TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

PARTE ACTORA.-
LAURA BEATRIZ BARRIOS DI PASCUALE, ANTONIO JOSE BARRIOS DI PASCUALE y MARIA EUGENIA BARRIOS DI PASCUALE, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-19.230.271, V-13.666.702 y V-14.752.979, respectivamente, de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA.-
JOSEPH KARAM ABOU, abogado en ejercicio, inscrito en el INPREABOGADO bajo el número 54.583, de este domicilio.
PARTE DEMANDADA.-
CENTRO DE EDUCACION INICIAL PARQUE MORROCOY C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 19 de enero de 2006, bajo el No. 67, Tomo 2-A.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA.-
MARIA ISABEL ALVAREZ DE ALBERS y JUAN FERNANDO GUERRA COGORNO, abogados en ejercicio, inscritos en el INPREABOGADO bajo los números 19.222 y 61.242, respectivamente, de este domicilio.
MOTIVO.-
DESALOJO
EXPEDIENTE: 11.661

El abogado JOSEPH KARAM ABOU, en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos LAURA BEATRIZ BARRIOS DI PASCUALE, ANTONIO JOSE BARRIOS DI PASCUALE y MARIA EUGENIA BARRIOS DI PASCUALE, en fecha 11 de abril de 2012, demandó por Desalojo al CENTRO DE EDUCACION INICIAL PARQUE MORROCOY C.A., por ante el Juzgado Cuarto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, quien como distribuidor lo remitió al Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, donde se le dió entrada y se admitió el 16 de abril de 2012, ordenando el emplazamiento de la accionada, en la persona de su Representante Legal, ciudadana SONIA ALVAREZ TELLADO, para que compareciera el segundo (2º) día de despacho siguiente a su citación, a dar contestación a la demanda.
La abogada MARIA ISABEL ALVAREZ DE ALBERS, en su carácter de apoderada judicial de la accionada, el día 16 de octubre de 2012, presentó escrito contentivo de contestación a la demanda y reconvención; la cual fue admitida por el Juzgado “a-quo”, mediante auto dictado en fecha 16 de octubre de 2012.
En fecha 18 de octubre de 2012, el abogado JOSEPH KARAM ABOU, en su carácter de apoderado actor, presentó escrito contentivo de contestación a la reconvención.
Durante el lapso probatorio, ambas partes promovieron las pruebas que a bien tuvieron, y vencido como fue dicho lapso, el Juzgado “a-quo” el 28 de noviembre de 2012, dictó sentencia definitiva, en la cual declaró inadmisible la presente demanda; contra dicha decisión apeló el 27 de febrero de 2013, el abogado JOSEPH KARAM ABOU, en su carácter de apoderado actor, recurso éste que fue oído en ambos efectos, mediante auto dictado el 23 de mayo de 2013, razón por la cual el presente expediente fue remitido a este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, donde quedó una vez efectuada la distribución, dándosele entrada el 10 de junio de 2013, bajo el No. 11.661, y el curso de Ley, y encontrándose la presente causa en estado de dictar sentencia, este Juzgador pasa a decidir previas las consideraciones siguientes:
PRIMERA.-
De la lectura de las actuaciones que corren insertas en el presente expediente se observa lo siguiente:
a) Escrito libelar, presentado por el abogado JOSEPH KARAM ABOU, en su carácter de apoderado actor, en el cual se lee:
“…Desde el año 2002 mis representados mantienen una relación arrendaticia basada en contratos escritos siendo el último de ellos suscrito el 01 de Febrero de 2008, tal y como consta de contrato privado que en original se acompaña marcado "B", con la sociedad mercantil Centro de Educación Inicial Parque Morrocoy C.A…. representada por la Ciudadana Sonia Alvarez Tellado… mediante el cual cedió en calidad de arrendamiento un inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa quinta distinguida con el N- 108-131, ubicada en la avenida Juan Uslar de la urbanización la Viña de esta ciudad de Valencia Estado Carabobo.
Es importante señalar que dicho inmueble no esta amparado por el decreto con rango valor y fuerza de ley contra el desalojo y la desocupación arbitraria de viviendas, por cuanto:
En Primer lugar el sujeto pasivo del decreto no es una persona natural.
En Segundo lugar que el inmueble no está destinado a vivienda principal y;
En Tercer lugar que está siendo ocupado para fines comerciales;
En conclusión la empresa arrendataria está utilizando el inmueble de manera
expresa para uso comercial y no como vivienda principal, además del hecho que la arrendataria es una sociedad de comercio que realiza actos de comercio, motivo por el cual queda excluida del citado decreto.
En el referido documento, las partes entre otras circunstancias convinieron en lo siguiente:
En la Cláusula SEGUNDA, que el plazo de de duración del contrato seria de dieciocho meses, contados a partir del 01 de Febrero de 2008, mas si el vencimiento del término inicial o de cualquiera de las posibles prorrogas que pudiera sufrir el mismo, alguna de las partes contratantes no hubiere dado aviso a la otra con un plazo mínimo de 30 días de anticipación expresando su deseo de dar resuelto este contrato, se considerara que se desea prorrogarlo automáticamente y de pleno derecho por el término de un año.
En la Cláusula TERCERA que el canon de arrendamiento mensual sería la cantidad Tres Mil Bolívares (Bs. 3.000,00) que la arrendataria se obliga a pagar puntualmente por mensualidades anticipadas dentro de los primeros cinco días de cada mes, estableciéndose como lugar de pago el lugar donde funciona el Centro de Educación Inicial Parque Morrocoy C.A., o en su defecto en la cuenta de ahorro N- 01050120290120286459 de la entidad bancaria mercantil.
Igualmente se convino en la misma Cláusula un parágrafo Primero y cito: las partes contratantes conocen que el canon de arrendamiento mensual ya establecido se fijo en base a lo dispuesto en el artículo 4 letra b de la ley de arrendamientos inmobiliarios. Con fundamento a lo aquí expuesto, acuerdan de común acuerdo que dicho monto tendrá un ajuste o revisión en el canon de arrendamiento cada seis meses contados a partir de su vigencia al otorgamiento del presente contrato..., tomando como referencia el índice de precios al consumidor que determine el banco central de Venezuela. Para el caso que la arrendataria hiciere uso de su derecho a las prorrogas legales establecidas en la ley, el monto del canon mensual durante toda la prorroga será establecido en la forma prevista en este parágrafo.
En la Cláusula CUARTA, ambas partes reconocen que la empresa arrendataria viene ocupando de manera pacífica el inmueble objeto de este contrato bajo esa misma condición desde el mes de Julio del año 2002, realizando actividades educativas que conforme al objeto de sus estatutos sociales tienen constituido; en consecuencia con ocasión de la firma del presente contrato la arrendataria Centro de Educación Inicial Parque Morrocoy C.A., dará continuidad al destino por el cual exclusivamente ha sido autorizado por el arrendador no permitiéndose por ningún concepto un uso distinto y con ocasión de ello deberá comportarse como un buen padre de familia...
En la Cláusula DECIMA PRIMERA: El incumplimiento de una cualquiera de las obligaciones que asume en este contrato la arrendataria, dará derecho al arrendador a demandar judicialmente la resolución, el cumplimiento y/o el desalojo con los daños y perjuicios....
Como quiera que la duración original del contrato por 18 meses venció el día 30 de Junio de 2009, siendo que ninguna de las partes manifestaron su voluntad de no renovarlo, el mismo se prorrogó de manera automática por un año, es decir hasta el 30 de Junio de 2010, fecha en la que venció; no existiendo notificación de intencionalidad alguna de no renovar el contrato y habiendo dejado a la arrendataria en posesión del inmueble, ha operado tacita reconducción por lo tanto, el contrato se ha desnaturalizado en lo que respecta al tiempo, por ende se ha convertido en un contrato a tiempo indeterminado.
Ahora bien con respecto al canon de arrendamiento tal y como se señaló, que haría un ajuste cada seis meses según el resultado que arroje el índice de precios consumidor emanado del Banco Central de Venezuela, las partes de común amistoso acuerdo convinieron en establecer un canon de arrendamiento distinto por cada renovación es decir cada seis meses y así sucesivamente hasta la ultima renovación es decir, para el mes de Agosto de 2011 fecha en la que convinieron que canon mensual seria por la suma de Diez Mil Bolívares (Bs.10.000,00); convenido aceptado el nuevo canon, la empresa arrendataria fue efectuando los pagos en cuenta, contractualmente convenida tal y como consta de los depósitos bancarios y estados de cuenta que junto con los aumentos serán oportunamente demostrados.
Vencido el contrato esto es el 31 de Enero de 2012 y en vista de no haber ningún acuerdo sobre el nuevo canon de arrendamiento que regiría, se activa de manera automática el parágrafo Primero de la Cláusula Tercera del contrato y se aplica el índice inflacionario, lo que arrojó como resultado semestral la suma de Un Mil Setecientos Bolívares (Bs. 1.700,00) mensual, por lo que el canon de arrendamiento que debía pagar la arrendataria seria la suma de Once Mil Setecientos Bolívares (Bs.11.700,00).
Ahora bien es el caso que la arrendataria ha violado el contrato al negarse aceptar el ajuste inflacionario correspondiente a la siguiente renovación, así como también ha dejado de pagar el canon de arrendamiento con el citado ajuste de los meses de Febrero, Marzo y Abril de 2012 tal y como a ello esta obligada por la Cláusula Tercera del contrato ya citada.
La conducta asumida por LA ARRENDATARIA, la hace acreedora de una acción por desalojo en su contra, por incumplimiento de sus Cláusulas y de una de sus principales obligaciones establecidas en nuestra legislación vigente…
…El título que sirve de fundamento a la presente acción, es un documento privado que contiene un contrato de arrendamiento, celebrado entre las referidas partes, en el que estipularon las reglas por las cuales había de regirse la relación contractual arrendaticia.
Ahora bien, nuestro Código Civil vigente establece lo siguiente:…
En su artículo 1.159… 1.167… 1.264… 1.592… 1.600…
…La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece lo siguiente: Artículo 14… 34…
…Por todo lo antes expuesto y siguiendo instrucciones precisas de mis mandantes, es por lo que acudo a su competente autoridad para demandar como en efecto demando en este acto a la sociedad mercantil Centro de Educación Inicial Parque Morrocoy C.A…. representada por la ciudadana Sonia Alvarez… en su carácter de arrendataria para que convenga o en su defecto a ello sea condenada por el Tribunal principalmente a:
Primero: Con fundamento en los artículos 1.159, 1167, 1264 y 1592, del Código Civil, en concordancia en el articulo 34 ordinal a) de la ley de arrendamientos inmobiliarios y en la Cláusula Décima Primera del contrato de marras, al desalojo del inmueble por lo que deberá entregarlo totalmente desocupado, solvente de todo gasto o servicio y en buen estado;
Accesoriamente a:
Segundo: Con fundamento en la cláusula Tercera del contrato en reconocer que el monto mensual del ajuste inflacionario para el periodo de Febrero de 2012 a Julio de 2012 es la suma de Un Mil Setecientos Bolívares (Bs. 1.700,00).
Tercero: Con fundamento en la cláusula Tercera del contrato en reconocer que el canon de arrendamiento mensual vigente es la suma de Once Mil Setecientos Bolívares (Bs. 11.700,00).
Cuarto: Con fundamento en la cláusula Tercera del contrato en pagar la suma de Treinta y Cinco Mil Cien Bolívares (Bs.35.100,00), que equivale a los cánones de arrendamiento insolutos correspondiente a los meses de Febrero, Marzo y Abril de 2012 debidamente ajustados por el índice de precios al consumidor tal y como está convenido en el contrato y como ya se indicó.
Quinto: en pagar los cánones de arrendamiento y su respectivo ajuste que se sigan venciendo hasta la entrega del inmueble o la sentencia que dicte el tribunal.
Sexto: En pagar las costas procesales y honorarios de abogado, a tenor de lo dispuesto en el artículo 286 del Código de procedimiento Civil…
…Estimo la presente demanda en la suma de Cuarenta y Cinco Mil Seiscientos Treinta Bolívares (Bs. 45.630,00) que equivalen a Quinientas Siete Unidades Tributarias (507 UT)…”
b) Escrito de contestación a la demanda, presentado por la abogada MARIA ISABEL ALVAREZ DE ALBERS, en su carácter de apoderada judicial de la accionada, en los términos siguientes:
“…PROHIBICION DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCION PROPUESTA:
De conformidad con lo dispuesto por el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 346 ordinal 11° ejusdem y artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, opongo a la demanda como defensa de fondo para ser resuelta como punto previo en la sentencia definitiva, la prohibición de la Ley de Admitir la Acción propuesta.
En efecto ciudadano Juez, el legislador Procesal Civil permite que las cuestiones previas previstas en los ordinales 9, 10 y 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, sean opuestas como defensas de fondo, cuando las mismas no se oponen como cuestiones previas; mientras que la Ley especial, esto es la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 35, establece que las cuestiones previas distintas a las del ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, deben ser opuestas conjuntamente con la contestación al fondo de la demanda, y las mismas serán decididas en la sentencia definitiva.
Con apego a dichas normas procesales, expresamente alego que la presente demanda no debió ser admitida, por cuanto se ha demandado el DESALOJO siendo que el contrato de arrendamiento que vincula a las partes, es a TIEMPO DETERMINADO.
Ciertamente, la cláusula SEGUNDA del contrato de arrendamiento vigente entre las partes, establece textualmente;
"De manera expresa se establece y así lo aceptan las partes, que el plazo de duración del presente contrato será de diez y ocho (18) meses, contados a partir del 01 de febrero de 2008, mas si al vencimiento del término inicial o de cualquiera de las posibles prorrogas que pudiera sufrir el mismo, alguna de las partes contratantes no hubiese dado aviso a la otra, con un plazo mínimo de 30 días de anticipación expresando su deseo de dar por resuelto este contrato, se considerará que desea prorrogarlo automáticamente y de plano derecho por el término de un año."
Como se observa con meridiana claridad de la cláusula copiada se evidencia que la voluntad de las partes fue establecer lo que en la práctica y costumbre se ha denominado "prorrogas automáticas", que en el caso que nos ocupa, operaron así: Dado que el plazo inicial de duración de 18 meses, comenzó a transcurrir el 01 de febrero de 2008, dicho plazo venció en fecha 31 de julio de 2009, sin que se produjera el desahucio, por lo que dicho contrato SE PRORROGÓ AUTOMÁTICAMENTE Y DE PLENO DERECHO por un (1) año más.
Esa prórroga contractual de UN (1) año, se inició el 01 de agosto de 2009 y venció el 31 de Julio de 2010, sin que tampoco se produjera la notificación de no renovar el contrato, como lo afirma la actora en el libelo (folio 3, primer párrafo y que expresamente admitimos como cierto), por lo que, nuevamente operó la cláusula SEGUNDA del contrato, contentiva de la renovación automática, por lo que el contrato quedó PRORROGADO automáticamente y de pleno derecho por el término de un año mas; esto es, desde el 01 de agosto de 2010 hasta el 31 de julio de 2011.
En julio de 2011, tampoco se produjo la notificación de desahucio, por lo que otra vez operó la cláusula SEGUNDA del contrato, contentiva de la renovación automática, y el contrato quedó PRORROGADO automáticamente y de pleno derecho por el término de un año mas; esto es, desde el 01 de agosto de 2011 hasta el 31 de julio de 2012.
Por último, transcurrió todo el mes de julio de 2012, sin que se notificara a mi mandante el desahucio, esto es, la voluntad de no renovar el contrato, por lo que, una vez más entró en vigencia la cláusula SEGUNDA del contrato, contentiva de la renovación automática, y el contrato quedó PRORROGADO automáticamente y de pleno derecho por el término de un año mas; esto es, desde el 01 de agosto de 2012 hasta el 31 de julio de 2013, siendo ésta la prorroga que se encuentra vigente en la actualidad, y que se encontraba vigente para la fecha de presentación de la demanda.
De modo pues que la relación que vincula a las partes es un contrato de arrendamiento A TIEMPO DETERMINADO CON PRORROGAS SUCESIVAS AUTOMÁTICAS Y DE PLENO DERECHO, por un (1) año, cada una de dichas prorrogas, estando vigente en la actualidad la prorroga desde el 01 de agosto de 2012 hasta el 31 de julio de 2012.
Al tratarse de un contrato de arrendamiento a tiempo DETERMINADO, LA PRESENTE DEMANDA POR DESALOJO ES INADMISIBLE, pues este tipo de pretensión SOLAMENTE puede incoarse cuando se tirata de contratos de arrendamiento verbales o A TIEMPO INDETERMINADO, tal como expresamente lo establece el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos…
…Según se establece claramente en dicha norma, la demanda por desalojo SOLO es admisible cuando el contrato que vincula a las partes es a tiempo INDETERMINADO, sobre lo cual existe abundante jurisprudencia de las distintas Salas del Tribunal Supremo de Justicia.
…En primer lugar, es falso que la duración inicial del contrato se venció el 30 de junio de 2009, pues según la cláusula SEGUNDA del contrato, dicha duración de 18 meses es contada a partir del 01 de febrero de 2008, por lo que los dieciocho (18) meses, se cumplieron exactamente el día: 31 de JULIO de 2009.
En segundo lugar, es CIERTO y así expresamente lo admitimos, que no hubo “notificación de intencionalidad alguna de no renovar el contrato" es decir, no hubo desahucio.
Tercero es FALSO que la arrendadora haya “dejado a la arrendataria en posesión del inmueble" pues lo cierto es que mi mandante continuó ocupando el inmueble porque el mismo se renovó automáticamente y de pleno derecho POR APLICACIÓN de la clausula segunda del contrato, que expresamente establece que "...si al vencimiento del término inicial o de cualquiera de las posibles prorrogas que pudiera sufrir el mismo, alguna de las partes contratantes no hubiese dado aviso a la otra, con un plazo mínimo de 30 días de anticipación expresando su deseo de dar por resuelto este contrato, se considerará que desea prorrogarlo automáticamente y de pleno derecho por el término de un año.
De modo pues que el contrato que vincula a mi mandante con los demandantes, es a tiempo DETERMINADO y por tanto la demanda por desalojo es INADMISIBLE...
…Admitimos como cierto que la relación arrendaticia que ha vinculado a mi mandante con los actores, se inició en el año 2002, y que el último contrato escrito suscrito entre las partes, es de fecha 01 de febrero de 2008, el cual acompañaron los demandantes al libelo…
…También es CIERTO y así lo admitimos, lo afirmado por los demandantes en cuanto a que las partes “…convinieron en establecer un canon de arrendamiento distinto por cada renovación es decir cada seis meses y así sucesivamente hasta la última renovación es decir, para el mes de Agosto de 2011”…”
c) Sentencia dictada en fecha 28 de noviembre de 2012, por el Juzgado “a-quo” en la cual se lee:
“…este Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia. Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO.- inadmisible la demanda presentada por el abogado JOSEPH
KARAM ABOU… actuando en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos UURA BEATRIZ BARRIOS DI PASCUALE, ANTONIO JOSE BARRIOS DI PASCUALE y MARÍA EUGENIA BARRIOS DI PASCUALE… por DESALOJO contra la sociedad de comercio CENTRO DE EDUCACION INICIAL PARQUE MORROCOY C.A…”
d) Diligencia de fecha 27 de febrero de 2013, suscrita por el abogado JOSEPH KARAM ABOU, en su carácter de apoderado actor, en la cual apela de la sentencia anterior.
e) Auto dictado por el Juzgado “a-quo” el 23 de mayo de 2013, en el cual oye en ambos efectos la apelación interpuesta por el abogado JOSEPH KARAM ABOU, en su carácter de apoderado actor, contra la sentencia definitiva dictada el 28 de noviembre de 2012.
SEGUNDA.-
Observa esta Alzada que la presente apelación lo fue contra la sentencia definitiva dictada el 28 de noviembre de 2012, por el Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en la cual declaró INADMISIBLE la demanda presentada por el abogado JOSEPH
KARAM ABOU, actuando en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos UURA BEATRIZ BARRIOS DI PASCUALE, ANTONIO JOSE BARRIOS DI PASCUALE y MARÍA EUGENIA BARRIOS DI PASCUALE, por DESALOJO contra la sociedad de comercio CENTRO DE EDUCACION INICIAL PARQUE MORROCOY C.A.
El abogado JOSEPH KARAM ABOU, en su carácter de apoderado actor, en el escrito libelar, alega que, desde el año 2002, sus representados mantienen una relación arrendaticia basada en contratos escritos, siendo el último de ellos suscrito el 01 de Febrero de 2008, con la sociedad mercantil CENTRO DE EDUCACIÓN INICIAL PARQUE MORROCOY C.A., representada por la Ciudadana SONIA ALVAREZ TELLADO, mediante el cual cedió en calidad de arrendamiento un inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa quinta distinguida con el No. 108-131, ubicada en la avenida Juan Uslar de la Urbanización la Viña, de esta ciudad de Valencia, Estado Carabobo; que en el referido documento, las partes convinieron en la Cláusula SEGUNDA, que el plazo de de duración del contrato sería de 18 meses, contados a partir del día 1º de febrero de 2008, más si el vencimiento del término inicial o de cualquiera de las posibles prorrogas que pudiera sufrir el mismo, alguna de las partes contratantes no hubiere dado aviso a la otra con un plazo mínimo de 30 días de anticipación expresando su deseo de dar resuelto este contrato, se considerará que se desea prorrogarlo automáticamente y de pleno derecho por el término de un año; que el canon de arrendamiento mensual sería la cantidad TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,00), que la arrendataria se obliga a pagar puntualmente por mensualidades anticipadas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes; que en la Cláusula CUARTA, ambas partes reconocen que la empresa arrendataria viene ocupando de manera pacífica el inmueble objeto de este contrato bajo esa misma condición desde el mes de Julio del año 2002, realizando actividades educativas que conforme al objeto de sus estatutos sociales tienen constituido; que como la duración original del contrato por 18 meses venció el día 30 de Junio de 2009, siendo que ninguna de las partes manifestaron su voluntad de no renovarlo, el mismo se prorrogó de manera automática por un año, es decir hasta el 30 de Junio de 2010, fecha en la que venció; no existiendo notificación de intencionalidad alguna de no renovar el contrato y habiendo dejado a la arrendataria en posesión del inmueble, ha operado tacita reconducción por lo tanto, el contrato se ha desnaturalizado en lo que respecta al tiempo, por ende se ha convertido en un contrato a tiempo indeterminado; por lo que, con fundamento a lo previsto en los artículos 1.159, 1.167, 1.264, 1.592 y 1.600 del Código Civil, en concordancia en el articulo 34 ordinal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demanda al CENTRO DE EDUCACION INICIAL PARQUE MORROCOY C.A., para que convenga o en su defecto, a ello sea condenada por el Tribunal al desalojo del inmueble, por lo que deberá entregarlo totalmente desocupado, solvente de todo gasto o servicio y en buen estado; y accesoriamente: 1.-) con fundamento en la Cláusula Tercera del contrato, en reconocer que el monto mensual del ajuste inflacionario para el periodo de Febrero de 2012 a Julio de 2012, en la suma de Un Mil Setecientos Bolívares (Bs. 1.700,00); 2.-) con fundamento en la cláusula Tercera del contrato en reconocer que el canon de arrendamiento mensual vigente es la suma de Once Mil Setecientos Bolívares (Bs. 11.700,00); 3.-) con fundamento en la cláusula Tercera del contrato en pagar la suma de Treinta y Cinco Mil Cien Bolívares (Bs.35.100,00), que equivale a los cánones de arrendamiento insolutos correspondiente a los meses de Febrero, Marzo y Abril de 2012 debidamente ajustados por el índice de precios al consumidor tal y como está convenido en el contrato y como ya se indicó; y 4.-) En pagar los cánones de arrendamiento y su respectivo ajuste que se sigan venciendo hasta la entrega del inmueble o la sentencia que dicte el Tribunal.
A su vez, la abogada MARIA ISABEL ALVAREZ DE ALBERS, en su carácter de apoderada judicial de la accionada, en el escrito de contestación a la demanda, opuso como defensa de fondo para ser resuelta como punto previo en la sentencia definitiva, la prohibición de la Ley de Admitir la Acción propuesta, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 346 ordinal 11° ejusdem y artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; señalando que la demanda no debió ser admitida, dado que se ha demandado el desalojo, siendo el contrato de arrendamiento que vincula a las partes, a tiempo determinado.
A tales efectos, se hace necesario en primer lugar, determinar la naturaleza del contrato que rige la presente relación locativa, por lo que, este Sentenciador, en uso de las facultades que le confiere el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en el cual en su parte in fine señala que: “En la interpretación de contrato… Los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes… teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y la buena fe”; y siendo la interpretación de los contratos otra de las vertientes del oficio del Juez, cuya operación consiste en indagar la voluntad e intención presunta que las partes abrigaron al establecer las diversas cláusulas que determinan sus obligaciones y derechos.
Observando este Sentenciador que el contrato de arrendamiento acompañado al escrito libelar, celebrado entre el ciudadano ANTONIO JOSE BARRIOS DI PASCUALE, actuando en su propio nombre y representación de las ciudadanas MARIA EUGENIA BARRIOS DI PASCUALE y LAURA BEATRIZ BARRIOS DI PASCUALE, en su condición de arrendador, por una parte, y por la otra, la sociedad de comercio CENTRO DE EDUCACION INICIAL PARQUE MORROCOY C.A.; en su cláusula SEGUNDA, señala que el lapso que se ha convenido entre las partes para la duración del contrato arrendaticio “será de diez y ocho (18) meses, contados a partir del 01 de Febrero de 2008, más si al vencimiento del término inicial o de cualquiera de las posibles prórrogas que pudiera sufrir el mismo, alguna de las partes contratantes no hubiese dado aviso a la otra, con un plazo mínimo de 30 días de anticipación expresando su deseo de dar por resuelto este contrato, se considerará que se desea prorrogarlo automáticamente y de pleno derecho por el término de un año…”.
Ahora bien, siendo que no consta en autos notificación alguna de cualquiera de las partes de no renovar el contrato de arrendamiento, el mismo, por voluntad expresa de las partes, tal como se evidencia en la referida cláusula SEGUNDA se prorrogó automáticamente por el término de un (1) año; vale señalar, desde el 1º de agosto de 2009 al 1º de agosto de 2010, a cuyo vencimiento, comenzó a correr la prórroga legal arrendaticia; Y ASI SE ESTABLECE.
Establecido lo anterior, es de observarse que, de la propia letra del contrato sub examine se evidencia que las partes reconocen como fecha de inicio de la relación locativa el mes de julio del año 2002; por lo que, de conformidad con el literal “c” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la prórroga legal lo era de dos (2) años, iniciándose al vencimiento del término anteriormente señalado, es decir, desde 1º de agosto de 2010, hasta el 1º de agosto de 2012; y siendo que de conformidad con lo establecido en la parte in fine del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que señala:
“Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.”
Se hace forzoso concluir, que la relación locativa existente entre las partes lo es a tiempo determinado; Y ASI SE DECIDE.
Decidido lo anterior, y conforme a los principios que forman el derecho procesal, la calificación que las partes den a su demanda o excepción no obligan al Juzgador a considerarla como tal; siendo su obligación precisarla, y de acuerdo a la naturaleza de la misma, determinar, tanto, la admisibilidad, como el procedimiento por el cual debe tramitarse, pues no es potestativo de las partes, ni de los Tribunales subvertir las reglas con que el legislador ha revestido la tramitación de los juicios, su observancia es materia íntimamente ligada al orden público y su violación no puede convalidarse ni aún con el consentimiento de las partes.-
En cuanto a la admisibilidad o no de la demanda, es criterio de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia Nº 776, dictada en fecha 18 de mayo de 2.001, expediente Nº 00-2055, la cual establece:
“…El artículo 26 de la vigente Constitución establece como derecho constitucional el acceso de las personas a la justicia. Tal acceso, conforme a la letra del mismo artículo, se hace mediante el proceso (lo que se denota de la frase de la norma sin formalismos o reposiciones inútiles), por lo que se trata de un acceso doble, ya que él no sólo corresponde a los demandantes sino a los demandados. Siendo el camino el proceso, las personas ejercerán su derecho mediante la acción, por lo que si ésta no existe o es inadmisible, el acceso efectivamente tiene lugar, pero el órgano jurisdiccional inadmite la acción, por lo que no toca el fondo de la pretensión.
En consecuencia, tal rechazo de la acción no significa una negativa al derecho de acceso a la justicia, ya que es el resultado de una declaración jurisdiccional, y se trata de un juzgamiento sobre la existencia del derecho de acción.
La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable. Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho.
En sentido general, la acción es inadmisible:
1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil.
2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11º ya señalado).
3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada. Ello sucede, por ejemplo, cuando en el demandante o en el demandado no existe interés procesal, y por tanto, no hay necesidad de acudir a la vía judicial, para que mediante la sentencia se reconozca un derecho; o para evitar un daño injusto, personal o colectivo; o cuando la decisión judicial no puede variar la situación jurídica que tenían las partes antes del proceso….
…5) Por otra parte, la acción incoada con fines ilícitos necesariamente debe ser inadmisible, si ello lo alega una parte o lo detecta el juez, ya que el fin de la acción, en estos casos, no es sólo que se declare el derecho a favor de una parte, o se le repare al accionante una situación jurídica, sino que con deslealtad procesal se trata de enervar el derecho de defensa de la contraparte (lo que es fraudulento), y a la vez causarle daños, como sería aumentarle los gastos que genera la defensa…
…Tratándose la acción de un presupuesto procesal para acceder a la jurisdicción, su falta o su inadmisibilidad puede ser declarada en cualquier estado y grado del proceso, inclusive en casación, y estos ejercicios de la acción con fines ilícitos, el juez debe calificarlos, y máxime este Tribunal Supremo, en cualquiera de sus Salas, debido a la letra del artículo 5 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, la que le permite, al menos al Tribunal Supremo de Justicia, tomar medidas generales tendentes al cumplimiento del artículo 17 del Código de Procedimiento Civil…”
Establecido como ha quedado en el asunto sub judice, que el instrumento fundamental de la presente acción de “Desalojo”, lo es el contrato de arrendamiento, cuya naturaleza lo es de los contratos a tiempo determinado, es criterio de quien aquí decide que, la parte actora al escoger esta acción, no tomó en consideración, que la acción a intentar depende de la naturaleza jurídica del contrato; por lo que al optar por la acción de desalojo, como motivo de su demanda, realizó una errada calificación jurídica de su pretensión, pues ésta (Desalojo), se encuentra reservada para los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo indeterminado, ya que conforme al artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, en los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, la acción a interponerse lo es la de DESALOJO, por las causales señaladas en el referido artículo 34. Es por lo que, acogiendo este Tribunal el criterio expuesto por la Sala Constitucional el 14 de octubre de 2005, Exp. N° 04-2660, sentencia N° 3084, en el caso de SALUD ARANDA TIRADO, relativo a que no puede el Sentenciador, en la decisión, modificar la calificación jurídica de la pretensión o de la defensa, y en observancia del criterio asentado por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, en sentencia Nº 834 (Exp. Nº 02-0570), de fecha 24 de abril de 2.002, con ponencia del Dr. PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ, en la cual expresó:
“…lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…”
Con fundamento a la doctrina y normativa legal traída a colación en el presente fallo, es forzoso para esta Alzada concluir que la defensa de fondo de la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causas que no sean alegadas en la demanda, debe prosperar. En consecuencia, la presente demanda de “Desalojo”, debe ser declarada INADMISIBLE de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, por ser contraria a la disposición expresa de la Ley, contenida en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios; Y ASI SE DECIDE.
Como corolario de lo ya decidido, considera este Sentenciador necesario señalar que, el anterior pronunciamiento atiende al carácter proteccionista del Derecho Inquilinario, el cual se inscribe dentro del derecho social, que propende a la justicia social a favor del débil jurídico; en observancia a lo establecido en los artículos 7 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y 254 del Código de Procedimiento Civil, que declaran irrenunciables los derechos que la Ley reconoce al arrendatario, siendo nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos; y el que la norma contenida en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, que según sentencia Nro. 333, de fecha 11 de octubre de 2000, emanada de la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia: "...Dentro de la normativa transcrita, priva, sin duda alguna, la regla general, de que los Tribunales cuya jurisdicción, en grado de su competencia material y cuantía, sea utilizada por los ciudadanos a objeto de hacer valer judicialmente sus derechos, deben admitir la demanda, siempre que no sea contraria a las buenas costumbres o a la ley, ello puede interpretarse de la disposición legislativa cuando expresa: …el Tribunal la admitirá…”; bajo estas premisas legales no le está dado al juez determinar causal o motivación distinta al orden establecido para negar la admisión in limine de la demanda, quedando legalmente autorizado para ello, siempre y cuando, dicha declaratoria se funde en que la pretensión sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. Fuera de estos supuestos, en principio, el juez no puede negarse a admitir la demanda"; lo que obliga a este jurisdicente, evidenciado que la presente acción es contraria a disposición expresa de la ley, a declarar INADMISIBLE la presente acción de Desalojo, incoada por los ciudadanos LAURA BEATRIZ BARRIOS DI PASCUALE, ANTONIO JOSE BARRIOS DI PASCUALE y MARIA EUGENIA BARRIOS DI PASCUALE, contra el CENTRO DE EDUCACION INICIAL PARQUE MORROCOY C.A.; dejándose a salvo el ejercicio de las acciones que puedan corresponderle a las partes, en defensa de sus derechos e intereses derivados de la presente relación locativa; Y ASI SE ESTABLECE.
Por lo que, en observancia de los criterios jurisprudenciales y doctrinarios, así como la normativa legal que rige la materia, tomados en consideración por esta Alzada como fundamento de su fallo, el recurso de apelación interpuesto por el abogado JOSEPH KARAM ABOU, en su carácter de apoderado judicial de los accionantes, contra la sentencia dictada por el Juzgado “a-quo” en fecha 28 de noviembre de 2012, no puede prosperar; Y ASI SE DECIDE.
TERCERA.-
Por las razones antes expuestas este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 27 de febrero de 2013, por el abogado JOSEPH KARAM ABOU, en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos LAURA BEATRIZ BARRIOS DI PASCUALE, ANTONIO JOSE BARRIOS DI PASCUALE y MARIA EUGENIA BARRIOS DI PASCUALE, contra la sentencia definitiva dictada el 28 de noviembre de 2012, por el Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- SEGUNDO: INADMISIBLE la demanda por DESALOJO, incoada por los ciudadanos LAURA BEATRIZ BARRIOS DI PASCUALE, ANTONIO JOSE BARRIOS DI PASCUALE y MARIA EUGENIA BARRIOS DI PASCUALE, contra el CENTRO DE EDUCACION INICIAL PARQUE MORROCOY C.A.
Queda así CONFIRMADA la sentencia objeto de la presente apelación.
Se condena en costas a la parte apelante, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Líbrese Oficio al Juzgado “a-quo” informándole sobre las resultas del presente fallo.
PUBLIQUESE y REGISTRESE
DEJESE COPIA
Dada, firmada, y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- En Valencia, a los dos (02) días del mes de julio del año dos mil trece (2013). Años 203° y 154°.
El Juez Titular,

Abog. FRANCISCO JIMENEZ DELGADO
La Secretaria Temporal,

MARYANN BORDONES MORENO
En la misma fecha, y siendo las 3:25 p.m., se dictó y publicó la anterior sentencia. Se libró Oficio No. 282.1/13.-
La Secretaria Temporal,

MARYANN BORDONES MORENO