TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL,
MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL
ESTADO CARABOBO.

PARTE
DEMANDANTE: HIPERMERCADO ALL MARKET C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo bajo el N° 4, tomo 47-A 314.

APODERADA
JUDICIAL: Abg. SALIM RICHANI GUTIERREZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 49.193.

PARTE
DEMANDADA: Sociedades Mercantiles COMERCIALIZADORA 17A28, C.A, en la persona de sus directores FLAVIO MAMMOLI y OLIVERO MAMMOLI, mayores de edad, portadores de las cedulas de identidad Nrs. 6.253.908 y E-81.694.410, y a la ADMINISTRADORA AGRORI, C.A., en la persona de cualquiera de sus representantes legales ALEX ELOY ROMERO Y MERCEDES HERMINIA TROCONIS, Venezolanos, mayores de edad, portadores de las cedulas de identidad Nrs. 10.337.551 y 7.660.636.

MOTIVO: NULIDAD DE CONTRATO

SENTENCIA: DEFINITIVA.

EXPEDIENTE: 25.179

En fecha 04 de agosto de 2014, se recibió por distribución la demanda intentada por el abogado SALIM RICHANI GUTIERREZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 49.193 con el carácter de apoderado judicial del HIPERMERCADO ALL MARKET C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo bajo el N° 4, tomo 47-A 314, interpuso demanda contra la Sociedades Mercantiles COMERCIALIZADORA 17A28, C.A, en la persona de sus directores FLAVIO MAMMOLI y OLIVERO MAMMOLI, mayores de edad, portadores de las cedulas de identidad Nrs. 6.253.908 y E-81.694.410, y a la ADMINISTRADORA AGRORI, C.A., en la persona de cualquiera de sus representantes legales ALEX ELOY ROMERO Y MERCEDES HERMINIA TROCONIS, Venezolanos, mayores de edad, portadores de las cedulas de identidad Nrs. 10.337.551 y 7.660.636, por NULIDAD DE VENTA, proveniente del Juzgado Segundo de Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial, el cual se le dio entrada en fecha 06 de agosto de 2014, en los libros respectivos de este Tribunal y asignándosele el Nº 25.179.-
En fecha 17 de septiembre de 2014, el tribunal dicto sentencia interlocutoria, donde se repone la causa al estado de pronunciarse sobre el fallo y en consecuencia se declara nulo el auto de fecha 08 de julio de 2014.

ALEGATOS DE LAS PARTES
Alegatos de la Parte Demandante
Señala la parte actora que su representado según consta de documento autenticado por ante la Notaria Publica de San Diego el 26 de junio de 2012, donde la COMERCIALIZADORA 17A28, C.A., cedió en arrendamiento al HIPERMERCADO ALL MARKET C.A. un inmueble equipado, constituido por ocho galpones industriales con área de oficina en la planta baja y mezzanina identificado como los locales 1, 2, 3 y 4 del edificio uno y locales 5, 6, 7 y 8 del edificio dos, ubicados en la Urbanización Parque Comercio Industrial Castillito, Centro Comercial Milán Center, Municipio San Diego del Estado Carabobo, por un canon mensual de 220.000,00 con duración de 24 meses a partir del 01 de junio de 2012, hasta el 31 de mayo de 2014, alega que el servicio de agua, fuerza eléctrica, aseo domiciliario, pintura, vigilancia, así como la alícuota de condominio del inmueble será por cuenta de la arrendataria, asimismo establece que la obligación de la inquilina de pagar oportunamente los gastos de mantenimiento de eléctrico, vigilancia, agua, aseo, áreas verdes y otros que causen para la conservación del centro comercial e industrial Milan Center.
Igualmente expone que la ADMINISTRADORA AGRORI, C.A. esta autorizada para realizar el cobro del condominio, donde la parte actora alega que pago las cuotas correspondientes a los meses del año 2012 y las cuotas del 2013.
Expresa que por el incremento de los pagos correspondientes a condominio le expuso a la arrendadora que dichos pagos son indebidos al no estar contemplados en la Ley como parte de la obligación del arrendamiento, pindiendole se abstenga de continuar al requerimiento de la cobranza por dichos conceptos, por lo que demanda para que sean condenados por el pago de lo indebido y la repetición de todo lo pagado por concepto de condominio del año 2012: mayo por 112.826,26, junio por 114.060,00, julio por 114.314,00, agosto por 114.381,66; septiembre por 106.175,48: octubre por 89.454,30; noviembre por 89.454,30; y diciembre por 105.316; año 2013 enero por 104.445; febrero por 118.968; marzo por 121.818,45; abril por 134.797,42; mayo por 140.335,17; junio por 107.713,80; julio por 107.713,80; julio por 111.746; agosto por 116.293,47 y septiembre por 120.163,35 cuotas de condominio pagadas.
Asimismo demanda en forma accesoria los perjuicios que se deriven del pago de lo indebido.
Alegatos de la Parte Demandada
La parte demandada alega en su contestación de la demanda como hechos admitidos que consta en documento autenticado por ante la Notaria Publica de San Diego el 26 de junio de 2012, bajo el N° 17, tomo 64, la celebración del contrato de arrendamiento entre la COMERCIALIZADORA 17A28, C.A y HIPERMERCADO ALL MARKET C.A un inmueble equipado, constituido por ocho galpones industriales con área de oficina en la planta baja y mezzanina identificado como los locales 1, 2, 3 y 4 del edificio uno y locales 5, 6, 7 y 8 del edificio dos, ubicados en la Urbanización Parque Comercio Industrial Castillito, Centro Comercial Milán Center, Municipio San Diego del Estado Carabobo, por un canon mensual de 220.000,00 con duración de 24 meses a partir del 01 de junio de 2012, hasta el 31 de mayo de 2014.
Alega que la arrendataria asumió la obligación del pago de los servicios de agua, fuerza eléctrica, aseo domiciliario, pintura, vigilancia, así también el 100% de la alícuota correspondiente al condominio del inmueble.
Asimismo expone como hechos contradictorios que rechaza y niega que el pago correspondiente al condominio es indebido al no estar contemplado en la Ley como parte de la obligación del arrendatario, igualmente alega que rechaza y niega el derecho que dice la parte actora.
Señala además que están bajo un contrato de arrendamiento cuyas obligaciones se extinguieron por cumplimiento del termino acordado para su extinción como lo es el 31 de mayo de 2014, fecha prevista en la cláusula tercera del contrato por lo cual expone que resulta inoficioso e improcedente la petición del demandante de solicitar la nulidad de las cláusulas octava, décima tercera y vigésima tercera de un contrato extinto.
Esta Juzgadora pasa a resolver el presente fallo de mero derecho, sin resolver ni analizar las pruebas introducidas en el presente juicio, siendo solicitado de común acuerdo entre las partes, de conformidad con lo establecido en el ordinal 3° del 389 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECIDE.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Del estudio de las actas que conforman el presente expediente, se puede constatar que la parte actora pretende la nulidad parcial del contrato de arrendamiento el cual consta en documento autenticado por ante la Notaria Publica de San Diego el 26 de junio de 2012, bajo el N° 17, tomo 64, celebrado entre la COMERCIALIZADORA 17A28, C.A y HIPERMERCADO ALL MARKET C.A, sobre un inmueble equipado, constituido por ocho galpones industriales con área de oficina en la planta baja y mezzanina identificado como los locales 1, 2, 3 y 4 del edificio uno y locales 5, 6, 7 y 8 del edificio dos, ubicados en la Urbanización Parque Comercio Industrial Castillito, Centro Comercial Milán Center, Municipio San Diego del Estado Carabobo, por un canon mensual de 220.000,00 con duración de 24 meses a partir del 01 de junio de 2012, hasta el 31 de mayo de 2014, a los fines de que se decrete la nulidad de las cláusulas Octava y vigésima tercera contenidas en dicho contrato de arrendamiento, por cuanto alegan que los pagos son indebidos al no estar contemplados en la Ley como parte de la obligación del arrendatario.
Asimismo la parte demandada expone que se encuentran en presencia de un contrato de arrendamiento cuyas obligaciones se extinguieron por cumplimiento del termino acordado para su extinción, alega además que a quien le es atribuible o sobre quien recae el pago de las cuotas de condominio como causa principal del presente juicio, es al propietario por lo que acota lo que establece la Ley Horizontal en los articulo 12, 13 y 14 del Documento de condominio.
Para el momento que se introduce la demanda la ley vigente es la Ley De Arrendamientos Inmobiliarios, siendo que de la misma no se observa norma sustantiva alguna que regule el pago por concepto de condominio, no obstante de existir para esta juzgadora, por aplicación del principio de autonomía de los contratos, debe atenerse a lo allí propuesto siempre que no colida con el orden publico y las buenas costumbres; en tal sentido nuestro Código Civil Venezolano, nos señala en su artículo 1.133. Que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.
El Código Civil de EMILIO CALVO BACA, en su sección I, de los Contratos, en la Pág. 809, nos indica la formación de los contratos… “se forman por la integración de dos etapas sucesivas o casi simultaneas que son: A) la oferta y B) la aceptación. Oferta es el acto mediante el cual una parte propone a la otra, expresa o tácitamente la celebración de un contrato. La aceptación es la declaración de voluntad formulada por una persona a quien va dirigida la oferta, expresando su adhesión”...
Asimismo el artículo 1.141, establece lo siguiente,
Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son:
1º Consentimiento de las partes;
2º Objeto que pueda ser materia de contrato; y
3º Causa lícita.

Además el artículo 1.159 del Código Civil, establece que: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley. (Negrita y Subrayado de este Tribunal)
El Artículo 1.167, En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 689 de fecha 10 de agosto de 2007, caso: Agostinho Domingos Ascencao Homen contra Luciano Gavioli y otro, señaló lo siguiente:
“…La Sala de Casación Civil, ha reiterado de manera constante y pacífica el criterio dirigido a sostener que es de la soberanía de los jueces de instancia la interpretación del contrato, a menos que el juez incurra en desnaturalización o desviación intelectual de su contenido, situación que puede denunciarse a través del primer caso de suposición falsa. En efecto, en sentencia de fecha 7 de noviembre de 2003, caso: Crisol Publicidad c/ Diario El Universal, C.A., estableció lo siguiente:
“...Constituye doctrina reiterada de esta Corte, que la interpretación de los contratos es cuestión de hecho reservada a los jueces de instancia, controlable por esta Sala sólo cuando el sentenciador hubiese incurrido en suposición falsa, salvo que el Juez califique erróneamente el negocio jurídico, y lo subsuma en una norma que no es aplicable, error éste de derecho...”.
…En este mismo sentido se pronunció la Sala, mediante sentencia de fecha 27 de marzo de 2007, (caso: Jaime Alberto Araque contra Edgar Rodríguez Angarita), en el expediente 04-147, en la cual, expresó lo siguiente:…
“…La interpretación de los contratos, de acuerdo a reiterada doctrina de esta Sala, es de la soberanía de los jueces de instancia, y la decisión que al respecto ellos produzcan, sólo será atacable en Casación por denuncia de error en la calificación del contrato, error éste de derecho, o por suposición falsa…
…El límite entre la soberana interpretación del contrato y la tergiversación o desnaturalización de la voluntad contractual está constituido por la compatibilidad de la conclusión del Juez con el texto de la mención que se interpreta. Si el establecimiento de los hechos por el Juez es compatible con la expresión de la voluntad de las partes, estamos en la esfera de la interpretación; si, por el contrario, la conclusión del sentenciador no es compatible con el texto, estaríamos en presencia de una desnaturalización del contrato...”. (Negrillas de la Sala)…”

Con vista al criterio jurisprudencial, no hay la más mínima duda que esta Juzgadora esta circunscrita a decidir conforme a lo señalado por las partes en el contrato, es decir HIPERMERCADO ALL MARKET C.A., y la Sociedad Mercantil COMERCIALIZADORA 17A28, C.A, asimismo, pretende la actora la nulidad de la cláusula octava, la cual prevé la obligación de la arrendataria en pagar la cuota de condominio invocando para ello los artículos 1579, 1585 y 1586 del Código Civil, siendo que en dicha disposición se contrae la obligaciones del arrendador o propietario en conservar el estado de la cosa dada en arrendamiento.
Asimismo, señala que el artículo 12 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios cuyo contenido establece la condición de la relación arrendaticia previendo la obligación de los propietarios y los administradores en el mantenimiento del buen estado y conservación de la cosa dada en arrendamiento.
Además, señala que el artículo 7 de la ley de Propiedad Horizontal, invocando el literal “A” que refiere cuales son los gastos comunes a todos los propietarios haciendo constar que la conservación y los gastos comunes son responsabilidad del propietario o administradora.
Preciso que su acción de nulidad esta contemplada en los articulo 1279 y siguientes del Código Civil; por lo cual esta juzgadora al hacer un análisis de los dispositivos legales invocados con motivo a la nulidad encuentra esta sentenciadora que dicha normativa legal prevé ciertas obligaciones en cuanto al mantenimiento, conservación de la cosa arrendada mas no se indica en modo alguno que los gastos por dicho concepto sean de exclusiva responsabilidad de la arrendadora, tampoco se evidenció de las normas invocadas colidan respecto al orden publico con lo preceptuado en el contrato, por lo que existiendo la manifestación de la voluntad de las partes en el contrato donde de mutuo acuerdo las partes pactaron que la cancelación por concepto de gastos de condominio estaban a cargo de la arrendataria y que dichas clausulas invocadas no coliden, modifican o alteran el orden público en cuanto a la responsabilidad en el pago del condominio, mas aun sin darle vigencia a una ley que no es aplicable en el presente caso, es necesario para esta sentenciadora señalar que la misma ley, hace referencia que el pago es responsabilidad exclusivo del arrendatario, con lo cual el legislador le ha otorgado sentido a lo que el jurisdicente que no es otra cosa mas que no hay causas de nulidad cuando las partes han convenido que el pago de condominio sea responsabilidad del arrendatario, por lo cual en consecuencia se declara de mero derecho sin lugar la pretensión de nulidad y desechada la petición del pago de lo indebido y el pago del perjuicio, atendiendo al principio de autonomía de la voluntad de las partes, en virtud que ambas han convenido quien es responsable en cancelar los montos relacionados descritos como gastos de condominio. Y ASÍ SE DECIDE.
DECISIÓN
Por todas las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial Del Estado Carabobo, administrando Justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, actuando en sede civil, declara: SIN LUGAR la demanda intentada por SALIM RICHANI GUTIERREZ, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 49.193 en su carácter de apoderado judicial de HIPERMERCADO ALL MARKET C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo bajo el N° 4, tomo 47-A 314 contra Sociedades Mercantiles COMERCIALIZADORA 17A28, C.A, en la persona de sus directores FLAVIO MAMMOLI y OLIVERO MAMMOLI, mayores de edad, portadores de las cedulas de identidad Nrs. 6.253.908 y E-81.694.410, y a la ADMINISTRADORA AGRORI, C.A., en la persona de cualquiera de sus representantes legales ALEX ELOY ROMERO Y MERCEDES HERMINIA TROCONIS, Venezolanos, mayores de edad, portadores de las cedulas de identidad Nros. V-10.337.551 y V-7.660.636, respectivamente.
Se condena en costas a la parte demandante de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, Regístrese y Déjese Copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la circunscripción Judicial del Estado Carabobo. En Valencia, a los Treinta (30) días del mes de Septiembre de Dos mil catorce (2014).Años 204° de la Independencia y 154° de la Federación.

Abg. Isabel Cristina Cabrera de Urbano
Juez Titula
Abg. Juan Carlos López.
Secretario

En la misma fecha se cumplió con lo ordenado, siendo las once y cincuenta y tres minutos (11:53 am) de la mañana.

Abg. Juan Carlos López.
Secretario