil COUNTRY PARK C.A., representada por la ciudadana MARY CARLOTA HERRERA TORTOLERO, en su carácter de “LA PROMITENTE VENDEDORA”, por una parte, y por la otra, la ciudadana SORAYA COROMOTO MEJIAS HERNANDEZ, en su carácter de “LA PROMITENTE COMPRADORA”, sobre el inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa quinta que sobre él se construiría, signada con la letra “S” y número “9”, ubicada en la Urbanización Conuntry Park Villaserino, en jurisdicción del Municipio San Diego, Estado Carabobo, por el precio de NOVENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 95.000.000,00), de los cuales la promitente compradora entregó a la promitente vendedora la cantidad de CINCUENTA Y SIETE MILLONES SEISCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 57.660.000,00), incluidos los intereses calculados al doce por ciento anual por dos años, por concepto de inicial, y el saldo restante, la cantidad de CUARENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 47.500,00), seria financiada por una Institución Bancaria gestionada por la promitente compradora, teniendo un lapso de treinta (30) días para la protocolización definitiva de la venta, contados a partir del vencimiento de la última cuota inicial, vale señalar, desde el día 30 de agosto de 2006.
Teniéndose como hechos controvertidos el incumplimiento o no, tanto por parte de la accionante, como de la accionada de autos, de las modalidades a las que fue sujetado el precitado Contrato de Promesa Bilateral de Venta.
En materia de interpretación de contratos, la ciencia del dere¬cho reconoce dos sistemas acogidos distintamente por las diversas legis¬laciones, que son: el de la voluntad declarada que se atiene a la volun¬tad manifestada por los contratantes sin más investigación; y el de la voluntad real que se atiene a la intención de las partes.
En este orden de ideas, se hace necesario hacer una breve referencia a las normas que regulan las relaciones contractuales, y a tal efecto, se trae a colación lo establecido en el Código Civil, en sus artículos:
1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.
1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
El Tratadista NERIO PERERA PLANAS, en su obra “CODIGO CIVIL VENEZOLANO”, al analizar los contratos y sus efectos, señala:
“…En materia de interpretación de contratos, la ciencia del dere¬cho reconoce dos sistemas acogidos distintamente por las diversas legis¬laciones, que son: el de la voluntad declarada que se atiene a la volun¬tad manifestada por los contratantes sin más investigación; y el de la voluntad real que se atiene a la intención de las partes. Uno y otro sistema han merecido críticas de la doctrina. Acerca de esta última se dice que ella puede favorecer los fraudes y que ocasiona inconve¬nientes a los contratantes o los terceros que se han fiado solamente en la voluntad declarada, que son las que ellos pueden conocer. Que abre las puertas a la fantasía y convierte al Juez en adivino. Nuestro derecho positivo consagra el sistema de voluntad real. En efecto, en el Art. 10 del CPC se consagra que "en la interpretación de contratos o actos que presente obscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Tribu¬nales se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en miras las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe", y el Art. 1.160 CC, a su vez, establece: "los con¬tratos deben ejecutarse de buena fe, y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos según la equidad, el uso y la ley". CS3CDF 20-1-GG. Ramírez y Garay. T. XIV. Pág. 236…”
Analizadas y valoradas como fueron las pruebas promovidas por las partes; observa este Sentenciador que el articulo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, consagran que la carga de prueba le corresponde tanto a la parte demandante, como a la parte demandada, siendo pacífica y reiterada la doctrina al establecer que, en el proceso civil, las partes tienen la carga procesal de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, para llevarlas a la convicción del Juez, por cuanto le corresponde atenerse a lo alegado y probado en autos, de acuerdo al contenido del artículo 12 del ya nombrado Código de Procedimiento Civil.
La regla contenida en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, constituye un aforismo en derecho procesal, ya que el Juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos acreditados en el juicio. Como consecuencia de este principio, el demandante debe probar su acción y los supuestos de la pretensión demandada. Sin embargo, es conveniente tener en consideración las reglas sobre distribución de la prueba según los hechos expuestos conforme a la clasificación que al respecto, exponen los profesores HUGO ALSINA y COUTURE. El artículo 133 del Proyecto Couture, establece: “Quien pretende algo ha de probar los hechos constitutivos de su pretensión; quien contradice la pretensión del adversario, ha de probar los hechos extintivos o las circunstancias impeditivas de esa pretensión”. Inspirándose en dicho Proyecto, el Código Modelo Procesal Civil para Iberoamérica, el cual adopta en el articulo 129 la siguiente regla: “Corresponde probar, a quien pretende algo, los hechos constitutivos de su pretensión; quien contradiga la pretensión de su adversario tendrá la carga de probar los hechos modificativos, impeditivos o extintivos de aquella pretensión…”, de allí, que la carga de la prueba, como toda carga procesal, es un deber final y no un deber en sentido jurídico, tal como lo ha sostenido la sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 193, de fecha 25 de abril de 2003 (caso: Dolores Morante Herrera c/ Domingo Antonio Solarte y Angel Emiro Chourio), en la cual asentó:
“…En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina “carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación. Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: Onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma). En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar. a: el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; b: el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss)…”
En el caso sub examine, de la lectura del contrato de promesa bilateral de venta objeto del presente juicio, se observa que las partes establecieron un término para dar cumplimiento a las obligaciones asumidas, al señalar en la cláusula SEGUNDA que:
“El precio por el cual la PROMITENTE VENDEDORA se compromete a dar en venta el inmueble deslindado, es por la cantidad de NOVENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 95.000.000,00), LA PROMITENTE COMPRADORA se obliga a cancelar a la orden de LA PROMITENTE VENDEDORA, la suma de CINCUENTA Y SIETE MILLONES SEISIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 57.660.000,00), incluidos los intereses calculados al doce por ciento anual por dos años; por concepto de inicial… El resto la cantidad de CUARENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 47.500,00), será financiada por una Institución Bancaria y gestionada por LA PROMITENTE COMPRADORA, el cual tendrá un lapso de treinta (30) días para la protocolización definitiva de la venta contados a partir del vencimiento de la última Cuota inicial; que vence el día 30 de agosto del 2006…”
Siendo que, se tiene como hecho no controvertido en la presente causa, el que efectivamente “LA PROMITENTE COMPRADORA”, hoy accionada, cumplió con su obligación de pagar a “LA PROMITENTE VENDEDORA”, la suma de CINCUENTA Y SIETE MILLONES SEISIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 57.660.000,00), incluidos los intereses calculados al doce por ciento anual por dos años, por concepto de inicial. Ahora bien, del contenido de la referida cláusula SEGUNDA se evidencia que, a partir del vencimiento de la última cuota inicial, vale señalar, el día 30 de agosto del 2006, comenzó a transcurrir el lapso de treinta (30) días para que “LA PROMITENTE COMPRADORA”, gestionara la solicitud de financiamiento ante una Institución Bancaria por el saldo restante, vale señalar, por la cantidad de CUARENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 47.500,00), a los fines de la protocolización del documento de venta definitiva; venciéndose dicho lapso el día 29 de septiembre de 2006.
Siendo que, de las pruebas aportadas por la parte accionante se observa que, a los fines de probar el cumplimiento de sus obligaciones, promovió instrumento privado de fecha 1º de agosto de 2007, en el cual deja constancia de que la ciudadana MARY HERRERA, en representación de la sociedad mercantil COUNTRY PARK C.A., le hizo entrega a la ciudadana SORAYA COROMOTO MEJIAS HERNANDEZ, de los documentos necesarios para la gestión y obtención del préstamo bancario; valorado por esta Alzada con anterioridad; de lo que se evidencia que “LA PROMITENTE VENDEDORA” proveyó a “LA PROMITENTE COMPRADORA” de los referidos recaudos, luego de haber vencido, con creces, el lapso convenido en el contrato; vale señalar, el lapso de treinta (30) días contados partir del vencimiento de la última cuota inicial (el día 30 de agosto del 2006), para que la accionada de autos tramitara la obtención del crédito bancario por el saldo deudor del precio; lo cual adminiculado con las pruebas promovidas por la parte demandada, relativas a la Constancia de Ajuste y Terminación de la Obra, expedida por la Dirección de Ordenación Urbanística e Infraestructura de la Alcaldía de San Diego, de fecha 01 de junio de 2007, y con las resultas de la Prueba de Informes, específicamente del Oficio No. DOUEI-847-2010, de fecha 15 de junio de 2010, expedido por la Dirección de Ordenación Urbanística e Infraestructura de la Alcaldía del Municipio San Diego del Estado Carabobo, en el cual dicha Institución informó que efectivamente emitió la precitada Constancia de Ajuste y Terminación de la Obra, el día 1º de junio de 2007, mediante Resolución No. 165-07, notificada al particular en fecha 20/06/2007, referida al Urbanismo de las Manzanas R, con diez (10) Unidades de Vivienda de la casa 1 a la 10, y la manzana S, con nueve (9) Unidades de Vivienda de la casa 1 a la 9, ubicadas en la Urbanización “Villasebino Country Park”, Sector Monteserino, jurisdicción del Municipio San Diego, Estado Carabobo, de la cual se evidencia que no fue sino hasta el 1º de junio de 2007, que la Dirección de Ordenación Urbanística e Infraestructura de la Alcaldía del Municipio San Diego del Estado Carabobo, dejó constancia del Ajuste y Terminación de la Obra; por lo que, resulta forzoso para esta Alzada concluir, que la parte actora incumplió con la carga probatoria que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, al no traer a los autos elementos probatorios que trajesen al ánimo de este Sentenciador el que, es imputable a la parte demandada el que la Institución Bancaria diera aprobación tardía del financiamiento, a efecto de la cancelación del saldo restante del precio; Y ASI SE ESTABLECE.
Establecido lo anterior, considera esta Alzada necesario traer a colación el contenido del artículo 1.168 del Código Civil, que establece la Excepción Non Adimpleti Contractus, al disponer:
“En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones”.
La excepción del contrato no cumplido, constituye, como lo señala MAZEAUD, un procedimiento indirecto de cumplimiento, al puntualizar que la resolución judicial u la teoría del riesgo conducen a una extinción retroactiva de las obligaciones nacidas del contrato sinalagmático y que si bien la Excepción Non Adimpleti Contractus, se refiere al cumplimiento del contrato y no a su extinción, prepara con frecuencia esa extinción.
Doctrinalmente se considera como requisito de aplicabilidad de la referida excepción, el hecho de que las obligaciones que nacen del contrato bilateral sean de ejecución o cumplimiento simultáneo; vale señalar, que el orden de cumplimiento sea el ordinario, el dando y dando (Eloy Maduro Luyando, en su obra: Curso de obligaciones –Derecho Civil III); dado que, tal como se señalara, la referida excepción suspende los efectos del contrato y no lo extingue; lo que la diferencia de la acción resolutoria, que está dirigida a obtener la terminación del mismo.
Y siendo que, en los contratos bilaterales, como lo es el contrato de opción de compra venta, para que proceda la acción de resolución de contrato, la parte que intente tal acción, debió haber cumplido con las obligaciones adquiridas en el mismo; al observar quien juzga, durante el análisis y valoración del material probatorio aportado a los autos, el que quedo probado el hecho de que la parte actora, aun cuando exige la resolución del contrato, motivado al supuesto incumplimiento de la parte demandada, no dió cumplimiento a las obligaciones que el mismo le impuso, toda vez que no le suministró a la accionada de autos, en tiempo oportuno, los instrumentos necesarios para que pudiera tramitar la obtención del crédito bancario por el saldo deudor del precio; hace forzoso para esta Alzada concluir que, la presente demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, incoada por la Sociedad Mercantil COUNTRY PARK, C.A., contra la ciudadana SORAYA COROMOTO MEJIAS HERNANDEZ, no puede prosperar; Y ASI SE DECIDE.
Cumpliendo con el principio de exhaustividad del fallo, observa esta Alzada que, el abogado DANIEL ALEJANDRO OJEDA RODRIGUEZ, en su carácter de apoderado judicial de la accionada, formuló reconvención, contra la sociedad Mercantil COUNTRY PARK, C.A., señalando que su mandante SORAYA COROMOTO MEJIAS HERNANDEZ, suscribió con la sociedad Mercantil COUNTRY PARK, C.A., un contrato privado de Promesa Bilateral de Compra-Venta, el cual tiene por objeto la parcela de terreno y la casa ubicada en la urbanización COUNTRY PARK VILLASERINO, signado bajo la letra S y número 9 en jurisdicción del San Diego del Estado Carabobo, lo cual constituye un hecho no controvertido en la presente causa. Asimismo alegó que su patrocinada, una vez que la demandante completó la entrega de los recaudos necesarios, acudió una vez cancelada la última cuota de la inicial, a solicitar un crédito hipotecario para la adquisición de dicho inmueble, en la entidad financiera BAFOANDES, Banco Universal, la cual aprobó el crédito solicitado en fecha 21 de diciembre de 2007, que fue imposible la presentación del documento definitiva de compra venta ante la Oficina de Registro Público correspondiente, al no disponer de los recaudos exigidos para tales efectos; que los referidos instrumentos estaban en poder de la demandante en su condición de propietaria y vendedora del inmueble, configurándose de esta manera el incumplimiento del Contrato por parte de la demandante, con el ingrediente adicional de la mala fe; por lo que con fundamento en los artículos 1.160 y 1.167 del Código Civil y 365 del Código de Procedimiento Civil, en nombre y representación de su poderdante reconvino a la sociedad mercantil COUNTRY PARK, C.A., para que convenga en los siguientes hechos: PRIMERO: Que son ciertos los hechos narrados en este capitulo de la Contestación a la Demanda. SEGUNDO: así como con fundamento al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil la sentencia que recaiga en esta causa sirva como documento traslativo de la propiedad.
A su vez, el abogado LUIS EDUARDO HENRIQUEZ, en su carácter de apoderado actor, en el escrito de contestación a la reconvención, se excepciona señalando que es falso que su mandante no hubiese entregado los recaudos necesarios para la gestión del préstamo, lo cual se evidencia de la confesión de la parte demandada-reconviniente al señalar: “una vez que nuestra mandante había entregado lo solicitado por dicha entidad financiera”, que la accionada reconviniente una vez obtenido el crédito por parte de BANFOANDES no honró su obligación de pagar el saldo del precio, lo cual motivó el decaimiento del interés de su mandante en el contrato celebrado, dado el rompimiento del equilibrio económico contractual, además de haberle provocado perjuicio administrativo y que dado el retardo grave en que incurrió la demandada reconviniente optó por demandar la resolución contractual de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil. Finalmente rechazó las aseveraciones hechas por la ciudadana demandada en relación a la imposibilidad de presentar los recaudos exigidos por ante la Oficina de Registro correspondiente, y que nunca le fue comunicado la aprobación del crédito; así como que nunca requirió documento alguno.
En materia de interpretación de contratos, la ciencia del dere¬cho reconoce dos sistemas acogidos distintamente por las diversas legis¬laciones, que son: el de la voluntad declarada que se atiene a la volun¬tad manifestada por los contratantes sin más investigación; y el de la voluntad real que se atiene a la intención de las partes.
En este sentido, nuestro derecho positivo consagra el sistema de voluntad real. En efecto, en el Art. 10 del CPC se consagra que "en la interpretación de contratos o actos que presente obscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Tribu¬nales se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en miras las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe”, el cual debe concordarse con lo establecido en los artículos:
1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.
1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
Siendo la opción de compraventa un acuerdo, mediante el cual las partes tienen la potestad de decidir sobre la celebración de un contrato de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, se coligen ciertos elementos, a saber: a) la determinación del objeto; b) el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición; y c) la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción.
Constituyendo un hecho no controvertido de que la accionada-reconviniente cumplió con el pago de la inicial del precio del inmueble, y evidenciado a los autos que la misma obtuvo el financiamiento por parte de BANFOANDES, para la cancelación del saldo deudor, cumpliendo así con las obligaciones contractuales derivadas del contrato suscrito con la accionante-reconvenida, y que no obstante dicho cumplimiento, no fue posible el otorgamiento del documento definitivo de compra venta por ante la Oficina de Registro respectiva, al no proveer la demandante reconvenida los recaudos necesarios para el Registro de dicho instrumento, es forzoso concluir que la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA, incoada por la ciudadana SORAYA COROMOTO MEJIAS HERNANDEZ, contra la sociedad mercantil COUNTRY PARK C.A., debe ser declarada con lugar, tal como se señalará en el dispositivo del presente fallo.- En consecuencia, SE CONDENA a la demandante-reconvenida, Sociedad Mercantil COUNTRY PARK, C.A., en su carácter de “PROMITENTE VENDEDORA”, a OTORGAR el documento definitivo de compra-venta, de los derechos sobre el bien inmueble objeto del Contrato de Opción de Compra-Venta, suscrito con la accionada-reconviniente, ciudadana SORAYA COROMOTO MEJIAS HERNANDEZ, constituido por una parcela de terreno y la casa que sobre él construida, ubicada en la Urbanización COUNTRY PARK VILLASERINO, signada bajo la letra S y número 9 en jurisdicción del Municipio San Diego, Estado Carabobo, cuyos linderos son: A) por el NORTE, en parte con la parcela T7 y en parte con la parcela T8; B) por el SUR, con la calle Los Cedros; C) por el ESTE, con la parcela S8; y D) por el OESTE, con la parcela S10, según consta en el documento de parcelamiento, debidamente protocolizado en el Registro Subalterno de los Municipios Naguanagua y San Diego, en fecha 5 de junio de 2003, bajo el número 19, tomo 19, folios del 1 al 22, protocolo primero; previo cumplimiento por parte accionada-reconviniente, ciudadana SORAYA COROMOTO MEJIAS HERNANDEZ, de sus obligaciones de pagar tanto, el saldo restante, o sea, de la cantidad de CUARENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 47.500,oo), antes del otorgamiento de dicho instrumento, por ante la Oficina de Registro respectivo; así como de pagar los gastos correspondientes a la redacción de escritura, aranceles y derechos de registro. En caso de negativa de la vendedora, de otorgar el referido documento definitivo de compra-venta, la presente sentencia, constituirá título de propiedad suficiente, de conformidad con lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil; Y ASI SE DECIDE.
Por lo que, en observancia de los criterios jurisprudenciales y doctrinarios, así como la normativa legal que rige la materia, tomados en consideración por esta Alzada como fundamento de su fallo, la apelación interpuesta por la parte actora contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado “a-quo” en fecha 06 de abril de 2011, no puede prosperar; Y ASI SE DECIDE.

CUARTA.-
En virtud de las consideraciones anteriores, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta el 25 de julio del 2.011, por el abogado LUIS EDUARDO HENRIQUEZ, en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil COUNTRY PARK, C.A., contra la sentencia definitiva dictada en fecha 06 de abril de 2011, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE VENTA, intentado por la Sociedad Mercantil COUNTRY PARK, C.A., contra la ciudadana SORAYA COROMOTO MEJIAS HERNANDEZ.- TERCERO: CON LUGAR la reconvención por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA, propuesta por la ciudadana SORAYA COROMOTO MEJIAS HERNANDEZ, contra la sociedad mercantil COUNTRY PARK C.A.. Se CONDENA a la demandante-reconvenida, Sociedad Mercantil COUNTRY PARK, C.A., en su carácter de “PROMITENTE VENDEDORA”, a OTORGAR el documento definitivo de compra-venta, de los derechos sobre el bien inmueble objeto del Contrato de Opción de Compra-Venta, suscrito con la accionada-reconviniente, ciudadana SORAYA COROMOTO MEJIAS HERNANDEZ, constituido por una parcela de terreno y la casa que sobre él construida, ubicada en la Urbanización COUNTRY PARK VILLASERINO, signada bajo la letra S y número 9 en jurisdicción del Municipio San Diego, Estado Carabobo, cuyos linderos son: A) por el NORTE, en parte con la parcela T7 y en parte con la parcela T8; B) por el SUR, con la calle Los Cedros; C) por el ESTE, con la parcela S8; y D) por el OESTE, con la parcela S10, según consta en el documento de parcelamiento, debidamente protocolizado en el Registro Subalterno de los Municipios Naguanagua y San Diego, en fecha 5 de junio de 2003, bajo el número 19, tomo 19, folios del 1 al 22, protocolo primero; previo cumplimiento por parte accionada-reconviniente, ciudadana SORAYA COROMOTO MEJIAS HERNANDEZ, de sus obligaciones de pagar tanto, el saldo restante, o sea, de la cantidad de CUARENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 47.500,oo), antes del otorgamiento de dicho instrumento, por ante la Oficina de Registro respectivo; así como de pagar los gastos correspondientes a la redacción de escritura, aranceles y derechos de registro. En caso de negativa de la vendedora, de otorgar el referido documento definitivo de compra-venta, la presente sentencia, constituirá título de propiedad suficiente, de conformidad con lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
Queda así CONFIRMADA la sentencia objeto de la presente apelación.
Se condena en costas a la parte apelante de conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
NOTIFIQUESE A LAS PARTES Y/O A SUS APODERADOS, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 233, ejusdem. Líbrese las boletas de notificación y entréguese al ciudadano Alguacil.
PUBLIQUESE y REGISTRESE
DEJESE COPIA
Dada, firmada, y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- En Valencia, a los ocho (08) días del mes de julio del año dos mil quince (2015). Años 205° y 156°.
El Juez Titular,

Abg. FRANCISCO JIMENEZ DELGADO
La Secretaria,

MILAGROS GONZALEZ MORENO
En la misma fecha, y siendo las 3:00 p.m., se dictó y publicó la anterior sentencia. Fueron libradas las boletas de notificación y entregadas la ciudadano Alguacil a los fines legales consiguientes. En la misma fecha se libró Oficio No. 258/15.-
La Secretaria,

MILAGROS GONZALEZ MORENO