TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
POR AUTORIDAD DE LA LEY
TRIBUNAL TERCERO DE LOS MUNICIPIOS ORDINARIOS Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.
VALENCIA, 06 de Noviembre de 2014.

DEMANDANTE: LECSY RAFAEL ANDRADE BRICEÑO, Venezolano, Mayor de edad, soltero, titular de la cedula de identidad V-7.056.145. De domicilio respectivamente.

APODERADO JUDICIAL Abogado VERONICA CAROLINA VALERA MENDEZ, Inscrito en los Inpreabogado bajo el Nro. 149.979 de este domicilio ambos respectivamente.

DEMANDADA: MARÍA FERNANDA MARCHENA ESCALONA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad V-15.103.217 de este domicilio respectivamente.

APODERADO JUDICIAL: Abogado CARLOS TORRES VILLANUEVA, Inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 125.389 de este domicilio respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA
EXPEDIENTE N°: 8522
SENTENCIA: DEFINITIVA.

I
Por escrito presentado en fecha 18 de Abril de 2013, la ciudadana LECSY RAFAEL ANDRADE BRICEÑO, Venezolano, Mayor de edad, soltero, titular de la cedula de identidad V-7.056.145. De domicilio respectivamente debidamente asistida por el abogado ROBER MARTINEZ Inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro.71.115 de este domicilio ambos respectivamente, interpuso formal demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE OPCION DE COMPRA-VENTA contra de la ciudadana: MARÍA FERNANDA MARCHENA ESCALONA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad V-15.103.217 de este domicilio respectivamente; se recibe el escrito libelar y sus recaudos anexos en por ante el Tribunal Distribuidor que lo era el Juzgado de los Municipios Libertador y Francisco Linares Alcántara de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, demanda constante de quince (15) folios útiles y anexos. Correspondiéndole por sorteo, la distribución del presente juicio cursa ante este Juzgado Tercero de esta circunscripción judicial del Estado Carabobo, siendo admitido en fecha 24 de abril de 2013, dictando sentencia interlocutoria con fuerza definitiva el Juzgado de los Municipios Libertador y Francisco Linares Alcántara de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, declinación de competencia por el territorio ordenando su distribución en fecha 08 de Mayo de 2013, bajo el numero de oficio 450 nomenclatura del mencionado Tribunal; Recibiendo el presente expediente el Juzgado Distribuidor Juzgado Segundo de los Municipios Guacara y San Joaquín de la circunscripción judicial del Estado Carabobo, en fecha 21 de Mayo de 2013, correspondiendo conocer el presente juicio el Juzgado Primero de los Municipios antes mencionado, dictando sentencia interlocutoria con fuerza definitiva, en fecha 30 de Mayo del 2013, declinación de competencia por el territorio, ordenando su distribución en la misma fecha antes indicada bajo el numero de oficio 2320-374 nomenclatura del mencionado Juzgado, asimismo el Juzgado Primero de los municipios antes señalado solicito la regulación de la competencia de conformidad con el articulo 70 del Código de Procedimiento Civil ordenando oficiar por ante Juez Superior en lo civil de la circunscripción judicial del Estado Carabobo, bajo el numero de oficio 2320-375 nomenclatura del mencionado Juzgado; en fecha 12 de Junio del 2013 reciben por oficio por ante el Juzgado Distribuidor de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Nanaguana y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, siendo distribuida ante este Juzgado en fecha 12 de Junio del 2013, teniendo como entrada en fecha 17 de Junio de 2013 ordenándose dar entrada bajo el Numero 8522 nomenclatura de este Tribunal; compareciendo ante este Juzgado la ciudadana: Lecsy Rafael Andrade Briceño, plenamente identificado en los autos, debidamente asistido por el Abogado Verónica Carolina Valera Méndez, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 18.264.374, inscrita en IPSA, bajo el Nº 149.979 de este domicilio respectivamente, presentando escrito solicitando reforma de conformidad con el articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, en fecha 17 de Junio de 2013, en fecha 18 de Junio de 2013 el Tribunal admite la reforma solicitada por la parte actora ordenándose a emplazar a la demandada de autos.

II
ALEGATOS DE LAS PARTES:
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
Que en fecha 15 de Mayo de 2012, celebro un contrato de Opción de Compra-Venta, por ante la Notaria Publica Séptima de Valencia del Estado Carabobo, inserto bajo el Nº 02, Tomo 226 de los libros de autenticaciones llevado por esa Notaria, con la ciudadana: María Fernanda Marchena Escalona, supra identificada en su carácter de PROMESA DE COMPRA VENTA; Que en fecha 17 de enero del 2013, la ciudadana María Fernanda Marchena escalona, le realizo llamada telefónica, le indico que ya tenia en su poder la liberación de la hipoteca del inmueble, por lo que procedió a indicarle los recaudos que le solicitaba el banco de Venezuela, para el tramite del crédito, quedando así a la espera de los mismos y es en fecha 02 de Abril del 2013, la ciudadana María Fernanda Marchena Escalona, la cito para ponerse de acuerdo con la documentación del inmueble y la sorprendido cuando le indica que la referida ciudadana le indico que no le va a vender el inmueble del cual ya le había entregado la cantidad de ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000,00) y había pactado muna PROMESA DE COMPRAVENTA- suscrita en fecha 15 de mayo de 2012 por documento privado reconocido, autenticado por ante la notaria publica séptima de valencia, inserto bajo el Nº 02, Tomo 226, entre su mandataria y la ciudadana María Fernanda Marchena Escalona…Omissis…
Que en dicho documento marcado en letra A en su cláusula Tercera-Precio establecieron lo que trascribe textualmente…OMISSI… asumiendo la PROMITENTE VENDEDORA, la obligación contractual de hipoteca de primer grado que pesa sobre el inmueble y proceder a otorgar documento de compra venta para la obtención del crédito y proceder a la cancelación total del mismo en el plazo establecido en el contrato y su prorroga no cumpliendo la PROMITENTE VENDEDORA, con su obligación asumida…OMISSIS…
. Fundamentando su acción en los articulo 1.146, 1.148, 1.149, 1.154, 1.159, 1.160, 1.167, 1.259, 1.264,1.265, 1.271, 1.474 y 1.483 del código civil, solicitando para que la demandada sea condenada por este Tribunal en: PRIMERO: en dar cumplimiento al contrato de PROMESA DE COMPRAVENTA…OMISSIS…SEGUNDO: en realizar el otorgamiento del documento definitivote compraventa del inmueble antes identificado a su favor, por ante la Oficina de Inmobiliario competente. TERCERO: que consideración al precio de venta y al pago probado como efectuado, se establece como monto a cancelar, el saldo establecido como debido en el documento denominado de PROMESA DE COMPRA VENTA. CUARTO para el supuesto que la ciudadana María Fernanda Marchena Escalona se negare a dar cumplimiento voluntario a la tradición. QUINTO: se condene a la demandada al pago de las costas procesales que se generen en el presente juicio; estimando la presente demanda en la cantidad de Trecientos veinte mil bolívares (Bs. 320.000,00) equivalente a 2.990,65 Unidades Tributarias para el momento en que interpuso la demanda.

ALEGATOS DE LA DEMANDADA:

En la oportunidad de la contestación de la demanda, presenta por escrito la contestación la ciudadana: SOR ELENA MORENO, supra identificada debidamente asistida por el abogado Rosario Perozo, identificada en autos de conformidad con el articulo 359 del Código Procedimiento Civil, haciéndolo en los siguiente términos, niego, rechazo y contradice en todas y cada una de sus parte las pretensiones del demandante, toda vez que no se trata simplemente del otorgamiento de un documento de opción de compra-venta, sino que entre las parte existe desde el año 2008 una relación arrendaticia verbal a tiempo indeterminado que nació de la libre voluntad de su poderdante al arrendarle su apartamento al demandante y que posteriormente surgió la posibilidad de venderle el apartamento a través de la ley de política habitacional que condiciona el otorgamiento de una opción de compra, esa situación se evidencia en el mismo libelo de demanda en el titulo I de los hechos, párrafo Tercero linea15; donde el demandante manifiesta cita” cabe destacar ciudadano juez, que habito el inmueble objeto de esta demanda junto con mi grupo familiar, desde hace mucho tiempo y sobre el cual también cancelo mensualmente un canon de arrendamiento…” lo que demuestra la existencia de una relación arrendaticia entre las partes. Por lo que la presente causa no puede ventilarse por el procedimiento ordinario, admitido por este Tribunal sin haber agotado lo establecido en el ley especial sobre materia inquilinaria expresamente señalado en el decreto de ley 8.190 del 05 de mayo de 2011 y luego normado por el procedimiento administrativo inquilinario previsto a la instancia judicial establecido en los articulo 94, 95 y 96 de la ley para la regularización y control la cual establece en concordancia con el articulo 4 del decreto con rango valor y fuerza de ley de desalojos arbitrarios de vivienda…OMISSIS… por otra parte ciudadano juez en fecha 23 de junio de 2013 procedí apertura por ante la Superintendencia nacional de arrendamientos de vivienda el respectivo procedimiento administrativo inquilinario el cual quedo identificado con el Nº MC-CARABOBO-000574….omissis… consignando anexos enmarcado en letras A, B, C Y D.
III
PRUEBAS DE LAS PARTES:
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA ACOMPAÑADAS JUNTO AL LIBELO DE LA DEMANDA:
1. Prueba documental promovida en copia certificada enmarcada en letra A consistente en un documento autenticado por ante la Notaria Publica Tercera de Valencia, en fecha 10 de Octubre de 2013, bajo el numero 11, Tomo: 237, inserto en los folios 5 al 16 de la pieza principal que conforma el presente juicio; Seguidamente este Tribunal le confiere valor probatorio de conformidad con el articulo 429 del Código procedimiento civil y en concordancia con el articulo 1.357 del Código Civil, por cuanto no fue desconocido, tachado ni e impugnado por la parte contraria, y se evidencia la obligación de las partes en el presente contrato de opción de compra-venta objeto del presente litigio. Y así se decide.
2. Prueba documental promovida en copia simple y fotostática enmarcada en letra B, un documento privado de un tercero ajeno al juicio, emanado de la entidad financiara banco bicentenario, inserto en el folio 17 de la pieza principal que conforma el presente juicio, Seguidamente este Tribunal le confiere valor probatorio de conformidad con el articulo 429 del Código procedimiento civil, por cuanto no fue desconocido ni e impugnado por la parte contraria, pero a su ves lo desecha por no cumplir la parte promoviente lo establecido en el articulo 431 del Código de Procedimiento civil y así se decide.
3. Prueba documental promovida en original enmarcada en letras C y D, un documento publico, emanada de la alcaldía de valencia dirección de catastro, inserta en los folios 18 al 21 de la pieza principal que conforma el presente juicio, Seguidamente este Tribunal le confiere valor probatorio de conformidad con el articulo 429 del Código procedimiento civil, por cuanto no fue desconocido ni e impugnado por la parte contraria. Y asi se decide.
4. Prueba documental en copia simple y fotostática enmarcada en letra E, un documento publico, emanado por el Registro Publico del Segundo Circuito del Municipio Valencia del Estado Carabobo, en fecha 20 de Mayo de 2013, inserto en el folio 22 de la pieza principal que conforma el presente juicio, Seguidamente este Tribunal le confiere valor probatorio de conformidad con el articulo 429 del Código procedimiento civil en concordancia con el articulo 1.357 del Código Civil, por cuanto no fue desconocido, tachado ni e impugnado por la parte contraria, del mimo se evidencia la fecha del otorgamiento. Y así se decide.
5. Prueba documental en original enmarcada en letra F, un documento publico emanado por un autoridad judicial inserto en los folio 23 al 40 de la pieza principal que conforma el presente juicio, Seguidamente este Tribunal le confiere valor probatorio de conformidad con el articulo 429 del Código procedimiento civil en concordancia con el articulo 1.357 del Código Civil, por cuanto no fue desconocido, tachado ni e impugnado por la parte contraria y así se decide.
6. Prueba documental promovida en copia certificada enmarcada en letra G consistente en un documento debidamente Registrado por ante la Oficina Inmobiliaria del Segundo Circuito de Registro del Municipio Valencia Estado Carabobo, en fecha 22 de Septiembre de 1.993, bajo el numero 07, Tomo: 36, inserto en los folios 41 al 47 de la pieza principal que conforma el presente juicio; Seguidamente este Tribunal le confiere valor probatorio de conformidad con el articulo 429 del Código procedimiento civil y en concordancia con el articulo 1.357 del Código Civil, por cuanto no fue desconocido, tachado ni e impugnado por la parte contraria, y se evidencia la propiedad del inmueble perteneciente a la demandada objeto del litigio. Y así se decide

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
Con relación al merito favorable alegado por la parte demandada este Tribunal hace la siguiente consideración al respecto advierte este Juzgador que el manifestar que se reproduce el mérito favorable de los autos, tal como lo ha señalado la accionada no es un medio de prueba valorar en nuestro ordenamiento jurídico. En este sentido, ha sostenido la doctrina jurisprudencial moderna que la reproducción del mérito favorable de autos constituye por si mismo una manifestación del principio de la comunidad de la prueba, conforme a la cual las pruebas no pertenecen al promovente, pertenecen al proceso y será el Juez quien las valorará o apreciará a favor de la parte a quien le beneficie, la cual puede ser o no, la parte que las trajo al proceso. En este sentido, el mérito favorable de los autos se traduce en que la parte solicita al Juez, que tome y valore a su favor todos los medios que no hayan sido promovidos por él y que le favorezcan. Por último, cuando la parte reproduce el mérito probatorio no invocando un medio de prueba en específico que lo favorezca y la forma como lo beneficia, el Juez no se encuentra obligado a tomar o valorar las pruebas a favor de alguna de las partes procesales, es por lo que este Juzgador se le hace forzoso valor todo tipo de prueba invocada por la accionada en el lapso que promovió todas y cada una de las pruebas Y así se decide.

A. Prueba documental promovida en copia simple y fotostática enmarcada en letra A consistente en un documento autenticado por ante la Notaria Publica Séptima de Valencia, en fecha 08 de Agosto de 2008, bajo el numero 26, Tomo: 164, inserto en los folios 92 al 94 de la pieza principal que conforma el presente juicio; Seguidamente este Tribunal le confiere valor probatorio de conformidad con el articulo 429 del Código procedimiento civil y en concordancia con el articulo 1.357 del Código Civil, por cuanto no fue desconocido, tachado ni e impugnado por la parte contraria, pero así mismo la desecha por cuanto no guarda relación con los hechos, controversia planteada y ayuda al esclarecimiento del presente juicio y así se decide.
B. Prueba documental promovida en copia simple y fotostática enmarcada en letra B consistente en un documento debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del distrito Valencia, en fecha 22 de Septiembre de 1.993, bajo el numero 7, Tomo: 36, inserto en los folios 95 al 99 de la pieza principal que conforma el presente juicio; Seguidamente este Tribunal le confiere valor probatorio de conformidad con el articulo 429 del Código procedimiento civil y en concordancia con el articulo 1.357 del Código Civil, por cuanto no fue desconocido, tachado ni e impugnado por la parte contraria, pero así mismo la desecha por cuanto no guarda relación con los hechos, controversia planteada y ayuda al esclarecimiento del presente juicio y así se decide
C. Prueba documental promovida en copia certificada enmarcada en letra C consistente en un documento debidamente autenticado por ante la Notaria Publica de San Diego del Estado Carabobo, en fecha 15 de Septiembre de 1.998, bajo el numero 24, Tomo: 145, inserto en los folios 100 al 104 de la pieza principal que conforma el presente juicio; Seguidamente este Tribunal le confiere valor probatorio de conformidad con el articulo 429 del Código procedimiento civil y en concordancia con el articulo 1.357 del Código Civil, por cuanto no fue desconocido, tachado ni e impugnado por la parte contraria, pero así mismo la desecha por cuanto no guarda relación con los hechos, controversia planteada y ayuda al esclarecimiento del presente juicio y así se decide
D. Prueba documental promovida en copia certificada enmarcada en letra CH consistente en un documento debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Cuarta de Valencia Estado Carabobo, en fecha 18 de Mayo de 2.012, bajo el numero 09, Tomo: 188, inserto en los folios 105 al 112 de la pieza principal que conforma el presente juicio; Seguidamente este Tribunal le confiere valor probatorio de conformidad con el articulo 429 del Código procedimiento civil y en concordancia con el articulo 1.357 del Código Civil, por cuanto no fue desconocido, tachado ni e impugnado por la parte contraria, pero así mismo la desecha por cuanto no guarda relación con los hechos, controversia planteada y ayuda al esclarecimiento del presente juicio y así se decide
E. Prueba documental promovida en copia certificada enmarcada en letra D consistente en un documento debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Sexta de Valencia Estado Carabobo, en fecha 17 de julio de 2.012, bajo el numero 37, Tomo: 184, inserto en los folios 113 al 117 de la pieza principal que conforma el presente juicio; Seguidamente este Tribunal le confiere valor probatorio de conformidad con el articulo 429 del Código procedimiento civil y en concordancia con el articulo 1.357 del Código Civil, por cuanto no fue desconocido, tachado ni e impugnado por la parte contraria, pero así mismo la desecha por cuanto no guarda relación con los hechos, controversia planteada y ayuda al esclarecimiento del presente juicio y así se decide
F. Prueba documental promovida en copia simple y fotostática enmarcada en letra consistente E en un documento autenticado por ante la Notaria Publica Tercera de Valencia, en fecha 10 de Octubre de 2013, bajo el numero 11, Tomo: 237, inserto en los folios 118 al 128 de la pieza principal que conforma el presente juicio; Seguidamente este Tribunal le confiere valor probatorio de conformidad con el articulo 429 del Código procedimiento civil y en concordancia con el articulo 1.357 del Código Civil, por cuanto no fue desconocido, tachado ni e impugnado por la parte contraria, y se evidencia la obligación de las partes en el presente contrato de opción de compra-venta objeto del presente litigio. Y así se decide.
G. Prueba documental privada emitido por la sola firma del demandado en original enmarcada en letra F, inserto en los folios 129 al 133 de la pieza principal que conforma el presente juicio; Seguidamente este Tribunal con relación a la mencionada prueba carecen de valor probatorio, toda vez que carecen de firma y de sello. Así las cosas, en virtud del principio de alteridad de la prueba, conforme al cual nadie puede hacer su propia prueba, las documentales en referencia carecen de valor probatorio. Así se establece.
H. Prueba documental privada enmarcada en letra G, consistente en la consignación de publicación realizada en el diario notitarde de fecha 10 de Septiembre de 2013, inserta en los folio 134 al 139 de la pieza principal que conforma el presente juicio; seguidamente este Tribunal le confiere valor probatorio de conformidad con el articulo 432 del Código de Procedimiento Civil, pero asimismo este Juzgador los desecha por cuanto no guarda relación con los hechos, controversia planteada y ayuda al esclarecimiento del presente juicio y así se decide.
I. Las Pruebas documentales promovidas en originales enmarcadas en letras H y I, consistente en un acto dictado por el órgano de la administración, inserto en los folios 140 al 142 de la pieza principal que conforma el presente juicio; Seguidamente este Tribunal le confiere valor probatorio de conformidad con el articulo 429 del Código procedimiento civil por cuanto no fue desconocido, tachado ni e impugnado por la parte contraria, pero así mismo la desecha por cuanto no guarda relación con los hechos, controversia planteada y ayuda al esclarecimiento del presente juicio y así se decide
J. Prueba documental en copia simple y fotostática enmarcada en letra J consistente en un acto dictado por el órgano de la administración, inserto en los folios 143 de la pieza principal que conforma el presente juicio; Seguidamente este Tribunal le confiere valor probatorio de conformidad con el articulo 429 del Código procedimiento civil por cuanto no fue desconocido, tachado ni e impugnado por la parte contraria, pero así mismo la desecha por cuanto no guarda relación con los hechos, controversia planteada y ayuda al esclarecimiento del presente juicio y así se decide.
K. Prueba documental promovida en copia simple y fotostática enmarcada en letra K, inserta en los folios 144 al 146 de la pieza principal que conforma el presente juicio; Seguidamente este Tribunal le confiere valor probatorio de conformidad con el articulo 429 del Código procedimiento civil por cuanto no fue desconocido, tachado ni e impugnado por la parte contraria, pero así mismo la desecha por cuanto no guarda relación con los hechos, controversia planteada y ayuda al esclarecimiento del presente juicio y así se decide.
L. Pruebas testimoniales de los ciudadanos Jan Vicente Rodríguez Pérez y Carlos Alfredo Hernández Sequera, identificados en autos, tales declamación rendida ante despacho se encuentra inserta en los folios 154 al 155 de la pieza principal que conforma el presente juicio; Seguidamente este Tribunal le confiere valor probatorio de conformidad con el articulo 508 del Código de Procedimiento Civil, y asimismo este Juzgador los desecha por cuanto no guarda relación con los hechos, controversia planteada y ayuda al esclarecimiento del presente juicio y así se decide.
COMO PUNTO PREVIO:

Este Tribunal hace la siguiente consideración ante de decidir el fondo del presente juicio, en virtud del escrito presentado por la parte accionada en la oportunidad del lapso procesal de la contestación, donde alega que el presente juicio ordinario no debió ventilarse en razón de no haberse agotado la vía administrativa ante el órgano competente por tratarse materia inquilinaria de vivienda expuesto lo anterior cabe señalar y citar este Juzgador lo siguiente: la Ley para la Regularización y Control de los arrendamiento de vivienda en su articulo 94 establece “previo a las demandas por desalojo, cumplimiento, sobre alquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya practica material comporte la perdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el Procedimiento descrito e los articulo siguiente.
Ahora bien, de la transcripción normativa, este Juzgador considera que la parte actora acciono su pretensión por la vía ordinaria y competente, en razón que la misma norma antes citada se evidencia es cuando el arrendador intente las acciones descrita por el legislador y sobre en caso que una decisión judicial cuya practica material comporte la perdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, evidenciándose de todas y cada una de las actas que conforman el presente juicio y de la pretensión del actor, que no es necesario dar cumplimiento con lo establecido por el legislador de la Ley para la Regularización y Control de los arrendamiento de vivienda en su articulo 94 por cuanto su acción es el cumplimiento de contrato opción de compra venta. Y así se decide

MOTIVA
De conformidad con lo previsto en el ordinal Cuarto (4°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio a establecer los motivos de hecho y de derecho en base a los cuales fundamentará la presente decisión, a cuyo efecto observa:
Ahora bien, antes de analizar lo afirmado por las partes, considera oportuno quien decide, indicar que, en las contiendas judiciales de connotación civil, las partes persiguen un fin determinado: que la sentencia les sea favorable, pero tal pronunciamiento sólo puede aprovechar a quien ha llevado al convencimiento del jurisdicente, la certidumbre de sus alegaciones fácticas.
Tal doctrina tiene su fundamento legal en el ya citado artículo 1.354 del Código Civil Venezolano vigente, en concordancia con los artículos 254 y 506 del Código de Procedimiento Civil, que aún cuando ellos se refieren específicamente a las pruebas de las obligaciones, deben entenderse como aplicables a las demás materias de derecho.
Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación. Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba.

Este Juzgado hace la siguiente consideración, la Sala de Casación Civil en fecha 22 de Marzo de 2013, bajo el expediente Nº 2012-000274 la Sala estableció “ Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció:
“…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…”.
El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña.
Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.
Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta”.
Ahora bien, de la trascripción de la decisión y criterio establecido de manera pacifica y continua por la Sala De Casación Civil, pasa este Juzgador a examinar todas y cada uno de los elementos necesario para considerar si el contrato de opción de contra-venta objeto del litigio, cubre lo exigido por nuestro Máximo Tribunal por vía jurisprudencial, para considerar si el mencionado contrato celebrado por las partes que constituyen el presente juicio, es un contrato y una verdadera venta; Se evidencia de las actas que conforman el presente juicio, que la parte actora logra demostrar la obligación derivadas de las cláusulas contractuales, vinculadas por el cumplimiento de las partes del presente juicio, a través del contrato de opción de compra venta, consignado conjuntamente con el libelo de demanda, debidamente reconocido por la parte demandada y el mismo fue valorado en su oportunidad procesal por este Juzgador, del mencionado contrato autenticado por ante la Notaria Séptima de Valencia de fecha 15 de Mayo de 2012, inserto bajo el Nº 02, tomo: 226 supra identificado, se observa El Consentimiento de las partes, por una parte la ciudadana: MARÍA FERNANDA MARCHENA ESCALO, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad V-15.103.217, de este domicilio a los efecto se denomino LA PROMITENTE VENDEDORA, y por la otra parte el ciudadano: LECSY RAFAEL ANDRADE BRICEÑO venezolano, mayor edad, titular de la cedula de identidad V-7.056.145 a los efecto se denomino EL PROMITENTE COMPRADOR, donde convinieron, manifestaron voluntariamente a celebrar el presente contrato de opción de compra-venta…omissis… fijaron un precio el cual se evidencia de la Cláusula Tercera del mencionado contrato supra identificado, El precio de la venta del inmueble, la Promitente vendedora promete vender al Promitente Comprador y este promete comprar el inmueble por la cantidad fija y sin variación alguna de Bs. 380.000,00 los cuales el Promitente Comprador cancelara de la siguiente manera: una cuota inicial por la cantidad de Bs. 120.000,00 que cancelara en dos cuotas; 1 una primera Cuota por la cantidad de Bs. 38.2000,00, cuyo monto adeuda la Promitente Vendedora, por razones de hipoteca de primer grado que pesa sobre el inmueble a favor de BANAVIH; suma èsta que hizo entrega el Promitente Comprador, en cheque de gerencia…OMISSIS…a favor de la Promitente Vendedora ciudadana: MARIA FERNANDA MARCHENA ESCALONA, en fecha 03-05-2012 y promete la Promitente Vendedora que destinara para la cancelación y liberación de la referida hipoteca. 2 una segunda cuota por la cantidad de Bs. 81.800, que cancela el Promitente Comprador a la Promitente Vendedora, en este acto mediante cheque de gerencia…OMISSIS…girado contra el banco de Venezuela a favor de la ciudadana: MARIA FERNANDA MARCHENA ESCALONA, quedando solo el restante por la cantidad de Bs. 260.000,00, suma esta por la que las partes prometen celebrar contrato de opción de compra venta por dicha suma que cancelara el Promitente Comprador a la Promitente Vendedora, a través de crédito Hipotecario y/o a través del Banco nacional de vivienda y hábitat (BANAVIH). De la Cláusula Cuarta: establece la PRORROGA: el plazo para la liberación de la hipoteca que pesa sobre el inmueble objeto de promesa de venta será por 90 días continuos, prorrogables de común acuerdo por las partes; asimismo se evidencia El Objeto la cual es el contrato la opción de compra-venta del inmueble supra identificado. Bien este Tribunal una vez verificado todos y cada uno de los elementos exigido por nuestro Máximo Tribunal antes ya indicado, considera necesario verificar si la parte demandante dio cumplimiento a las obligaciones contractuales vinculada mediante el contrato de opción de compra –venta, antes ya identificado, de la revisión exhaustiva del contrato supra identificado, y de los instrumentos promovido en su oportunidad procesal por la parte demandante se deduce cumplió con la obligación de la cláusula tercera, previamente antes señalada, tal como costa del instrumento en copia simple y fotostática, enmarcado en letra C, inserto en el folio 24 del expediente que conforma el presente juicio se evidencia cheque de gerencia a favor de la ciudadana: MARIA FERNANDA MARCHENA ESCALONA, plenamente identificada en los autos la cantidad de 38.200,00, al igual que fue reconocido por la parte demandada ya que no lo desconoció, ni lo impugno en su debida oportunidad procesal, del escrito de contestación reconoce haber recibo la cantidad antes descrita, por la obligación al cual se sujeto mediante el contrato debidamente firmado en fecha 15 de mayo de 2012, plenamente identificado en los autos, se evidencia del instrumento en original inserto en el folio 157 de la pieza principal del presente juicio, deposito bancario a favor de la ciudadana: MARIA FERNANDA MARCHENA ESCALONA, plenamente identificada en los autos la cantidad de 38.200,00, en la cuenta 07750408890934025229, en fecha 03 de mayo de 2012, por concepto manifiesta la parte accionada para liberación de hipote de primer grado que pesa sobre el inmueble, y dar cumplimiento a la cláusula tercera antes ya descrita, por otro lado se evidencia el instrumento en original marcado en letra B inserto en los folios 158 al 159 ambos inclusive, la liberación de la hipoteca de primer grado que pesa sobre el inmueble objeto del litigio hoy día, por parte del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, a favor de la ciudadana: MARIA FERNANDA MARCHENA ESCALONA, plenamente identificada en las actas procesales, en virtud de haber pagado al operador financiero la totalidad del préstamo hipotecario a largo plazo por la adquisición de vivienda principal, siendo liberada en fecha 30 de Abril de 2013; bien señalado lo antes descrito este Juzgador considera que la parte actora logro demostrar la obligación contractual que tiene en su favor ante hoy la parte demandada, la cual fue demostrado a través del contrato de opción de compra-venta autenticado y plenamente identificado, en este mismo orden se puede deducir que la parte demandada cumplió obligación cancelar la hipoteca de primer grado que recaía ante inmueble, dentro del plazo el cual se sujetaron las partes, vale decir, las partes firmaron el contrato en fecha 15 de mayo de 2012, según consta de la clausula tercera la obligación de la parte demandada en cancelar la deuda hipotecaria ante la entidad financiera del plazo según la cláusula cuarta, los 90 días continuo, evidenciando del deposito realizado por la ciudadana: María Fernanda Marchena escalona, en fecha 03 de mayo de 2012, se encontraba dentro del plazo para cancelar la hipoteca, ahora bien, la parte demanda alega en su escrito de contestación que ya expiro el tiempo para el cumplimiento en virtud que la liberación por parte de la entidad bancaria financiera la hizo en fecha 30 de Abril de 2013, y que han pasado 210 días continuos a partir de la firma del contrato de promesa de compra venta por ante la notaria séptima de valencia, expuesto esto considera quien aquí este juzgador, que lo manifestado por la parte demandada no la exime de cumplir con su obligación contractual en vender el inmueble, bajo los términos y condiciones en que se sujeto, en razón de no ser imputable en el presente caso a la parte actora, en justificación de que la entidad financiera bancaria, halla durado en la duración en librar la liberación de la hipoteca de primer grado que recaía al inmueble, ya que sin esa liberación la parte actora no podía dar cumplimiento a la solicitud del crédito al contrario la parte accionante cumplió con la entrega del cheque de gerencia planamente identificado, acordado en el contrato en la cláusula tercera, por ultimo este Juzgador observa que la parte actora logra demostrar y reunir los elemento exigido los cuales son el consentimiento, precio y objeto, de ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe prosperar en derecho el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta y así se decide.
Cabe señalar y establecer quien aquí decide, que para el momento de la ejecución del presente contrato de opción de compra-venta, que una ves solicitado por la parte gananciosa del presente juicio la ejecución voluntaria para que la parte perdidosa de cumplimiento voluntario y observándose que la parte vencida no diera cumplimiento voluntario, este Tribunal garantiza la obligación en los siguiente términos de conformidad con el articulo 531 del código de procedimiento civil, si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación y siempre que sea posible y no este excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia solo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia autenticada en los autos y asi se decide.
DISPOSITIVA
Por los razonamientos de hechos y de derecho antes expuestos, este TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela, de los Ciudadanos y Ciudadanas que la integran y por Autoridad de la Ley Declara:
PRIMERO: SE DECLARA CON LUGAR LA DEMANDA incoada por la ciudadana: LECSY RAFAEL ANDRADE BRICEÑO, Venezolano, Mayor de edad, soltero, titular de la cedula de identidad V-7.056.145. De domicilio respectivamente debidamente asistida por el abogado ROBER MARTINEZ Inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro.71.115 de este domicilio ambos respectivamente, interpuso formal demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE OPCION DE COMPRA-VENTA contra de la ciudadana: MARÍA FERNANDA MARCHENA ESCALONA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad V-15.103.217 de este domicilio respectivamente, debidamente representada judicialmente por la abogado CARLOS TORRES VILLANUEVA, Inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 125.389 de este domicilio respectivamente.

SEGUNDO: SE DECLARA EL CUMPLIMIENTO AL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Séptima de Valencia del Estado Carabobo, inserto bajo el Nº 02, Tomo 226 de los libros de autenticaciones llevado por esa Notaria, suscrito en fecha 15 de mayo de 2012, entre la ciudadana LECSY RAFAEL ANDRADE BRICEÑO, Venezolano, Mayor de edad, soltero, titular de la cedula de identidad V-7.056.145. De domicilio respectivamente y la ciudadana: MARÍA FERNANDA MARCHENA ESCALONA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad V-15.103.217 de este domicilio respectivamente, sobre un inmueble destinado a vivienda principal, constituido por una parcela de terreno y la vivienda unifamiliar sobre terreno construida, identificada con el N º212 de la urbanización “las gardenias, segunda etapa, ubicada con frente a la carretera nacional entre las poblaciones San Joaquín y Guacara, jurisdicción del Municipio San Joaquín del Estado Carabobo, Numero Catastral 08-13-2001 U01-048-000-P00-000, con una superficie aproximando de doscientos metros cuadrados (200MTS2) y la vivienda unifamiliar sobre el terreno construida tiene un área aproximado de cincuenta y seis metros cuadrados (56MTS2) con los siguientes linderos: NORTE: con lindero sur de la parcela 211 en una línea recta de 20 mts; SUR: con la calle 8 de la Urbanización en una línea recta de 20 mst; ESTE: con lindero oeste de la parcela 213 en una línea recta de 10 mts; cual corresponde un porcentaje de cero enteros con trescientas treintas y un mil ciento veintiséis millonésimas por cierto (0,331126%; OESTE: con avenida principal de la urbanización las gardenias en una línea recta de 10 Mts;
TERCERO: Se condena a la parte demandada en efectuar el otorgamiento del documento definitivo de compraventa del inmueble antes descrito, a favor de la ciudadana: LECSY RAFAEL ANDRADE BRICEÑO, Venezolano, Mayor de edad, soltero, titular de la cedula de identidad V-7.056.145. De este domicilio respectivamente, por ante la Oficina de Registro Inmobiliario competente según su jurisdicción territorial.
CUATRO: Se condena a la parte demandada en efectuar la venta del inmueble con el precio establecido en el contrato de opción de compra-venta celebrado por ante la Notaria Séptima del Municipio Valencia del Estado Carabobo, en fecha 15 de Mayo de 2012, inserto bajo el Nº 02, Tomo 226 de los libros de autenticaciones llevado por esa Notaria.
QUINTO: para el supuesto negado por la parte demandada en dar cumplimiento voluntario a la tradición del dominio mediante otorgamiento del documento definitivo, de conformidad con el articulo 531 del código de procedimiento civil, si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación y siempre que sea posible y no este excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia solo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia autenticada en los autos.
SEXTO: Se condena a la parte demandada al pago de las costas procesales de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, Regístrese y déjese copia en el copiador de Sentencia llevado por Tribunal de conformidad con el articulo 247 y 248 ejudem.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en Valencia, a los seis 06 días del mes de Noviembre del año dos mil catorce (2014). Años doscientos cuatro (204°) de la Independencia y ciento cincuenta y cinco (155°) de la Federación.-
EL JUEZ Provisorio

Abg. YOVANI G. RODRIGUEZ C.
La Secretaria Temporal

Abg. Grisel Sangronis
Nota: En la misma fecha se dictó la anterior decisión, se publicó la misma a las 3:00 de la tarde, se archivó la copia respectiva.
La Secretaria Temporal

Abg. Grisel Sangronis
Exp. Nro.8522
YRC/SG/