TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
EXTENSION PUERTO CABELLO
TRIBUNAL SUPERIOR
Puerto Cabello, veinticinco de noviembre de dos mil catorce
204º y 155º

ASUNTO PRINCIPAL: GP31-V-2014-000063
ASUNTO: GP31-R-2014-000046

Recurrente (Demandante): Santiago José Santelís, cedula de identidad Nº V-3.143.499, a través de la abogada en ejercicio Gladys Josefina Santelis I.P.S.A Nº 54.695.-
Recurrente (Demandado): Pablo Antonio Ortíz Granadillo, cédula de identidad Nº V-11.095.418., asistido por el abogado en libre ejercicio Rosalbo Henrique Bortone Baldó, I.P.S.A. Nº 30.850.-
Motivo: APELACION (Interpuesta por ambas partes, mediante la cual impugnan la sentencia definitiva dictada por el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas, en fecha 06 de octubre de 2014; en la acción que por Resolución de Contrato de Arrendamiento se tramitara por ante esa primera instancia y Tribunal a quo, en el expediente Nº GH31-V-2014-000063.
Sentencia: Definitiva
Resolución Nº: 2014-000068

Conoce este Juzgado Superior el recurso de apelación Interpuesto por ambas partes, mediante la cual impugnan la sentencia definitiva dictada por el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas, en fecha 06 de octubre de 2014, en el expediente Nº GH31-V-2014-000063, donde se declarara Sin lugar la Pretensión y, se estableciera que la relación arrendaticia existente entre las partes se convirtiera a tiempo indeterminado.

Recibido el 03 de Noviembre de 2014 dicho expediente (GP31-V-2014-000063) proveniente del Tribunal Quinto de Municipio de este Circuito Judicial, da cuenta de ello al Juez la Secretaria Judicial de esta alzada, dándosele entrada al presente asunto mediante auto que riela al folio 116, asignándosele la nomenclatura GP31-R-2014-000046.

En fecha 03 de Noviembre de 2014 este Tribunal dicta auto (f.116) de conformidad con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, fijándose al décimo (10º) día de despacho siguiente el lapso para dictar sentencia.

A los folios 118 al 120, riela escrito mediante el cual la parte demandante fundamenta su apelación y, al folio 123, escrito donde hace lo propio la parte demandada.

Ahora bien, tal como se encuentra dispuesto en el artículo 893 Ejusdem, arriba mencionado y; siendo la oportunidad para decidir, este Tribunal Superior lo hace bajo las siguientes consideraciones:

-I-
SINTESIS CONTROVERSIAL

I.1- Al folio 109, pieza II consta diligencia de apelación por parte del demandante y; a los folios 118 al 120 pieza II, los abogados Rogelio Enrique Alvarez Gallango y Haydee Carolina Sansano Roca, I.P.S.A. Nos. 74.349 y 189.021, presentan como apoderados judiciales de la parte actora, escrito con el fin de fundamentar la apelación por ella interpuesta.

De este último escrito se extraen los particulares que abajo se resumen como fundamentos específicos de la apelación (sentencias de la Sala de Casación Civil Nos 625 y 29, del 4 de junio de 2014 y del 26 de febrero de 2010, respectivamente) desprendiéndose de ellos una situación de agravio que dice el impugnante le causa la decisión contrariada y, sobre las cuales concretamente pasa a decidir este Tribunal Superior- salvo violaciones al orden publico que se perciban-; los que se sintetizan en los siguientes argumentos:

I.1.1.- Argumenta la recurrente-demandante, que la acción se fundamenta en la violación de las cláusulas segunda y décima segunda del contrato de arrendamiento convenido entre las partes; consistiendo la violación denunciada en el hecho de que en el inmueble que forma parte del fondo de comercio dado en arrendamiento, funciona una sociedad mercantil (El Maltrato Restaurant C.A.) siendo que el arrendatario no estaba autorizado para subarrendar, ceder o traspasar el contrato a ninguna persona natural o jurídica, relacionada o no con él mismo.
I.1.2.- Asimismo argumenta la apelante, que la Juzgadora se equivoca a lo largo del juicio y a la hora de sentenciar, motivando su decisión de manera equivocada en la cláusula segunda del contrato in comento, la cual se refiere al uso que se le debe dar al fondo de comercio (Bar Restaurant Pollo a la Brasa el Metro de Morón) compuesto por el local comercial, bienes, y el nombre y la fama del mismo;
I.1.3.- Indica la apelante que el Tribunal a quo no aprecio que los contratos son intuito personae, que deben cumplirse como fueron pautados, y que allí ▬ entiéndase en el local comercial ▬ se observa la presencia de una tercera persona denominada “El Maltrato Restaurant C.A.” la cual desarrolla actividad comercial en el inmueble; aún cuando el contrato suscrito es entre dos (2) personas naturales (Santiago José Santelis y Pablo Antonio Granadillo), y no entre una (1) natural y una jurídica.
I.1.4.- Señala que en el inmueble de marras, el fondo de comercio “Bar Restaurant Pollo a la Brasa el Metro de Morón” ceso sus operaciones, ya no realiza ninguna operación comercial; pero que en el mismo existe una maquina fiscal a nombre de “El Maltrato Restaurant C.A.”, como también el personal que labora allí son empleados de esta última, siendo que de igual manera aduce que las declaraciones de impuestos y realización de actividades económicas (2014), así como el certificado de plagas, corresponden a la sociedad mercantil “El Maltrato Restaurant”; indicando la apelante que la inobservancia de estos elementos sumado a la errada interpretación de la juzgadora de que la persona con quien contrato el demandante (Pablo Antonio Granadillo) es la misma persona que actúa como Gerente y Presidente, representante legal y accionista de la sociedad Mercantil “El Maltrato C.A.. conllevando ello al desconocimiento de lo que la doctrina ha asentado como la diferencia entre persona Natural y persona Jurídica; verificándose con todo esto la violación de la cláusula segunda y décima segunda del contrato.
I.1.5.- Argumentan que la a quo al valorar los elementos probatorios promovidos por el actor (contratos de arrendamientos, revistas, inspección judicial, testimonios rendidos por la parte demandada) no fueron adminiculados y; que de haberlo hecho se habría evidenciado la violación de la cláusula décima segunda del referido contrato.
I.1.6.- Aseveran que la juzgadora interpreto aislada y erradamente la cláusula segunda del referido contrato de arrendamiento, al decidir que la parte accionante no probo que la accionada dio un uso distinto al inmueble de marras, o que lo haya subarrendado, al interpretar que el arrendamiento tenía por objeto un local comercial y no un fondo de comercio y; que el arrendatario podía explotar en forma ilimitada y con cualquier tipo de persona natural o jurídica, una actividad de bar-restaurant en el inmueble de autos, cuando lo que se establece en el contrato suscrito entre las partes es el arrendamiento del fondo de comercio “Bar Restaurant Pollo a la Brasa el Metro de Morón”, eliminando por completo su giro comercial; no observando la Jueza de la primera instancia en la decisión recurrida las normas establecidas en el Código Civil, en la cláusula décima segunda del contrato de arrendamiento inter partes y, en las pruebas aportadas por el actor.

I.2.- La parte recurrente-demandada, al folio 111, pieza II apela mediante diligencia suscrita por el ciudadano Pablo Antonio Grandillo, asistido del abogado en ejercicio Rosalbo Bortone Baldo. Y al folio 123, pieza II, consta escrito presentado por la parte actora con el fin de fundamentar la apelación por el interpuesta.

De este último escrito se extraen los particulares que abajo se resumen como fundamentos específicos de la apelación (sentencias de la Sala de Casación Civil Nos 625 y 29, del 4 de junio de 2014 y del 26 de febrero de 2010, respectivamente) desprendiéndose de ellos una situación de agravio que dice el impugnante le causa la decisión contrariada y, sobre las cuales concretamente pasa a decidir este Tribunal Superior- salvo violaciones al orden publico que se perciban-; los que se sintetizan en los siguientes argumentos:

I.1.1.- Manifiesta el recurrente-demandado, no estar de acuerdo con la naturaleza que le otorgo la a quo a la relación arrendaticia, al establecer que el contrato de arrendamiento convenido entre las partes se convirtió en uno a tiempo indeterminado.
I.1.2.- Afirma que el referido contrato de arrendamiento sigue siendo a tiempo determinado.

DE LA DECISION RECURRIDA

I.3.- Mediante sentencia Interlocutoria (f.92 al 107, pieza II) dictada en fecha 06 de Octubre de 2014, por el Tribunal Quinto de Municipio de este Circuito Judicial, en el expediente GP31-V-2014-000063, en cual declara sin lugar la demanda de Resolución de Contrato intentada por el ciudadano Santiago José Santelis asistido por la abogada Gladys Josefina Santeliz, en contra el ciudadano Pablo Antonio Ortiz Granadillo; fundamentada entre otras cosas en lo siguiente:

“(..)(..) el ciudadano SANTIAGO JOSE SANTELIS estando en un consultorio verifico en unas revistas denominada “LOS PORTEÑAZOS” Revistas estas que se encuentran en los folios 30 al 161 primera (1) pieza del expediente la publicidad donde se observa el cambio de la denominación, dirección y la fachada del local . Al respecto, para que la parte actora hable de un sub-arrendamiento debió de proveer a la ciudadana jueza, en su escrito libelar o en el lapso de promoción de pruebas, debió de consignarle un ejemplar del contrato de sub-arrendamiento suscrito entre el ciudadano demandado PABLO ORTIZ Supra Identificado y el sub-arrendadatario, por lo tanto una publicidad en una revista no prueba que es un subarrendamiento , la parte actora como tiene la carga de la prueba debió de proveer a la ciudadana jueza de un ejemplar donde se demostrara la relación arrendaticia del sub - arrendamiento, o una prueba testimonial y que de acuerdo al articulo 1354 del Código Civil en su primera parte donde expresa lo siguiente “ Quien pide la ejecución de una obligación debe probarla”. Esta juzgadora observa que la cláusula segunda de dicho contra reza así” El arrendatario se obliga y se compromete a utilizar el inmueble que forma parte del fondo de comercio arrendado única y exclusivamente para USO de BAR –RESTAURANTE, y este inmueble que pertenece al fondo de comercio, no podrá funcionar sino “BAR RESTAURANTE”, y no podrá cambiar su destino, sin autorización previa por escrito de EL ARRENDADOR, siendo causa de resolución del presente contrato, si este da al fondo de comercio uso distinto o contrario al aquí establecido. Una vez analizado todas las pruebas tanto de la parte actora como el demandante, esta juzgadora pasa a analizar esta cláusula segunda donde observar que no esta expresado que allí no podría funcionar otro fondo de comercio que no fuera “Bar. Restaurante Pollo en Brasa “EL METRO DE MORON“ Si no que dice así “en este inmueble que pertenece al fondo de comercio no podrá funcionar otra cosa que no sea BAR–RESTAURANTE, previa autorización del arrendatario por escrito cosa que no paso. Esta juzgadora observa que ni siguiera en autos existe un escrito donde expresara que el ciudadano PABLO A. ORTIZ. Iba a realizar un uso distinto al acordado entre las partes. Por lo tanto el arrendatario no ha variado la cosa; allí funciona un Bar-Restaurant y que el arrendatario sigue siendo el ciudadano PABLO ANTONIO ORTIZ GRANADILLO, supra Identificado. En el presente caso la parte demandante equivoco la vía y convierte la petición contraria a derecho habiendo quedado establecido que el contrato es a tiempo indeterminado, por lo que resulta que la presente pretensión es improcedente habiendo demandado; el cumplimiento del contrato, por el vencimiento del termino de la relación arrendaticia y no resolución de contrato por haber violado la cláusula segunda del contrato suscritos por las partes. Por lo tanto la petición de la parte actora es contraria a derecho por errar en la naturaleza. Y ASI DECIDE.

En lo concerniente a la duración del contrato de marras, debe necesariamente esta juzgadora entrar analizar la naturaleza del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, así tenemos que las partes en el escrito libelar se indica que el último contrato de arrendamiento celebrados por las partes fue realizado por la notaria primera de puerto cabello, en fecha 26-06-2011 correspondiente al periodo 01-05-2011 al 01-05-2012 e indica que el mismo al no ser renovado se convierte a tiempo indeterminado. La parte demandada en su escrito de contestación dice que es cierto que el contrato de arrendamiento suscrito por el ciudadano SANTIAGO JOSE SANTELIS supra identificado establece que es a tiempo determinado porque estaba establecido en el contrato que era por un (1) año, pero que la intención de las partes contratantes fue de prorrogar el contrato de arrendamiento , por períodos iguales, siempre y cuando se pongan de acuerdo las partes con dos (2) meses de anticipación .La parte demandada sostiene en la contestación de la demanda que debió a partir del 01 de febrero de 2014 , solicitar por escrito la no renovación de contrato.

Esta juzgadora observa que la relación arrendaticia que se inicio 01-05-2011 al 01 -05-2012, al no constatar en autos notificaciones de algunas de las partes donde manifestaban su intención de prorrogar el contrato, por periodos iguales al pautado , hecha con anticipación de un (1) meses, ya que la partes no cumplieron con las notificaciones por escrito pautada, en consecuencia quedó demostrado que la relación arrendaticia se inicio a tiempo determinado un(1) y se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado debido a que se le permitió al arrendatario ciudadano PABLO ORTIZ supra identificado, que siguiera ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato suscritos por la partes. ASI SE DECIDE.

Por último, se destaca que la parte actora absolutamente nada probó de sus pretensiones, por lo tanto sobre la base de lo antes expuesto esta juzgadora observa que las cláusulas denunciadas, como violadas por el demandado, no obran pruebas que determinen que fueron violadas por el arrendatario. Y ASÍ SE DECIDE…….”

En definitiva, interpreta esta alzada conforme al análisis de los argumentos utilizados en la recurrida por la a quo, que esa instancia dictamino:

I.3.1.- Que para demostrar el sub-arrendamiento denunciado, la parte actora debió traer a los autos, en el momento procesal correspondiente (con el libelo o lapso probatorio) el contrato, de donde se desprendiera esa operación, o los testigos que así lo acreditaran; no pudiendo la publicidad de una revista demostrar tal hecho.
I.3.2.- Que del análisis de la cláusula segunda no se encuentra expresado que allí no podría funcionar otro fondo de comercio que no fuera el Bar-Restaurant Pollo en Brasa ”EL METRO DE MORON“; si no que lo que dice es que “en este inmueble que pertenece al fondo de comercio no podrá funcionar otra cosa que no sea BAR–RESTAURANTE”; arrendado el bien única y exclusivamente para el uso de Bar-Restaturant, cuya modificación debe contar con la expresa autorización del arrendador. Observa la a quo que en el caso decidido, el arrendatario al poner a operar otra sociedad mercantil con el mismo objeto de Bar Restaurant, no es evidencia que pruebe que se le dio un uso distinto al inmueble parte del fondo de comercio arrendado; pruebas estas que tampoco constan en autos.
I.3.3.- Que la parte demandante equivocó la vía y convierte su petición en contraria a derecho, toda vez que, por cuanto quedó establecido que el contrato objeto de la presente acción es a tiempo indeterminado, lo que debió demandarse es la resolución del contrato por violación de la cláusula segunda y, no el cumplimiento de contrato por vencimiento del término; errando la acción en su naturaleza.
I.3.4.- Que la relación arrendaticia se mantuvo vigente desde 01-05-2011 al 01 -05-2012, y al no materializarse la notificación por parte de la arrendataria que solicitaba la prorroga contractual y al seguir ocupando el bien inmueble esta ultima, el proceder de la partes en su no hacer hicieron que el contrato suscrito a tiempo determinado mutara a indeterminado.

-II-
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

II.1.-Una de las connotaciones mas importantes que impera en los contratos específicamente en aquellos que tiene por objeto el arrendamiento, es la naturaleza que las partes deciden darle al mismo. La doctrina literaria como también la jurisprudencia patria reiterada ha clasificado a los contratos en relación a su tiempo de vigencia en Determinados e Indeterminados. Los primeros (determinados), son aquellos que son celebrados por las partes con una previsión o lapso de duración fijo, que además dicho lapso fijo puede ser prorrogado por las partes por acuerdo posterior. Usualmente estos contratos son escritos, por cuanto la prueba que se tiene para demostrar el lapso de duración que pactaron las partes, requiere de esa formalidad. Por el contrario los segundos (Indeterminados) son por lo general de carácter verbal, no pudiendo probarse su lapso de duración, o de hecho, no es estipulada por los contratantes. También, es aquel que nació en su día a tiempo determinado, pero una vez vencido el arrendador deja en posesión del inmueble al inquilino y le recibe el canon de arrendamiento, operando lo que se denomina tacita reconducción.

En relación a lo expuesto, es importante citar la opinión de José Luís Varela, quien a su vez cita al Maestro Humberto Quintero en su obra “Análisis a la Nueva Ley de Arrendamiento inmobiliarios” (Editorial Sophytex S.A Caracas 2004 pag 99), así: “… El plazo fijo o tiempo determinado vendría a ser esa longitud temporal, especifica y concreta perfectamente establecida en el contrato de modo exacto, que permite a las partes conocer de antemano cuando se inicia la relación obligatoria y el momento de su terminación. En cambio en el contrato por tiempo indeterminado, seria todo lo contrario, con la diferencia que si se conoce cuando comienza la relación pero se desconoce su terminación…”

Es importante resaltar que en el diseño e ingeniería de un contrato de arrendamiento (escrito), concretamente lo que ha de imperar es el principio de autonomía de la voluntad de las partes; prerrogativa esta que le otorga a los contratantes la posibilidad de configurar el contrato en relación a la función, naturaleza y, duración del término de la relación contractual. Para poder efectuar estas regulaciones las partes deciden establecer una serie de cláusulas, pudiendo destacar en virtud del caso in concreto, una de ellas, la que se denomina “Prorroga Automática con Indicación de Prorrogas Sucesivas”. Esta cláusula se basa en la posibilidad que tienen los intervinientes en la relación arrendaticia de convenir que al vencimiento del plazo fijo preestablecido, el contrato continué no solo por otro tiempo mas en adición, sino que la continuidad arrendaticia devenga en prorrogas sucesivas, imponiéndose ciertas formalidades. En resumidas ideas, esta cláusula es propia de un contrato a tiempo determinado, y esto derivado por el hecho que el término de la relación arrendaticia tiene una fecha de terminación, y lo que se renueva es el término, pudiendo repetirse en diversas ocasiones. No obstante, cuando no se cumplen las formalidades convenidas, normalmente, y ante la continuación en la ocupación de la cosa inmueble arrendada, el contrato a tiempo determinado muta en uno a tiempo indeterminado, que se rige por las mismas cláusulas.

II.2.- Habiendo señalado las anteriores notas básicas que se traen a colación por su relación intrínseca para con las peticiones y argumentaciones planteadas en esta superior instancia; adentrándonos al caso objeto de controversia este grado superior de conocimiento jurisdiccional aprecia que, la pretensión intentada por el actor tiene como objeto directo o inmediato ▬ la resolución de un contrato de arrendamiento con la consecuente entrega del fondo de comercio arrendado y el inmueble donde funciona el inmueble ▬ una tutela jurisdiccional declarativa de condena y de dar; y un objeto indirecto o inmediato patentizado en la violación del Derecho Subjetivo reclamado, como es en este caso la acción intentada por el arrendador con motivo de la Resolución de Contrato de Arrendamiento sobre un Fondo de Comercio, suscrito entre los ciudadanos Santiago José Santeliz y Pablo Antonio Ortiz Granadillo, en base a incumplimientos contractuales (cláusula segunda y décima segunda) en que se dice incurrió la parte demandada (arrendataria) al subarrendar y, darle a la cosa arrendada un uso distinto al contractualmente convenido.

En función a lo ya expuesto esta alzada pasa analizar las cláusulas segunda y décima segunda del referido contrato, en aras de dar respuesta a las denuncias planteadas por la parte apelante que intento la pretensión antes mencionada.

Las mencionadas cláusulas disponen:

SEGUNDA.- El Arrendatario, se obliga y se compromete a utilizar el inmueble que forma parte del fondo de comercio arrendado única y exclusivamente para uso de Bar Restaurant y no podrá cambiar su destino sin autorización previa por escrito de el arrendador, siendo causa de resolución del presente contrato si este da al fondo de comercio un uso distinto o contrario al aquí establecido. (Negritas de este Tribunal)

DECIMA SEGUNDA.- Es condición expresa que el arrendatario no podrá ceder, traspasar o subarrendar el fondo de comercio objeto de este contrato total o parcialmente. (Negritas de este Tribunal)

La cláusula segunda establece un régimen monopólico sobre el uso, utilización y disfrute, sobre el inmueble que forma parte del Fondo de Comercio arrendado. Esta cláusula dispone un mandato hacia el arrendatario el cual desde el momento de suscribir el contracto asume una obligación de no hacer: El arrendatario debe abstenerse de dar una utilización o uso distinto al bien inmueble que forma parte del fondo de Comercio arrendado; y dispone una utilización y uso exclusivo de Bar Restaurant; sujeto la excepción a la norma, por una condición, la cual es la solicitud que deberá efectuar el arrendatario al arrendador para poder darle un uso distinto al inmueble en referencia. Solo en este ultimo supuesto de hecho, es que de concretarse, se puede interpretar que esta cláusula no podría ser violada.

En el caso en estudio, quien argumenta el incumplimiento de dicha obligación adquirida producto del contrato suscrito entre las partes, es el ciudadano Santiago José Santelis; por lo que este último tiene la carga de probar el no cumplimiento de la obligación para así poder exigir la procedencia de la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento.

En función a esto ultimo expuesto, pasa esta instancia a realizar un examen del análisis probatorio efectuado por la a quo, así: Al tratarse de una violación a la prohibición expresa en el contrato de subarrendar, el actor debe probar el incumplimiento de esta obligación de no hacer basada en una actividad probatoria encarrilada a demostrar la consumación de situaciones e indicios, que hagan generar la convicción en el juzgador en torno a lo denunciado. El actor de la pretensión en primera instancia pretendió aportar como medio probatorio insertas del folio 30 al 161, unas publicaciones, tipo revistas, de circulación mensual, denominadas “Los Porteñazos” identificadas como: Los Porteñazos, Año 5/Nº 47/Octubre 2013, pagina 18, marcada con la letra ”E”; Revista Los Porteñazos Año 2/Nº 11/Agosto 2010, Pagina 10, marcada con la letra “F”; Revista Los Porteñazos Año 4/Nº 28 Febrero 2012, Pagina 22, Marcada con la letra” G”; Revista los Porteñazos, Año 4/Nº 32/Junio 2012, Pagina 26, marcada con al letra “H”; Revista Los Porteñazos, Año 4/Nº 34/Agosto 2012, Pagina 30, Marcada con la letra “I”; Revista Los Porteñazos Año 4/Nº 35/Septiembre 2012, Pagina 30, Marcada con la letra “J”; Revista Los Porteñazos, Año 5/Nº 46/Septiembre 2013, pagina 18, Marcada con La Letra “K a los fines de que sirviera como indicio y plena prueba sobre el funcionamiento de otro fondo de comercio en el inmueble arrendado. Entiende este Juzgador, que las publicaciones vertidas en ejemplares privados, como en el caso de marras, con informaciones no oficiales o privadas, si bien es cierto no tienen normativa alguna que las prohíba, tampoco tienen normativa alguna que las regule ni les otorgue un valor probatorio especifico; resultando que dichas documentales no gozan de presunción de fidedignidad, ni por si solas son capaces de producir la convicción en este juzgador para probar el objeto por el cual fueron promovidas; criterio este que se establece en franca contrariedad a lo señalado por la a quo al respecto. Solo pueden apreciarse si se cuenta con otros medios probatorios, pero resultan insuficientes para demostrar algún hecho de los pretendidos.

Ahora bien, al adminicular las mismas con la Inspección Judicial practicada por el Tribunal a quo, en fecha 19/06/2014, cuyas resultas rielan a los folios 45 al 51, pieza II, de la que se desprende que la jurisdicente del primer grado dejo constancia del funcionamiento en el inmueble de marras de otro fondo de comercio, tal como lo verifico de la cartelera fiscal, fondo de comercio denominado ”El Maltrato”. Efectivamente de esta prueba válida y legal y la adminiculación de ella con las revistas promovidas, se demuestra plenamente el funcionamiento de otro fondo de comercio, bajo la situación particular de que el fondo de comercio operante es propiedad del arrendatario.

Planteada así las cosas, surge de los límites de la controversia por las partes, la interrogante de: Si en la cláusula segunda del contrato analizada, existe una provisión expresa de que otro fondo de comercio propiedad del arrendatario (“El Maltrato Restaurant C.A.”) no pueda usar el bien inmueble bajo el mismo uso o utilización que se convino (bar-restaurant) o; existe una provisión expresa sobre la utilización o uso exclusivo, sobre de que en el inmueble que forma parte del fondo de comercio arrendado únicamente deba funcionar una entidad mercantil bajo el mismo nombre y fama del “Bar Restaurant Pollo a la Brasa el Metro de Morón”?.
La respuesta a la interrogante formulada radica en que, la cláusula segunda impone una obligación de no hacer al arrendatario, el cual debe abstenerse de dar un uso distinto al funcionamiento de bar-restaurant al inmueble o local que se arrienda junto al fondo de comercio, tanto como que el inmueble es el que esta sometido a esa prohibición, interpretándose que en el inmueble podría funcionar otro fondo de comercio pero de la misma naturaleza y utilidad; observándose igualmente, que la partes haciendo uso de la autonomía de la voluntad de las partes en la elaboración de dicho contrato, decidieron no prohibir expresamente el funcionamiento de otro fondo de comercio propiedad del arrendatario. Si no fuera así, las partes hubieran prohibido expresamente además del uso o utilidad del local en funciones distintas al de bar-restaurant, como efectivamente lo hicieron, también el funcionamiento de otro fondo de comercio distinto al “Bar Restaurant Pollo a la Brasa el Metro de Morón”. Tampoco se desprende del texto del contrato que el arrendatario debía mantener operativo, en ese inmueble, solamente el fondo de comercio arrendado (Bar Restaurant Pollo a la Brasa el Metro de Morón), obligando igualmente al arrendatario a no dejar cesar en sus operaciones este último fondo de comercio arrendado mencionado.

Estas particularidades analizadas, tienen consecuencias jurídicas que al ser interpretadas como lo establece el articulo 12 de la norma Adjetiva Civil, en su ultima parte, llevan a esta alzada a determinar, que no se produjo un sub-arrendamiento por el hecho de la operatividad en el mismo local comercial arrendado de un fondo de comercio propiedad del arrendatario, pues la antes citada cláusula habilitaba perfectamente al arrendatario a explotar el bien inmueble, siempre y cuando fuere con el objeto pactado contractualmente (bar-restaurant) y, en este caso concreto tenemos que el ciudadano Santiago José Santelis le arrienda el fondo de comercio con el inmueble en disputa, al ciudadano Pablo Antonio Grandillo, y luego este ultimo decide luego de transcurrida la relación arrendaticia explotar un fondo de comercio de su propiedad, con igual objeto, máxime cuando ante el argumento de la parte demandada relativa a que el fondo de comercio arrendado no tenía licencia para el expendido y consumo de licores, hecho este que al no ser contradicho, ni probado lo contrario por la parte actora, debe considerarse admitido.

Queda claro que la relación arrendaticia desde su nacimiento hasta el presente se ha mantenido entre los ciudadanos Santiago José Santelis y Pablo Antonio Grandillo, no demostrándose la existencia una tercera persona fuera de la relación arrendaticia por lo que la pretensión de la violación de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento de marras, No Debe Prosperar, tal como lo dictaminó la primera instancia Y; ASI SE DECIDE.-

En cuanto a la cláusula décima segunda, resulta sin ambigüedades que en la misma, las partes regulan la prohibición en cabeza del arrendatario, de ceder, traspasar y sub-arrendar, el fondo de comercio arrendado, incluido el inmueble donde funciona.

En función de lo inmediato anteriormente establecido, en cuanto a que no fue probado por la parte demandante el sub-arrendamiento denunciado; ni que persona distinta al arrendatario ejerce allí actividades, este Tribunal Superior observa: No se trata de confundir aquí a la persona natural que arrienda (Pablo Antonio Ortiz Granadillo), de la persona jurídica que opera como bar-restaurant en el inmueble que le fuera dado en arrendamiento. Se trata de que desde abril de 2006 hasta noviembre de 2014, fecha en que se interpone la presente demanda, el arrendatario viene manteniendo una relación arrendaticia (contrato, folios 19 al 22, pieza I) funcionando u operando en el ramo de bar-restaurant; y más recientemente desde mayo de 2011 (contrato, folios 24 al 29), en las mismas condiciones contractuales. En dicha cláusula segunda se establece como causa de resolución del contrato, el cambio de uso o destino, no del fondo de comercio sino del inmueble arrendado; además que se repite, no hubo previsión exclusiva de que allí en dicho inmueble solo podía funcionar el fondo de comercio arrendado.

A la par de ello, tampoco se produjo a los autos elementos probatorios por parte de la actora, con el fin de demostrar que hay un sub-arrendamiento entre el arrendatario y “El Maltrato Restaurant C.A.”, siendo que a su vez si quedo demostrado que dicho fondo de comercio es del propio arrendatario, quien a su vez no tenía prohibición sino de explotar el inmueble con el mismo destino de bar-restaurant; quedando demostrado de autos, también, que esa era la explotación de que se encargaba este último fondo de comercio del arrendatario y; que no hubo su-arrendamiento alguno.

Estas últimas consideraciones no llevan más a esta alzada que considerar, que la pretendida violación de la cláusula décima segunda del contrato de arrendamiento de marras, tampoco quedo demostrada, por lo que la demanda No Debe Prosperar, tal como lo dictaminó la primera instancia Y; ASI SE DECIDE.-

II.3.- En relación a la denuncia planteada ante esta alzada por parte del apelante-demandado el cual indica no estar de acuerdo con la naturaleza a tiempo indeterminado que la a quo otorgo al contrato suscrito, considerando que el contrato es a tiempo determinado; corresponde a esta instancia superior examinar e interpretar la cláusula tercera del contrato de arrendamiento de marras, la cual rige la duración del termino de la relación arrendaticia y sus sucesivas prorrogas.

Al efecto, las partes en la mencionada cláusula tercera (f. 24 al 29, pieza I), establecen:

El plazo de duración del presente CONTRATO ES DE UN (01) AñO, contado a partir del 01 de Mayo del 2.011 hasta el 01 de Mayo de 2.012, prorrogable por periodos iguales siempre y cuando El Arrendatario manifieste con dos (2) meses de anticipación su voluntad de prorrogarlo y se pongan las partes de acuerdo. (negritas y subrayado de este Tribunal)

De la antes citada cláusula se desprende que el termino de la relación arrendaticia es de un año, esta ultima al estar encarrilada en un prorroga contractual de renovación sucesiva dicho termino da la posibilidad a las partes que alarguen su relación arrendaticia de manera prolongada, sabiendo el inicio y el fin del termino de la misma. Es importante destacar que las partes decidieron establecer un procedimiento, por decir lo menos muy propio. De manera que el arrendatario pudiese invocar en su favor el derecho de la prorroga contractual, siempre y cuando la solicite con dos (2) meses de anticipación al vencimiento del termino de la relación.

De los autos se observa que el contrato fue suscrito ante la notaria pública primera de Puerto Cabello en fecha 26/06/2011; correspondiendo el periodo de 01/05/2011 al 01/05/2012. Lo que no se observa a los autos es la notificación que debía enviar el arrendatario al arrendador, si quería hacer uso de la prorroga correspondiente, no obstante haber permanecido en el inmueble explotándolo, aún más allá del 01 de mayo del 2.1012, fecha de culminación del tiempo determinado del contrato y; el arrendador aceptando tal posesión. Este hecho, indubitablemente produce, que en base al no hacer del arrendatario, constituido en el hecho de no haber dado aviso para hacer uso de la prorroga contractual, tal como lo imponía el procedimiento establecido en el contrato; produce esta falta ▬ se repite ▬ que la duración o tiempo del contrato, mutara de su naturaleza original de tiempo determinado a uno a tiempo indeterminado Y; ASI SE DECIDE.-

DISPOSITIVA

Por todo lo antes expuesto, este Tribunal Superior del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Extensión Puerto Cabello, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, Declara:

PRIMERO: Sin Lugar la apelación interpuesta por el ciudadano Santiago José Santelis, a través de su apoderada judicial abogada Gladys Josefina Santelis, mediante la cual impugna la sentencia definitiva del 06 de octubre de 2014, dictada por el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Extensión Puerto Cabello.

SEGUNDO: Sin Lugar la apelación planteada por el ciudadano Pablo Antonio Ortiz, asistido del abogado Rosalbo Bortone Baldó, mediante la cual impugna la sentencia definitiva del 06 de octubre de 2014, dictada por el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Extensión Puerto Cabello.

TERCERO: SE CONFIRMA la sentencia definitiva dictada por el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de este Circuito Judicial, en fecha 06 de octubre de 2014, en la cual se declara Sin lugar la pretensión de Resolución de Contrato de Arrendamiento intentada por el ciudadano Santiago José Santelis, a través de la abogada en ejercicio Gladys Josefina Santelis; contra el ciudadano Pablo Antonio Granadillo, asistido por el abogado en ejercicio Rosalbo Bortone Baldó; todos identificados en el encabezamiento de la presente decisión.

CUARTO: NO HAY CONDENATORIA en costas al no resultar vencedoras ninguna de la partes.

Remítase el presente expediente al Tribunal de origen, en su debida oportunidad legal.

Líbrese Oficio al Juzgado “a-quo” informándole sobre las resultas del presente fallo.

Regístrese, publíquese, anótese en los libros respectivos y déjese copia para el copiador de sentencias.

Dada, firmada y sellada en la Sala de este Despacho Superior del Circuito Judicial Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Extensión Puerto Cabello, a los veinticinco (25) días del mes de noviembre del dos mil catorce (2014). Años 204º de la Independencia y 155º de la Federación.
El Juez Superior Provisorio

Dr. RAFAEL EDUARDO PADRON HERNANDEZ
La Secretaria

Abg. MARIEL VERONICA RAMIREZ SUAREZ
En la misma fecha se publicó y registro la presente decisión siendo las 03: 19 de la tarde.
La Secretaria

Abg. MARIEL VERONICA RAMIREZ SUAREZ

REPH/mvrs