TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
EXTENSION PUERTO CABELLO
TRIBUNAL SUPERIOR
Puerto Cabello, veintinueve de enero de dos mil catorce
203º y 154º

ASUNTO PRINCIPAL: GP31-V-2013-000162
ASUNTO: GP31-R-2014-000002

Recurrente: Entidad mercantil Don Pernil C.A., a través de Representación Judicial abogados en ejercicio: Benito José Barboza y Ronald Javier Salazar, IPSA Nos 122.101 y 122.176, respectivamente.

Motivo: APELACION (Contra la Sentencia Definitiva de fecha 10 de diciembre de 2013, dictada por el Tribunal Tercero de Municipio del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Extensión Puerto Cabello, en el expediente Nº GP31-V-2013-000162, que declara Con Lugar la demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento intentada contra la parte recurrente, por la sociedad de comercio Inversiones Parremen C.A., ahora denominada “Estación de Servicio Taborda C.A”, a través de Apoderadas Judiciales Angely del Carmen Parente y Jahaira Pérez Oviedo, IPSA Nos. 180.007 y 24.304)
Sentencia: DEFINITIVA
Resolución Nº: 2014/000008

Conoce este Juzgado Superior del recurso de apelación que intentare la parte demandada Don Pernil C.A., a través de Representación Judicial abogados en ejercicio: Benito José Barboza y Ronald Javier Salazar, en fecha de 17 de Diciembre de 2013, contra la sentencia definitiva de fecha 10 de diciembre de 2013, dictada por el Tribunal Tercero de Municipio de este Circuito Judicial en el expediente Nº GP31-V-2013-000162, en la que se declara Con Lugar la demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento intentada en contra de la recurrente, por la sociedad de comercio Inversiones Parremen C.A., a través de Apoderadas Judiciales Angely del Carmen Parente y Jahaira Pérez Oviedo; todos identificados supra.

Recibido el 14 de enero de 2014 dicho expediente Nº GP31-V-2013-000162 proveniente del Tribunal Tercero de Municipio de este Circuito Judicial, da cuenta de ello al Juez la secretaria judicial de esta Alzada, dándosele entrada al presente asunto mediante auto que riela al folio 174, en la misma fecha, bajo el expediente Nº GP31-R-2014-000002.

En la misma fecha y auto del 14 de enero de 2014, conforme al articulo¬¬ 893 del Código de Procedimiento Civil, se fija para el décimo (10º) día de despacho siguiente, el día correspondiente para dictar la sentencia definitiva sobre el presente asunto.
Ahora bien, transcurrido íntegramente el lapso arriba indicado y siendo la oportunidad de decidir conforme lo establecido en el artículo mencionado supra, este Juzgado Superior lo hace bajo las siguientes consideraciones:

-I-
SINTESIS CONTROVERSIAL

I.1.- Considera este Tribunal Superior, que la parte recurrente en el escrito presentado el 17 de diciembre de 2013 (f.168 al 170) por ante la a quo, motiva su apelación en los siguientes alegatos:

I.1.1.- Que la a quo fundamento su decisión en situaciones falsas, al señalar que los elementos probatorios promovidos por ella solo conllevaron a demostrar el procedimiento de pago de los cánones de arrendamiento, que no era materia de controversia; y que ninguno de los medios probatorios promovidos por el, demostraron el consentimiento de la arrendadora de continuar con el contrato de arrendamiento. Argumenta que solo demostraron el pago de los cánones de arrendamiento para poder tener los derechos que se generan de cualquier relación arrendaticia y, aunado ello a la posesión pacífica del inmueble aún habiéndose verificado la medida de secuestro, que le permitió el desarrollo de su actividad económica, es que se materializo el convenio y consentimiento existido entre las partes.

I.1.2.- Que la Jueza de la recurrida emitió su fallo considerando que la apelante-demandada no logró demostrar la conversión de la relación arrendaticia de tiempo determinado por una a tiempo indeterminado, si no que centro su defensa en la existencia de un nuevo contrato. Manifiesta que en el asunto opero la Tácita Reconducción conforme a los artículos 1.600 y 1.614, del Código Civil, por el cambio sustancial que sufrió la cláusula segunda del contrato, en virtud que fueron demostrados: la posesión pacifica del inmueble, la ocupación del mismo bajo iguales condiciones y uso y, que el arrendador continuo cobrando y recibiendo el pago de los cánones de arrendamiento; hechos que hacen presumir la renovación del contrato. Por último señala, que el Tribunal de la Primera Instancia no analizó correctamente las normas sustantivas mencionadas, lo que evidencia falta de motivación en la sentencia apelada.
I.1.3.- Afirma, que el demandante debió haber accionado en forma inmediata al vencimiento de la prorroga legal y no esperar tres (3) meses para hacerlo. Invoca criterio doctrinal (Dr. Guerrero Quintero) que afirma que la demanda debe interponerse antes de 45 días contados desde el vencimiento de la prorroga legal y; jurisprudencial (Sentencia Nº 789, del 21/06/2010, Sala Constitucional) de donde infiere que la acción o demanda debe ser interpuesta en forma inmediata.

I.2.- La parte demandante no acudió al Tribunal a exponer argumento alguno.

DE LA SENTENCIA DEFINITIVA RECURRIDA

II.1- En fecha 10 de Diciembre de 2013, el Tribunal Tercero de Municipio de este Circuito Judicial al dictar sentencia definitiva impugnada, asentó lo siguiente:

“(…)(…)
LIMITES DE LA CONTROVERSIA

Tenemos, en consecuencia, que los hechos controvertidos en el caso que nos ocupa, y sobre los cuales las partes deben efectuar sus correspondientes alegatos, defensas y pruebas, lo constituyen la acción escogida por la parte demandante en contra de la Sociedad Mercantil “DON PERNIL C.A.”, por cuanto a pesar de haberse comenzado la relación bajo un contrato a tiempo determinado, una vez vencida la prorroga legal a que tenía derecho el arrendatario, el mismo siguió en posesión del inmueble, sin la negativa por parte de la parte demandante, como tampoco se negó a recibir los pagos consecutivos de 4 cánones de arrendamiento una vez finalizada la referida prórroga legal, por lo que operó la tácita reconducción contemplada en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil, al verificarse más de una mensualidad en la ocupación pacífica del inmueble, hecho que ocurrió a partir del 14 de junio de 2013, lo que implica la indeterminación del contrato…....

OMISIS

En consecuencia, procede esta juzgadora a analizar todas y cada una de las pruebas existentes en el proceso, a los fines de establecer la veracidad de los hechos alegados por la parte demandante, partiendo de lo expuesto por la parte accionada de autos, en el que el contrato por efectos de la tácita reconducción se transformó en un contrato a tiempo indeterminado.......

Es importante destacar, que todos los elementos probatorios promovidos por la parte demandada, conllevan a demostrar el procedimiento de pago de los cánones de arrendamiento, lo que evidentemente no está en discusión, pero de ninguno de ellos se deriva prueba contundente y veraz del consentimiento de la arrendadora de seguir con el contrato de arrendamiento, a pesar de haber finalizado tanto el tiempo del contrato como de la prórroga legal que por derecho le correspondía al inquilino conforme a lo establecido en el artículo 38 de la ley de arrendamientos inmobiliarios, no logra la parte accionada, a lo largo de esta controversia, demostrar que el contrato no conservó su naturaleza, convirtiéndose en un contrato a tiempo indetermino; que se celebró un nuevo contrato verbal…….

No se desvirtúa, en consecuencia, el alegato de la parte accionante, como lo es la celebración de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, que se le notificó al inquilino de la no prórroga del mismo, y por ende que comenzaría a regir la prórroga legal, tan clara estaba la voluntad de las partes que dicho contrato no se indeterminara en el tiempo, que consta dos (2) comunicaciones, una de parte de la arrendadora al arrendatario; en la que se le indicaba que comenzaría a correr la prórroga legal, conforme al artículo 38, literal “b”, y otra donde el inquilino le señalaba que le correspondían eran dos años y no uno, ya que su relación era de cinco (5) años, ambas comunicaciones, fueron debidamente analizadas, apreciadas y valorados como plena prueba de su contenido al no haber sido desconocida por la parte demandada.

Otro de los alegatos de la accionada, sobre la inercia del arrendador, ante la permanencia del arrendatario en el inmueble, una vez vencido el término natural del contrato y la prórroga legal, es que la demandante debió ejercer su acción de forma inmediata al vencimiento de la prórroga legal y no esperar tres (3) meses, fundamentándose, en lo sostenido por el autor Gilberto Guerrero Quintero, en su Libro Tratado de Derecho Arrendaticio, Inmobiliario, Volumen I, Universidad Católica Andrés Bello, quien indica que para impedir la tácita reconducción, tiene el arrendador que intentar su acción de cumplimiento de contrato antes de los 45 días, contados a partir del vencimiento de la prórroga.

Con respecto a tal afirmación, es de advertir que la misma es una posición doctrinaria del identificado autor, pero no existe disposición alguna que establezca un lapso para que el arrendador de un inmueble procede a ejercer su pretensión jurídica, como tampoco jurisprudencialmente se ha señalado dicho tiempo de accionar, de manera que tal señalamiento no es vinculante para esta Juzgadora.

CAPITULO III.
PARTE DISPOSITIVA

Por todo lo expuesto, este Juzgado Tercero de Municipio, del Circuito Judicial Civil Y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Extensión Puerto Cabello, administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA CON LUGAR, la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpusieran las abogadas ANGELY DEL CARMEN PARENTE FARIAS y JAHAIRA PÉREZ OVIEDO, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V- 18.773.073 y V- 7.159.584, respectivamente, de este domicilio, inscritas en el Inpreabogado bajo los números 180.007 y 24.304, respectivamente, en sus caracteres de apoderadas judiciales de la Sociedad de Comercio “INVERSIONES PARREMEN C.A., denominada ahora “ESTACION DE SERVICIO TABORDA C.A., contra la Sociedad de Comercio “DON PERNIL C.A.”, representada por el ciudadano ALEXI GUSTAVO SCHLOETER HERNANDEZ…”

I.2- En definitiva, interpreta esta alzada conforme al análisis de los argumentos utilizados en la recurrida por la a quo, que esta dictamino:

I.2.1.- Que de los elementos probatorios promovidos por la parte demandada no se deriva prueba contundente y veraz del consentimiento de la arrendadora de seguir con el contrato de arrendamiento, a pesar de haber terminado su duración y el lapso de prórroga legal; ni que el contrato no conservó su naturaleza [a tiempo determinado] convirtiéndose en un contrato a tiempo indeterminado o, que se celebró un nuevo contrato verbal
I.2.2.- En torno al alegato de la parte accionada referente a que el arrendador debió ejercer su acción de forma inmediata al vencimiento de la prorroga legal, la a quo establece que esta es una proposición basada en una posición doctrinaria (sostenida por el autor Gilberto Guerrero Quintero, en su Libro Tratado de Derecho Arrendaticio, Inmobiliario, Volumen I, Universidad Católica Andrés Bello), y que la misma al formar parte de la doctrina carece de todo valor vinculante para el juzgador; indicando de igual manera, que la jurisprudencia tampoco ha señalado un tiempo especifico para que el arrendador accione.
I.2.3.- Que no se desvirtúa la naturaleza del contrato objeto de litigio como de tiempo determinado; que se le notifico al inquilino de la no prorroga del mismo y del comienzo y culminación de la prorroga legal.
I.2.4.- Que se concluye en la sentencia recurrida que la parte demandante cumplió con la carga de la prueba, de acuerdo a los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil

-II-
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

A juicio de quien decide, la presente cuestión judicial se traba conforme a la síntesis inmediato-anteriormente planteada, que sirve como limites de la presente controversia y; bajo esos supuestos es que analizará y argumentara esta Alzada al proferir su decisión; lo que hace conforme a los siguientes parámetros:

II.1.- Resulta categórico afirmar, que la presente causa estriba en analizar y dilucidar acerca de si en el presente asunto, conforme a las probanzas que la querellada promovió y evacuo, así como de las probanzas de la parte actora, se verificaron los elementos necesarios para considerar que operó la tácita reconducción en la relación arrendaticia cuya culminación y cumplimiento se demanda; y en consecuencia, esa relación arrendaticia se indeterminó en el tiempo y; por otro lado, toda vez que la parte actora no accionó en forma inmediata como lo sugiere la jurisprudencia invocada por la querellante, o, dentro del lapso ▬ de 45 días siguientes a aquél en que se considera cumplida la prorroga legal ▬ que doctrinariamente argumenta la parte demandante y, que la jueza a quo, desautorizó por no ser vinculante,

En función de ello, resulta entonces más que necesario, útil, recordar conceptos básicos sobre la institución de la “Tácita Reconducción” y, al respecto se informa: La Tácita Reconducción en materia arrendaticia, esta concebida como la continuación o renovación del contrato de arrendamiento, rústico o urbano, por el hecho de permanecer el arrendatario en el uso y goce de la cosa arrendada después de vencer el término pactado del arriendo (Enciclopedia Jurídica Opus, tomo VIII, año 2008, página 2, letra T).

Diversos enfoques o interpretaciones se derivan de este concepto, que en definitiva todas sucumben ante la forzada idea de considerar que, en esta figura, lo que prevalece es el consentimiento tácito del arrendador(a), que se expresa en su conducta pasiva y silenciosa de dejar que el locatario continúe en el disfrute de la cosa arrendada, sin que se oponga de alguna manera a la permanencia del locador, en el uso y goce del bien objeto de la relación arrendaticia por tiempo determinado, aún habiendo expirado el tiempo que comprende la duración del contrato.

Así se desprende del contenido del artículo 1.600 del Código Civil, donde además el legislador impone que si expirado el término del tiempo fijado en el arrendamiento, y el arrendatario queda en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, reglándose en sus efectos por las normas relativas a los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado.

Además de lo que se desprende de la norma anteriormente analizada, invocada por la parte apelante, al igual debe considerarse lo contenido en el artículo 1.614 ejusdem, también invocada por la recurrente, en la cual categóricamente se indica que ante la continuación en la ocupación del inmueble después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero respecto al tiempo, se procederá como en aquéllos contratos a tiempo indeterminado.

II.2.- Sin perjuicio de lo analizado en el particular anterior, quiere esta instancia agregar que, las normas analizadas e invocadas por la parte impugnante de la sentencia de marras, deben interpretarse armónicamente con la disposición contenida en el artículo 1.601 ibidem, que establece fatalmente que: Si ha habido desahucio, el arrendatario aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción.

Vale decir, que dicha norma solo lo que hace es afirmar al desahucio como la oposición del arrendador(a) a la continuación en la posesión pacífica del bien por parte del arrendatario(a), quien, si aún después de haber expirado el término del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, continua en la posesión de la cosa que se le arrendó, no tiene derecho a gozar ni a oponer, los efectos de la tácita reconducción.

III

III.1.- Vistas las notas conceptuales anteriores, y al adecuar al caso in concreto los razonamientos jurídicos esbozados, tenemos:

Argumenta su apelación la impugnante, en que operó la tácita reconducción, al haber continuado en el goce y uso pacifico del inmueble que le fue arrendado, aún después de practicado el secuestro. De igual manera, rechaza que la a quo haya fundado su decisión en el supuesto falso de que lo que pretendió la parte demandada a través de los medio probatorios promovidos, sea la existencia de un nuevo contrato o nueva relación arrendaticia, verbal; siendo que lo que pretendió probar con ellos fue el convenio y consentimiento existido entre las partes que permitió que la querellada poseyera plenamente y explotara comercialmente, el inmueble de marras. Por último, señala la recurrente, que la única manera de impedir la tácita reconducción era interponiendo la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, en forma inmediata o dentro de los 45 días siguientes contados desde el vencimiento de la prorroga legal.

III.2.- El presente asunto, tal como se desprende de autos, trata de manera explicita de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, celebrado entra las partes, por un término de cinco (5) años fijos y sin prórroga, tal como se encuentra probado de la documental que riela a los folios 8 al 14 del expediente, valorada acertadamente por la Jueza de la recurrida en su sentencia (f.154) como plena prueba, al haberse reputado como un instrumento privado reconocido, conforme al artículo 1.363 del Código Civil, valoración con la que pronuncia su acuerdo esta Alzada Y; ASI SE DECLARA.-

De tal probanza, además se infiere, que la relación arrendaticia [pactada por un término de cinco (5) años fijos y sin prórroga] comenzó el 13 de junio de 2006 culminando el 13 de junio del 2011.

Mediante comunicación de fecha 08 de junio de 2011 (f.16) la parte demandante, a través de representante legal, le notifica a la parte querellada que la relación arrendaticia entre partes culminaría el 13 de junio de 2011, que la misma no se renovará, y haciendo del conocimiento de la arrendataria de la prórroga legal de un (1) año que le concede el artículo 38 literal “b” del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, manifestándole que el inmueble debe ser entregádole completamente desocupado, solvente con los cánones de arrendamiento, servicios y, cualquier otra obligación pactada en el contrato. El recibo por parte de la demandada de esta comunicación, consta de evidencias documentales que rielan al mismo folio 16 y, a los folios 17 y 18, donde incluso la parte accionada a través de persona autorizada al efecto, replica a la accionante, que la prórroga que le confiere la ley es de dos (2) años, conforme al artículo 38 literal “c” y no “b” del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, expresando su inconformidad al respecto. Esas comunicaciones que rielan a los folios 16 al 18 la Jueza de la recurrida las apreció y valoro, también acertadamente, como documentos privados reconocidos, conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, con pleno valor probatorio; y de donde se desprende que ambas partes tenían el conocimiento suficiente: Sobre la naturaleza de la relación arrendaticia, a tiempo determinado (por cinco (05) años y con vencimiento al 13/06/2011); sobre la obligación por parte de la querellada de entregar el inmueble al vencimiento del contrato ▬ y su prórroga de dos (2) años ▬ y; sobre el derecho a prórroga que tenia a su favor la parte demandada, la cual vencía el 14 de junio de 2013, comenzando la prórroga legal arrendaticia, de pleno derecho, a partir del 14 de junio de 2011, por dos (2) años y; culminando el 14 de junio de 2013, tal como esta establecido por el legislador en el artículo 38 literal “c” del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; valoración de dichas documentales que comparte plenamente este Tribunal Y; ASI SE DECLARA.-

III.3.- Efectivamente. Partiendo de las probanzas analizadas, valoradas y, con argumentos de la jueza a quo que comparte este Tribunal Superior, es que podría decirse que la apelación de la parte demandada no tiene asidero, ni fundamento. Solo, podría agregar este Juzgado Superior, distinto a lo decidido por la Jueza de la Primera Instancia, lo que a continuación se establece sin que signifique tal agregaduría como cambios sustanciales que impliquen una modificación de la sentencia impugnada.
Así tenemos. La tácita reconducción solo procede en los contratos a tiempo determinado, cuando el arrendatario queda en posesión pacifica del inmueble, expirado el término del contrato y; sin objeción u oposición del locatario o arrendador. En esta circunstancia el contrato se presume renovado, bajo las mismas condiciones pactadas ▬ incluyendo el pago de los cánones de arrendamiento ▬, pero su tiempo sufre una conversión a tiempo indefinido. Nunca podría hablarse de la existencia de un nuevo contrato, sino de la continuación del mismo, pero a tiempo indeterminado. Estos elementos, son los que configuran la procedencia de la tácita reconducción, tal como se define de los artículos 1.600 y 1.614, del Código Civil, elementos que ciertamente coinciden con la teorética planteada por la recurrente; pero como se vera posteriormente no se encuentran verificados.

Pero lo que observa este Juzgador es la ausencia de análisis del contenido del artículo 1.601 del Código Civil; que regula que cuando ha habido desahucio, el arrendatario, aún cuando haya continuado en el goce de la cosa ▬ y por supuesto pagado los cánones de arrendamiento ▬ no puede oponer la tácita reconducción.

A ver. Se explica este Juzgador. El desahucio esta conceptualizado como el aviso o notificación que le hace el arrendador a la arrendataria(o) de su intención de no prorrogar o no renovar el contrato de arrendamiento. Aún cuando la figura exacta y propiamente no se corresponda con el asunto planteado (contrato a término fijo, tiempo determinado, sin prórroga) de todas maneras, lo que se quiere dejar sentado es que cuando el locador manifiesta y hace llegar del conocimiento del locatario su intención de no continuar con la relación arrendaticia y entregue la cosa arrendada y; el recibo de esa comunicación así como ese conocimiento que se le hace llegar al arrendatario(a), aparece inequívocamente probado, entonces este último(a) no puede alegar a su favor los efectos de la tácita reconducción.

Lo anterior se desprende del contenido del artículo 1.601 del Código Civil que se aplica al caso in concreto, toda vez que resulta la norma conveniente a la resolución del asunto, ya que la parte apelante invoca la tácita reconducción, pidiendo su aplicación.

Es en este sentido que la labor efectuada por la Jueza de la Primera Instancia es de valía y significancia capital, cuando analiza las documentales que rielan a los folios 16 al 18 y concluye que del contenido de esas comunicaciones se demuestra la plena voluntad de las partes de que el contrato celebrado entre ellas no se indeterminó en el tiempo, que por el contrario ello le permitió establecer contundentemente que tenían la certeza de cuando culminaba la relación arrendaticia, y se evidenciaba la voluntad expresa de la arrendadora de no seguir con la relación arrendaticia una vez finalizara la prórroga legal a que tenía derecho la arrendataria (f.154- y 155); con lo cual, agregando quien decide, que de dichas premisas, fundamentalmente de la inmediato anteriormente subrayada conclusión, se desprende en forma tajante la aplicación al caso en concreto del contenido del articulo 1.601 del Código Civil, que hace nugatorio para la demandada-apelante el derecho a alegar en el presente asunto y a su favor, los efectos de la Tácita Reconducción y la, invocación de los artículos 1.600 y 1.614, ejusdem, que la contienen; toda vez que fue probado por la demandante que ella informo a la arrendataria de su intención de despedirla ▬ antes de la culminación de la relación arrendaticia ▬, del inmueble que le arrendó, de su intención de no prorrogar contractualmente la relación arrendaticia, del cumplimiento exacto del tiempo de duración determinada del contrato, más la prorroga legal que nace de pleno derecho, y de su interés y deseo que le sea entregado el inmueble; y por parte de la arrendataria, resulto probado de autos que ésta recibió la comunicación contentiva de la intención de la arrendadora, en lo inmediato comentada, que se traduce en la oposición a que continuara la locataria ocupando el inmueble de marras que se le dio bajo un contrato a tiempo determinado, expirado dicho término, más el de la prórroga de ley, exigiéndole la locadora a la locataria, que al término del último lapso de prorroga legal entregara el inmueble desocupado y solvente, tal como fue pactado Y; ASI SE DECIDE.-

III.4.- Los asertos anteriores, destruyen el argumento de la parte demandada-apelante en el sentido de considerar que por efecto del cobro de los cánones de arrendamiento y las pruebas promovidas (f. 59 al 63; 65 al 69; 107 al 111; 112 al 116) se presume concertado un consentimiento de la actora de considerar, o un nuevo contrato, verbal, o la continuación del mismo contrato pero con tiempo indeterminado; toda vez que de los mismos de manera alguna se desprende consentimiento para considerar que la relación arrendaticia se consintió y con ello, su indeterminación en el tiempo. Además que como lo manifiesta el propio recurrente en su escrito done funda su impetración, estos recibos fueron promovidos para demostrar el cumplimiento de su representada en la obligación principalísima referida al pago del canon de arrendamiento, cuestión que no estaba controvertida; lo que además de rayar en la inidoneidad e irrelevancia de los medios probatorios, la mayoría de ellos fueron impugnados o desconocidos, no haciéndose valer, tal como lo apreció la a quo; por lo que deben considerarse desechados del proceso.

III.5.- Otro argumento que esgrime la parte demandada, es el relacionado a que por efecto de la tardía reacción del demandante en accionar a tres (3) meses después de vencida la prórroga legal, se concreto la tácita reconducción.

Al margen de la decisión establecida por esta Alzada en los dos particulares anteriores, que niegan la utilización de la tácita reconducción a favor de la recurrente por efecto de lo contenido en el artículo 1.601 del Código Civil, y la demostración de la oposición de la arrendadora a que la arrendataria ocupara el inmueble mas allá del vencimiento del contrato y [su] prorroga legal, con la consecuente solicitud de entrega del bien arrendado; cabría responder a la interrogante que se plantea en cuanto a si el tiempo que se tome el arrendador(a) de un bien inmueble, a tiempo fijo o determinado, para accionar la entrega del mismo por una acción judicial de cumplimiento de contrato, como en el caso de marras, transcurrido el lapso de prorroga legal sin que se le haya entregado el inmueble objeto de la relación arrendaticia, puede producir la tácita reconducción?

Ante esa interrogante quiere ser parco este Juzgador al definir que la tácita reconducción, en estos casos, no puede ser apreciada como un efecto de generación espontánea, que se deduce de la inacción inmediata o mediata, del actor. Dos razones fundamentales tiene esta instancia al proponer tal aserto: Una, que la acción siempre debe ser concebida como un derecho de quien tiene la titularidad de ella, por lo que su ejercicio siempre depende de su titular y; otra, que este derecho de accionar nace previamente cumplidos los supuestos que la ley o norma establece: vencimiento del tiempo determinado del contrato, vencimiento de la prórroga legal y; notificación y manifestación de la voluntad del arrendador(a), recibida por la arrendataria(o), de despido y entrega del inmueble arrendado; y por último la rebeldía consumada y evidente, por reiterada, del arrendatario(a) a entregar el bien inmueble. Se fundan estas premisas, necesariamente, en que la ley no contiene norma expresa que regule la caducidad de la acción; o que regule la generación de los efectos de la tácita reconducción; y es precisamente este dilema o situación lo que perfila y faculta al Juez como creador del derecho en sus decisiones.

Al efecto de ello, disiente este Juzgador del tratamiento dado por la a quo al argumento expuesto por la parte demandada y ahora recurrente; pues si bien es cierto que no existe un criterio jurisprudencial definitorio del caso en concreto, ni que el criterio doctrinario de 45 días, aludido, puede ser adoptado a rajatabla en virtud de la ausencia de carácter vinculante en tal interpretación; no menos cierto es que al justiciable debe dársele una repuesta concreta, satisfactoria, del análisis, del pensar y del argumento propio del Juez, que persiga si no el convencimiento de la parte sobre la verdad y justicia vertida en el, por lo menos que no acreciente las dudas e incertidumbre al respecto.

En este sentido debe señalar quien decide, que la decisión 789 de la Sala Constitucional, invocada por la recurrente, que no aplicaría al caso in concreto y que por cuanto en argumento a lo contrario aplica exactamente a lo decidido por esta instancia superior en los particulares III.2. y III.3., en virtud que dispone que para que opere la tacita reconducción es necesario, entre otras cosas, que no haya oposición del propietario, pero que si hubiera oposición entonces no puede invocar la tácita reconducción el arrendatario(a) informado, despedido, desahuciado. Por otro lado, cuando habla el sentenciador de la Sala Constitucional, que si hubo en ese caso oposición del propietario por cuanto este accionó inmediatamente, esa inmediatez nunca debe entenderse como que es criterio de la Sala que el propietario(a) o arrendador(a) en estos casos, debe accionar inmediatamente, sino que es la circunstancia de hecho-temporal, subjetiva, conductual, que utilizó el Juzgador para ilustrar y argumentar que hubo oposición del propietario y, considerar la no procedencia de la tácita reconducción. Insiste esta instancia en que tal decisión fue interpretada conforme a la conveniencia del invocante y, no de acuerdo al verdadero sentido y extensión, que ella contiene.

En otro tenor, resulta que tampoco es apropiado tomar ante una ausencia legal, normas o criterios que establecen lapsos cortos o medianos, para limitar derechos constitucionales como el de accionar o de la tutela judicial efectiva. Ese es el lapso de 45 días argumentado como defensa del apelante que el Dr. Guerrero Quintero, uno de los más connotados exponentes sobre la materia, sugiere. Pero es que en otro sentido, tampoco resultaría apropiado argumentar, como opinan incluso decisiones de instancia, que solo bastaría con que el propietario(a) o arrendador(a) cumpliera con notificar o desahuciar, antes de transcurrir el tiempo fijo del contrato y su prórroga legal; y quedaría libre para accionar cuando su real gana le plazca.

Es en base a ello, que considera este Tribuna Superior, que cada caso en particular debe ponderarse, en virtud de los derechos y garantías constitucionales que puedan encontrarse. En función de ello entonces, deben considerarse las particularidades del contrato, entre ellas, el objeto del contrato de arrendamiento y el uso destinado para el bien inmueble; la importancia apremiante para el sujeto propietario, pero también para el arrendatario, del bien y el asunto planteado; su importancia económica; el tiempo que se supone se debe utilizar en conseguir la logística adecuada que se requiere para entablar una demanda de este tipo y el recurso profesional necesario; etc.

En el caso en análisis, no es cierto que la demanda se accionó a los tres (3) meses después de haber vencido la prórroga legal, pues la misma venció el 14 de junio de 2013 y la demanda se instauro el 14 de agosto de 2013, es decir, a los dos meses exactos de haberse vencido dicha prórroga legal. Dos meses que considera quien juzga, objetivamente, no resultan tan exagerados para preparar la logística necesaria para entablar una acción de este tipo, ni para que sea interpretado como consentimiento suficiente para que opere la tácita reconducción y se considere perdido el derecho de la arrendadora a accionar, como lo hace ver la apelante; aún cuando entre las actividades de la empresa demandante (alquiler de locales, oficinas) que se desprende de autos, supone que deben tener para el ejercicio de tal actividad comercial los recursos humanos e intelectuales (abogados, contadores, etc.,) que requiere la atención pronta de los asuntos que puedan presentarse en el desarrollo de sus actividades y, que consisten no solo en el alquiler sino en la recuperación de lo arrendado; así como la dinámica propia que plantea el mundo negocial o comercial, en el ramo.

En fin, tal como lo reseñó la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo en decisión de fecha 26 de noviembre de 1996 (tomada de la compilación de ”Jurisprudencias Inquilinarias Comentadas”, Tomo I, de Arquímedes E. González F. (2001), al considerar que la relación arrendaticia que analizó se indetermino en el tiempo, por cuanto transcurrió hasta un año y nueve meses después de la última prórroga, sin que la arrendadora ejerciera actividad reveladora de la voluntad de dar por finalizada la relación contractual; sin que se entienda que ese exagerado lapso es el útil o acorde. Se trae a colación el criterio jurisprudencial de la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo, para contrastar y argumentar la decisión de este Juzgador en el propósito de asentar que nunca es conveniente, ante la ausencia absoluta de la ley, tratar de suplir con criterios extremos tales silencios. Que en casos como en el de marras, ni la inmediatez ni el extenso o infinito lapso para accionar; es aconsejable tomarlo como base para decidir. Que es necesario apreciar los derechos, argumentos y circunstancias planteadas conforme al caso in concreto, y utilizar un razonamiento garantizador de esos derechos, un razonamiento devenido de la realidad de los hechos y, producto de las máximas de experiencia; con el fin último de lograr administrar justicia material, atendiendo al proceso como el instrumento para tal fin; tal como esta dispuesto e las normas constitucionales contenidas en los artículos 2, 26 y 257, de nuestra Carta Magna Y; ASI SE DECLARA.-

En este sentido y tenor, se establece que el tiempo transcurrido de dos (2) meses entre la fecha de culminación de la prórroga legal dada por la ley a la inquilina demandada (13 de junio de 2013) y, la fecha de interposición de la demanda (13 de agosto de 2013); demostrada la notificación y conocimiento de las partes acerca de la intención de la arrendadora de no continuar con la relación arrendaticia y de que se le entregue el inmueble de marras, ratificada tal oposición de la arrendadora con la demanda instaurada el 14 de agosto de 2013; en este sentido y tenor ▬ se repite ▬ se establece que el tiempo transcurrido de dos (2) meses entre la fecha de culminación de la prórroga legal dada por la ley a la inquilina demandada (13 de junio de 2013) y, la fecha de interposición de la demanda (13 de agosto de 2013), no es suficiente para considerar generados los efectos de la tácita reconducción, pretendida; por lo que la presente apelación No Debe Prosperar y, en consecuencia la sentencia apelada debe ser confirmada Y; ASI SE DE CIDE.-

III.6.- Por último afirma quien decide, que todos los análisis, consideraciones y argumentaciones, esbozadas supra, encierran la determinación de este Tribunal en concluir que, la sentencia impugnada cumplió con las formalidades, principios y garantías, legales y constitucionales, que validan la decisión dictada, debiendo ser confirmada; por lo que la apelación interpuesta No Debe Prosperar Y; ASI SE DECIDE.-

DISPOSITIVA

En razón y fuerza de las consideraciones anteriores este Tribunal Superior del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Extensión Puerto Cabello, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, Declara:
PRIMERO: SIN LUGAR LA APELACION que intentare la parte demandada Don Pernil C.A., a través de Representación Judicial abogados en ejercicio: Benito José Barboza y Ronald Javier Salazar, en fecha de 17 de Diciembre de 2013, contra la sentencia definitiva de fecha 10 de diciembre de 2013, dictada por el Tribunal Tercero de Municipio de este Circuito Judicial en el expediente Nº GP31-V-2013-000162, en la que se declara Con Lugar la demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento intentada contra la parte recurrente por la sociedad de comercio Inversiones Parremen C.A., ahora denominada “Estación de Servicio Taborda C.A” a través de Apoderadas Judiciales Angely del Carmen Parente y Jahaira Pérez Oviedo, todos anteriormente identificados.

SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia definitiva de fecha 10 de diciembre de 2013, dictada por el Tribunal Tercero de Municipio de este Circuito Judicial en el expediente Nº GP31-V-2013-000162, en la que se declara Con Lugar la demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento intentada contra la parte recurrente por la sociedad de comercio Inversiones Parremen C.A., ahora denominada “Estación de Servicio Taborda C.A” a través de Apoderadas Judiciales Angely del Carmen Parente y Jahaira Pérez Oviedo.

TERCERO: Se condena en Costas a la parte recurrente, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.-
CUARTO: Remítase en su debida oportunidad el presente expediente al Tribunal de origen.
Líbrese Oficio al Juzgado “a-quo” informándole sobre las resultas del presente fallo.
Regístrese, publíquese, anótese en los libros respectivos y déjese un ejemplar certificado de la decisión, para el copiador de sentencias.
Dada, firmada y sellada en la Sala de este Despacho Superior del Circuito Judicial Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, a los veintinueve (29) días del mes de Enero de Dos Mil Catorce (2014). Años 203º de la Independencia y 154º de la Federación.
El Juez Superior Provisorio

Dr. RAFAEL EDUARDO PADRON HERNANDEZ
La Secretaria

Abg. MARIEL RAMIREZ SUAREZ
En la misma fecha se publicó y registro la presente decisión siendo las 02:53 de la tarde.
La Secretaria

Abg. MARIEL RAMIREZ SUAREZ

REPH/mvrs