REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y
DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
Valencia, 13 de abril de 2015
204º y 156º
EXPEDIENTE Nº: 14.356
SENTENCIA: DEFINITIVA
COMPETENCIA: CIVIL
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO
DEMANDANTE: sociedad mercantil INMOBILIARIA AVELINO C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 22 de octubre de 2007, bajo el Nº 1, tomo 92-A
APODERADOS JUDICIALES DE LA DEMANDANTE: ARNALDO ZAVARSE PÉREZ y ARNALDO ZAVARSE SOTO, abogados en ejercicio inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 55.655 y 142.125 respectivamente
DEMANDADO: AGOSTINHO FILIPE DE FARÍA DE SOUSA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-13.756.654
APODERADOS JUDICIALES DEL DEMANDADO: MARTHA ELENA ARRÁEZ DOMÍNGUEZ, LUÍS ENRIQUE ARRÁEZ AZUAJE y GERMÁN EMILIO GONZÁLEZ HERNÁNDEZ, abogados en ejercicio inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 106.083, 11.851 y 3.384 respectivamente
Conoce este Tribunal Superior del recurso procesal de apelación interpuesto por la parte demandada en contra de la sentencia dictada en fecha 3 de octubre de 2014, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que declaró con lugar la demanda por resolución de contrato de opción de compraventa.
I
ANTECEDENTES
Comenzó el presente juicio con libelo de demanda presentado en fecha 1 de marzo de 2012, correspondiéndole conocer al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, admitiendo la misma por auto del 13 del mismo mes y año.
El 17 de abril de 2013, la representación judicial de la parte demandada, consigna instrumento poder quedando tácitamente citada.
En fecha 20 de mayo de 2013, el demandado presentó escrito de contestación a la demanda.
Ambas partes promueven pruebas, pronunciándose el a quo sobre su admisión por autos separados del 26 de junio de 2013.
El demandado presenta escrito de informes ante el Tribunal de Primera Instancia el 14 de octubre de 2013 y la demandante presenta escrito de observaciones el 29 del mismo mes y año.
Por auto del 21 de noviembre de 2013, el Tribunal de Primera Instancia ordena la apertura de una incidencia de conformidad con el artículo 607 del Código de Procedimiento Civil.
La parte demandante promueve pruebas en la incidencia, pronunciándose el a quo sobre su admisión por auto del 10 de febrero de 2014.
Mediante sentencia de fecha 3 de octubre de 2014, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, declara con lugar la demanda por resolución de contrato de opción de compraventa intentada. Contra la referida decisión, el demandado ejerce recurso de apelación que fue escuchado en ambos efectos por auto del 10 de noviembre de 2014.
Cumplidos los trámites de distribución, le correspondió a esta superioridad conocer de la presente causa y por auto de fecha 27 de noviembre de 2014, se le dio entrada al expediente fijándose lo oportunidad para presentar informes y observaciones.
El 15 de enero de 2015, el demandado presenta escrito de informes en esta alzada y alega un fraude procesal sobrevenido.
Por auto del 20 de enero de 2015, este Tribunal Superior declara inadmisible la denuncia de fraude procesal por cuanto los alegatos que la sustentan son defensas de fondo alegadas en la contestación de la demanda.
El 27 de enero de 2015, la parte demandante presenta escrito de observaciones.
Por auto de fecha 28 de enero de 2015, este Tribunal Superior fija la oportunidad para dictar sentencia, siendo diferida el 30 de marzo del mismo año.
Estando dentro del lapso fijado para dictar sentencia, se procede al efecto en los siguientes términos:
II
ALEGATOS DE LAS PARTES
ALEGATOS DE LA DEMANDANTE:
La parte demandante narra en su escrito libelar, que es propietaria de un lote de terreno ubicado en la urbanización Carabobo, avenida Bolívar, Nº 147-21, parcelas Nros. 23, 25, 19, 20 y 27, parroquia San José, municipio Valencia del estado Carabobo, en el cual está en proceso de ejecución un proyecto conformado por oficinas y locales comerciales que se denominará torre Avelino y que el 11 de enero de 2011, celebró con el demandado dos contratos de opción de compraventa referentes a los locales Nros. 5D y 5E.
Alega que el demandado no ha realizado los pagos correspondientes a las dos primeras cuotas establecidas equivalentes a ciento sesenta y dos mil bolívares y que asimismo, incumplió con el pago de diez cuotas equivalentes a ciento sesenta y dos mil bolívares, incumpliendo con el pago referido a la oficina 5D del piso 5.
Que tampoco el demandado ha cumplido con los pagos correspondientes a las dos primeras cuotas establecidas equivalentes a ciento diecisiete mil bolívares y que de la misma manera, incumplió con el pago de diez cuotas corrspondientes a los meses de abril a diciembre de 2011 y enero de 2012, equivalentes a ciento diecisiete mil bolívares, incumpliendo con el pago referido a la oficina 5E del piso 5.
Demanda por resolución de contrato de opción de compraventa para que el demandado convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal en dar por resuelto los contratos de opción de compraventa celebrados, con la consecuente indemnización por concepto de cláusula penal, equivalente al treinta por ciento (30 %) del valor de ambos inmuebles, es decir, el pago de quinientos dos mil bolívares, debiendo descontarse la cantidad pagada inicialmente en el contrato, es decir, la cantidad de ciento treinta y nueve mil quinientos bolívares, quedando un saldo por pagarle de TRESCIENTOS SESENTA Y DOS MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 362.700,00) por ambos inmuebles.
Estima la demanda en la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA Y DOS MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 362.700,00)
Fundamenta su pretensión en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.271, 1.474 y 1.527 del Código Civil.
ALEGATOS DEL DEMANDADO:
La parte demandada advierte que el abogado ARNALDO ZAVARSE PÉREZ no presenta documento donde conste que es representante judicial de la empresa demandante.
Reconoce que firmó dos contratos para adquirir de la demandante las oficinas 5D y 5E en proyecto a construirse ambas en la torre Avelino, avenida Bolívar Norte de Valencia, Nº 147-21.
Afirma que el 11 de diciembre de 2010 celebró dos contratos de reserva por las mismas oficinas y pagó en ese momento la suma de diez mil bolívares a cuenta del precio de cada oficina, hecho que fue omitido en la demanda, que niega rechaza y contradice.
Que no fueron producidas con la demanda cincuenta y dos letras de cambio que firmó y que jamás le fueron presentadas al cobro, por lo que considera que la actora incumplió su obligación cambiaria, creando la apariencia de una doble obligación y no produjo los documentos fundamentales.
Asevera que cuando firmó los contratos de compraventa pagó la cantidad de ochenta y un mil bolívares por la oficina 5D , lo que sumado a los diez mil bolívares que pagó en la reserva totaliza noventa y un mil bolívares e igualmente pagó cincuenta y ocho mil quinientos bolívares por la oficina 5E , lo que sumado a los diez mil bolívares que pagó en la reserva totaliza sesenta y ocho mil quinientos bolívares, ambas cantidades a cuenta del precio de venta de cada oficina, totalizando la suma de ciento cincuenta y nueve mil quinientos bolívares y no la cantidad alegada en la demanda.
Impugna los documentos que se definen como anexos de la demanda.
Alega que como comprador ha cumplido con sus obligaciones, pero que no obstante ello surgen incumplimientos manifiestos ya que no le han sido entregados los inmuebles.
Que al no ser presentados al cobro las letras de cambio se hizo imposible el cumplimiento del pago, por lo que está liberado del pago de intereses, daños o cláusula penal.
Expresa su voluntad de cumplir con todas sus obligaciones siempre que la demandante dé exacto cumplimiento a lo pactado en los contratos e invoca el artículo 1.168 del Código Civil que establece la excepción de contrato no cumplido.
III
ANALISIS DE PRUEBAS
PRUEBAS DE LA DEMANDANTE:
Produce junto al libelo de demanda, a los folios 5 al 13 del expediente, copia fotostática simple de instrumento registrado en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 22 de octubre de 2007, bajo el Nº 1, tomo 92-A que al no haber sido impugnado se aprecia de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, quedando demostrado que el abogado ARNALDO ZAVARSE PÉREZ es representante judicial de la demandante sociedad de comercio INMOBILIARIA AVELINO C.A.
Produce junto al libelo de demanda, a los folios 14 al 21 del expediente, original de instrumentos privados suscritos por las partes, que fueron impugnados por la parte demandada en la contestación a la demanda. Al efecto, es necesario señalar que los instrumentos privados producidos en original pueden ser objeto de desconocimiento, mas no de impugnación, ya que las instrumentales que pueden ser impugnadas son las copias fotostáticas simples de los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos.
Como quiera que la parte demandada no desconoció las instrumentales privadas bajo análisis, se tienen como reconocidas a tenor del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y se aprecian de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, quedando demostrado que las partes celebraron el 11 de enero de 2011 dos contratos, en donde la demandante se compromete a vender al demandado una vez concluida y permisada la construcción dos inmuebles distinguidos como 5D y 5E del piso 5 de la torre Avelino. Estableciendo las partes respecto a la oficina 5D un precio de venta de novecientos setenta y dos mil bolívares que debía ser pagado de la siguiente manera: ochenta y un mil bolívares a la firma del documento; dos cuotas mensuales y consecutivas por la cantidad de ochenta y un mil bolívares venciendo la primera de ellas el 11 de marzo de 2011; veinticuatro cuotas mensuales y consecutivas de dieciséis mil doscientos bolívares cada una venciendo la primera de ellas el 11 de abril de 2011 y el saldo restante de trescientos cuarenta mil doscientos bolívares al momento de la protocolización del documento definitivo ante la oficina de registro respectivo. Respecto a la oficina 5E pactaron un precio de venta de setecientos dos mil bolívares que debía ser pagado de la siguiente manera: cincuenta y ocho mil quinientos bolívares a la firma del documento; dos cuotas mensuales y consecutivas por la cantidad de cincuenta y ocho mil quinientos bolívares venciendo la primera de ellas el 11 de febrero de 2011; veinticuatro cuotas mensuales y consecutivas de once mil setecientos bolívares cada una venciendo la primera de ellas el 11 de abril de 2011 y el saldo restante de doscientos cuarenta y cinco mil setecientos bolívares al momento de la protocolización del documento definitivo ante la oficina de registro respectivo.
Igualmente quedó demostrado con ambos contratos, que se emitieron sin que ello implique novación de las obligaciones, cincuenta y dos letras de cambio por las cantidades y vencimientos descritos en los contratos y que la falta de pago de una cuota faculta al propietario a incrementar el precio, a cobrar intereses moratorios y gastos, sin detrimento de demandar la resolución del contrato, en cuyo caso el opcionante queda obligado a pagar una cláusula penal equivalente al treinta por ciento (30 %) del monto total del precio de venta.
En el lapso probatorio, la parte actora promueve a los folios 74, 75, 84 y 85 original de cuatro instrumentos privados consistentes en cheques librados por la sociedad de comercio Frigorífico El Triunfo Monumental C.A., tercero que no es parte del presente proceso por lo que las referidas instrumentales para su valoración requerían ratificación testimonial de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil y siendo que la misma no fue promovida, se desechan del proceso.
Promueve a los folios 76 al 83 y 86 al 93, original de cuarenta y ocho instrumentos privados, que al no ser desconocidos se tienen como reconocidos a tenor del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y se aprecian de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, quedando demostrado que las partes libraron y aceptaron respectivamente cuarenta y ocho letras de cambio por los mismos montos previstos en los contratos de opción de compraventa cuya resolución se pretende en el presente juicio.
En la incidencia abierta en el Tribunal de Primera Instancia conforme al artículo 607 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandante promueve la prueba de informes a ser rendida por la sociedad de comercio Banesco Banco Universal, agencia avenida las Ferias y promueve prueba de experticia a ser practicada por el C.I.C.P.C Delegación Carabobo, pruebas que fueron admitidas por auto del 10 de febrero de 2014, no obstante su evacuación no consta en las actas procesales, por lo que nada tiene que valorar este juzgador en ese sentido.
En la misma incidencia, el actor promueve a los folios 134 al 139 copia fotostática simple de instrumento registrado en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 16 de abril de 2004, bajo el Nº 10, tomo 20-A que al no haber sido impugnado se aprecia de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, quedando demostrado que el demandado es accionista de la sociedad de comercio Frigorífico El Triunfo Monumental C.A., sin embargo, el mérito de esta prueba es irrelevante por cuanto no versa sobre los hechos controvertidos.
PRUEBAS DEL DEMANDADO:
Junto al escrito de contestación, la parte demandada produce a los folios 63 al 66 copias fotostáticas de instrumentos privados, a los cuales no se les concede valor probatorio alguno, por no ser ninguna de aquellas copias fotostáticas a que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En este sentido la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº RC-0259 de fecha 19 de mayo de 2005, Expediente Nº 03-0721, dispuso:
“Para la Sala, las copias fotostáticas que se tendrán como fidedignas, son las fotostáticas y obtenidas por cualquier otro medio mecánico, de documentos públicos y de los privados reconocidos o autenticados, como textualmente expresa el trascrito artículo 429. Si se exhibe una copia fotostática de un documento privado simple –como es el caso de autos- ésta carecerá de valor según lo expresado por el artículo 429, que sólo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados”
Sumado a lo expuesto, las referidas instrumentales sólo están suscritas por la propia parte demandada que las promueve, por lo que deben ser desechadas del proceso en virtud del principio de alteridad de la prueba, según el cual la fuente de la prueba debe ser distinta a la persona que pretende aprovecharse de ella ya que nadie puede fabricar sus propios medios de prueba.
En el lapso probatorio, la parte demandada por capítulos primero y segundo da reproducidas instrumentales que cursan en los autos sobre las cuales este juzgador ya se pronunció, por lo que se reitera lo decidido sobre ellas.
Por un capítulo tercero, promueve la prueba de informes a ser rendida por el Banco Plaza, agencia ubicada en el centro comercial Guaparo, avenida Bolívar Norte de la Valencia, la cual fue admitida por auto del 26 de junio de 2013.
A los folios 109 al 112 cursa la respuesta dada por la institución requerida conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, por lo que la misma se aprecia y con ella queda demostrado que los cheques Nros. 037 y 038 ambos por la cantidad de diez mil bolívares, fueron presentados al cobro por cámara de compensación y que los referidos cheques fueron librados a la orden de la demandante.
IV
PRELIMINARES
PRIMERO: El demandado alega que no fueron producidas con la demanda cincuenta y dos letras de cambio que firmó y que jamás le fueron presentadas al cobro, por lo que considera que la actora incumplió su obligación de producir los documentos fundamentales.
Ciertamente, del contenido de los artículos 434 y 340 en su ordinal 6º del Código de Procedimiento Civil se desprende que constituye un deber de la parte demandante acompañar junto al libelo el instrumento en que se fundamenta su pretensión.
La afirmación que existe en toda pretensión, se concreta en la alegación de que entre las partes existe una determinada relación o estado jurídico, de la cual se origina el derecho pretendido. De donde se sigue, que el instrumento en que se fundamenta la pretensión, es aquel del cual deriva esa relación material entre las partes, o ese derecho que de ella nace, cuya satisfacción se exige con la pretensión contenida en la demanda. (Obra citada: Arístides Rengel Romberg, Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, tomo III, décimo tercera edición, página 42)
En el presente caso, la parte actora pretende la resolución de unos contratos de opción de compraventa que alega celebró con la parte demandada resultando en consecuencia los referidos contratos los instrumentos fundamentales de la demanda, ya que de ellos se deriva directamente la causa petendi, el derecho invocado y siendo que los mismos fueron producidos con el libelo de la demanda, es forzoso desechar el alegato sobre la no presentación de los documentos fundamentales formulado por la parte demandada, Y ASÍ SE ESTABLECE.
SEGUNDO: La parte demandada advierte que el abogado ARNALDO ZAVARSE PÉREZ no presenta documento donde conste que es representante judicial de la empresa demandante y en los informes presentados en esta alzada, señala que los registradores mercantiles no tienen competencia para autorizar el otorgamiento de poderes.
Para decidir se observa:
Junto al libelo de demanda, la parte actora produjo copia del Registro Mercantil de la demandante que fue debidamente valorada en el decurso de esta sentencia, siendo que en su cláusula décimo novena los accionistas de la referida sociedad mercantil designan al abogado ARNALDO ZAVARSE PÉREZ como representante judicial.
Al efecto, el artículo el artículo 151 del Código de Procedimiento Civil establece que el poder para actos judiciales debe otorgarse en forma pública o auténtica y el artículo 1.357 del Código Civil prevé que el instrumento que ha sido autorizado con las solemnidades legales por un registrador es un instrumento público, de lo que sigue que, el acta constitutiva de la sociedad mercantil INMOBILIARIA AVELINO C.A., es un instrumento público y como quiera que la representación judicial de la parte demandada que ejerce el abogado ARNALDO ZAVARSE PÉREZ consta en el mismo, es una representación que debe tenerse como válida, Y ASÍ SE ESTABLECE.
TERCERO: Por auto del 21 de noviembre de 2013, el Tribunal de Primera Instancia ordena la apertura de una incidencia de conformidad con el artículo 607 del Código de Procedimiento Civil, para que las partes demostraran sobre la existencia o no de un fraude procesal.
La referida incidencia, fue decidida por el Tribunal de Primera Instancia en la oportunidad de dictar sentencia definitiva desechando la denuncia de fraude procesal.
Para decidir se observa:
El fraude procesal, puede consistir en el forjamiento de una inexistente litis entre partes, con el fin de crear un proceso dirigido a obtener fallos o medidas cautelares en detrimento de una de las partes, o de terceros ajenos al mismo, lo que constituye la simulación procesal; o puede nacer de la colusión de una persona, que actuando como demandante, se combine con otra u otras a quienes demanda como litisconsortes de la víctima del fraude, también demandada, y que procurarán al concurrir con ella en la causa, crear al verdadero codemandado situaciones de incertidumbre en relación con la fecha real de citación de todos los demandados; o asistir con él en el nombramiento de expertos, con el fin de privarlo de tal derecho; o sobreactuar en el juicio, en los actos probatorios, etc, hasta convertirlos en un caos. También -sin que con ello se agoten todas las posibilidades- puede nacer de la intervención de terceros (tercerías), que de acuerdo con una de las partes, buscan entorpecer a la otra en su posición procesal. (Ver sentencia Nº 1.138 dictada en fecha 9 de junio de 2005, por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, Expediente Nº 03-3107).
Analizados los alegatos de las partes, se observa que ambas coinciden en afirmar que entre ellas existió una relación contractual, lo que excluye todas las formas de simulación procesal, igualmente se observa que no alegan ninguna de las formas de colusión, resultando concluyente que en las presentes actas procesales no hay alegatos, ni pruebas que demuestren la existencia de un fraude procesal, Y ASÍ SE ESTABLECE.
V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Pretende la parte demandante la resolución de dos contratos de opción de compraventa privados celebrados el 11 de enero de 2011. Al efecto, alega que el demandado dejó de pagar las dos primeras cuotas y que asimismo, incumplió con el pago de diez cuotas, incumpliendo con los pagos referidos a las oficinas 5D y 5E previstos en el contrato.
Por su parte, el demandado reconoce que firmó dos contratos para adquirir de la demandante las oficinas 5D y 5E en proyecto a construirse ambas en la torre Avelino. Que pagó el 11 de diciembre de 2010 por las mismas oficinas la suma de diez mil bolívares.
Que jamás le fueron presentadas al cobro las cincuenta y dos letras de cambio, por lo que considera que la actora incumplió su obligación cambiaria, quedando liberado del pago de intereses, daños o cláusula penal. Alega que como comprador ha cumplido con sus obligaciones, pero que no obstante ello surgen incumplimientos manifiestos ya que no le han sido entregados los inmuebles e invoca el artículo 1.168 del Código Civil que establece la excepción de contrato no cumplido.
Para decidir se observa:
Quedó como un hecho no controvertido y por ende excluido del debate probatorio, que las partes celebraron dos contratos de opción de compraventa por las oficinas 5D y 5E en proyecto a construirse ambas en la torre Avelino, lo que además quedó plenamente demostrado con las instrumentales acompañadas al libelo de demanda.
Del texto de los referidos contratos se desprende que se trata de una obra en construcción y así lo afirma expresamente la demandada al contestar la demanda interpuesta en su contra, por lo que se desestiman los alegatos contenidos en los informes presentados en esta alzada cuando afirma que el bien ofrecido en venta no existe y que la torre Avelino no se halla en ningún lugar.
Ciertamente, del contenido de los contratos cuya resolución se pretende se desprende que las partes libraron y aceptaron cincuenta y dos letras de cambio, de las cuales cuarenta y ocho cursan en las actas procesales y expresamente convinieron que las mismas no significan novación de las obligaciones que asumieron con el contrato.
Al no existir novación, no hay sustitución de las obligaciones contractuales por las obligaciones cambiarias, por consiguiente, no era obligación del demandante presentar las letras de cambio al cobro como lo establece el artículo 446 del Código de Comercio, ya que las obligaciones cuyo incumplimiento se alega en la demanda eran contractuales y no cambiarias.
En el contrato referido a la oficina 5D las partes acordaron el pago de dos cuotas mensuales y consecutivas por la cantidad de ochenta y un mil bolívares venciendo la primera de ellas el 11 de marzo de 2011 y de veinticuatro cuotas mensuales y consecutivas de dieciséis mil doscientos bolívares cada una venciendo la primera de ellas el 11 de abril de 2011 y en el contrato referido a la oficina 5E pactaron dos cuotas mensuales y consecutivas por la cantidad de cincuenta y ocho mil quinientos bolívares venciendo la primera de ellas el 11 de febrero de 2011 y veinticuatro cuotas mensuales y consecutivas de once mil setecientos bolívares cada una venciendo la primera de ellas el 11 de abril de 2011. Sin embargo, el demandado opone la excepción de contrato no cumplido bajo la premisa que no le han sido entregados los inmuebles.
En este sentido, se observa que en la cláusula décimo sexta de ambos contratos se estableció como fecha de culminación el 15 de julio de 2013 y de protocolización el 30 de noviembre de 2013 siendo que la presente demanda se presentó el 1 de marzo de 2012. Sumado a ello, las cuotas cuyo incumplimiento denuncia el demandante se empezaron a vencer el 11 de febrero de 2011 y 11 de marzo de 2011 respectivamente, fechas para las cuales el demandante aún no tenía la obligación de entregar los inmuebles, resultando en consecuencia infundada la excepción de contrato no cumplido opuesta por la demandada; y como quiera que la existencia de la obligación de pagar las cuotas fue reconocida y quedó plenamente demostrada, habida cuenta que en las actas procesales no hay medios de prueba que demuestren que el demandado haya cumplido con los pagos acordados contractualmente, es irremediable concluir que la pretensión de resolución de ambos contratos debe prosperar, Y ASÍ SE DECIDE.
Ahora bien, la parte actora también pretende una indemnización por concepto de cláusula penal, equivalente al treinta por ciento (30 %) del valor de ambos inmuebles, es decir, el pago de quinientos dos mil bolívares, debiendo descontarse la cantidad pagada inicialmente en el contrato, es decir, la cantidad de ciento treinta y nueve mil quinientos bolívares, quedando un saldo por pagarle de trescientos sesenta y dos mil setecientos bolívares (Bs. 362.700,00) por ambos inmuebles.
Ciertamente los contratos de opción de compraventa celebrados por las partes prevén expresamente que la falta de pago de una cuota faculta al propietario entre otras cosas a demandar la resolución del contrato, en cuyo caso el opcionante queda obligado a pagar una cláusula penal equivalente al treinta por ciento (30 %) del monto total del precio de venta, por lo que su pretensión es procedente.
No obstante, el demandado logró demostrar con la prueba de informes rendida por el Banco Plaza, que la demandante hizo efectivo los cheques Nros. 037 y 038 ambos por la cantidad de diez mil bolívares, y si bien en los autos no hay pruebas que demuestren que esos pagos fueron como abono al precio de venta, ya que las instrumentales denominadas contratos de reserva no pudieron ser valoradas por razones de técnica procesal, esta alzada considera que en todo caso era carga del demandante demostrar el destino de esos pagos y como no lo hizo se consideran imputables a la negociación de las oficinas 5D y 5E de la torre Avelino, por lo que la referida cantidad de veinte mil bolívares debe ser descontada del monto a pagar por concepto de clausula penal, así como la cantidad que ya la parte demandante declaró en el libelo tiene como recibida, quedando un saldo pendiente que el demandado debe pagar de TRESCIENTOS
CUARENTA Y DOS MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 342.700,00) por ambos inmuebles, razones suficientes para concluir que el recurso de apelación de ser declarado parcialmente con lugar, Y ASÍ SE DECIDE.
VI
DECISIÓN
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, ciudadano AGOSTINHO FILIPE DE FARÍA DE SOUSA; SEGUNDO: SE MODIFICA la sentencia dictada en fecha 3 de octubre de 2014 por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; TERCERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por resolución de contrato de opción de compraventa interpuesta por la sociedad mercantil INMOBILIARIA AVELINO C.A. en contra del ciudadano AGOSTINHO FILIPE DE FARÍA DE SOUSA; CUARTO: SE RESUELVEN los contratos de opción de compraventa celebrados mediante documentos privados de fecha 11 de enero de 2011, entre la sociedad de comercio INMOBILIARIA AVELINO C.A., y el ciudadano AGOSTINHO FILIPE DE FARÍA DE SOUSA que tienen por objeto las oficinas Nros. 5D y 5E de la que se denominará torre Avelino, ubicada en la urbanización Carabobo, avenida Bolívar, Nº 147-21, parcelas Nros. 23, 25, 19, 20 y 27, parroquia San José, municipio Valencia del estado Carabobo, la cual está en construcción; QUINTO: SE CONDENA al ciudadano AGOSTINHO FILIPE DE FARÍA DE SOUSA a pagar a la sociedad de comercio INMOBILIARIA AVELINO C.A. la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y DOS MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 342.700,00) por concepto de cláusula penal prevista en el contrato.
No hay condena en costas procesales por cuanto la sentencia recurrida no resultó confirmada, en atención al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Remítase el presente expediente al tribunal de origen en la oportunidad
correspondiente.
Publíquese, regístrese y déjese copia
Dado, firmado y sellado en la sala del despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en la ciudad de Valencia, a los trece (13) días del mes de abril de dos mil quince (2015). Año 204º de la Independencia y 156º de la Federación.
JUAN ANTONIO MOSTAFÁ
EL JUEZ TEMPORAL
NANCY REA ROMERO
LA SECRETARIA TITULAR
En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 2:45 p.m. previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.
NANCY REA ROMERO
LA SECRETARIA TITULAR
Exp. Nº 14.356
JAM/NRR.-
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