TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA. EN SU NOMBRE. JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO. 204º y 155°. PARTE
DEMANDANTE: JUNTA DE CONDOMINIO PARQUE RESIDENCIAL EL DORADO TORRE B. APODERADA
JUDICIAL: Abg. MARIA EUGENIA URBINA CHAURIO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 95.707.
PARTE DEMANDADA: MARILEE TAIDE ROMERO PINO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 7.005.578. MOTIVO: COBRO DE BOLIVARES VIA EJECUTIVA (CUOTAS DE CONDOMINIO)
SENTENCIA: INTERLOCUTORIA CON FUERZA DEFINITIVA (INADMISIBLE LA DEMANDA). EXPEDIENTE: N° D-0032. Examinado el anterior escrito de demanda, presentado por la abogada MARIA EUGENIA URBINA CHAURIO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 95.707, actuando en su carácter de apoderada judicial de la JUNTA DE CONDOMINIO PARQUE RESIDENCIAL EL DORADO TORRE B, en contra de la ciudadana MARILEE TAIDE ROMERO PINO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 7.005.578; por COBRO DE BOLIVARES (CUOTAS DE CONDOMINIO); corresponde pues a este Tribunal determinar si los documentos consignados, satisfacen los requerimientos necesarios para admitir este especial juicio de cobro de cuotas de condominio, por la vía ejecutiva, procedimiento que fue seleccionado por la representación judicial de la parte actora, en el libelo de la demanda, cuya admisión o no, se decide conforme a las siguientes consideraciones: En el presente caso, se demanda el cobro de las cuotas de condominio que van desde el mes de OCTUBRE del año 2013, hasta la presente fecha, del edificio PARQUE RESIDENCIAL EL DORADO TORRE B. Encuentra oportuno este Tribunal, destacar que la pretensión que de la demanda se deduce, consigue la sugerencia de llevarse por los trámites del procedimiento ejecutivo a que se contrae el artículo 630 del Código de Procedimiento Civil, por así disponerlo el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, que a la letra impone: “Artículo 14º: Las contribuciones para cubrir los gastos podrán ser exigidas por el administrador del inmueble o por el propietario que hubiere pagado sumas que corresponda aportar a otro propietario. Para el efecto de estos cobros, harán fe contra el propietario moroso, salvo prueba en contrario, las actas de asambleas inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro, cuando estén justificados por los comprobantes que exige esta Ley. Las liquidaciones o planillas pasadas por el Administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva.” (Énfasis agregado por el Tribunal). Una interpretación coherente de la mencionada norma, lleva a este Tribunal a hacer cita de los artículos referidos a la forma de administración de los inmuebles sometidos al régimen de la propiedad horizontal. El primero de ellos es el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, que dispone: “Artículo 18º: La administración de los inmuebles de que trata esta Ley corresponderá a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador. La Junta de Condominio, deberá estar integrada por tres copropietarios por lo menos y tres suplentes que llenarán sus faltas en orden a su elección; será designada por la Asamblea de Copropietarios y sus integrantes durarán un (1) año en ejercicio de sus funciones y podrán ser reelectos. De su seno se elegirá un Presidente. La junta deberá constituirse en un plazo no mayor de sesenta (60) días, luego de haberse protocolizado la venta del setenta y cinco por ciento (75%) de los apartamentos y locales y será de obligatorio funcionamiento de todos los edificios regulados por esta Ley…” De la mencionada norma, habrá de destacar este Tribunal que la misma contempla la necesidad que además de la Asamblea General de Copropietarios y la Junta de Condominio, existan la figura del Administrador, el cual, según el artículo 19 ibidem, será una persona natural o jurídica, designada por la por mayoría de votos de la Asamblea de Copropietarios, y desempeñará sus funciones por un período de un (1) año, sin perjuicio de revocarla en cualquier momento o reelegirla por períodos iguales. Pero aparte de este cargo, dispone el artículo 18 que la Asamblea de Copropietarios elegirá de su seno a un presidente, cuyas funciones se limitan a dirigir las sesiones en las cuales deliberará la asamblea. El Administrador, en cambio, tiene un prisma mucho más amplio de funciones, y se encuentran claramente establecidas en el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, cuyo tenor es el siguiente: “Artículo 20º: Corresponde al Administrador: a) Cuidar y vigilar las cosas comunes; b) Realizar o hacer realizar los actos urgentes de administración y conservación, así como las reparaciones menores de las cosas comunes; c) Cumplir y velar por el cumplimiento de las disposiciones del documento de condominio, de su reglamento y de los acuerdos de los propietarios; d) Recaudar de los propietarios lo que a cada uno le corresponda en los gastos y expensas comunes y si hubiere apartamentos rentables propiedad de la comunidad recibir los cánones de arrendamiento y aplicarlos a los gastos comunes; en caso de que lo recaudado supere a los gastos comunes, los propietarios por mayoría, podrán darle un destino diferente u ordenar su distribución; e) Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio. f) Llevar la contabilidad de los ingresos y gastos que afecten al inmueble y a su administración, en forma ordenada y con la especificación necesaria, así como conservar los comprobantes respectivos, los cuales deberán ponerse a la disposición de los propietarios para su examen durante días y horas fijadas con conocimiento de ellos; g) Llevar los libros de: a) Asamblea de Propietarios, b) Actas de la Junta de Condominio, c) Libro diario de la contabilidad. Estos libros deberán ser sellados por un Notario Público o un Juez de Distrito en cuya jurisdicción se encuentre el inmueble. h) Presentar el informe y cuenta anual de su gestión. Parágrafo Único: La violación o incumplimiento de cualesquiera de las obligaciones a que se refiere este artículo, por parte del administrador, dará lugar a su destitución, sin perjuicio de las acciones civiles y penales a que haya lugar….” Destaca el Tribunal una de las atribuciones que tiene asignada el administrador, relativa a la recaudación de los gastos y expensas comunes entre los propietarios. Esta norma consigue una clara complementación con el antes citado artículo 14 de la ley, que establece la fuerza ejecutiva de las liquidaciones o planillas respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, siempre que las mismas sean pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios. Esa última aseveración, cobra particular interés para el caso de autos, que la parte actora consignó como documentos fundamentales de su pretensión, recibos de gastos de condominio inserto desde el folio 28 hasta el folio 37, del presente expediente, supuestamente correspondientes a las cuotas de condominio de los meses de: Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2013; Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, del año 2014. Adicionalmente, se presenta al cobro una (01) cuota especial referente a reparación de los ascensores. Los mencionados instrumentos se emiten contra la ciudadana MARILY ROMERO, se observan igualmente que están debidamente fechados, indican la cantidad a pagar por cuota mensual, indican el nombre del copropietario del inmueble supuestamente moroso, la identificación y ubicación del inmueble, el concepto de pago de condominio y el mes adeudado, sin embargo se constata que ninguno de los recibos consignados están suscritos o firmados por el administrador o administradora del condominio. Por tanto no pueden tenerse como liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del condominio PARQUE RESIDENCIAL EL DORADO TORRE B, al copropietario MARILEE TAIDE ROMERO PINO, y considerados como títulos ejecutivos. De allí entiende este Tribunal, que siendo la ley benevolente con la posibilidad de presentar el cobro de las cuotas de condominio por la vía ejecutiva, es deber que los recibos por los que se extienden las mencionadas cuotas, sean el reflejo exacto de los caracteres que la ley le impone. Uno de esos requisitos, es que el mismo sea pasado por el administrador a los copropietarios. Dos consecuencias se extraen de esa acepción. Es cierto que el in fine del artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, le otorga fuerza ejecutiva a las planillas libradas por el administrador, pero cuando esas planillas no las extiende el administrador, surge el inconveniente de que esos títulos, al no haber sido elaborados conforme a la ley, pierden el carácter monitorio que les da la ley, si bien no prejuzga los dicho sobre la validez de los mismos. Adicional a ello, el Tribunal observa que el espíritu de la ley, no se conforma con que las planillas sean libradas, sino que deben ser pasadas al propietario contra el que se opone el cobro de la cuota o cuotas respectivas, tal y como se desprende de la interpretación exegética de la norma, a que se da lugar en uso del artículo 4 del Código Civil, que obliga a que a la Ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador. Cuando el legislador dispone que sean “pasadas” a los propietarios, significa que las mismas deben ser presentadas al cobro en tiempo hábil, para el pago de las cuotas que se pretenden. Al revisar exhaustivamente los instrumentos que se pretenden cobrar, fácilmente se colige que las mismas no pudieron ser presentadas al cobro en la fecha que correspondía, de hecho es posible afirmar que las nueve (09) facturas de condominio y la factura de cuotas extraordinaria, no están pasadas por el administrador del condominio, al igual que tampoco fueron presentadas al cobro ni aceptadas por el copropietario presuntamente moroso, es decir, se califican como un documento epígrafe, no suscrito ni sellado por la administración de la Junta de Condominio; por lo que las mismas no arrojaron datos que llevaran al convencimiento de este Tribunal, de que la obligación cuyo cobro se pretende es líquida, exigible y oponible al demandado, todos presupuestos concurrentemente necesarios para sustanciar el juicio por la vía ejecutiva y en cuya ausencia la demanda deberá ser declarada inadmisible, tal y como lo hará este Juzgado de manera expresa, positiva y precisa, por ser obligación de esta Juzgadora examinar cuidadosamente el instrumento presentado, por así disciplinarlo el artículo 630 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. Esta Juzgadora considera importante señalar la jurisprudencia pacífica de la Sala de Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 18/05/01, expediente Nº 00-2055, sentencia Nº 776, MAGISTRADO-PONENTE: JESÚS EDUARDO CABRERA ROMERO. La cual prevé: “..Siendo el camino el proceso, las personas ejercerán su derecho mediante la acción, por lo que si ésta no existe o es inadmisible, el acceso efectivamente tiene lugar, pero el órgano jurisdiccional inadmite la acción, por lo que no toca el fondo de la pretensión. En consecuencia, tal rechazo de la acción no significa una negativa al derecho de acceso a la justicia, ya que es el resultado de una declaración jurisdiccional, y se trata de un juzgamiento sobre la existencia del derecho de acción. La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable. Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho…” DISPOSITIVA. Con fundamento a las precedentes consideraciones, este Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: INADMISIBLE COBRO DE BOLIVARES VIA EJECUTIVA (CUOTAS DE CONDOMINIO) . Y ASI SE DECIDE. No hay condenatoria en costas, debido a la naturaleza del fallo. Publíquese conforme al artículo 247 del Código de Procedimiento Civil y con fundamento en el artículo 248 ejusdem, déjese copia certificada de la presente decisión. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en Valencia, a los veintitrés (23) días del mes de Julio del año dos mil catorce (2014). Años 204º de la Independencia y 155º de la Federación. LA JUEZA PROVISORIA, (fdo) DRA. NINOSHKA ZAVALA COLMAN. Hay un sello húmedo del Tribunal. LA SECRETARIA TEMPORAL, (fdo) ABG. ODRIANA AVENDAÑO. En la misma fecha se publicó siendo las 2:30 de la tarde.
LA SECRETARIA TEMPORAL, (fdo) ABG. ODRIANA AVENDAÑO. Exp.: D-0032. NZC/Aao*jmps