TSJ Regiones - Decisión

Hoy, al primer (1º) día del mes de julio del año dos mil quince (2.015), siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.), día y hora fijadas para la continuación de la Audiencia Oral de la presente demanda de DESALOJO, incoado por el ciudadano PEDRO LUIS ARELLANO, contra el ciudadano ERWIN GERARDO FERNANDEZ ZERPA, en el expediente signado con el N° 12.234, y previo anuncio del acto, se hizo presente el ciudadano PEDRO LUIS ARELLANO, titular de la cédula de identidad No. 7.066.179, asistido por el abogado HECTOR PACHECO, inscrito en el INPREABOGADO bajo el número125.328; no así la parte demandada, hoy recurrente, ni por medio de apoderado judicial alguno.- Se deja constancia que no existen los medios audiovisuales, para el levantamiento de la presente acta, de lo cual se le informó a la parte.- En este estado, se le concedió el derecho de palabra al ciudadano PEDRO LUIS ARELLANO, asistido por el abogado HECTOR PACHECO, quien realizó en forma oral las siguientes alegaciones: “solicito de esta Alzada desestime la apelación formulada por el ciudadano ERWIN GERARDO FERNANDEZ ZERPA, y confirme en todas sus partes la sentencia proferida por el Tribunal Segundo de Municipio, en fecha 26 de mayo de 2015, por cuanto lo pretendido, tal como fue señalado en dicho fallo, es conforme a derecho. Es todo.”. Vista la exposición anterior, este Sentenciador pasa de seguidas a proferir el fallo en la presente causa, de conformidad con lo previsto en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda: REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA.- JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.- PARTE ACTORA.- PEDRO LUIS ARELLANO PERALTA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro V-7.066.179.- APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA.- HECTOR PACHECO, abogado en ejercicio, inscrito en el IPSA bajo el No. 125.328, de este domicilio.- PARTE DEMANDADA.- ERWIN GERARDO FERNANDEZ ZERPA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad número V-11.262.989, de este domicilio.- APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA.- JUDY ROSAURA DE FREITAS, abogada en ejercicio, inscrita en el IPSA bajo el No. 106.261, de este domicilio.- MOTIVO.- RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.- EXPEDIENTE: 12.234.- El ciudadano PEDRO LUIS ARELLANO PERALTA, asistido por el abogado HECTOR PACHECO, en fecha 30 de septiembre de 2014, demandó por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, al ciudadano ERWIN GERARDO FERNANDEZ ZERPA, por ante el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, quien como distribuidor lo remitió al Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; dándosele entrada el día 06 de Octubre de 2014, y admitiéndose en fecha 17 de octubre de 2014, ordenando el emplazamiento del accionado a fin de que compareciera el quinto (5º) día de despacho siguientes a que conste en autos su citación, para que tuviera lugar la primera audiencia de mediación, conforme lo establecido en los artículos 97 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas.- En fecha 23 de enero de 2015, tuvo lugar la Audiencia de Mediación, en la cual se dejó constancia de la comparecencia del abogado HECTOR PACHECO en su carácter de apoderado actor; así como también de la abogada CAROLINA RIOS, en su carácter de defensora ad-litem del accionado; y una vez escuchadas como fueron las partes, en virtud de que no llegaron a ningún acuerdo, el Tribunal “a-quo” ordenó la continuación de la presente causa de conformidad con lo establecido en el artículo 107 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.- La abogada CAROLINA RIOS, en su carácter de defensora ad-litem del accionado, en fecha 05 de febrero de 2015, presentó escrito de contestación a la demanda.- En fecha 12 de marzo de 2015, el Juzgado “a-quo” dictó un auto, en el cual determinó los puntos controvertidos entre las partes en la presente causa.- Durante el procedimiento, ambas partes promovieron las pruebas que a bien tuvieron, y vencido como fue dicho lapso, el Juzgado “a-quo” en fecha 13 de mayo de 2015, dictó un auto, en el cual fijó para el quinto (5º) día de despacho siguiente, para que tuviera lugar la audiencia de juicio.- El día 21 de mayo de 2015, tuvo lugar la celebración de la Audiencia de Juicio en la presente causa, dejándose constancia de la comparecencia del abogado HECTOR DARIO PACHECO PEÑA, en su carácter de apoderado actor; así como también de la abogada CAROLINA RIOS DEL MORAL, con el carácter de defensora ad-litem de la parte demandada; y una vez escuchadas como fueron las partes, dicho Tribunal declaró: con lugar la presente demanda por desalojo, siendo publicado el fallo definitivo el día 26 de mayo de 2015; contra dicha decisión apeló el 26 de mayo de 2015, el ciudadano ERWIN GERARDO FERNANDEZ ZERPA, asistido por la abogada JUDY ROSAURA DE FREITAS OCHOA; recurso éste que fue oído en ambos efectos mediante auto dictado en fecha 04 de junio de 2015, razón por la cual el presente expediente fue remitido al Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, quien como distribuidor lo remitió a este Tribunal, dándosele entrada en fecha 26 de junio de 2015, bajo el numero 12.234, y el curso de Ley, y encontrándose la presente causa en estado de dictar sentencia, este Juzgador pasa a decidir previas las consideraciones siguientes:
PRIMERA.-
En el presente expediente, corren insertas, entre otras, las actuaciones las siguientes: a) Libelo de la demanda, presentado por el ciudadano PEDRO LUIS ARELLANO PERALTA, asistido por el abogado HECTOR PACHECO, en los términos siguientes: “…Suscribí contrato de arrendamiento en fecha primero (1) de febrero de dos mil doce (2012) con el ciudadano ERWIN GERARDO FERNANDEZ ZERPA… sobre un inmueble que me pertenece constituido por un (1) apartamento distinguido con el número 6 situado en el piso 5, Torre Este del Conjunto Residencial Samán Suite, situado en la Manzana M10, parcelas M10-1, M10-2 y M10-3 del parcelamiento El Samán en el Municipio Naguanagua del Estado Carabobo… dicho inmueble me pertenece según documento público ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo en fecha trece (13) de mayo de dos mil ocho (2.008), bajo el No. 37, Tomo 40, Protocolo 1ro… En el referido contrato se estipuló que el arrendatario debía pagar a la arrendadora la cantidad de CUATRO MIL BOLIVARES FUERTES (4.000 Bs.) mensuales los cuales debían ser pagados dentro de los primeros cinco (5), días de cada mes, por adelantado, todo conforme a lo estipulado en la Cláusula Cuarta del contrato arriba mencionado en la cuenta corriente del Banco Occidental de Descuento (BOD) signada con el No. 0116-0017400004035143, sin embargo por convenio de las partes se considero un aumento en CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000,00) derivada de la prorroga legal que opero a favor del arrendatario y que actualmente se encuentra en posesión del mismo.- Ahora bien, el arrendatario se ha negado a pagar el canon de arrendamiento desde el mes de agosto de 2.013, adeudando todas las mensualidades desde esa oportunidad, es decir, los meses correspondientes a: agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.013 y del mes de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2014 es decir, actualmente adeuda trece (13) meses de pensión arrendaticia, lo cual comprende una deuda que asciende a la cantidad de Bolívares Sesenta y Cinco Mil sin Céntimos (Bs. 65.000,00) plenamente demostrable con la presentación de los estados de cuenta de la cuenta corriente que acompañamos a la presente signada con la letra “C” expedido por la entidad bancaria.- De igual forma es demostrable que con respecto a los servicios como la energía eléctrica ha presentado morosidad dado que no cumple con el pago puntualmente, incumpliendo así con lo aquí señalado por lo cual anexamos estado de cuenta del mismo.- Esta conducta de parte del arrendatario configura un manifiesto incumplimiento de las estipulaciones contractuales contenidas en el contrato de arrendamiento, por lo que, conforme a la Cláusula Décima, estoy plenamente facultado para pedir la resolución del contrato por incumplimiento como en efecto lo hago mediante el presente procedimiento.- De igual forma le señalo que tengo una hija Mariana Arellano Méndez, titular de la cédula de identidad No. V-23.436.931 de veinte (20) años que necesita vivir en el apartamento alquilado conforme a que esta en planes de organizar su vida conforme a que esta próxima a culminar su carrera universitaria y dicho inmueble estaba destinado para ello conforme a que estaba previsto el tiempo señalado en el contrato como circunstancia cumplida y que ahora este hecho se plantea como necesidad… reza la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas en su numeral 1º y 2º del artículo 91… en concordancia con lo dispuesto en los artículos 94, 95 y 96 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 7 al 10 del Decreto 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra Los Desalojos y Desocupación Arbitraria de Vivienda y en concordancia con el artículo 1.167 del Código Civil… a fin de que convengan conciliatoriamente en dar por resuelto el contrato de arrendamiento supra identificado… Por todo lo anteriormente expuesto es por lo que procedo a demandar en este acto al ciudadano EDWIN GERARDO FERNANDEZ ZERPA a fin de que convengan en dar por resuelto el contrato de arrendamiento supra identificado, así como el pago de las pensiones insolutas desde el mes de agosto del 2.013 o en su defecto se ha condenado por este tribunal en los siguientes conceptos: 1.- Declare la Resolución de Contrato, y por consiguiente, ordene la desocupación del inmueble. 2.- El pago de los cánones de arrendamiento vencidos e insolutos desde el mes de agosto de 2.013, a saber, los meses correspondientes de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.013, y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre de 2.014, más los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble objeto del contrato resuelto… Estimamos la presente demanda en la cantidad de SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (65.000 Bs.), lo que equivale a trece pensiones arrendaticias a razón de CINCO MIL BOLÍVARES (5.000 Bs.) cada pensión de arrendamiento, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 36 del Código Procedimiento Civil. Dicho monto equivale a QUINIENTAS ONCE CON OCHENTA Y UNA UNIDADES TRIBUTARIAS (511,81 U.T.)…” b) Escrito de contestación a la demanda, presentado por la abogada CAROLINA RIOS, en su carácter de defensora ad-litem del accionado, en los términos siguientes: “…Niego, rechazo y contradigo, todos y cada uno de los alegatos plasmados en la Demanda interpuesta…”.- c) Sentencia dictada en fecha 26 de mayo de 2015, por el Juzgado “a-quo” en la cual se lee: “…este TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA. LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AU I ORIDAD DE LA LEY, Declara PROCEDENTE la pretensión de DESALOJO incoada por el ciudadano HECTOR DARIO PACHECO PEÑA… Apoderado Judicial del ciudadano PEDRO LUIS ARELLANO PERALTA… contra del ciudadano ERWIN FERNANDEZ ZERPA…”.- d) Auto dictado por el Juzgado “a-quo” el 04 de junio de 2015, en el cual oye en ambos efectos la apelación interpuesta por el ciudadano ERWIN GERARDO FERNANDEZ ZERPA, asistido por la abogada JUDY ROSAURA DE FREITAS OCHOA, contra la sentencia dictada en fecha 26 de mayo de 2015.

SEGUNDA.-
PRUEBAS ACOMPAÑADAS AL ESCRITO LIBELAR: 1.- Contrato de Arrendamiento de fecha 1º de febrero de 2012, en el cual el ciudadano PEDRO LUIS ARRELLANO PERALTA, dio en arrendamiento al ciudadano ERWIN GERARDO FERNANDEZ ZERPA, el inmueble constituido por un (1) apartamento distinguido con el No. 6, situado en el piso 5, Torre Este del Conjunto Residencial Saman Suite, en la manzana M10, parcelas M10-1 y M10-3 del apartamento El Saman, en jurisdicción del Municipio Naguanagua, Estado Carabobo.- En cuanto a dicho instrumento, este Sentenciador de conformidad con lo previsto en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, le da valor de principio de prueba por escrito, para ser adminiculado con otras pruebas; Y ASI SE DECIDE.- 2.- Copia fotostática de instrumento contentivo de la liberación de hipoteca protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo, en fecha 13 de mayo de 2008.- Este documento, si bien la abogada CAROLINA RIOS DEL MORAL, en su carácter de defensora judicial de la accionada en el escrito de contestación a la demanda, impugnó la referida copia fotostática, no invocó las razones de hecho, ni las razones de derecho en que fundamenta dicha manifestación, razón por la cual se desestima la precitada impugnación genérica, dándole valor probatorio a dicha instrumental, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; Y ASI SE DECIDE. 3.- Constancia expedida por el Condominio Saman Suite, de fecha 14 de abril de 2014, en la cual deja constancia de que el apartamento N. 5-6 Torre Este se encuentra en condición de alquiles al ciudadano ERWIN GERARDO FERNANDEZ ZERPA, presentando una deuda de condominio de Bs. 19.975,82. En relación a dicho instrumento, este Sentenciador de conformidad con lo previsto en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, le da valor de principio de prueba por escrito, para ser adminiculado con más demás pruebas aportadas en la presente causa; Y ASI SE DECIDE. 4.- Actuaciones Administrativas efectuadas por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, Dirección de Coordinación del Estado Carabobo, contentivas del Acta de Audiencia Conciliatoria celebrada en fecha 15 de julio de 2014, y de la Resolución No. 00757-A, dictada por dicha institución en fecha 15 de julio de 2014, mediante la cual habilita la vía judicial, a los fines de que las partes puedan dirimir su conflicto por ante los Tribunales de la República Competentes para tal fin. Las cuales al constituir documentos de los llamados “administrativos”, por estar suscritos por un funcionario público competente; y al no haber sido impugnadas por la accionada, se les da pleno valor probatorio, teniéndoseles como fidedignas, a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; Y ASI SE DECIDE.- PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA: Durante el lapso probatorio, el abogado HECTOR DARIO PACHECO PEÑA, en su carácter de apoderado actor, promovió las siguientes pruebas: 1.- Invocó el principio de la comunidad de la prueba.- En este sentido se ha pronunciado el más Alto Tribunal de la República al señalar en sentencia N° 181 de fecha 14 de febrero de 2001, emanada de la Sala Constitucional que “De conformidad con el Principio de la Comunidad de la Prueba… el juez se encuentra obligado a valorar todas las pruebas que se encuentren en el expediente y extraer de ellas elementos de convicción sin que las consecuencias que se deriven de su interpretación tengan necesariamente que ser favorables para la parte que produjo la prueba analizada. Así, en atención al referido Principio, determinada prueba puede demostrar circunstancias que favorezcan o perjudiquen a cualquiera de las partes, indistintamente de quien las haya producido. Ello es así, por cuanto de conformidad con el principio de la comunidad de la prueba… una vez que las pruebas han sido incorporadas al proceso, dejan de pertenecer a la parte que las produjo y son adquiridas para el proceso, pudiendo cada parte aprovecharse de las producidas por la contraparte, y a su vez el juez valorarlas, aún en perjuicio de aquel que las produjo”. De la Jurisprudencia emanada del Tribunal Supremo de Justicia, se concluye que la misma ha considerado que la aplicación del principio de la comunidad de la prueba es de obligatoria aplicación por parte del Juez, conforme a lo establecido en el sistema probatorio venezolano, pero que sin embargo, la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos, no constituye un medio de prueba, Y ASI SE DECIDE.- 2.- Reprodujo el Contrato de Arrendamiento de fecha 1º de febrero de 2012, en el cual el ciudadano PEDRO LUIS ARRELLANO PERALTA, dio en arrendamiento al ciudadano ERWIN GERARDO FERNANDEZ ZERPA, el inmueble constituido por un (1) apartamento distinguido con el No. 6, situado en el piso 5, Torre Este del Conjunto Residencial Saman Suite, en la manzana M10, parcelas M10-1 y M10-3 del apartamento El Saman, en jurisdicción del Municipio Naguanagua, Estado Carabobo.- En cuando a dicho instrumento, este Sentenciador de conformidad con lo previsto en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, le da valor de principio de prueba por escrito, para ser adminiculado con otras pruebas; Y ASI SE DECIDE.- 3.- Inspección Judicial, solicitando al Juzgado “a-quo” se traslade y constituya en el inmueble constituido por un (1) apartamento distinguido con el No. 6, situado en el piso 5, Torre Este del Conjunto Residencial Saman Suite, en la manzana M10, parcelas M10-1 y M10-3 del apartamento El Saman, en jurisdicción del Municipio Naguanagua, Estado Carabobo; a los fines de que deje constancia el estado actual del inmueble arrendado, y las condiciones de uso y conservación. Observa esta Alzada que, el Juzgado “a-quo” mediante auto dictado en fecha 22 de abril de 2015, declaró con lugar la oposición a la admisión de dicha prueba, por lo que nada tiene que analizar respecto a la misma; Y ASI SE ESTABLECE. 4.- Copia fotostática de Partida de Nacimiento de la ciudadana MARIANA ARELLANO MENDEZ, expedida por la Prefectura de la Parroquia San Blas, Municipio Valencia, Estado Carabobo.- Este Sentenciador observa que la referida copia fotostática, es reproducción de un documento de los llamados “administrativos”, por estar suscrito por un funcionario público competente, y al no haber sido impugnada por la accionada, se le da valor probatorio, a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; Y ASÍ SE DECIDE.- 5.- Planilla de Proceso de Ratificación de Inscripción del curso regular 20151CR, de la Universidad José Antonio Páez.- Observa este Sentenciador, con relación a este instrumento, que el mismo no tiene ningún valor probatorio por ser documento apócrifo, en el sentido de no estar firmado por persona alguna, ello de conformidad con el artículo 1368 del Código Civil, el cual señala: “Los instrumentos privados deben estar suscritos por el obligado…”; por lo que se desecha de la presente causa; Y ASI SE DECIDE.
TERCERA.-
Esta Alzada, antes de pronunciarse sobre el fondo de la controversia, observa que, a pesar de haber nacido para la parte actora el derecho de ejercer el recurso de apelación, contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado “a-quo”, dado que el mismo si bien declaró procedente la pretensión de desalojo, no condenó el pago de los cánones de arrendamiento vencidos e insolutos de los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.013, y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre de 2.014, más los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble objeto del contrato resuelto; el apoderado judicial de la parte actora no apeló de la referida sentencia; ni tampoco se adhirió a la apelación interpuesta por la parte demandada.- En este sentido, el autor patrio RICARDO HENRIQUEZ LA ROCHE, en su obra CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, Tomo II, a la página 440 y 441, se expresó así: “…d) < CUARTA.-
Por las razones antes expuestas este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 26 de mayo de 2015, el ciudadano ERWIN GERARDO FERNANDEZ ZERPA, asistido por la abogada JUDY ROSAURA DE FREITAS OCHOA, contra la sentencia dictada el 26 de mayo de 2015, por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO, incoada por el ciudadano PEDRO LUIS ARELLANO PERALTA, contra el ciudadano ERWIN GERARDO FERNANDEZ ZERPA. En consecuencia, SE DECLARA RESUELTO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito entre los ciudadanos PEDRO LUIS ARELLANO PERALTA y ERWIN GERARDO FERNANDEZ ZERPA, y SE CONDENA a la parte demandada, ciudadano ERWIN GERARDO FERNANDEZ ZERPA a Entregar a la parte actora, el inmueble objeto del presente juicio. Queda así REFORMADA la sentencia objeto de la presente apelación.- No existe condenatoria en costas, dada la naturaleza del presente fallo.- Líbrese Oficio al Juzgado “a-quo” informándole sobre las resultas del presente fallo.- PUBLIQUESE y REGISTRESE.- DEJESE COPIA.- Dada, firmada, y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- En Valencia, al primer (1º) día del mes de julio del año dos mil quince (2015). Años 205° y 156°. Se libró Oficio No. 245/15.- Es Todo. Terminó, se leyó y conformes firman.-
El Juez Titular,

Abog. FRANCISCO JIMENEZ DELGADO
El Accionante,

PEDRO LUIS ARELLANO
El Apoderado Actor,

Abog. HECTOR PACHECO
La Secretaria,

MILAGROS GONZALEZ MORENO