TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
EXTENSION PUERTO CABELLO
TRIBUNAL SUPERIOR
Puerto Cabello, veintiséis de septiembre de dos mil trece
203º y 154º

ASUNTO PRINCIPAL: GN32-V-2011-000033
ASUNTO: GP31-R-2013-000006

RECURRENTE: Abg. MILAGROS GOMEZ MARTINEZ, I.P.S.A. 55.420., en su carácter de Apoderada Judicial de los ciudadanos Alfonso Rafael López y Lisbeth Milagros Gamero, cedulas de identidad V-7.119.649 y V-10.249.078., parte demandada en el juicio principal.-

MOTIVO: APELACION intentada contra la sentencia definitiva dictada el 21 de Marzo de 2013, por el Tribunal Tercero de Municipio de este Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Extensión Puerto Cabello, en el expediente GN32-V-2011-000033, en la cual se declaro con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta, intentada por la ciudadana Yolanda Teresa Bermúdez Barrios, titular de la cédula de identidad V-8.817.256, asistida y posteriormente representada por la abogada Anna V. Ianni, I.P.S.A. 59.198., contra los ciudadanos Alfonso Rafael López y Lisbeth Milagros Gomero, cédulas de identidad Nos. V-7.119.649, V-10.249.078, respectivamente.

ASUNTO: GP31-R-2013-000006

RESOLUCION: 2013-000026

Conoce este Juzgado Superior del Recurso de Apelación interpuesto por la abogada MILAGROS LISBETH GAMERO I.P.S.A 55.420 en representación de los ciudadanos ALFONSO RAFAEL LOPEZ y LISBETH MILAGROS GAMERO, debidamente identificados supra, contra la Sentencia definitiva dictada por el Tribunal Tercero de Municipio del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Transito la Circunscripción del Estado Carabobo, Extensión Puerto Cabello, en fecha 21 de Marzo de 2013, en la cual se declaro con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de Opción de Compra Venta, interpuesta por la ciudadana Yolanda Teresa Bermúdez Barrios.

En fecha 08 de Abril de 2013 la secretaria del Tribunal Superior da cuenta al juez del recibo del expediente GN32-V-2011-000033, proveniente del Tribunal Tercero de Municipio, con motivo de la apelación interpuesta contra la sentencia definitiva dictada por dicho Tribunal, en fecha 21 de Mayo de 2013; dándosele la nomenclatura GP31-R-2013-000006 y, en la misma fecha, se dicta auto en el cual se le dio entrada al presente expediente, fijándose al vigésimo (20) día de despacho siguiente para la presentación de los informes correspondientes (f.208), todo de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 13 de Mayo de 2013 la parte apelante consigna escrito de informes (f.210 al 212); y al folio 213, el Tribunal, de conformidad con lo requerido en el artículo 519, ejusdem, dispensa el lapso (de 8 días) para que se presenten las observaciones que correspondan.

Al folio 214, esta Superioridad fija el lapso para dictar sentencia conforme a lo estipulado en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil; y al folio 218, se difiere la publicación de la misma para dentro de los treinta (30) días continuos siguientes, los cuales transcurridos estos y siendo el día fijado para dictar la presente decisión, este Tribunal Superior a los fines de emitir pronunciamiento definitivo, lo hace conforme a las siguientes consideraciones:

-I-
SINTESIS CONTROVERSIAL

I.1- El día 26 de Marzo de 2013, la abogada MILAGROS LISBETH GAMERO, en representación de los ciudadanos ALFONSO RAFAEL LOPEZ y LISBETH MILAGROS GAMERO, apela mediante diligencia, de la sentencia dictada por el Tribunal Tercero de Municipio del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Extensión Puerto Cabello, de fecha 21 de Marzo de 2013, la cual declara con lugar la demanda de cumplimiento de opción de compra venta.

Subidas y recibidas las actuaciones y el expediente correspondiente, en este Juzgado Superior; en el día fijado, la parte impugnante (demandada) a través de su apoderada judicial presenta los correspondientes informes y del cual se resume: A.-Que se intento en contra de sus representados una demanda por cumplimiento de contrato de opción a compra venta, sobre un bien inmueble ubicado en el parcelamiento Uva de Playa, en la urbanización parque residencial Vistamar, sector UD-1 el cual mide CIENTO VEINTE METRO CUADRADOS (120 Mts2), siendo que el objeto de dicho contrato de opción compra venta no se materializo por causas imputables a la parte demandante, por cuanto que los accionantes suministraron al banco [que en principio le aprobó el crédito hipotecario] datos falsos en la cédula de identidad y su estado civil ▬ hechos estos sobre los cuales la a quo no indicó ▬; alegatos estos, además, que contrarían los hechos relatados en la demanda referidos a que el crédito no había sido otorgádole por que el inmueble objeto del contrato no había sido registrado, sino posterior a la fecha de protocolización de ese contrato preparatorio, siendo imposible solicitar créditos utilizando un documento no registrado; circunstancia esta última que rechaza, toda vez que no fue obstáculo para que la demandante Yolanda Bermúdez, cumpliera con los recaudos para ejecutar la venta definitiva, con el agregado que la opción a compra venta tenía una vigencia de 180 días para la protocolización y desde la fecha de su firma hasta la fecha de la protocolización transcurrieron 94 días, por lo que la protocolización debe entenderse gestionada dentro del lapso contractual. B.- Que en el contrato de opción de compra venta, Cláusula Sexta, se acordó que si la venta del inmueble no se producía por causas imputables al comprador, el vendedor tendría la facultad de retener el 25% del pago dado en calidad de arras, siendo ese porcentaje equivalente a la cantidad de 50.000 Bs., vista que las arras que se pactaron alcanzo a la suma de 200.000 Bs.; correspondiéndole devolver solo la cantidad de 150.000 Bs., de arras, que siempre estuvieron dispuestos a devolver pero que la demandante-reconvenida se negó a recibir dicho pago, proponiéndole un Convenimiento Privado donde se establecía el compromiso para sus patrocinados de devolver las arras (Bs. 200.000) completamente y cancelar, además, por concepto de retardo la cantidad de 12.800 Bs. (Bs. 3.200 por 4 meses de retardo); siendo negada dicha documental por el Tribunal sentenciador, cuestión que fue rechazada por sus defendidos y, en virtud de ello, reconvienen en la demanda. C-. Que es cierto que sus representados vendieron el inmueble de marras, pero que lo hicieron por cuanto los demandantes le habían informado a sus representados de la no aprobación del crédito hipotecario.

I.2.- En esta instancia se deja constancia, que de autos no se desprende la presentación de informes o escritos alegatorios, por parte de la demandante-reconvenida. No obstante, del expediente se desprende que la demanda intentada tiene como objeto la pretensión de que los demandados cumplan un contrato de opción a compra venta, consistente dicho cumplimiento en la devolución o así se condene a los demandados de la cantidad de 150.000 Bs., cantidad que fue otorgada en condición de arras y; la cancelación de los interese moratorios, calculados desde el 24 de febrero hasta la efectiva entrega de la cantidad supra indicada, toda vez que al comunicarse con los vendedores del bien inmueble con el objeto de que le reintegren el monto dado en arras, estos dieron como respuesta que el dinero dado en arras fue utilizado en otra negociación y que tenia que esperar para poder recibir la cantidad de dinero. Rechazan la reconvención propuesta, ya que en fundamento a la cláusula sexta del contrato de marras, al no haberse materializado la venta definitiva, los propietarios debieron devolver en el plazo no mayor de treinta (30) días, la cantidad restante dada en arras (Bs. 150.000).- Fundamenta sus pretensiones y defensas en lo contenido en la cláusula sexta del contrato preparatorio celebrado entre las partes y, los artículos 1.159, 1.160, 1.264 y 1.167., del Código Civil. .

DE LA SENTENCIA RECURRIDA

I.3- En la sentencia definitiva dictada en fecha de 21 Marzo de 2013, el Tribunal Tercero de Municipio de este Circuito Judicial, Declaro Con Lugar la Demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta y al hacerlo asentó:

“(…)(…) Ahora bien, observa esta juzgadora que la presente causa, se refiere a un Juicio de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra-Venta, mediante el cual persigue la parte acora se de cumplimiento …sic… De manera que en virtud de las pruebas aportadas por las partes, observa quien aqui decide, que efectivamente existe tal contrato de opción de compra venta debidamente autenticado …sic…con la debida precisión el valor de la venta del inmueble y su respectiva forma de pago …sic… e igualmente se observa que dicho documento indica el plazo de ciento ochenta (180) días para el cumplimiento de la obligación …sic… y así queda demostrado, e igualmente que dicho contrato de opción de compra-venta no fue objeto de controversia alguna …sic… siendo en consecuencia el punto a resolver solo por lo que respecta al cumplimiento o incumplimiento de la obligación asumida por de cada una de las partes…

…..OMISIS…..

DE LA RECONVENCION PLANTEADA
POR LA PARTE DEMANDADA

…resulta, fuera de todo fundamento que la parte demandante reconvenida, manifieste como cuestión preliminar a la contestación a la reconvención, que en el contrato no se señaló el número de la casa …sic… De manera, que la demandante reconvenida, firma una opción a compra venta, plenamente consciente de lo que firmaba …sic… siendo, en consecuencia, evidente que el precio realmente pactado fue de 730.000 bolívares …sic… Ciertamente, y tal como lo expone la demandante reconvenida, en la cláusula sexta del contrato en comento, se determina en forma muy clara las consecuencias de la no materialización de la opción celebrada, una vez informados los propietarios de la no aprobación del crédito, han debido retener para sí un 25% del monto dado en arras, y regresar en un plazo no mayor de 30 días la suma de 150.000 bolívares, al no hacerlo en el tiempo indicando, corren indefectiblemente en su contra los intereses moratorios por retardo en el cumplimiento de su obligación …sic… Establece el artículo 1277 del Código Civil …sic… De la anterior disposición, se deriva, que el pago de los intereses cuando la obligación está representada en dinero, es una presunción juris et de jure, correspondiéndole al acreedor probar solamente que la mora en que ha incurrido el deudor.
En el presente caso, expuesto los alegatos por la parte demandante, que no se pudo materializar la venta, solicitándole a los codemandados la entrega del dinero dado en arras, por haber vencido el plazo pactado en el contrato, han debido los mismos proceder a la entrega dentro del tiempo acordado, o demostrar que su retardo obedece a un caso fortuito o fuerza mayor.
Los codemandados reconvinientes, al respecto, sólo indican en su escrito de contestación que jamás se han negado a entregar la cantidad de 150.000, bolívares, reteniendo para ellos el 25%, por concepto de daños y perjuicios, ya que la venta no se llevó a cabo por culpa de la demandante, pero habiendo transcurrido 120 días de haber firmado el documento de opción a compra venta, la demandante les comunicó por vía telefónica que le habían aprobado el crédito, y faltando pocos días para que expirará el plazo establecido en el contrato, que eran 180 días, es que les comunica que no iba a comprar el inmueble, porque no le habían aprobado el crédito; solicitándoles que le devolvieran el dinero completo, razón por la cual buscaron asesoría legal, donde les indicaron que el contrato tenía una cláusula penal para quien incumpliera con lo convenido, pero la demandante no aceptó el dinero; y lo que les entregó fue un documento de fecha 26 de enero de 2011, donde les señalaba que como la venta no se materializó por causas imputables a las partes tenían que devolverle el dinero completo, y como no había sido devuelto en el tiempo estipulado, tenían que pagar la suma de 3.200 por cada mes de retraso.
Para demostrar tal defensa, los codemandados consigna documento privado, contentivo de un convenio, presuntamente celebrado entre ellos y la ciudadana YOLANDA TERESA BERMÚDEZ BARRIOS, donde efectivamente se constata lo expuesto anteriormente. Esta documental no es ni analizada, ni apreciada, ni valorada por esta sentenciadora, por cuanto es documento carente de firma alguna, mal puede comprometer a alguien sin estar debidamente suscrito, es un simple documento en el que se vació un convenio, que al final no fue debidamente celebrado por nadie, y por ende, no goza de ningún valor probatorio.
Si los codemandados, hubiesen demostrado que su incumplimiento se debe a caso fortuito o fuerza mayor, o que no le es imputable la causa del incumplimiento, o que hizo las gestiones necesarias para no caer en mora, tales intereses no le serian imputables.
Al no demostrar su defensa, indudablemente que la mora en la que incurrió es culposa y debe ser sancionado, siendo de esta manera condenado a resarcir los daños que causó a la parte demandante con su incumplimiento, porque al no pagarle oportunamente, tal como fue establecido en la cláusula sexta del contrato, ha lesionado su patrimonio, pues le ha privado de los frutos que el capital adeudado pudiera producir, que, como mínimo son los intereses reclamados, aunque éstos no se hayan pactado, en consecuencia, deben ser tasados a la tasa legal.
En cuanto a los intereses legales, nos señala el artículo 1746: “El interés es legal o convencional. El interés legal es el tres por ciento anual…”.
El legislador señala el interés legal para el caso de que los contratantes no digan nada, dictando al respecto una medida supletoria. La doctrina tanto nacional como extranjera, que se acoge, considera que sólo a falta de interés convencional es que puede regir el interés legal.
De esta manera queda desechado el alegato de la parte demandada, mediante el cual reconviene a la demandante, obligándose sólo a entregar la suma de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000, oo), reteniendo para ellos la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000, oo), como indemnización de daños y perjuicios.
En cuanto a lo peticionado por los codemandados en la reconvención propuesta, que la ciudadana YOLANDA TERESA BERMÚDEZ BARRIOS, de cumplimiento a lo estipulado en la cláusula primera del contrato celebrado, a saber: “Los propietarios prometen vender y la opcionante promete comprar, el inmueble antes descrito, propiedad de los primeros citados, cuyos linderos y determinaciones se especifican en la primera parte de este documento y se dan aquí por enteramente por reproducido”, este Tribunal observa que en fecha 03 de Mayo de 2012, comparece la apoderada judicial de la parte demandante, y consigna documento inscrito por ante el Registro Público Inmobiliario de Puerto Cabello, de fecha 25 de Noviembre de 2011, bajo el Nº 2010-2321, número de matrícula 310.7.7.4.428, asiento registral Nº 02.
Con el anterior documento, demuestra la demandante reconvenida que los ciudadanos ALFONSO RAFAEL LÓPEZ y LISBETH MILAGROS GAMERO, enajenaron el inmueble objeto del contrato de opción a compra venta, el cual aprecia y valora esta sentenciadora, como plena prueba de la venta efectuada por los citados ciudadanos del inmueble de su propiedad, objeto del contrato de opción a compra venta, razón por la cual la reconvención propuesta, debe ser declarada forzosamente sin lugar.

SECCIÓN II, ALEGATOS Y PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA.
En su correspondiente escrito de contestación los codemandados, rechazan y contradicen, en todas y cada una de sus partes tanto los hechos como el derecho de la demanda intentada por la ciudadana YOLANDA TERESA BERMÚDEZ BARRIOS, por pretender la misma que la compra venta no se materializó porque fue objeto de engaño de la gestora, que ella contrato para agilizar los trámites del crédito hipotecario.
A los fines de demostrar el anterior argumento, promueven los codemandados, la prueba testimonial de la ciudadana MARCELA DEL CARMEN TOUSSEINTT, quien comparece en fecha 31 de Octubre de 2011, manifestando ser y llamarse como queda escrito, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-12.913.574, impuesta del motivo de su comparecencia y de las generales de Ley sobre testigos, procede a dar contestación a las preguntas efectuadas por la abogada MILAGROS GOMEZ MARTÍNEZ, apoderada judicial de los codemandados de autos: Que a los ciudadanos ALFONSO LÓPEZ y LISBETH GAMERO los conoció “por medio de la señora Yolanda Bermúdez para tramitar un crédito. Que sus servicios como gestora fueron contratados por “…la señora Yolanda Bermúdez”. “de la aprobación fueron 302.500, en la primera oportunidad, sin embargo luego fue negado… desconozco el motivo, cuando la señora Yolanda fue a retirar el expediente al banco en la planilla sale la aprobación y después el motivo por el cual fue negado”. Que a su cliente le notificó de la aprobación y luego negación del crédito “…de inmediato”. Que el precio real convenido por las parte en el contrato de opción a compra venta “… fue de 450.000 bolívares, de lo cual hubo un convenio verbal que dentro la opción de compra venta íbamos a colocar 730.000, y ahí se iba a colocar los 200.000 de inicial que le entregó la señora Yolanda al señor Alfonso, quedando restando bolívares 530.000, para así ella recuperar parte de la inicial”. Que los codemandados se negaron a devolver el dinero “porque la señora Yolanda quería que le devolvieran los bolívares 200.000 completos que dio en inicial, más unos intereses y el estaba dispuesto en dar los Bs. 150.000 que le corresponde.
Da cuenta, la ciudadana MARCELA DEL CARMEN TOUSSEINTT, de conocer a la demandante y a los demandados de autos, que era la gestora para agilizar lo del crédito, el cual en un principio fue aprobado y luego negado, no sabe el motivo del rechazo, asimismo, afirma, que la ciudadana Yolanda quería que le regresaran todo el dinero dado en arras, más unos intereses y el ciudadano Alfonso sólo estaba dispuesto a entregar la suma de 150.000 bolívares.
La anterior testimonial, la aprecia y valora esta juzgadora pues la misma viene a corroborar el alegato efectuado por la demandante, en cuanto a que buscó los servicios de un gestor para lo del crédito hipotecario, asimismo que en principio el crédito fue aprobado y luego rechazado.
No obstante, lo declarado por la testigo, nada aporta en cuanto a los límites de la controversia, como lo es el hecho que los codemandados de autos no cumplieron con su obligación de entregar en el tiempo pactado en la cláusula sexta del contrato de opción a compra venta, el dinero dado en arras por la parte demandante, reteniendo para ellos sólo el 25% por daños y perjuicios, y la sanción de tal incumpliendo es el pago de los intereses legales.
En el mismo escrito de contestación, rechazan igualmente los codemandados, el alegato de la demandante, en lo que respecta a la cláusula sexta, por cuanto no se han negado a entregar el dinero dado en arras, fundamentando tal defensa en el hecho que cuando transcurrieron 120 días desde la firma del documento de opción a compra venta, fue que la optante les informó que le habían aprobado el crédito, y sólo faltando pocos días para expirar los 180 días de vigencia del contrato, fue que les notificó que el crédito se lo habían rechazado, asimismo, que la opcionante quería que le regresaran el dinero completo, e incluso les entregó un documento donde los comprometía a entregar la suma completa dada en arras, y como no había sido devuelta en el plazo convenido en el contrato, es decir, treinta (30) días, tenían que pagar 3.200 bolívares de intereses por cada mes de retraso.
Tal argumento fue desechado en la sección correspondiente al análisis de la Reconvención plateada por los demandados, dándose por reproducido lo expuesto al respecto, no pudiendo los codemandados desvirtuar el hecho cierto de su incumplimiento, y por ende, de la obligación que tienen de cancelar los intereses que se generaron como consecuencia del retardo en la entregada del dinero dado en arras, siendo forzoso, en consecuencia declarar con lugar la pretensión intentada en su contra. Y así se declara.

CAPITULO III
PARTE DISPOSITIVA

Por todo lo expuesto, este Juzgado …sic… DECLARA: CON LUGAR, la Pretensión Jurídica que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, interpusiera la ciudadana YOLANDA TERESA BERMUDEZ BARRIOS …sic… contra los ciudadanos ALFONSO RAFAEL LÓPEZ y LISBETH MILAGROS GAMERO, …sic…en consecuencia se condena a éstos últimos…:
PRIMERO: a dar cumplimiento al contrato de opción a compra venta…
SEGUNDO: a devolver La suma de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,oo)….
TERCERO: a cancelar los intereses de mora, por retardo en la devolución de la cantidad de….
CUARTO: se acuerda experticia complementaria del fallo con base en el Indice Nacional de Precios………. “ (Subrayado de este Tribunal Superior)

I.4- En resumida síntesis, la Jueza a quo en la decisión Judicial apelada determina: A.- Que la pretensión jurídica se basa en el incumplimiento de un contrato celebrado entre las partes, y que no siendo el mismo impugnado por la contraparte, surte efectos como plena prueba, de las obligaciones contraídas conforme al articulo 1.360 del Código Civil. B- Que a falta de convenio entre las partes en las obligaciones que tienen por objeto una cantidad de dinero, los daños y perjuicios resultantes del retardo en el cumplimiento consisten siempre en el pago del interés que corresponda, y que en el caso de marras según lo expuesto por la parte demandante no se pudo materializar la venta y por consiguiente, los codemandados han debido entregar dentro del tiempo acordado la cantidad de dinero dado en arras, generándose en caso de retardo el interés legal, por no haber sido convenido otro; debiéndose aplicar el artículo 1.764 del Código Civil. C.- Que al no demostrar la parte demandada que no se incurrió en mora, la misma ha de ser culposa y debe ser sancionada, ya que se le genero una lesión al patrimonio de la demandante, pues le fueron privados los frutos que el capital adeudado ha podido generar, y que conforme al artículo 1746 del Código Civil, el interés es el legal, calculado a la rata del tres por ciento (3%) anual.-

-II-
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

II.1.- Es conteste esta instancia Superior, que en el caso en concreto es aplicable el criterio de que el Contrato de Opción de compra Venta constituye una promesa unilateral de venta, sujeta a un plazo definido, el cual tiene por objeto que la vinculación de quien concede su consentimiento no sea ilimitado en el tiempo, que se convierte a promesa bilateral luego que el comprador manifiesta su voluntad de comprar. Este contrato, que se ubica en el género de los contratos innominados o atípicos, resulta indiscutible su validez en la legislación patria; siendo su característica principal la de ser una especie de contrato de carácter preparatorio al contrato principal, el de venta, en donde se materializa la obligación de hacer, convenida [comprar y vender] entre las partes, lo que en definitiva debe traducirse en la traslación o transmisión de la propiedad del bien objeto del contrato, mediante el pago de un precio y la entrega material del mismo al comprador (obligaciones de dar).

Particular condición presenta esta especie contractual, cuando se conviene en la entrega de arras como señal de compromiso para materializar la venta, pactando las partes en el contrato que el incumplimiento de la obligación, tendrá como resultado el resarcimiento de los daños y prejuicios producidos por la inejecución de la obligación, derivados en una cantidad de dinero dada en arras entregadas por el optante al promitente; comportando, normalmente, penalidades similares para el optante y el promitente, calculada sobre la base de las arras entregadas y un porcentaje sobre ellas (arras) o su totalidad.

II.2.- En el caso de autos se denuncia la violación de la Cláusula Sexta del contrato de opción de compra venta que reposa en autos (f. 6 al 10) la cual dispone obligaciones Inter-partes en caso de inejecución del pacto celebrado sobre el bien inmueble objeto del mismo, a un precio total de Bs. 730.000,00. En caso de inejecución de la operación de compra-venta definitiva dentro del termino contractual de 180 días contados a partir de la fecha de suscripción de la opción de compra venta, por causas imputables a quien se le promete la venta (futuro comprador), este tiene el derecho de solicitar la reposición de la cantidad de dinero que dio en calidad de arras, menos el 25% (Bs. 50.000,00) sobre esa cantidad, por concepto de indemnización de daños y perjuicios que quedaría en beneficio de los propietarios, teniendo estos últimos un lapso no mayor de treinta (30) días para la devolución del dinero restante (Bs. 150.000,00), a partir de cuando se comunica la circunstancia de inejecución de la ceremonia de venta, o, a partir del lapso estipulado en el contrato para la verificación de la operación, sin que esta se realizara. Si las causas de la inejecución de la venta son imputables a quien se comprometió a vender (los propietarios), estos debían devolver la cantidad dada en arras (Bs. 200.000,00), más el 25% sobre dicha cantidad (Bs. 50.000,00), como indemnización por daños y perjuicios, en el lapso ya indicado.

Es esta, directa, expresa y concreta interpretación, la que se desprende de la norma contractual invocada; no siendo procedente cualquier otra que indiquen incluso las partes, ni otro juez o de quien decide, como conforme se desprende de lo imperativo que resulta el artículo 12, infine, del Código de Procedimiento Civil Y; ASI SE DECIDE.-

II.3.- Del contrato de opción de compra venta se desprende el negocio realizado entre la ciudadana Yolanda Teresa Bermúdez Barrios, optante, y los ciudadanos Alfonso Rafael López y Lisbeth Milagros Gamero, promitentes, cuyos términos y condiciones, están suficientemente soportados y obtenidos, en la valoración de las pruebas, análisis y conclusiones, que acertadamente establece la a-quo en su sentencia; sobre los cuales este Tribunal manifiesta su total acuerdo. También se infiere de la decisión impugnada, que la ciudadana Yolanda Teresa Bermúdez, en ejecución de dicho contrato, manifiesta a los ciudadanos Alfonso Rafael López y Lisbeth Milagros Gomero, no poder realizar la venta por causas imputables a ella y, que ante tal manifestación, resuelta claro que solo existió una obligación de hacer de parte de quienes prometen vender y, nunca nació una obligación de dar, inter partes.

En este sentido, se obtiene el no nacimiento de la obligación de Dar derivada de la de Hacer contentiva en el contrato de opción de compra venta, lo que automáticamente habilitaba a la Ciudadana Yolanda Teresa Bermúdez a solicitar la entrega de Bs. 150.000,00., dado en arras, resultante cantidad del derecho contractual que nació a favor de los promitentes, Alfonso Rafael López y Lisbeth Milagros Gamero, de descontar el 25% de la cantidad dada en arras (Bs. 200.000,00) equivalente a Bs. 50.000,00; debiendo los promitentes hacer la restante entrega del dinero a la optante, en el plazo de treinta (30) días convenidos contractualmente.

De autos no se constata la entrega de la cantidad dada en arras por parte de los ciudadanos Alfonso Rafael López y Lisbeth Milagros Gamero a la ciudadana Yolanda Teresa Bermúdez, reteniendo los primeros nombrados la cantidad total dada en arras y no solo el 25 %, por concepto de daños y prejuicios, lo que ilógicamente produce una inconsecuencia contractual que es la que informa la demanda de incumplimiento de contrato incoada en contra de los demandados.

En el mismo tenor, se considera insuficiente el argumento de la parte demandada consistente en que no ha devuelto el dinero cuya obligación le imponía el pacto celebrado inter partes, porque la parte actora ▬ directamente o a través de gestora ▬ se había negado a recibirlo, pretendiendo incluso esta última, que no se le descontara porcentaje alguno. Dos razones imponen la insuficiencia establecida; primero, la negativa de valoración que hace el Tribunal de Municipio sentenciador (f.197 y 198) de la documental (f. 42) promovida a tales efectos, que carece de firmas, agrega quien decide, en virtud de inferirse la no valoración de la documental de marras del artículo 1.368 del Código Civil y, por contrariar el principio de alteridad de la prueba; y, segundo, por poner el legislador a disposición de la parte demandada, y no utilizarlo esta, el derecho a ejercer un mecanismo procesal idóneo y suficiente, para liberarse de tal obligación, como lo es la oferta real de pago.

En igual forma y en consonancia a lo antes dicho, tampoco tiene relevancia la denuncia de la parte apelante en el sentido de que la a quo no se pronunció sobre el argumento que sobre los datos falsos identificatorios suministrados supuestamente por la demandada a una entidad bancaria y que por ello fue que dicha entidad no aprobara el crédito solicitado por la parte actora, todo ello en virtud que de autos tampoco se demuestra éstos hechos denunciados con los mecanismos procesales probatorios idóneos y pertinentes; siendo que en todo caso este Tribunal considera que al no haber probanzas que verificaran tal supuesto se tiene que la parte recurrente y demandada no cumplió con las exigencias establecidas en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. Por otro lado, considera quien juzga que aún cuando se hubiera demostrado tal defensa, de ninguna manera, mucho menos contractualmente, tal incidencia sería sancionada, pues la única penalidad contractual para la no concreción definitiva de la compra venta prometida, es el pago del 25% de la cantidad dada en arras, o sea, la cantidad de Bs. 50.000,00., que debía cancelarle la parte incumpliente a la otra.

Todas estas consideraciones anteriores, conclusiones más que ello, toda vez que fueron analizadas y circunstanciadas exhaustivamente por la a-quo, nos llevan a la conclusión mayor de considerar que: Ciertamente existe un contrato entre las partes, de la naturaleza señalada, con las condiciones, plazos y términos, establecidos en la litis y sus probanzas; Ciertamente existe un desistimiento a concluir la negociación definitiva, atribuible a la parte demandante; que ciertamente los demandados recibieron la cantidad de Bs. 200.000,00 de parte de manos de la optante y por concepto de arras, no devolviendo hasta la presente fecha la restante cantidad de dinero a que estaban obligados a devolver a la actora y; ciertamente de manera alguna la parte demandada probó conforme a las defensas eximentes de su responsabilidad argumentadas; por lo que ciertamente se concluye entonces que la parte accionada incumplió con el contrato de opción a compra venta, tal y conforme fue demandado, y tal y como fue condenada en la sentencia recurrida a cumplir con las obligaciones contractuales por ellos inobservadas Y; ASI SE DECIDE.-

II.4.- La otra premisa fundamental que encierra el mérito del asunto que se debate en esta instancia, lo constituye la procedencia o no de los Intereses Moratorios, acordados por la Jueza de la Primera Instancia.

Así tenemos que, del contrato de Opción de Venta que reposa en autos (f. 6 al 10) no se observa que las partes hallan convenido en una tasa especifica para calcular los intereses en caso de mora en la entrega del dinero dado en arras. Por ello, al estarse en presencia de una obligación de naturaleza Civil que dimana del contrato de Opción a compra venta cuyo cumplimiento de la Cláusula Sexta se demanda, en virtud de la contumacia de los promitentes en devolver el restante 75% (Bs. 150.000,00), de la cantidad dada en arras (Bs. 200.000,00) una vez deducido el 25%, por concepto de daños y perjuicios, como derecho que tenían los propietarios del inmueble objeto del contrato de marras; devolución está, que debió verificarse dentro de los 30 días siguientes a la culminación del lapso de 180 días que se tenía para la celebración de la venta inmobiliaria definitiva; incluso, visto el no ejercicio del derecho de accionar la oferta real de pago que tenían los promitentes, ante la supuesta negativa de la parte actora a recibir las arras; resulta imperativo el nacimiento de intereses moratorios, tal como lo disponen los artículos 1.277 y 1.746, del Código Civil.

Estos intereses moratorios, ▬ así como la deducción del 25% de la cantidad dada en arras como una sanción contractual ▬, son una pena impuesta por la ley [en caso de deficiencia contractual, como el de autos], a la tardanza del deudor en la satisfacción de la deuda.

En el caso de autos, el Tribunal de la Primera Instancia definió, acertadamente, que en el asunto bajo su conocimiento debían aplicarse los artículos 1.277 y 1.746 del Código Civil, por cuanto no se reguló tal situación en el contrato inter partes y, por cuanto toda deuda que supone un pago, el deudor debe hacer el pago correspondiente en el tiempo convenido, y al no hacerse dentro de el, ”…corren indefectiblemente en su contra los intereses moratorios por retardo en el cumplimento de su obligación…” (f. 197).

De igual manera, en apoyo de esta decisión invocó la a-quo, el criterio proferido por la Sala de Casación Civil en ponencia de la Magistrada Yris Armenia Peña de Andueza, en Sentencia Nº 00718 del 8 de Noviembre de 2005 Exp. 2005-000405.-

En el caso sub iudice el formalizante denuncia la falta de aplicación del artículo 1.746 del Código Civil pues según sus dichos el ad quem incluyó, dentro de la condena, el pago de los intereses a la rata del 1% mensual, lo que equivale al 12% anual, cuando según su dicho lo propio hubiese sido, el interés legal del 3% anual, obviando con ello aplicar el artículo 1.746 del Código Civil. Así pues de lo delatado por el formalizante la Sala entiende que se pretende denunciar la falta de aplicación del artículo 1.746 del Código Civil, en su primer aparte, y así lo pasa a analizar:

A tales efectos, el artículo 1.746 del Código Civil dispone:

“…El interés es legal o convencional.

El interés legal es el tres por ciento anual.

El interés convencional no tiene mas limites que los que fueron designados por Ley especial; salvo que, no limitándolo la Ley, exceda en una mitad al que se probare haber sido interés corriente al tiempo de la convención, caso en el cual será reducido por el Juez a dicho interés corriente, si lo solicita el deudor.

El interés convencional debe comprobarse por escrito cuando no es admisible la prueba de testigos para comprobar la obligación principal.

El interés del dinero prestado con garantía hipotecaria no podrá exceder en ningún caso del uno por ciento mensual…” (Subrayado y Negrita de la Sala)

Ahora bien, se desprende de las disposiciones y criterios anteriores, que si bien es cierto los intereses moratorios pueden ser estipulados por las partes, al no hacerse así, nace en caso de retardo en el pago de una deuda, una presunción Iure Et de iure, consistente en el pago de un interés legal, desde el día de la mora, sin que el acreedor este obligado a comprobar ninguna pérdida; siendo de su entera y exclusiva preferencia del acreedor, reclamarlos o no.

En otro tenor, es necesario señalar que no puede confundirse la mora con cualquier retardo del deudor en el cumplimiento de su obligación. Si el retardo es consecuencia de una causa extraña, no imputable al deudor, este no incurre en responsabilidad alguna; no hay mora; pero, en autos no se observa causa alguna que exonere a los promitentes de la carga de correr con los intereses moratorios demandados, por haber incumplido con el contrato de opción de compra venta, en su Cláusula Sexta, que dispone que luego del lapso contractual de ciento ochenta (180) días, las partes, según el caso, tenían 30 días ▬ cuyo vencimiento correspondía el 23 de febrero de 2011 ▬, para la entrega del dinero dado en arras, no cumpliendo los promitentes con la norma contractual establecida, tal como fue pactado por las partes, generándose, indefectiblemente, los intereses moratorios demandados y acordados por la a-quo, con lo se identifica plenamente esta instancia Superior Y; ASI SE DECIDE.-

No obstante lo anteriormente dicho en este particular, lo que si debe llamar la atención sobre el particular CUARTO de la PARTE DISPOSITIVA de la decisión apelada, donde se establece la experticia complementaria “con base en el Índice Nacional de Precios al Consumidor…” por cuanto la forma de cálculo de dichos intereses legales ordenada en la sentencia impugnada, contraviene la norma contenida en el artículo 1.746 del Código Civil, que establece la base del TRES POR CIENTO (3%) ANUAL, debiendo calcularse dichos intereses, exclusivamente, conforme a ese rango que el Legislador imperativamente exige, mediante experticia complementaria del fallo.

Por otro lado, aún cuando esta situación no fue advertida por la parte recurrente, es de la obligación de este Juzgador advertirla y corregirla, tal como así lo hace, conforme a las facultades contenidas en las normas contenidas en el artículo 334 Constitucional y, los artículos 14 y 206 del Código de Procedimiento Civil. En virtud de tales circunstancias, no se considera que se haya modificado la decisión revisada, toda vez que no se compromete el mérito del asunto.-

-III-

III.1.- En cuanto a la Reconvención planteada, más que por cumplir con el principio de exhaustividad de la sentencia, que por otro mérito, debe expresamente señalar quien decide, que los hechos y pruebas sobrevenidas que constan a los autos, donde se demuestra que los promitentes demandados vendieron el inmueble de marras a otra persona, resulta por demás suficiente para considerar que la contra demanda accionada perdió el objeto y la naturaleza por el cual fue incoada: Cumplimiento del Contrato de opción a compra venta; haría de imposible y hasta ilegal ejecución la decisión de procedencia que se adopte, si hubiera sido el caso. Por lo que esta Superioridad considera improcedente la reconvención accionada y, muestra su perfecto acuerdo con los criterios que la Jueza a-quo, acertadamente, implemento para declarar Sin Lugar el planteamiento de dicha reconvención Y; ASI SE DECLARA.-

III.2.- Por otra parte, tal reconvención propuesta, conforme al artículo 1.263 del Código Civil, tampoco podía acumulativamente pretender retener las arras y también exigir que el demandante cumpliera con comprar el inmueble prometido; pues los promitentes reconvinientes conforme a la norma invocada por este sentenciador, debían escoger al ejercitar sus derechos, entre preferir exigir el cumplimiento del contrato, o, quedarse con las arras o el porcentaje pactado sobre ellas, no simultáneamente ambos; siendo que al plantearse la reconvención en esa forma aglutinadora, debió ser declarada improcedente, tal como se hizo y, se hace en este momento Y; ASI SE DECIDE.-

-IV-
DISPOSITIVA

Por lo antes expuesto, este JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, EXTENSION PUERTO CABELLO, administrando justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:

PRIMERO: SIN LUGAR LA APELACION interpuesta por los ciudadanos ALFONSO RAFAEL LOPEZ Y LISBETH MILAGROS GAMERO a través de su apoderado Judicial; en consecuencia se CONFIRMA la decisión dictada el 21 de Marzo de 2013, por el Tribunal Tercero de Municipio de este Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Extensión Puerto Cabello, en el expediente GN32-V-2011-000033, en la cual se Declaro Con Lugar la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta, intentada por la ciudadana Yolanda Teresa Bermúdez Barrios contra los ciudadanos Alfonso Rafael López y Lisbeth Milagros Gamero, identificados en el encabezamiento de la presente decisión.

SEGUNDO: Se ordena a los ciudadanos ALFONSO RAFAEL LÓPEZ Y LISBETH MILAGROS GAMERO, a dar cumplimiento al CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA celebrado en fecha de 27 de abril de 2010, y autenticando por ante la Notaria Publica Segunda del municipio de Puerto Cabello del Estado Carabobo, anotado bajo Nº 60, tomo 41.cláusula sexta, cuyo cumplimiento consiste en que los demandados devuelvan la suma de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES, que equivale al restante 75% de la cantidad total dada en arras (Bs. 200.000,00), de conformidad con lo establecido en la Cláusula mencionada del referido contrato de Opción de Compra Venta; y, al pago de los intereses moratorios cuyo cálculo deberá hacerse al TRES POR CIENTO (3%) ANUAL, mediante experticia complementaria del fallo con fundamento en los artículos 249 y 456 del Código de Procedimiento Civil, la cual deberá llevarse a cabo por un experto contable, que será designado una vez quede definitivamente firme la sentencia, tomándose como punto de partida para dicho cálculo el día 24 de Febrero de 2011, fecha en la que venció el plazo para la devolución del dinero dado en calidad de arras, hasta la fecha en que quede firme la presente decisión; todo ello conforme se determinó en el particular II.3, de la presente decisión.

TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

Líbrese Oficio al Juzgado a-quo, informándole sobre las resultas del presente fallo.

Regístrese, publíquese, anótese en los libros respectivos y déjese copia para el copiador de sentencias.

Dada, firmada y sellada en la Sala de este Despacho Superior del Circuito Judicial Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, a los Veintiséis (26) días del mes de septiembre de Dos Mil Trece (2013). Años 203º de la Independencia y 154º de la Federación.
El Juez Provisorio Superior

Dr. RAFAEL EDUARDO PADRON HERNANDEZ
La Secretaria

Abg. MARIEL RAMIREZ SUAREZ
En la misma fecha se publicó y registro la presente decisión siendo las 09:52 de la mañana.
La Secretaria

Abg. MARIEL RAMIREZ SUAREZ

REPH/mvrs