TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.
DEMANDANTE: ANDRES ELOY ARELLANO HERNANDEZ, venezolano, mayor de edad, con Cédula de Identidad No. V-16.786.501 y de este domicilio
APODERADOS JUDICIALES: GUSTAVO BOADA, MARITZA HURTADO, MARIA MERCADO y MARIA PARRA, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 67.420, 48.734, 61.454 y 95.773 en su orden, todos de este domicilio
DEMANDADA: CONSTRUCTORA MONTEVERINO, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de esta Circunscripción Judicial, en fecha 05 de junio de 2003, bajo el Nro. 61, Tomo 28-A, en la persona de su Administradora, ciudadana ANGELA GARCÍA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-5.536.640 y de este domicilio
APODERADA JUDICIAL: MAYELA FONSECA, abogada en ejercicio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 22.349 y de este domicilio
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE VENTA
EXPEDIENTE N° 52.374
SENTENCIA: DEFINITIVA
I
NARRATIVA
Se inició el presente juicio mediante escrito presentado en fecha 13 de mayo de 2008, por el ciudadano ANDRÉS ELOY ARELLANO HERNÁNDEZ, asistido por la abogada MARÍA PARRA, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 95.773, mediante el cual demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA a la empresa “CONSTRUCTORA MONTEVERINO, C.A.”
Previa distribución de esa misma fecha, recayó el conocimiento de la causa en este Juzgado, donde se le dio entrada en fecha 21 de mayo de 2.008.
Por auto de fecha 26 de mayo de 2008, este Tribunal admite la demanda y ordena emplazar a la parte demandada para el acto de contestación de la demanda en uno de los veinte (20) días de despacho siguientes a su citación, a cuyo efecto se libra compulsa. Igualmente se apertura Cuaderno de Medidas.
En fecha 26 de junio de 2008, el Tribunal dicta decisión mediante la cual decreta medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de la demanda y niega la medida innominada solicitada sobre el mismo. Al efecto libró oficio No. 1037 dirigido al Registrador Inmobiliario de los Municipios Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo, participando la medida decretada.
Mediante escrito de fecha 07 de mayo de 2009, la apoderada judicial de la parte demandada, quien consignó poder que corre inserto a los folios 95 al 97, formula oposición a la medida preventiva decretada y el 28 de ese mismo mes y año el Tribunal dicta decisión declarando con lugar la oposición y ordena suspender la medida de prohibición de enajenar y gravar; decisión esta de la que apela la parte actora y enviadas las actuaciones pertinentes al Juzgado Superior, recaer el conocimiento en el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario, Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de esta Circunscripción, el cual confirma la decisión, todo lo cual quedó firme.
En fecha 09 de junio de 2009, el Tribunal libra oficio No.905 al Registro Inmobiliario respectivo, participando la suspensión de la medida preventiva.
Cumplidos con los trámites de la citación de la parte demandada y mediante escrito de fecha 09 de junio de 2009, la parte demandada manifiesta dar contestación al fondo la demanda y reconviene.
Mediante auto de 16 de junio de 2009, el Tribunal admite la reconvención y fijó el quinto día de despacho siguiente para que la parte accionada diera contestación a la reconvención.
En fecha 08 de julio de 2009, la parte demandada reconviniente consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron agregadas en fecha 28 de julio de 2009 y admitida el 05 de agosto de 2009.
En fecha 30 de noviembre de 2009, se fijo lapso de sesenta (60) días continuos a partir de la presente fecha para dictar sentencia en la presente causa.
Ninguna de las partes presentó conclusiones escritas.
II
ALEGATOS DE LA PARTES
En cumplimiento del ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Tribunal a referir los términos de la controversia, y al respecto observa:
La parte demandante en su escrito libelar alega:
1. Que en fecha 19 de mayo de 2006, celebró con la demandada un contrato que denominaron Compromiso Bilateral de Compra-Venta sobre un inmueble ubicado en el Conjunto Residencial Aves del Paraíso, tipo Town House, distinguida con el Nº 44.
2. Que por cuanto para la fecha en que suscribió el documento no se había protocolizado el documento de condominio, se estipuló en la Cláusula Cuarta que el área de construcción sería de ciento tres metros cuadrados con treinta y siete decímetros cuadrados (103,37 M2), pero posteriormente cuando fue protocolizado el documento de condominio del Conjunto Residencial que la vivienda objeto de la negociación, ocuparía un área de terreno aproximada de ochenta y dos metros cuadrados con cuarenta y cinco decímetros cuadrados (82,45 M2), con una superficie de construcción aproximada de ciento dos metros cuadrados con veintiocho decímetros cuadrados (102,28 M2).
3. Que la naturaleza jurídica del contrato es un auténtico contrato de compra-venta, aún cuando la constructora haya querido decir que no se transferiría la propiedad ni se constituiría derecho de propiedad para el comprador, por cuanto con la aceptación que este hizo de la oferta se perfeccionó el contrato de compra-venta, sin importar las otras condiciones accesorias que las partes hayan podido dar, pues ello no modifica la naturaleza del contrato.
4. Que ha pagado la cantidad de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 150.000,00) así: a) Dos Mil Bolívares (Bs. 2.000,00) el 23/05/2006 mediante cheque No. 39404766 librado contra la cuenta corriente No. 0134-0437-24-4373997558 de Banesco; b) Quince Mil Bolívares (Bs.15.000,00) el 16/06/2006 mediante cheque No. 42404772 librado contra la cuenta corriente No. 0134-0437-24-4373997558 de Banesco; c) Seis Mil Bolívares (Bs. 6.000,00) el 13/11/2006 mediante dos cheques, uno No. 22460062 por Cinco Mil Bolívares (Bs. 5.000,00 y otro No. 35460061 por Un Mil Bolívares (Bs. 1.000,00), librado el primero el 14/11/2006 y el segundo el 20/11/2006, ambos contra la cuenta corriente No. 0134-0437-24-4373997558 de Banesco; d) Treinta y Un Mil Bolívares (Bs.31.000,00) el 30/11/2006 mediante cheque No. 00444999 librado contra la cuenta corriente No. 0116-0014-07-0007089691 del BOD, por Treinta Mil Bolívares (Bs. 30.000,0) y un depósito de Un Mil Quinientos Bolívares (Bs. 1.500,00) en la cuenta No. 01340428384281029318 de Constructora Monteverino, C.A. en Banesco; e) Trece Mil Quinientos Bolívares (Bs. 13.500,00) el 07/12/2006 mediante cheque No. 00444997 librado en fecha 30/11/206 contra la cuenta corriente No. 0116-0014-07-0007089691 del BOD, por Once Mil Bolívares (Bs. 11.000,0) y el segundo el 07/12/2006, en la cuenta No. 0134-0437-24-4373997558 en Banesco; f) Doce Mil Bolívares (Bs. 12.000,00) el 16/04/2007 mediante cheque No. 36514965 librado contra la cuenta corriente No. 0134-0437-24-4373997558 de Banesco; g) Veinticinco Mil Bolívares (Bs. 25.000,00) el 06/12/2007 mediante cheque de gerencia No. 22259700 librado contra la cuenta corriente No. 0114-0220-81-2200176793 de Bancaribe; h) Cinco Mil Bolívares (Bs. 5.000,00) el 19/12/2007 mediante cheque No. 13621224 librado contra la cuenta corriente No. 0134-0437-24-4373997558 de Banesco; i) Seis Mil Bolívares (Bs. 6.000,00) el 11/02/2008 en la cuenta No. 01340428384281029318 de Constructora Monteverino, C.A. en Banesco; j) Seis Mil Setecientos Bolívares (Bs. 6.700,00) el 20/02/2008 en la cuenta No. 01340067980671029046 de Constructora Monteverino, C.A. en Banesco; j) Veintitrés Mil Bolívares (Bs. 23.000,00) mediante depósito de fecha 26/02/2008 en la cuenta No. 01340067980671029046 de Constructora Monteverino, C.A. en Banesco; k) Tres Mil Cuatrocientos Setenta Bolívares (Bs. 3.470,00) mediante depósito de fecha 09/04/2008 en la cuenta No. 01340067980671029046 de Constructora Monteverino, C.A. en Banesco; y l) Ochocientos Treinta Bolívares (Bs. 830,00) mediante depósito de fecha 28/04/2008 en la cuenta No. 01340067980671029046 de Constructora Monteverino, C.A. en Banesco.
5. Que en la Cláusula Quinta del contrato se pactó que la última cuota que era por el monto de Sesenta Millones de Bolívares (Bs. 60.000.000,00) serían pagados en el momento de la protocolización del documento ante la Oficina de Registro Inmobiliario, pero, sin embargo, ya ha pagado la totalidad del precio de venta y la vendedora se niega a otorgarle el documento definitivo, alegando una indexación que fue anulada por sentencia dictada por el Tribunal Supremo de Justicia, pese haber agotado todas las vías extrajudiciales para el otorgamiento.
6. Fundamentó su acción en los artículos 1.137, 1.474 y 1.161 del Código Civil, así como en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil y demanda: 1) Que al suscribir el contrato de compromiso bilateral de compra-venta en fecha 19/05/2006, el comprador ejerció la opción de comprar el inmueble de autos y como consecuencia de ello, quedó perfeccionado el contrato de compra-venta del cual ha pagado la cantidad de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 150.000,00), sin perjuicio de que en la sentencia se indicare una cantidad mayor, en cuyo caso consignaría la diferencia en un lapso que se indique en el fallo; y 2) Que se le otorgue ante el Registro Inmobiliario respectivo el documento de compra-venta, libre de gravamen o en caso contrario que la sentencia que se dicte sirva de título de propiedad para ser protocolizada en la Oficina competente. Solicitó el decreto de medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de la demanda, así como una medida innominada que consiste en la ocupación de dicho inmueble durante la duración del juicio.
Mediante escrito de fecha 09 de junio de 2.009, la apoderada judicial de demandada, manifiesta dar contestación a la demanda en los siguientes términos:
7. Niega, rechaza y contradice tanto los hechos narrados como el derecho invocado, la demanda, ya que su mandante celebró un compromiso bilateral de compra-venta con el demandante, sobre el inmueble de autos y que conforme a lo convenido en la Cláusula Cuarta del mismo, las características y demás especificaciones del inmueble fueron posteriormente determinadas en el documento de Condominio de Aves del Paraíso Conjunto Residencial, protocolizado en el Registro Inmobiliario de los Municipios Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo, en fecha 18 de mayo de 2007, bajo el Nº 32, Tomo 60, Protocolo Primero, resultando ser: …; que en la Cáusula Quinta se estableció inicialmente que el precio de la venta era CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 150.000.000,00), ahora CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00), que se comprometió a pagar el comprador en las fechas y de la forma en dicha Cláusula, por lo que el comprador procedió desde el día 23 de mayo de 2006 hasta el día 23 de abril de 2008, hacer abonos a cuenta del precio de venta, todo lo cual ascendió a la suma de CIENTOVEINTIDÓS MIL CIENTO VEINTIÚN BOLÍVARES CON OCHENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 122.121,86), tal como se evidencia de las copias de los recibos de pago cuyos originales se encuentran en posesión del demandante.
8. Que en la referida Cláusula Quinta del compromiso bilateral de compra-venta de fecha 19 de mayo de 2006, el comprador aceptó expresamente que todas las cuotas por concepto de abonos a cuenta del precio de venta pactado, podrían ser indexadas por CONSTRUCTORA MONTEVERINO, C.A., tomando como base para tales fines, el Índice de Precios al Consumidor emitido por el Banco Central de Venezuela para el mes inmediato anterior a la fecha de indexación que se previera aplicar; conviniendo ambas partes igualmente, que la variación del precio inicialmente pactado para la venta, obedecería a ajustes de costo en los materiales de construcción del inmueble, quedando entendido que las cantidades derivadas de la citada variación deberían ser pagadas por el comprador a la vendedora dentro de los treinta (30) días calendarios siguientes a la fecha en que le fuesen requeridas antes de la fecha fijada para el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta del inmueble objeto de la negociación.
9. Que en fecha 14 de febrero de 2008, el demandante, mediante correspondencia enviada a su mandante, reconoce expresamente, entre otras circunstancias, no contar con la disponibilidad monetaria suficiente para satisfacer el pago de todas las cantidades de dinero adeudadas para esa fecha, por una parte y por la otra reconoce la validez del cobro a su cargo del concepto referido a la indexación del precio convenido inicialmente entre las partes, ofreciendo pagar ese concepto en un plazo de dieciocho de dieciocho (18) meses, lo cual sería garantizado mediante una constitución de garantía hipotecaria sobre el inmueble, lo que no fue aceptado por la vendedora.
10. Que en fechas 26 de febrero y 09 de abril de 2008, el demandante procedió a pagar a su mandante, la cantidad de VEINTICUATRO MIL CUATROCIENTOS OCHO BOLÍVARES CON CATORCE CÉNTIMOS (Bs. 24.408,14) por concepto de la indexación convenida, calculada hasta el 15 de febrero de 2008, como consta de copias de recibos cuyos originales reposan en poder del actor.
11. Que en fecha 09 de abril de 2008, con motivo del pago realizado por el demandante de los gastos causados y por causarse inherentes a la redacción y protocolización del documento definitivo de compra-venta del inmueble objeto del compromiso bilateral suscrito entre las partes, su mandante procedió a introducir por ante la Oficina de Registro inmobiliario de los Municipios Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo, el documento definitivo de copra-venta correspondientes, acompañando todos los recaudos exigidos para verificar su otorgamiento; posteriormente en fecha 12 de junio de 2008, luego que la Oficina de Registro Inmobiliario, fijó fecha para el otorgamiento, el 20 de junio de 2008, procedió a notificar de ello al comprador, así como que para esa fecha debía entregar a la vendedora, cheque de gerencia por la cantidad de VEINTISIETE MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y OCHO BOLÍVARES CON QUINCE CÉNTIMOS (Bs. 27.878,15) por concepto de pago del saldo del precio de venta pactado, advirtiéndole que en caso de no comparecer en esa oportunidad fijada, o de que compareciendo no procediera a entregar la cantidad de dinero ya mencionada, daría derecho a la vendedora a resolver el compromiso bilateral de compra-venta suscrito y en consecuencia aplicar la Cláusula Décima Primera de dicho documento.
12. Que llegada la fecha de otorgamiento, se presentó el demandante-comprador y manifestó a la apoderada judicial de la vendedora, ciudadana MARIA EUGENIA MENDEZ DIAZ, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la Cédula de Identidad Nº 7.151.276 y de este domicilio, que acudió debidamente autorizada, manifestando que no podía pagar el saldo del precio, es decir, VEINTISIETE MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y OCHO BOLÍVARES CON QUINCE CÉNTIMOS (Bs. 27.878,15), por cuanto no contaba con la disponibilidad económica para ello, ofreciéndolo para posiblemente el mes de junio de 2008, dependiendo de un préstamo que quizás le fuese otorgado por un tercero.
13. Que la Oficina de Registro Inmobiliario dejó constancia escrita de tal hecho y procedió a anular el documento que le había sido para su protocolización.
14. Que en atención al incumplimiento imputable al comprador, la vendedora decidió convocar por escrito a dicho ciudadano con la finalidad que acudiera a sus Oficinas el 23 de julio de 2008, para hacerle entrega de las cantidades que se encontraban depositadas a su favor, derivadas de la resolución del compromiso bilateral de compra-venta que había materializado el 20 de junio de 2008; dicho ciudadano no se presentó, sin que hasta la fecha de la contestación de la demanda hayan logrado contactarle para finiquitar la relación contractual y devolverle las cantidades de dinero a su favor.
15. Respecto a lo alegado por la parte demandante en su libelo de demandada, al señalar que se encuentran en presencia de un auténtico contrato de compra-venta y que con la aceptación que hizo de la oferta se perfeccionó el contrato de compra-venta, lo correcto es que se encuentran en presencia de un contrato preparatorio de compra-venta por una parte, y por la otra, que la sola aceptación de la oferta no se perfeccionó el contrato de compra-venta.
16. Que el demandante afirma que pagó a su mandante la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.150.000,00), los cuales depositó en las cuentas Nos. 013404283842810293318 y 01340067980671029046 de Banesco, cuya titular es la vendedora, pero deliberadamente omite señalar que el resto de los pagos indicados en su libelo de demanda fueron debidamente causados y sustituidos en su oportunidad por la vendedora en fechas 20/01/208, 14/02/2008, 26/02/2008, 26/0272008, 09/04/2008 y 28/04/2008, cuando el comprador procedió a consignar en esas fechas por ante las oficinas de la vendedora, las copias de los correspondientes recibos bancarios, lo que hizo la vendedora le expidiese y entregase los correspondientes recibos de pago en donde se expresaron debidamente los conceptos de los pagos producidos.
17. Que la parte actora pretende, como de desprende de los expresado en su libelo, que su mandante acepte y reconozca que el ha pagado la totalidad del precio pactado es decir, CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) y que se niega a otorgarle el debido documento de propiedad.
18. Que lo cierto es que el ciudadano ANDRÉS ELOY ARELLANO HERNÁNDEZ, convino, aceptó y reconoció todo lo aseverado en este escrito por su mandante y que el demandante ocultó que para la fecha en que acudió a la Oficina Inmobiliaria de Registro en la fecha fijada para el otorgamiento del documento, ya había interpuesto esta demanda; igualmente que para esa fecha no constaba nota marginal en la referida Oficina de Registro, acerca de la medida preventiva que había sido decretada con motivo de la demanda, por una parte, y por la otra, su mandante su tuvo la intención el documento definitivo de compra-venta, pero no se verificó en atención a la falta en el pago en que incurrió el comprador.
19. Que el demandante expresa en su libelo que al haber quedado perfeccionado el contrato de compra-venta, del cual ha pagado la cantidad de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 150.000,00), sin perjuicio de que en la sentencia se indicare una cantidad mayor, en cuyo su mandante consignaría la diferencia en el lapso que indique el fallo, desconoce a que mandante se refiere y se llega a la conclusión de que demandante reconoce expresamente el hecho cierto, de que adeuda a la vendedora una suma de dinero mayor o superior a las que el pago hasta el día 28 de abril de 2008, saldo deudor que generó la negativa de su representada de otorgar el documento definitivo de compra-venta del inmueble, por haberse configurado el supuesto de incumplimiento en el pago del saldo del precio de venta convenido en el que se encuentra incurso el prominente comprador, hoy demandante.
20. Reconviene al demandado Andrés Eloy Arellano Hernández, conforme a los artículos 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil, en concordancia con la Cláusula Décima Primera del compromiso bilateral suscrito en fecha 19 de mayo de 2006, para que convenga o en su efecto sea condenado por este Tribunal, Primero: Resolver el compromiso bilateral de compra-venta suscrito en fecha 19/05/2006, el cual tiene por objeto el inmueble de autos; Segundo: Pagar a la demandada-reconviniente la cantidad de Cuarenta y Cinco Bolívares (Bs. 45.000,00) por concepto de indemnización por los daños y perjuicios sufridos por ella por motivo del incumplimiento, conforme a lo convenido en la Cláusula Décima Primera; Tercero: Recibir de la demandada-reconviniente la cantidad de Ciento Un Mil Quinientos Veintinueve Bolívares con Noventa y Nueve Céntimos (Bs. 101.529,99) por los siguientes conceptos: a) Setenta y Siete Mil Ciento Veintiun Bolívares con Ochenta y Cinco Céntimos (Bs. 77.127,85) por concepto de devolución del saldo restante de las sumas dinero entregas por el ciudadano Andrés Eloy Arellano Hernández a la demandada-reconviniente, en calidad de abonos a cuenta del precio de venta pactado, que alcanzaron la cantidad de Ciento Veintidós Ciento Veintiún Bolívares con Ochenta y Cinco Céntimos (Bs. 122.121,85), a la cual se le deduce al equivalente al treinta por ciento (30%) del monto pactado de compra-venta, es decir, la cantidad de Cuarenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 45.000,00) por concepto de justa indemnización por daños y perjuicios causados con motivo del incumplimiento imputable al demandado-reconvenido; y b) Veinticuiatro Mil Cuatrocientos Ocho Bolívares con Catorce Céntimos (Bs. 24.408,14) por concepto de devolución de la indexación calculada hasta el 15/02/2008 y que fuese pagada por el demandante-reconvenido en fecha 26/02/2008 y 09/04/2008; y Cuarto: Que en caso de ser declara con lugar la reconvención, pagar las costas y costos del procedimiento.
Este Tribunal deja expresa constancia que la parte accionante reconvenida no dio contestación a la reconvención.
III
LIMITES DE LA CONTROVERSIA
Quedan como hechos admitidos:
La existencia del contrato cuyo cumplimiento demanda la parte accionante reconvenida y cuya resolución pretende la demandada reconviniente.
Quedan como hechos controvertidos:
La naturaleza del contrato y el incumplimiento del demandado reconviniente.
Reconvención propuesta contra el demandante contentiva de resolución de contrato por la falta de cumplimiento de las obligaciones contractuales.
IV
ANÁLISIS PROBATORIO
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
CON LA DEMANDA:
1.- Marcado “A”, mediante el cual el ciudadano ANDRES ELOY ARELLANO HERNANDEZ, celebró con la empresa CONSTRUCTORA MONTEVERINO, C.A., un contrato que ambas partes denominaron COMPROMISO BILATERAL DE COMPRA-VENTA, sobre un inmueble ubicado en el Conjunto Residencial Aves del Paraíso, tipo Town House, distinguido con el Nº 44. Se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no ha sido desconocido ni impugnado por la parte demandada, y del mismo se evidencia que las partes litigantes suscribieron un contrato que denominaron compromiso bilateral de compra-venta y cuyo objeto lo constituye un inmueble ubicado en el Conjunto Residencial Aves del Paraíso, tipo Town House, distinguido con el Nº 44, ubicado en la urbanización Monteserino, jurisdicción del Municipio San Diego del Estado Carabobo; que el precio pactado inicialmente para la venta es la cantidad de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.150.000.000,00) y la cual establecieron las parte que debía ser pagada de la siguiente manera: a) la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.2.000.000, oo) que la prominente vendedora recibió a la firma del contrato; b) la cantidad de VEINTISEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.26.000.000, oo) pagadera el día 30 de junio de 2006; c) la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000, oo) pagadera el día 30 de agosto de 2006; d) la cantidad de DOCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.12.000.000, oo) pagadera el día 01 de diciembre de 2006; e) la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.10.000.000, oo) mediante el pago de cinco (5) cuotas mensuales, iguales y consecutivas, por la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.2.000.000, oo), todas y cada una, con vencimiento la primera de dichas cuotas el día treinta (30) de julio de 2006 y las restantes los días último de cada uno de los cuatro (4) meses continuos y consecutivos hasta el definitivo pago de las cantidades total indicada en el presente literal; y f) el saldo, o sea, la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.60.000.000, oo) pagadera en la oportunidad del otorgamiento del documento definitivo de compra venta por ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente. Y así se establece.
2.- Marcada “B”, copia de documento de condominio del Conjunto Residencial Aves del Paraíso, protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo, en fecha 18/05/2007, bajo el Nº 32, Tomo 60-A, Protocolo 1º. Este instrumento se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo, y del mismo se aprecia el desarrollo habitacional construido por la parte accionada en terrenos de su propiedad, lo cual hace que resulte irrelevante en virtud de los terminos en que quedó planteada la controversia, ya que no se encuentra discutido ningún hecho derivado del mismo. Y así se declara.
3.- Marcado “C”, original de contrato de arrendamiento privado suscrito entre la ciudadana ZORAIDA PICON y el ciudadano ANDRES ELOY ARELLANO HERNANDEZ, arrendadora y arrendatario respectivamente, de un inmueble propiedad de la primera. Este instrumento emana de un tercero y no fue ratificado mediante la prueba testimonial de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto, carece de valor probatorio razón por la cual se desecha. Y así se establece.
4.- Marcada “D”, copia de documento expedido por la Dirección de Infraestructura, contentivo de constancia de ajuste y terminación de obra, fechado 07/03/2007, de este Documento Administrativo se aprecia que fue otorgada la habitabilidad para la primera etapa referida a cuarenta y ocho (48) viviendas construidas por CONSTRUCTORA MONTEVERINO, C.A., esta cirucunstancia también resulta irrelevante a la litis en virtud que no se encuentra siendo discutido la habitabilidad de la construccion realizada por la parte accionada, ni ningún hecho derivado de la misma, razón por la cual se desecha. Y así se establece.
5.- Marcados del 1 al 9, Anexos contentivos de recibos expedidos por Constructora Monteverino, C.A. al ciudadano Andrés Eloy Arellano Hernández. Los cuales se valoran de conformidad con lo establecido con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil ya que no fueron impugnado ni desconocidos por la parte accionada, en consecuencia, se tienen como legalmente reconocidos y los mismos al ser discriminados se observa que se corresponden por los siguiente conceptos: 1) Recibo por la cantidad de Bs.2.000.000,00, por concepto de reserva destinada a garantizar la eventual operación de compra venta del inmueble identificado en autos, recibo de fecha 23/05/2006 (anexo copia de cheque). 2) Recibo por la cantidad de Bs.15.000.000,00, por concepto de la cancelación de la cuota 1/7 de fecha 30/06/2006 según propuestas de pago, recibo de fecha 16/06/2006 (anexo copia de cheque). 3) Recibo por la cantidad de Bs.6.000.000,00, por concepto de cancelación de la cuota 2/7, 3/7, 4/7 de fechas: 30/07/06, 30/08/06 y 30/09/06 cada una por Bs.2.000.0000,00, según propuesta de pago, recibo de fecha 13/11/2006 (anexos copias de cheques). 4) Recibo por la cantidad de Bs.31.500.000,00, por concepto de la cancelación total de la cuota especial de fecha 30/06/06 y abono a la cuota especial de Bs.20.500.000,00, de fecha 30/08/2006 según propuesta de pago, recibo de fecha 30/11/2006 (anexos copias de cheques). 5) Recibo de pago por la cantidad de 13.500.000,00, por concepto de abono de la cuota especial de fecha 30/08/06 (quedando un remanente de Bs.6.000.000,00), según propuesta de pago, recibo de fecha 07/12/2006 (anexos copias de cheques). 6) Recibo de pago por la cantidad de Bs.12.000.000,00, por cancelación total de cuota especial de fecha 30/08/2006 y cancelación de cuotas 5/7, 6/7, 7/7 de fechas 30/10/06, 30/11/06, 01/12/06 según propuesta de pago, recibo de fecha 16/04/2007 (anexo copia de cheque). 7) Recibo de pago por la cantidad de Bs.25.000.000,00, por cancelación total de cuota especial de fecha 01/12/06 y abono de Bs.15.000.000,00, como abono al saldo destinado a la protocolización, quedando un saldo pendiente de Bs.45.000.000,00, según propuesta de pago, recibo de fecha 06/12/2007, (anexo copia de cheque). 8) Recibo de pago por la cantidad de Bs.5.000.000,00, por concepto de abono a monto destinado a la protocolización, quedando un saldo pendiente de Bs.40.000.000,00 según propuesta de pago, recibo de fecha 19/12/2007 (anexo copia de cheque).
6.- Anexos marcados del 9 al 13, contentivos de depósitos bancarios en la entidad financiera BANESCO Banco Universal a nombre de Contructora Monteverino, C.A. depositados por el ciudadano Andrés Eloy Arellano Hernández discriminados de la siguiente manera: 1) Marcado “9” por la cantidad de Bs.6.000, oo de fecha 11/02/2008. 2) Marcado “10” por la cantidad de Bs. 6.700, oo de fecha 20/02/2008. 3) Marcado “11” Marcado “11” por la cantidad de Bs.23.000, oo de fecha 26/02/2008. 4) Marcado “12” por la cantidad de Bs.3.470, oo de fecha 09/04/2008. 5) Marcado “13” por la cantidad de Bs.830, oo de fecha 28/04/2008. Por cuando los presentes instrumentos no fueron impugnados ni desconocidos por la parte demandada, se le concede valor probatorio por considerarlo como tarjas y por lo tanto, con el mismo demuestra que la accionante acreditó en la cuenta corriente de la demandada la cantidad de Cuarenta Mil bolívares (Bs.40.000, oo) y así se establece.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE:
CON LA CONTESTACIÓN-RECONVENCIÓN:
1.- Marcado “A”, copia simple de poder protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo, en fecha 21/11/2007, bajo el Nº 33, folios 1 al 2, Protocolo 3º, Tomo 9. Este Juzgador le confiere pleno valor probatorio al presente instrumento de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y del mismo se evidencia la representación judicial que ejerce de la accionada CONSTRUCTORA MONTEVERINO, C.A., la abogada MAYELA FONSECA CHIQUITO. Y así se establece.
2.- Marcado “B1”, copia simple de documento suscrito entre “Constructora Monteverino, C.A.” y el ciudadano Andrés Eloy Arellano Hernández, mediante el cual celebraron un compromiso bilateral de compra-venta del inmueble de autos, por cuanto el mismo ya fue valorado se reitera el mérito concedido. Y así se establece.
3.- Marcado “B2”, copia simple de documento de propiedad de la Sociedad Mercantil “Constructora Monteverino, C.A., protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo, en fecha 18/05/2007, bajo el Nº 32, folios 1 al 43, Protocolo 1º, Tomo 60, de la edificación denominada “Aves del Paraíso Conjunto Residencial”, del cual forma parte el inmueble de autos. Se le confiere pleno valor probatorio al presente instrumento público de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y del mismo emana el hecho cierto que la accionada es la propietaria del lote de terreno donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de la presente demanda como se indicó previamente y que coincide con el lote de terreno donde se desarrolla la obra denominada “Aves del Paraíso Conjunto Residencial”, sin embargo, ello no es un hecho controvertido. Y así se establece.
4.- Marcado “C”, copia simple de recibo expedido por Constructora Monteverino, C.A., de fecha 23/05/2006, al ciudadano Andrés Eloy Arellano Hernández, por la cantidad de Dos Millones de Bolívares (Bs. 2.000.000,00) por concepto de reserva a la eventual operación de compra-venta del inmueble de autos. Por cuando el mismo ya fue valorado con anterioridad, se reitera el mérito concedido.
5.- Marcado “CH”, copia simple de recibo expedido por Constructora Monteverino, C.A., de fecha 16/06/2006, al ciudadano Andrés Eloy Arellano Hernández, por la cantidad de Quince Millones de Bolívares (Bs. 15.000.000,00) por concepto de cancelación de la cuota 1/7 de fecha 30/06/06 de Dos Millones de Bolívares (Bs. 2.000.000,00) y Trece Mil Bolívares (Bs. 13.000.000,oo) por concepto de abono a la cuota especial acordada en propuesta de pago. Por cuanto el mismo ya fue valorado, se reitera el mérito concedido.
6.- Marcado “D”, copia simple de recibo expedido por Constructora Monteverino, C.A., de fecha 13/11/2006, al ciudadano Andrés Eloy Arellano Hernández, por la cantidad de Seis Millones de Bolívares (Bs. 6.000.000,00) por concepto de cancelación de las cuotas 2/7, 3/7 y 4/7 de fecha 30/07/06, 30/08/06 y 30/09/06 cada una de Dos Millones de Bolívares (Bs. 2.000.000,00) acordado en propuesta de pago. Por cuanto el mismo ya fue valorado se reitera el mérito concedido.
7.- Marcado “E”, copia simple de recibo expedido por Constructora Monteverino, C.A., de fecha 30/11/2006, al ciudadano Andrés Eloy Arellano Hernández, por la cantidad de Treinta y Un Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 31.500.000,00), por concepto de cancelación de la cuota especial de fecha 30/06/06 y abono a la cuota especial de Veinte Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 20.500.000,00), de fecha 30/08/06 acordada en propuesta de pago. Por cuanto el mismo ya fue valorado se reitera el mérito concedido.
8.- Marcado “F”, copia simple de recibo expedido por Constructora Monteverino, C.A., de fecha 07/12/2006, al ciudadano Andrés Eloy Arellano Hernández, por la cantidad de Trece Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 13.500.000,00) por concepto de abono a la cuota especial de fecha 30/08/06, quedando un remanente de Seis Millones de Bolívares (Bs. 6.000.000,00) acordada en propuesta de pago. Por cuanto el mismo ya fue valorado se reitera el mérito concedido.
9.- Marcado “G”, Copia simple de recibo expedido por Constructora Monteverino, C.A., de fecha 16/04/2007, al ciudadano Andrés Eloy Arellano Hernández, por la cantidad de Doce Millones de Bolívares (Bs. 12.000.000,00) por concepto de cancelación total de la cuota especial de fecha 30/08/06 y cancelación de cuotas 5/7, 6/7 y 7/7 de fecha 30/10/06, 30/11/06 y 01/12/06, acordado en propuesta de pago. Por cuanto el mismo ya fue valorado se reitera el mérito concedido.
10.- Marcado “H”, copia simple de recibo expedido por Constructora Monteverino, C.A., de fecha 06/12/2007, al ciudadano Andrés Eloy Arellano Hernández, por la cantidad de Veinticinco Millones de Bolívares (Bs. 25.000.000,00) por concepto de cancelación total de la cuota especial de fecha 01/12/06 y abono de Quince Millones de Bolívares (Bs.15.000.000,00) por concepto de abono al saldo destinado a la protocolización, quedando un saldo pendiente de Cuarenta y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 45.000.000,00), acordado en propuesta de pago. Por cuanto el mismo ya fue valorado se reitera el mérito concedido.
11.- Marcado “I”, copia simple de recibo expedido por Constructora Monteverino, C.A., de fecha 19/12/2007, al ciudadano Andrés Eloy Arellano Hernández, por la cantidad de Cinco Millones de Bolívares (Bs. 5.000.000,00) por concepto de abono a monto destinado a la protocolización, quedando un saldo pendiente de Cuarenta Millones de Bolívares (Bs. 40.000.000,00), acordado en propuesta de pago. Por cuanto el mismo ya fue valorado se reitera el mérito concedido.
12.- Marcado “J”, copia simple de recibo expedido por Constructora Monteverino, C.A., de fecha 14/12/2008, al ciudadano Andrés Eloy Arellano Hernández, por la cantidad de Seis Mil Bolívares (Bs. 6.000,00) mediante depósito según planilla Nro.305192036 por concepto de abono a monto destinado a la protocolización, quedando un saldo pendiente de Treinta y Cuatro Mil Bolívares (Bs. 34.000,00), acordado en propuesta de pago. Por cuanto el mismo no fue impugnado ni desconocido por la parte actora se le concede valor probatorio como tarja y al ser adminiculado con el depósito bancario que trajo a los autos la parte actora y el cual ya fue valorado con anterioridad., se aprecia que se trata del recibo que se corresponde con el expresado depósito corresponde a un mismo pago. Y así se establce.
13.- Marcado “K”, copia simple de recibo expedido por Constructora Monteverino, C.A., de fecha 20/01/2008, al ciudadano Andrés Eloy Arellano Hernández, por la cantidad de Seis Mil Setecientos Bolívares (Bs. 6.700,00) mediante depósito según planilla Nro. 316155951 por concepto de abono al precio de venta. Por cuanto el mismo no fue impugnado ni desconocido por la parte actora se le concede valor probatorio y al ser adminiculado con el depósito bancario que trajo a los autos la parte actora y el cual ya fue valorado con anterioridad, se aprecia que ambos se corresponden para acreditar el mismo pago. Y así se establece.
14.- Marcado “L.1”, copia simple de recibo expedido por Constructora Monteverino, C.A., de fecha 28/04/2008, al ciudadano Andrés Eloy Arellano Hernández, por la cantidad de Ochocientos Treinta Bolívares (Bs. 830,00) por concepto de abono a cuenta del precio de venta. Por cuanto el mismo no fue impugnado ni desconocido por la parte actora se le concede valor probatorio y al ser adminiculado con el depósito bancario que trajo a los autos la parte actora y el cual ya fue valorado con anterioridad se aprecia que el mismo fue utilizado para acreditar el mismo pago. Y así se establece.
15.- Marcada “L-2”, copia simple de comunicación de fecha 14/02/2008, dirigida a la Arquitecto Angela María José García, representante de Constructora Monteverino, C.A., por el ciudadano Andrés Arellano, formulándole éste una proposición de pago. Observa este Tribunal que el expresado documento que opone la parte accionada se trata de una copia simple de un documento privado el cual carece de eficacia probatoria, razón por la cual se desecha. Y así se establece.
16.- Marcado “LL”, copia simple de recibo expedido por Constructora Monteverino, C.A., de fecha 26/02/2008, al ciudadano Andrés Eloy Arellano Hernández, por la cantidad de Veintitrés Mil Bolívares (Bs. 23.000,00), mediante depósito Nro.316041818 por concepto de abono a cuenta de la indexación calculada hasta el 15/02/08, que alcanza a la suma de Veinticuatro Mil Cuatrocientos Ocho Bolívares con Catorce Céntimos (Bs. 24.408,14), acordado en propuesta de pago. Observa este Tribunal que el expresado documento que opone la parte accionada se trata de una copia simple de un documento privado el cual carece de eficacia probatoria, razón por la cual se desecha. Y así se establece.
17.- Marcado “M”, copia simple de recibo expedido por Constructora Monteverino, C.A., de fecha 9/04/2008, al ciudadano Andrés Eloy Arellano Hernández, por la cantidad de Tres mil Cuatrocientos Setenta Bolívares (Bs. 3.470,00), así: Un Mil Cuatrocientos Ocho Bolívares con Catorce Céntimos (Bs. 1.408,14) por concepto de saldo de pago de la indexación calculada hasta el 15/02/08; Un Mil Novecientos Setenta Bolívares con Cincuenta y Cuatro Céntimos (Bs. 1.970,54), mediante depósito Nro.303367695 por concepto de gastos de registro del documento definitivo de compra-venta del inmueble de autos; y Noventa y Un Bolívares con Treinta y Dos por concepto de abono a cuenta del precio pactado del inmueble de autos. Observa este Tribunal que el expresado documento que opone la parte accionada se trata de una copia simple de un documento privado el cual carece de eficacia probatoria, razón por la cual se desecha. Y así se establece.
18.- Marcado “N”, copia simple de documento contentivo de operación de venta del inmueble de autos, entre Constructora Monteverino, C.A. y el ciudadano Andrés Eloy Arellano Hernández, con todos los recaudos. Este instrumento no se encuentra firmado por ninguna de las partes contendientes, por lo tanto, carece de eficacia probatorio razón por la cual se desecha. Y así se establece.
19.- Marcado “Ñ”, copia simple de comunicación emanada de Constructora Monteverino, C.A., firmada por la apoderada general de la misma, abogada Mayela Fonseca Chiquito, de fecha 12/06/2008, dirigida al ciudadano Andrés Eloy Arellano Hernández, mediante la cual le informan la fecha, lugar y hora en que deberá presentarse para el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta del inmueble de autos, así como entregar en esa oportunidad el saldo del precio de venta pactado, que es la cantidad de Veintisiete Mil Ochocientos Setenta y Ocho Bolívares con Quince Céntimos (Bs. 27.878,15). Advirtiéndole que en caso de no presentarse y de hacerlo no entrega la cantidad mencionada, la vendedora podrá dar por resuelto el contrato. Observa este Tribunal que el expresado documento que opone la parte accionada se trata de una copia simple de un documento privado el cual carece de eficacia propatoria, razón por la cual se desecha. Y así se establece.
20.- Marcada “O”, copia simple de página de periódico donde fue publicada notificación al ciudadano Andrés Eloy Arellano Hernández, por parte de Constructora Monteverino, C.A., este Tribunal observa que la copia no permite establecer la fecha y el diario en el cual se realizó su publicación constituyendo estas circunstancia la razón por la cual debe ser desechada. Y así se establece.
21.- Marcada “P”, copia simple de la notificación al ciudadano Andrés Eloy Arellano Hernández, por parte de Constructora Monteverino, C.A., publicada en la prensa, acerca de la comparecencia para el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta, este Juzgador aprecia que no se trata de una copia compuesta por recortes con el nombre, fecha y el cartel de publicacion lo impiden establecer a este Juzgador la certeza sobre el modo, tiempo y lugar de la publicación, y ello constituye la razón por la cual se desecha. Y así se establece.
22.- Marcada “Q”, copia simple de constancia expedida por el Registro Público de los Municipios Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo, en fecha 20/06/2008, a la ciudadana María Eugenia Méndez Díaz, certificando que para esa fecha el documento identificado con el serial 3128, no fue protocolizado en esa oportunidad por causas ajenas al Registro. Este Instrumento se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y del mismo se desprende que la firma para el otorgamiento del documento de venta del referido inmueble estuvo pautada para el día 20/06/2008. Y así se establece.
23.- Marcada “R”, copia simple de la certificación mediante la cual la Oficina de Registro Público de los Municipios Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo, la cual debió expedirse en caso de haberse protocolizado el documento de compra-venta del inmueble de autos. Este Tribunal observa que la expresada copia no se encuentra suscrita por ninguna persona, por lo tanto, carece de eficacia probatoria. Y así se establece.
24.- Marcada “S”, copia simple de la notificación al ciudadano Andrés Eloy Arellano Hernández, por parte de Constructora Monteverino, C.A., publicada en la prensa, informándole que debía dirigirse a las Oficinas de ésta, para retirar las cantidades de dinero que entregó para la operación de compra-venta, por cuanto había operado la resolución del contrato. Observa este Tribunal que el expresado documento que opone la parte accionada trata de una copia simple de un documento privado el cual carece de eficacia propatoria, razón por la cual se desecha. Y así se establece.
CON LAS PRUEBAS:
1.- Invoca el mérito favorable de autos.
Con respecto al merito favorable que arrojan los autos, este Tribunal considera que no constituye medio probatorio de los que expresamente están contenidos en el Código de Procedimiento Civil y en el Código Civil, por lo que, considera pertinente este Juzgador transcribir parcialmente la sentencia emanada del Tribunal Supremo de Justicia, Sala de Casación Civil, de fecha 10/07/2003, con ponencia del Magistrado Eduardo Rafael Perdomo, expediente N° 03287, cuyo tenor es el siguiente: “...Sobre el particular, la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, esta Sala considera que es improcedente valorar tales alegaciones...”. Ahora bien, en virtud a lo estipulado en la citada jurisprudencia, quien aquí decide, acogiéndose al criterio del Máximo Tribunal de la República, considera que es improcedente valorar tales alegaciones por no ser un medio probatorio susceptible de valoración, sino que hace alusión a principios que deben ser aplicados de oficio por el Juez.
IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
PRIMERO: El presente juicio se inicia con motivo de la pretensión de cumplimiento de contrato incoada por el accionante, la cual enfrenta la reconvención del demandado por resolución de contrato, al respecto de dichas pretensiones es necesario señalar que ambas se encuentran consagradas en el artículo 1.167 del Código Civil venezolano, que establece lo siguiente:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
El Doctor José Melich Orsini en su obra “Doctrina General del Contrato” señala como requisitos de la acción en el artículo antes transcrito: 1) La existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes está obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte y en que ese recíprocas obligaciones se encuentran en una relación de interdependencia entre sí; 2) La no ejecución de su obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción; y 3) La necesidad de acudir a la autoridad judicial para que sea ésta quien verifique la concurrencia de ambos precedentes presupuesto y pronuncie o deseche la pretensión del demandante.
En este orden de ideas, la doctrina en manos del mismo autor ha establecido que el artículo 1.167 del Código Civil claramente indica que cualquiera que sea la elección de la parte inocente, el cumplimiento o la resolución, ésta debe “reclamar judicialmente”. Ahora bien, la ejecución resulta normalmente como obra del juez y se cumple mediante una sentencia constitutiva y solo si las partes han pactado una cláusula de resolución de pleno derecho o si es la propia Ley quien declara directamente la resolución al concurrir determinada circunstancia o también en ciertos casos excepcionales en que los Tribunales han conformado a posteriori una ruptura unilateral del contrato, podrá prescindirse de acudir al Juez y restringir el papel de éste al de un simple certificador que operaría mediante una sentencia mero declarativa.
El incumplimiento se trata de un comportamiento contrario de aquel en que se concreta el cumplimiento, y por consiguiente, la falta de ejecución o ejecución inexacta de la obligación son circunstancias que se consideran como incumplimiento y que estas circunstancias (incumplimiento), se producen en contravención de la norma legal o contractual de la cual proviene el vínculo jurídico que une a las partes y extrae su propia fuerza jurídica para ser invocado en sede judicial.
En este sentido al exigir el cumplimiento debe también necesariamente vincularse con lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil, que: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.” y por su parte el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”.
Por otra parte, el Código Civil en el artículo 1.159, establece que el contrato tiene fuerza de ley entre las partes dispones, por esta razón la parte actora debe demostrar la identidad que debe probar que existe absoluta identidad entre la obligación cuyo cumplimiento exige judicialmente con la obligación que se encuentra prevista en el contrato y debe necesariamente ser la primera circunstancia objeto de análisis por este Tribunal.
SEGUNDO: En relación con la pretension de la parte actora reconvenida en la presente causa este Juzgador observa que alega haber suscrito un contrato privado que las partes denominaron COMPROMISO BILATERAL DE COMPRA-VENTA en fecha 19 de mayo de 2006, sobre una vivienda del Conjunto Residencial Aves del Paraiso, tipo TOWN HOUSE, distinguida con el Nro.44, en el sector uno de la Urbanización Monteserino, jurisdicción del Municipio San Diego del Estado Carabobo, que del cual ha pagado la cantidad de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 150.000,00), que es la totalidad del precio de la venta, y por cuanto argumenta que la demandada se ha negado a otorgar el documento definitivo por cuanto le atribuyen que todavía no ha pagado la totalidad del precio de la venta, es la razón por la que demandada a la accionada reconviniente para que se le otorgue ante el Registro Inmobiliario respectivo el documento de compra-venta, libre de gravamen o en caso contrario que la sentencia que se dicte sirva de título de propiedad para ser protocolizada en la Oficina de Registro competente.
Ahora bien, en la oportunidad de la contestación de la demanda, la parte accionada alega que la parte actora confunde dos tipos de contratos preparatorios de compra venta como lo son la opción de compra venta y el compromiso bilateral de compra venta, confundiendo así la naturaleza del contrato, asimismo y como defensa al cumplimiento del contrato que la demandada le atribuye argumenta que es el demandante quien incumplió el contrato suscrito entre las partes, ya que, en fecha 14 de febrero de 2008 dirigió carta en la cual informaba que no posee la disponibilidad monetaria para cumplir con el compromiso asumido, es decir, con el pago restante que debía ser cancelado al momento de la protocolización del documento definitiva de compra venta, acto que tendría lugar en fecha 20 de junio de 2008, y el cual fue notificado al accionante, que si hubo la intención de otorgar el documento definitivo de compra venta inherente al inmueble objeto del compromiso bilateral suscrito, pero que tal otorgamiento no se verificó en la fecha y hora indicada, en atención a la falta de pago en la cual incurrió el actor del saldo del precio de venta convenido, incumpliendo de esta manera con el contrato celebrado, igualmente reconvino al demandante para que convenga o en su efecto sea condenado por este Tribunal, en: Primero: Resolver el compromiso bilateral de compra-venta suscrito en fecha 19 de mayo de 2006, el cual tiene por objeto el inmueble de autos; Segundo: Pagar a la demandada-reconviniente la cantidad de Cuarenta y Cinco Bolívares (Bs. 45.000,00) por concepto de indemnización por los daños y perjuicios sufridos por ella por motivo del incumplimiento, conforme a lo convenido en la Cláusula Décima Primera; Tercero: Recibir de la demandada-reconviniente la cantidad de Ciento Un Mil Quinientos Veintinueve Bolívares con Noventa y Nueve Céntimos (Bs. 101.529,99) así como pagar las costas y costos del procedimiento.
Ahora bien, siendo que la demandada de autos al dar contestación a la demanda admite la existencia del contrato privado, y así queda demostrada la existencia del contrato y las obligaciones que las partes se atribuyeron recíprocamente, observa este juzgador que la parte demandada argumenta que con respecto a la naturaleza del contrato la demandante confunde dos tipos de contratos preparatorios de compra venta como lo son la opción de compra venta y el compromiso bilateral de compra venta, razón por la cual este juzgador procederá examinar e interpretar las obligaciones derivadas del contrato suscrito por las partes.
Así de conformidad con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que establece:
“...En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe...”.
Así las cosas, la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia estableció en fecha: 14/01/2009. Con ponencia de Carlos Oberto Velez. Exp. 2008-000464, lo siguiente:
“En este sentido, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, atribuye a los jueces de instancia la interpretación de los contratos, para realizar la labor de indagar la voluntad e intención de las partes contratantes al establecer determinadas obligaciones y derechos. Los Tribunales del fondo son los únicos que pueden establecer lo que cada una de las partes ha dado o prometido, el alcance y extensión de las respectivas prestaciones y hasta las consecuencias que pudieron ser previstas al tiempo de celebrar el convenio. En consecuencia, la interpretación de los contratos es materia reservada a los jueces de instancia, de la cual, sólo puede conocer esta Sala, cuando se denuncie la comisión por el Juez de una suposición falsa o un error en la calificación del contrato; motivo por el cual las conclusiones que aquéllos sostengan en ese campo, escapan a la censura de casación, salvo que se alegue alguna de las situaciones excepcionales en que esta Suprema Sede, pueda extenderse al establecimiento y apreciación de los hechos o al fondo de la controversia, lo cual no ocurrió en la presente denuncia”(negritas y subrayado del Tribunal)

No obstante es de destacar la diferencia o distinción entre la calificación de un contrato e interpretación de un contrato, ya que la calificación del contrato conforma una cuestión de derecho y consiste en la subsunción que el Juzgador realiza de los hechos específicos por él establecidos y apreciados soberanamente, para enmarcarlos en algunos de los tipos del contrato, es decir se trata de establecer cuál es la naturaleza del contrato y qué normas jurídicas son aplicables, así como las consecuencias jurídicas que emanan de la voluntad de las partes; y estaríamos en presencia de interpretación de los contratos cuando la labor que debe realizar el juez para fijar el sentido de lo querido y manifestado por los contratantes, a establecer lo que se ha querido decir efectivamente con las expresiones que ellos utilizaron.
Por lo antes expuesto, correspondiéndole a este Juzgador pronunciarse en relación a la naturaleza del contrato celebrado por las partes, y el cual constituye el objeto de este juicio, con el objeto de calificarlo, es necesario distinguir entre el contrato de compra venta y el contrato de opción de compra- venta o como se ha denominado en doctrina “contrato preliminar de compraventa”
Define el Profesor Luciano Lupini, en su trabajo “El Contrato Preliminar de Compraventa, su autonomía, función y ejecución forzosa”, contenido en la obra Derecho de las Obligaciones, publicado por la Academia de Ciencias Políticas y Sociales, Serie Eventos ,2007, Pág 143, que el contrato preliminar consiste “en obligar a ambos contratantes o a uno solo de ellos, a concluir el contrato especificado en el preliminar, en un segundo momento (sic), engendra a cargo de quienes intervienen en él, la obligación de prestar el consentimiento (obligación de hacer) para la conclusión de un contrato definitivo que las partes no pueden o desean aún concluir.” . Doctrinariamente se ha definido como el contrato por el cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta.
Asimismo se ha establecido que en el caso de promesa bilateral donde hay más que una simple oferta, debe admitirse que la negativa de una de las partes no impide la formación del contrato definitivo.
En relación al contrato de compra-venta, la Ley establece que:
“La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio” (artículo 1474 del Código Civil).
Es definido por la doctrina patria, representado por Gorrondona, José Luis, en su libro Derecho Civil IV. Contratos Y garantías, Universidad Católica Andrés Bello, 1996, pág 143 “Es un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero”.
La doctrina ha establecido que la compra-venta contiene ciertas características que se hacen menester señalar: a) es un contrato bilateral, ya que el vendedor y comprador asumen obligaciones recíprocas; b) es un contrato oneroso; c) consensual, se perfecciona por el solo consentimiento de las partes, lo que no excluye que la ley, en ciertos casos requiera el cumplimiento de determinadas formalidades para darle al contrato oponibilidad frente a todos los terceros o determinadas categorías de terceros; d) traslativo de la propiedad u otro derecho vendido y e) las obligaciones del vendedor y del comprador son obligaciones principales.”
Igualmente el criterio de la Sala Civil del máximo Tribunal del país, relativo a la diferencia entre el contrato de opción de compra y el de compraventa, establecido en la sentencia Nº 217, del 30 de abril de 2002, dictada en el caso Domingo Valladares contra Felix Juvenal Freites Millan y Mirna Rosa Guilarte De Freites en el expediente Nº 2000-000894, en la cual se señaló lo siguiente: (la cual fue citada por la parte demandante)
“…Para determinar si se trata de un contrato de compra o de opción de compra-venta, es menester precisar qué se entiende por uno y por el otro. Al respecto, el autor Nicolás Vegas Rolando, en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa:
“Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo”. Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar.”
La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, y la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo. (Comentarios de Nicolás Vegas Rolando).
Castán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra: “es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”. (Ob. cit).
Por su parte, Luis Aguilar Gorrondona, en su obra “Contratos y Garantías” Novena Edición, página 143, define la venta como “Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; Características: 1) Es un contrato bilateral, 2) Es un contrato consensual, 3) Es un contrato oneroso, 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido, 5) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales.
En aplicación de las anteriores consideraciones, se puede concluir que el contrato que originó el juicio es de compra-venta, y no de opción de compra, tal como concluyó el juzgador de alzada, pues aún cuando presente la apariencia de un contrato de opción de compra, la naturaleza de la convención objeto del presente juicio no es tal, pues hubo un acuerdo de voluntades entre el vendedor de entregar el inmueble vendido, y el comprador de entregar el precio pactado; es decir, se verificó la venta por el cruce de voluntades o consentimiento.
Por los razonamientos precedentemente expuestos, el Juez de la recurrida no violó las reglas legales denunciadas, al calificar al contrato que sirvió de fundamento a la demanda, como un contrato de compra-venta…”.
De igual forma ha establecido como criterio la jurisprudencia que, “la similitud de las promesas preliminares de compra venta ventas definitivas y obligatorias, no obstante cuando lo convenido es una expectativa para la celebración del contrato porque está sujeta al cumplimiento de algún requisito o condición, se reserva la calificación de promesa de venta, así lo estableció en sentencia dictada por la Sala de Casación Civil, el 29 de marzo de 1984 (…)” (en sentencia de fecha 06/02/2003. Tribunal Supremo de Justicia, Sala de Casación Social. Exp. N° 02055).
Así las cosas, aprecia este Juzgador que en el contrato objeto de la presente acción en la cláusula primera establecen las partes lo siguiente: “PRIMERA: El presente compromiso bilateral de compra-venta tiene como objeto preparar las condiciones y términos de un futuro contrato definitivo de compra-venta, previo cumplimiento de todas las obligaciones y condiciones contenidas en este documento; en consecuencia, este compromiso nunca será suficiente para determinar la transferencia del derecho de propiedad, porque no es traslativo ni constitutivo de derechos, así como tampoco reviste en forma alguna características inherentes a una prestación de servicios o a un contrato de obras, ya que, conforme a lo expuesto posteriormente en este documento “LA PROMITENTE VENDEDORA” es la propietaria y constructora exclusiva de las edificaciones en él especificadas .”, en la transcripción que antecede aprecia quien decide que las partes suscribieron un contrato, el cual denominaron “compromiso bilateral de compra-venta”, y el cual tenía como objeto preparar las condiciones y términos de un futuro contrato definitivo de compra-venta, previo al cumplimiento de todas las obligaciones y condiciones contenidas en el presente contrato suscrito; por tal motivo, considera este Juzgador que con respecto a la naturaleza del contrato objeto de la presente acción corresponde a un contrato preparatorio y es esa su naturaleza. Y así se establece.
Por otra parte, alega la parte actora en su escrito de demanda, que la accionada incurrió en un comportamiento omisivo en el cumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato que las une, al negarse a otorgar el documento definitivo de compra venta por ante la oficina de Registro respectivo al actor, fundando la razón en una supuesta indexación.
Así las cosas, al examinar la cláusula quinta del contrato privado suscrito por las partes el 19 de mayo de 2006, observa este Juzgador que allí establecen el precio del inmueble en la suma de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00), y las cuotas en que debía ser pagadas por el accionante reconvenido, así como también establecen sobre la indexación textualmente lo siguiente:
“Queda entendido que las cantidades de dinero entregadas a “LA PROMITENTE VENDEDORA” por “EL PROMITENTE VENDEDOR”, serán imputadas al precio de venta en definitiva pactado, conforme a lo previsto en el presente contrato bilateral de compra-venta. “EL PROMITENTE COMPRADOR” acepta expresamente que las cuotas especificadas en los literales que anteceden podrán ser indexadas por “LA PROMITENTE VENDEDORA”, tomando como base para tales fines, el Índice de Precios al Consumidor emitido por el Banco Central de Venezuela para el mes inmediato anterior a la fecha de la indexación que se prevea aplicar; en tal sentido bastará la comunicación que por escrito envíe “LA PROMITENTE VENDEDORA” a “EL PROMITENTE COMPRADOR” en donde le manifieste la cantidad que en definitiva este deberá pagar por concepto de ajuste aplicado por tal concepto. Ambas partes convienen expresamente que la variación del precio inicialmente pactado para la venta, obedecerá a ajustes de costo en los materiales de construcción destinados o que se destinen para la construcción del inmueble objeto del presente compromiso, quedando entendido que las cantidades derivadas de la citada variación deberán ser pagadas por “EL PROMITENTE COMPRADOR” a “LA PROMITENTE VENDEDORA” dentro de los treinta (30) días calendario siguientes a la fecha en que le sean requeridas y antes de la fecha fijada para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta.”.
En la transcripción que antecede se evidencia el pacto expreso de las partes en el derecho de la accionada de indexar y de requerir su pago previo al otorgamiento definitivo del documento de venta del inmueble, así como en la declaración contenida en el libelo se desprende que el actor estaba en conocimiento del requerimiento formal de la accionante de su cobro al declarar textualmente que la vendedora accionada “… se niega a otorgarme el documento ante el mencionado Registro, alegando que una indexación, …”. En este mismo orden ideas, la accionada al contestar la demanda admite que hizo tal requerimiento y que en efecto, fue imputado al pago previamente realizado por el actor la cantidad de VEINTICUATRO MIL CUATROCIENTO OCHO BOLIVARES CON CATORCE CENTIMOS (Bs. 24.408,14), por concepto de indexación; razón por la cual, este Juzgador considera que fue satisfecho el pago de la indexación mediante un pago previo al momento de la protocolización tal y como fue convenido por las partes y solo resulta discutido el pago del saldo del precio pactado en la opción de compra venta. Y así se decide.
Ahora bien, del contrato objeto de la presente acción se desprende que las partes fijaron el precio del inmueble en la suma de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00), sujeto a una indexación previa al otorgamiento del documento de venta por ante el Registro respectivo, y resulta un hecho admitido por la accionada reconviniente que de los pagos recibidos por el actor reconvenido imputó como pago de la indexación la suma de VEINTICUATRO MIL CUATROCIENTO OCHO BOLIVARES CON CATORCE CENTIMOS (Bs. 24.408,14), por consiguiente, deben ser examinados los pagos realizados por el accionante para establecer si canceló la totalidad del precio y la indexación, cantidad que lógicamente se establece al sumar ambos conceptos, valga decir, el precio y la indexación, lo cual arroja como resultado la suma de CIENTO SETENTA Y CUATRO CUATROCIENTOS OCHO BOLIVARES CON CATORCE CENTIMOS (Bs. 174.408,14). Y así se establece.
La parte actora reconvenida para demostrar los pagos que realizó a la demandada reconviniente, acompañó marcados del 1 al 9, recibos expedidos por Constructora Monteverino, C.A., al ciudadano Andrés Eloy Arellano Hernández y de igual manera acompañó marcados del 9 al 13, depósitos bancarios que realizó en la entidad financiera BANESCO Banco Universal, a nombre de Contructora Monteverino, C.A., estos instrumentos fueron previamente valorados por este Juzgador y al adminicularlos entre sí arrojan como resultado que la parte demandante reconvenida pagó la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00), a la demandada reconviniente. Y así se establece.
Así las cosas, al deducir las cantidades pagadas por la parte accionante reconvenida el pago de la indexación arroja que la parte accionada todavía adeuda a la demandada reconviniente para el pago imputable al precio del inmueble la cantidad de VEINTICUATRO MIL CUATROCIENTOS OCHO BOLIVARES CON CATORCE CENTIMOS (Bs. 24.408,14), por lo tanto, no ha pagado la totalidad de las sumas de dinero adeudadas a la demandada. Por otra parte, consta en las actas procesales que la parte accionada reconviniente efectivamente fijó el otorgamiento para el documento definitivo de venta del inmueble por ante el Registro Público de los Municipios Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo, en fecha 20 de junio de 2008, circunstancia que resulta lógica y en cumplimiento de las disposiciones contractuales, ya que de tal manera había sido pactado, valga decir, que el saldo del precio se realizaría en la oportunidad de la protocolización, sin embargo, la parte accionada no demostró que se hubiere presentado ante la Oficina de Registro para honrar su compromiso, por consiguiente, estas circunstancias llevan a este Juzgador a la convicción que la parte accionada reconvenida demostró el cumplimiento de sus obligaciones. Y así se decide.
En conclusión, en el caso de marras quedó demostrado que la parte accionada cumplió con sus obligaciones, por consiguiente, no existe el incumplimiento que la parte accionante le imputa a la demandada, y es razón suficiente para que este Juzgador llegue a la convicción que la demanda incoada por el ciudadano ANDRES ELOY ARELLANO HERNANDEZ, contra CONSTRUCTORA MONTEVERINO, C.A., no puede prosperar, razón por la cual será declarada sin lugar de manera, expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Y así se decide.
TERCERO: La demandada de autos reconviene a la parte actora en resolución de contrato, por cuanto alega que fue el actor quien incumplió con las obligaciones pactadas en el contrato suscrito por las partes, por consiguiente solicita se resuelva el compromiso bilateral de compra venta suscrito en fecha 19 de mayo de 2006, que pague a la accionada la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs.45.000,00) por concepto de indemnización por los daños y perjuicios sufridos por el incumplimiento conforme a lo convenido en la cláusula décima primera, y que reciba la cantidad de dinero dadas en calidad de abono. Solicita la confesión ficta de la parte actora, ya que, habiendo sido emplazada para dar contestación a la reconvención o mutua petición propuesta en su contra, no dio contestación a la misma dentro del lapso fijado por este Tribunal.
En este mismo orden de ideas, pasa este Juzgador a verificar si se cumplieron los extremos de ley para que exista la confesión ficta del demandante de autos, y observa que en fecha 16 de junio de 2009, se admite cuanto ha lugar en derecho la reconvención propuesta por la parte accionada de conformidad con lo establecido en el artículo 367 del Código de Procedimiento Civil, por consiguiente, el actor debía contestar la misma al quinto día de despacho siguiente al auto de admisión; se desprende de las actas procesales que transcurrieron los siguientes días de despacho: 17, 18, 22, 25 y 26 de junio del año 2009, y no compareció el accionante reconvenido ni por si ni por medio de apoderado alguno que lo represente a dar contestación a la reconvención, con lo cual se considera cumplido el primero de los requisitos de procedencia de Confesión Ficta esto es “SI EL DEMANDADO NO DIERE CONTESTACIÓN A LA DEMANDA DENTRO DE LOS PLAZOS INDICADOS EN ESTE CÓDIGO…”. Y así se declara.
En cuanto a las pruebas que puede promover el demandado confeso, se ha pronunciado reiteradamente el máximo Tribunal, en decisión de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada en fecha 29 de agosto de 2003, con ponencia del Magistrado Dr. Jesús Eduardo Cabrera Romero, expediente Nro. 03-0209, sentencia Nro. 2428, expresó: “…el supuesto relativo a si nada probare que le favorezca, hace referencia a que el demandado que no dio contestación a la demanda, podrá promover cuantas pruebas crea conveniente, siempre y cuando vayan dirigidos a hacer contra prueba a los hechos alegados por el actor. En tal sentido la jurisprudencia venezolana en una forma reiterada, ha venido señalando en muchísimos fallos, que lo único que puede probar el demandado en ese “algo que lo favorezca”, es la inexistencia de los hechos alegados por el actor, pero ha indicado de esta forma, que no puede nunca el contumaz probar ni excepciones perentorias, ni hechos nuevos que no ha opuesto expresamente. Criterio que es compartido por esta Sala, al señalar que la expresión “probar algo que lo favorezca”, se encuentra referida a que el demandado podrá probar la inexistencia de los hechos que narró el actor en su pretensión … Que el contumaz debe dirigir su carga probatoria a hacer contraprueba de los hechos alegados por su accionante, de lo cual se puede concluir a evento en contrario que devienen en infructuosas las pruebas promovidas con relación a excepciones o defensas que debieron haberse alegado en la oportunidad procesal de la contestación y no se hizo, con lo cual dichas pruebas no van dirigidas a beneficiar a la parte por cuanto lo controvertido quedó fijado con los hechos que alegó la parte actora, y su negativa de existencia.
De esta manera, el rebelde al momento de promover pruebas, debe dirigir esta actividad probatoria a llevar al proceso medios que tiendan a hacer contraprueba a los hechos alegados por el accionante, ya que no le está permitido probar aquellos hechos que vienen a configurar defensas o excepciones que requieran haberse alegado en su oportunidad procesal …”.
En el caso que nos ocupa el demandante reconvenido así como no contestó la demanda en su debida oportunidad, tampoco presentó ningún medio probatorio, con lo cual viene a configurar el segundo de los requisitos de la procedencia de la confesión ficta el cual es: “… SI NADA PROBARE QUE LE FAVOREZCA ...”, ya que como se dejó constancia previamente, la parte actora tampoco presentó pruebas a su favor en la etapa probatoria, por consiguientes nada probó que le favorezca. Y así se declara.
En cuanto al requisito de, “… NO SER CONTRARIA A DERECHO …” la pretensión de la parte demandada reconviniente en su reconvención es que se resuelva el contrato privado suscrito entre las partes litigantes en fecha 19 de mayo de 2006, dado al incumplimiento de las obligaciones contraídas en el mismo por la parte actora reconvenida.
En este sentido, el procesalista patrio, Dr. ARISTIDES RANGEL ROMBERG, en sus obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo III, pag.134 y 135 nos refiere lo siguiente: “…Determinar cuándo la petición del demandante “es contraria a derecho”, tiene trascendencia en nuestro caso, solo en cuanto la declaración de la confesión ficta, pues en cuanto al merito de la causa, aunque se tengan por admitidos los hechos en virtud de la confesión ficta, el Tribunal no podrá declarar con lugar la demanda, ni acordar lo pedido por la parte actora, si esa petición resulta contraria a derecho, en el sentido de que los hechos admitidos, no producen la consecuencia jurídica pedida. Para determinar ese extremo, no es preciso que el Juez entre a indagar acerca del derecho o las consecuencias jurídicas que conforme a la Ley deben aplicarse en concreto a los hechos establecidos o confesado por el demandado, porque una cosa es la desestimación de la confesión ficta por ser contraria a derecho la petición del demandante y otra la desestimación de la demanda por improcedente e infundada en derecho. Ambos conceptos giran en torno a la cuestión de derecho y fácilmente pueden confundirse las situaciones. La primera cuestión supone que la acción propuesta está prohibida por la Ley; no está amparada o tutelada por ella (cuestión de derecho) y consecuencialmente, aunque el demandado no haya comparecido a la contestación, la cuestión de los hechos alegados por el demandante en el libelo, pierde trascendencia porque la cuestión de derecho se presenta como prioritaria, y resulta en sentido negativo, no tiene objeto a entrar al examen de la veracidad o falsedad de los hechos o a la trascendencia de los mismos. En cambio, la desestimación de la demanda, por ser improcedente o infundada en derecho, supone que aún siendo verdaderos los hechos y debidamente probados, ya en el periodo de pruebas por el actor, o bien presuntamente por la confesión ficta del demandado, la demanda debe rechazarse si la ley no atribuye a los hechos comprobados o presuntamente admitidos, la consecuencia jurídica (petición) solicitada en la demanda. La jurisprudencia de los Tribunales y también la de Casación es concordante en sostener que la frase “no sea contraria a derecho la petición del demandante”, significa “que la acción propuesta no esta prohibida por la ley, sino al contrario, amparada por ella”; así, cuando se hace valer un interés que no esta legalmente protegido la contumacia o rebeldía del demandado que deja de comparecer a la contestación de la demanda, no puede servir para alterar un mandato legal…”.
Ahora bien, la pretensión de la demandada reconviniente como se dijo anteriormente, lo constituye la resolución del compromiso bilateral de compra venta suscrito por las parte en fecha 19 de mayo de 2006, mediante documento privado, en el cual las partes establecieron las obligaciones y condiciones con la cual se regiría el mismo, alega la parte demandada que el actor incumplió con su obligación de pagar el precio en la oportunidad contractualmente establecida, valga decir, en la oportunidad que la demandada reconviniente fijo la protocolización de la venta ante el Registro competente, razón por la cual no es contraria a derecho la pretensión de la parte actora. Y así se declara.
En conclusión, siendo la reconvención una contraofensiva explícita, es decir, una nueva pretensión que se deduce en el mismo proceso por mandato de la ley, como un supuesto mas de acumulación en beneficio de los principios de economía y celeridad procesal y por cuanto examinados los requisitos exigidos para la procedencia de la confesión ficta prevista en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, valga decir, que el demandante reconvenido, ciudadano ANDRES ELOY ARELLANO HERNANDEZ, no dio contestación a la demanda, no probó nada que le favorezca y la pretensión de la accionada reconviniente no es contraria a derecho, quedó evidenciado que de manera concurrente se encuentran satisfechos en el presente juicio, son las razones que llevan a la convicción a este Juzgador de la aceptación del actor reconvenido de los hechos que le imputa la demandada reconviniente, valga decir, lo que la doctrina denomina confesión ficta y debe este Jurisdicente, por vía de consecuencia, declarar con lugar la reconvención, tal y como será declarado de manera expresa, positiva y precisa en la parte dispositiva del presente fallo. Y así se decide.
Finalmente, al ser declara con lugar la reconvención de la accionada reconviniente y siendo procedente su pretensión por resolución de contrato del compromiso bilateral de compra venta suscrito por las parte en fecha 19 de mayo de 2006, mediante documento privado, la accionada reconviniente tiene el derecho de retener de la cantidad de dinero que recibió, valga decir, de la suma de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.150.000,00), el equivalente, al treinta por ciento (30%), es decir, la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs.45.000,00), por concepto de justa indemnización por los daños y perjuicios sufridos con motivo del incumplimiento conforme a lo convenido en la cláusula décima primera del compromiso bilateral suscrito por las partes contendiente, en consecuencia, debe reintegrarle al demandante reconvenido y éste a su vez está obligado a recibir el saldo restante de manos de la accionada reconviniente, el cual es la cantidad de CIENTO CINCO MIL BOLÍVARES (Bs.105.000,00). Y así se decide.
IV
DECISIÓN
En mérito de las anteriores consideraciones legales, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE COMPROMISO BILATERAL DE COMPRA-VENTA intentada por el ciudadano ANDRÉS ELOY ARELLANO HERNÁNDEZ, mediante apoderados judiciales, abogados GUSTAVO BOADA, MARITZA HURTADO, MARIA MERCADO y MARIA PARRA, contra la Sociedad Mercantil “CONSTRUCTORA MONTEVERINO, C.A.”, todos identificados en esta sentencia. SEGUNDO: CON LUGAR LA RECONVENCIÓN por RESOLUCIÓN DE CONTRATO propuesta por la demandada CONSTRUCTORA MONTESERINO, C.A. contra el ciudadano ANDRÉS ELOY ARELLANO HERNÁNDEZ, todos identificados en el presente fallo. En consecuencia, PRIMERO: RESUELVE el compromiso bilateral de compra venta suscrito por CONSTRUCTORA MONTEVERINO, C.A. y el ciudadano ANDRÉS ELOY ARELLANO HERNÁNDEZ, el cual tenía por objeto un inmueble constituido por un TOWN HOUSE distinguido con el Nro. 44, ubicado en la Primera Etapa de AVES DEL PARAISO CONJUNTO RESIDENCIAL, el cual se encuentra constituido sobre una parcela de terreno que forma parte de mayor extensión, distinguida con el Nro. 5, situada en el Lote Nro.2, calle 27 cruce con calle 7 del Sector Uno de la Urbanización Monteserino, jurisdicción del Municipio San Diego del Estado Carabobo. SEGUNDO: AUTORIZA a la demandada reconviniente CONSTRUCTORA MONTEVERINO, C.A., a retener la suma de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs.45.000,00), de las cantidades entregadas por el demandante reconvenido ANDRÉS ELOY ARELLANO HERNÁNDEZ, por concepto de justa indemnización por los daños y perjuicios sufridos con motivo del incumplimiento conforme a lo convenido en la cláusula décima primera del compromiso bilateral suscrito por las partes contendiente en el presente juicio. TERCERO: ORDENA al ciudadano ANDRÉS ELOY ARELLANO HERNÁNDEZ que reciba la cantidad de CIENTO CINCO MIL BOLÍVARES (Bs.105.000,00) que deberá ser entregada de manos de la demandada reconviniente CONSTRUCTORA MONTEVERINO, C.A.
Se condena en costas de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil a la parte accionante.
Notifíquese a las partes de la presente decisión.
Publíquese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Tribunal, a los siete (07) días del mes de abril de dos mil catorce. Años: 203º de la Independencia y 155º de la Federación.
El Juez Provisorio,

Abog. PASTOR POLO
La Secretaria,

Abog. MAYELA OSTOS FUENMAYOR
En la misma fecha se dictó y publicó la anterior sentencia, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.)
La Secretaria,
Exp. Nro.52.374
PP/mo/aa.