REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE CIRCUITO JUDICIAL CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, EXTENSIÓN PUERTO CABELLO TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO OPRDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS PUERTO CABELLO Y JUAN JOSÉ MORA Puerto Cabello, 21 de Abril de 2015. 205° y 156° ASUNTO PRINCIPAL: GP31-V-2013-000097. ASUNTO: GP31-V-2013-000097. DEMANDANTE: ABOGADO ARNALDO MORENO LEÓN, EN SU CARÁCTER DE APODERADO JUDICIAL DE LA CIUDADANA NUNZIA MARIA MATERA DE PIZZOLLA Y DE SU CO-HEREDEROS DOMENICA PIZZOLLA, PIERO PIZZOLLA MATERA, FRANCO PIZZOLLA MATERA y MARIELLA PIZZOLA MATERA. DEMANDADOS: GUIILERMO ROMAN AMORETTI y VILMA YANETT DIAZ DE ROMAN. MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. SENTENCIA: DEFINITIVA. RESOLUCIÓN Nº: 2015-000063. PARTE NARRATIVA En la pretensión Jurídica intentada por el Abogado Arnaldo Moreno León, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-5.388.318, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 19.186, domiciliado en la ciudad de Valencia, aquí de tránsito, en su condición de apoderado judicial de la ciudadana Nunzia María Matera de Pizzolla y de sus co-herederos Domenica Pizzolla, Piero Pizzolla Matera, Franco Pizzolla Matera y Mariella Pizzolla Matera, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-10.247.692, V-10.247.694, V-5.375.829, V-10.247.693 y V-7.110.794, respectivamente, domiciliados en Valencia, integrantes de la sucesión Felice Pizzolla Popolizio, fallecido ab-intestato en fecha 05 de Septiembre de 1980, tal como consta de la declaración sucesoral, cuya copia certificada consigna marcada “A”, representación que consta de poder que le fuera otorgado por ante la Notaría Pública Segunda de valencia, en fecha 26 de Septiembre de 2012, asentado bajo el Nº 37, Tomo 319 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, cuya instrumento consigna marcado “B”, contra los ciudadanos Guillermo Román Amoretti y Vilma Yanett Díaz de Román, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-14.108.078 y V-14.970.957, respectivamente, ambos de este domicilio, por Resolución de Contrato de Arrendamiento, la controversia quedó planteada de la siguiente manera: Alega el demandante, que consta de documento privado, que consigna en original conjuntamente con el escrito libelar, que la ciudadana Nunzia María Matera de Pizzolla, ya identificada, celebró un contrato de arrendamiento por un año, a partir del día 20 de Abril de 1992, con los ciudadanos Guillermo Román Amoretti y Vilma Yanett Díaz de Román, igualmente identificados, parte de un inmueble constituido por 16 habitaciones con sus respectivos baños, propiedad de la sucesión Felice Pizzolla Popolizio, ubicado en la ciudad de Puerto Cabello, Estado Carabobo, en la Calle Regeneración, cruce con calle Juncal Edificio San Pedro (actualmente Nº cívico 10-19, donde funciona el Hotel Pirlápolis), quedando excluido de dicho edificio el local H1 y la azotea, que se reservó la arrendadora a los fines de comercio. Afirma el demandante que quedó convenido lo siguiente: en la cláusula segunda, que el inmueble arrendado sería destinado al uso de la actividad hotelera, declarando los arrendatarios recibir el inmueble, en perfectas condiciones de aseo, habitabilidad, limpieza, en perfectas condiciones sus instalaciones eléctricas y sanitarias, puertas, techos, ventanas, paredes, y en tales condiciones se obligaron a devolverlo; cláusula cuarta, que la duración es de un año fijo a partir del 20 de Abril de 1992, hasta el 20 de Abril de 1993; cláusula sexta: que todas las reparaciones menores que requiera el inmueble serían por cuenta del arrendatario, siendo responsables de las reparaciones mayores si fueran ocasionadas por su culpa negligencia, que tenían la obligación de pagar los servicios del inmueble, y a entregar todos los comprobantes que justifiquen los pagos hasta el día de la desocupación; cláusula octava, los arrendatarios aceptaron todas las obligaciones contractuales y de ley, y su incumplimiento dará lugar a la resolución del contrato; cláusula novena, el canon de arrendamiento mensual se pautó en seis mil seiscientos cincuenta y cinco bolívares con diez céntimos (Bs. 6.655,10). A pesar de haberse celebrado el contrato por un tiempo fijo, luego del término del mismo los arrendatarios continuaron en posesión del inmueble, sin oposición del arrendador, pasando a hacer el contrato de arrendamiento celebrado a tiempo indeterminado. Actualmente los arrendatarios cancela el canon de arrendamiento por la suma de 320.434, 56 bolívares, monto que arrojó la última regulación, tal como consta de las copias certificadas marcadas “D” y “E”, que consignan anexo al escrito libelar. Señala la parte demandante, que los arrendatarios a pesar de haber recibido el inmueble en perfectas condiciones, sin motivo alguno desde que lo recibieron, nunca efectuaron el mantenimiento requerido, comenzando a sufrir el inmueble una serie de daños menores por el mal uso, apenas 8 meses de haber comenzado la relación arrendaticia, consigna a tales efectos, inspección ocular de fecha 17 de diciembre de 1992, practicada en el inmueble por el Tribunal Primero de Municipio del Municipio Puerto Cabello, Estado Carabobo, inspección ocular de fecha 04 de mayo de 2011, practicada igualmente por el citado Tribunal e inspección efectuada por el cuerpo de Bomberos Urbanos del Municipio Puerto Cabello. Fundamenta su pretensión jurídica en los artículos 1.133, 1.159, 1.264, 1.167 1.592 y 1.597 del Código Civil. En virtud de lo antes expuesto es por lo que procede a demandar a los citados e identificados ciudadanos, por Resolución de Contrato de Arrendamiento, solicitando sean condenados a la resolución del contrato, entregándolo totalmente desocupado, libre de personas y cosas, solvente en todos los gastos o servicios y en el mismo buen estado en que lo recibieron, a pagar las costas y costos del proceso. Finalmente, señala la parte demandante que tanto el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como el Decreto Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, excluyen de su ámbito de aplicación, entre muchos otros, los inmuebles destinados a la actividad hotelera, motivo por el cual debe aplicarse la norma relativa a los contratos en general, contenidas en el Código Civil, asimismo, aplicando la norma contenida en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en la Resolución Nº 2009-0006 del Tribunal Supremo de Justicia, en su artículo 2, solicita que la presente demanda sea tramitada por el juicio breve, por cuanto la cuantía es menor a 1500 unidades tributarias. . DE LA ADMISION, CITACION Y OTROS ACTOS En fecha 12 de Junio de 2013, se admitió la demanda y se emplazó al demandado de autos para que compareciera al segundo (2º) día de despacho siguiente a su citación a dar contestación a la demanda, asimismo en fecha 1º de Julio de 2013 el Tribunal dicta auto, mediante el cual en virtud que por error involuntario se asentó que la admisión del presente asunto se regiría por el procedimiento breve conforme al artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y tal como lo indica la ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 33, se procede a aclarar que es conforme únicamente a los establecido en el artículo 881 y siguientes del Código Civil, no materializada la citación personal, procede la parte actora a solicitar la citación por carteles, de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, designándose, posteriormente, como defensor judicial al abogado Eleazar Márquez, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 122.151, dando contestación a la demanda en fecha 28 de Octubre de 2014, asimismo, comparece la ciudadana Vilma Yanett Díaz de Román, asistida por el abogado Rooshinwell A. Román Díaz, en cuya oportunidad, antes de dar contestación al fondo de la controversia, procede a oponer la cuestión previa contenida en el numeral 11 del artículo 346 del Código de procedimiento Civil, e impugna la cuantía por considerar que el monto de la demanda es de Trescientos Veintiún mil ciento siete bolívares (Bs. 321.107,oo), es decir, tres mil una unidades tributarias (3001 UT), seguidamente niega, rechaza y contradice cada uno de los alegatos esgrimidos por su contraparte. Llegada la oportunidad probatoria, comparece el abogado Arnaldo Moreno León, con su carácter de autos, y consigna escrito probatorio, siendo admitidas por auto de fecha 31/10/2014, a excepción de las promovidas en los capítulos I correspondiente a los indicios, y VI relativo a la prueba de informes. De igual forma, en fecha 31 de Octubre de 2014, el apoderado judicial de la parte demandante presenta escrito de contradicción a la cuestión previa opuesta por la parte demandante. Comparece en fecha 11 de Noviembre de 2014, la codemandada de autos ciudadana VILMA YANETT DIAZ DE ROMAN, asistida por el abogado Rooshinwell Román Díaz, ambos identificados, y consigna su correspondiente escrito de pruebas, siendo admitidas por auto de fecha siendo admitidas por auto de fecha 12 de Noviembre de 2014, a excepción del capítulo I de dicho escrito que no fue admitido. En fecha12 de Noviembre de 2015, comparece nuevamente el apoderado judicial de la parte demandante y consigna escrito de pruebas, siendo admitida pro auto de fecha 14 de Noviembre, igualmente, comparece el defensor judicial designado Abogado Eleazar Márquez, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 122.151, y, consigna su escrito de pruebas, no siendo admitidas las mismas. Cursa a los folios 92 al 99 escrito presentado por la codemandada de autos Vilma Yanett Díaz de Roman, asistida de abogado, en cuya oportunidad solicita la reposición de la causa al estado que se fije nueva oportunidad para que la parte demandante de contestación a las cuestiones previas, lo cual fue negado por decisión interlocutoria de fecha 09 de Enero de 2015. Por auto de fecha 06 de Febrero de 2015, el Tribunal acuerda ratificar los oficios dirigidos al Jefe de Departamento de Patente de Industria y Comercio de la Alcaldía del Municipio Puerto Cabello, a la Compañía Hidrológica del Centro HIDROCENTRO del Municipio Puerto Cabello, y al Jefe de la Corporación Eléctrica Nacional CORPOELEC del Municipio Puerto Cabello, concediéndose un lapso perentorio de quince (15) días continuos, contados a partir de que conste en autos la recepción de los citados oficios. Vencido el lapso perentorio el Tribunal procede a fijar la presente causa para sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil. PUNTO PREVIO Antes de entrar a analizar el fondo de la presente controversia, debe este Tribunal proceder a pronunciarse con respecto a la cuestión previa opuesta por la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 346, ordinal 11º del Código de Procedimiento Civil, a saber: “La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas por la demanda”. Al respecto señala la parte demandada, que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece su ámbito de aplicación en el artículo 1, y en el artículo 3 indica que queda exceptuado de ese ámbito de aplicación, entre ellos en el numeral 4, los hoteles. En el presente caso, afirma la codemandada de autos, que en la cláusula segunda del contrato celebrado con su contraparte, quedó establecido que el inmueble sería destinado al uso de la actividad hotelera, quedando, en consecuencia, fuera del ámbito de aplicación de la ley antes mencionada, razón por la cual considera que no debió haberse admitió la demanda, por cuanto se incurriría en una violación del debido proceso, lo que hace procedente la declaratoria con lugar de la cuestión previa planteada, asentado la codemandada que la presente demanda debió tramitarse por el procedimiento ordinario previsto en el código de Procedimiento Civil, materia de derecho común. Asimismo, la codemandada impugna la estimación de la demanda efectuada por el demandante de autos, alegando que lo hizo de conformidad con lo establecido en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala: “En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año” Afirma el demandado que la cuantía en el citado artículo se aplica para los contratos de arrendamiento a tiempo determinado como indeterminado cuando se esté pidiendo la resolución por falta de pago, por lo que no se puede aplicar el mismo, sino que debió aplicarse el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, porque se demanda la resolución por supuestos daños sufridos por el inmueble, daños que tiene un valor determinable por los peritos, razón por la que se impugna la demanda por exigua, considerando que la cuantía por los hechos indicados en el libelo de demanda es la cantidad de TRESCIENTOS VEINTIUN MIL CIENTO SIETE BOLÍVARES (Bs. 321.107,oo, es decir Tres Mil Una Unidades Tributarias (3.001 UT). Ahora bien, la parte demandante con relación a las defensas antes opuesta, en fecha 31 de Octubre de 2014, presente escrito de contradicción, en cuya oportunidad señala que el fundamento que sirve de base a su contraparte, fue lo decretado por el Juez de Amparo Constitucional contra la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Municipio, expediente Nº GN32-V-2011-000066, que anuló el procedimiento de inquilinato llevado por su representada en contra de los demandados, por cuanto la actividad hotelera no está regida por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ordenándose erróneamente admitir la demanda por el procedimiento ordinario, tal como se evidencia de la referida decisión que consigna marcada “A”. Expresa la parte actora, que el Juez Constitucional dejó a un lado la Resolución Nº 2009-0006 de fecha 18 de Marzo de 2009, la cual en su artículo 2 ordena seguir mediante el procedimiento breve, las causas cuya cuantía no excedan de 1.500 unidades tributarias, razón por la cual se vieron obligados a desistir de dicho procedimiento, para evitar la violación y el quebrantamiento de la citada Resolución, intentando, en consecuencia, la presente demanda, la cual fue admitida ordenando el Tribuna se rigiera el presente asunto por el procedimiento breve, establecido en el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil. Finalmente señalan, que la parte demandada confunde la inadmisibilidad de la acción por prohibición de la Ley, con la inaplicabilidad del procedimiento, teniendo la obligación de solicitar la reposición de la causa al estado de nueva admisión, no alegar dicha cuestión previa. De manera que expuestos los anteriores alegatos, pasa esta sentenciadora a pronunciarse sobre los mismos, así tenemos que con relación a la cuestión previa, contenida en el artículo 346 ordinal 11º del Código de Procedimiento Civil, correspondiente a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda, en tales casos debe aparecer clara la voluntad de no permitir el ejercicio de la acción, es decir, esta cuestión previa al igual que la consagrada en el ordinal 10º del citado artículo 346, es procedente cuando la ley expresamente excluye el derecho a la jurisdicción, en otras palabras, hay una carencia de acción. De lo anterior se deriva que ésta cuestión previa no se refiere a la pretensión, es atinente especialmente a la acción, que no es más que el derecho a la jurisdicción para tutelar el interés colectivo en la composición de la litis, el rechazo de la acción contenida en la pretensión, ya sea por caducidad o por así determinarlo la ley, al negar protección y tutela al interés que se pretende defender con aquélla. En su alegato la parte codemandada, advierte al Juez que no debió haberse admitido la presente demanda, por el procedimiento breve, por en la cláusula segunda del contrato celebrado con su contraparte, quedó establecido que el inmueble sería destinado al uso de la actividad hotelera, por lo que queda fuera del ámbito de aplicación de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, incurriéndose en una violación del debido proceso, lo que hace procedente la declaratoria con lugar de la cuestión previa planteada, asentado la codemandada que la presente demanda debió tramitarse por el procedimiento ordinario previsto en el código de Procedimiento Civil, materia de derecho común. En este sentido, es importante aclararle a la parte codemandada, que la causa que aquí se tramita, no se efectuó bajo la normativa que regula la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sino precisamente bajo la normativa consagrada en el derecho común, toda vez que al no regirse los contratos de arrendamientos celebrados para el desempeño de la actividad hotelera, al quedar fuera del ámbito de la Ley especial de arrendamientos inmobiliarios, y no tener un procedimiento especial, debe tramitarse por las normas del derecho común, tal como lo establece el artículo 338 del Código de Procedimiento Civil que señala: “Las controversias que se susciten entre las partes en reclamación de algún derecho,, se ventilarán por el procedimiento ordinario, si no tienen pautado un procedimiento especial”. Como puede observarse, esta norma rectora, establece el procedimiento ordinario, pero debemos concatenarla con lo establecido en el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, que señala: “Se sustanciarán y sentenciarán por el procedimiento breve las demandas cuyo valor principal no exceda de quince mil bolívares, así como también la desocupación de inmuebles en los casos del artículo 1615 del Código Civil, a menos que su aplicación quede excluida por ley especial. Se tramitarán también por el procedimiento breve aquellas demandas que se indiquen en leyes especiales”, por supuesto que esa cuantía indicada en la disposición que acabamos de transcribir aumenta por Decreto Nº 1029 del 16 del 16/01/1996, G.O. Nº 35884 del 22/01/1996, mediante la cual se modifica la cuantía de las causas que se tramitarán por el procedimiento breve: Art. 3: “Se tramitarán por el procedimiento breve las causas a que se refiere el Art. 881 del C.P.C., siempre que el interés principal de la demanda no exceda de Un Millón Quinientos Mil Bolívares (Bs. 1.500.000, oo), concatenado a su vez con la Resolución Nº 2009-0006 de fecha 18 de Marzo de 2009, en la que se ordena en su artículo 2, seguir mediante el procedimiento breve, las causas cuya cuantía no excedan de 1.500 unidades tributarias. De manera, que muy por el contrario a lo que fundamenta la codemandada de autos, el presente proceso no debe tramitarse por el procedimiento ordinario, ordenando el emplazamiento de los demandados dentro de los veinte días siguientes a su citación, toda vez que el Juez debe verificar la estimación de la demanda, verificar la cuantía para poder establecer el procedimiento que debe regir en el caso planteado, es por ello, que una vez interpuesta la demanda, y estimada la misma en Tres Mil Ochocientos Cuarenta y Cinco Bolívares con Dieciséis céntimos (Bs. 3845,16), equivalentes a 36,27 unidades tributarias, indudablemente que el procedimiento a seguir es el breve, tal como se efectuó mediante auto de admisión de fecha 12 de Junio de 2013, el cual a su vez fue reformado sólo en cuanto a que por error involuntario se dejó en el referido auto la coletilla “y tal como lo indica el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios”, lo que no causó gravamen alguno a las partes por que aun no se había citado a los demandados, y una vez que se libraron las correspondientes compulsas se les anexa tanto el auto de admisión de fecha 12 de Junio de 2013, como su reforma., en ésta última se indicó en forma bastante clara cual era el procedimiento a regir. En otro orden de idas, a los fines de demostrar la parte codemandada su anterior argumento, enuncia la sentencia proferida por el Juez Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, actuando como Tribunal Constitucional que declaró con lugar el amparo por ellos ejercido en fecha 20 de Julio de 2012, cuya decisión anuló la sentencia del expediente Nº 11.251, dictada el 04 de noviembre de 2011, por el Tribunal Primero de Municipio Puerto Cabello, de esta Circunscripción Judicial. Dicha sentencia fue posteriormente consignada por la parte demandante, al momento de contradecir la cuestión previa que le fuera opuesta, pues la parte demandada sólo transcribió en su correspondiente escrito un extracto de dicha sentencia, en la misma evidentemente el Juez Constitucional, luego de un debido análisis, procede a anular la sentencia dictada por el Juzgado de Municipio, por haberse ventilado la demanda bajo los parámetros de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuando quedaba fuera de ese ámbito, por lo que se conculcaron los derechos y garantías constitucionales de los quejosos al debido proceso, al derecho de la defensa y a la tutela judicial efectiva. Ciertamente, en dicho fallo se declara con lugar el amparo y se anula la sentencia del Tribunal Primero de Municipio, reponiéndose la causa al estado de admisión por el procedimiento ordinario, una vez distribuida la causa, en virtud de la inhibición de la Juez del Tribunal de Municipio, corresponde el conocimiento a este Juzgado, quien una vez admitida la demanda ordena el emplazamiento a los demandados para que dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a su citación dieran contestación a la demanda, tal como fuera ordenado en la sentencia, ahora bien, posteriormente, en fecha 25 de Enero de 2013, el apoderado judicial de la parte demandante bogado Arnaldo Moreno, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 19.186, desiste de este procedimiento, siendo homologado mediante decisión interlocutoria con fuerza definitiva en fecha 29 de Febrero de 2013. Pasado más de tres meses, la parte demandante intenta la demanda que hoy nos ocupa, en la que solicita se rija por el procedimiento breve, en virtud de la cuantía, y lo cual tiene pleno fundamento jurídico, por las razones ya antes analizadas, En consecuencia, este Juzgadora declara indefectiblemente sin lugar la cuestión previa alegada por la parte demandante. Con respecto a la impugnación de la cuantía por insuficiente, nuestro sistema positivo contiene ciertas reglas para estimar el valor de la demanda y distingue los casos en que la misma es apreciable en dinero: aquellas en que el valor consta expresamente y aquellas en que el valor no consta, pero puede ser apreciable en dinero, en el caso objeto de nuestro estudio, se trata de una demanda cuyo valor consta expresamente, correspondiéndole la aplicación del artículo 36 del Código de Procedimiento Civil. De un contrato de arrendamiento puede derivarse distintas acciones, entre ellas la relativa a la validez del contrato, la que tenga por objeto la resolución del contrato, la de desalojo y la de pago de pensiones, pero la regla contenida en el artículo antes mencionado, se refiere a las dos primeras acciones mencionadas, estableciéndose que el valor de la demanda en tales casos, se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Como puede observarse, el objeto de la demanda es la relación jurídica de arrendamiento, determinar las pensiones sobre que se litigue significa, en este caso establecer la parte de la relación jurídica de arrendamiento que es realmente controvertida, en las demandas, como la aquí planteada de resolución del contrato, la controversia se refiere a las pensiones no vencidas todavía y a las vencidas en cuanto se pidiese su pago. En virtud de lo anteriormente expuesto, considera esta sentenciadora, que sí fundamento la parte demandante conforme a derecho su estimación de la demanda, pues la normativa alegada por su contraparte, que lo debió hacer conforme al artículo 38 del Código de Procedimiento que se refiere cuando el valor de la cosa demandada no consta, pero es apreciable en dinero, tales son los casos de las acciones reales, las posesorias, las de cumplimiento, nulidad o rescisión de contratos y las de indemnización de perjuicios, en que bien no puede constar su valor. LIMITES DE LA CONTROVERSIA Declaradas sin lugar las excepciones opuesta por la codemandada de autos, ratificándose de esta manera, en primer lugar que el procedimiento aplicable en el caso que nos ocupa es el procedimiento, en virtud de la cuantía, y en segundo lugar, la competencia de este Tribunal para conocer del presente asunto, pasamos a determinar los límites de la controversia, tenemos, en consecuencia, que los hechos controvertidos y sobre los cuales las partes deben efectuar sus correspondientes alegatos, defensas y pruebas, lo constituyen la acción escogida por la parte demandante en contra de los demandados ciudadanos Vilma Yanett Díaz de Román y Guillermo Román Amoretti, que no es más que la Resolución de un contrato de arrendamiento celebrado entre los mismos, sobre un inmueble constituido por 16 habitaciones, con sus respectivos baños, contrato celebrado por un año fijo, a partir del 20 de Abril de 1992, quedando expresamente convenido en la cláusula segunda de dicho contrato que sería destinado a la actividad hotelera, declarando los arrendatarios recibir el inmueble en perfectas condiciones de aseo, habitabilidad, limpieza, en perfectas condiciones sus instalaciones eléctricas y sanitarias, puertas, techos, ventanas, paredes, etc., obligándose a devolverlo en las mismas condiciones al finalizar el contrato. Así, vemos que la parte demandante basa su pretensión jurídica en: a) Que su representada celebró un contrato de arrendamiento privado, sobre inmueble de su propiedad con los ciudadanos Vilma Yanett Díaz de Román y Guillermo Román Amoretti, por un (1) años fijo, sin prórroga, comenzando a regir el 20 de Abril de 1992. b) Que vencido el día 20 de Abril de 2013 el contrato de arrendamiento, los arrendatarios se quedaron en posesión del inmueble arrendado, sin oposición de la arrendadora, por lo que la relación arrendaticia pasó a ser a tiempo indeterminado. c) Que los arrendatarios nunca le efectuaron el mantenimiento requerido al inmueble, comenzando a sufrir una serie de daños menores por el mal uso, haciéndose acreedores de una acción de resolución de contrato, por cuanto no cumplieron con una de las obligaciones principales, asumida en la cláusula sexta del contrato celebrado. Los anteriores alegatos son negados, rechazados y contradichos por los demandados, basando su defensa en: a) El defensor judicial designado a los demandados, rechaza, niega y contradice que sus representados hayan celebrado un contrato de arrendamiento privado a término fijo, contado a partir de 20 de Abril de 1992, asimismo que en fecha 20 de Abril de 2013, haya sido el término de duración del contrato, y que haya pasado hacer un contrato indeterminado, ya que no hubo tal celebración de contrato a término fijo. b) La codemandada de autos Vilma Yanett Díaz de Roman, asistida por el abogado Rooshinwell Román Díaz, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 121.508, niega que su haya incumplido con el contrato de arrendamiento, pues ha actuado como un buen padre de familia, cumpliendo todas y cada una de las cláusulas. c) Que le hayan entregado el inmueble en las aparentes buenas condiciones que alega el demandante. d) Que se le haya realizado innumerables advertencias. e) En virtud de lo anterior señala que es falso que el inmueble haya sido entregado por el demandante, pues una cosa es el contrato firmado y otra cumplir con la entrega de las habitaciones y demás anexos en buenas condiciones, porque para hacer eso los demandantes debían tener primero la posesión del inmueble y desalojar el Hotel Piriapolis, y tener constancia de la entrega de dicho Hotel, cosa que nunca se hizo. f) Que es a los pocos días de ingresar al inmueble que observaron los daños, haciéndoselo saber al arrendador, quien se comprometió a subsanar dicho daños, para elaborar el contrato de arrendamiento. g) Realizado el contrato, confiaron en la palabra del arrendador, pero transcurrido varios meses, se vieron obligados a hacer las reparaciones en las diferentes áreas. En consecuencia, procede esta juzgadora a analizar todas y cada una de las pruebas existentes en el proceso, a los fines de establecer la veracidad de los hechos alegados por la parte demandante, partiendo de lo expuesto por la parte accionada de autos, en el sentido que el arrendador sabía de los daños del inmueble, y se comprometió a subsanarlos, no siendo imputables a ellos tales daños alegados, por cuanto se han comportado como un buen padre de familia, realizando ellos mismos algunas reparaciones para pode explotar el comercio que se habían propuesto. ANÁLISIS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CELEBRADO FUNDAMENTACIÓN JURÍDICA DE LA DEMANDA Antes de analizar los alegatos de la parte demandante y sus correspondientes elementos probatorios, así como las pruebas incorporadas por la parte demandada, que permitan corroborar y demostrar tales afirmaciones, es importante analizar el contrato de compra venta celebrado, el cual fuera ya apreciado y valorado por este Tribunal, al ser el mismo el fundamento de la pretensión jurídica intentada por la parte demandante. Luego de identificarse plenamente los contratantes en el referido documento, se describe el inmueble sobre el cual recae el arrendamiento, las obligaciones de cada una de las partes contratantes, la duración del contrato, las condiciones de entrega del inmueble arrendado, es muy importante destacar que en la cláusula cuarta del contrato se estableció que durante la vigencia del contrato, la arrendadora no reconocerá como arrendatarios a ninguna otra persona que ocupe el inmueble y administre el fondo de comercio (hotel) distinta a los arrendatarios Román Amoretti Guillermo y Vilma Yanett Díaz de Román. De manera que en el citado documento, quedó claramente establecida la voluntad de las partes, a lo que estaba obligado cada uno, y que es lo que se daba en arrendamiento, no sólo las habitaciones, sino la administración del fondo de comercio, perfeccionándose el contrato de arrendamiento sobre el inmueble descrito, al cual esta sentenciadora le otorga pleno valor probatorio, al no haber sido desconocido por los demandados de autos. Basa su pretensión jurídica la parte demandante en las siguientes disposiciones contenidas en el Código Civil: Artículo 1133: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”. Los contratos vienen a constituir la más amplia categoría de los hechos constitutivos de obligaciones y de relaciones jurídicas en general. Artículo 1159: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”. Ciertamente la fuerza obligatoria del contrato deriva de la autonomía de la voluntad, como se verifica en el documento de arrendamiento, ya analizado, apreciado y valorado. Artículo 1264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios en caso de contravención”. Tal disposición debe ser concatenada con la normativa contenida en el artículo 1167, en el cual también la parte demandante se fundamenta: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo con los daños y perjuicios si hubiere lugar a ello”. De la anterior normativa se derivan condiciones para que proceda la acción: a) el contrato debe ser bilateral, b) debe haber un incumplimiento del contrato, de la obligación, c) que el incumplimiento se origine en la culpa del deudor, puesto que si el contrato se cumple por causa no imputable, no habrá lugar a intentar la acción, d) que el demandante haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación. En el anterior artículo el Legislador establece la vía accesible cuando se trata del no cumplimiento de una convención, y esa vía se sigue ejerciendo la acción que nace del contrato no cumplido, es decir, las partes no pueden escoger a su antojo las acciones que más les convenga a sus intereses, toda vez que tiene que someterse a las normas que para cada caso ha establecido la Ley. Artículo 1592: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse según las circunstancias. 2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”. Esta normativa debe ser debidamente concatenada con los artículos 1160 del Código Civil, que establece la ejecución de los contratos y 1270 ejusdem que nos señala la diligencia en las obligaciones contraídas por el arrendatario. Artículo 1597: “El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que sufriere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya. También responde de las pérdidas y deterioros causados por las personas de su familia y por los subarrendatarios”. Este artículo al permitirle al arrendatario eximirse de la responsabilidad que tiene de devolver la cosa en el estado en que le fue entregada, exige que el arrendatario pruebe que la pérdida o el deterioro se han ocasionado sin culpa suya. Ahora bien, en el caso de autos, está plenamente demostrado con el contrato de arrendamiento, consignado por la parte demandante, que entre ésta última y la parte demandada existía tal convención, y si no fueron cumplidas, la previsión legislativa demarcó el camino a seguir, que no es más que el señalado en el artículo 1167, antes analizado, tocando en consecuencia, a este sentenciadora establecer si la pretensión jurídica intentada por la parte demandante debe prosperar, a través del análisis, apreciación y valoración de las pruebas que cada una de las partes aporte al proceso a los fines de demostrar cada uno de sus alegatos. CAPITULO II PARTE MOTIVA Establecida la naturaleza del contrato, se procede a analizar, apreciar y valorar los elementos de juicios incorporados a las actas procesales por cada uno de los litigantes: Conjuntamente con su escrito libelar, como se dijo, consigna la parte demandante, copia certificada de declaración sucesoral, correspondiente al De-Cujus Felice Pizzolla Popolizio, fallecido ab-intestato el 05 de Septiembre de 1980, evidenciándose la facultad de la sucesión integrada por los ciudadanos Nunzia María Matera de Pizzolla y de sus co-herederos Domenica Pizzolla, Piero Pizzolla Matera, Franco Pizzolla Matera y Mariella Pizzolla Matera, todos debidamente identificados, para intentar la presente demanda, así como el poder que le fuera conferido por la citada sucesión a los abogados Arnaldo Moreno León y Zaida Jaspe Mora, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 19.186 y 55.658, respectivamente, ante la Notaría Pública Segunda de Valencia, Estado Carabobo, inserto bajo el Nº 37, Tomo 319, de fecha 26 de Septiembre de 2012, al no haber sido impugnadas tales documentales, se les otorga pleno valor probatorio de las menciones en ellas contenidas, de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil. Contrato de Arrendamiento, ya descrito, el cual al hacer opuesto a la parte demandada, la misma no lo desconoce, razón por la cual es apreciado y valorado por quien aquí decide, como plena prueba de las menciones en él contenida, conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. De dicha documental se deriva la existencia del contrato celebrado, las obligaciones contraídas por cada uno de los contratantes, así como las condiciones en que se entregó el inmueble objeto de controversia, lo que corrobora lo alegado por la parte demandante, que fue entregado en perfectas condiciones de habitabilidad, situación que se certifica con la firma en el documento de ambos contratantes. El defensor Judicial, al momento de dar contestación a la demanda alega la no existencia de dicho contrato, pero no logra desvirtuar la veracidad del citado contrato, razón por la cual su defensa es carente de todo fundamento y no demostrada. En la etapa probatorio sólo invoca a favor de sus representados el mérito favorable que se desprende de los autos, especialmente del contenido de escrito de contestación, lo que evidentemente no es medio de prueba alguno. Por su parte la codemandada Vilma Yanett Díaz de Román, debidamente asistida de abogado, enfila su defensa en manifestar que una cosa es firmar el contrato y otra que se le haya entregado el inmueble, a los fines de demostrar esta exposición, promueve copias certificadas del expediente Nº GN32-V-2011-000066, expedida por la secretaria del Tribunal Tercero de Municipio Puerto Cabello, Estado Carabobo, el cual consta de 3 piezas útiles y un cuaderno de inhibición, del mismo hace valer documentos donde consta que el Hotel Piriápolis S.R.L., ocupa el inmueble objeto de la demanda desde la época de los 80, tal como se desprende de la pieza 1, folio 30, consta de 5 folios, donde se refleja el acta constitutiva y estatutos de la entidad mercantil Hotel Piriapolis s.r.l., inscrita en el Registro Mercantil Tercero del Estado Carabobo, de fecha 22 de agosto de 1980, folio 32, numeral 1°: se denominará Hotel Piriapolis s.r.l., y tendrá su domicilio en la calle juncal, cruce con calle Regeneración, Edificio San Pedro, Distrito Puerto Cabello, Estado Carabobo. Solicita la codemandada de autos, se den por reproducidas y evacuadas el acta constitutiva y estatutos del mencionado Hotel, donde consta que se constituyó el 20 de febrero de 1980 y Acta de Asamblea de fecha 20 de febrero de 1992, quedando registrada en fecha 29 de Abril de 1993, bajo el Nº 17, Tomo 9-C, ubicada en la Pieza 2, folio 30 al 38, para demostrar que el Hotel está en posesión del inmueble, desde la fecha indicada en su constitución, por lo cual era imposible que la demandante hubiera entregado el inmueble en forma efectiva a la demandada en la fecha indicada en el libelo. Considera esta sentenciadora oportuno traer a colación la decisión Nº RC.000151 de fecha 12 de marzo de 2012, de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en la cual se establece con respecto a la figura procesal de “traslado de pruebas”, lo siguiente: “[…] es oportuno señalar con respecto al principio de traslado de pruebas, el fallo de la Sala Político Administrativo de este Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 27 de marzo 1990, expediente Nº 538, caso: Procter & Gamble de Venezuela C.A., que remite a sentencias de esta Sala de Casación Civil del 7 de agosto de 1963, 23 de abril de 1980 y 30 de mayo de 1984, que dispuso lo siguiente: “...En el presente caso la recurrente pretende que la empresa no es un laboratorio de productos químicos e industriales (no medicinales) como se señaló anteriormente, sino una fábrica de detergentes, pero el fiscal consideró que la misma actividad de fábrica de detergentes se corresponde al renglón de Laboratorio de Productos Químicos e Industriales. A este respecto la Sala observa: Dentro de la oportunidad legal, la recurrente promovió la siguiente prueba: “Producimos en treinta y cuatro (34) folios útiles copia certificada por esta misma Honorable Corte, contentiva del escrito de promoción y de las actuaciones y resultas de la evacuación que la prueba de experticia técnica que la Procter & Gamble de Venezuela C.A., promovió e hizo evacuar con ocasión del juicio de nulidad que por idénticos motivos e entre las mismas partes (con la única diferencia de que se refiere a otro ejercicio fiscal) sigue por ante esta misma Corte Suprema de Justicia en Sala Político Administrativa la Procter & Gamble de Venezuela, C.A. contra la Resolución N° 14 de fecha 20 de marzo de 1973 de la Gobernación del Distrito Federal a que se refiere el expediente Nº 73-281. Consignamos y hacemos valer, por vía de traslado de prueba, (ya que como se señaló el juicio en que la referida experticia se promovió y evacuó se sigue entre las mismas partes y por idénticos motivos y causas que el presente proceso) la referida prueba de experticia técnica contenida en el documento producido, en seguimiento de la jurisprudencia que en materia de traslado de pruebas ha asentado en forma reiterada esta Corte Suprema de Justicia. Omissis …”. No obstante haberse admitido la copia de la anterior prueba (en los señalados términos) es necesario, en primer lugar hacer algunas consideraciones sobre la procedencia en el derecho procesal venezolano de la prueba trasladada, en vista de que nuestro Código de Procedimiento Civil no contiene disposiciones legales al respecto; para concluir así acerca de la validez de dicha prueba. La Corte Suprema de Justicia en Sala de Casación Civil, en sentencia de 7 de agosto de 1963, Gaceta Forense N° 41, 2° Etapa, pág. 435, refiriéndose al tema que nos ocupa estableció: “Y las pruebas simples practicadas en el juicio son admisibles en otro habido entre las mismas partes, por la razón justificadora de la Ley, pues, el carácter de la verdad de las pruebas entre las partes que la controvierten, se derivan de las formalidades procesalmente cumplidas; por lo que de no constar la inobservancia de esas formalidades, bien pueden apreciarse en un juicio distinto. Además, que las pruebas cursadas en un juicio sean valederas en todo, es cosa tan cierta que el legislador con ocasión de la perención de la instancia, en el artículo 204 del Código de Procedimiento Civil, establece que ella no extingue la acción y los efectos de las decisiones dictadas, como tampoco las pruebas que resulten de los autos”. (Subrayado de la presente sentencia). Respecto al señalado punto (los efectos de las pruebas) y para los fines de actualizar la citada sentencia, en cuanto a la norma que se menciona en ella, se observa que el derogado artículo 204 le corresponde el artículo 270 del vigente Código que es del mismo tenor. Esencial pues, para que sea válida la posibilidad de traslado de la prueba, como lo afirma la doctrina, es que los juicios respectivos sean entre las mismas partes para cumplirse así los principios de contradicción y publicidad: “La doctrina acepta casi unánimemente que las pruebas evacuadas en un juicio no tienen ningún valor cuando se presentan en otro juicio si las partes del primer juicio son diferentes a las del otro en que se quieren hacer valer”. Oscar R. Pierre Tapia; “La Prueba en el Proceso venezolano”, Tomo I, pág. 173 y 174” (Edit. PAZ PÉREZ-Caracas, 1980). El mencionado autor venezolano al citar la Casación Napolitana y de Florencia y a los tratadistas Ricci, Rocha, Devis Echandía, entre otros, señala las siguientes condiciones para que proceda el traslado de prueba: a) Que la prueba haya sido practicada en contradicción de las mismas partes; b) Que sea idéntico el hecho; y c) Que hayan sido observadas las formas establecidas por la Ley para la ejecución de la prueba. Es oportuno al respecto, referirnos a la regulación de este procedimiento en el derecho comparado, específicamente, en el Derecho colombiano. El artículo 185 del Código de Procedimiento Civil de este país prevé: “Las pruebas practicadas válidamente en un proceso podrán trasladarse a otro en copia auténtica, y serán apreciables sin más formalidades, siempre que en el proceso primitivo se hubieren practicado a petición de la parte contra quien se aducen o con audiencia de ella”. Referente a la citada norma, el tratadista colombiano José Fernando Ramírez Gómez señala que la disposición obedece al principio de economía procesal, que “la naturaleza jurídica del medio se torna mixta, participando de un lado la propia del medio utilizado originalmente en el primitivo proceso, ésta es su forma de aducción”. Entre las posibles pruebas que pueden trasladarse el autor cita la “pericial-documental”. En cuanto a la eficacia de la prueba trasladada dicho autor precisa el requisito de que haya sido practicada válidamente en el primitivo proceso y que su aducción, al nuevo proceso sea por medio de la copia autenticada. Al Juez de la causa se la asigna “una doble función crítica” que consiste en el examen del medio primigenio bajo los parámetros legales, para luego proceder al análisis de la autenticidad de las copias, aspectos que tiene que ver con el derecho de defensa, del cumplimiento del principio de contradicción y publicidad de la prueba. (Revista del Instituto Colombiano de Derecho Procesal, Vol. I, Nº 3, 1985, págs. 120 y 121, Ediciones Librería del Profesional, Bogotá. Colombia). Por su parte, el tratadista Devis Echandía al referirse a la modalidad de traslado señala que al ser la prueba en juicios entre las mismas partes resulta suficiente llevar copia certificada (como se hizo en el presente caso), sin que sea necesaria la ratificación en el proceso donde se lleva. (Tratado sobre la Teoría General de la Prueba Judicial”. Tomo I, Pág. 367). Volviendo de nuevo a nuestra doctrina se observa que se sostiene que el traslado de prueba es dificultoso, “ya que el valor que se le da a la prueba, va unido a elementos como la posibilidad de contradicción y control que sobre ella pueden ejercer las partes mientras se constituye, los cuales muchas veces, no se denotan del acto de pruebas en sí, sino del tracto procesal. Incluso en juicios entre las mismas partes, pero por hechos conexos o que generaron pedimentos distintos, las pruebas simples de un proceso no se pueden trasladar a otros, porque la constitución en uno, en relación con los mecanismos de control y de contradicción de la prueba, y hasta la intervención del Juez en su formación, son o pueden ser distintas en uno u otro caso” (Jesús Eduardo Cabrera Romero: “Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre”), págs. 177-178. Editorial Jurídica ALVA, Caracas, 1989). De esta última tesis doctrinaria, por argumento a contrario, se puede colegir, que es factible el traslado de prueba cuando las partes son las mismas, están en juicio los mismos hechos y los pedimentos son idénticos, todo lo cual sucede en el presente caso subjudice. Finalmente, a lo anteriormente expuesto, debe agregarse que del hecho de que el traslado de prueba no esté previsto expresamente en el Código de Procedimiento Civil venezolano no debe deducirse que dicho acto procesal esté prohibido. El artículo 7 ejusdem es ilustrativo al respecto: “(omissis) (...) Considerando que las copias certificadas promovidas por la recurrente, se trata de actas procesales expedidas por la Secretaría de esta Sala (folio 56 al 88) y, por ende, de acuerdo a los artículos 1359 y 1360 del Código Civil debe otorgársele fe pública en cuanto al hecho de la verdad de la certificación, o sea, autenticidad (en este sentido, sentencias de la CSJ-SCC de 23 de abril de 1980 y 30 de mayo de 1984, publicadas en las gacetas Forenses N° 108, Tercera Etapa, Vol. II, pág. 805 y N° 124, Vol. II, 2° Trim. Pág. 1195, respectivamente) y, según lo expuesto, vista la posibilidad de traslado de la experticia, la Sala declara la validez de este acto procesal como medio de prueba en el caso subjudice, procediendo por consecuencia a valorarla con base a los artículos 331 y siguientes de la normativa procesal vigente para la época, aplicable de conformidad con los artículos 9 y 941 del Código Procesal vigente, y a tal efecto, observa que la experticia promovida por la recurrente, en el primer juicio (Exp. 1941), fue admitida por el Juzgado de Sustanciación de esta Sala, se comisionó al Juez Sexto de Primera Instancia en lo Civil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, Tribunal ante el cual se cumplieron los trámites legales correspondientes y, luego de cumplida la comisión, la experticia fue remitida a este Alto Tribunal. De dicho fallo se desprende la doctrina de esta Sala de Casación Civil, que en referencia al traslado de prueba señala lo siguiente: I.- Que las pruebas simples practicadas en un juicio primigenio son admisibles en otro posterior habido entre las mismas partes. II.- Que esto sólo es posible si se han cumplido a cabalidad todas las formalidades procesales para su establecimiento en el juicio primigenio, esto quiere decir que fueron practicadas válidamente en el primer juicio. III.- Por lo cual, de no constar la inobservancia de esas formalidades, bien pueden apreciarse en un juicio distinto. IV.- Que dicha posibilidad legal de traslado de prueba de un juicio primigenio a otro posterior, se encuentra respaldada en lo dispuesto en el artículo 204 del Código de Procedimiento Civil derogado de 1916 y actualmente está prevista en el artículo 270 del vigente código adjetivo civil. V.- Que las pruebas evacuadas en un juicio, no tienen ningún valor cuando se presentan en otro juicio, si las partes del primer juicio son diferentes a las partes del otro en que se quieren hacer valer. VI.- La prueba para que tenga validez en su traslado, debió haber sido practicada en contradicción y control de las mismas partes. VII.- Que su aducción al nuevo proceso sea en copia autenticada. VIII.- Que para su valoración, al juez se le asigna una doble función crítica, que consiste en el examen del medio de prueba trasladada, en cuanto a su correcto establecimiento en el juicio primigenio, y en cuanto a la autenticidad de las copias certificadas consignadas como pruebas. IX.- Que al cumplir con los requisitos para el traslado de prueba, no se hace necesario su ratificación en el proceso donde se llevan. X.- Que estén en juicio los mismos hechos, y XI.- Que los pedimentos sean idénticos.” De la sentencia antes transcritas, este Tribunal observa que la doctrina de la Sala de Casación Civil con respecto al principio de traslado de pruebas, establece como uno de los requisitos exigidos para la aceptación y aplicación del mismo, es que “la aducción de la prueba al nuevo proceso sea en copia autenticada”, lo que evidentemente se cumple por la parte promovente al consignar copia certificada del expediente en cuestión, asimismo, se trata de las mismas partes y los mismos hechos, así como el mismo objeto en litigio, estas pruebas fueron efectuadas con el debido control y contradicción por parte de los demandantes, pudiendo verificar esta sentenciadora el perfecto establecimiento de dicho material probatorio en el juicio primigenio. De manera que las anteriores instrumentales, las cuales valora esta sentenciadora como plena prueba de su contenido al no haber sido impugnadas en el proceso, razón por la cual se les valora conforme a lo establecido en el artículo 1359 y 1360 del Código Civil, si bien permiten establecer que ciertamente el hotel Piriápolis funciona en el inmueble objeto de controversia, debemos entender que al demandado se le arrienda 16 habitaciones del mencionado inmueble, para que lo explotara igualmente como hotel, razón por la cual tales probanzas no desvirtúan el alegato de la parte demandante, que no es más que el deterioro del inmueble arrendado, pues lo que es el fondo de comercio en sí, no es objeto de la presente controversia, siendo, en consecuencia, una prueba inconducente a los fines de desvirtuar la pretensión jurídica de la parte demandante. De manera, que si lo pretendido por la parte codemandada era demostrar que no estuvo en posesión del inmueble, con las anteriores probanzas no logra desvirtuar la existencia de la relación arrendaticia, pues el contrato de arrendamiento en forma muy clara establece que se le arrendado, así como el uso que se le daría al inmueble, tal circunstancia no es hecho controvertido, es por ello que alegando la demandada de autos un hecho nuevo, como lo es que una cosa es firmar el contrato, y la otra la efectiva posesión del mismo, tal defensa debe ser contundentemente demostrada, y, con las anteriores documentales no se desvirtúa, como se dijo, la voluntad de las partes, cuando suscribieron el contrato que las compromete. En cuanto las testimoniales de los ciudadanos PEDRO JOSÉ CONTRERAS, OSCAR LUIS SANCHEZ, ELBA YAMAIRA SANZ, HECTOR AUGUSTO ECHANAGUCIA, BRICELA ARACELY SAJCHE y JEANS ENDERSON PARADA, las cuales nos está obligada esta sentenciadora a reproducir en su totalidad lo expuesto por cada uno de ellos, son contestes en manifestar que el Hotel Piriapolis tiene aproximadamente 30 años, el primer testigo afirma que para el año 1991 el Hotel se encontraba deteriorado, ventanas rotas, falta de pintura, los dos siguientes testigos señalan que para el mes de marzo de 1992, el edificio se encontraba escarapelado las paredes, la recepción en regular estado, se veían los cables, en malas condiciones, y, los tres expresan que en la actualidad (para el momento del interrogatorio año 2011), el inmueble ha mejorado por lo menos en el área de la recepción. Los últimos tres testigos, sólo la identificada como Bricela Araceli Sajche y Jeans Enderson Parada, son contestes en afirmar que actualmente (para el año 2011, momento de la declaración), el Hotel se encontraba en buenas condiciones. Si bien se aprecia tales testimoniales como plena prueba de sus dichos, al ser contestes en manifestar el tiempo que tiene el Hotel Piriapolis, así como en señalar los tres primeros el mal estado en forma general del Hotel, haciéndose hincapié en el área de la recepción, y los dos últimos, el buen estado en que se encontraba para el momento de sus declaraciones, de los mismos no se desvirtúa lo alegado por la parte demandante, como tampoco corrobora la defensa del demandado en el sentido, que el Hotel le fue entregado en malas condiciones, pues podemos evidenciar que el contrato de arrendamiento comienza a regir a partir de Abril de 1992, los testigos señalan que los deteriores visualizados fueron en el año 1991, y en el mes de Marzo de 1992, en virtud de ello no logra la codemandada demostrar en una forma contundente y veraz, que con los días al ingresar al inmueble fue que se percataron de las debilidades, haciéndoselo saber al arrendatario, circunstancia ésta que no consta en el expediente y que no demuestra con las anteriores probanzas, tampoco logran demostrar que el arrendador se comprometió a subsanar tales deterioros, y mucho menos logran demostrar con dichas pruebas que se vieron obligados a realizar las reparaciones para poder ejercer la actividad propuesta en el contrato. Continuando con las probanzas de la parte demandante, la misma consigna copias certificadas del expediente de consignaciones Nº GN32-V-2011-000066, llevado por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Puerto Cabello y Juan José Mora, de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, de los que se deriva que los arrendatarios, desde el mes de Junio de 1999, comenzaron a pagar el canon de arrendamiento que arrojó la regulación de alquiler, esto es la cantidad de 65.185,52 bolívares, asimismo, a partir del mes de mayo de 2001, comenzaron a pagar la suma de 320, 43 bolívares, que fue lo que arrojó la última regulación. Las anteriores instrumentales, las aprecia y valora esta sentenciadora como plena prueba, a tenor de los establecido en los artículo 1359 y 1360 del Código Civil, por tratarse de un documento público, que al no ser impugnado por la parte demandada goza de plena validez, los mismo corroboran la estimación de la demanda en el presente asunto, pues siendo la última regulación efectuada por el Órgano Administrativo correspondiente, la de 320,43 bolívares, su calculo, tal como fue realizado por la parte demandante, de conformidad con lo establecido en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, es el de 12 meses de cánones de arrendamiento, por haberse indeterminado el contrato de arrendamiento. En cuanto a los daños ocasionado al inmueble, promueve dos inspecciones extra litem, realizadas la primera por el Juzgado del Distrito Puerto Cabello de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, la cual fuera efectuada en el mes de Diciembre de 1992, y la otra efectuada por el Tribunal Primero de Municipio del Municipio Puerto Cabello, de la citada Circunscripción Judicial, en fecha 04 de Marzo de 2011, en las mismas se deja constancia de las condiciones del inmueble arrendado, de las habitaciones en las que pudo inspeccionar, pues varias se encontraban ocupadas otras cerradas no permitiendo el acceso el inquilino, en ambas inspecciones, cuya evacuación de particulares se da aquí por reproducidos, se deja constancia del mal estado en que se encontraba el inmueble arrendado, no sólo a escasos 7 meses de su arriendo sino 18 años después, evidenciándose de esta manera, el mal estado, de las paredes, del techo, de los baños, la falta de higiene y mantenimiento en la estructura, filtraciones, falta de ventanas en varias habitaciones, vidrios rotos, el pasamanos de las escaleras en mal estado, el cableado visible, el área de recepción en mal estado, falta de bombillos, entre otros. Las anteriores Inspecciones son apreciadas y valoradas por esta sentenciadora como plena prueba de su contenido, que al ser realizadas por Jueces, son consideradas documento públicos, que hacen plena fe, al no haber sido impugnadas por la parte demandada, quien sólo en su escrito de contestación señala que las rechaza y niega, sin incorporar a las actas procesales elemento de juicio alguno que permita desvirtuar lo allí señalado, por otro lado, tenemos que en su correspondiente escrito de pruebas, la codemandada de autos promueve la Inspección Ocular practicada por el Tribunal de Distrito Puerto Cabello, como un indicio, no comprendiéndose, en consecuencia su defensa, pues por una lado la rechaza y niega, pero por otro la promueve como un indicio, en definitiva, logra demostrar el demandante su alegato, en el sentido que los arrendatarios durante la relación arrendaticia no han efectuado al inmueble el mantenimiento debido, ni las reparaciones menores, las cuales evidentemente si no se atacan a tiempo conllevan a daños muchos más graves para el inmueble, no existen pruebas por parte de los demandados, que hubieran notificado al arrendador de los daños graves del inmueble, razón por la que con su conducta transgredió lo pactado en la cláusula sexta del contrato de arrendamiento, y no cumpliendo con lo consagrado en los artículos 1592, ordinal 1º y 1596 primer aparte, ambas normativas del Código Civil. Posteriormente en la etapa probatoria, solicita la parte demandante que el Tribunal se constituya en el inmueble arrendado, procediendo el Tribunal a efectuar la inspección en fecha 12 de Noviembre de 2014, en dicha oportunidad igualmente se dejó constancia de las malas condiciones en que se encontraba el inmueble: pisos deteriorados en las 7 habitaciones del piso 2, parte del piso de las escaleras que es de granito partido, igual en las habitaciones del piso 1, se encuentra deteriorado el piso, las paredes con filtraciones, desprendimiento de friso, pintura de paredes en mal estado, observándose algunas paredes recién pintadas, el lobby del hotel en mal estado, con el cableado por fuera, los baños de las habitaciones inspeccionadas en muy mal estado incluso varios se encontraban inoperativos. El legislador pone a la disposición de las partes la posibilidad de valerse de este medio probatorio, mediante el cual el Juez puede dejar constancia de hechos y situaciones a través de sus sentidos, demostrándose de esta manera, la veracidad de las pretensiones de los litigantes, principalmente, como en el caso que nos ocupa, que esos hechos que pudo presenciar esta sentenciadora, guardan relación directa con la materia que aquí se discute, que no es mas que el deterioro del inmueble objeto de controversia, en consecuencia, se le otorga pleno valor probatorio a la citada inspección, al no haber sido impugnada por la parte demandada. Finalmente, promueve el demandante documento administrativo, contentivo de la evaluación estructural EE-012-2011, realizada en fecha 26 de Mayo de 2011, al inmueble objeto del contrato de arrendamiento, por el Cuerpo de Bomberos Urbanos del Municipio Puerto cabello del Estado Carabobo. En el anterior informe se deja constancia que el inmueble no cumple con las norma Covenin 200, no se encuentran empotrados los conductores eléctricos, no posee sistema fijo de extinción de incendio con agua, no existe sistema de bomberos, cajetines con mangueras, no poseen extintores en ninguno de los pisos del edificio, así como tampoco su identificación; las fachadas este y norte presentan daños avanzados de deterioros por humedad, caídas de frisos que pueden afectar a terceros, no tiene un plan de contingencia y evacuación, importante para la rama que se ocupan la hotelera, no existen planos bomberiles. Es aprecia el anterior informe como un documento administrativo que goza de una presunción de veracidad al no haber sido desvirtuado con prueba en contrario, de la misma se evidencia en forma contundente que el deterioro del inmueble puede incluso afectar a terceras personas, esta prueba adminiculada con las inspecciones realizadas en el inmueble, permite corroborar la pretensión de la parte demandante, y conlleva a verificar en forma contundente que los arrendatarios no se comportaron como un buen padre de familia, al no efectuar las reparaciones y mejoras que requería el inmueble, incumpliendo de esta manera con la cláusula sexta del contrato celebrado y con la normativa que rige la materia arrendaticia en el Código Civil, en cuanto a las obligaciones principales de todo arrendatario. Finalmente, la codemandada de autos Vilma Yanett Díaz de Román, promueve de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se oficie a los siguientes Organismo Públicos: 1) Alcaldía del Municipio Autónomo Puerto Cabello, Departamento encargado de patente de industria y comercio, a los fines que informe al Tribunal desde cuando el Hotel Piriapolis s.r.l., paga el impuesto de la actividad económica de hotelería, con indicación de todos los años que ha venido pagando dicha patente. En fecha 03 de Marzo del 2015, se recibe la anterior prueba de informes, por parte de la superintendencia Municipal Tributaria del Servicio Municipal de Administración Tributaria (SEMAT), en la que indica que al contribuyente HOTEL PIRIAPOLIS S.R.L., se le otorgó Licencia de Actividades Económicas en el año 1981, y su última declaración efectiva fue hasta el año 2012, asimismo, informan que el contribuyente tiene una sanción con multa en el año 2012 por renovación extemporánea. Presentó para la renovación de las actividades económicas del período 2014, contrato de arrendamiento vencido desde el año 1992. De tal instrumental, se deriva solo información correspondiente a las actividades económicas del fondo de comercio HOTEL PIRIAPOLIS S.R.L., lo importante es destacar que se presenta para la renovación el contrato de arrendamiento celebrado por las partes desde el año 1992, es decir, que corrobora mas la validez del mismo entre las partes, no obstante tal elemento probatorio, nada aporta en beneficio del promovente, es decir, no es prueba idónea ni contundente para desvirtuar los alegatos de la parte demandante. 2) Compañía Hidrología del Centro HIDROCENTRO, con sede en Puerto Cabello, Estado Carabobo, a los fines que informe desde cuando la sociedad mercantil Hotel Piriapolis s.r.l., ubicada en la calle Juncal con Regeneración, Edificio San Pedro, gozador parte del Instituto Autónomo del servicio de suministro de Agua, con indicación de todos los años que está prestando servicio al Hotel y si está solvente. En fecha 13 de Febrero de 2015, se recibe la anterior prueba de informes, por parte de la Compañía Anónima Hidrología del centro (HIDROCENTRO), en la que se indica que el inmueble donde funciona HOTEL PIRIAPOLIS S.R.L., cuenta con los servicios de agua potable y recolección de aguas servidas, registrado como cliente con la cuenta Nº 14-02-051-075-000, y se encuentra ubicado en la calle Regeneración, cruce con calle Juncal, Nº 68, Parroquia Fraternidad, Municipio Puerto Cabello, Estado Carabobo, es facturado con el nombre antes descrito y a la fecha se encuentra solvente. Efectivamente, se evidencia del anterior informe que el inmueble objeto de litigio se encuentra solvente en el servicio de agua, que cuenta con sus correspondiente servicios de agua potable y recolección de aguas servidas, no obstante, no es una prueba idónea que permita desvirtúa la pretensión de la parte demandante, en cuanto a los deterioros del inmueble. 3) Corporación Eléctrica Nacional (CORPOELEC), ubicada en la Urbanización Colinas de Valle Seco, Edificio Califa, Puerto Cabello, Estado Carabobo, a los fines que informe desde cuando el inmueble en cuestión, bajo el Nº de contrato 5060765, recibe dotación por parte del Instituto, así como la solvencia del mismo hasta la presente fecha. En fecha 13 de Abril de 2015, se recibe la prueba de informes requerida al anterior Organismo, quien indica al Tribunal que el contrato signado con el Nº 5060765, se encuentra a nombre de Ramírez Julián, ubicado en calle Regeneración, cruce con Juncal, ciudad de Puerto Cabello, Estado Carabobo, donde se encuentra ubicado el Hotel Piriapolis s.r.l., y a la fecha no posee deuda por concepto de energía, tiene un saldo pendiente por aseo de Bs. 251,32. Al igual que las anteriores instrumentales, tal prueba sólo indica a nombre de quien está el contrato de energía eléctrica, así como su solvencia a la fecha, pero nada aporta al esclarecimiento del caso que nos ocupa. Nuestro proceso civil se encuentra regulado por el sistema dispositivo y el Juez como operador de justicia no puede llegar a una convicción sobre el asunto litigioso por sus propios medios, sino ateniéndose a lo alegado y probado en autos, conforme al contenido del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. De allí que las partes tengan la obligación desde el punto de vista de sus intereses, no solo de afirmar los hechos en que se fundan sus pretensiones sino también probarlos, para no correr el riesgo de que, por no haber convencido al Juez de la verdad por ellas sometidas, sus hechos alegados no sean considerados como verdaderos en la sentencia y sufran el perjuicio de ser declarados perdedores. Ello es lo que se conoce como la carga de la prueba y en ese sentido la Sala de Casación de la extinta Corte Suprema de Justicia, hoy Tribunal Supremo de Justicia, expresó: “Al atribuir la carga de la prueba la doctrina moderna atiende a la condición Jurídica que tiene en el juicio el que invoca el hecho denunciado, y no la cualidad del hecho que se ha de probar…” Esto tiene su razón de ser en el artículo 1354 del Código Civil en concordancia con los artículos 254 y 506 ambos del Código de Procedimiento Civil, que aún cuando solo se refieren expresamente a la prueba de las obligaciones, deben entenderse como aplicables a las demás materias del Derecho. La sala de Casación Civil, ha decidido que: “… La carga de la prueba depende de la afirmación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración, la demanda o excepción no resulta fundada”. En este orden de idas, cuando las partes apuntan al proceso todas las pruebas y con base a ellas el Juez forma su convicción que se ha de traducir en la sentencia sin que le queden dudas, no tiene ningún interés determinar a quién corresponde la carga de la prueba. El problema se presenta cuando llegado el momento de dictar sentencia, el juez se encuentra con que en los autos no hay suficientes elementos de juicio para convencerse de la existencia o inexistencia de los hechos controvertidos, y ello porque en nuestro derecho el juez en ningún caso puede absolver la instancia. Es en ésta situación donde alcanzan una relevancia extraordinaria las reglas sobre la carga de la prueba, porque ateniéndose a ellas, el juez puede formarse en juicio afirmativo o negativo a la incertidumbre que rodea el caso sublime, en virtud de que esas reglas le señalan el modo de llegar a esa decisión. La Sala de Casación Civil, ha ampliado el concepto de distribución de la carga de la prueba, estableciendo a cual parte corresponde la misma, según la actitud específica que el demandado adopte a las pretensiones del actor, distinguiendo los siguientes supuestos: a) Si el demandado conviene absoluta, pura y simplemente en la demanda; el actor queda exento de toda prueba; b) Si el demandado reconoce el hecho, pero le atribuye distinto significado jurídico, le corresponde al juez aportar el derecho; c) Si el demandado contradice o desconoce los hechos, y por tanto, los derechos que de ellos derivan, de manera pura y simple, sin aportar hechos nuevos, le corresponde al actor toda la carga de la prueba, y de lo que demuestre depende del alcance de sus pretensiones; y d) Si el demandado reconoce los hechos pero no con limitaciones, porque opone el derecho una excepción fundada en un hecho extintivo, impeditivo o modificativo; le corresponde al demandado probar los hechos extintivos o las condiciones impeditivas o modificativas. Las reglas sobre la carga de la prueba establecidas en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, señalan lo siguiente: Artículo 1354. “…Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho de que ha producido la extinción de su obligación”. Artículo 506. “…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el hecho extintivo de la obligación”. En las disposiciones transcritas se consagra la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. En fuerza de lo anteriormente expuesto, es forzoso para este sentenciador, concluir que al incumplir la parte demandada con la carga probatoria a que se refieren los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil; debe prosperar la acción demandada, pues luego del análisis y apreciación del material probatorio incorporado por la parte codemandada Vilma Yanett Díaz de Román, debidamente asistida por el abogado Rooshinwell Román Díaz, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 121.508, los mismo no le favorecieron, derivándose pues un incumplimiento por parte de los mismos, de las cláusulas contractuales plenamente establecidas en el contrato celebrado, tal como se deriva de todos y cada uno de los elementos de juicio debidamente analizados, y valorados por esta sentenciadora. Y así se declara. CAPITULO III. PARTE DISPOSITIVA Por todo lo expuesto, este Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Puerto Cabello y Juan José Mora, del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, extensión Puerto Cabello, administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA CON LUGAR, la Pretensión Jurídica que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpusiera el Abogado Arnaldo Moreno León, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-5.388.318, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 19.186, domiciliado en la ciudad de Valencia, aquí de tránsito, en su condición de apoderado judicial de la ciudadana Nunzia María Matera de Pizzolla y de sus co-herederos Domenica Pizzolla, Piero Pizzolla Matera, Franco Pizzolla Matera y Mariella Pizzolla Matera, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-10.247.692, V-10.247.694, V-5.375.829, V-10.247.693 y V-7.110.794, respectivamente, domiciliados en Valencia, integrantes de la sucesión Felice Pizzolla Popolizio, contra los ciudadano Guillermo Román Amoretti y Vilma Yanett Díaz de Román, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-14.108.078 y V-14.970.957, respectivamente, ambos de este domicilio, el primero asistido por el Defensor Judicial designado abogado Eleazar Márquez, la segunda por el abogado Rooshinwell A. Román Díaz, en consecuencia, se condena a éstos últimos: PRIMERO: en la Resolución del contrato de arrendamiento, celebrado en fecha 20 de Abril de 1992, debiendo entregar la parte del inmueble arrendado, constituido por 16 habitaciones con sus respectivos baños, ubicado en la ciudad de Puerto Cabello, Estado, Carabobo, en la calle Regeneración cruce con calle Juncal, Edificio San Pedro (actualmente número cívico 10-19, donde funciona el Hotel Piriápolis), totalmente desocupado, libre de personas y cosas, solvente de todo gasto o servicio y en el mismo buen estado en que lo recibieron. SEGUNDO: de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida en el presente juicio. Regístrese, publíquese la anterior sentencia y déjese copia en el copiador de Sentencias. Notifíquese a las partes. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICPIOS PUERTO CABELLO Y JUAN JOSÉ MORA DEL CIRCUITO JUDICIAL CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, EXTENSIÓN PUERTO CABELLO, en Puerto Cabello a los Veintiún (21) días del mes de Abril de Dos Mil Quince (2015). Años 205° de la Independencia y 155° de la Federación. LA JUEZ, Abg. Alicia María Torres Hernández. LA SECRETARIA Abg. Raiza Lena Delgado Vargas. En la misma fecha se dictó y publicó la anterior sentencia, previo anuncio de Ley, siendo las 3:13 horas de la tarde, dejándose copia en el archivo. LA SECRETARIA Abg. Raiza Lena Delgado Vargas.