TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO
DE LA CIRCUNCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
EXTENSIÓN PUERTO CABELLO
TRIBUNAL PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA

Puerto Cabello, dieciséis de septiembre de dos mil catorce
204º y 155º

ASUNTO PRINCIPAL: GH31-V-2011-000019
ASUNTO: GH31-V-2011-000019

DEMANDANTE: Marisabel Kirhney Gamarra, titular de la cédula de identidad No. 8.608.506 y de este domicilio
APODERADO JUDICIAL: Abogado Alexander Medina IPSA 156.011 (con renuncia al poder)
DEMANDADA: Magaly Vargas Chirinos, titular de la cédula de identidad No. V-5.444.076, de este domicilio
APODERADO JUDICIAL Abogado Santiago Elías Mendoza Gudiño, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 57.252
MOTIVO: Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta y Daños y Perjuicios
EXPEDIENTE No.: GH31-V-2011-000019
RESOLUCIÓN No. 2014-000083 Sentencia Definitiva

CAPITULO I
NARRATIVA
Comenzó el presente juicio mediante demanda por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta y Daños y Perjuicios, interpuesta en fecha 21 de septiembre de 2011, por la ciudadana Marisabel Kirhney Gamarra, venezolana, soltera, titular de la cédula de identidad No. 8.608.506, de este domicilio, asistida por el abogado Alexander Medina, cédula de identidad No. 7.491.403, Inpreabogado No. 156.011, contra la ciudadana Magaly Vargas Chirinos, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad No. 5.444.076, de este domicilio, por ante el Tribunal Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo Extensión Puerto Cabello.
Cumplida con la formalidad de la distribución correspondió su conocimiento a este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo Extensión Puerto Cabello.
Mediante auto de fecha 26 de septiembre de 2011, se admitió la demanda ordenándose la citación de la demandada a los fines de contestación.
En fecha 31 de octubre de 2011, el alguacil del Tribunal dejó constancia que la parte demandada recibió la compulsa de citación, negándose a firmar el recibo. En fecha 31 de octubre de 2011, el Tribunal libró boleta de notificación.
En fecha 14 de marzo de 2012, la parte actora otorgó poder apud acta al abogado Alexander Medina, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 156.011.
En fecha 21 de marzo de 2012, compareció la ciudadana Magaly Vargas Chirinos, asistida por el abogado Santiago Mendoza Gudiño, y se da por citada. En fecha 02 de abril de 2012, otorgó poder especial apud acta al mencionado abogado.
En fecha 26 de abril de 2012, la parte demandada presentó escrito de contestación de demanda. En fecha 31 de mayo de 2012, se agregaron las pruebas promovidas por las partes.
Mediante auto de fecha 07 de junio de 2012, se inadmitieron las pruebas promovidas por la parte demandada relativas al principio de la comunidad de las pruebas y al merito favorable.
Mediante auto de fecha 07 de junio de 2012, se admitieron las pruebas promovidas por la parte actora relativas a Capitulo I Documentales, Capitulo II Testimoniales, Capitulo III Ratificación de Instrumento en su contenido y firma. Capitulo IV, pruebas de informes.
En fecha 08 de agosto de 2012, se dio por concluido el lapso probatorio. Señalando que la fijación de la etapa de informes tendría lugar una vez que constará las resultas de algunos informes faltantes.
En fecha 13 de noviembre de 2012, el apoderado judicial de la parte actora abogado Alexander Medina, renunció al poder otorgado por la parte demandante.
En fecha 09 de mayo de 2013, la abogada Marisol Hidalgo García Jueza Provisoria designada se abocó al conocimiento de la causa. En fecha 17 de mayo de 2013, se ordenó notificar a la parte actora de la renuncia del poder otorgado al abogado Alexander Medina.
En fecha 13 de junio de 2013, se fijó la causa para informes. En fecha 15 de julio de 2013, se fijó la causa para sentencia. En fecha 14 de octubre de 2013, se difirió la sentencia.
CAPITULO II
DE LA DEMANDA
Señala la parte actora, que en fecha 22 de abril de 2010, en publicación del Diario La Costa, sección clasificado No. 1 apartamentos alquiler, el anuncio que se alquila apartamento en Cumboto II, con opción a compra, por Ley de Política IPASME, información 0412-4197639. Que de inmediato realizó contacto vía telefónica, con la ciudadana Magaly Vargas Chirinos, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad No. 5.444.076, quien acredita la propiedad del inmueble. Que en posterior contacto, acordaron que le alquilaría el apartamento con opción a compra, que aceptaba crédito de política habitacional o crédito del IPASME, y que debería hacerle entrega por adelantado por la cantidad de Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 40.000,00), para poder otorgarle la opción a compra, lo cual aceptó.
Que en fecha 30 de abril de 2010, sin haber firmado la opción a compra le entregó a la ciudadana Magaly Vargas, la cantidad de Bs. 40.000,00. Que en fecha 01 de mayo de 2010, suscribió con la mencionada ciudadana el contrato de arrendamiento que aún está vigente.
Que habiendo cumplido con sus peticiones en su oportunidad, transcurridos mas de cuatro meses de haberle entregado a la vendedora ciudadana Magali Vargas Chirinos, la cantidad de Bs. 40.000,00, por concepto de adelanto para el otorgamiento de la opción de compra venta, y después de vencer cualquier cantidad de obstáculos que le colocara la ciudadana vendedora, todo con el pretexto de retardar la materialización de la promesa de venta, como por ejemplo la insolvencia que para el momento tenía con el condominio, deuda que tuvo que asumir con el fin de agilizar la opción de compra venta, pero que en fecha 17 de agosto de 2010, le informó que fuera a firmar la promesa de venta, y fue en fecha 08 de septiembre de 2010, de tanto insistir, que se suscribió la opción de compra venta por ante la Notaría Pública Segunda de Puerto Cabello, bajo el No. 20, Tomo 85. Dicha promesa sobre el inmueble propiedad de la ciudadana Magali Vargas Chirinos, según documento registrado por ante el Registro Público del Municipio Puerto Cabello, en fecha 03 de agosto de 2005, No. 29, folios 184 al 190, Tomo 5, tipo apartamento distinguido con las siglas 02-09, ubicado en el segundo piso, bloque 26 del Edificio 01 tipo B-4 de la Urbanización Cumboto II, Parroquia Goaigoaza del Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo, cuyos linderos son los siguientes: Norte: Con pasillo común de circulación. Sur: Con fachada Sur del Edificio. Este: Con fachada Este del Edificio. Oeste: Con fachada Oeste del Edificio. Piso: con el techo del apartamento 01-09, Techo: con el piso del apartamento No. 03-09.
Que de la cláusula tercera del contrato, se desprende que la venta es por la cantidad de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,00), y que la vendedora recibe de manos de la compradora la cantidad de Bs. 40.000,00, adeudándole Bs. 160.000,00, los cuales serían cancelados a la fecha de materialización de la venta definitiva protocolizada por ante el Registro Público. Que en la cláusula cuarta del contrato, se evidencia la vigencia de cuatro meses consecutivos e improrrogables contados a partir de la firma del contrato. Que en fecha 14 de diciembre de 2010, por oficio No. 6038, emanado de la Dirección de Gerencia de Créditos del Instituto de Previsión y Asistencia Social para el Personal del Ministerio de Ecuación (IPASME), abogada Zachenca López, fue notificada de la aprobación d su crédito para la adquisición del inmueble, así como también recibió el documento de venta definitivo, redactado por dicho Instituto. Que su crédito fue aprobado en tiempo oportuno, mucho antes que venciera el lapso preestablecido en la cláusula cuarta de la promesa de venta.
Que le notificó de inmediato por vía telefónica a la vendedora Magaly Vargas Chirinos, quien le respondió que no había problema, que en esa misma fecha se dirigió hasta el domicilio de la vendedora, y le notificó que el crédito estaba aprobado que solo faltaba su protocolización por ante el Registro para materializar la venta, a lo que le respondió que ella se encargaba porque era abogada, que a partir de ese momento la llamaba casi todos los días para recordarle lo que habían acordado, pero que no respondió mas el teléfono, que fue en varias oportunidades a su domicilio, pero nunca estaba, de manera que repitió la misma conducta que asumió para la firma de la opción a compra, evidenciando la mala fe con que ha actuado en este caso.
Que en fecha 15 de febrero de 2011, después de buscarla por todos lados se encontró con la vendedora en el centro de Puerto Cabello, y le pidió una explicación sobre su comportamiento, a lo que respondió que no se preocupara que aún vencido el lapso de de opción de compra venta, ella le vendería, que tramitara todo para la protocolización.
Que ante tal afirmación, comenzó a realizar todas las diligencias por ante la División de Catastro y la División de Administración Tributaria del Municipio Puerto Cabello, y en fecha 24 de febrero de 2011, obtiene la solvencia municipal, y en fecha 09 de marzo de 2011, obtiene la cédula catastral del inmueble, que de inmediato le informó a la vendedora a lo que respondió que había pasado mucho tiempo y ya no le vendería, lo que le causó un estado de insatisfacción síquico y de incertidumbre, por la conducta de la vendedora quien amparándose en la cláusula cuarta del contrato de promesa de venta, ahora se niega a vender, lo que confirma su mala fe con que ha actuado contra su persona.
Que en fecha 08 de abril de 2010, contrató los servicios de un abogado citando a la vendedora pero esta no acudió a la cita. Que en fecha 06 y 30 de mayo de 2011, peticionó por ante la Fiscalía Novena del Ministerio Público sede Puerto Cabello, que en la primera fecha la vendedora no asistió, y en la segunda se negó a vender. Que en fecha 08 de junio y 12 de julio de 2011, acudió a la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía de Puerto Cabello, pero la vendedora no asistió. Que en agosto de 2011, la denuncio como abogado por ante el Colegio de Abogados, que la vendedora asistió pero mantiene su posición de no vender.
Señala la demandante, que según la jurisprudencia reiterada del Tribunal Supremo de Justicia, el hecho que se le haya entregado el inmueble de forma anticipada no sólo le otorgó con toda certeza, la posesión legitima del inmueble, sino que a su vez le otorgó al contrato mismo otra categoría superior al contrato preliminar, como lo es la del contrato definitivo de compra venta, que así se puede entender de los artículos 1161, 1162, 1155, 1133, 1159 y 1167 del Código Civil.
Que por los hechos y circunstancias que se narran es que demanda como en efecto lo hace a la ciudadana Magaly Vargas Chirinos, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 5.444.076, por Cumplimiento de Contrato, de conformidad con lo señalado en los artículos 1133, 1155, 1159, 1161, 1162, 1167 del Código Civil, y sea condenada en los siguientes términos:
Primero: Que la demandada cumpla con el contrato bilateral de Promesa de Venta, firmado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo, en fecha 08 de septiembre de 2010, No. 20, Tomo 85, haciéndole de inmediato entrega de todos los documentos necesarios para la debida protocolización del documento de venta definitiva por ante el Registro Público del Municipio Puerto Cabello, de acuerdo a las cláusulas tercera y cuarta del aludido contrato.
Segundo: Solicita que la demandada la indemnice por conceptos de daños y perjuicios y daño moral (artículo 1167 del Código de Procedimiento Civil) con el pago de la cantidad de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 150.000,00), en virtud de su cumplimiento reiterado en el tiempo el cual se demuestra por el transcurso de los meses que van desde el 14 de diciembre de 2010, hasta el tiempo que dure el proceso que apenas inicia, lo cual le causa y le sigue causando grave stress psicológico generado por el cambio unilateral de las condiciones de la negociación en que ha incurrido la demandada, ya que le ha generado una grave depresión que le ha traído problemas graves de columna vertebral que pone en riesgo su salud y hasta su vida.
Tercero: Que la demandada pague las costas y costos del proceso, calculados en un 35% del monto demandado.
Cuarto: Que pague los honorarios profesionales calculados en un 25%.
Estima la demanda en la suma de Bs. 232.500, equivalentes a 3059,21 UT.
Solicita medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de litigio.
DE LA CONTESTACION
Siendo la oportunidad legal para la contestación, compareció el apoderado judicial de la parte demandada y presento escrito de contestación en los términos siguientes:
De la admisión parcial de los hechos
Que es cierto que entre la accionante, ciudadana Marisabel Kirhney Gamarra y su representada, ciudadana Magaly Vargas Chirinos existe solamente una relación contractual meramente de carácter arrendaticio, tal como lo afirma la demandante en el libelo, que en fecha 01 de mayo de 2010, realizó un contrato de arrendamiento con su representada, refrendando así la existencia contractual arrendaticia.
Que en cuanto a que su representada suscribió con la accionante ante la Notaría Pública Segunda de Puerto Cabello, un documento de contrato de promesa de venta quedando el mismo anotado con el No.20, Tomo 85, su representada admite que si se celebró el mismo pero convalidando dicho instrumento solo por lo que respecta a las estipulaciones contractuales convenidas en dicho instrumento, especialmente en la cláusula cuarta, la cual hace referencia al tiempo de duración de la relación contractual, en tal sentido desde el término del vencimiento del mismo para el cual fue acordada la existencia del contrato, vencido pues el término indicado dicho instrumento queda extinguido o caducado en el tiempo, reservándose el derecho a probar el mismo en el lapso de promoción y evacuación de pruebas.
De la negación de los hechos
Rechazó, negó y contradijo en nombre de su representada, que en fecha 30 de abril de 2010, haya recibido la suma de Bs.40.000, con la finalidad de otorgarle a la accionante, un documento de Opción de Compra Venta, por cuanto a la fecha 17 de agosto de 2010, no existía relación contractual por concepto de opción de compra venta, tal como lo señala la accionante en el libelo de demanda.
Rechazó, negó y contradijo que su representada en fecha 14 de diciembre de 2010, haya recibido notificación alguna emanada de la Directiva de la Gerencia de Crédito del Instituto de Previsión y Asistencia Social para el Personal del Ministerio de Educación (IPASME), negando en todo su contenido señalado por la accionante en la fecha antes señalada, por ser totalmente falso de toda falsedad.
Rechazó, negó y contradijo, que su representada tenga que ver en modo alguno que en fecha 15 de febrero de 2011, su representada fue buscada por todos lados, siendo esto totalmente falso.
Rechazó negó y contradijo todo lo explanado en las fechas que se mencionan a continuación en lo que respecta a su contenido: 08 de abril de 2010, 06 y 30 de mayo de 2011, 08 de junio y 12 de julio de 2011 y agosto del 2011.
De la negación del derecho:
Rechazó, negó y contradijo todo lo señalado como fundamento de derecho del cual del cual quiere hacerse valer la accionante, rechazándolo, negándolo y contradiciéndolo en todas y cada una de sus partes y reservándose probarlo en su oportunidad probatoria.
De la negación del petitorio:
Rechazó negó y contradijo en todas y cada una de sus partes el petitorio solicitado en el Capítulo III del escrito libelar en sus particulares Primero, Segundo, Tercero y Cuarto, reservándose igualmente a probarlo en su debida oportunidad.
De la negación de la estimación:
Rechazó, negó y contradijo que su representada tenga que pagar suma alguna y menos la cantidad de Bs. 232.500,00.
Solicitó que la presente demanda sea declarada con lugar en la definitiva.
LIMITES DE LA CONTROVERSIA
De acuerdo con la demanda propuesta y la contestación formulada, se fijan como hechos admitidos:
1.- La relación arrendaticia que acordaron las partes sobre el inmueble objeto de litigio, desde el 01 de mayo de 2010.
2.- La celebración del contrato de opción de compra venta en fecha 08/09/2010, por ante la Notaría Pública Segunda de Puerto Cabello.
3.- El precio estipulado para la venta del inmueble.
3.- La forma de pago.
Como hechos controvertidos:
1.- El cumplimiento de las obligaciones contractuales en el lapso de vigencia del contrato, especialmente de la parte demandada al haberse excepcionado en el vencimiento del contrato de opción de compra venta.
2.- La entrega de Bs. 40.000,00 a la demandada en fecha 30/04/2010, como parte del pago del inmueble. Con relación, a que el 17/8/2010, no había relación contractual no se fija como controversia, en virtud que la demandada admitió la celebración del contrato de opción de compra venta en fecha 08/09/2010.
Tampoco se fija como hecho controvertido la negativa de la demandada que en fecha 14/12/2010, hubiere recibido notificación de la Gerencia de Créditos del IPASME, pues en el libelo la actora afirma que fue ella quien recibió la notificación, del crédito, no la demandada.
Con relación a la negativa de la parte de la demandada de los hechos señalados por la parte actora en las fechas indicadas en el libelo, la controversia se fija en el cumplimiento de las obligaciones de la parte actora como promitente compradora tendientes a obtener la compra venta definitiva del inmueble.
Con relación a la negación de la estimación, advierte este Tribunal que no se trata de la impugnación de la cuantía de la demanda, por lo que no tiene este Tribunal la obligación de pronunciarse en punto previo al fondo sobre tal asunto, pues solamente la parte demandado negó que deba pagar la suma de Bs. 232.500,00, que es el monto que se solicita sea condenada a pagar la parte demandada.
CAPITULO III
ANALISIS DE LAS PRUEBAS APORTADAS AL JUICIO
PRUEBAS PARTE ACTORA:
EN EL CAPITULO I. DOCUMENTALES. Ratificó la parte actora los documentos acompañados junto al libelo:
1.- Marcado “A”: Copia Certificada de contrato de promesa de venta, suscrito entre las ciudadanas Marisabel Kirhney Gamarra y Magaly Vargas Chirinos, autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Puerto Cabello, en fecha 08 de septiembre de 2010, bajo el No.20 tomo 85 (folios 4 al 9). Tal documento se aprecia de acuerdo al artículo 1384 del Código Civil, el cual no se encuentra desvirtuado de manera alguna en la presente causa, por lo que se le concede valor probatorio, demostrativo de la relación contractual entre las partes.
2. y 3. Promovió marcados “A” y ”B” original de la página 40 del Diario La Costa, de fecha 09 de abril de 2010, y página 41 del Diario La Costa de fecha 22 de abril de 2010, para evidenciar el anuncio del inmueble objeto del presente litigio para alquiler con opción a compra por Ley Política e IPASME (folios 47 y 48). A los fines de la valoración de las publicaciones, es importante determinar la autenticidad del diario o periódico en el cual se realiza la publicación, evidenciándose que tales publicaciones corresponden al Diario La Costa de Puerto Cabello, el cual no necesita prueba de autenticidad, pues es un hecho conocido y notorio la existencia de tal Diario en la localidad. Por otra parte, la publicación del aviso fue atribuido a la autoría de la ciudadana Magaly Vargas Chirinos, inclusive señala la demandante en su libelo que se comunicó vía telefónica al número que allí aparece publicado haciendo contacto con la mencionada ciudadana, hecho este no negado ni desvirtuado por la parte demandada, por lo que se tiene por cierto tal hecho, y por lo tanto, se le otorga valor probatorio a las publicaciones en análisis, demostrativas de la publicidad que realizó la mencionada ciudadana para el alquiler con opción a compra mediante crédito de IPASME del apartamento objeto de litigio.
4. Promovió marcado “C”, recibo de pago No.001, por la cantidad de Bs. 40.000,00 por concepto de inicial de adelanto de la compra venta, de fecha 30 de abril de 2010, para evidenciar la firma de la demandada en señal de aceptación (folio 49). Se trata de un documento privado atribuido como firmado por la parte demandada, no desconocido por esta, por lo que se valora conforme a los artículos 1368 del Código Civil y 444 del Código de Procedimiento Civil. Demostrativo que la parte demandada recibió Bs. 40.000,00 como inicial de la compra venta del inmueble.
5. Promovió marcado “D” recibo de pago por la cantidad de Bs. 40.000,00 por concepto de adelanto de inicial otorgado por la parte actora a la demandada, en fecha 30 de abril de 2010 (folio 50). Se trata del mismo instrumento probatorio analizado en el particular 4, por lo que se tiene como ya valorado.
6.- Promovió marcado “D1”, talón de cheque de gerencia No. 09892500 emanado de CORP BANCA, oficina Puerto Cabello, de fecha 30 de abril de 2010, por la suma de Bs. 32.000,00 (folio 51).
7.- Promovió marcado “D2”, talón de cheque de gerencia No. 000418010, de fecha 30 de abril de 2010, por la cantidad de Bs.14.000,00, donde se evidencia la firma de la demandada en señal de aceptación, ambos por concepto de adelanto de inicial de opción de compra venta (folio 52). Se trata de documentos privados cuya firma no fue desconocida por la parte demandada, por lo que se valoran de acuerdo al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Demostrativos del adelanto de Bs. 40.000,00, recibidos por la parte demandada, por la negociación pautada.
8.- Promovió marcado “E”, copia fotostática de oficio No.6038 de fecha 14-12-2010, emanado de la Gerencia del IPASME, suscrito por la abogada Zachencka López, Directora de la Gerencia de Créditos, para evidenciar la aprobación y materialización del crédito a favor de la demandante (folio 53). Se trata de un documento emanado de un órgano público administrativo, el cual tiene presunción de legalidad por ser un documento emanado de un funcionario público en el ejercicio de sus competencias, el cual se considera cierto hasta prueba en contrario, no existiendo tal prueba en autos, pues ni la copia fue impugnada, ni menos la parte demandada desvirtuó el contenido de dicho oficio, por lo que al no encontrarse desvirtuado de manera alguna en la presente causa, se le otorga valor probatorio. Demostrativo de la aprobación del crédito por parte del IPASME a la ciudadana Marisabel Kirhney, para la compra del apartamento.
9.- Promovió marcado “F”, copia de documento de compra venta emanado del IPASME, con hipoteca de primer grado, a favor de la mencionada institución (folio 54). Tal documento emana de Institución Pública, por lo que se valora como documento redactado por dicha Institución. Demostrativo de la redacción del documento definitivo de compra venta para su protocolización por ante el Registro Público, mediante el cual la ciudadana Magaly Vargas Chirinos, cédula de identidad No. 5.444.076, da en venta a la ciudadana Marisabel Kirhney Gamarra, cédula de identidad No. 8.608.506, un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 02-09, ubicado en la Urbanización Cumboto II, segundo piso del bloque 26, Edificio 01, Tipo B-4, en el Municipio Puerto Cabello, siendo el precio de la venta Bs. 200.000,00, y a su vez el Instituto de Previsión y Asistencia Social para el Personal del Ministerio de Educación (IPASME), otorgaba crédito hipotecario para la adquisición del inmueble a la ciudadana Marisabel Kirhney Gamarra, por la suma de Bs. 120.000,00.
10.- Promovió marcado “G”, copia fotostática de constancia emanada del IPASME, por Órgano de la Coordinación legal de créditos CLC-420323, suscrito por la abogada Elena Beatriz Acosta Roma, cédula de identidad No.6.661.044, de fecha 09 de diciembre de 2.010, donde se evidencia que el crédito fue aprobado en tiempo oportuno (folio 56). Se trata de un documento emanado de un órgano público administrativo, el cual tiene presunción de legalidad, por lo que al no encontrarse desvirtuado de manera alguna en la presente causa, se le otorga valor probatorio. Demostrativo de la aprobación y redacción del documento de préstamo hipotecario otorgado a favor de Marisabel Kirhney Gamarra.
11.- Promovió marcada “H”, documento privado referido a Constancia emanada de la Junta de Condominio de Residencias Los Chaguaramos, bloque 26, de la Urbanización Cumboto II, Puerto Cabello, contentiva del pago de la deuda de condominio por parte de la demandante (folio 57 al 59). Se trata de documento privado emanado de tercero que debe ser ratificado en juicio, por lo que, se valorará en el Capitulo III de la Ratificación.
12.- Promovió marcadas con las letras “I” y “II”, copias fotostáticas de denuncia por ante la Fiscalía Novena del Ministerio Público de Puerto Cabello, con el fin de acreditar la vía extrajudicial utilizada por la demandante a los efectos que la demandada cumpliera con las obligaciones contraídas en la opción a compra, motivo del presente asunto (folios 60 y 61). Se trata de un documento suscrito por funcionario público cuya copia no fue desconocida, por lo que se tiene como fidedigna, demostrativa de la citación a la demandada con motivo de denuncia por ante la Fiscalía por causa penal 08F9-271.
13.- Promovió marcado “J”, primera convocatoria de la demandada, emanada de la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Puerto Cabello, por denuncia realizada por la demandante, en fecha 12 de julio de 2011, con el fin de acreditar la vía extrajudicial utilizada por la demandante a los efectos que la demandada cumpliera con las obligaciones contraídas en la obligación de compra venta, motivo del presente asunto (folio 62).
14.- Promovió marcado “K”, copia simple de segunda convocatoria de comparecencia de la demandada, emanada de la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía de Puerto Cabello, segunda comparecencia de la demandada por denuncia realizada por la demandante, en fecha 12 de julio de 2011, con el fin de acreditar la vía extrajudicial utilizada por la demandante a los efectos que la demandada cumpliera con las obligaciones contraídas en la obligación de compra venta, motivo del presente asunto (folio 63). Se trata de documentos suscritos por funcionario público cuya copia no fue desconocida, por lo que se tiene como fidedigna, demostrativa de la citación de la demandada por ante dicho organismo para tratar asunto relacionado con el inmueble objeto de litigio.
15.- Promovió marcado “L” Boleta de Requerimiento a la demandada, emanada de la Oficina de Defensoría del Pueblo Valencia, por denuncia realizada por la demandante, a los efectos de que la demandada cumpliera con las obligaciones contraídas en la opción de compra venta motivo del presente asunto (folio 64). Se trata de un documento suscrito por funcionario público demostrativa de la citación de la demandada por ante dicho organismo, para tratar asunto relativo a hechos expuestos por la ciudadana Marisabel Kirnhey.
CAPITULO II. TESTIMONIALES. Promovió las testimoniales de los ciudadanos: Héctor Evangelista Liendo Colina, Carmen Tinoco, Ermila Pérez, Jessica Andreina Bolívar Pérez, Rossi Analiette Garrido Hernández, Elimar Noiralith Ladera Meza, Elizabet Rafaela Colina, Nestor Arístides Arrieta Montaño, Josefina Ruiz, y Aly Ramón Zea Gonzalez, venezolanos, mayores edad, cedulas de identidad Nos. 4.837.385, 8.422.226, 7.164.929, 17.026.461, 14.242.200, 11.750.855, 4.107.242, 3.893.624, y 7.157.792, respectivamente, todos de este domicilio.
Al folio 76 riela acta levantada en fecha 14 de junio de 2012, con motivo de la declaración del ciudadano Héctor Evangelista Liendo Colina, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 4.837.385, de 55 años de edad, de profesión taxista, de este domicilio, quien juramentado por el juez del despacho procedió a responder las preguntas formuladas por la parte actora promovente de la prueba, asistida de abogado. A la primera pregunta respondió: Conocer de vista, trato y comunicación a la ciudadana Magaly Vargas Chirinos, desde hace 30 años. A la segunda pregunta respondió: Constarle que la ciudadana Magaly Vargas Chirinos dio a la ciudadana Marisabel Kirney Gamarra, en opción a compra el inmueble ubicado en la Urbanización Cumboto II, Apartamento 2-9, ubicado en el 2º piso, Bloque 26, Edificio 1, Tipo B-4. 3, además que salio en la prensa una notificación de la compra venta. A la tercera pregunta respondió: Que en su condición de administrador del bloque 26 le consta la insolvencia con el condominio por parte de la ciudadana Magaly Vargas Chirinos, desde el año 2001, que nunca ha estado solvente, y que parte de esa cantidad fue cancelada por la ciudadana Marisabel Kirhney. A la cuarta pregunta respondió: Tener conocimiento del incumplimiento por parte de la ciudadana Magaly Vargas Chirinos de la opción a compra pactada, por cuanto por su mente nunca le paso vender el apartamento, que era una manera de percibir un capital como préstamo. A la quinta pregunta respondió: Que le consta lo anterior porque ella es una persona audaz y habilidosa. A la sexta pregunta respondió: No tener interés en las resultas del juicio.
Al folio 81, riela acta levantada en fecha 14 de junio de 2012, con ocasión de la declaración rendida por la ciudadana Rossi Analiette Garrido Hernández, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 14.242.200, de 34 años de edad, de profesión Docente, de este domicilio, quien juramentada por la juez del despacho procedió a responder las preguntas formuladas por la parte actora promovente de la prueba, asistida de abogado. A la primera pregunta respondió: Que conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana Magaly Vargas Chirinos. A la segunda pregunta respondió que tiene conocimiento que la ciudadana Magaly Vargas Chirinos, dio en opción a compra un inmueble ubicado en la Urbanización Cumboto II, Apartamento 2-9, ubicado en el 2º piso, Bloque 26, Edificio 1, Tipo B-4. 3. A la Tercera pregunta respondió Que como integrante de la junta de condominio tiene conocimiento que la Magaly Vargas Chirinos, no estaba solvente. A la cuarta pregunta si tiene conocimiento porque la ciudadana Magaly Vargas Chirinos, incumplió con la opción de compra venta a Marisabel Kirhney, respondió que no sabe el porqué. A la quinta pregunta, respondió que le consta lo declarado como integrante de la junta de condominio. A la sexta pregunta si tiene interés en el juicio, respondió que no. A séptima pregunta sobre a que problemas se refiere que ha enfrentado Marisabel Kirhney, respondió que a la Sra. Magaly a su actitud y responsabilidad.
Al folio 84 riela acta levantada en fecha 14 de junio de 2012, con ocasión de la declaración rendida por la ciudadana Elizabet Rafaela Colina, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, de profesión estudiante, de 57 años de edad, quien juramentada por la juez del despacho procedió a responder las preguntas formuladas por la parte actora promovente de la prueba, asistida de abogado. A la primera pegunta respondió: Que conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana Magaly Vargas Chirinos. A la segunda pregunta respondió Que la ciudadana Magaly Vargas Chirinos, es su vecina que vive en el segundo, y ella en el tercero (piso). A la tercera pregunta respondió Que la ciudadana Magaly Vargas Chirinos, no estaba solvente con el condominio, que ella es la administradora y la ciudadana Magaly no paga desde el 2001, que quien ha pagado es la Sra. Marisabel. A la cuarta pregunta si tiene conocimiento el por qué la Sra. Magaly Vargas incumplió con la opción de compra venta, respondió que porque ella no quería vender. A la quinta pregunta como le consta lo declarado al Tribunal, respondió porque vive allí y se escucha todo lo que ella decía. A la sexta pregunta respondió que no tiene interés en el juicio.
Al folio 86 riela acta levantada en fecha 14 de junio de 2012, con ocasión de la declaración rendida por el ciudadano Nestor Arístides Arrieta Montano, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 3.893.624, de 62 años de edad, de profesión mecánico, quien juramentado por la juez del despacho procedió a responder las preguntas formuladas por la parte actora promovente de la prueba, asistida de abogado. A la primera pegunta respondió: Que conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana Magaly Vargas Chirinos, a la segunda pregunta respondió que tiene conocimiento que la ciudadana Magali Vargas, publicó por la prensa la venta del apartamento. A la tercera pregunta respondió Que la ciudadana Magaly Vargas, estaba insolvente en el condominio, que nunca pagaba, que era mal vecina y rompía los candados donde tienen las bombas del agua. A la cuarta pregunta respondió que se enteraron por la ciudadana Marisabel Kirnhey que la ciudadana Magaly Vargas, no quería venderle el apartamento. A la quinta pregunta respondió que sabe lo declarado porque vive en el mismo edificio. A la sexta pregunta respondió que no tiene interés en el juicio.
Los ciudadanos Carmen Tinoco, Ermila Pérez, Jessica Bolívar, Elimar Ladera, Josefina Ruiz y Aly Zea, no comparecieron al llamado a rendir declaración.
Tales declaraciones se aprecian de acuerdo al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, al no existir contradicción en las respuestas de los testigos, mereciendo confianza tales declaraciones debido a la edad y conocimiento de los testigos sobre los hechos declarados, es decir, debido al fundamento de sus dichos. No obstante, nada aportan tales declaraciones en relación con el thema decidedum en la presente causa el cual se encuentra referido al cumplimiento de las obligaciones contractuales de las partes en el contrato de opción de compra venta, y no al cumplimiento de las obligaciones en la relación de arrendamiento.
CAPITULO III. RATIFICACIÓN. De conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, promovió la ratificación del contenido y firma a través de la prueba testimonial de la constancia de residencia emanada de la Junta de Condominio de Residencias Los Chaguaramos Bloque 26 de la Urbanización Cumboto II, de Puerto Cabello. A los folios 94 y 96, rielan actas levantadas en fecha 15 de junio de 2012, con motivo de la comparecencia de los ciudadano Héctor Evangelista Liendo Colina, cédula de identidad No. 4.837.385, y Elizabet Rafaela Colina, cédula de identidad No. 4.107.242, quienes juramentados por el Juez del Tribunal ratificaron en contenido y firma el documento indicado.
Al folio 103 riela acta levantada en fecha 18 de junio de 2012, con motivo de la comparecencia de la ciudadana Elimar Noiralith ladera Meza, cédula de identidad No. 11.750.855, quien juramentado legalmente ratificó en contenido y firma el referido documento. A los folios 109, 112, 113, riela actas levantadas en fecha 19 de junio de 2012, con motivo de la comparecencia de los ciudadanos Carmen Teresa Parra Vásquez, cédula de identidad No. 3.604.737, Marta Irene Espinoza, cédula de identidad No. 1.145.618, y Josefina Ruiz, cédula de identidad No. 7.157.792, quienes juramentados legalmente ratificaron en contenido y firma el documento indicado. Al folio 120 riela acta de fecha 22 de junio de 2012, con motivo de la comparecencia de la ciudadana Delcy Damaris Arias, cédula de identidad No. 3.306.280, quien juramentada legalmente ratificó en contenido y firma el indicado documento.
En tal sentido, se valora dicho documento de conformidad con lo señalado en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, no obstante, nada aporta dicho medio probatorio en relación con el thema decidedum en la presente causa, el cual se encuentra referido al cumplimiento de las obligaciones contractuales de las partes en el contrato de opción de compra venta, y no al cumplimiento de las obligaciones en la relación de arrendamiento.
CAPITULO IV. PRUEBA DE INFORMES. Promovió de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil prueba de informes. A tal efecto solicitó que se oficiara a las siguientes instituciones: 1) Al Instituto de Previsión y Asistencia Social para el personal del Ministerio de Educación (IPASME), Caracas a los fines de que remita informe relacionado con la tramitación del crédito con el objeto de determinar su otorgamiento en tiempo oportuno.
Al folio l55, riela diligencia suscrita por la abogada Isabel Campos, en su carácter de apoderada judicial del Instituto de Previsión Social para la Educación (Ipasme), consignando copia fotostática de oficio No.431500-634-11, librado en fecha 10-05-2011, acompañado de comprobante de pago y cheque No.37068515 de la entidad bancaria Banesco, mediante el cual se deja constancia del crédito hipotecario otorgado por el IPASME en el plazo estipulado a favor de la ciudadana Magaly Vargas, Cédula de identidad No.V-5.444.076. Se trata de documentos emanados de un órgano público administrativo, el cual tiene presunción de legalidad, por lo que al no encontrarse desvirtuado de manera alguna en la presente causa, se le otorga valor probatorio.
2) Prueba de Informe a la Fiscalía Novena del Ministerio Público, a los fines de que remita información en relación con el expediente 0819-271-11, llevado por esa Fiscalía por denuncia de fecha 30 de mayo de 2011, realizada por la demandante contra la demandada. Al folio 142, riela oficio C8-F9-1113-12 del 19 de noviembre de 2011, emanado de la antes citada Fiscalía, mediante el cual informa al Tribunal la existencia de la denuncia, sin haber instruido expediente alguno. Tal información da cuenta de la denuncia interpuesta por la demandante contra la ciudadana Magaly Vargas Chirinos.
3) Pruebas de Informes, a la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía de Puerto Cabello, a los fines de que remita informe en lo que respecta a denuncia de fecha 08 de junio y 12 de julio de 2011, realizadas por la demandante en contra de la demandada. A los folios 125 al 129, riela oficio No. 057/2012, de fecha 03-07-2012, emanada de la Oficina de Inquilinato del Municipio Puerto Cabello, con anexos de copias certificadas de actas de incomparecencia y convocatorias; tales medios probatorios fueron valorados en consideraciones anteriores.
4) Prueba de Informes a la Defensoría del Pueblo, ubicada en Valencia estado Carabobo, a los fines de que remita informe relacionado con denuncia de fecha 27 de julio de 2.011, realizada por la demandante en contra de la demandada. En lo atinente a este medio probatorio riela al folio 145 oficio No. DdP/DDEC/01145-2012, emanado de la Defensoría del Pueblo. Tal información da cuenta de la denuncia interpuesta por la demandante contra la ciudadana Magaly Vargas Chirinos.
PRUEBAS PARTE DEMANDADA:
En el Capítulo I. Invocó el merito favorable que se desprende de los autos y muy especialmente el escrito de contestación de la demanda la cual ratificó en todas y cada una de sus partes. Tal invocación fue desechada al momento del pronunciamiento del tribunal en cuanto a la admisibilidad de las pruebas, por no constituir medio probatorio susceptible de valorar.
Capítulo II. Invocó el principio de la comunidad de la prueba, lo cual fue inadmitido por no constituir medio probatorio susceptible de valorar.
CAPITULO III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Se precisa en el caso de autos, que la pretensión de la parte actora ciudadana Marisabel Kirhney, persigue el Cumplimiento del Contrato de Opción de Compra Venta, que suscribió con la ciudadana Magaly Vargas Chirinos, radicando tal cumplimiento en que la demandada le haga entrega de los documentos necesarios para la debida protocolización del documento de venta definitiva por ante el Registro Público de Puerto Cabello, de acuerdo con la cláusula tercera y quinta del contrato.
En tal sentido, el artículo 1167 del Código Civil señala: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” Tal norma regula el comportamiento que en los contratos bilaterales puede asumir la parte que no vea satisfecho el cumplimiento de la obligación de su contraparte, quien puede optar entre solicitar judicialmente el cumplimiento o la resolución del contrato.
Ahora bien, antes de entrar a analizar las obligaciones que adquirieron las partes en el contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se demanda en el presente juicio, es preciso dejar sentando el criterio imperante establecido por la doctrina de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con relación a la naturaleza de los contratos de opción de compra venta o promesa bilateral de compra-venta.
En tal sentido, la Sala de Casación Civil hasta el año 2009 mantuvo el criterio relativo a considerar los contratos de opción de compra venta como una verdadera venta siempre que tuvieren los requisitos de consentimiento objeto y precio. Posteriormente, a partir de la sentencia No. 358 del 09 de julio de 2009, la Sala abandonó el anterior criterio, para así establecer que los contratos de promesa bilateral de compra venta, son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato. Tal criterio fue ratificado en sentencia No. 460 del 27 de octubre de 2010, cuando la Sala señaló que los contratos de promesa bilateral de compra venta, no constituyen una venta, ya que son contratos preparatorios o preliminares, que preparan la celebración de otro contrato, y en cuyas cláusulas se identifican a las personas intervinientes sean naturales o jurídicas, el bien o bienes objeto del mismo, la duración de éste, el precio de el o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía del cumplimiento de las obligaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la denominada “Cláusula Penal” en caso de incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato, así como también se ratificó en la sentencia No. 198 del 12 de mayo de 2011, manteniéndose el criterio que los contratos de opción de compra venta no deben considerarse como una verdadera venta.
No obstante, a partir de la sentencia No. 116 del 22 de marzo de 2013, la Sala de Casación Civil, estimó pertinente retomar el criterio abandonado, y estableció que siempre y cuando en el contrato de opción de compra venta se encuentren presentes los requisitos del consentimiento, objeto y precio, este debe equipararse a un contrato de venta.
Ahora bien, en el caso de autos la demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, fue interpuesta en fecha 21 de septiembre de 2011, es decir, cuando se encontraba vigente el criterio que los contratos de opción de compra venta, no se equiparan a una venta, sino que son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato. De tal manera, que no es posible otorgarle en el caso de autos una categoría distinta al contrato de opción de compra venta, tal como lo señala la parte actora en su libelo, pues solamente es un contrato mediante el cual las partes constituyeron obligaciones reciprocas obligándose la una vender y la otra a comprar un determinado bien inmueble, y que ni aún la posesión que ostenta la promitente compradora del bien inmueble, lo califica como un contrato de venta. Tal situación, obliga a verificar las obligaciones que adquirieron las partes en el contrato de opción de compra venta celebrado, a los fines de determinar su cumplimiento y la factibilidad del contrato definitivo de compra venta del inmueble.
Pues bien, partiendo del contrato de opción de compra venta (folios 4 al 9), el mismo constituye el instrumento fundamental de la demanda. Por el cual, la ciudadana Magaly Vargas Chirinos, se comprometió con la ciudadana Marisabel Kirhney, a darle en venta definitiva un inmueble de su propiedad ubicado en la Urbanización Cumboto II, constituido por un apartamento ubicado en el segundo piso del Bloque 26, Edificio 01-Tipo B-4, distinguido con el No. 02-09, del Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo. El precio pautado de acuerdo con la cláusula tercera del contrato, fue por la suma de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,00), de los cuales Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 40.000,00), la promitente compradora declaró recibir con la firma del contrato de opción de compra venta, en dinero efectivo, y el saldo restante, es decir la cantidad de Ciento Sesenta Mil Bolívares, serían cancelados para la fecha de la materialización de la venta definitiva que se protocolizaría por ante el Registro correspondiente.
Asimismo, señala la cláusula cuarta del mencionado contrato que el lapso de vigencia de la promesa de venta sería por el lapso de cuatro meses consecutivos e improrrogables a partir de la firma del contrato por ante la Notaría Pública respectiva, que de acuerdo con la fecha de autenticación del contrato, tal vigencia sería a partir del 08 de septiembre de 2010, lo que significa, que tanto la promitente vendedora como la promitente compradora debían cumplir con sus obligaciones en el lapso estipulado en el contrato de opción de compra venta, cuya vigencia sería entonces hasta el 08 de enero de 2011.
Con relación a las normas que regulan la celebración de los contratos, señala el artículo 1159 del Código Civil, que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.
De esta manera, lo estipulado por las partes en el contrato se constituye como de obligatorio cumplimiento para ambos contratantes, con la consecuencia en caso de incumplimiento, de incurrir en la respectiva responsabilidad civil. Es así, como se entiende que los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley, lo cual viene a representar el efecto básico y fundamental del cumplimiento de las obligaciones, independientemente de tratarse de una obligación contractual o extracontractual.
Ahora bien, de acuerdo con la cláusula quinta del contrato la promitente vendedora debía suministrar los documentos y recaudos necesarios tanto para la autenticación del documento de promesa de venta, así como de la venta definitiva; y de acuerdo con la cláusula séptima la promitente vendedora se compromete a realizar la venta definitiva sobre el inmueble una vez que la promitente compradora haya cancelado la totalidad del precio convenido. Ello significa entonces, que la obligación de la promitente vendedora era suministrar los documentos necesarios dentro del lapso pautado en el contrato, para sí poder materializar la venta definitiva, y la obligación de la promitente compradora pagar el precio convenido.
De igual manera, se estableció en la cláusula novena la condición expresa que si pasare el tiempo estipulado en el contrato para que la promitente compradora adquiera en compra venta definitiva el inmueble objeto de la negociación, está perderá el derecho preferente y la promitente vendedora quedará en libertad de ofrecerlo en venta a un tercero.
No obstante, la parte demandada se ha excepcionado del cumplimiento del contrato de opción de compra venta, bajo el alegato que tal contrato se ha extinguido en el tiempo. Asimismo, ha negado que hubiere recibido la suma de Bs. 40.000,00 en fecha 30 de abril de 2010, con la finalidad de otorgar el contrato de opción de compra venta. Por lo tanto, sobre la base de tal excepción y negativa de la parte demandada, se fija la carga de la prueba de acuerdo a lo señalado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de su obligación”. En este caso, el hecho extintivo del cumplimiento de la obligación alegado por la parte demandada es el vencimiento del contrato, lo que conlleva a verificar el cumplimiento de las obligaciones de las partes en el lapso estipulado en el contrato.
De acuerdo con los documentos privados promovidos por la parte actora referidos a recibos de pago que rielan a los folios 49 al 52, marcados “C”, “D”, D1 y D2, por la cantidad de Bs. 40.000,00, la parte demandante probó la entrega de Bs. 40.000,00, a la parte demandada por concepto de inicial o adelanto por la compra venta del inmueble objeto de litigio, en fecha 30 de abril de 2010, al quedar estos recibos reconocidos por no haberlos desconocido la parte demandada, ni desvirtuar de manera alguna que había recibido la suma de Bs. 40.000,00 estipulada en el contrato de opción de compra venta como parte del pago del precio total del inmueble. En consecuencia, se tiene como cierto el cumplimiento de la obligación de la promitente compradora de su obligación de parte del pago del inmueble.
Por otra parte, la actora afirmó en su libelo que la negociación pautada con la promitente vendedora por haberlo anunciado esta mediante publicación por prensa, era la aceptación de crédito IPASME, modalidad de pago que si bien no se encuentra pautada en el contrato, tampoco fue negada por la parte demandada, lo que significa, que la demandada admitió la aceptación del pago para la compra del inmueble, bajo la modalidad de crédito de IPASME. Así entonces, partiendo de los documentos que rielan a los folios 53 al 54, contentivos de documentos emanados del IPASME, consta que en fecha 14/12/2010, la Dirección de Créditos del IPASME, remitió al Director de Puerto Cabello los documentos correspondientes al crédito otorgado a la afiliada Marisabel Kirhney, por la suma de Bs. 120.000,00, antes de la fecha de vencimiento del contrato de opción a compra, siendo que el lapso de vigencia del contrato de opción a compra vencía el 08 de enero de 2011.
Concatenado tal medio probatorio con la prueba de informes, también se evidencia de los recaudos consignados a través de dicha prueba (folios 155, 160, 161 y 162), el cumplimiento de la obligación de la promitente compradora del pago del precio del inmueble en la venta definitiva, mediante el crédito que obtuvo para ello.
En este sentido, es preciso resaltar que quedó demostrado en autos que en fecha 14/12/2010 (folio 53 y 54), fue remitido el documento de compra venta definitivo redactado y visado por la Coordinación Legal de Créditos del IPASME, mediante el cual la ciudadana Magaly Vargas daba en venta el inmueble objeto de litigio a la ciudadana Marisabel Kirnhey, y la adquisición del crédito hipotecario por parte de la compradora era para pagar el precio del inmueble, lo que prueba el cumplimiento de la obligación de la promitente compradora del pago del precio del inmueble.
Asimismo, quedó establecido de las pruebas aportadas por la parte actora como fueron las diligencias realizadas por ante los organismo públicos (Inquilinato, Fiscalía y Defensoría del Pueblo), que la promitente compradora, hoy parte actora, en todo momento realizó diligencias dirigidas a lograr la venta definitiva del inmueble, lo que demuestra la disposición de esta para cumplir con su obligación como compradora.
En este punto es preciso destacar, el principio de la buena fe contractual establecida en el artículo 1160 del Código Civil, que señala que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley. Esta estipulación consagra en los contratos un modo general de cumplimiento, ya se trate de estipulaciones expresas o bien de obligaciones tácitas, pues la obligación de ejecutar de buena fe un contrato incluye la de cumplir lo que se dejó de expresar en él, si ello estuvo en la intención de las partes.
De modo entonces y dadas las condiciones que anteceden, en el caso de autos la parte demandada no logró demostrar que dentro del lapso de vigencia del contrato de opción de compra venta hubiere cumplido con sus obligaciones, que de acuerdo con la cláusula quinta del contrato suscrito era entregar los documentos necesarios para la venta definitiva, que aún cuando no se especificaron en el contrato, es un hecho notorio que tales documentos se refieren a cédula catastral, y solvencias exigidas por lo Registros Públicos para la protocolización de los documentos de compra venta, en consecuencia no demostró la demandada el cumplimiento de tal obligación en el lapso de vigencia del contrato de opción de compra venta, lo que determina el incumplimiento de esa obligación, y por ende la improcedencia de la excepción de incumplimiento alegada, como fue la expiración del contrato, pues quedó demostrado de acuerdo a las pruebas aportadas en la presente causa, que fue la promitente vendedora quien no cumplió con su obligación en el lapso estipulado en el contrato de opción de compra venta.
En tal sentido, el artículo 1270 del Código Civil señala: La diligencia que debe ponerse en el cumplimiento de la obligación, sea que esta tenga por objeto la utilidad de una de las partes o la de ambas, será siempre la de un buen padre de familia, salvo el caso de deposito…”.
Por lo tanto ateniéndose al principio de la buena fe contractual en la ejecución de los contratos, que se entiende no solo como el mero deber de lealtad, sino como el espíritu de colaboración debido por cada parte para la realización de las expectativas de la otra, en el caso de autos es forzoso para este Tribunal concluir que no quedó demostrado que la parte demandada hubiere ejecutado sus obligaciones en el tiempo señalado en el contrato de opción de compra venta, ni menos aún que hubiese puesto la debida diligencia en el cumplimiento de su obligación, pues no promovió prueba alguna para excepcionarse del cumplimiento de sus obligaciones, lo que indica que no dio cumplimiento a la carga procesal probatoria que le correspondía. Por el contrario, la parte actora, probó el cumplimiento de sus obligaciones de acuerdo al contrato suscrito como fueron pagar la suma de Bs. 40.000,00, como parte de la negación pautada, y la realización de las tramites tendientes a obtener el crédito a su favor para el pago del precio del inmueble al momento de la venta definitiva, lo que conlleva a declarar procedente su pretensión por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, correspondiéndole a la parte demandada ciudadana Magaly Vargas Chirinos, dar cumplimiento a la cláusula quinta del referido contrato en el sentido de suministrar a la ciudadana Marisabel Kirnhey los documentos necesarios para proceder a realizar la venta definitiva del inmueble, y por su parte a la ciudadana Marisabel Kirnhey, le corresponde pagar el precio restante del inmueble según lo establecido en el contrato de opción de compra, al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta. Así, se declara.
No obstante, este Tribunal debe pronunciarse con relación al tiempo en el cual las partes deben cumplir con sus obligaciones, toda vez, que de autos quedó demostrado que el cheque contentivo del préstamo otorgado a la promitente compradora fue devuelto al IPASME, lo que implica un tramite necesario para su nueva remisión a la oficina del IPASME Puerto Cabello. Por otra parte, la obtención de los documentos necesarios para la protocolización del respectivo documento de compra venta, también requiere de un lapso prudencial, por lo que este Tribunal en aras de garantizar el tiempo prudente para que ambas partes cumplas con sus respectivas obligaciones, fija un lapso prudencial de tres meses contados a partir que la presente sentencia se encuentre definitivamente firme, para que las partes cumplas con sus respectivas obligaciones.
Con relación, a los daños y perjuicios demandados por la parte actora por la suma de Bs. 150.000,00, aún ante el incumplimiento de las obligaciones de la promitente vendedora, es evidente que en autos no quedó demostrado por la parte demandante el daño psicológico que dice le fue causado por el cambio unilateral de la negociación por parte de la demandada, trayéndole problemas graves de columna vertebral. En tal sentido, de autos no se colige ninguna prueba aportada por la actora para probar el daño causado, lo que hace improcedente tal solicitud. Así, se declara.
Con relación al cobro de honorarios profesionales, se declara improcedente por cuanto no corresponde en este procedimiento realizar tal cobro sino en el procedimiento correspondiente de Intimación y Estimación de Honorarios profesionales. Así, se declara.
CAPITULO IV
DECISIÓN
Por todas las razones expuestas, este Juzgado Primero de Primera Instancia del Circuito Judicial Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Extensión Puerto Cabello Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara Parcialmente con lugar la demanda Por Cumplimiento de Contrato y Daños y Perjuicios. En tal sentido declara: PRIMERO: Ha Lugar el Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta, intentado por la ciudadana Marisabel Kirhney Gamarra, venezolana, soltera, titular de la cédula de identidad No. 8.608.506, de este domicilio, contra la ciudadana Magaly Vargas Chirinos, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad No. 5.444.076, de este domicilio. En consecuencia, se ordena a la parte demandada ciudadana Magaly Vargas Chirinos, suministrar a la ciudadana Marisabel Kirnhey, los documentos necesarios para proceder a la venta definitiva del inmueble, y una vez que la parte demandante Marisabel Kirnhey, realice los tramites necesarios para la protocolización del documento de compra venta, debe proceder la parte demandada a otorgar el documento definitivo de compra venta, y la ciudadana Marisabel Kirnhey, por su parte le corresponde pagar el precio restante al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta. SEGUNDO: No ha lugar a los Daños y Perjuicios demandados por la ciudadana Marisabel Kirhney Gamarra, venezolana, soltera, titular de la cédula de identidad No. 8.608.506, de este domicilio, contra la ciudadana Magaly Vargas Chirinos, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad No. 5.444.076, de este domicilio.
Debido a la naturaleza de la decisión no hay condenatoria de costas, a tenor de lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Notifíquese a las partes de la presente decisión mediante boleta dejada por el alguacil, de conformidad con el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Tribunal en la ciudad de Puerto Cabello Estado Carabobo, a los dieciséis días del mes de septiembre de 2014, siendo las 02:38 de la tarde Años: 204º de la Independencia y 155º de la Federación.
Publíquese, regístrese, anótese en los libros respectivos y déjese copia en el copiador de sentencias.
La Juez Provisoria

Abogada Marisol Hidalgo García

La Secretaria

Abogada Raiza Delgado Vargas

En la misma fecha se cumplió con lo indicado, previas formalidades de ley.
La Secretaria

Abogada Raiza Delgado Vargas