TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y
DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO

Valencia, 23 de mayo de 2013
203º y 154º

EXPEDIENTE Nº: 13.464

SENTENCIA: INTERLOCUTORIA CON FUERZA DE DEFINITIVA

COMPETENCIA: CIVIL

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

DEMANDANTE: BLANCA GUILLERMINA RIVERO DE LEON, venezolana, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad Nº V-1.331.430

APODERADOS JUDICIALES DE LA DEMANDANTE: ABIEL ELI PEREIRA BRICEÑO, SILVIO LUIS MORENO VALERO, MARIA ANTONIETA REYES CASTRO y EDUARDO ANTONIO QUINTERO SOSA, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 141.117, 48.775, 141.118 y 141.119 respectivamente

DEMANDADOS: DESIREE RINCONES y EDELWEISS COLINA, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-16.874.745 y V-11.521.827.

APODERADO JUDICIAL DE LOS DEMANDADOS: No acreditado en autos

Conoce este Tribunal Superior del recurso procesal de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte actora en contra de la sentencia dictada en fecha 31 de octubre de 2011, por el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que declaró inadmisible la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento intentada por la ciudadana BLANCA GUILLERMINA RIVERO DE LEON contra los ciudadanos DESIREE RINCONES y EDELWEISS COLINA.

I
ANTECEDENTES

Comenzó el presente juicio con demanda presentada en fecha 16 de marzo de 2011, por ante el Juzgado de Municipio en funciones de distribución, correspondiéndole conocer al Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, admitiendo la demanda por auto del 28 de marzo de 2011.

El día 18 de mayo de 2011 el Alguacil del Juzgado de Municipio, deja constancia de la imposibilidad practicar la citación de los co-demandados, ordenándose su citación por carteles por auto del 27 de mayo del mismo año, los cuales fueron agregados a los autos el 8 de junio de 2011.

La Secretaria del a quo el 8 de junio de 2011 deja constancia de haber fijado cartel de citación en la dirección suministrada por la parte actora.

Por auto del 15 de Julio de 2011, el Juzgado de Municipio, acuerda designar como defensor de oficio de los co-demandados al abogado FRANKLIN APONTE ANTOLINEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 135.508, quien presta el juramento de Lay mediante diligencia del 27 del mismo mes y año.

El 8 de agosto de 2011, los co-demandados, ciudadanos DESIREE RINCONES y EDELWEISS COLINA consignan escrito de contestación a la demanda, haciendo lo propio su defensor de oficio.

El 10 de agosto de 2011, la parte actora consigna escrito de promoción de pruebas, siendo admitidas por auto de la misma fecha.

El 28 de septiembre de 2011, los demandados consignan escrito de promoción de pruebas, siendo admitidas por auto de la misma fecha.

Mediante sentencia dictada en fecha 31 de octubre de 2011, el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, declaró inadmisible la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento intentada por la ciudadana BLANCA GUILLERMINA RIVERO DE LEON contra los ciudadanos DESIREE RINCONES y EDELWEISS COLINA. Contra la citada decisión la representación judicial de la parte actora ejerció recurso procesal de apelación, que fue admitido en ambos efectos por auto de fecha 12 de diciembre de 2011.

Cumplidos los trámites de distribución, le correspondió a esta superioridad conocer de la presente causa y por auto de fecha 6 de febrero de 2012, se le dio entrada al expediente fijándose el décimo (10°) día de despacho siguiente a esa misma fecha para dictar sentencia en el presente juicio.

El 23 de febrero de 2012, la parte actora presentó ante esta alzada escrito de conclusiones.

De seguida, procede esta instancia a decidir lo que hace en los términos siguientes:

II
ALEGATOS DE LAS PARTES

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE:

La parte actora, alega en el libelo de demanda que celebró un contrato de arrendamiento privado a tiempo determinado con los demandados sobre un espacio de un inmueble ubicado en la avenida Padre Alfonso, con calle Silva, número cívico 93-61, en la parroquia Candelaria, municipio Valencia del estado Carabobo, que dicho contrato tenía una duración de un (1) año fijo, contado a partir del día primero (1) de octubre de 2009 y con vencimiento el día treinta (30) de septiembre de 2010 a término fijo y sin estar estipulada la posibilidad de prórroga a su vencimiento.

Manifiesta que el contrato en referencia, estipulaba en la cláusula segunda un canon de arrendamiento de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00), donde los mencionados arrendatarios han venido desarrollando actividades comerciales de estacionamiento, auto-lavado y taller mecánico de vehículos automotores, pero sin embargo, afirma que los arrendatarios cancelaron a razón de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00), mensuales el canon correspondiente a los meses de octubre y noviembre de 2009, pero que de manera arbitraria y unilateral comenzaron a consignar desde el día 13 de enero de 2010 por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, mediante Expediente signado con el Nº 1.818, la suma de MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.500,00), contraviniendo de esa forma con el canon establecido en el contrato de arrendamiento suscrito específicamente con la obligación contenida en dicha cláusula segunda.

Señala, que es viuda y de avanzada edad, al contar con noventa (90) años de edad, con un estado de salud deteriorado, que utiliza el dinero producto de los alquileres para sufragar sus gastos personales y de medicamentos, por lo que ha procedido a solicitar la entrega material de las cantidades de dinero consignadas desde el mes de diciembre de 2009 hasta septiembre de 2010, haciendo siempre formal reserva de que el monto consignado por los arrendatarios no se corresponde con el canon mensual de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00), fijado en la citada cláusula segunda, por lo que -según la actora- desde el mes de diciembre del 2009 hasta la expiración del término del contrato en referencia que ocurrió el 30 de septiembre de 2010, se le adeuda una diferencia entre el monto consignado y entre el monto del contrato suscrito, la cual está comprendida en la cantidad de TRES MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.500,00) por cada mes, lo que da un total de TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 35.000,00).

Alude que los arrendatarios tramitaron por ante la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Valencia del Estado Carabobo, procedimiento de regulación de alquiler, de la cual dicha Dirección estableció como un canon máximo de SEIS MIL CINCUENTA Y SIETE BOLÍVARES CON CINCUENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 6.057,54), siendo en sus palabras, evidente que el canon de arrendamiento establecido en el contrato, se encuentra ajustado dentro del monto máximo fijado por la Dirección de Inquilinato y que aunado a ello, continuó dicha situación hasta la fecha de la presentación de la demanda, es decir, desde la expiración del término del contrato que fue en fecha 1 de octubre del 2010, hasta el día 16 de marzo de 2011, ambos días inclusive.

Afirma, que los arrendatarios con el incumplimiento de sus obligaciones legales y contractuales perdieron el derecho al beneficio de la prórroga legal establecida en los artículo 39 y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que asegura, que al término del contrato, éstos debieron desocupar y entregarle el inmueble en perfectas condiciones de funcionamiento, conservación y mantenimiento, libre de personas y bienes así solvente de pago de servicios públicos, sin necesidad de desahucio.

Fundamenta la demanda en los artículos 26, 49 y 51 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, 1159, 1160, 1167, 1264, 1270, 1271, 1275, 1275 y 1290 del Código Civil y los artículos 40 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que por las razones expuestas demanda a los ciudadanos DESIREE RINCONES y EDELWEISS COLINA por cumplimiento de contrato de arrendamiento por expiración del término y daños y perjuicios para que el Juzgado les ordene la entrega material del espacio físico del inmueble arrendado por ellos, libre de personas y bienes e igualmente les obligue a cancelar: 1) La diferencia entre el monto consignado por los arrendatarios y el canon establecido en el contrato de arrendamiento a razón de TRES MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.500,00) mensuales, desde diciembre de 2009 hasta septiembre de 2010, sumando todo la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 35.000,00); 2) los intereses moratorios causados por la falta de pago en la diferencia del canon de arrendamiento, calculado en base a la tasa pasiva promedio de las seis principales entidades financieras del país, lo que suma un total de NUEVE MIL SETECIENTOS BOLIVARES CON OCHENTA Y TRES CENTIMOS (Bs. 9.700,83), calculados hasta el 30 de septiembre de 2010 y los que se sigan generando hasta la sentencia definitiva o el pago extintivo de esa obligación; 3) el pago de los servicios públicos prestados al inmueble hasta la entrega definitiva del mismo, entregando la solvencia de los mismos; 4) La reparación de los daños causados al inmueble, incluidos la pintura del mismo; 5) la indemnización por daños y perjuicios por permanecer en el inmueble después de la expiración del término del contrato, a razón de DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 250,00) diarios, desde el 1 de octubre de 2010 hasta el 16 de marzo de 2011 que suman un total de CUARENTA Y UN MIL SETECIENTOS CNCUENTA BOLIVARES (Bs. 41.750,00); 6) los honorarios profesionales de abogado y las costas y costos del presente proceso. También solicitó la parte actora, que los demandados fuesen condenados en pagar DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 250,00) diarios por permanecer en el inmueble después de presentada la demanda hasta la entrega material del inmueble arrendado; que se cuantifique mediante una experticia complementaria al fallo, los daños causados al inmueble y la corrección monetaria desde la presentación de la demanda hasta la sentencia definitiva.

Estimó la demanda en la suma de DOSCIENTOS VEINTISIETE MIL TRESCIENTOS DIECISEIS BOLÍVARES (Bs. 227.316,00).

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:

Es oportuno advertir, que el defensor de oficio dio contestación a la demanda, sin embargo, el mismo día ambos demandados hicieron lo propio en forma personal y debidamente asistidos de abogado, por lo que esta alzada considera prudente juzgar sobre los medios defensivos esbozados directamente por los demandados, en aras de garantizar el ejercicio de su derecho a la defensa, de rango constitucional y por ende de ineludible observancia.

Los demandados en el escrito de contestación a la demanda alegan que haciendo un análisis de la naturaleza del contrato que regula sus relaciones arrendaticias con la actora, se encuentran en presencia de un contrato de arrendamiento, que si bien es cierto, nació a tiempo determinado con en el devenir se transformó en un contrato a tiempo indeterminado, por cuanto –según los co-demandados- llegada la fecha de finalización del contrato, no se entregó el bien inmueble sin oposición del arrendador y ello obedeció a que el contrato de arrendamiento que regula la relación arrendaticia se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, ya que llegada la fecha de la finalización del mismo no fueron notificados por parte de la arrendadora de su decisión de no continuar con el mismo y se continuó ocupando dicho inmueble sin oposición.

Manifiesta que el deber de notificarle que no se iba a prorrogar el contrato, no era potestativo de la arrendadora, sino que era obligatorio y que al no hacerlo, se transforma en un contrato a tiempo indeterminado, añaden, que ellos no desocuparon el inmueble al vencimiento del contrato y la arrendadora cobró mediante retiro de las consignaciones y ejerció trámite o acción judicial para hacer efectivo el cobro de la mensualidad siguiente a la fecha del vencimiento del contrato, por lo que en sus palabras la acción propia que debía intentarse era la de desalojo y no la de cumplimiento de contrato.

Rechazan, niegan y contradicen en todas y cada una de sus partes la demanda incoada en su contra tanto en los hechos como en el derecho, por cuanto la demanda –según los demandados- está fundamentada en hechos falsos, que la parte actora manifiesta en su libelo que ellos incumplieron con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento en base a la cantidad de cinco mil bolívares mensuales, lo cual sería incorrecto por cuanto el canon según el contrato es de mil quinientos bolívares (Bs. 1.500,oo) mensuales, cantidad esta consignada ante el Juzgado Segundo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, según expediente de consignación signado con el Nº 1.818, y que la actora, ciudadana BLANCA GUILLERMINA RIVERO DE LEON, ha venido retirando, por lo que expresa que la referida arrendadora tácitamente quiere mantener la relación arrendaticia.

Sostiene que el contrato de arrendamiento fundamento de la pretensión, fue sometido a regulación por ante la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Valencia del Estado Carabobo, la cual resolvió regulando el canon de arrendamiento, intentándose recurso contencioso de nulidad ante el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo y que conoce el Tribunal Superior en lo Contencioso Administrativo de la Región Centro Norte por apelación, por lo que considera que el contrato que regula su relación arrendaticia es el que sirve de fundamento a las consignaciones y no el contrato sujeto a regulación y que el inmueble que se les arrendó tiene uso residencial y no comercial y que es utilizado como vivienda principal.

Con lo que respecta al estado del inmueble, la parte demandada sostiene que el inmueble se ha mantenido por las mejoras que ellos le han hecho, pero que no han sido suficientes por cuanto su construcción es muy antigua y amerita mejoras mayores que deben ser realizadas por el propietario, como lo establece el Código Civil y en el mismo contrato celebrado.

Informan mediante el escrito de contestación, que el inmueble objeto de la acción es de uso habitacional (unifamiliar o bifamiliar), por lo que consideran que está exento de incremento en el canon, a tenor del decreto dictado por el Ejecutivo Nacional, el cual congela dichos incrementos y que al usarse de forma unifamiliar, la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas prohíbe la tramitación de este tipo de demandas, sin antes seguir el procedimiento administrativo indicado en la mencionada ley, razones estas por las que solicitan la suspensión del presente procedimiento.

Sostienen que los daños y perjuicios incoados en su contra son improcedentes e ilegales por cuanto la arrendadora no especificó ni indicó sus causas.

III
ANALISIS DE LAS PRUEBAS

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

Produce junto al libelo de la demanda, a los folios 11 al 40 de la primera pieza del expediente y marcado con la letra “B”, copia certificada de expediente administrativo Nº 15.647, de la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Valencia del Estado Carabobo. Con relación a este medio de prueba, resulta oportuno precisar que son considerados documentos administrativos, aquellos documentos emanados de los funcionarios públicos en el ejercicio de sus competencias específicas, los cuales constituyen un género de la prueba instrumental, que por referirse a actos administrativos de diversa índole, su contenido tiene el valor de una presunción respecto a su veracidad y legitimidad, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad, que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y que por tanto, deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario.

Ahora bien, en lo que respecta al mérito probatorio bajo análisis, este juzgador le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el criterio establecido por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 692 del 21 de mayo de 2002, que establece la regla de valoración de los documentos administrativos en semejanza con los documentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, por ello se valora conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y con el mismo se considera demostrado que la mencionada Dirección de Inquilinato estableció como canon máximo de alquiler mensual del inmueble ubicado en la avenida Padre Alfonso, número cívico 93-61, parroquia Candelaria, municipio Valencia del estado Carabobo, la cantidad de SEIS MIL CINCUENTA Y SIETE BOLIVARES CON CINCUENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. 6.057,54)

Asimismo, en las referidas copias certificadas cursa copia del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 1 de octubre de 2009, que prevé un canon de arrendamiento de CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000,00) mensuales, con un término de un año fijo, contado a partir del 1 de octubre de 2009.

Produce junto al libelo de la demanda, a los folios 41 al 149 de la primera pieza del expediente y marcado con la letra “C”, copia certificada de expediente Nº 1.818 del Juzgado Segundo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, el cual se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1360 del Código Civil, quedando demostrado que la arrendataria DESIREE DE LOS ANGELES RINCONES LOVERA, consignó por ante ese Juzgado a favor de la arrendadora la cantidad de MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.500,oo) por concepto de canon de arrendamiento desde el mes de diciembre de 2009 hasta octubre de 2010 por la cantidad de MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.500,oo), siendo que el apoderado judicial de la arrendadora solicita la entrega de las cantidades consignadas, siendo la última solicitud de fecha 25 de octubre de 2010 y hace formal reserva que el monto a cancelar no se corresponde con el acordado en el contrato, siendo la cantidad correcta CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000,00) mensuales.

Produce a los folios 150 al 159 de la primera pieza del expediente, marcados con la letra “D” hasta la “M” instrumentos privados suscritos por el propio apoderado judicial de la arrendadora, quien los promueve, por lo que dado al principio de alteridad de la prueba, según el cual la fuente de la prueba debe ser distinta de a quien pretende aprovecharse de ella, ya que nadie puede constituir prueba a favor de si mismo, esta Alzada no les concede ningún valor probatorio.

Durante el lapso probatorio, la parte actora por capítulos primero, segundo y tercero ratifica el valor probatorio de las instrumentales acompañadas al libelo de demanda, sobre las cuales este juzgador ya se pronunció por lo que se reitera lo decidido sobre ellas.

Por un capítulo tercero promueve la prueba de inspección judicial, que fue admitida por auto del 10 de agosto de 2011 y evacuada el 21 de septiembre de 2011 según acta inserta a los folios 224 y 225 de la primera pieza del expediente, la cual se valora de conformidad con la reiterada jurisprudencia de nuestra máxima jurisdicción como un instrumento público, quedando con ella demostrado que el inmueble objeto de la demanda se encuentra en el siguiente estado: 1.- fachada interior y exterior del inmueble, específicamente paredes, pisos, techos, ventanas, puertas, piezas sanitarias se encuentran en mal estado; 2.- pintura en paredes, puertas, y ventanas se encuentran en mal estado; 4.- que está dividido en un área de oficinas y otra área para vivienda; 5.- que hay tomas de corriente y existen cables sin empotrar; 6.- que hay un medidor de agua potable que está en funcionamiento y que se encuentra habitado y ocupado de personas y bienes.

En el mismo capítulo tercero, promueve instrumentales insertas a los folios 220 y 221 de la primera pieza del expediente, consistente en copia de consignación de telegrama con acuse de recibo de la arrendadora y sellos húmedos del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL), que al no haber sido impugnado se valora conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo, a los folios 160 al 162 de la tercera pieza del expediente consta que el referido telegrama no se entregó por cuanto fue rechazado, resultando concluyente que la referida notificación no se llevó a cabo.

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

Durante el lapso probatorio, los demandados por capítulos primero y segundo invocan el mérito favorable de los autos y hacen una serie de alegatos, que no constituyen medios de pruebas en nuestro sistema procesal por lo que nada tiene que valorar este juzgador en ese sentido.

Por un capítulo tercero, a los folios 4 al 215 de la segunda pieza del expediente, promueve copia certificada de expediente Nº 1398 del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Norte, el cual se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1360 del Código Civil, quedando demostrado que la arrendataria DESIREE DE LOS ANGELES RINCONES demandó la nulidad del acto administrativo que contiene la Resolución Nº D.I. 15-2010 de fecha 14 de julio de 2010 que fija el canon de arrendamiento del inmueble objeto de controversia, dictado por la Alcaldía del Municipio Valencia del Estado Carabobo, demanda que fue declarada desistida en fecha 28 de marzo de 2011 por el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, apelando la recurrente en nulidad, sin que conste que el Juzgado Superior haya dictado sentencia.

Promueve por un capítulo cuarto a los folios 216 al 219 de la segunda pieza del expediente instrumentales con logotipo de la Alcaldía de Valencia, las cuales no poseen ni sellos húmedos ni firma alguna, por lo que no pueden ser valoradas y en consecuencia se desechan del proceso.

Promueve por un capítulo quinto al folio 220 de la segunda pieza del expediente, instrumento privado que fue impugnado por la parte actora mediante escrito de fecha 3 de octubre de 2011, emanado del Consejo Comunal del Calvario, quien no es parte en el presente proceso, por lo que requería ratificación testimonial conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, sin que conste que el mismo haya sido ratificado por lo que no puede ser valorado

Promueve por un capítulo sexto a los folios 2 al 153 de la tercera pieza del expediente, copia certificada de expediente Nº 1.818 del Juzgado Segundo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, el cual se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1360 del Código Civil, el cual también fue promovido por la parte actora y sobre el cual este juzgador ya se pronunció, no obstante, se aprecia que adicionalmente en estas copias constan las consignaciones que van desde noviembre de 2010 hasta agosto de 2011 por un monto de MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.500,oo).

IV
PRELIMINARES

Los demandados en el escrito de contestación señalan que el inmueble objeto de la acción es de uso habitacional (unifamiliar o bifamiliar), por lo que consideran que está exento de incremento en el canon, a tenor del decreto dictado por el Ejecutivo Nacional, el cual congela dichos incrementos y que al usarse de forma unifamiliar, la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas prohíbe la tramitación de este tipo de demandas, sin antes seguir el procedimiento administrativo indicado en la mencionada ley, razones estas por las que solicitan la suspensión del presente procedimiento.

Para decidir se observa:

La cláusula cuarta del contrato de arrendamiento celebrado por las partes, señala que los arrendatarios se obligan a ocupar el inmueble para fines comerciales y en la copia certificada de expediente administrativo Nº 15.647, consta que la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Valencia del Estado Carabobo, en la Resolución Nº D:I: 15-2010, refiere que la zonificación del inmueble ubicado en la avenida Padre Alfonso, número cívico 93-61, parroquia Candelaria, municipio Valencia del estado Carabobo, es “R5-C2 Residencial – Comercial”. Si bien en los autos hay constancia del recurso de nulidad intentado en contra de ese acto administrativo, no hay resultas del mismo y no consta que sus efectos hayan sido suspendidos por alguna medida cautelar, por lo que esta alzada concluye que teniendo el inmueble zonificación comercial y habiéndose obligado los arrendatarios en el contrato a ocupar el inmueble para fines comerciales, los alegatos de los demandados sobre su uso habitacional deben ser desestimados, Y ASI SE DECIDE.

V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Los demandados en el escrito de contestación a la demanda alegan que haciendo un análisis de la naturaleza del contrato que regula sus relaciones arrendaticias con la actora, se encuentran en presencia de un contrato de arrendamiento, que si bien es cierto, nació a tiempo determinado con en el devenir se transformó en un contrato a tiempo indeterminado, por cuanto –según los co-demandados- llegada la fecha de finalización del contrato, no se entregó el bien inmueble sin oposición del arrendador, no fueron notificados por parte de la arrendadora de su decisión de no continuar con el mismo lo que no era potestativo de la arrendadora, sino que era obligatorio y que la arrendadora cobró mediante retiro de las consignaciones y ejerció trámite o acción judicial para hacer efectivo el cobro de la mensualidad siguiente a la fecha del vencimiento del contrato.

La sentencia recurrida arriba a la conclusión que la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento es sin determinación de tiempo por lo que consideró que la demanda es inadmisible por ser la acción correcta la de desalojo y no la de cumplimiento de contrato.

Para decidir se observa:

En las copias certificadas del expediente administrativo Nº 15.647, de la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Valencia del Estado Carabobo, cursa copia del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 1 de octubre de 2009, celebrado con un término de un año fijo, contado a partir del 1 de octubre de 2009. En efecto, la cláusula del contrato in comento, establece:

“La duración del presente contrato de arrendamiento es por UN (01) AÑO fijo, contados a partir del 01 de Octubre de 2009, debiendo desocupar el inmueble al término del presente contrato sin necesidad de desahucio.”

Del contenido de la cláusula antes transcrita, indubitablemente se evidencia que las partes celebraron un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por lo que, distinto a lo expresado por los demandados, no era indispensable la notificación al finalizar el mismo, conforme lo prevé el artículo 1599 del Código Civil, a saber:
“Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio.”

Queda de bulto, que la falta de notificación por sí sola no reconduce el contrato, cuando el mismo ha sido celebrado a tiempo determinado como ha ocurrido en el caso sub iudice.

En otro orden de ideas, los demandados señalan que la arrendadora retiró las consignaciones cobrando mensualidades siguientes a la fecha del vencimiento del contrato, siendo que de las copias certificadas producidas por ambas partes del Expediente Nº 1.818 del Juzgado Segundo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, quedó en evidencia que la arrendadora hizo la última solicitud de entrega de las cantidades consignadas en fecha 25 de octubre de 2010, siendo éste precisamente el mes que finalizó el término natural del contrato, por tanto, se desestima el alegato sobre el cobro de mensualidades siguientes a la fecha del vencimiento del contrato.

Asimismo, alegan los demandados que llegada la fecha de finalización del contrato, no se entregó el bien inmueble sin oposición del arrendador, por su parte la demandante señala en su libelo que los arrendatarios con el incumplimiento de sus obligaciones legales y contractuales perdieron el derecho al beneficio de la prórroga legal establecida en los artículo 39 y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

No puede pasar inadvertido a esta alzada que si el término natural del contrato fue el 1 de octubre de 2010, la prórroga legal que hipotéticamente le correspondía a los arrendatarios era de seis (6) meses, conforme al literal “A” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vale decir hasta el 1 de abril de 2011 y la presente demanda se interpone el 16 de marzo de 2011, resultando concluyente que se interpuso dentro del lapso de la prórroga legal, la cual conforme al artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios opera de pleno derecho. Pero aún más, la presente demanda se interpuso 5 meses y quince días después de vencido el término establecido en el contrato, faltando sólo quince días para que finalizara la prórroga legal.

Al hilo de estas consideraciones, el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece:

“Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-¬Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales.”

En el caso de marras, si bien es cierto el demandante alega que los arrendatarios no les correspondía la prórroga legal, en su libelo expresamente demandan “por CUMPLIMEINTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO por expiración de termino (sic) y daños y perjuicios por incumplimiento de obligaciones contractuales”. (Resaltado de esta sentencia)

El autor Gilberto Guerrero Quintero afirma, que si llegado o vencido el término contractual, el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de las referidas obligaciones, que le impediría el derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal, no por eso dejará automáticamente de gozar del mismo como para que pueda entenderse que ante ese incumplimiento proceda ipso iure la acción de cumplimiento de contrato del término; si no que, en tal caso, el derecho a la prórroga legal no desaparece o se extingue de tal manera, peso sí indica que el arrendador podrá ante ese incumplimiento, solicitar la resolución del contrato de conformidad con el Artículo 1.167 del Código Civil. (Obra citada: Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, páginas 286 y 287)

Si la parte actora consideraba que los arrendatarios no les correspondía la prórroga legal, no debió demandar como lo hizo el cumplimiento del contrato por expiración del término, resultando concluyente que la demanda es inadmisible conforme al artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, circunstancia que determina que el recurso de apelación sea desestimado Y ASI SE DECIDE.

VI
DISPOSITIVA

Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso procesal de apelación interpuesto por la parte actora, ciudadana BLANCA GUILLERMINA RIVERO DE LEON; SEGUNDO: SE CONFIRMA con diferente motivación la sentencia dictada en fecha 31 de octubre de 2011, por el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; TERCERO: INADMISIBLE la demanda de cumplimiento de contrato interpuesta por la ciudadana BLANCA GUILLERMINA RIVERO DE LEON en contra de los ciudadanos DESIREE RINCONES y EDELWEISS COLINA.

Se condena en costas procesales a la parte demandante, por cuanto el fallo recurrido resultó confirmado, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Notifíquese a las partes.

Remítase el presente expediente al tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.

Publíquese, regístrese y déjese copia

Dado, firmado y sellado en la sala del despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en la ciudad de Valencia, a los veintitrés (23) días del mes de mayo de dos mil trece (2013). Año 203º de la Independencia y 154º de la Federación.

JUAN ANTONIO MOSTAFÁ
EL JUEZ TEMPORAL

NANCY RAQUEL REA
LA SECRETARIA

En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 1:45 p.m. previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.

NANCY RAQUEL REA
LA SECRETARIA

Exp. Nº 13.464
JAM/NR/MDC.-