TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, EXTENSIÓN PUERTO CABELLO
TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO
Puerto Cabello 27 de Enero de 2014.
203º y 154º

ASUNTO PRINCIPAL: GN32-V-2013-000209.
ASUNTO: GN32-V-2011-000209.
DEMANDANTE: ABOGADA NORMA JOSEFINA LOVERA ESCALONA.
DEMANDADA: YESIKA MARIA GONZALEZ TORO.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA.
SENTENCIA: DEFINITIVA.
CAPITULO I
PARTE EXPOSITIVA
En la pretensión jurídica intentada por la Abogada NORMA JOSEFINA LOVERA ESCALONA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 7.171.339, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 55.143, de este domicilio, actuando en su propio nombre y representación, contra la ciudadana YESIKA MARIA GONZÁLEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-14.970.986, la controversia quedó planteada de la siguiente manera:
Alega la demandante, anteriormente identificada, que es propietaria de un inmueble constitutito por una parcela de terreno y la casa de habitación sobre ella construida, ubicada en la Urbanización la Elvira, primer sector, sexta calle, casa Nº 26, Jurisdicción de la Parroquia Juan José Flores, Municipio Puerto Cabello, Estado Carabobo, dichas bienhechurias se encuentran notariadas por ante la Notaría Pública Primera de Valencia, en fecha 07 de Marzo de 1994, quedando anotado bajo el Nº 75, Tomo 30, de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría y, posteriormente registrado por ante el Registro Público del Municipio Puerto Cabello, Estado Carabobo, en fecha 31 de Octubre de 2007, quedando asentado bajo el Nº 17, Tomo 3º, Concejo Municipal, folios 82 al 86.
Señala la demandante, que suscribió un contrato de opción a compra venta sobre el inmueble antes descrito, con la ciudadana YESIKA MARIA GONZÁLEZ, ya identificada, siendo notariado dicho contrato en fecha 11 de Enero de 2011, por ante la Notaría Pública Segunda de Puerto Cabello, Estado Carabobo, quedando asentado bajo el Nº 17, Tomo 3 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual consigna marcado “A”, y en el que se establecieron las condiciones de la venta, así como las obligaciones de cada uno de los contratantes, sin embargo, transcurrido el tiempo establecido en el contrato, la ciudadana YESIKA MARÍA GONZÁLEZ TORO, no cumplió con lo pactado en el contrato, no tramitó ante ninguna entidad bancaria el crédito hipotecario para la cancelación del saldo deudor del inmueble, pero la misma solicitó una nueva oportunidad por lo que se efectuó un segundo contrato, el cual fue notariado ante la Notaría Pública Segunda de Puerto Cabello, Estado Carabobo, quedando anotado bajo el Nº 30, Tomo 76, de fecha 15 de Julio de 2011.
El contrato antes citado se regiría por las mismas cláusulas establecidas en el primer contrato, variando sólo en la cláusula segunda referente al precio y la cláusula Novena referente a los recaudos entregados por parte del vendedor al comprador, pero transcurrido el lapso establecido para materializarse dicho contrato la demandada tampoco cumplió con lo estipulado. Fundamenta su pretensión jurídica en los artículos 1133, 1141, 1159, 1160, 1167 y 1168 del Código Civil.
En virtud de lo anteriormente expuesto, es por lo que procede a demandar a la ciudadana YESIKA MARIA GONZALEZ TORO, por Resolución de contrato de Opción a compra venta, para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal en la resolución del contrato de opción a compra venta suscrito por las partes, que se inició el 15 de Julio de 2011 y venció el 11 de Noviembre de 2011, a pagar las costas y costos procesales, incluidos los honorarios profesionales, calculados al 30% del monto total de la deuda.

DE LA ADMISION, CITACION Y OTROS ACTOS
En fecha 31 de Octubre de 2013, se admitió la demanda y se emplazó a la demandada de autos para que compareciera al segundo (2do) día de despacho siguientes a su citación a dar contestación a la demanda. Siendo citada en fecha 18 de Noviembre de 2013, tal como lo hace constar el Alguacil de este despacho, ciudadano DANIEL MÉNDEZ.
Cursa al folio 28 del expediente, escrito de contestación de la demanda efectuada por la ciudadana YESIKA MARIA GONZALEZ TORO, asistida por la abogada CARLA TOVAR, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 151.368, de este domicilio, en cuya oportunidad, admite la celebración de los contratos de opción a compra venta celebrados, pero niega, rechaza y contradice que el primer contrato se haya vencido por una causa imputable a su persona, afirmando que las solvencias municipales y demás requisitos exigidos por la entidad bancaria, no le fueron entregados por la demandante, y, en cuanto al segundo contrato celebrado, la demandante de autos no contaba con la liberación del derecho preferencial que se reserva la Alcaldía del Municipio Puerto Cabello, lo que motivo a que el Registro negara la inscripción del documento de venta.
Llegada la oportunidad legal para promover pruebas, comparecen ambas partes y consignan sus correspondientes escritos probatorios, los cuales fueron admitidos por autos de fecha 04 y 12 de Diciembre de 2013.
HECHOS ADMITIDOS
De la lectura del escrito libelar, y de lo expuesto en el escrito de contestación, se deriva el hecho cierto que ambas partes celebraron dos contratos de opción a compra venta, los cuales fueron debidamente consignados por la parte demandante, siendo los mismos apreciados y valorados por quien aquí decide, como plena prueba de las menciones en ellos contenidas.
De manera, que la celebración de ambos contratos de opción a compra venta no constituyen hechos controvertidos, toda vez que las partes son contestes en señalar la veracidad de los mismos.
LIMITES DE LA CONTROVERSIA
Tenemos, en consecuencia, que los hechos controvertidos en el caso que nos ocupa, y sobre los cuales la parte deben efectuar sus correspondientes alegatos, defensas y pruebas, lo constituye la causa por la cual el contrato definitivo de venta no llegó a materializarse, pues por un lado la demandante alega que fueron causas imputables a la parte compradora por no gestionar diligentemente el préstamo hipotecario, y cancelar el saldo deudor del inmueble, por otro lado la demandada de autos afirma que no fueron causas imputables a ella el que no se registrara el contrato celebrado, por cuanto la parte demandante no le entregó los documentos necesarios y solicitados para ello.
Así, vemos que la parte demandante basa su pretensión jurídica:
En la Resolución del contrato de Opción a compra venta, por cuanto la compradora no cumplió con sus obligaciones contraídas en los contratos celebrados.
Contra el anterior alegato la demandada de autos, basa su defensa en los siguientes argumentos:
1) Con relación al primer contrato, que los trámites necesarios para la consecución del crédito hipotecario se realizaron, pero las solvencias municipales y otros requisitos exigidos por la entidad bancaria no le fueron entregados en su debida oportunidad por la demandante, quien fue la que le propuso la celebración de otro contrato de opción a compra venta.
2) Que el segundo contrato celebrado tampoco se materializó, por cuanto al realizar los trámites de su crédito hipotecario, la demandante no tenía la cláusula de liberación de derecho preferencial que se reserva la Alcaldía del Municipio Puerto Cabello, lo que trajo como consecuencia que el Registro negara la inscripción del documento de venta, lo cual no es un hecho imputable a su persona, sino a la propia demandante.

CONSIDERACIONES DOCTRINALES Y JURISPRUDENCIALES SOBRE LOS CONTRATOS PRELIMINARES Y EL DEFINITIVO DE COMPRAVENTA.
Considera necesario esta juzgadora analizar previamente el contrato de opción de compra venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea celebrarse un futuro contrato.
La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, en el cual se encuentra involucrada la libre voluntad de las partes; se trata de un contrato atípico, no contemplado por la Ley, sino que es de configuración jurisprudencial. La llamada opción de compra constituye un negocio jurídico atípico o innominado que no aparece expresamente regulado en el Código Civil.
Castán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra: “es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”.
El Tribunal Supremo de Justicia ha expresado claramente los elementos pertenecientes a la opción de compra; es más, en la mayoría de las ocasiones, ha descrito la opción de compra con base en sus elementos. Así, una jurisprudencia unánime afirma; que debe entenderse como tal [opción de compra], aquel convenio por virtud del cual, una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante. Así pues constituyen sus elementos principales: 1) la concesión al optante del derecho de decidir unilateralmente respecto a la realización de la compra; 2) la determinación del objeto; 3) el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición; y 4) la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción; siendo por el contrario elemento accesorio el pago de una prima. Uno de los caracteres de la opción es el de ser un contrato a plazo. Esta afirmación equivale a decir que el plazo es un requisito del contrato de opción, y no es concebible un contrato de opción que no tenga plazo de vigencia prefijado por muy breve que sea éste.
La finalidad que cumple el plazo en el contrato de opción responde a la peculiar naturaleza de este, efectivamente por medio del plazo se pretende que la vinculación del concedente no sea temporalmente ilimitada, el plazo de éste es el tiempo hábil durante el cual se puede ejercitar el derecho de opción.
Ahora bien, observa esta juzgadora que la presente causa, se refiere a un Juicio de Resolución de un Contrato de Opción de Compra- Venta, mediante el cual persigue la parte actora se Resuelva el Contrato de Opción de Compra- venta celebrado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo, en fecha 15 de Julio de 2011, insertado bajo el Nº 17, Tomo 3 de los Libros de Autenticaciones respectivos, sobre un bien inmueble de su propiedad, constituido por una parcela de terreno y la casa de habitación sobre ella construida, ubicada en la urbanización la “Elvira”, primer sector, sexta calle, casa Nº 26, Jurisdicción de la Parroquia Juan José Flores, Municipio Puerto Cabello, Estado Carabobo, con un área de terreno la mencionada parcela de ciento ochenta y dos con sesenta metros cuadrados (182, 60 mts2), y las bienhechurias se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: con casa Nº 24, de la calle06; SUR: con la casa Nº 28 de la calle 06; ESTE: con la calle 06, que es su frente y OESTE: con la casa Nº 25 de la calle 04, el mencionado inmueble le pertenece según consta de documento de propiedad debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Valencia, en fecha 7 de Marzo de 1994, quedando insertado bajo el Nº 75, Tomo 30 de los Libros de autenticaciones llevados en esa Notaría y la titularidad de la tierra, según documento de propiedad debidamente protocolizado por ante la oficina de Registro Público del Municipio Puerto Cabello, en fecha 31 de Octubre de 2007, quedando anotado bajo el Nº 17, Tomo 3º Concejo Municipal, folios 82 al 86.
De manera que se observa en forma clara la existencia de tales contratos de opción de compra venta debidamente autenticados, el primero por ante la Notaria Pública Segunda de Puerto Cabello, en fecha 11 de Enero de 2011, inscrito bajo el Nº 17, Tomo 3 de los Libros de Autenticaciones respectivos, y el segundo por ante la misma Notaría, de fecha 15 de Julio de 2011, inscrito bajo el Nº 30, Tomo 76, indicándose en dichos documento autenticados con la debida precisión el valor de la venta del inmueble y su respectiva forma de pago, e igualmente se observa que en tales documentos se indica el plazo de noventa (90) días más una prórroga de treinta (30) días, contados a partir de la fecha de la firma de los mismos, para protocolizar el documento definitivo de compra venta por ante el Registro Inmobiliario, quedando demostrado, en consecuencia, que ambos contratos de opción de compra- venta no fueron objetos de controversia alguna por haberlo así aceptado las partes, razón por la cual gozan de pleno valor probatorio, de las menciones en ellos contenidas, de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, por lo que el punto a resolver es solo en lo que respecta al cumplimiento o incumplimiento de las obligaciones asumidas por de cada una de las partes.
La fundamentación jurídica en que se basa la parte actora es la contenida en el artículo 1167 del Código de Procedimiento Civil, que establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo con los daños y perjuicios si hubiere lugar a ello”.
De la anterior normativa se derivan condiciones para que proceda la acción: a) el contrato debe ser bilateral, b) debe haber un incumplimiento del contrato, de la obligación, c) que el incumplimiento se origine en la culpa del deudor, puesto que si el contrato se cumple por causa no imputable, no habrá lugar a intentar la acción, d) que el demandante haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación.
En el anterior artículo el Legislador establece la vía accesible cuando se trata del no cumplimiento de una convención, y esa vía se sigue ejerciendo la acción que nace del contrato no cumplido, es decir, las partes no pueden escoger a su antojo las acciones que más les convenga a sus intereses, toda vez que tiene que someterse a las normas que para cada caso ha establecido la Ley.
Ahora bien, en el caso de autos, está plenamente demostrado con los anteriores documentos de opción a compra venta, consignado por la parte demandante, que entre ésta última y la demandada existía tales convenciones, y si no fueron cumplidas, la previsión legislativa demarcó el camino a seguir, que no es más que el señalado en el artículo 1167, antes analizado, tocando en consecuencia, a este sentenciadora establecer si la pretensión jurídica intentada por la parte demandante debe prosperar, a través del análisis, apreciación y valoración de las pruebas que cada una de las partes aporte al proceso a los fines de demostrar cada uno de sus alegatos.

CAPITULO II
PARTE MOTIVA
Fijados los límites de la controversia, y establecida la naturaleza del contrato, así como la normativa ha aplicarse al presente caso, se procede a analizar, apreciar y valorar los elementos de juicios incorporados a las actas procesales por cada una de las partes a los fines de demostrar sus correspondientes alegatos y defensas.
Conjuntamente con su escrito libelar, consigna la parte demandante contratos de opción a compra venta, fundamento de su pretensión jurídica los cuales no fueron impugnados por la parte demandada, y en consecuencia debidamente, analizados, apreciados y valorados, con antelación, constituyendo plena prueba de las obligaciones contraídas por ambas, de conformidad con lo establecido en el artículo 1360 del Código Civil.
Ahora bien, pasa este Tribunal analizar el segundo contrato de opción celebrado, el cual evidentemente se efectuó por voluntad de las partes y sustituye al primeramente efectuado, conservándose las mismas cláusulas pactadas, con la variación del precio del inmueble y de la cláusula NOVENA, por cuanto en el primer contrato celebrado la venta del inmueble se pactó en la suma de doscientos ochenta mil bolívares (Bs. 280.000, oo), y en el segundo contrato en trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000, oo); y en cuanto a la cláusula novena, en el primer contrato el prominente vendedor se comprometió a entregar los recaudos inherentes al inmueble al prominente comprador, necesarios para su carpeta de crédito como los son: copia de la cédula de identidad del vendedor, copia del RIF actualizado del vendedor del inmueble, copia de la cédula catastral, copia de la solvencia Municipal, copias de los documentos de propiedad, y, en el segundo documento efectuado, en la misma cláusula NOVENA: se hace constar que el comprador recibió del vendedor los citados recaudos, observándose que en ninguno de los contratos de opción a venta pactados, se señaló en forma expresa la entrega de la cláusula de liberación emitida por la Alcaldía.
Afirma la parte demandante, que tal como se asentó en la cláusula novena de ambos contratos, cumplió con lo pactado, poniendo a la parte demandada en posesión de todos los documentos necesarios para la tramitación del crédito hipotecario.
Contra el anterior alegato la parte demandada, en su escrito de contestación procede a excepcionarse manifestando, que cumplió con sus obligaciones inherentes al contrato, pues agilizó lo del crédito hipotecario en la entidad bancaria y para demostrar tal afirmación consigna en la etapa probatoria los siguientes elementos de prueba:
1) Acuse de recibo de recaudos, de fecha 12 de Agosto de 2011, emitido por la entidad bancaria Banco de Venezuela.
2) Comunicación de fecha 28 de Agosto de 2011, suscrita por la abogada Amarilis Moreno, donde participa la redacción del documento de adquisición de un inmueble con crédito hipotecario a largo plazo con garantía hipotecaria de primer grado a favor de BANAVIH, a nombre de la ciudadana YESIKA MARIA GONZÁLEZ.
Con relación a las tales probanzas, debe señalar esta sentenciadora, que la demandada de autos ha debido solicitar la ratificación de las mismas conforme a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que los mismos son instrumentos emanados de terceros.
No obstante consigna la parte demandada documento contentivo de la constancia recepción emitida por el Registro Público del Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo, de fecha 09 de Noviembre de 2011, en la que recibe el documento de venta e hipoteca de 1º Grado, y, oficio Nº 301.2011.4.444, dirigido a la demandada Yesika Maria González Toro, por el Registro Público del Municipio Puerto Cabello, mediante el cual niega la inscripción del documento de venta presentado.
Aprecia y valora esta juzgadora los anteriores instrumentos, como plena prueba de las menciones en ellos contenidos, al ser los mismos documentos públicos, emanados de la autoridad que le imparte la fuerza de tal, que al no haber sido impugnados gozan, como se dijo, de pleno valor probatorio, y demuestran el cumplimiento por parte de la demandada de la presentación por ante el Registro Inmobiliario del documento definitivo de venta, y el cual no pudo ser inscrito por faltar un documento fundamental como lo es la cláusula de liberación de la alcaldía.
Ante el alegato de defensa de la parte demandada, y demostrando la misma con las documentales antes valoradas, que cumplió con lo del crédito hipotecario, así como llevar el documento de venta ante el Registro correspondiente, procede la parte demandante en la etapa probatoria a promover los siguientes elementos para desvirtuar el alegato de su contraparte, y demostrar que la demandada si incumplió en sus obligaciones:
1) Copia simple del primer contrato de opción a compra venta celebrado, el cual fuera ya debidamente analizado y valorado por quien aquí decide, y en el que se estableció entre sus cláusulas, que comenzaba a regir a partir del 01 de diciembre de 2010, asimismo, declarando el prominente vendedor que recibió un monto total de cien mil bolívares (Bs. 100.000, oo) correspondiente a la cuota inicial de la venta del inmueble, quedando un saldo a u favor de ciento ochenta mil bolívares (Bs. 180.000, oo), que sería cancelado por el prominente comprador a través de un crédito hipotecario, asimismo en dicho contrato el prominente vendedor se compromete a entregarle al prominente comprador los recaudos inherentes al inmueble, para que formara su carpeta de crédito, especificando que tales recaudos son: copia de la cédula de identidad y del RIF del vendedor, copie de la cédula catastral, copia de la solvencia Municipal, copia de los documentos de propiedad.
Con el anterior instrumento intenta demostrar la demandante, que se comprometía a entregarle a su contraparte todos los recaudos necesarios para realizar los trámites del crédito.
Al respecto es de señalarse, que tal como se asentó con antelación en el primer contrato celebrado las partes en su cláusula Novena señalan que la prominente vendedora entregaría los siguientes recaudos: copia de la cédula catastral, copia de la solvencia Municipal, copias de los documentos de propiedad, no se señala lo de la cláusula de liberación de la alcaldía, lo que evidentemente no entregó, pues consigna la demandante, conjuntamente con el escrito de pruebas, copia simple de una comunicación dirigida a la Alcaldía (folio 79), donde le notifica sobre la negociación de venta que iba a realizar, y solicitándole pronta repuesta, tal comunicación se encuentra firmada por la demandante NORMA JOSEFINA LOVERA ESCALONA, y es de fecha 14 de Julio de 2011, es decir que la solicitud de liberación de la Alcaldía fue realizada con fecha posterior al primer documento de opción a compra venta celebrado.
A dicha comunicación, no se le otorga valor probatorio, por cuanto ha debido su promovente solicitar la exhibición del original del mismo, más aun cuando señaló en su escrito de pruebas que la demandada de autos tenía en su poder el original, tal como lo establece el artículo 436 del Código de procedimiento Civil.
2) Copia simple del segundo contrato de opción a compra venta celebrado, ya igualmente analizado, apreciado y valorado, y en el cual también en la cláusula Novena se hace mención a los documentos entregados a la compradora, señalándose los mismos anteriormente especificados, no encontrándose entre ellos el que solicita el Registro, es decir el de la cláusula de liberación de la Alcaldía, se evidencia asimismo, que ante la consignación de la parte demandante de la copia simple de la comunicación dirigida a la Alcaldía (folio 79) , a la cual no se le otorgó valor probatorio, no obstante se puede observar, que aun cuando hubiese sido promovido debidamente tal documental, se evidencia que cuando se firmó el segundo contrato por Notaría, comenzando a regir en fecha 15 de julio de 2011, no podía tener en su poder el prominente comprador la cláusula de liberación de la Alcaldía, cuando apenas en fecha 14 de Julio de 2011 tal como se deriva de la copia simple de la referida comunicación, fue que se envió a la Alcaldía.
Con los anteriores documentos no demuestra la parte demandante, que haya cumplido con la entrega del documento por el cual no se procedió al registro de la venta definitiva, lo único que se deriva de tales probanzas es la celebración de dos contratos de opción a compra venta, y las obligaciones adquiridas por cada uno de los contratantes, así como la entrega por parte de la prominente vendedora de las copias simples de los siguientes recaudos: copia de la cédula de identidad y del RIF del vendedor, copia de la cédula catastral, copia de la solvencia Municipal, copia de los documentos de propiedad.
Afirma la demandante que la compradora incumple en la entrega oportuna de los recaudos a la entidad bancaria que aprobaría el crédito, ya que como lo afirma la propia demandada y según el acta de acuse de recibo de recaudos, entregó todos los recaudos el día 12 de agosto de 2011, es decir 28 días continuos o 13 días hábiles después de la firma y autenticación del segundo documento de opción a compra celebrado, y según los antecedentes jurídicos de la solicitud de crédito del Banco de Venezuela, el cual consigna en esta etapa probatoria, el documento de opción a compra venta autenticada debía ser entregado al ente financiero, dentro de los siete (7) días hábiles siguientes a la firma de autenticación, lo que no cumplió la compradora.
Si bien como lo alega la demandante la compradora no cumplió en su oportunidad con la entrega del documento notariado a la entidad bancaria que aprobaría el crédito, lo cierto es que no es este un punto de controversia, pues el crédito fue aprobado, y posteriormente se presentó al Registro el documento definitivo de venta y es el Registrador, luego de una revisión de la documentación presentada decide negar la inscripción del dicho documento por cuanto se debe presentar la cláusula de liberación de la Alcaldía, por lo que tal alegato por parte de la demandante es carente de fundamento en la presente controversia.
3) Certificación de gravamen del inmueble objeto del presente conflicto, emanada del Registro Público, Puerto Cabello, Estado Carabobo, de fecha 26 de Noviembre de 2013, cubre los últimos diez (10) años, certifica que el actual propietario es la ciudadana Norma Josefina Lovera Escalona, titular de la cédula de identidad Nº V-7.171.339, y que no existe hipoteca, medidas de prohibición de enajenar y gravar, ni medida de embargo.
Aprecia y valora esta sentenciadora la anterior certificación de gravamen como plena prueba de su contenido, esto es que efectivamente sobre el inmueble dado en venta no pesa ningún gravamen, no obstante, es de acotar que la no inscripción de la venta efectuada entre las partes por parte del Registro, no fue por causa de algún gravamen que pudiera pesar sobre el inmueble, sino por la no entrega de la cláusula de liberación de la Alcaldía, por tener esta el derecho de preferencia por diez (10) años, y lo que evidentemente no fue entregado dentro de la documentación, siendo éste un requisito que debió cumplir la vendedora al decidirse vender el inmueble objeto del presente litigio, incluso antes de celebrarse cualquier contrato de venta del inmueble, quien debía tener conocimiento era precisamente el Organismo que tenía el derecho de preferencia, para así poder entregar en su debida oportunidad si no estaba interesado en la compra de dicho inmueble, la tantas veces referida cláusula de liberación.
4) Copia simple signada con la letra “E”, de la comunicación dirigida al Colegio de Abogados del estado Carabobo, por la Abogada Amarilis Daniela Moreno Álvarez, titular de la cédula de identidad Nº V-16.661.879, IPSA Nº 145.810, donde participa que el documento de adquisición con crédito a largo plazo y garantía hipotecaria de primer grado a favor de BANAVIH, a nombre de Yesika María González Toro, fue redactado por ella y además que sus honorarios ya fueron pagados, esta comunicación tiene fecha 28 de Septiembre de 2011. Tal prueba fue invocada a los fines de demostrar la falta de impulso por parte de la demandada, pues ésta consigna los documentos en el registro solo dos días antes del vencimiento de la opción a compra venta.
Tal comunicación fue desechada por esta sentenciadora, al no ser debidamente ratificada conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, al emanar de un tercero, sin embargo, como se ha venido asentado, el documento definitivo de venta fue presentado antes de vencerse el plazo señalado por la demandante, pero no se procede a su inscripción por no constar el documento referente a la cláusula de liberación de la Alcaldía.
5) Copia simple del documento de adquisición con crédito a largo plazo y garantía hipotecaria de primer grado, a favor de la BANAVIH, a nombre de Yesika María González Toro, sellado por el Banco de Venezuela Vº Bº, V.P, CREDITO HIPOTECARIO, documento visado por el escritorio jurídico Niño González & Asociados, firmado por la abogada Amarilis Moreno, a los fines de demostrar, que para poder aprobarse el crédito la parte demandada, consignó la carpeta con todos los recaudos exigidos por la entidad bancaria, que fueron revisados minuciosamente por el departamento legal de la institución bancaria, quien le da el visto bueno, para luego ser aprobado el crédito y se redacté el documento de adquisición con crédito a largo plazo y garantía hipotecaria de primera grado a favor de BANAVIH, tal como sucedió en este caso.
El anterior documento, no se encuentra firmado por ninguna de las partes, razón por la cual no puede ser opuesto a las mismas, no obstante, no existe punto de controversia en cuanto a la aprobación del crédito hipotecario, el cual evidentemente debió ser aprobado, para poder ser presentando ante el Registro Inmobiliario, pero el Registrador se abstiene de su inscripción hasta tanto no se consigne la cláusula de liberación por parte de la Alcaldía, documento que no demuestra la parte demandante le fuera entregado a la demandada, y, el cual era su obligación hacerlo, por ser la propietaria del inmueble, y por lo tanto la que tiene pleno conocimiento que para el momento que se decidiera vender debía solicitar la liberación del terreno por parte de la Alcaldía.
Señala la demandante, que el anterior documento de crédito a largo plazo y garantía hipotecaria de primer grado, a favor de BANAVIH, tiene 22 cláusulas, de las cuales es importante destacar la cláusula décima novena, la cual textualmente señala lo siguiente: “La DEUDORA HIPOTECARIA, realizará todas las diligencias o actuaciones que fueren necesarias a los fines de que el contrato de préstamo a interés con garantía hipotecaria convencional de primer grado a que se refiere este documento sea debidamente protocolizado ante la Oficina de Registro Público competente dentro del plazo máximo de Noventa (90) días continuos contado a partir de la fecha en que lo haya recibido de el OPERADOR FINANCIERO conforme al comprobante suscrito a tales efectos”. Continúa exponiendo la demandante, que la referida cláusula era del conocimiento de la parte demandada, desde el 28 de Septiembre de 2011, cuando canceló honorarios y recibió el documento de adquisición con crédito a largo plazo y garantía hipotecaria de primer grado a favor de BANAVIH, a su nombre, imputándole dicha cláusula a la deudora hipotecaria a realizar todas las diligencias que fueran necesarias a fin que el contrato de préstamo a interés con garantía hipotecaria convencional de primer grado sea debidamente protocolizado.
De la anterior exposición efectuada por la parte demandante, se corrobora la no controversia sobre la aprobación del crédito hipotecario, de hecho señala una fecha en la que se recibió el documento de adquisición del crédito a largo plazo y garantía hipotecaria, ahora, al momento de presentarse dicho documento para su inscripción en el Registro, no se procede al mismo porque debe entregarse el documento contentivo de la cláusula de liberación de la alcaldía, siendo, precisamente, sobre este aspecto que debe ceñirse la parte demandante, toda vez que el documento a que se hace mención, debió ser entregado conjuntamente con todos los demás recaudos a que se hace mención en la cláusula Novena de ambos contratos celebrados, por la propia prominente vendedora, es decir la parte demandante.
6) Signado con la letra “C”, planilla de solicitud de crédito hipotecario del Banco de Venezuela y su instructivo para armar la carpeta de recaudos, extraída de la página de dicho banco en Internet, la cual es: www.bancodevenezuela.com/docs/personas. Señala la demandante, dicho instructivo indica la ubicación de los recaudos y su contenido, según corresponda al lado A o al lado B de la carpeta, en éste último se ubica los recaudos relaciones con: Antecedentes Jurídicos y Garantías otorgadas en ésta hay un punto específico denominado: Recaudos del vendedor, donde se encuentra siete solicitudes indispensables para la tramitación de un crédito hipotecario, de las cuales la última dice textualmente: “En caso que en el documento de propiedad esté incluida una cláusula indicando el derecho de adquisición preferente del inmueble por un ente del Estado o cualquier otra persona, se deberá presentar el documento que exprese la renuncia del ente a este derecho”.
Con la anterior planilla, pretende demostrar la parte demandante, el hecho que los recaudos solicitados por la entidad bancaria para el crédito, se encontraban completos, porque de no ser así no se hubiese aprobado el mismo.
Efectivamente en dicha planilla se puede leer en forma muy clara los recaudos exigidos para que se otorgue un crédito por parte de la institución bancaria, no obstante tal documental no es prueba contundente y veras que la demandante haya cumplido con la obligación de entregar eficazmente los recaudos necesarios para la aprobación del crédito bancario, es importante, señalar al respecto, que la actividad probatoria de las partes debe estar encaminada ha demostrar en formar contundente e idónea sus alegatos, no siendo esta documental un elemento probatorio que determine que efectivamente, la cláusula de liberación solicitada posteriormente por el Registro se encontraba en tales recaudos, más aun cuando se observa que en el caso del inmueble objeto de venta, dos eran los entes que tenían que efectuar tal liberación, por un lado el Ministerio para la vivienda y hábitat del estado Carabobo, y también la Alcaldía del Municipio Puerto Cabello, Estado Carabobo.
En otro orden de ideas, la demandante asienta que dicho documento de liberación por parte de la Alcaldía, estaba en posesión de la demandada, seguidamente para corroborar tal afirmación expresa que firmó y redactó la solicitud, entregándosela a la prominente compradora, para que fuese ella quien lo entregara a la Alcaldía, con el compromiso de común acuerdo, que ella misma se encargaría de retirar la repuesta, con tal fundamento, debe entender esta sentenciadora, que la vendedora dejó su responsabilidad en manos de la compradora, y, entonces no tuvo una respuesta directa si la Alcaldía había o no efectuado la liberación requerida, cuando lo lógico es que antes de efectuarse incluso el documento de opción a compra venta, era deber de la vendedora informar de tal gestión a la Alcaldía.
De manera, que a lo largo del proceso no se observa que la parte demandante demostrara eficazmente el anterior alegato, no existe prueba contundente que permita establecer en forma clara que efectivamente el documento requerido por el registrador, se encontraba en posesión de la demandada, pues lo que existe es una copia simple de una comunicación dirigida a la Alcaldía del Municipio de Puerto Cabello, de fecha 14 de Julio de 2011, ésta fecha incluso posterior a la celebración del primer contrato de opción a compra venta celebrado, donde notifica de las negociaciones que se encontraba efectuando con la ciudadana Yesika María González Toro, para la compra-venta del inmueble objeto de la presente controversia, se puede ver un sello de recibido por parte de Alcaldía en la misma fecha que fue redactado.
Del análisis antes efectuado, tanto de los alegatos y pruebas de la parte demandante, como de la parte demandada, podemos establecer que los requisitos de procedencia de la resolución del contrato son especialmente los siguientes: Que el contrato jurídicamente exista, que la obligación esté incumplida, que el actor haya cumplido u ofrecido eficazmente cumplir:
1. Que el contrato jurídicamente exista, este requisito hace referencia a la existencia jurídica. En este caso que nos ocupa no está en discusión la existencia de dos contratos de opción de compra-venta, pues ambas partes han manifestado categóricamente que los mismos existen, con esto esta cumplido el primer requisito.
2. En cuanto al incumplimiento, es uno de los requisitos más importantes que hace posible la resolución del contrato. Auque el incumplimiento no está regulado de manera determinante por nuestro legislador, quien simplemente habla de “incumplimiento” sin indicar a qué tipo se refiere y lo entiende como no ejecución, o simplemente “inejecución”, según el texto del artículo 1.167 del Código Civil que viene a ser el fundamento legal de la resolución del contrato en nuestra legislación. Para PUIG PEÑA, el incumplimiento es aquella situación antijurídica que se produce cuando, por la actividad culpable del obligado a realizar la prestación, no queda la relación jurídica satisfecha en el mismo tenor en que se contrajo, reaccionando el Derecho contra aquél para imponerle las consecuencias de su conducta (Tratado de Derecho Civil Español, Tomo IV, volumen 1, p. 197, Bosh Barcelona, 1959). Para MADURO LUYANDO, por incumplimiento de las obligaciones se entiende la inejecución de las mismas.
Nuestro Código Civil, no hace distinción de modalidad, tipo o gravedad de la inejecución de la obligación respectiva, pero en este caso en análisis, en el contrato de opción a compra venta, las partes acordaron que, en el primer contrato celebrado “el prominente vendedor se comprometía a entregarle los recaudos inherentes al inmueble al prominente comprador, necesarios para su carpeta de crédito como los son: copia de la cédula de identidad del vendedor, copia del RIF actualizado del vendedor del inmueble, copia de la cédula catastral, copia de la solvencia Municipal, copias de los documentos de propiedad”, y, en el segundo documento efectuado, en la misma cláusula NOVENA: se hace constar que “…el prominente comprador declara que ya el prominente vendedor, le entregó los recaudos necesarios para su carpeta de crédito, como lo son: copia de la cédula de identidad del vendedor, copia del RIF actualizado del vendedor del inmueble, copia de la cédula catastral, copia de la solvencia Municipal, copias de los documentos de propiedad”.
Habida cuenta de ello, como ya se ha asentado con anterioridad, en el presente caso la litis se circunscribe a determinar si efectivamente existe el cumplimiento cabal de la parte demandante de los requisitos que le otorga la Ley para que se llevase acabo la venta del inmueble en cuestión, hecho éste que, de haber resultado demostrado, daría lugar a la resolución peticionada.
Ahora bien, de las pruebas aportadas por la parte actora, no hubo medios de convicción que diera certeza a esta sentenciadora, que dio cumplimiento a su obligación como vendedora, que no era otra cosa que entregar a la compradora toda la documentación para materializar la venta definitiva.
Estable el articulo 12 del Código de Procedimiento Civil, entre otras cosas “… en sus decisiones el juez debe atenerse a las normas del derecho al menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplicarle excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados…”.
En concordancia con la normativa anteriormente trascrita estable el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, norma rectora de la carga de la prueba, la parte que pide la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda haber sido liberado de dicha obligación debe por su parte probar el cumplimiento o el hecho extintivo de dicha obligación. Por consiguiente, y ante el rechazo de la acción por parte de la demandada, alegando que una vez cumplido con todos los pasos necesarios para la aprobación del crédito, aprobado el mismo, y presentándose el documento definitivo de venta ante el Registrador, éste procedió a negar la inscripción, hasta tanto no se llevase la Cláusula de liberación de la alcaldía, documento que evidentemente correspondía a la parte actora, así como correspondía a ésta la plena carga de la prueba respecto del hecho que dio lugar al incumplimiento de la acción por parte de la demandada, y el cumplimiento suyo, que no es otro que la de hacer ver y demostrar que cumplió con la entrega de todos y cada unos de los documentos exigidos para que la venta hubiese sido registrada, haciendo con esto que se resuelva el contrato por falta de cumplimiento de la parte contraria.
En este sentido se pronunció la entonces Sala Civil, de la entonces Corte Suprema de Justicia, en sentencia del 7 de agosto de 1980, en la que expresa:
“…en la recurrida aparece que el vendedor fue demandado para que diera cumplimiento a esa obligación y no se desprende del fallo que hubiera alegado que había hecho todo lo posible a ese fin y hubiera comparecido a la Oficina de Registro competente para el otorgamiento del documento. Considera en consecuencia, esta Sala, ateniéndose estrictamente a los hechos establecidos en la propia sentencia recurrida, que es este caso se hizo una incorrecta aplicación del mencionado artículo 1167 del Código Civil, porque aunque es verdad que el incumplimiento de la obligación de una de las partes, da lugar, en el contrato bilateral, a la resolución del mismo, ello naturalmente solo es procedente cuando la parte que demanda la resolución ha cumplido o está dispuesta a cumplir con su obligación. O sea, aplicando la anterior doctrina al caso de autos, no era procedente la resolución del contrato por falta de pago del saldo del precio de la venta, si el vendedor no demostró en el proceso que cumplió con su obligación principal de otorgarle al comprador el documento traslativo de propiedad, o por lo menos que hizo todo lo posible de su parte para que el otorgamiento del documento se llevara a cabo” (Jurisprudencia Ramírez y Garay. Tomo LXX 1980. 516-80, páginas 501 a 503).
De todo lo anteriormente indicado, en cuanto a lo que establece la norma, la jurisprudencia, y la doctrina es claro que no existe en autos elemento alguno que permita derivar el incumplimiento por parte de la demandada de autos, para que se registrara el documento definitivo de venta, en la que fundamenta la actora su acción de resolución, pues la demandada de autos cumplió con su obligación como compradora, de manera pues, que ante la ausencia de prueba respecto de la causal invocada como fundamento para la demanda de Resolución de Contrato de Compra-Venta, resulta forzoso para esta Juzgadora concluir que no demostró la parte actora el cumplimiento de su obligación, y por consiguiente la acción incoada no puede prosperar, como en efecto será declarado en la dispositiva del fallo. ASI SE DECIDE.

CAPITULO III.
PARTE DISPOSITIVA
Por todo lo expuesto, este Juzgado Tercero de Municipio, del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, extensión Puerto Cabello, administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA: SIN LUGAR, la Pretensión Jurídica que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, interpusiera la profesional del derecho ciudadana NORMA JOSEFINA LOVERA ESCALONA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 7.171.339, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 55.143, de este domicilio, actuando en su propio nombre y representación, contra la ciudadana YESIKA MARIA GONZÁEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 14.970.986.
De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida.
Regístrese, publíquese la anterior sentencia y déjese copia en el copiador de Sentencias. Notifíquese a las partes de la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO TERCERO DE MUNICIPIO DEL CIRCUITO JUDICIAL CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, EXTENSIÓN PUERTO CABELLO, en Puerto Cabello a los Veintisiete (27) días del mes de Enero de Dos Mil Catorce (2014). Años 203° de la Independencia y 154° de la Federación.
LA JUEZ,

Abg. Alicia María Torres Hernández.
LA SECRETARIA

Abg. Bárbara Rumbos Falcón.
En la misma fecha se dictó y publicó la anterior sentencia, previo anuncio de Ley, siendo las 2:541 horas de la tarde, dejándose copia en el archivo.
LA SECRETARIA

Abg. Bárbara Rumbos Falcón.
AMTH/br.