TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
EXTENSION PUERTO CABELLO
TRIBUNAL SUPERIOR
Puerto Cabello, veintiuno de enero de dos mil quince
204º y 155º

ASUNTO PRINCIPAL: GP31-V-2013-000104
ASUNTO: GP31-R-2014-000032

Recurrentes: José De Los Santos Osorio Castillo y Raiza Beatriz Kirchner De Osorio, titulares de las respectivas cédulas de identidad Nos. 8.594.725, y 8.594.040; a través de Apoderada Judicial, Abogada Milagros Jurado de Sánchez, I.P.S.A. Nº 13.184.-
Motivo: APELACION (mediante la cual se impugna la sentencia definitiva dictada por el Tribunal Primero de Primera Instancia de este Circuito Judicial de fecha 18 de junio de 2014, en la que se declaró sin lugar la demanda por Resolución de Contrato de Opción a Compra, que intentara la parte apelante contra los ciudadanos Lila Gregoria Álvarez Mendoza y Ramón José Rojas Heredia y, se tramitara por el Tribunal a quo en el expediente Nº GP31-V-2013-000104).
Sentencia: Definitiva
Resolución Nº: 2015-000002

Conoce este Juzgado Superior el recurso de apelación Interpuesto por los ciudadanos José De Los Santos Osorio Castillo y Raiza Beatriz Kirchner De Osorio, a través de su apoderada judicial Milagros Jurado de Sánchez (f.137, 139, pieza II), mediante la cual se impugna la sentencia definitiva dictada por el Tribunal Primero de Primera Instancia de este Circuito Judicial, de fecha 18 de junio de 2014, en la que se declaró sin lugar la demanda que por Resolución de Contrato de Opción a Compra intentara la parte apelante contra los ciudadanos Lila Gregoria Álvarez Mendoza y Ramón José Rojas Heredia y, se tramitara por el Tribunal a quo en el expediente Nº GP31-V-2013-000104

Recibido el 10 de julio de 2014 dicho expediente (GP31-V-2013-000104) proveniente del Tribunal Primero de Primera Instancia de este Circuito Judicial, da cuenta de ello al Juez la Secretaria Judicial de esta alzada, dándosele entrada al presente asunto mediante auto que riela al folio 144, asignándosele la nomenclatura GP31-R-2014-000032. En ese mismo auto el Tribunal fija para el vigésimo (20º) día de despacho, la presentación de los informes de las partes, de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 13 de agosto de 2014, tanto la parte apelante (f.154 al 156, pieza II) como la parte demandada (f.158 al 160, pieza II), presentan sendos escritos de informes.

A los folios 164 al 165 y 168 al 169, de la pieza II, rielan escritos de observaciones presentados por la parte demandada y la parte apelante, respectivamente.

Vencido el lapso de observaciones a los informes y presentados los mismos, de conformidad con el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil se fija el lapso de sesenta (60) días para dictar sentencia en la presente causa (f. 166, pieza II), difiriéndose en su oportunidad por un lapso de treinta (30) días, facultado para ello según el artículo 251 Ejusdem.

Ahora bien, siendo la oportunidad de decidir conforme a lo establecido en el artículo mencionado en lo inmediato supra, este Juzgado Superior lo hace bajo las siguientes consideraciones:

I

SINTESIS CONTROVERSIAL

I.1- Al folio 137, pieza II consta diligencia de apelación por parte de los demandantes y; a los folios 154 al 156 pieza II, escrito de informes con el fin de fundamentar la apelación interpuesta.

De este último escrito se extraen los particulares que abajo se resumen como fundamentos específicos de la apelación interpuesta (sentencias de la Sala de Casación Civil Nos 625 y 29, del 4 de junio de 2014 y del 26 de febrero de 2010, respectivamente) desprendiéndose de ellos una situación de agravio que dicen los impugnantes le causa la decisión contrariada y, sobre las cuales concretamente pasa a decidir este Tribunal Superior- salvo violaciones al orden publico que se perciban-; fundamentos que se sintetizan así:

I.1.1.- Argumenta la recurrente-demandante, que desde el inicio de las negociaciones con los demandados, éstos siempre estuvieron al tanto de que uno de los propietarios del bien inmueble era menor de edad, quien era hijo del propietario Oscar Augusto Ramírez.
I.1.2.- Asimismo argumenta la apelante, que no debió valorarse la testimonial promovida por la parte demandada, por cuanto al momento de su evacuación la testigo fue preguntada por la abogada Lorna Castro, quien no tenía poder para actuar en ese juicio; informándose sobre esto a la jueza de la primera instancia quien aún así decidió darle valor a dicha prueba.
I.1.3.- Alega la recurrente, que nunca existió engaño por parte de sus representados al momento de la celebración del contrato y que los demandados aceptaron todas las cláusulas establecidas en dicho contrato de opción a compra venta.
I.1.4.- Solicita que la presente apelación sea declarada con lugar y sea revocada la sentencia dictada por la primera instancia.

I.2.- Del escrito de informes presentado por el abogado Daniel Helden, (f. 158 al 160, pieza II) quien actúa en representación de la parte demandada, se resume:
I.2.1.- Alega el representante de la parte demandada que la presente apelación carece de validez por cuanto fue interpuesta por la Abg. Milagros Jurado, quien había sustituido poder en otro abogado sin reservarse el derecho al ejercicio, por lo que dicha apelación debe considerarse como nula.
I.2.2.- Manifiesta que los demandantes incumplieron el contrato de compra venta y que la presente demanda carece de sustento jurídico.
I.2.3.- Solicita sea confirmada la sentencia dictada por la primera instancia por considerar que se encuentra ajustada a derecho.

DE LA DECISION RECURRIDA

I.3.- Mediante sentencia definitiva (f. 117 al 135, pieza II) dictada en fecha 18 de junio de 2014, por el Tribunal Primero de Primera Instancia de este Circuito Judicial, en el expediente GP31-V-2013-000104, el mencionado Tribunal declara sin lugar la demanda por Resolución de Contrato de Opción a Compra, intentada por los ciudadanos José De Los Santos Osorio Castillo y Raiza Beatriz Kirchner de Osorio, a través de su apoderada judicial Milagros Jurado de Sánchez, en contra de los ciudadanos Lila Gregoria Alvarez Mendoza y Ramón José Rojas Heredia y con lugar la reconvención planteada; de la cual se extrae lo siguiente:

“(..)(..)Por lo tanto, del texto del contrato suscrito se evidencia que esas fueron las obligaciones asumidas por las partes. No obstante, ante el señalamiento de la parte demandante que ha transcurrido mas de un año y la demandada no ha cumplido con su obligación del pago del saldo restante, esta se ha excepcionado en dos razones que son la base de la defensa invocada por la parte demandada, dos hechos que se derivan de la extensa contestación de la demanda y la reconvención propuesta: 1) Que los optantes vendedores no eran los únicos propietarios de las porciones de terreno ofrecidas en venta, evidenciándose derechos de un menor sobre las porciones de terreno, de lo cual no se encontraban enterados al momento de suscribir el contrato, y, 2) Que los vendedores tampoco han cumplido con su obligación de entregar los recaudos y documentos para la redacción del documento de compra venta definitivo, de esta manera, opusieron la Excepción Non Adimpleti Contractus, reconviniendo a la parte demandante por Cumplimiento de Contrato y Daños y Perjuicios.
Pues bien, partiendo del documento promovido por la parte demandada reconviniente marcado D, se evidencia que cuando el ciudadano José de los Santos Osorio Castillo, adquirió las dos porciones de terreno de 238 M2 cada una, ubicados en la Zona B de la Urbanización Cumboto, se dejaron a salvo los derechos del niño (…), que se entienden son derechos de propiedad en virtud de la sucesión a la que hace referencia el mencionado documento.
No obstante, en el contrato objeto de controversia no se realizó mención alguna de esta situación, simplemente se estableció un plazo para que las partes cumplieran cada una con su obligación: los optantes compradores pagar el saldo restante, y los optantes vendedores otorgar el documento definitivo, ambas obligaciones de cumplimiento coetáneo, así lo pactaron las partes “momento en el cual se conjugaran el pago de la cantidad de dinero restante y el otorgamiento del documento definitivo de venta por ante la Oficina de Registro Público”. De esta manera, se encontraba obligado el optante vendedor a realizar las diligencias pertinentes para que se le trasmitiera en propiedad la parte que correspondía al menor, y así poder otorgarles a los optantes compradores el documento definitivo de compra venta. Esta es una obligación que aún no pactada expresamente en el contrato, se deriva del principio de la buena fe contractual señalado en el artículo 1160 del Código Civil, que establece en los contratos un modo general de cumplimento, tanto en los casos en que se trate de estipulaciones u obligaciones expresas, como cuando se trata de obligaciones tacitas. En tal sentido, el artículo 1270 del Código Civil señala: “La diligencia que debe ponerse en el cumplimiento de la obligación, sea que ésta tenga por objeto la utilidad de una de las partes o la de ambas, será siempre la de un buen padre de familia, salvo el caso de deposito”.
No obstante, del documento promovido por la propia parte demandante reconvenida que corren insertos desde el folio 129 al 147, marcado “A”, se evidencia que la autorización otorgada por el Tribunal Quinto de Primera Instancia de Mediación y Sustanciación del Circuito Judicial de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, al curador del menor para proceder a la venta de la cuota parte que le correspondía en los terrenos pactados en compra venta, fue otorgada en fecha 28 de septiembre de 2012 y publicada en fecha 02 de octubre de 2012, es decir, posterior al vencimiento del termino establecido en el contrato (02 de abril de 2012), y posteriormente la venta de esa cuota parte fue realizada al ciudadano José de los Santos Osorio Castillo, en fecha 09 de julio de 2013, por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao, registrada en fecha 23 de septiembre de 2013 por ante el Registro Público del Municipio Puerto Cabello. Esto sin duda patentiza, que la obligación que tenía el optante vendedor de cumplir con los tramites anteriores y necesarios para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta, fue realizada de manera tardía, más aún, al momento de la interposición de la demanda el 17 de junio de 2013, aún la venta de los derechos del menor no se había realizado, es decir, que tales tramites fueron realizados con posterioridad al vencimiento del termino contractual, lo que demuestra el incumplimiento de los optantes vendedores, pues no era posible que pudieran otorgar el documento definitivo de compra venta por ante el Registro Público, sin que ostentarán todos los derechos de propiedad sobre los referidos lotes de terreno.
Por otra parte, no se evidencia de las actas procesales prueba alguna aportada por la parte actora reconvenida, ni elementos de convicción para esta juzgadora, que demuestre que los optantes compradores conocían de tal situación, y que a pesar de eso continuaron con la negociación. Con base a tal circunstancia, se pone en evidencia que no hubo incumplimiento por causas imputables a la parte demandada, muy por el contrario, se trata de una situación atribuible a la propia parte actora que debió ser diligente o por lo menos demostrar que la tardanza en la obtención de la autorización correspondiente por parte del Tribunal de Protección, y en consecuencia la venta fuera del lapso convenido en el contrato, así como la obtención de los demás documentos necesarios a presentar por ante el Registro Público como ficha catastral, planos, solvencias entre otros, que por máximas de experiencia se conocen como los documentos necesarios para protocolización de ventas, obedecía a una causa no imputable a ella, o bien que los optantes compradores conocían tal situación y no podían excepcionarse en el cumplimiento de su obligación de pago, en tal circunstancia.
…OMISSIS…

De modo entonces, que en el caso de autos esta juzgadora considera que las partes al suscribir el contrato de opción a compra, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales: el objeto y el precio, precio del cual se dio un anticipo quedando diferida la tradición para el momento en el cual se pagara el saldo restante, momento en el cual se otorgaría el documento definitivo por ante el Registro Público. Significa entonces, que vencido el término señalado en el contrato las partes no quedaron desvinculadas jurídicamente, no siendo viable que los vendedores demandaran la resolución del contrato por incumplimiento de la obligación de pago, pues al no haber cumplido los vendedores con su obligación de obtener toda la documentación necesaria para proceder al otorgamiento del documento definitivo de venta, los compradores tiene el derecho de negarse a cumplir su obligación, en este caso del pago del saldo restante, y es allí donde no procede la demanda por Resolución de Contrato de opción a compra, incoada por la parte actora, pero si es procedente oponer la excepción de incumplimiento o la excepción del contrato no cumplido, la excepción non adimpleti contractus, cuyo fundamento legal lo establece el artículo 1168 “En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones”. Así, se declara.
Así las cosas, en el caso de autos se verificó el incumplimiento de la obligación de los actores vendedores en cuanto a entregar en el plazo señalado en el contrato, la documentación necesaria para proceder a la realización y otorgamiento del documento definitivo de venta, ello en virtud que no probó la parte actora que hubiere entregado los documentos necesarios a tiempo, inclusive prueba de ello es la autorización tardía otorgada por el Tribunal de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes, así como la venta autorizada por dicho Tribunal, demuestran sin margen a dudas que los demandados tenían razones para excepcionarse en el cumplimiento de su obligación de pago, hasta tanto aquella cumpla con su obligación, lo que entonces hace procedente la Reconvención por Cumplimiento de Contrato, interpuesta por los demandados reconvinientes. Así, se declara.
En tal sentido, debe la parte demandante reconvenida una vez que obtenga los documentos necesarios y pertinentes, proceder al otorgamiento del documento definitivo de venta por ante el Registro Público, y la parte demandada reconvenida pagar el saldo del precio pactado, tal como se dispondrá en el dispositivo del presente fallo. Así, se declara.
Con relación a los daños y perjuicios solicitados por la demandada reconviniente, de las pruebas aportadas al proceso se evidencia que ninguna tuvo como objeto probar cuales fueron los daños y perjuicios que se les ocasionaron, razón para declarar improcedente tal solicitud. Así, se declara …….”

En definitiva, interpreta esta alzada conforme al análisis de los argumentos utilizados en la recurrida por la a quo, que esa instancia dictamino:

I.3.1.- Que no era viable que los demandantes interpusieran la resolución de contrato, por no haber cumplido ellos con su obligación de obtener toda la documentación necesaria y entregarla en el plazo señalado, para proceder al otorgamiento del documento definitivo de venta, siendo prueba de ello la autorización tardía otorgada por el Tribunal de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes, así como la venta autorizada por dicho Tribunal, aunado a la circunstancia de que no lograron probar los accionantes la entrega a tiempo de tales documentales necesarias para la venta; deviniendo de tal incumplimiento el que los compradores tuvieran el derecho de negarse a cumplir su obligación, en este caso del pago del saldo restante; resultando de tales hechos y circunstancias la verificación del incumplimiento por parte de los actores a su obligación contractual y con ello, la no procedencia de la demanda por Resolución de Contrato de opción a compra, incoada por la parte actora.
I.3.2.- Que si era procedente oponer la excepción de incumplimiento o la excepción del contrato no cumplido (Excepción Non Adimpleti Contractus), cuyo fundamento legal lo establece el artículo 1168 del Código Civil. Ello en virtud, que no probó la parte actora que hubiere entregado los documentos necesarios en el plazo pactado, siendo inclusive prueba de ello la autorización tardía otorgada por el Tribunal de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes, así como la venta autorizada por dicho Tribunal; hechos que demuestran sin margen a dudas que los demandados tenían razones para excepcionarse en el cumplimiento de su obligación de pago, hasta tanto aquella cumpla con su obligación, lo que entonces hace procedente la Reconvención por Cumplimiento de Contrato, interpuesta por los demandados reconvinientes.-

II

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

II.1.- Diversas consideraciones previas han de agotarse antes de ir a analizar y decidir el mérito del asunto en discusión. A saber, se desprende del expediente como las partes han venido estableciendo y alegando hechos y circunstancias, que la a quo ha resuelto, las cuales resulta necesario que esta alzada las considere y reafirme, contraste y, confirme, modifique o revoque; y otros hechos alegados en los informes de las partes, en esta alzada.

Dentro de esas consideraciones previas, contamos con lo que decidió la a quo acerca de la naturaleza del contrato de marras. Aprecia quien decide que la jueza de la primera instancia actúo acertadamente cuando catalogo al contrato (opción de compra venta) cuya resolución se pide como contrato de compra venta. Ciertamente si analizamos las cláusulas contenidas en dicho contrato, observamos que el mismo no tiene una cláusula distinta y diferenciadora, de las que ordinaria y comúnmente se disponen en los contratos de venta de inmuebles. Ni siquiera cláusula de arras contiene, ni cláusula penal. Por el contrario, el mismo presenta un esquema básico contractual que contiene los elementos existenciales de todo contrato (consentimiento, objeto y causa lícita) y, fundamentalmente, los elementos del contrato de compra venta: Sujetos (vendedor y comprador); objeto (inmueble); precio y tradición (acuerdo de voluntades y obligaciones), incluso, advirtiéndose que los supuestos oferidos compradores, manifiestan haber realizado inversiones en dicho inmueble de lo que se desprende presunción grave de verificación de la tradición o, la entrega del inmueble en disputa.

Estas situaciones plasmadas con anterioridad inmediata; aunadas a las únicas obligaciones que se desprenden de la propia letra del contrato, donde solo existe la obligación de parte de los compradores de pagar la cantidad debida de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000.), siendo que el precio de la venta fue pactado en novecientos mil bolívares, con una cancelación de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000.) al momento de celebrar la negociación en debate; y, otra obligación de parte de los vendedores de otorgar definitivamente la compra venta al recibir la cantidad restante, mencionada; todo ello en un lapso de sesenta (60) días a partir de la negociación (02 de febrero de 2012) y, tal como así se desprende de la documental que en original se acompaña a la demanda y, riela a los folios 8 al 12, pieza I; permiten a esta Alzada concluir que estamos en presencia de una contrato de compra venta y no de una opción de compra venta, tal como lo definiera la Jueza de la Primera Instancia, al encontrarse presentes en el pacto cuya resolución se pide: El consentimiento, objeto y precio Y; ASI SE DECIDE.-

Por otro lado, tal como ha sido planteado según el análisis hecho por este juzgador a la sentencia recurrida; ciertamente, de y en este contrato de compra venta, se desprende la necesidad de cumplir con formalidades esenciales: Legales, en cuanto al cumplimiento de sus requisitos existenciales y, Registrales, en cuanto a sus efectos. Pero que en su trámite, negociación y materialización, resulta también necesario entender que como lógica consecuencia del propio negocio, ciertamente, aún cuando no se disponga en el contrato, el vendedor debe suministrar un conjunto de documentos (solvencia, cédula catastral, etc.,) por ser solo él, el que ostenta la cualidad de propietario inmobiliario necesaria para peticionar tal documentación ante el ente público competente; y en el caso del comprador, éste, en función del deber de atender y garantizar su propios intereses, debe asegurarse de que es lo que esta comprando, solicitar de antemano el título de donde provenga la propiedad ofrecida y, chequear ante el único organismo que en materia inmobiliaria da fe pública de los actos registrados allí, tal título, para corroborar la titularidad sobre el bien a comprar, sus dimensiones, derechos y otros particulares; además que es su facultad exigirlo así. No hacerlo de esa manera, sería como cometer una burda torpeza.

Otra de las consideraciones previas que resulta en este momento necesario aclarar y decidir, es la legitimidad de la abogada que se presenta como apoderada judicial de los apelantes, la Dra. Milagros Jurado de Sánchez, cuya representación fue impugnada por la parte demandada y su abogado Daniel Helden en sus informes (f. 158 al 160 pieza II). Al respecto se observa: de los folios 05 y 06 de la pieza I, riela poder dado por los demandantes a los abogados José Sánchez Jurado y Milagros Jurado de Sánchez, conteniendo, entre otras facultades, la de sustituir en todo o en parte el presente poder pero reservándose siempre el ejercicio. Vale decir, que aún cuando sustituyan estos abogados el poder en otros abogados y se les haya olvidado hacer mención en la diligencia o en escrito respectivo tal reserva, ésta por efecto del poder digamos principal, siempre su ejercicio va a estar reservado a dichos abogados. Sólo a menos que haya una renuncia expresa, pueden no considerarse los mencionados apoderados judiciales con capacidad procesal para actuar en nombre de sus poderdantes. En función de lo expuesto entonces, este Tribunal desecha la impugnación que en este sentido hicieran los demandados contra la actuación de la mencionada profesional del derecho; reflexionando que pensar en lo contrario, sería como violentarle el derecho a la defensa de los demandantes perdidosos en la primera instancia, que siempre tuvieron a la abogada Milagros Jurado de Sánchez como su apoderada judicial, conforme al poder que riela a los folios 5 y 6 pieza I y; que no aparece de autos que el poder ha sido revocado, ni renunciado expresamente, ni de autos consta algo parecido Y; ASI SE DECIDE.-

Como última consideración previa, merece atención la rebeldía de la parte recurrente en aceptar la testimonial promovida por la parte demandada de la testigo Rebeca Rojas (f. 233 y 234 de la pieza I), al concurrir la abogada Lorna Coromoto Castro Ramos en su presunto carácter de apoderada judicial promovente de dicho testigo. Al respecto, analizada como ha sido la declaración de la mencionada testigo y observado que sus preguntas y respuestas sólo se refieren al estado clínico conductual del niño Eugenio José Enrique, atribuyéndole dicho daño que presenta el mencionado a la no concreción de la negociación que tenia su padre sobre un terreno donde iba a construir una casa; no identificándose la misma, ni que tenga que ver algo con el contrato cuya resolución se pide, que es el fondo o merito del presente asunto; simple y llanamente este Tribunal de alzada desecha por impertinente tal testigo y la declaración dada Y; ASI SE DECIDE.-

II.2.- Dicho lo anterior tenemos: En el presente caso, lo que primeramente se debatió en la primera instancia, fue una pretensión de resolver el contrato entre las partes; cuestión que fue negada por la a quo, en virtud de considerar que prospero la excepción non adimpleti contractus, a favor de la parte demandada-reconviniente.

En ocasión de ello, resulta de vital interés hacer las siguientes consideraciones: La Resolución del Contrato digamos que básicamente se conceptualiza como la Facultad de una de las partes, en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya. De dicho concepto se distinguen los requisitos que caracterizan y a los que esta sujeta dicha acción; a saber: Que exista un contrato bilateral; el incumplimiento culposo de la demandada en la prestación a la que estaba obligado(a); que el demandante haya cumplido, u ofrecido cumplir con su obligación y; que exista un decreto judicial que declare la Resolución.

Ante ello, resultaba pues la función del Tribunal de la Primera Instancia cuya decisión se recurre, analizar con las argumentaciones y probanzas producidas en los autos, si en el caso de marras se cumplieron o no estos requisitos, para desechar o declarar con lugar la demanda; pero con pruebas directas, materiales o físicas, idóneas y relevantes, que constaran a los autos, promovidas y evacuadas por las partes. Sin que se permitiera hacer uso de otros mecanismos distintos, o, conclusiones o argumentaciones fácticas que por muy lógicas y sostenibles que lucieran, dispensaran la carga probatoria para las partes que se desprende de los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil; tal como lo señala la doctrina científica y las interpretaciones que del artículo 1.168 del Código Civil ha, reiterada y pacíficamente dictaminado, desde añejas jurisprudencias hasta la actualidad, la Casación Civil.

En este sentido, es imperioso determinar si por la sola declaración de la excepción non adimpleti contractus, tal como se estableció en la recurrida, era suficiente para declarar sin lugar la resolución planteada. Al efecto, se precisa señalar que alguna doctrina donde se inscribe el autor José Melich-Orsini (Doctrina General del Contrato (2006) y La Resolución del Contrato por Incumplimiento (2007)), manifiesta un criterio de aceptación sobre la posibilidad de admitirse la alegación de la excepción de contrato no cumplido, en las acciones por resolución de contrato. Pero circunscribe su procedencia, a un ejercicio exacto de la carga probatoria de la parte que la alegue, que con suficiencia le suministre al juzgador elementos probatorios que le genere convicción plena de la justificación excepcionante, sin permitir que dicha convicción sea producto de otras situaciones y elementos que no se desprendieran de pruebas contundentes y directas.

Por el contrario, la reiterada, pacifica y, consolidada, jurisprudencia nacional producida por nuestra Sala de Casación Civil, se muestra en criterio distinto. Así, en sentencia del 08 de junio de 1960, la Casación Civil Venezolana dispuso:

“(…)(…) La exceptio non adimpleti contractus” contemplada en el artículo 1.168 del Código Civil, tiene aplicación cuando uno de los contratantes se niegue a ejecutar la obligación si el otro no ejecuta la suya; es indispensable, pues, que una de las partes pida el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato para que la otra oponga la excepción del contrato no cumplido. Por tanto, el artículo 1168 del citado Código no es aplicable cuando ha ejercido la acción de resolución de contrato, como es el caso de autos. Es pues, indudable que el sentenciador ha aplicado mal el artículo 1168 del Código Civil, tratándose del ejercicio de la acción resolutoria prevista en el artículo 1167 ejusdem, y en consecuencia que ambas disposiciones han sido infringidas, y así se declara …….” (Subrayado de esta Alzada). (Jurisprudencia RAMIREZ & GARAY, tomo 14, página 275/ Vid. Oscar Pierre Tapia, sentencia del 27 de marzo de 1979, volumen 3, página 47).

En fecha mas reciente (3 de agosto de 2010), observamos que la misma Sala Civil dictamina, en sentido reiterado, la imposibilidad jurídica de alegar la excepción de no cumplimiento, en juicios donde lo que se pretenda sea la Resolución de un Contrato. Al efecto dispone la Sala:

“(…)(…) Para decidir, la Sala observa:

En el sub iudice, la alzada luego de realizar el análisis de la controversia planteada, concluye que, el demandante habría dejado de cumplir uno de los requisitos que según la doctrina, son necesarios para que, pueda prosperar la resolución de contrato, cual es que el vendedor haya cumplido con su obligación u ofrecido cumplir.

Ahora bien, lo expresado por el ad quem se corresponde con la excepción ‘Nom Adimpleti Contractus’ o sea la excepción de contrato no cumplido la que, por una parte, solo puede ser alegada por el demandado en el acto de contestación de la demanda.

En este orden de ideas se advierte que, el demandado no acudió a dar contestación de la demanda, la que hubiera sido su oportunidad de oponer tal defensa, si lo incoado hubiese sido una acción por cumplimiento de contrato; por lo que tratándose lo pretendido de una resolución de contrato, no era procedente, tampoco, ya que, el artículo 1.168 del Código Civil, lo que prevé es que una de las partes suscriptoras de un contrato, pueda negarse a ejecutar su obligación, con base a que la otra incumplió la suya, esto es, lo conocido en el foro jurídico como la excepción “NON ADIMPLETI CONTRACTUS” y, se repite, por ser una defensa de fondo, oponible solo en el acto de la contestación de la demanda y sólo en los juicios donde se reclama el cumplimiento de un contrato

O M I S I S

Con base a lo anteriormente expuesto y visto que el juez superior del conocimiento jerárquico vertical estableció que la demandante había incumplido el contrato, sin haberlo alegado el accionado debido a su inasistencia al acto de la contestación, defensa que, por lo demás, no es procedente oponerla en el presente juicio por resolución de contrato, todo lo que convierte al ad quem en infractor de su deber de decidir la controversia dentro de los límites del thema decidendum, por lo que con su conducta violentó la preceptiva contenida en el ordinal 5º) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, razón por la que se declara procedente la denuncia bajo análisis. Así se decide.

En atención al contenido y alcance del artículo 320 del Código Civil de Procedimiento Civil, al haber la Sala declarado procedente una denuncia por defecto de actividad, se abstiene de conocer las restantes contenidas en el escrito de formalización. Así se decide…….”

Estas consideraciones que la doctrina judicial nos impone, debemos acogerlas, tal como se desprende del exhorto que nos hace el legislador patrio en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil; que nada más y nada menos, tiene como objeto trascendental la defensa de la integridad de la legislación y la uniformidad de la jurisprudencia.

Por lo antes expuesto entonces, toda vez que la sentencia recurrida se fundamenta en la excepción de contrato no cumplido alegado por la parte demandada, defensa esta que aún cuando fue ejercitada en el momento procesal oportuno, no era alegable fáctica y jurídicamente en el presente asunto, en virtud que la naturaleza de la demanda propuesta es la de una pretensión por Resolución de Contrato, que la hace improcedente; improcedencia esta devenida del texto del artículo 1.168 del Código Civil y la interpretación pacífica y reiterada que sobre dicha norma ha hecho con suficiencia la Sala de Casación Civil del Máximo Tribunal del País, criterios estos que acoge plenamente esta Instancia Superior, en la solución y decisión de la presente controversia, y conforme a la establecido en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil; por ello, se evidencia que la recurrida adolece del vicio de defecto de actividad e inmotivación; por lo que en atención de las normas contenidas en el artículo 334 Constitucional y, los artículos 208 y 244, del Código de Procedimiento Civil, al declararse sin lugar la demanda intentada por Resolución de Contrato en base a la norma contendía en el artículo 1.168 del Código Civil, que solo admite que la excepción Non Adimpleti Contractus aplique en los juicios de cumplimiento de contrato, y nunca en los juicios de resolución de contrato, criterio este consolidado por la Sala de Casación Civil; se observa una contradicción grave y excluyente entre los motivos, argumentos y norma legal invocada, en la recurrida; por lo que se anula la sentencia apelada, dictada por el Tribunal Primero de Primera Instancia, el 18 de junio de 2014, en el expediente Nº GP31-V-2013-000104, en la que se declara sin lugar la pretensión actoríl de Resolución de Contrato que incoaran los ciudadanos José de los Santos Osorio Castillo y Raiza Kirchner de Osorio, a través de la apoderada judicial Orlando José Sánchez Jurado y otros; contra los ciudadanos Lila Gregoria Alvarez Mendoza y Ramón José Rojas Heredia, todos los nombrados identificados a los autos y; con lugar la reconvención por Cumplimiento de Contrato, propuesta por estos últimos (demandados-reconvinientes) contra los primeros; siendo el objeto del contrato cuya resolución se demandó, un inmueble de 540 mts2 , aproximadamente, constante de tres (3) porciones de terreno contiguas, ubicadas en al Urbanización Cumboto Norte, zona “B”, Parroquia Juan José Flores, Municipio Puerto Cabello, Nº 225, cuyos linderos, medidas y demás especificaciones constan a los autos, entre otros en el contrato original que riela a los folios 7 al 12, pieza I; y que se dan aquí por reproducidas Y; ASI SE DECIDE.-

II.3.- Ahora bien, tal como lo preceptúa el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal Superior, pasa a dictar sentencia definitiva de la siguiente manera:

II.3.1.- Interpone la parte actora su pretensión por Resolución de un Contrato de opción a compra venta, ya dilucidado y establecido como un definitivo contrato de venta; pactada conforme al instrumento que riela a los folios 7 al 12, pieza I. Argumenta que su decisión de resolver judicialmente el contrato de marras, obedece al incumplimiento de los compradores, consistente en el no pago de la cantidad restante debida de 400.000 Bs., sobre el precio total convenido, resultante de restar a la suma de 900.000 Bs., la cantidad de Bs. 500.000., cancelada al momento de otorgamiento del contrato, el 02 de febrero de 2012. Siendo que la cantidad restante debió haber sido cancelada dentro de los sesenta (60) días siguientes a la fecha de otorgamiento, esto es, el 02 de abril de 2012; y que hasta el mes de junio 2013 los compradores ▬ según el decir de los demandantes ▬ no le habían cancelado el resto del precio negociado por la venta pactada, dando solo excusas para hacerlo. Fundamento su demanda en los artículos 1.141, 1.159, 1.161 y 1.167., del Código Civil.

II.3.2.- Admitida la demanda y ordenando seguirse el juicio por el procedimiento ordinario (f.28, pieza I); citados los demandados (f. 36 y 38, pieza I), estos, en el lapso para contestar la demanda y, mediante escrito que riela a los folios 41 al 58, pieza I:

II.3.2.1.- Promueven la cuestión prejudicial contenida en el artículo 346.8 del Código de Procedimiento Civil, referida a una denuncia de estafa que hicieran contra los demandantes en fecha 04 de diciembre de 2012, que dicen haberla hecho con seis (06) meses de antelación a la presente demanda (18 de junio 2013), por ante la Fiscalía 8ª del Ministerio Público con sede en Puerto Cabello, expediente 08-F8-1341-12, Interno Nº- F8va-4-043682; manifestando que los demandantes dieron en opción a compra, a ellos, “… Tres (03) (porciones de terrenos contiguos) que forma parte de mayor extensión de SU PROPIEDAD para un total de QUINIENTOS CUARENTA METROS CUADRADOS (540,00 MTS2) aproximadamente” cuyos linderos, medidas y demás determinaciones de las parcelas en referencia constan en dicho documento….”; inmueble que también lo es de otra persona, menor de edad, de nombre Oscar Augusto Ramírez, propietario por razones sucesorales.

II.3.2.2.- Pero a su vez, contestan al fondo de la demanda argumentando:

II.3.2.2.1.- Admiten que pactaron la negociación documentada en el instrumento notariado por ante la Notaria Pública Segunda de Puerto Cabello, en fecha dos de febrero de 2012, anotada como Nº 18, tomo 14 de los libros respectivos cursantes en dicha Notaria Pública.
II.3.2.2.2.- Afirman que no tenían conocimiento de la existencia del menor Oscar Augusto Ramírez y, que sin su debida representación legal y la debida autorización de los Tribunales de Protección del Niño, Niña y Adolescentes, en modo alguno podían los demandantes ni siquiera ofertar la venta de las parcelas de terreno; negando y rechazando que los demandantes sean los únicos propietarios de las parcelas de terreno ofertadas.
II.3.2.2.3.- Alegan que el documento en cuestión trata de una verdadera operación de compra venta y; que el pago de la cantidad restante y el otorgamiento del documento definitivo de venta, debieron conjugarse al mismo tiempo.
II.3.2.2.4.- Niegan que la cantidad cancelada de 500.000 Bs., al otorgamiento del contrato cuya resolución se pidió, haya sido dada en calidad de arras, sino que es parte del precio.
II.3.2.2.5.- Niegan y rechazan el argumento actoríl sobre el hecho de que la venta no se perfeccionó al no pagar los demandados la cantidad restante que debían y, haber dado puras excusas para ello, señalando que tal alegación de los demandantes es un absurdo puesto que contrataron a la arquitecto Vanesa Gómez de la Vega, para que diseñara las viviendas a ser construidas en las parcelas de terrenos que optan a comprar y; que con la realización de inspección judicial donde se describen las obras ejecutadas al 15 de noviembre de 2012, obras, anticipos y otros gastos, descritos y valoradas en la contestación, pretenden demostrar el porque del no pago de la cantidad restante y el que no han dado excusas para cancelarla.

II.3.2.3.- De igual manera reconvienen por cumplimiento de contrato, esgrimiendo los siguientes argumentos:

II.3.2.3.1.- Que los vendedores no han cumplido su cuota parte de obligación cual es la realización de las diligencias pertinentes y necesarias para el otorgamiento del definitivo documento de compra venta y, así ellos proceder a la cancelación del saldo deudor. En función de ello, oponen la excepción non adimpleti contractus, consistente en que no cumplieron con su obligación al no consignar los vendedores ante el Registro Inmobiliario el documento definitivo de la venta, ni le hicieron entrega con antelación de los recaudos y títulos, que conforme al tracto documental concernientes a la propiedad y uso de la cosa vendida, solvencias, etc., debieron hacerle y, la cancelación de honorarios. Todo ello conforme a los artículo 1.495 y 1.491 del texto legal (entendiéndolo esta alzada como el Código Civil); suministro este de documentales y otros, que le fue requerido a los vendedores, obteniendo la inefable repuesta “En la Dirección Municipal de Catastro no nos han entregado la Cédula Catastral de las parcelas de terrenos”, manifiesto incumplimiento que subsiste a la fecha de la reconvención propuesta.
II.3.2.3.2.- Que un menor se encuentra afectado psicológicamente por el incumplimiento de los vendedores y la no construcción de las viviendas anheladas, que tenía su propia habitación y jardines para jugar. Solicitan sean condenados los demandantes al otorgamiento del documento definitivo de compra venta sobre las parcelas en referencia, conforme lo estipulado en los artículos 1.160 y 1.488 del Código Civil.
II.3.2.3.3.- Por último, según el artículo 1.185 Ejusdem, solicitan de los vendedores por su proceder doloso el pago de Bs. 168.460.00, más los intereses moratorios a partir del sexagésimo día del plazo convenido para otorgar el documento de venta, [debe ser] al 1 de abril de 2012, plazo acordado para dicho otorgamiento definitivo y; anexan “H”, estados de cuenta donde pretenden acreditar que tenían el dinero a favor de los vendedores.-

III

III.1.- Planteada la litis tal como se resumió en lo inmediato anterior, se observa:

Promueven los querellados la cuestión previa contenida en el artículo 346.8 del Código de Procedimiento Civil; pero a su vez contestan el fondo de la demanda e incluso reconvienen. Por efecto de lo contenido en el artículo 346 en su encabezamiento y tal como ha sido reiterado por el Tribunal Supremo de Justicia, las cuestiones previas deben promoverse en el lapso fijado para la contestación de la demanda, pero en forma electiva, facultativa, alternativa y excluyente; equivale decir, que podrá el demandado en vez de contestar la demanda promover las cuestiones previas; pero si al mismo tiempo y en el mismo escrito de oposición de cuestiones previas contesta el fondo ▬ como ocurrió en el caso en concreto ▬ solo se deben considerar las defensas opuestas en relación a la contestación al fondo de la demanda, teniendose como no interpuestas las cuestiones previas promovidas. En apoyo de éstos criterios obran los dictámenes producidos por la Sala de Casación Civil según sentencia Nº 364 del 10 de agosto de 2010, y criterio de la máxima Sala (Constitucional) establecido en la sentencia Nº 553 del 19 de junio de 2000; por cierto situación parecida, ya decidida en el presente asunto tal como consta a los folios 56 al 58 y 77 y 78 de la pieza II. En tal virtud, se considera no interpuesta la cuestión previa opuesta por los demandados conforme al artículo 346.8 del Código de Procedimiento Civil Y; ASI SE DECIDE.-

Ahora bien, en la presente decisión, tal como se indico en el particular II.2., se concluyó como del concepto de la resolución de contrato expuesto, se infirieron los requisitos que caracterizan y a los que esta sujeta la procedencia de dicha acción; a saber: Que exista un contrato bilateral; el incumplimiento culposo de la demandada en la prestación a la que estaba obligado(a); que el demandante haya cumplido, u ofrecido cumplir con su obligación y; que exista un decreto judicial que declare la Resolución.

Estas premisas elementos o requisitos, requieren del despliegue de una actividad probatoria, en cabeza de los demandantes, para la demostración en autos de los mismos; a menos que sean admitidos por la contraparte o se desprendan en forma evidente o directa, de otros elementos dispuestos en el expediente.

En relación al primer requisito, esto es, la existencia de un contrato bilateral, resulta por demás cubierto; por haber traído el demandante con su libelo de demanda, el documento cuya resolución se pide, en original, a los folios 7 al 12, pieza I, y reconocido y admitido el mismo, tal como se desprende del particular PRIMERO del escrito de contestación a la demanda, folio 46, pieza I. En virtud de ello, se aprecia como instrumento reconocido por las partes a la documental en mención, documento este autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Puerto Cabello, anotado bajo el Nº 18, tomo 14, de fecha 2 de febrero de 2012, contentivo del Contrato de Opción de Compra Venta, ya reputada como Venta Definitiva; de los inmuebles allí identificados y descritos, como formando parte de otra mayor extensión y que adquirieron los demandantes en forma fraccionada, parcelas e inmuebles que constituyen el objeto del contrato cuya resolución judicial se demanda. A este documento se le otorga pleno valor probatorio, tal como se encuentra tarifado en el artículo 1.363 del Código Civil, incluso respecto de terceros. De lo dicho con inmediata anterioridad, se desprende la existencia de este primer requisito de procedencia de la acción que por resolución de contrato intentaren los querellantes Y; ASI SE DECIDE.-

En referencia al segundo de los requisitos de procedencia de la acción de Resolución de Contrato, en análisis, esto es, el incumplimiento culposo de la demandada a la obligación pactada; este Tribunal de alzada advierte: Constituye la obligación pactada en cabeza de los demandados, según el contrato de marras, cancelar el precio negociado sobre el o los inmuebles vendídoles (de 900.000,00 Bs.), mediante un pago inicial al momento del otorgamiento (que ya fue cumplido y así admitido por las partes) de quinientos mil bolívares (500.000,00 Bs.) y, un pago restante de cuatrocientos mil bolívares (400.000,00 Bs.) a los sesenta (60) días después de la fecha de otorgamiento (2 de febrero de 2012) del contrato denominado “opción a compra”, esto es aproximadamente al 2 de abril de 2012; obligación a cumplir conjugadamente al otorgamiento del documento definitivo de venta por ante la oficina de Registro Público. Esta obligación, tal como así lo alegan los demandantes, al momento de interposición de la demanda, el 18 de junio de 2013, no había sido satisfecha por los querellados.

Citados los co-demandados, ripostan en su escrito de contestación, alegando que, no tenían conocimiento que una cuota parte del inmueble ofrecido en venta le pertenecía al menor Oscar Augusto Ramírez Nahmens, sino después de habiendo transcurrido sobradamente los 60 días que tenían para pagar, sin que los vendedores le hayan otorgado el documento definitivo, y en ausencia de notificación o citación de especie alguna (tal como se desprende de lo relatado a los folios 42 y 43, pieza I), entendiendo de allí, que fueron objeto de un fraude o estafa, lo que los motivo a acudir a las autoridades penales (Fiscalía 8va del Ministerio Público) a hacer la correspondiente denuncia. Igualmente manifiestan que los demandantes nunca le presentaron, previamente, la documentación necesaria para tramitar el otorgamiento del documento definitivo de compra venta (solvencias, cédula catastral, etc.,), requiriendo de los vendedores una explicación al respecto; alegando la excepción de contrato no cumplido al reconvenir por cumplimiento de contrato. De igual manera, alegan que la opción de compra venta es un verdadero contrato de compra venta; que no había arras, y que la cantidad de 500.000,00 Bs., entregada a los demandantes era parte inicial del precio. Que igualmente, consideraban un absurdo el alegato de la parte actora consistente en que la venta no se perfeccionó al no pagar los demandados la cantidad restante que debían y haber dado puras excusas para ello; puesto que contrataron a la arquitecto Vanesa Gómez de la Vega, para que diseñara las viviendas a ser construidas en las parcelas de terreno que optan a comprar y, que con la realización de inspección judicial (f. 92 al 100 pieza I) donde se describen las obras ejecutadas al 15 de noviembre de 2012; con las obras, anticipos y otros gastos, descritos y valoradas en la contestación, pretenden demostrar el porque del no pago de la cantidad restante y el que no han dado excusas para cancelarla.

Priman para la decisión sobre los alegatos de la parte demandada aquí señalados y, el requisito en estudio; el análisis, argumentos y criterios, establecidos en el particular II.2., de la presente sentencia. Definitivamente la excepción de contrato no cumplido no puede alegarse en una demanda por Resolución de Contrato, tal como esta establecido en criterio constate, reiterado y, consolidado, de la Sala de Casación Civil, y criterio que acoge plenamente este Juzgador Superior, para la decisión del asunto sometido aquí, a su conocimiento. Tampoco, ni que tal excepción haya sido alegada “estratégicamente”, no en la contestación al fondo de la demanda y como defensa de fondo, sino como alegato de la reconvención por cumplimiento de contrato; resulta útil y válida tal defensa, pues, al evidenciarse de tal manera contradictoria en relación a la naturaleza que tiene la acción de resolución de contrato y, la autorización legal para su uso, permitida por la norma contenida en el artículo1.168 del Código Civil, que la hace excluyente; fracasa tal alegación, de una manera tan rotunda, que al alegarse significa para quien aquí decide, una confesión o admisión espontánea, de incumplimiento de la obligación de pagar el saldo restante del precio que convinieron pagar los demandados, en el plazo de sesenta (60) días establecidos; quedando suficientemente demostrado el segundo de los requisitos de procedencia de la acción que por Resolución de Contrato, fue incoada por la parte accionante Y; ASI SE DECIDE.-

Resulta necesario indicar, por demás útil, que no es la excepción de contrato no cumplido la defensa que debió promover la parte querellada en el presente juicio de resolución de contrato, por su naturaleza contradictoria con la norma en comento; sino que lo que debió hacer fue demostrar con fehaciencia y suficiencia, lo que era conducente para destruir ese requisito de incumplimiento que se le enrostra. Y cuando la parte accionada resalta que requirió de los demandantes la entrega previa de los documentos necesarios para el otorgamiento del documento definitivo de venta (f. 43 y 54 , pieza I) e invirtió la carga de la prueba a su haber, debió probar tal requerimiento con hechos directos, ciertos e idóneos, auténticos diría este Juzgador, y a su vez, al menos, probar, que ofreció el pago de la cantidad restante como muestra de su cumplimiento o intención de cumplir y, que aún así no le fueron suministrados tales documentos por la parte actora. Medios o probanzas estas que podían constituir, o bien en resultas de requerimientos hechos por vía judicial (notificaciones, ofertas, etc., incluso demanda por cumplimiento de contrato) o bien, negativas registrales, fundamentadas esta últimas, en la no consignación de tales documentales presentado el documento a registrar, o, porque no acudió quien ofreció vender al otorgamiento del documento definitivo presentado a la oficina de Registro Público competente, y, fijado el día para ello; pero siempre probando su intención de querer comprar, consignando, ofreciendo o pagando, la cantidad restante del precio de la venta, debida.

Aún más, cuando contestan la demanda los querellados, de manera alguna ofrecen tampoco la cantidad adeudada restante. A lo que se aúna la denuncia penal que ejercitaron contra los demandantes ▬ el 04 de diciembre de 2012, o sea ocho (8) meses, dos (2) días después, de haberse vencido el plazo para pagar ▬ , sobre una situación legal eminente y exclusivamente CIVIL, aun cuando sabedores de que no se les prometió la venta de una cosa ajena, como se desprende de esas actuaciones. Denuncia penal esta, que para colmo de sus males culminó desestimada y sobreseída la causa, como también se desprende de los folios 173 al 181, donde rielan fotocopias de la decisión dictada que se admiten y aprecian como fotocopias de documento público, que no fueron impugnadas, por lo que se reputan como fidedignas de su original, según el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, decisión de Sobreseimiento que dicta la Jueza Provisoria en funciones de Control Nº 01, Abogada Marlene Coromoto Mendoza Sánchez, de fecha siete de octubre de 2014 y; a la que se le otorga pleno valor probatorio y, de donde se desprende que el co-demando Ramón Rojas decidió no cancelar a tiempo, a pesar que el demandante le requirió el pago y, que los demandados sabían de la presencia de un menor (f. 173 al 175 pieza II). Argumentos estos no controvertidos, ni impugnados, y admitidos por ambas partes. Argumentos, hechos y probanzas estas que refuerzan la demostración del incumplimiento de los demandados en el pago del precio (restante), en el plazo contractual estipulado, y que conllevan a ratificar la demostración del segundo de los requisitos de procedencia de la acción que por Resolución de Contrato, fue incoada por los querellantes Y; ASI SE DECIDE.-

En relación al tercer requisito de procedencia de la acción de resolución de contrato, en análisis, esto es, que los demandantes hayan cumplido, u ofrecido cumplir con su obligación, esta Alzada observa: Es evidente la demostración de tal requisito. Solamente con explorar la propia contestación a la demanda, donde manifiestan y confiesan espontáneamente los demandados haber realizado movimientos de tierra y, construcción de cercas perimetrales en el inmueble objeto del contrato en disputa; lo que relacionado con la inspección judicial traída a los autos por la parte recurrente (f. 92 al 100, pieza I), a la que se le concede pleno valor probatorio, aún cundo no para demostrar quien hizo dichas cercas perimetrales de las que se deja constancia de su existencia, pero si para demostrar la existencia misma de tales construcciones, en el inmueble de marras; denota la posesión o detentación que tuvieron los querellados sobre tales porciones de terreno vendidoles, lo cual solo pudo ser posible mediando el consentimiento y autorización, previas, de los propietarios que ofrecieron venderle a los demandados; verificándose así la entrega del inmueble en cuestión, lo que patentiza que se perfeccionó una venta, en señal elocuente y evidente de que los demandantes cumplieron y dieron suficientes señales de cumplir o en clara intención de querer cumplir con su obligación de hacer la tradición y entrega de la cosa inmueble vendida, aún cuando incumplido dicho contrato de compra venta por el no pago del saldo restante del precio a que estaban obligados los querellados, en el lapso hábil para ello y, que es lo que motiva la acción de resolución de contrato intentada en su contra. Se da por demostrado, con todas estas argumentaciones, probanzas y análisis, el cumplimiento por la parte actora de su obligación, quedando demostrado, igualmente, así el tercer requisito de procedencia de la presente acción que por resolución de contrato fuera incoada por la parte demandante Y; ASI SE DECIDE.-

III.2.- Comentario aparte merece el argumento de la parte accionada, consistente en que no “sabían de la existencia de un menor, con cuota de propiedad en el inmueble objeto del contrato en disputa”. Asoma este Juzgador como si la parte demandada quisiera reflejar un dejo de “mala fe” en los vendedores. Pero rueda su alegato ante la improbación de la misma, carga esta que reposaba en cabeza de los demandados; amén del hecho ya establecido que la parte demandada nunca podía haber justificado su incumplimiento de pagar, en el incumplimiento de la actora en el no otorgamiento de la venta definitiva; o, en último caso, debieron probar que su incumplimiento derivara a su vez del incumplimiento imputado a la parte actora, cuestión última que tampoco probaron los demandados, como ya se definió supra.

Pero es que además, en obsequio a lo dicho en lo inmediato anterior, resulta que al analizar el contrato en disputa, extraemos literalmente lo siguiente:

“(…) Dichos inmueble nos pertenece de la siguiente manera: Por documento autenticado por ante la Notara Pública de Puerto Cabello, anotado bajo el No. 59, Tomo: 42, de fecha: 20-08-2.008 y por ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, anotado bajo el No. 77, Tomo: 25 de fecha 27-08-2.008, y por documento inscrito en la Oficina de registro Público del Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo, en fecha 09-11-2.011, bajo el No. 2011.1441, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el No. 310.7.7.4.768 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011. Y nosotros, LILA GREGORIA ÁLVAREZ MENDOZA Y RAMÓN JOSÉ ROJAS HEREDIA, ya antes identificados declaramos: Que Aceptamos la Opción a Compra que se nos efectúa por este documento en los términos expuestos…….” (f. 8, vto. pieza I).

De dicho extracto, se observa claramente como se describen los títulos de donde se origina la propiedad del inmueble que se le ofreció vender a los demandados; documentos estos de tradición legal que se suponen conocidos, analizados y recibidos y, constatados, por los querellados, como bien lo asientan en su contestación (f. 43, punto 1.-D.-) y, como se desprende de los folios 173 al 175, pieza II, referida al trámite y decisión de la denuncia penal incoada por los demandados en la presente causa, contra la parte actora; no pudiendo concebir quien decide, que fue posteriormente al otorgamiento del contrato cuya resolución se demanda ▬ y no antes de ello ▬, que los accionados tuvieron la previsión tardía de revisar si la propiedad que se le estaba ofreciendo era verdaderamente, total o parcial, de los querellantes; sobre todo, en tan importante operación cuantitativa y cualitativamente importante, en su significancia, como lo han dejado ver a lo largo del proceso. Admitir esa ignorancia, es como alegar torpeza a favor, cuya alegación no se encuentra permitido en nuestro sistema jurídico; pero que como principio general del derecho antiguo se encuentra permitida su aplicación en el artículo 4 del Código Civil Venezolano: nadie puede alegar su propia torpeza.

De tal manera que, surge la suficiente convicción en este Tribunal Superior, que los demandados si sabían de la existencia de tal situación, argumentada como justificación a su incumplimiento; por lo que debe concluirse, que no actuaron de mala fe los demandantes al contratar con los demandados y, que tal alegación de los demandados no justifica el incumplimiento de ellos, por el cual fueron demandados Y; ASI SE DECIDE.-

III.3.- En razón de las argumentaciones establecidas con anterioridad, resulta forzoso concluir que la demanda que por Resolución de Contrato (de opción de compra venta), ahora de compra venta, intentaran los ciudadanos JOSE DE LOS SANTOS OSORIO CASTILLO y RAIZA BEATRIZ KIRCHNER DE OSORIO contra la parte apelante ciudadanos LILA GREGORIA ALVAREZ MENDOZA Y RAMON JOSE ROJAS HEREDIA y, se tramitara por el Tribunal a quo en el expediente Nº GP31-V-2013-000104; cuyo objeto era la resolución del contrato (opción de compra venta) otorgado en la Notaría Pública Segunda de Puerto Cabello, Estado Carabobo, de fecha 2 de febrero de 2012, autenticado bajo el Nº 18, Tomo 14; de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría; pactado entre las partes; Debe Prosperar y, declararse Resuelto judicialmente el ya inmediato anteriormente identificado contrato, cumpliéndose con ello el cuarto y último requisito de procedencia de la Resolución del Contrato planteada Y; ASI SE DECIDE.-

Se retrotraen las cosas al estado antes de haberse pactado el contrato cuya resolución judicial se decreta en la presente decisión y; se anulan todos sus efectos.
En tal sentido, se ordena a los demandantes devolver a los demandados la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (500.000,00 Bs.), cantidad entregada o cancelada por éstos últimos a los primeros mencionados, al momento del otorgamiento del contrato declarado judicialmente resuelto; esto es el 02 de febrero de 2012; más el interés legal ▬ conforme al artículo 1.746 del Código Civil ▬ generado y calculado al 3% anual desde el 02 de febrero de 2012 hasta que la presente sentencia adquiera fuerza de definitivamente firme. Se autoriza experticia complementaria del fallo, sujeta a las particularidades que se establecerán en la dispositiva.

En cuanto a las arras solicitadas por la parte demandante, al no haber sido pactadas, tal pretensión resulta improcedente.

III.4.- Por ultimo, quiere señalar esta Alzada como resulta necesario referirse a la gravedad del incumplimiento de los demandados en sus obligaciones, demostrado por la parte accionada, y en relación a la magnitud o gravedad de tal incumplimiento que haga posible la resolución del contrato demandada. En este sentido, aprecia quien decide, que el precio en un contrato de compra venta resulta una de las obligaciones esenciales, de capital importancia, y que debe ser cumplido su pago, exactamente como ha sido pactado; tal como se infiere de los artículos 1.474 y 1.527 del Código Civil. Tan principalísima es, que dicha obligación es referida por el legislador en la norma sustantiva civil, casi como si fuera la única obligación del comprador.

Al emplear las características y el calificativo dado a esta obligación tal como se desprende de la ley, al caso en concreto, debe concluir quien aquí decide, que los compradores demandados al no cancelar la cantidad restante debida del precio (Bs.400.000), en el plazo establecido, y que asciende nada y más y nada menos, que a mas del cuarenta por ciento (40%) de la cantidad total convenida como precio del pacto de venta de marras (Bs. 900.000) debe inferirse que la obligación incumplida, principalísima y fundamental, del contrato en disputa, resulta de tal gravedad, por su magnitud porcentual ( más de 40%) en relación al precio total.

En función de ello, no le cabe duda a este Juzgador que el incumplimiento en que incurrieron los demandados es de tal magnitud y gravedad que amerita la resolución del contrato que se demanda mediante la presente acción Y; ASI SE DECIDE.-

III.5.- En relación a la reconvención interpuesta por los demandados en la contestación, por cumplimiento de contrato, resulta por efecto lógico de la procedencia de la demanda de Resolución de Contrato, su improcedencia; con todas su pretensiones y pedimentos; por lo que se Declara Sin Lugar la reconvención propuesta Y; ASI SE DECIDE.-

DISPOSITIVA

Por todo lo antes expuesto, este Tribunal Superior del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Extensión Puerto Cabello, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, Declara:

PRIMERO: SE ANULA la sentencia proferida por el Tribunal Primero de Primera Instancia del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Extensión Puerto Cabello, de fecha 18 de junio de 2014, en la que se declaró sin lugar la demanda por Resolución de Contrato de Opción a Compra, que intentara la parte apelante contra los ciudadanos Lila Gregoria Alvarez Mendoza y Ramón José Rojas Heredia, todos identificados en autos, causa que tramitara el Tribunal a quo en el expediente Nº GP31-V-2013-000104; nulidad pronunciada de conformidad con lo expuesto en el particular II.2., de la presente decisión, que se da aquí enteramente por reproducida.

SEGUNDO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por los ciudadanos José De Los Santos Osorio Castillo y Raiza Beatriz Kirchner De Osorio, a través de Apoderada Judicial, Abogada Milagros Jurado de Sánchez, todos identificados a los autos; mediante la cual se impugnó la sentencia definitiva dictada por el Tribunal Primero de Primera Instancia de este Circuito Judicial de fecha 18 de junio de 2014, en la que se declaró sin lugar la demanda por Resolución de Contrato de Opción a Compra, que intentara la parte apelante contra los ciudadanos Lila Gregoria Alvarez Mendoza y Ramón José Rojas Heredia y, se tramitara por el Tribunal a quo en el expediente Nº GP31-V-2013-000104.

TERCERO: CON LUGAR la demanda que por Resolución de Contrato (de opción de compra venta), ahora de compra venta, intentaran los ciudadanos JOSE DE LOS SANTOS OSORIO CASTILLO y RAIZA BEATRIZ KIRCHNER DE OSORIO (recurrentes) contra la parte demandada ciudadanos LILA GREGORIA ALVAREZ MENDOZA Y RAMON JOSE ROJAS HEREDIA y, se tramitara por el Tribunal a quo en el expediente Nº GP31-V-2013-000104; cuyo objeto era la resolución del contrato (opción de compra venta) otorgado por ante la Notaría Pública Segunda de Puerto Cabello, Estado Carabobo, de fecha 2 de febrero de 2012, autenticado bajo el Nº 18, Tomo 14, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría; pactado entre las partes; Declarándose resuelto judicialmente dicho contrato de compra venta supra inmediatamente identificado, sobre el inmueble ubicado en la Urbanización Cumboto Norte, Zona B, jurisdicción de la Parroquia Juan José Flores del Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo, identificado con el Nº 225, constante de tres pociones de terreno contiguas que forman parte de mayor extensión de Quinientos Cuarenta metros cuadrados (540,00mts2) aproximadamente, cuyos linderos, medidas y demás especificaciones constan en el contrato (f. 07 al 12 pieza I) que se declara aquí judicialmente resuelto y que se dan enteramente por reproducidos en la presente dispositiva; retrotrayéndose las cosas como si no se hubiese pactado; ordenándose la devolución por parte de los demandantes a la parte demandada, de la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (500.000,00 Bs.) cancelados como inicial de la negociación decretada aquí judicialmente resuelta, mas los intereses legales generados desde la fecha del 02 de febrero de 2012 hasta que la presente sentencia adquiera fuerza de definitivamente firme, calculados al 3% anual, conforme al artículo 1.746 del Código Civil ante la ausencia de convenio entre las partes; pudiendo ordenarse la realización de una experticia complementaria del fallo y debiendo nombrarse un solo experto contable, de ser necesario, a los fines de la experticia complementaria del fallo y el cálculo correspondiente. Constatado lo anterior, debe la a quo, previa solicitud de parte, hacer la correspondiente participación al organismo notarial o registral que corresponda, con lo que quedará ejecutada dicha decisión.

CUARTO: SIN LUGAR la reconvención que por cumplimiento de contrato plantearan los ciudadanos LILA GREGORIA ALVAREZ MENDOZA Y RAMON JOSE ROJAS HEREDIA contra los ciudadanos JOSE DE LOS SANTOS OSORIO CASTILLO y RAIZA BEATRIZ KIRCHNER DE OSORIO, en el juicio que por Resolución de Contrato (de opción de compra venta) ahora de compra venta, intentaran los ciudadanos JOSE DE LOS SANTOS OSORIO CASTILLO y RAIZA BEATRIZ KIRCHNER DE OSORIO (recurrentes)contra la parte demandada ciudadanos LILA GREGORIA ALVAREZ MENDOZA Y RAMON JOSE ROJAS HEREDIA y, se tramitara por el Tribunal a quo en el expediente Nº GP31-V-2013-000104; cuyo objeto era la resolución del contrato (opción de compra venta) ahora compra venta, otorgado por ante la Notaría Pública Segunda de Puerto Cabello, Estado Carabobo, de fecha 2 de febrero de 2012, autenticado bajo el Nº 18, Tomo 1, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría; pactado entre las partes.

QUINTO: No se condena en costas al no haber vencimiento total.-

Remítase el presente expediente al Tribunal de origen, en su debida oportunidad legal.

Líbrese Oficio al Juzgado “a-quo” informándole sobre las resultas del presente fallo.

Regístrese, publíquese, anótese en los libros respectivos y déjese copia para el copiador de sentencias.

Dada, firmada y sellada en la Sala de este Despacho Superior del Circuito Judicial Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Extensión Puerto Cabello, a los veintiún (21) días del mes de enero del dos mil quince (2015). Años 204º de la Independencia y 155º de la Federación.
El Juez Superior Provisorio

Dr. RAFAEL EDUARDO PADRON HERNANDEZ
La Secretaria

Abg. MARIEL VERONICA RAMIREZ SUAREZ
En la misma fecha se publicó y registro la presente decisión siendo las 12:44 de la tarde.
La Secretaria

Abg. MARIEL VERONICA RAMIREZ SUAREZ

REPH/mvrs