TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL,
MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ESTADO CARABOBO.
204º y 154º
PARTE
DEMANDANTE INVERSIONES C& G DE VENEZUELA, C.A., Sociedad Mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 24 de febrero de 1994, bajo el N° 11, tomo 12-A.
APODERADOS
JUDICIALES ABOG. FERNANDO DAVID CABALLERO BELLO, inscrito, en el Inpreabogado bajo el Nº 168.650.
PARTE
DEMANDADA HENRY ORLANDO BLANCO PABÓN, Venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 9.133.255.
APODERADOS
JUDICIALES: SORVEY FERNÁNDEZ VARGAS, SORVEY ALEJANDRA BASTIDAS FERNÁNDEZ y ROGER OMAR GONZÁLEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nrs. 41.546, 180.059 y 32.334, respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO

SENTENCIA DEFINITIVA.

EXPEDIENTE No 24.845

En fecha 20 de junio de 2013, se recibe por distribución la declinatoria de competencia de la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, interpuesta por el abogado FERNANDO DAVID CABALLERO BELLO, inscrito, en el Inpreabogado bajo el Nº 168.650, actuando en representación de la empresa INVERSIONES C& G DE VENEZUELA, C.A., Sociedad Mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 24 de febrero de 1994, bajo el N° 11, tomo 12-A contra el ciudadano HENRY ORLANDO BLANCO PABÓN, Venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 9.133.255.
En fecha 01 de julio de 2013, se le da entrada bajo el N° 24.845.
En fecha 04 de julio de 2013, la Juez titular de este Despacho se avoca al conocimiento de la causa.
En fecha 07 de octubre de 2013, el tribunal admite la reconvención propuesta por el abogado FERNANDO DAVID CABALLERO BELLO, inscrito, en el Inpreabogado bajo el Nº 168.650.
En fecha 15 de octubre de 2013, la parte demandante reconvenida presenta escrito de contestación a la reconvención.
En fecha 29 de octubre de 2013, la parte demandante reconvenida presenta escrito de pruebas.
En fecha 14 de noviembre de 2013, la parte demandad reconviniente, presenta escrito de pruebas.
En fecha 27 de noviembre de 2013, el Tribunal admite los escritos de pruebas presentado por las partes.
En fecha 06 de febrero de 2014, tuvo lugar inspección judicial solicitado por la parte demandada.
En fecha 19 de marzo de 2014, la parte demandante reconvenida presenta escrito de informes.
En fecha 02 de junio de 2014, el Tribunal difiere la publicación del presente fallo, por un lapso de treinta (30) días.
CONTENIDO DEL LIBELO DE LA DEMANDA
Alega la parte demandante que en fecha 30 de noviembre de 2000, la empresa INVERSIONES C & G DE VENEZUELA, C.A., dio en opcion compra venta al ciudadano HENRY ORLANDO BLANCO PABON, dos (02) inmuebles constituidos por dos oficinas, distinguidas como C-2-23 y C-2-24, nivel segundo, edificio C, en el Aero Centro Internacional Valencia, ubicado en la parcela letra B, zona industrial Municipal Sur, avenida Luis Ernesto Branger, avenida Nro 61 de esta ciudad de Valencia del Estado Carabobo, que se construyo en terrenos de la empresa INVERSIONES C& G DE VENEZUELA, C.A., alega que para la fecha de la venta de los inmuebles se encontraba en construcción, tal como lo señala el parágrafo UNICO de la cláusula segunda del contrato de opción de compra venta, una vez finalizada la obra y
Documentó de Condominio protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Valencia del Estado Carabobo en fecha 18 de marzo de 2002, bajo el número 43, folios 1 al 13, protocolo 1°, tomo 17°, las medidas linderos definitivos de las oficinas quedaron definitivamente así: OFICINA C-2-23: NORTE: Con pasillo de circulación de las oficinas de este nivel; SUR: Con Fachada Sur de este Edificio; ESTE: Con la Oficina C-2-22 y OESTE: Con la Oficina C-2-24; con un área de construcción de TREINTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON SETENTA Y TRES DECIMETROS CUADRADOS (37,63 mts2). Consta de un (1) baño y un (1) puesto de estacionamiento. OFICINA C-2-24: NORTE: Con pasillo de circulación de las oficinas de este Nivel; SUR: Con Fachada Sur de este Edificio; ESTE: Con la Oficina C-2-23 y OESTE Con la Oficina C-2-25, con un área de construcción de TREINTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y SEIS DECIMETROS CUADRADOS (34,56 MS2. Consta de un (1) baño y un (1) puesto de estacionamiento.
Expone que el precio de venta total por los 73 metros de oficina y forma de pago estaba reglado en la cláusula cuarta de la opción donde se señala textualmente:

CUARTA: LA PROPIETARIA y EL OPCIONADO convienen en fijar el precio de la presente negociación en la cantidad de CUARENTA Y OCHO MILLOTES OCHOCIENTOS SETENTA Y NUEVE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y SIETE BOLIVARES (Bs. 48.879.257,00), el cual proviene de la venta de un área de Setenta y Tres metros cuadrados (73 m2) a razón de Seiscientos Sesenta y Nueve Mil Quinientos Setenta y Nueve bolívares por metro cuadrado (669.579 Bs m2).” Todos estos precios son en bolívares antes de la conversión monetaria al Bolívar Fuerte, hecha la mencionada conversión esta cláusula deberá leerse así: “CUARTA: LA PROPIETARIA y EL OPCIONADO convienen en fijar el precio en la presente negociación en la cantidad de CUARENTA Y OCHO MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y NUEVE BOLIVARES CON VEINTISIETE CENTIMOS (Bs. 48.879,27), el cual proviene de la venta de un área de Setenta y Tres metros cuadrados (73 m2) a razón de Seiscientos Sesenta y Nueve bolívares con cincuenta y seis céntimos por metro cuadrado (669.579 Bs./m2).”

Alega que el metraje final de construcción es de 72,19 metros cuadrados, es decir la diferencia a favor del opcionante comprador de 0,81 mtrs 2. Ello debía resolverse de conformidad a lo qué establece la misma cláusula en su parágrafo único, literal “a” que señala:
“Parágrafo Único: Actualmente EL INMUEBLE objetó del presenté contrató encuentra en construcción, por lo tanto, si al concluir la obra alguna de las áreas referidas en la presente cláusula resultaren diferentes, LA PROPIETARIA y OPCIONADO acuerdan expresamente lo siguiente: a) Si las áreas resultaren menores, LA PROPIETARIA rebajará el precio acordado en la Cláusula Cuarta de este instrumento en la misma proporción. B) asimismo, si las áreas resultar mayores, EL OPCIONADO deberá pagar la diferencia. Todo ajuste que provenga de lo antes citado se calculará en base a los precios relativos (Bs./m2) y proporciones ¿e áreas que quedan especificados en la Cláusula Cuarta dél presente contrato, y se realizara para el momento de otorgar el documento definitivo de compra-venta en Notaria o Registro, en cuyo documento quedara reflejado el ajuste.”

Expresa que el precio será cancelado de la siguiente forma: como cuota inicial la cantidad diecinueve mil ciento siete bolívares con tres céntimos (Bs. 19.107,03) la cual fueron pagados así: Por concepto de reserva la cantidad de dos mil bolívares (Bs. 2.000,00). La cantidad de once mil ciento sesenta y un bolívares (Bs. 11.161,00) pagados mediante cheque N° 15381491 del Banco Unión por Bs. 8.000,00 y cheque N° 86681070 del Banco Mercantil por Bs. 3.161,90. La cantidad de cinco mil novecientos cuarenta y cinco bolívares con trece céntimos (Bs. 5.945,13) serán pagados en dos (2) cuotas trimestrales de Bs. 2.972,56 cada una las siguientes fechas de vencimiento 28-2-2001 y 28-5-2001, el saldo será pagado al otorgamiento del documento público.
Expone que las cuotas que debió pagar en fecha el 28 de febrero de 2001 la primera y el 28 de mayo de 2001 la segunda, de esas dos cuotas el demandado cancelo solamente la primera, por la cantidad de 2.972,57 bolívares, en fecha 18 de abril de 2002, más de un año de retraso, no obstante ello, se le recibió el pago y se le informó que su saldo era de Bs. 32.202,44, manteniéndole el precio de venta a pesar de que ya registraba un incumplimiento en el contrato y mora en el pago, a partir de esa fecha nunca más pago, es decir nunca cancelo su compromiso para concretar la negociación.
Por lo antes expuesto demanda al ciudadano HENRY ORLANDO BLANCO PABON, antes identificado para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal en la resolución del contrato de opción de compra venta, la cancelación de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,00) por concepto de daños y perjuicios ocasionados, las costas y costos del proceso, asimismo solicita la indexación mediante experticia complementaria del fallo.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
Alega la parte demandada que si es cierta la afirmación de la parte actora en el capitulo de los hechos cuando afirma que en fecha 30 de noviembre de 2000, la empresa INVERSIONES C & G DE VENEZUELA, C.A., dio en opción compra venta al ciudadano HENRY ORLANDO BLANCO PABON, dos (02) inmuebles constituidos por dos oficinas, distinguidas como C-2-23 y C-2-24, nivel segundo, edificio C, en el Aero Centro Internacional Valencia, ubicado en la parcela letra B, zona industrial Municipal Sur, avenida Luis Ernesto Branger, avenida Nro 61 de esta ciudad de Valencia del Estado Carabobo.
Que es cierto que según la cláusula cuarta LA PROPIETARIA y EL OPCIONADO convienen en fijar el precio de la presente negociación en la cantidad de CUARENTA Y OCHO MILLOTES OCHOCIENTOS SETENTA Y NUEVE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y SIETE BOLÍVARES (Bs. 48.879.257,00), el cual proviene de la venta de un área de Setenta y Tres metros cuadrados (73 m2) a razón de Seiscientos Sesenta y Nueve Mil Quinientos Setenta y Nueve bolívares por metro cuadrado (669.579 Bs m2).”
Alega de los hechos controvertidos que niega, rechaza y contradice que desde el 18 de abril las oficinas han estado a su disposición para concretar la negociación y que la parte actora haya mantenido el precio, alega que desde dicha fecha ha insistido para concluir la negociación de las oficinas y la parte actora en ningún momento presento ante el Registro el documento de compra venta definitiva para concluir la negociación asi como tampoco la entrega de los recaudos necesarios para hacer la presentación.
Niega, rechaza y contradice por ser falso que la parte actora haya mantenido el precio de la venta, por lo cual acudió a INDEPABIS abriendo un procedimiento por especulación, procedimiento el cual jamás acudió la parte actora, según expediente N° CAR-DEN-000702-2001 del INDEPABIS.
Niega, rechaza y contradice que haya recibido llamadas o comunicación alguna de la vendedora propietaria de las oficinas o su intermediaria con mira de concluir la negociación.
Niega, rechaza y contradice que haya ocasionado daños a la vendedora y que adeude la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) por conceptos de daños y perjuicios.
Expone que la parte actora incumplió su obligación de otorgar el documento definitivo de compra venta.
Asimismo la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda presento reconvención la cual establece que:
Procede a demandar por vía de reconvención por cumplimiento de contrato de opción compra venta a la parte actora, en los términos siguientes: que en fecha 30 de noviembre de 2000, celebro con la empresa INVERSIONES C & G DE VENEZUELA, C.A., antes identificada, contrato de opcion compra venta por instrumento privado, dos (02) inmuebles constituidos por dos oficinas, distinguidas como C-2-23 y C-2-24, nivel segundo, edificio C, en el Aero Centro Internacional Valencia, ubicado en la parcela letra B, zona industrial Municipal Sur, avenida Luis Ernesto Branger, avenida Nro 61 de esta ciudad de Valencia del Estado Carabobo, que se construyo en terrenos de la empresa INVERSIONES C& G DE VENEZUELA, C.A., alega que para la fecha de la venta de los inmuebles se encontraba en construcción, tal como lo señala el parágrafo UNICO de la cláusula segunda del contrato de opción de compra venta, una vez finalizada la obra y Documentó de Condominio protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Valencia del Estado Carabobo en fecha 18 de marzo de 2002, bajo el número 43, folios 1 al 13, protocolo 1°, tomo 17°, las medidas linderos definitivos de las oficinas quedaron definitivamente así: OFICINA C-2-23: NORTE: Con pasillo de circulación de las oficinas de este nivel; SUR: Con Fachada Sur de este Edificio; ESTE: Con la Oficina C-2-22 y OESTE: Con la Oficina C-2-24; con un área de construcción de TREINTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON SETENTA Y TRES DECÍMETROS CUADRADOS (37,63 mts2). Consta de un (1) baño y un (1) puesto de estacionamiento. OFICINA C-2-24: NORTE: Con pasillo de circulación de las oficinas de este Nivel; SUR: Con Fachada Sur de este Edificio; ESTE: Con la Oficina C-2-23 y OESTE Con la Oficina C-2-25, con un área de construcción de TREINTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y SEIS DECÍMETROS CUADRADOS (34,56 MS2. Consta de un (1) baño y un (1) puesto de estacionamiento.
Alega que la parte actora se comprometió a concluir la obra para el primer trimestre del año 2001, según la cláusula novena del contrato de opción a compra venta e igualmente elaborar el documento de condominio.
Expone que pago fielmente sus obligaciones hasta el día 28 de febrero de 2001, pagando hasta esa fecha la cantidad de (Bs. 16.134,47), alegando que como la parte actora no cumplió con su obligación asumida en la cláusula novena de concluir la construcción para el primer trimestre del año 2001, la cual suspendió el pago de la cuota correspondiente al segundo trimestre del mismo año, es decir 28 de mayo de 2001, por un monto de (Bs. 2.972,56), la obra fue finalizada y elaborado el documento de condominio un año después protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Valencia del Estado Carabobo, en fecha 18 de marzo de 2002, bajo el numero 43, folios 1 al 13, protocolo 1°, tomo 17°.
Asimismo expresa que una vez elaborado el documento de condominio la parte actora se ha negado a presentar y otorgar el documento definitivo de compra venta y así proceder a pagar el saldo del precio que es la cantidad de (Bs. 32.202,44).
Por lo que procede a demandar a la empresa INVERSIONES C & G DE VENEZUELA, C.A., en el cumplimiento del contrato de opción compra venta suscrito en fecha 30 de noviembre de 2000, para que convenga o sea condenada en lo siguiente: PRIMERO: en el cumplimiento del contrato privado de opción compra venta, SEGUNDO: en el otorgamiento del documento definitivo de compra ventan, TERCERO: en que la sentencia sirva de titulo suficiente de propiedad, ordenándose su inscripción en el registro inmobiliario correspondiente a la oficina subalterna del segundo circuito de registro del Municipio Valencia Estado Carabobo.
CUARTO: en el pago de los daños y perjuicios derivados de la perdida sufrida, es decir daño emergente, la cantidad de (Bs. 188.186,60).
QUINTO: en el pago de las costas del proceso.
CONTESTACIÓN DE LA RECONVENCIÓN
Alega la parte demandante reconvenida que la parte demandada reconoce no solo el incumplimiento de su obligación, sino el encontrarse en mora por no realizar un pago oportuno en la fecha acordada.
Expone que la parte demandada reconviniente quiere que se le reconozca un derecho que no posee, de la cual se evidencia que en las mismas pruebas presentada por la parte demandada, presenta contradicciones, asimismo que en el año 2007, establece que no pago por falta de voluntad ni por problemas económicos y que después en el año 2011 en denuncia INDEPABIS señala que tenia problemas económicos y por eso no pago.
Asimismo alega que en las cláusulas contractuales cuarta y novena del contrato, establecen las fechas y el monto que deben pagarse lo cual conforman la cuota inicial, de las cuales la parte demandada pago una sola de las dos cuotas pautadas como cuota inicial y la cual la cancelo el 18 de abril de 2002, debiendo pagarla el 28 de febrero de 2001, y la segunda el 28 de mayo de 2001, igualmente la cláusula novena estable que el inmueble objeto de la presente negociación estará construido para el primer trimestre del año 2001 plazo que podrá extenderse por tres meses mas, por lo tanto la parte demandada debió cumplir fielmente sus obligaciones por cuanto el plazo de pago culminaba el día 28 de mayo de 2001, teniendo la parte actora hasta el 31 de junio de 2001 para la construcción del inmueble, no pudiendo ni teniendo el derecho el opcionante comprador a dejar de pagar los montos acordados sino que estaba absolutamente obligado a honrar su obligación.
Expone que las oficinas han permanecido desde entonces a disposición del demandado para concretar la negociación, a demás fundamenta que el demandado los cito diez años después al INDEPABIS en dos oportunidades, una vez por valencia y al ver que no prospero su pretensión acudió a INDEPABIS caracas, el cual alega la parte actora que acudió a ambos procedimientos conciliatorios donde propusieron varias salidas al demandado para cerrar la negociación, alega que entre una de ellas era devolverle el dinero tomando en cuenta la devaluación monetaria, y la segunda que de las dos oficinas cancelara una sola según el precio acordado en el 2000 las oficinas salían en 24.000,00 Bs cada una aproximadamente y el demandado había cancelado la cantidad de 13.000,00 Bs, lo que equivale a casi el 50 por ciento de una sola oficina.
Alega que el incumplimiento de la obligación del demandado, genera la resolución del contrato, alegando el incumplimiento con el pago de la inicial que se obligo a cancelar para proceder a tramitar el otorgamiento definitivo de venta, momento en el cual debía igualmente cancelar el saldo ultimo, fundamentando que ha sido imposible en mas de diez años lograr un acuerdo con el demandado por la via extrajudicial y que en los dos procedimientos de INDEPABIS fue imposible llegar a un acuerdo es por lo que solicita se declare la resolución del contrato.
DE LAS PRUEBAS DE LAS PARTES
Pruebas de la Parte Demandante
Copia fotostática del acta constitutiva estatutaria de la empresa INVERSIONES C& G DE VENEZUELA, C.A.
Contrato privado de opción compra venta suscrito por INVERSIONES C&G DE VENEZUELA, C.A., y el ciudadano HENRY BLANCO.
Documento de propiedad de la empresa INVERSIONES C& G DE VENEZUELA, C.A, de una parcela de terreno del conjunto empresarial denominado AERO CENTRO INTERNACIONAL VALENCIA, documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Valencia en fecha 17 de febrero de 1997, numero 23, tomo 12, protocolo primero.
Escrito de denuncia por ante el Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS) del Estado Carabobo.
Copia de cheque numero 06-11382786, del numero de cuenta 01510147461065000103, del banco Fondo Común, de fecha 18 de abril de 2002, por el monto de Bs. 2.972,56 y boucher del banco Exterior numero 28775301 de fecha de 2002, donde se evidencia el deposito del mencionado cheque.
Facturas de cobro de cánones de arrendamiento de oficinas ubicadas en el Centro Empresarial Aerocentro Internacional, avenida final Luis E. Branger Valencia Estado Carabobo, factura N° 002201 numero de control 000701, de fecha 02 de octubre de 2012; a nombre de Logistica y Servicios Alban Cabrera, C.A; y factura N° 002223; numero de control 000723 de fecha 03 de diciembre de 2012, a nombre de Logistica y Servicios Alban Cabrera C.A, domicilio Fiscal avenida final Luis E. Branger, Zona Industrial Sur, Aerocentro Internacional Valencia, Oficina B1-04; Valencia Estado Carabobo.

Pruebas de la Parte Demandada
Promueve y hace valer el merito favorable de autos.
Promueve y hace valer copia certificada de procedimiento iniciado por ante INDEPABIS según numero de expediente N° CAR-DEN-000702-20111.
Contrato de arrendamiento suscrito por el ciudadano WOLFGANG CELESTINO LEDESMA DÍAZ, con la Sociedad de Comercio BEST & BEST IMPORT EXPORT, C.A., sociedad representada por el ciudadano HENRY BLANCO PABON, suscrito el 26 de marzo de 2007, y contrato suscrito en fecha 16 de marzo de 2012, con la finalidad de demostrar que paga canon de arrendamiento.
Asimismo solicito la prueba de inspección judicial De conformidad con lo dispuesto en el artículo 472 del código de procedimiento civil, a los fines de que el Tribunal, se trasladara y constituyera en la siguiente dirección Av. Luis E. Branger, Zona Industrial Sur, distinguida con el numero F2-8 F2-9 del Centro Empresarial Aerocentro Internacional Valencia, Estado Carabobo.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
En el caso de autos, se da suficientemente por comprobado que la parte demandante suscribió con la demandada una operación de compra venta de dos (02) inmuebles constituidos por dos oficinas, distinguidas como C-2-23 y C-2-24, nivel segundo, edificio C, en el Aero Centro Internacional Valencia, ubicado en la parcela letra B, zona industrial Municipal Sur, avenida Luis Ernesto Branger, avenida Nro 61 de esta ciudad de Valencia del Estado Carabobo, quien aquí Juzga observa que:
Nuestro Código Civil Venezolano, nos señala en su artículo 1.133. Que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.
El Código Civil de EMILIO CALVO BACA, en su sección I, de los Contratos, en la Pág. 809, nos indica la formación de los contratos… “se forman por la integración de dos etapas sucesivas o casi simultaneas que son: A) la oferta y B) la aceptación. Oferta es el acto mediante el cual una parte propone a la otra, expresa o tácitamente la celebración de un contrato. La aceptación es la declaración de voluntad formulada por una persona a quien va dirigida la oferta, expresando su adhesión”...
Asimismo el artículo 1.141, establece lo siguiente,
Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son:
1º Consentimiento de las partes;
2º Objeto que pueda ser materia de contrato; y
3º Causa lícita.

Además el artículo 1.159 del Código Civil, establece que: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
El Artículo 1.167, En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 689 de fecha 10 de agosto de 2007, caso: Agostinho Domingos Ascencao Homen contra Luciano Gavioli y otro, señaló lo siguiente:
“…La Sala de Casación Civil, ha reiterado de manera constante y pacífica el criterio dirigido a sostener que es de la soberanía de los jueces de instancia la interpretación del contrato, a menos que el juez incurra en desnaturalización o desviación intelectual de su contenido, situación que puede denunciarse a través del primer caso de suposición falsa. En efecto, en sentencia de fecha 7 de noviembre de 2003, caso: Crisol Publicidad c/ Diario El Universal, C.A., estableció lo siguiente:
“...Constituye doctrina reiterada de esta Corte, que la interpretación de los contratos es cuestión de hecho reservada a los jueces de instancia, controlable por esta Sala sólo cuando el sentenciador hubiese incurrido en suposición falsa, salvo que el Juez califique erróneamente el negocio jurídico, y lo subsuma en una norma que no es aplicable, error éste de derecho...”.
En este mismo sentido se pronunció la Sala, mediante sentencia de fecha 27 de marzo de 2007, (caso: Jaime Alberto Araque contra Edgar Rodríguez Angarita), en el expediente 04-147, en la cual, expresó lo siguiente:
“…La interpretación de los contratos, de acuerdo a reiterada doctrina de esta Sala, es de la soberanía de los jueces de instancia, y la decisión que al respecto ellos produzcan, sólo será atacable en Casación por denuncia de error en la calificación del contrato, error éste de derecho, o por suposición falsa.
El límite entre la soberana interpretación del contrato y la tergiversación o desnaturalización de la voluntad contractual está constituido por la compatibilidad de la conclusión del Juez con el texto de la mención que se interpreta. Si el establecimiento de los hechos por el Juez es compatible con la expresión de la voluntad de las partes, estamos en la esfera de la interpretación; si, por el contrario, la conclusión del sentenciador no es compatible con el texto, estaríamos en presencia de una desnaturalización del contrato...”. (Negrillas de la Sala).
Por tanto el análisis de la acción resolutoria, así como la de la reconvención planteada se hará enmarcado bajo el principio de la soberana interpretación del contrato, sin que medien pretensiones que estén fuera del mismo.
En tal sentido, expresa la parte demandante el incumplimiento por parte de la demandada por falta de pago de la cuota inicial respectiva a la opción compra venta del inmueble antes identificado, asimismo señala que el precio será cancelado de la siguiente forma: como cuota inicial la cantidad diecinueve mil ciento siete bolívares con tres céntimos (Bs. 19.107,03) la cual fueron pagados así: Por concepto de reserva la cantidad de dos mil bolívares (Bs. 2.000,00). La cantidad de once mil ciento sesenta y un bolívares (Bs. 11.161,00) pagados mediante cheque N° 15381491 del Banco Unión por Bs. 8.000,00 y cheque N° 86681070 del Banco Mercantil por Bs. 3.161,90. La cantidad de cinco mil novecientos cuarenta y cinco bolívares con trece céntimos (Bs. 5.945,13) serán pagados en dos (2) cuotas trimestrales de Bs. 2.972,56 cada una las siguientes fechas de vencimiento 28-2-2001 y 28-5-2001, el saldo será pagado al otorgamiento del documento público.
Por otra parte alega la demandada que si es cierta la afirmación de la parte actora en el capitulo de los hechos cuando afirma que en fecha 30 de noviembre de 2000, la empresa INVERSIONES C & G DE VENEZUELA, C.A., dio en opción compra venta al ciudadano HENRY ORLANDO BLANCO PABON, dos (02) inmuebles constituidos por dos oficinas, distinguidas como C-2-23 y C-2-24, nivel segundo, edificio C, en el Aero Centro Internacional Valencia, ubicado en la parcela letra B, zona industrial Municipal Sur, avenida Luis Ernesto Branger, avenida Nro 61 de esta ciudad de Valencia del Estado Carabobo.
Alega de los hechos controvertidos que niega, rechaza y contradice que desde el 18 de abril las oficinas han estado a su disposición para concretar la negociación y que la parte actora haya mantenido el precio, alega que desde dicha fecha ha insistido para concluir la negociación de las oficinas y la parte actora en ningún momento presento ante el Registro el documento de compra venta definitiva para concluir la negociación asi como tampoco la entrega de los recaudos necesarios para hacer la presentación.
Niega, rechaza y contradice por ser falso que la parte actora haya mantenido el precio de la venta, por lo cual acudió a INDEPABIS abriendo un procedimiento por especulación, procedimiento el cual jamás acudió la parte actora, según expediente N° CAR-DEN-000702-2001 del INDEPABIS.
Ahora los asuntos objetos de litigio y por ende objeto de análisis por esta Juzgadora son el incumplimiento de la demandada en el pago de la cuota inicial atribuido a la venta del inmueble en el cual alega la parte demandante que debió cancelar las cuotas en fecha el 28 de febrero de 2001 la primera y el 28 de mayo de 2001 la segunda, de esas dos cuotas el demandado cancelo solamente la primera, por la cantidad de 2.972,57 bolívares, en fecha 18 de abril de 2002, la cual tenia más de un año de retraso, no obstante ello, se le recibió el pago y se le informó que su saldo era de Bs. 32.202,44, manteniéndole el precio de venta a pesar de que ya registraba un incumplimiento en el contrato y mora en el pago, a partir de esa fecha nunca más pago, es decir nunca cancelo su compromiso para concretar la negociación.
Para resolver sobre este particular debe quién decide, al examinar las cláusulas contenidas en el contrato, con respecto al precio y las fechas pautadas en el, como lo es la cláusula cuarta establece que:
CUARTA: LA PROPIETARIA y EL OPCIONADO convienen en fijar el precio de la presente negociación en la cantidad de CUARENTA Y OCHO MILLOTES OCHOCIENTOS SETENTA Y NUEVE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y SIETE BOLÍVARES (Bs. 48.879.257,00), el cual proviene de la venta de un área de Setenta y Tres metros cuadrados (73 m2) a razón de Seiscientos Sesenta y Nueve Mil Quinientos Setenta y Nueve bolívares por metro cuadrado (669.579 Bs m2).” Todos estos precios son en bolívares antes de la conversión monetaria al Bolívar Fuerte, hecha la mencionada conversión esta cláusula deberá leerse así: “CUARTA: LA PROPIETARIA y EL OPCIONADO convienen en fijar el precio en la presente negociación en la cantidad de CUARENTA Y OCHO MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON VEINTISIETE CÉNTIMOS (Bs. 48.879,27), el cual proviene de la venta de un área de Setenta y Tres metros cuadrados (73 m2) a razón de Seiscientos Sesenta y Nueve bolívares con cincuenta y seis céntimos por metro cuadrado (669.579 Bs./m2).” Este precio será cancelado de la siguiente forma: como cuota inicial la cantidad diecinueve millones ciento siete mil treinta y ocho bolívares (Bs. 19.107.038) pagada así: 1-) adelanto recibido como reserva la cantidad de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000). 2-) en este acto, La cantidad de once millones ciento sesenta y un mil novecientos bolívares (Bs. 11.161.900) pagada mediante CH/N° 15381491 a/c del Banco Unión por Bs. 8.000.000 y CH/N° 86681070 a/c del Banco Mercantil por Bs. 3.161.900. 3-) La cantidad de cinco millones novecientos cuarenta y cinco mil ciento treinta y ocho bolívares (Bs. 5.945.138) serán pagados en dos (2) cuotas trimestrales de Bs. 2.972.569 c/u con las siguientes fechas de vencimiento 28-2-2001 y 28-5-2001, saldo al registro: la cantidad de veintinueve millones setecientos setenta y dos mil doscientos diez y ocho bolívares (Bs. 29.772.218) será pagado al otorgamiento del documento público de compra-venta”…

Se evidencia de las actas que conforman el presente expediente, que la parte actora junto con el escrito de promoción de pruebas consigno recibo donde se deja constancia que recibe del ciudadano HENRY BLANCO la cantidad de 2.972.569,00 es decir Bs. 2.972,56, asimismo consigna boucher de deposito en el banco Exterior de fecha 22 de abril de 2002, por lo que se constata que la parte demandada cancelo la primera cuota de la inicial un año después de la fecha pautado en el contrato de opción compra venta, a demás se observa que la parte demandada en su escrito de contestación acepta y reconoce estableciendo que: … “como quiera que la vendedora propietaria no cumplió con su obligación asumida en la cláusula novena de concluir la construcción para el primer trimestre del alo 2001, suspendí el pago de la cuota correspondiente al segundo trimestre del mismo año, es decir al 28 de mayo de 2001, por un monto de 2.972.569, pues al ser la opción de compra un contrato bilateral si el vendedor no cumplió su obligación yo podía suspender el pago”… Por lo que se constata que no fue cancelado el monto total de la inicial del inmueble objeto de este proceso, y como quiera que no esta prevista esta condición en el contrato establecido por las partes,

Nuestra Sala de Casación Social del Máximo Tribunal, en fallo de fecha 06 de febrero de 2003, N° 020, con ponencia del entonces Con-Juez Francisco Carrasqueño López, siguiendo las Tesis del Tratadista ELOY MADURO LUYANDO, expresó:

“La Excepción Nom Adiplemti Contractus” (Excepción de contrato no cumplido), llamada también excepción de incumplimiento, es la facultad que tiene la parte de un contrato bilateral a negarse a cumplir cuando su contraparte le exige el cumplimiento sin a su vez haber cumplido con su propia obligación (Ob Cit Supra). Es decir, la excepción de contrato no cumplido, es como su nombre lo indica, una excepción que posee una de las partes contratantes de no cumplir con su obligación, si la otra parte inmersa en el mismo, no ha cumplido con la suya, lo cual le permite entonces excepcionarse de cumplir con lo pactado.”

La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, y la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo. (Comentarios de Nicolás Vegas Rolando).Castán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra: “es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”. (Ob. cit).Por su parte, Luis Aguilar Gorrondona, en su obra “Contratos y Garantías” Novena Edición, página 143, define la venta como: “Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; Características: 1) Es un contrato bilateral, 2) Es un contrato consensual, 3) Es un contrato oneroso, 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido, 5) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales. (…)
La cláusula décima del contrato objeto de la presente demanda, en establece:

… “ son condiciones expresas de este contrato, las siguientes: A-) las partes convienen en la propietaria y LA INMOBILIARIA podrán sin necesidad de notificación o actuación judicial alguna, dar por terminada la presente negociación y aceptar libremente ofertas de compra de terceras personas interesadas en el mismo inmueble, objeto del presente compromiso, o proceder en la forma que mas convenga a sus derechos e intereses, entendiéndose que EL OPCIONADO ha dejado de tener interés en la compra de el INMUEBLE , considerándose resuelto el presente Contrato de Opcion de compra-venta, en los siguientes casos: 1-) si EL OPCIONADO incumple con cualquiera de las obligaciones contraída en la cláusula cuarta de este instrumento, en especial si no cumple a tiempo con el programa de pagos a que se obliga, incluyendo los pagos por conceptos de pagos de la operación, ajuste inflacionario, mora y penalidades contemplados y aceptados”…

Ahora bien siendo que el contrato cuya resolución se pide en caso, y verificado que la parte demandada no cumplió con su obligación de la negociación de opción compra venta firmada por las partes en fecha 30 de noviembre de 2000, sin que para la fecha pactada por ellos la parte demandada haya cancelado la cuota inicial del contrato y siendo que el motivo de la acción es el pago de la misma, sin que haya habido cumplimiento de la parte opcionante compradora, igualmente alego que no cumplía con la obligación de hacer el pago por cuanto la parte actora no habia culminado la obra en la fecha pactada, por todos los alegatos antes expuesto considera quien aquí juzga que la demanda de resolución de contrato debe prosperar y ASÍ SE DECIDE.-
Respecto de la petición de daños y perjuicios, observa esta Juzgadora que su determinación no esta dada mediante prueba, ya que de manera contractual se previó que en caso de desistimiento de la negociación en caso del opcionante comprador, el monto a determinar por daños sería el 20% del precio de la venta del inmueble por concepto de cláusula penal. Y así lo prevé el artículo 1.258 del Código Civil, establece que la cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de una obligación principal, por tanto la revisión de los daños será determinado de manera contractual.
Sobre este particular ha señalado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 5 de abril de 2011, bajo la ponencia del Magistrado ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ, lo siguiente:
“…Al respecto del vicio denunciado, la Sala estima importante definir por una parte, en qué consiste el error de interpretación, y por la otra aclarar si la indexación judicial constituye un asunto de naturaleza indemnizatoria.
En este sentido, la Sala ha sostenido que el error de interpretación contemplado en la norma se produce en la labor de juzgamiento de la controversia, especialmente por la falta que puede cometer el juez al determinar el contenido y alcance de una regla que fue correctamente elegida para solucionar el conflicto surgido entre las partes, bien sea en la hipótesis abstractamente prevista en la norma, o en la determinación de sus consecuencias jurídicas, esto es, "…cuando no le da a la norma su verdadero sentido, haciendo derivar de ella consecuencias que no concuerdan con su contenido…". (Ver sentencia de fecha 20 de mayo de 2010, caso: Rafael Enrique Alfonzo Sotillo contra Instituto de Clínicas y Urología Tamanaco, C.A).
Ahora bien, es importante distinguir la naturaleza de la cláusula penal, la cual es esencialmente resarcitoria y le permite a las partes contratantes, fijar anticipadamente, sin necesidad de la intervención de un experto o de un tribunal, el monto de los daños o perjuicios que cualquiera de ellas pudiera sufrir por el incumplimiento de la otra, ya sea el incumplimiento total del compromiso o el retardo o moratoria en la ejecución del mismo. Generalmente, se prevé para ello el pago de una cantidad determinada de dinero como indemnización, o la facultad de retener un cierto porcentaje de dinero de la cantidad que se haya entregado previamente como parte del precio del bien cuya compraventa se prometió. En todo caso, la cláusula sirve como evaluación anticipada y convencional de los perjuicios eventuales.
Efectivamente, el artículo 1.258 del Código Civil, establece que la cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de una obligación principal.
Ahora bien, a los efectos de determinar la naturaleza de la indexación judicial, es preciso definir ab initio el término inflación como presupuesto de la indexación; así ésta es considerada en términos amplios, como un aumento generalizado de los precios, que utiliza un índice global (índices del costo de la vida)…”.
Siendo que la resolución del contrato ha prosperado y que se ha verificado que la ejecución del contrato no se llevó a cabo por la responsabilidad del opcionante comprador, lo cual equivale a un desistimiento tácito en la compra del inmueble, como lo establece en la cláusula décima del contrato, por lo que se ordena a la parte actora retener el 20% de la cantidad CUARENTA Y OCHO MIL TRESCIENTOS TREINTA BOLÍVARES CON VEINTIÚN CÉNTIMOS (bs 48.330,21), que seria la cantidad de NUEVE MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SEIS BOLÍVARES CON CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 9.666,04) por concepto de daños y perjuicios y reintegrar al opcionante comprador el monto restante. ASÍ SE DECIDE.-
Con respecto a la indexación esta se hara mediante experticia complementaria del fallo.
DE LA RECONVENCIÓN
En la contestación de la demanda la accionada no solo refutó la acción que se sigue en su contra, sino que además reconvino a la actora para, que la misma conviniera,
PRIMERO: en el cumplimiento del contrato privado de opción compra venta, SEGUNDO: en el otorgamiento del documento definitivo de compra ventan, TERCERO: en que la sentencia sirva de titulo suficiente de propiedad, ordenándose su inscripción en el registro inmobiliario correspondiente a la oficina subalterna del segundo circuito de registro del Municipio Valencia Estado Carabobo.
CUARTO: en el pago de los daños y perjuicios derivados de la perdida sufrida, es decir daño emergente, la cantidad de (Bs. 188.186,60).
QUINTO: en el pago de las costas del proceso.
Se evidencia del escrito de la reconvencion hecha por la parte demandada que expone, que como la parte actora no cumplió con su obligación asumida en la cláusula novena de concluir la construcción para el primer trimestre del año 2001, la cual suspendió el pago de la cuota correspondiente al segundo trimestre del mismo año, es decir 28 de mayo de 2001, por un monto de (Bs. 2.972,56), la obra fue finalizada y elaborado el documento de condominio un año después protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Valencia del Estado Carabobo, en fecha 18 de marzo de 2002, bajo el numero 43, folios 1 al 13, protocolo 1°, tomo 17°, la cual se observa de la opcion compra venta objeto de la presente controversia que en las cláusulas estipuladas por el mismo, específicamente en su cláusula novena, la cual establece que.
… “ LA PROPIETARIA estima que la construcción de la etapa a la que le pertenece EL INMUEBLE objeto de la presente negociación estará concluida aproximadamente para el (1er) trimestre del 2001, plazo este que podrá extenderse por tres (3) meses mas”…
Entendiéndose del mismo, que en el contrato de opción compra venta no se estipula fecha cierta de la entrega del inmueble solo estipula que se estima que la construcción estará concluida aproximadamente para el 1er trimestre del 2001, asimismo este extiende un plazo de tres (3) meses mas. Por lo tanto habiéndose desechado las pretensiones de la reconvención, es forzoso concluir que la misma es improcedente. ASÍ SE DECIDE.-
DECISIÓN
Por todas las razones anteriormente expuestas, este JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, administrando Justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, actuando en sede civil, declara: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda intentada por INVERSIONES C& G DE VENEZUELA, C.A., Sociedad Mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 24 de febrero de 1994, bajo el N° 11, tomo 12-A, contra el ciudadano HENRY ORLANDO BLANCO PABÓN, Venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 9.133.255, por RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, SEGUNDO: se ordena a la parte actora retener el 20% de la cantidad CUARENTA Y OCHO MIL TRESCIENTOS TREINTA BOLÍVARES CON VEINTIÚN CÉNTIMOS (bs 48.330,21), que seria la cantidad de NUEVE MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SEIS BOLÍVARES CON CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 9.666,04) por concepto de daños y perjuicios y reintegrar al opcionante comprador el monto restante. TERCERO: SIN LUGAR la reconvención o mutua petición propuesta por el ciudadano HENRY ORLANDO BLANCO PABÓN, Venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 9.133.255.
No hay condenatoria en costas de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, Regístrese y Déjese Copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la circunscripción Judicial del Estado Carabobo. En Valencia, a los (21) días del mes de julio del Dos mil catorce (2014).Años 204° de la Independencia y 154° de la Federación.

Abg. Isabel Cristina Cabrera de Urbano
Juez Titula
Abg. Juan Carlos López.
Secretario
En la misma fecha se cumplió con lo ordenado, siendo las once y cincuenta y tres minutos (11:53 am) de la mañana.
Abg. Juan Carlos López.
Secretario