TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
EXTENSION PUERTO CABELLO

TRIBUNAL SUPERIOR

Puerto Cabello, catorce de marzo de dos mil trece
202º y 154º

ASUNTO PRINCIPAL: GP31-V-2013-000013
ASUNTO: GP31-R-2013-000001

PARTE DEMANDANTE: VASCO FERNANDO FERREIRA DE SOUSA CARLOTA, venezolano, mayor de edad, cédula de identidad No V.- 14.380.608, asistido por el abogado JONELT FERRER, IPSA No. 142.781.
PARTE DEMANDADA: SOCIEDAD MERCANTIL CINCO Y SEIS RACING BAR C.A inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 27 de agosto de 2004, bajo el No. 30, Tomo No. 259-A, en la persona de su Gerente General JOSE CLAUDINO VAZQUEZ BARBEITO, venezolano, mayor de edad, cédula de identidad No. V.- 10.246.976.
MOTIVO: APELACION/ Contra Sentencia Interlocutoria con Fuerza Definitiva (Inadmisibilidad de la demanda)
ASUNTO: GP31-R-2013-000001
RESOLUCION No. 2013-000001.

Conoce este Juzgado Superior el recurso de apelación interpuesto por el ciudadano VASCO FERNANDO FERREIRA DE SOUSA CARLOTA, asistido por el abogado JONELT FERRER, contra la sentencia dictada en fecha 13 de febrero de 2013, por el Tribunal Tercero de Municipio del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Extensión Puerto Cabello, que declaró inadmisible la demanda que presentara con motivo de una acción de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta contra la SOCIEDAD MERCANTIL CINCO Y SEIS RACING BAR C.A, en la persona del ciudadano JOSE CLAUDINO VAZQUEZ BARBEITO.

En fecha 21 de febrero de 2013, este Tribunal Superior dictó auto en el cual le dio entrada al presente expediente, fijando la oportunidad para emitir el pronunciamiento respectivo.
Siendo el día fijado para dictar la presente decisión, conforme a lo estipulado en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil; este Tribunal a los fines de emitir su pronunciamiento, lo hace conforme a las siguientes consideraciones:

-I-

SINTESIS CONTROVERSIAL

I.1.- En fecha 30 de enero de 2013, el ciudadano VASCO FERNANDO FERREIRA DE SOUSA CARLOTA, asistido por el abogado JONELT FERRER, identificados, presentó demanda, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos, y una vez distribuida le correspondió su conocimiento al Tribunal Tercero de Municipio del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Extensión Puerto Cabello; cuyo motivo lo es una acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

I.2.- Señala la parte actora en su escrito libelar que: a) En su nombre y representación la ciudadana Isabel Teresa Terán Escobar, celebró contrato de arrendamiento a tiempo determinado con el ciudadano JOSE CLAUDNO VAZQUEZ BARBEITO, actuando en ese momento en su carácter de Gerente General de la SOCIEDAD MERCANTIL CINCO Y SEIS RANCING BAR, C.A, arriba identificada; mediante el cual dio en arrendamiento un anexo constituido por un Local Comercial situado en la Calle Comercio, Edificio La Torre No. 69, Morón, Estado Carabobo; b) Conforme al señalado contrato de arrendamiento, en su Cláusula Décima Primera, el arrendatario se obligaba a destinar el anexo para uso COMERCIAL, no pudiendo darle un fin distinto sin autorización previa y escrita del Arrendador; c) Demanda a la SOCIEDAD MERCANTIL CINCO Y SEIS RACING BAR, C.A, en la persona del ciudadano CLAUDNO VAZQUEZ BARBEITO, en su carácter de arrendatario del inmueble ut supra descrito, para que sea resuelto el contrato suscrito entre las partes, cancele los cánones de arrendamiento insolutos, cancele el dinero pagado por concepto de Catastro ante la Dirección de Hacienda, sea entregado el inmueble libre de personas, animales o cosas y, sea condenado el demandado en el pago de las costas y costos que ocasione el presente juicio; d) Fundamenta su pretensión en lo pautado en el artículo 1.167 del Código Civil; solicita sea decretada medida de secuestro sobre el inmueble objeto del contrato cuya resolución se pide en el presente juicio y, acompaña junto al libelo copia simple del contrato de arrendamiento.

-II-

DE LA SENTENCIA RECURRIDA.

Mediante interlocutoria dictada en fecha 13 de Febrero de 2013, el Tribunal Tercero de Municipio de este Circuito Judicial, Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Extensión Puerto Cabello, declaró INADMISIBLE la pretensión jurídica de Resolución de Contrato de Arrendamiento intentada por el apelante, señalando el mencionado Tribunal, entre otras cosas, lo siguiente:

“(…)(…) En el caso que nos ocupa, se deriva del escrito libelar que la parte actora señala en su petitorio que la demanda se fundamenta en la falta de pago de los cánones de arrendamiento y el incumplimiento a su vez del inquilino de las cláusulas sexta y octava que contiene el ya citado contrato, asimismo se basa en la resolución de contrato, sin embargo, analizado, como se dijo, los recaudos consignados conjuntamente al escrito libelar, se desprende de la cláusula tercera del tanta veces citado contrato que da inicio a la relación contractual arrendaticia, que su duración, era de tres años, contados a partir del 1º de Agosto de 2004, al 1º de Agosto de 2007, prorrogable siempre y cuando el arrendatario se encuentre solvente en el pago del canon de arrendamiento y de los servicios que gozare el inmueble, indicando además en forma clara, que debería realizar un nuevo contrato.

Ahora bien, aún cuando venció el tiempo establecido, en el referido contrato, no consta en las actas procesales que integran el presente asunto, que las partes hayan celebrado un nuevo contrato, entendiéndose que el arrendador luego de vencido el contrato que dio inicio a la relación, dejó al inquilino en posesión del inmueble, en consecuencia, se demanda una resolución contractual, y el documento fundamental de la presente pretensión jurídica, es decir el contrato de arrendamiento que riela a los folios 5 y 6 del expediente se indeterminó en el tiempo, razón por la cual dicha pretensión jurídica debe forzosamente ser inadmitida, en virtud de que la misma es contraria a la ley, y, en específico contraria a lo establecido en el artículo 34 de la ley de arrendamientos inmobiliarios, por aplicación del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil…”

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Este Tribunal, en base al análisis del asunto bajo su conocimiento y previa síntesis hecha a tenor de lo inmediato anteriormente señalado; al decidir observa:

-III-

III.1.- El ciudadano VASCO FERNANDO FERREIRA DE SOUSA CARLOTA, asistido del abogado JONELT FERRER, intento contra la entidad mercantil CINCO Y SEIS RACING BAR C.A, y en la persona del ciudadano JOSE CLAUDINO VASQUEZ BARBEITO, todos identificados en autos; una demanda cuyo motivo lo es una acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento, celebrado entre las partes, y el cual tiene por objeto un inmueble, anexo, constituido por un Local Comercial situado en la Calle Comercio, Edificio La Torre No. 69, Morón, Municipio Juan José Mora, Estado Carabobo; destinado dicho inmueble únicamente a uso *comercial*.

Resulta propicia la oportunidad, para, en este particular dejar constancia que ante las múltiples variantes presentadas en autos referidas al nombre del representante legal de la demandada (Claudino, Claudno, Claudio) este Tribunal advierte que el que se asume como válido a los efectos de la presente decisión es el de CLAUDINO; toda vez que ante la ausencia absoluta de documento legítimo de identificación, el Tribunal confrontó el número de cédula de identidad ofrecido en autos, en la página web del Consejo Nacional Electoral y resultó que el nombre verdadero del ciudadano identificado con el número de cédula de identidad No. V.- 10.246.976 es el de JOSE CLAUDINO VAZQUEZ BARBEITO, el cual se valida como nombre correcto del representante legal de la entidad jurídica demandada.

III.2.- Se infiere del análisis del libelo (f. 1 vto, y 2) que las denuncias de incumplimiento contractual sobre las cuales fundamenta el actor su demanda de Resolución de Contrato, son: la falta de pago de los cánones mensuales de arrendamiento desde el mes de Agosto 2012 a Enero 2013; una supuesta violación a la prohibición de subarrendar y; una supuesta violación a la obligación contractual del pago de impuestos inmobiliarios y de los servicios públicos.

III.3.- Por otro lado, la a-quo declara Inadmisible la pretensión jurídica presentada, por considerar que al resultar del estudio que le hizo al contrato de arrendamiento traído a los autos por el accionante-apelante, que el tiempo establecido en el mismo venció y el arrendador dejo al arrendatario en posesión del inmueble y, al no constar en autos la celebración de un nuevo contrato, el contrato cuya resolución se demanda se indeterminó en el tiempo; debiendo forzosamente ▬según su decir▬ la resolución contractual demandada ser inadmitida, en aplicación del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, por contrariar el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

-IV-

IV.1.- El artículo 34 del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece un conjunto de requisitos que imponen la utilización de la acción de desalojo, la cual debe forzosamente emplearse, siempre y cuando estemos en presencia de un asunto judicial sobre un contrato de arrendamiento verbal o escrito, a tiempo indeterminado y, esté fundamentado en alguna de las causales establecidas en dicha norma, a saber: impago de dos mensualidades consecutivas; necesidad de ocupar el inmueble; demolición o reparaciones; cambio de uso o destino, o destino o uso deshonesto, indebido; deterioros mayores o reformas no autorizadas; violación o incumplimiento del reglamento interno del inmueble (Propiedad Horizontal) y; cesión del contrato o subarrendamiento, sin consentimiento previo.

Tanto la doctrina literaria como la jurisprudencia patria, así lo ha venido definiendo en fiel interpretación del mencionado artículo 34, idem, que establece en su encabezamiento …Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:…. , o, cuando en el Parágrafo Segundo, ejusdem, el legislador instituye …Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.

Por ejemplo, la Sala Constitucional en la sentencia Nº 834, dictada el 22 de abril de 2002, dejó claro tal criterio, que aún cuando se refiere a una demanda por cumplimiento de contrato ▬y no resolución de contrato▬ aplica al caso in concreto, toda vez que esta referida a la interpretación en cuanto a la aplicación de la norma contenida en el artículo 34 del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y, la calificación de idoneidad e imperatividad de la acción de Desalojo en los supuestos que regula. Dispuso la Sala:

“(…)(…) esta Sala observa que la actividad probatoria de la parte demandada estuvo enfocada a demostrar que el contrato de arrendamiento que lo relacionaba con el demandante no era a tiempo determinado, sino a tiempo indeterminado, distinción importante para definir cual era la acción procedente a incoar por parte del arrendador ...sic…lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante si era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser este a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…”

Igual criterio ha venido sustentado la doctrina de autores que han venido estudiando con profundidad el tema, como por ejemplo lo son el Dr. Gilberto Guerrero Quintero y el Dr. Gilberto Alejandro Guerrero Rocca (2000), en su obra jurídica sobre el tema en especial, intitulada, “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, volumen I, (págs. 147, 148, 197 a la 199) al diferenciar la acción de resolución del contrato de otras acciones, disponiendo en su análisis y dentro de sus elementos, el que dicha acción ▬de Resolución▬ debe aplicarse a aquellos contratos indefinidos en el tiempo, que tengan motivos distintos a las causales establecidas en el artículo 34, ibidem; argumentado para ello que de no ser así, además de no poder omitirse la vigencia de dicha norma, rayaría ello, en su inutilidad. (Ultimas frases o expresiones estas, propias de quien aquí juzga).

IV.2.- Aseverado lo inmediato supra, la primera apreciación que hace este Juzgador es la de que, ciertamente, aún cuando también denuncia el demandante ▬dentro de los tres incumplimientos contractuales argumentados▬ la violación a la cláusula Octava del contrato en disputa, que trata sobre la obligación que pesa sobre el arrendatario de pagar los servicios públicos [mas no la de pagar impuestos inmobiliarios]; es inobjetable que también basa su demanda el actor, en el incumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento y en la supuesta violación a la prohibición de subarrendar, supuestos estos que están regulados taxativamente como causales de la acción por Desalojo en el artículo 34, literales a) y g), del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, disposición legal esta que informa determinante y obligatoriamente que la acción idónea ▬tal como se aprecia, subsiguientemente▬que debió el actor emplear para demandar en consecuencia y ante la existencia de tales causales, era la acción de Desalojo, toda vez que como también del análisis que acertadamente realizara la Jueza de la Primera Instancia sobre la calificación y naturaleza del Contrato de Arrendamiento de marras resulto ser un Contrato de Arrendamiento escrito a tiempo indeterminado

IV.3.- La anterior premisa a juicio de esta instancia superior, es suficiente para privar sobre la calificación de la acción que deben intentar los justiciables cuando se presentan asuntos como los de autos; debiendo el juez de la causa examinar la causa petendi y sobre ello concluir la calificación del contrato, tal como lo hizo la Jueza de la primera instancia y, estando frente a las causales taxativas establecidas en el analizado artículo 34, ejusdem, se debe en caso del empleo de una acción distinta al Desalojo, declarar la inidoneidad de la acción como lo hizo la a-quo, e inadmitirla así como también inadmitió la demanda; en fundamento a la doctrina aquí vertida la cual acepta como suya este juzgador y, en aplicación del artículo 34, y su parágrafo segundo, ibidem; por lo que la Apelación intentada por el ciudadano Vasco Fernando Ferreira de Sousa Carlota, asistido del abogado Jonelt Ferrer, No Debe Prosperar Y; ASI SE DECIDE.-

DISPOSITIVA

Por todo lo antes expuesto, este Tribunal Superior del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:

PRIMERO: Sin lugar el recurso de apelación interpuesto por el ciudadano VASCO FERNANDO FERREIRA DE SOUSA CARLOTA, asistido por el abogado JONELT FERRER, identificados en el encabezamiento de la presente decisión contra la sentencia dictada en fecha 13 de febrero de 2013 por el Tribunal Tercero de Municipio del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Extensión Puerto Cabello.

SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia dictada en fecha 13 de febrero de 2013, por el Tribunal Tercero de Municipio de este Circuito Judicial, que declaró INADMISIBLE la pretensión jurídica de Resolución de Contrato de Arrendamiento interpuesta por el ciudadano VASCO FERNANDO FERREIRA DE SOUSA CARLOTA contra la SOCIEDAD MERCANTIL CINCO Y SEIS RACING BAR C.A, representada por el ciudadano JOSE CLAUDINO VAZQUEZ BARBEITO, identificados también en el encabezamiento de la presente decisión.

TERCERO: No hay condenatoria en costas dada la naturaleza de la presente decisión.

CUARTO: Remítase el presente expediente al Tribunal de origen, en su debida oportunidad legal.

Líbrese Oficio al Juzgado “a-quo” informándole sobre las resultas del presente fallo.

Regístrese, publíquese, anótese en los libros respectivos y déjese copia para el copiador de sentencias.

Dada, firmada y sellada en la Sala de este Despacho Superior del Circuito Judicial Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, a los Catorce (14) días del mes de Marzo de Dos Mil Trece (2013). Años 202º de la Independencia y 154º de la Federación.
El Juez Provisorio Superior

Dr. RAFAEL EDUARDO PADRON HERNANDEZ
La Secretaria

Abg. MARIEL RAMIREZ SUAREZ
En la misma fecha se publicó y registro la presente decisión siendo las 10:32 de la mañana.
La Secretaria

Abg. MARIEL RAMIREZ SUAREZ