TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
DEMANDANTE: MELITZA LOURDES MENESES CEDEÑO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-6.887.009, y con domicilio en la ciudad de Caracas.
APODERADOS JUDICIALES: REINALDO RONDON HAAZ, ELYANA GUTIERREZ CORREA, LIANIBEL SANDOVAL ALVARADO, DAVID SANCHEZ NIETO y PEDRO RIVOLTA ROJAS, Inscritos en el Instituto de Precisión Social del Abogado bajo los Nros.48.744, 106.005, 105.622, 74.960 y 52.802 y todos de este domicilio.
DEMANDADO: Sociedad Mercantil PROMOTORA DE LA COSTA, C.A. inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, en fecha 17 de junio de 1997, quedando anotada bajo el número 6, Tomo 8-A; representada por su Director ciudadano: JOSÉ FRANCISCO PEREZ MARTÍN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-5.530.575 y con domicilio en la ciudad de Chichiriviche en jurisdicción del Municipio Autónomo Monseñor Iturriza del Estado Facón.
APODERADOS JUDICIALES: ROBERTO DELGADO ROJAS y JOSÉ LUIS QUINTERO SILVA, Inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros.38.344 y 35.991 y con domicilio en la ciudad de Caracas Distrito Capital.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA.
EXPEDIENTE: No. 51.196
SENTENCIA: DEFINITIVA
I
NARRATIVA
Se inicia el proceso mediante demanda interpuesta en fecha 10 de mayo de 2007, por el Abogado REINALDO SÉPTIMO RONDON HAAZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana MELITZA LOURDES MENESES CEDEÑO por cumplimiento de contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta contra la Sociedad Mercantil PROMOTORA DE LA COSTA, C.A.
Previa distribución la causa quedó asignada a este Tribunal, dándose entrada en fecha 23 de mayo de 2007.
En fecha 13 de junio de 2.007, fue admitida dicha demanda emplazándose a la demandada.
Mediante diligencia de fecha 20 de junio de 2007, comparece el apoderado judicial de la parte actora consigna copias simples para la citación de la demandada y solicita se nombre correo especial. Por auto de fecha 10 de julio de 2007, el Tribunal acordó nombrar correo especial al apoderado judicial de la parte actora.
Mediante diligencia presentada en fecha 02 de agosto de 2007, el apoderado judicial de la parte actora consigna a los autos la comisión de citación de la demandada.
En fecha 25 de septiembre 2007, el ciudadano JOSÉ FRANCISCO PEREZ MARTIN, identificado en autos, asistido por el Abogado ROBERTO JOSÉ DELGADO ROJAS, presentó escrito de contestación al fondo de la demanda.
Mediante diligencia de fecha 10 de octubre de 2007, el abogado REINALDO RONDON HAAZ, actuando con su carácter de apoderado judicial de la parte demandante insiste en el valor probatorio que emergen de las documentales acompañados con el libelo de la demanda las cuales fueron desconocidas por la parte demandada en su contestación.
En fecha 16 de noviembre de 2.007, la apoderada judicial de la parte actora, presenta escrito de pruebas. La cual fue agregada a los autos en fecha 28 de noviembre de 2007.
Mediante diligencia de fecha 28 de noviembre 2007, el apoderado judicial de la parte demandada consigna escrito de promoción de pruebas. La cual fue agregada a los autos en fecha 28 de noviembre de 2007.
Mediante diligencia de fecha 28 de noviembre de 2007, el apoderado judicial de la parte demandada solicita se la reposición de la causa al estado de promoción de prueba.
Mediante diligencia de fecha 04 de diciembre de 2007, el apoderado judicial de la parte actora, niega, rechaza y desconoce el instrumento poder consignado por el Abogado Apoderado de la parte demandada.
Mediante diligencia de fecha 04 de diciembre de 2007, el apoderado judicial de la parte actora, abogado REINALDO RONDON HAAZ, identificado en autos, y se opone a admisión de las pruebas de la parte demandada.
Por auto de fecha 05 de diciembre de 2007, se acordó abrir nueva pieza, por cuanto el expediente se encuentra muy voluminoso.
Mediante diligencia de fecha 05 de diciembre de 2007, el apoderado judicial de la parte demandada abogado ROBERTO JOSÉ DELGADO ROJAS, identificado en autos, solicita la reposición del lapso de promoción de pruebas, así como también se opone a la admisión de la pruebas promovida por la parte actora.
En fecha 13 de diciembre de 2007, se dictó sentencia interlocutoria de oposición a la admisión de pruebas.
Mediante diligencia de fecha 18 de diciembre de 2007, la apoderada judicial de la parte actora apela de la sentencia interlocutoria de fecha 13 de diciembre de 2007.
Mediante diligencia de fecha 24 de enero de 2008, la apoderada judicial de la parte actora, solicitando al Tribunal se pronuncie con respecto a la oposición de la admisión a la pruebas de la accionada.
Mediante diligencia de fecha 06 de febrero de 2008, la apoderada judicial de la parte actora, solicita al Tribunal se pronuncie con respecto a la oposición a la admisión a las pruebas promovidas por la accionada, así mismo solicita se libre boletas de notificación a la accionada de la decisión dictada por este Tribunal en fecha 13 de diciembre de 2007.
Por auto de fecha 12 de febrero de 2008, se acordó notificar a la parte demandada de la sentencia interlocutoria dictada por este Tribunal en fecha 13 de diciembre de 2008.
Por auto de fecha 12 de marzo de 2008, se acordó librar despacho de comisión junto con la notificación de la parte demandada.
Mediante diligencia de fecha 13 de marzo de 2008 el apoderado judicial de la parte demandada y solicita la reposición de la presente causa.
Mediante diligencia de fecha 24 de marzo de 2008, por la Apoderada Judicial de la parte actora solicita al Tribunal se desestime la solicitud de reposición solicitada por la demandada, así como solicita al Tribunal se pronuncie sobre la oposición efectuada, así como apela de la sentencia interlocutoria dictada en fecha 13 de diciembre de 2007.
Mediante diligencia de fecha 08 de abril de 2008, ratifica la solicitud de reposición de la causa.
Mediante diligencia de fecha 08 de abril de 2008, la Apoderada Judicial de la parte actora apela de la sentencia dictada en fecha 13 de diciembre de 2007.
Mediante diligencia de fecha 09 de abril de 2008, la apoderada judicial de la parte actora apela nuevamente de la sentencia interlocutoria de fecha 13 de diciembre de 2007.
Por auto de fecha 22 de abril de 2008, se oyó la apelación en un solo efecto.
Por auto de fecha 03 de julio de 2008, el Tribunal repone la causa.
Por auto de fecha 03 de julio de 2008, el Tribunal declaró con lugar la oposición de la parte actora a las pruebas promovidas por la parte demandada por extemporáneas por tardías.
Mediante diligencia de fecha 09 de julio 2008, el apoderado judicial de la parte demandada apela de la sentencia interlocutoria dictada en fecha 03 de julio de 2008.
Por auto de fecha 28 de julio de 2008, el Tribunal acuerda admitir las pruebas presentadas por la parte actora. Así mismo en la misma fecha el Tribunal dicta auto en la cual no admite las pruebas presentadas por la parte demandada por extemporáneas.
Por auto de fecha 28 de julio de 2008, el Tribunal oyó en un solo efecto la apelación formulada por el apoderado judicial de la parte demandada.
Por auto de fecha 23 de octubre de 2008 se agregó a los autos el oficio Nro.356/2008 de fecha 03 de octubre de 2008 proveniente del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Transito y de Protección del Niño y Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.
En fecha 14 de noviembre de 2008, la abogada ELYANA GUTIERREZ CORREA, actuando en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana MELITZA LOURDES MENESES CEDEÑO, parte actora en la presente causa presenta escrito de informes.
En fecha 05 de febrero de 2009, el abogado ROBERTO JOSE DELGADO ROJAS, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano JOSÉ FRANCISCO PEREZ MARTIN, en su carácter de Director de la sociedad mercantil PROMOTORA DE LA COSTA, C.A., presenta escrito de aclaratoria.
II
ALEGATOS DE LAS PARTES.
En el libelo de la demanda alega los siguientes hechos:
Que el 8 de julio de 2004, la ciudadana MELITZA LOURDES MENESES CEDEÑO, celebró ante la Notaría Pública Quinta de Valencia del Estado Carabobo, un contrato de promesa bilateral de compra venta, quedando inserto bajo el Nro.21, Tomo 135 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría con la sociedad mercantil PROMOTORA DE LA COSTA, C.A., representada por su director ciudadano JOSÉ FRANCISCO PEREZ MARTIN, sobre un apartamento del conjunto residencial VILLA VICTORIA II CONDOMINIO & AQUA PARK, distinguido con el número 04, planta baja, del modulo B-3.
Que dicho conjunto se encuentra en proceso de ejecución y el cual esta conformado por cuarenta y cuatro (44) apartamentos de uso familiar cuyos linderos, medidas y otras determinaciones de los mismos, constaran en el correspondiente documento de condominio que a los efectos legales se constituirá, esto según la cláusula segunda del referido contrato. El inmueble sobre el cual se desarrolla el mencionado proyecto habitacional, es propiedad única y exclusiva de la sociedad mercantil PROMOTORA DE LA COSTA, C.A., y se encuentra constituido por una parcela de terreno ubicada en la Urbanización Ciudad Flamingo, la cual esta situada a la margen izquierda de la carretera nacional Morón – Coro, en el tramo Tucacas San Juan de los Cayos, frente al sitio donde se inicia la carretera que conduce a la población de Chichiriviche, en jurisdicción del Municipio Monseñor Iturriza del Estado Falcón, la cual es producto de la integración de las parcelas CU21 y CU22, y que tiene una superficie aproximada de siete mil novecientos sesenta y un metros con treinta y cinco decímetros cuadrados (7.961,35 Mts2).
Que en la cláusula cuarta establecieron de mutuo acuerdo los contratantes como precio de venta del mencionado inmueble la cantidad de SESENTA Y SIETE MILLONES DE BOLÍVARES SIN CENTIMOS (Bs.67.000.000, 00), que serian pagados de la siguiente manera: 1) La cantidad de dieciocho millones de bolívares sin céntimos (Bs.18.000.000, 00) que fueron entregados a la vendedora sociedad mercantil PROMOTORA DE LA COSTA, C.A., a su total satisfacción mediante depósito a la cuenta corriente Nro.0108-0923-16-0100018002 del Banco Provincial a nombre de PROMOTORA DE LA COSTA, C.A. 2) La cantidad de CUARENTA MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES SIN CENTIMOS (Bs.40.800.000,00) pagaderos en veinticuatro (24) cuotas mensuales, iguales y consecutivas por un monto de UN MILLON SETECIENTOS MIL BOLÍVARES SIN CENTIMOS (Bs.1.700.000, 00) cada cuota y con fecha de vencimiento la primera de ellas el día treinta (30) de julio del año dos mil cuatro (2004). 3) La cantidad restante, es decir, la cantidad de OCHO MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES SIN CENTIMOS (Bs.8.200.000, 00), pagaderos en dos cuotas espaciales por un monto de CUATRO MILLONES CIEN MIL BOLÍVARES SIN CENTIMOS (Bs.4.100.000, 00) cada giro, con fecha de vencimiento el primer giro el quince (15) de diciembre de dos mil cuatro (2004) y el segundo giro el quince (15) de julio de dos mil cinco (2005).
Que fue modalidad de ese contrato que la ciudadana MELITZA LOURDES MENESES CEDEÑO, se comprometiera a pagar puntualmente los pagos establecidos en el contrato de promesa bilateral de compra venta, depositándolos en la cuenta corriente Nro. 0108-0923-16-0100018002, en el Banco Provincial a nombre de PROMOTORA DE LA COSTA, C.A., asimismo se estableció que los pagos pactados en el presente contrato se consideran como anticipos del precio de venta, los cuales serán destinados al financiamiento de la construcción del Conjunto Residencial denominado VILLA VICTORIA II CONDOMINIO & AQUA PARK.
En la cláusula quinta del contrato de promesa bilateral de compra venta, se estableció que el inmueble objeto del presente contrato tendrá un área de CINCUENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (55 Mts2), aproximadamente y le corresponderá un (01) puesto de estacionamiento. El referido apartamento esta compuesto por un (01) área para sala-comedor-cocina, dos (02) habitaciones, dos (02) baños y un patio individual. Se estableció, en la cláusula décima segunda, del contrato objeto de esta demanda, que el plazo de la opción a compra se encuentra condicionada al termino de la obra que estimó la vendedora sociedad de comercio PROMOTORA DE LA COSTA, C.A., en veinticuatro (24) meses contados a partir de la firma del presente contrato, es decir, a partir del ocho (08) de julio de dos mil cuatro (2004).
Que hasta la presente fecha la demandada PROMOTORA DE LA COSTA, C.A., no ha cumplido con lo estipulado en la precitada cláusula décima segunda referente al lapso de terminación de la obra, la cual era de veinticuatro (24) meses aproximados, contados a partir de la firma del contrato de promesa bilateral de compra venta, la cual debía ser terminada el 8 de julio de 2006 y ni siquiera han protocolizado el documento de condominio del conjunto residencial.
Que en fecha 9 de octubre de 2006, la sociedad de comercio PROMOTORA DE LA COSTA, C.A., mediante apoderado judicial se traslada y constituyen en el domicilio de la actora a la Notaría Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, a los fines de notificar a la ciudadana MELITZA LOURDES MENESES CEDEÑO, de que había incurrido en incumplimiento del contrato de promesa bilateral de compra venta, por cuanto en el particular primero, hacen referencia a que el monto total pactado en la opción, es decir, sesenta y siete millones de bolívares (Bs.67.000.000, 00), monto este pactado en el contrato de opción de compra venta, solo la suma de cuarenta y cinco millones novecientos mil bolívares (Bs.45.900.000, 00), quedando un saldo a pagar de diecinueve millones cuatrocientos mil bolívares (Bs.19.400.000, 00), y que el plazo para cumplir con el monto restante, era el 30 de junio de 2006.
Que en el particular tercero le notifican a la actora ciudadana MELITZA LOURDES MENESES CEDEÑO, que conforme a lo establecido en la cláusula décima tercera del contrato bilateral de compra venta, autenticado el 8 de julio de 2004, en virtud de ese contrato se había incumplido con el mismo al no haber pagado el monto total del precio de compra venta convenido, así pues la vendedora PROMOTORA DE LA COSTA, C.A. esta autorizada a retener de la cantidad de CUARENTA Y CINCO MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.45.900.000, 00) cantidad esta entregada a cuenta del precio de compra venta, el treinta por ciento (30%) de esa suma, es decir, la cantidad de CATORCE MILLONES OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.14.850.000, 00) por concepto de daños y perjuicios ocasionados por dicho incumplimiento a la empresa PROMOTORA DE LA COSTA, C.A.
Que en el particular cuarto le notifican a la actora que la cantidad restante, es decir, la cantidad de TREINTA Y UN MILLONES CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.31.050.000, 00) que es el remanente de la suma de CUARENTA Y CINCO MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.45.900.000, 00) después de deducido el treinta por ciento (30%) de esa suma por concepto de daños y perjuicios que alcanza la cantidad de CATORCE MILLONES OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.14.850.000, 00), le será entregada a la actora dentro de los sesenta (60) días siguientes a la fecha en que el nuevo comprador del apartamento Nro.04, en la planta baja del modulo B-3 del Conjunto Residencial Villa Victoria II Condominio & Aqua Park suscriba un nuevo contrato que sustituya al suscrito por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, con fecha 08 de julio de 2004.
Que la actora a la fecha en que la demandada practicara la notificación de incumplimiento del contrato de promesa bilateral de compra venta, celebrado el ocho de julio de 2004, la cual fue practicada como ya se mencionó, el 9 de octubre de 2006, se había pagado la suma de SESENTA Y UN MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.61.900.000, 00), es decir, casi la totalidad del monto pactado en el contrato de promesa bilateral de compra venta, por cuanto es totalmente falso lo dicho por la demandada en la notificación que había incumplido con lo pactado en el contrato de promesa bilateral de compra venta.
Que los numerales 2 y 3 de la cláusula cuarta del contrato de promesa bilateral de compra venta fueron derogadas por las partes contratantes, por cuanto el pago que habían pactado en dicha cláusula fue relajada por las partes. Que para el día 3 de agosto de 2006, la actora había pagado 21 cuotas mas 2 cuotas especiales, vale decir, la cantidad de sesenta y un millones novecientos mil bolívares sin céntimos (Bs.61.900.000, 00), quedando adeudando solo las cuotas 22, 23 y 24, es decir, la suma de CINCO MILLONES CIEN MIL BOLÍVARES SIN CENTIMOS (Bs.5.100.000, 00), comprobándose con esta modalidad de pagos que las partes relajaron la forma de pago pautada en los numerales 2 y 3 de la cláusula cuarta del contrato de promesa bilateral de compra venta, y que además, hubo aceptación por parte de la demandada de autos, PROMOTORA DE LA COSTA, C.A., por cuanto emitió los recibos correspondientes al pago del precio del contrato de promesa bilateral de compra venta por la suma de dieciocho millones de bolívares sin céntimos (Bs.18.000.000, 00) de fecha 11 de agosto de 2005, al pago de las cuotas 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11 y 12 de fecha 11 de agosto de 2005, y al pago de la dos (02) cuotas especiales de fecha 11 de agosto de 2005.
Que en vista de que la demandada pretende hacer ver que la actora esta incumpliendo con el mencionado contrato de opción de compra venta, se vio en la necesidad de interponer una acción de retardo perjudicial u obtención de prueba anticipada, el cual se sustanció ante el Juzgado de primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito, Trabajo de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, bajo el expediente número 2.566 nomenclatura de ese despacho.
Que con el procedimiento de retardo perjudicial anteriormente señalado, se prueba que fehacientemente que la demandada de autos PROMOTORA DE LA COSTA, C.A., ha incumplido con el contrato de promesa bilateral de compra venta el 8 de julio de 2004, por cuanto la demandada se comprometió hacer entrega del inmueble en un lapso de veinticuatro (24) meses contados a partir de la firma del contrato de promesa bilateral de compra venta, es decir, que la demandada tenía un plazo para hacer entrega del inmueble hasta 08 de julio de 2006 y que para la fecha en que se efectúa la inspección judicial la cual fue el 5 de diciembre de 2006, habían transcurrido 29 meses de la firma de la promesa bilateral de compra venta, y aún no estaba completamente terminado el conjunto residencial y mucho menos la demandada posee el permiso de habitabilidad que expide la Alcaldía correspondiente.
Que a la fecha de interposición de la presente demanda no se ha concluido la construcción del Conjunto Residencial ni se ha otorgado el documento de condominio, ni mucho menos existe el permiso de habitabilidad, por lo que mal puede la demandada de autos decir que cumplió en el lapso pactado, ni condicionar su cumplimiento a la terminación de la obra, ya que ha transcurrido un plazo más que razonable para que el constructor haya cumplido con su parte, consistente en la terminación de la misma y su posterior entrega en las condiciones pactadas.
Fundamente su acción en los artículos 1.133, 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, solicita 1) el cumplimiento del contrato de promesa bilateral de compra venta celebrado el 8 de julio de 2004, ante la Notaría Pública Quinta de Valencia del Estado Carabobo, bajo el Nro.21, Tomo 135. 2) Que la demandada sociedad de comercio PROMOTORA DE LA COSTA, C.A. haga la entrega material y otorgue la plena propiedad del inmueble, objeto de esta demanda constituido por un apartamento identificado en autos. 3) En pagar los daños y perjuicios señalados de la siguiente manera: “…consistente en que el incumplimiento de la demandada de autos en hacerme entrega del inmueble en la oportunidad pactada ocasionó y ocasiona, por el transcurso del tiempo un aumento del costo que tienen los accesorios de una vivienda de las misma características de la vivienda prometida en venta, tales como nevera, cocina empotrada, cocina a gas, horno microonda, aparatos de aire acondicionado, implementos para la cocina, sabanas, toallas de baño, vajilla, cubiertos, aumento este originado por la creciente inflación que aqueja nuestra economía, lo cual invoco como hecho notorio exento de prueba, otro daño causado es que debido al incumplimiento de la PROMOTORA DE LA COSTA, C.A. en la entrega del inmueble, inmueble destinado a la recreación de mi grupo familiar, he tenido que incurrir en una series de gasto, tales como hoteles, restaurant, alquiler de piscina, alquiler de vehículos, etc. Estimo los daños en la suma de CIEN MILLONES DE BOLÍVARES CON 00/100 (Bs.100.000.000, 00), sin embargo, debido a que los daños y perjuicios son estimados por el ciudadano Juez, al momento de dictar la sentencia definitiva, solicito como punto previo, que se ordene en la misma experticia complementaria del fallo, para determinar, al momento de la ejecución de la sentencia el verdadero valor de los accesorios de similares características para un inmueble al prometido en venta que en definitiva va a ser el monto de los daños y perjuicios causados.” 4) Que se ordene aplicar la corrección monetaria a la suma dineraria condenada a pagar. 5) Que paguen las costas procesales, incluyendo los honorarios profesionales de abogados del presente procedimiento. Solicita medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar. Estima la demanda en la cantidad de CIEN MILLONES DE BOLÍVARES CON 00/100 (Bs.100.000.000, 00). Consigna los siguiente recaudos: Marcado con el numero “1” Poder autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Valencia del Estado Carabobo, otorgado por la ciudadana MELITZA LOURDES MENESES CEDEÑO a los abogados REINALDO RONDON HAAZ, ELYANA GUTIERREZ CORREA, LIANIBEL SANDOVAL ALVARADO, DAVID SANCHEZ NIETO y PEDRO RIVOLTA ROJAS. Marcado con el numero “2” copia certificada del acta constitutiva de la Sociedad Mercantil PROMOTORA DE LA COSTA, C.A. Marcado con el numero “3” documento de venta de la parcela de terreno donde se encuentra ubicada el inmueble objeto de la presente demanda. Marcada con el numero “4” Notificación practicada por la Notaría Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital. Marcado con el numero “5” legajos de depósitos bancarios a favor de la sociedad mercantil PROMOTORA DE LA COSTA , C.A. Marcado con la letra “6” Legajos de recibos expedidos por PROMOTORA DE LA COSTA C.A. a la ciudadana MELITZA LOURDES MENESES CEDEÑO. Marcado con el numero “7” Copias certificadas de expediente Nro.2.566 llevado por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón contentivo de demanda por retardo perjudicial intentado por la ciudadana MELITZA LOURDES MENESES CEDEÑO contra EMPRESA PROMOTORA LA COSTA, C.A.
El día 25 de septiembre de 2007 el ciudadano JOSE FRANCISCO PEREZ MARTIN actuando en su carácter de Director de la Sociedad Mercantil PROMOTORA DE LA COSTA, C.A., asistido por el abogado ROBERTO DELGADO ROJAS, da contestación a la demanda, la cual plantea en los siguientes términos:
Hechos aceptados en la contestación:
 Que es cierto que en fecha 8 de julio de 2004, la demandada celebró ante la Notaría Pública Quinta de Valencia del Estado Carabobo, con la ciudadana MELITZA LOURDES MENESES un contrato de promesa bilateral de compra venta, documento que quedó autenticado bajo el Nro.21, Tomo 135 de los libros de autenticaciones llevados por la referida notaría.
 Que acepta como cierto lo explanado por la parte demandada en su libelo de demanda con respecto a la notificación judicial que le fue practicada en su domicilio por la Notaría Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 9 de octubre de 2006 para informar a la ciudadana MELITZA LOURDES MENESES CEDEÑO que había incurrido en incumplimiento del contrato de promesa bilateral referido en el literal “A” del presente y entre otras cosas la resolución del contrato de opción de compra venta y la intención de ejecutar las cláusula penal.
Contestación al fondo:
 Niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos explanados como en el derecho esgrimido en el libelo de demanda que dio inicio al presente juicio.
 Niego, rechazo y contradigo que la demandada haya derogado de forma alguna el contenido de los numerales 2 y 3 de la cláusula cuarta del contrato de promesa bilateral de compra venta referida en el literal “A” del capítulo primero del presente escrito y mucho menos “...fue relajada por las partes…”, como señala la parte actora en su escrito de demanda, el hecho de que la ciudadana MELITZA LOURDES MENESES CEDEÑO, efectuó los pagos estipulados en el contrato de opción de forma irregular, como ella quiso y dispuso en franca contravención a lo contractualmente pactado, no significa que hayan sido aceptados por la demandada, pues ante la inconformidad de los pagos efectuados surge la notificación que mencionó la parte actora que se le practicó y que en este escrito acepte como cierto.
 Alega que se estableció mediante cláusula que las cuotas mensuales y consecutivas debían ser canceladas por la ciudadana MELITZA LOURDES MENESES CEDEÑO, los días 30 de cada mes y las cuotas especiales el 15 de diciembre de 2004 y el 15 de diciembre de 2005.
 Que la que incurrió en incumplimiento de las cláusulas contractuales fue la hoy parte actora ciudadana MELITZA LOURDES MENESES, por lo cual se optó por efectuar la notificación de no continuar con la relación contractual y consecuencialmente la ejecución de la cláusula penal.
 Que para el momento de la presentación de la demanda, habían transcurrido 34 meses y 2 días desde la suscripción del contrato ante la Notaría Pública, tiempo superior a los 27 meses que tenía la ciudadana MELITZA LOURDES MENESES, sin que esta hubiese cumplido con tan siquiera su obligación de cancelar las 27 cuotas, pues de acuerdo a la relación presentada por su apoderado judicial solo canceló 21 cuotas para el día 3 de agosto de 2006, siendo ésta fecha el último pago efectuado.
 Que desconoce en todas y cada una de sus partes las planillas de depósitos consignadas en copia a carbón en la presente causa, por no emanar de la demandada, al no cumplir las mismas los requisitos fundamentales de los documentos privados, para ser oponibles a la contra parte.
 Que de los recibos que acompañó la parte actora en su libelo, y ante la confesión espontánea efectuada por el apoderado judicial de la parte actora debe concluirse que efectivamente la ciudadana MELITZA LOURDES MENESES, parte actora pago de forma defectuosa y en consecuencia incumplió con lo establecido en la cláusula segunda del contrato de opción de compra venta.
 Opone a la parte actora la excepción de contrato no cumplido que es efecto de las obligaciones bilaterales o recíprocas, razón por la cual la presente demanda debe ser declarada sin lugar en el fallo definitivo.
 Niega, rechaza y contradice que la demandada incumplió con el contrato suscrito entre las partes.
 Niega, rechaza y contradice que para el momento de la interposición de la demanda no se haya concluido la construcción del conjunto residencial, alegato que queda desvirtuado por el propio apoderado actor al consignar lo que según a su decir obtuvo a través de un procedimiento de retardo perjudicial.
 Niega, rechaza y contradice que con la notificación efectuada a través de la Notaría Pública se éste contraviniendo alguna norma legal o disposición contractual y mucho menos que la misma debía efectuarse de otra forma distinta, no de forma bilateral, pues el contenido de la misma se encuentra consagrado en la cláusula décima tercera del contrato de opción y el lugar donde se practicó fue fijado por la demandante en la cláusula décima cuarta de dicho contrato.
 Niega, rechaza y contradice que la demandada tenga que pagar los daños y perjuicios causados en el aumento del costo que tienen los accesorios de una vivienda, que según a decir de la parte actora se circunscriben a la nevera, cocina empotrada a gas, horno eléctrico, lavadora.
 Que la parte actora reclama unos supuestos daños debido a los gastos en que “ha tenido que incurrir por concepto de hoteles, restaurant, alquiler de piscina, alquiler de vehículos y no aporta al proceso prueba alguna precluyendo con la interposición de la demanda el lapso para traerlos al juicio, razón por la cual éste pedimento debe ser desechado en la definitiva, rechazando, negando y contradiciendo en todas y cada una de sus partes que tenga que cancelar a la parte actora cantidad de dinero alguna por ese concepto.
 Impugna la estimación de la demanda, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, debido a que la parte actora estimó la misma de acuerdo a la cantidad que demanda por concepto de daños y perjuicios, sin que aportara ningún elemento o documento fundamental a la demanda que se desprendieran dichos daños y la cantidad demandada.
III
LIMITES DE LA CONTROVERSIA
Quedan como hechos admitidos y por tanto exentos de prueba:
- La relación contractual suscrita por las partes litigantes mediante contrato de promesa bilateral de compra venta, autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia del Estado Carabobo, en fecha 8 de julio de 2004, inserto bajo el Nro.21, Tomo 135 y cuyo objeto lo constituye un (01) apartamento del Conjunto Residencial VILLA VICTORIA II CONDOMINIO & AQUA PARK, distinguido con el número 04, planta baja, del Modulo B-3, ubicado en la urbanización ciudad Flamingo, en jurisdicción del Municipio Monseñor Iturriza del estado Falcón.
- Que fue practicada notificación judicial por la Notaría Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 9 de octubre de 2006, a fin de informar a la ciudadana MELITZA LOURDES MENESES CEDEÑO que había incurrido en incumplimiento del contrato de promesa bilateral, de la resolución del contrato de opción de compra venta y la intención de la demandada de ejecutar la cláusula penal.
Quedan como hechos controvertidos:
- El incumplimiento reciproco que se atribuyen las partes del contrato de promesa bilateral de compra venta celebrado el 8 de julio de 2004, ante la Notaría Pública Quinta de Valencia del Estado Carabobo, quedando anotado bajo el Nro.21, Tomo 135 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.
- Que se le haga la entrega material y se le otorgue la plena propiedad del inmueble objeto de esta demandada, constituido por un (1) apartamento del conjunto residencial VILLA VICTORIA II CONDOMINIO & AQUA PARK, distinguido con el número 04, planta baja del modulo B-3, ubicada en la urbanización Ciudad Flamingo, la cual esta situada a la margen izquierda de la carretera nacional Morón – Coro, en el tramo Tucacas – San Juan de los Cayos, en jurisdicción del Municipio Monseñor Iturriza del Estado Falcón.
- El pago de los daños y perjuicios por la no entrega del inmueble.
- Impugna la estimación de la demanda, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil.
IV
ANÁLISIS PROBATORIO
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
Con la demanda:
 Marcado con el número “1”; poder autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Valencia del Estado Carabobo, otorgado por la ciudadana MELITZA LOURDES MENESES CEDEÑO a los abogados REINALDO RONDON HAAZ, ELYANA GUTIERREZ CORREA, LIANIBEL SANDOVAL ALVARADO, DAVID SANCHEZ NIETO y PEDRO RIVOLTA ROJAS. Este instrumento se le confiere pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y acredita la representación de la accionante por los abogados mencionados en el mismo, sin embargo, el mismo no fue impugnado y por lo que no es punto controvertido la representación judicial de la accionante.
 Marcado con el número “2”; copia certificada del acta constitutiva de la Sociedad Mercantil PROMOTORA DE LA COSTA, C.A., este documento público, no fue impugnado por la parte accionada de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto tiene valor probatorio y de su contenido este instrumento demuestra las normas que rigen la actividad económica de dicha sociedad de comercio lo cual no es un hecho controvertido en la presente causa y son irrelevantes.
 Marcado con el número “3”; documento de propiedad de la demandada PROMOTORA DE LA COSTA, C.A., del terreno donde se encuentra ubicada el inmueble objeto de la presente demanda, este documento público no fue impugnado por la parte accionada de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto, tiene valor probatorio y del mismo emana el hecho cierto que la accionada es la propietaria del lote de terreno donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de la presente demanda como se indicó previamente y que coincide con el lote de terreno donde se desarrolla la obra denominada Conjunto Residencial Aqua Park. Y así se establece.
 Marcada con el número “4”; notificación presentada el 25 de septiembre de 2006 y practicada el 9 de octubre de 2006, por la Notaría Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, este documento público no fue impugnado por la parte accionada de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por tanto, tiene pleno valor probatorio y con el mismo se demuestra que la parte accionada para la fecha de la presentación del referido instrumento tenía la intención de resolver el contrato de promesa bilateral de Compra-venta, suscrito con la accionante; que reconoce en dicho instrumento que la accionante del valor fijado en el contrato, valga decir, de los SESENTA Y SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 67.000,00), convenidos como precio del inmueble, así como a decir de la demandada la ciudadana MILITZA LOURDES MENESES CEDEÑO, solamente abonó CUARENTA Y CINCO MIL NOVECIENTOS BOLIVARES (Bs. 45.900,00). Y así se establece.
 Marcado con el numero “5”; legajos de depósitos bancarios a favor de la sociedad mercantil PROMOTORA DE LA COSTA, C.A., estos documento fueron desconocidos por la parte accionada en virtud que no emanan de su representada, sin embargo, este Tribunal observa que de acuerdo con la cláusula cuarta fue pactado que los pagos se hicieran mediante depósitos en la cuenta corriente N° 0108-0923-16-0100018001, del Banco Provincial, por lo tanto, los mismos tienen el carácter de tarjas de acuerdo con el artículo 1.383 del Código Civil, y por consiguiente tienen pleno valor probatorio y acreditan que la accionante depositó en la cuenta de la demandada, y así se establece.
 Marcado con el número “6”, Legajos de recibos expedidos por PROMOTORA DE LA COSTA C.A. a la ciudadana MELITZA LOURDES MENESES CEDEÑO. La accionada solamente se limitó a desconocer los depósitos bancarios, por lo tanto estos documentos no fueron desconocidos por la accionada y la demandante no insistió en su valor de conformidad con los artículos 444 y 445 del Código de Procedimiento Civil, por tanto, se desechan. Y así se establece.
 Marcado con el número “7”, Copias certificadas de expediente Nro.2.566 llevado por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón contentivo de demanda por retardo perjudicial intentado por la ciudadana MELITZA LOURDES MENESES CEDEÑO contra EMPRESA PROMOTORA DE LA COSTA, C.A., este documento público no fue impugnado por la parte accionada por lo tanto de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y del mismo se evidencia que fue presentado por la demandante MELITZA LOURDES MENESES CEDEÑO, el 13 de octubre de 2006, un oficio emanado del Registrador Inmobiliario del Municipio Silva del Estado Falcón de fecha 21 de noviembre de 2006, y agregado en esa causa el 22 de noviembre de 2006, (folios 158 y 159), donde consta que no se ha registrado el documento de condominio en el terreno donde ejecutaba PROMOTORA DE LA COSTA, C.A., la construcción de Conjunto Residencia Aqua Park, además que de la propia declaración del representante de la demandada en la inspección Judicial realizada en el retardo el 5 de diciembre de 2006, señaló que NO TENIA PERMISO DE HABITABILIDAD, y así se establece.
Con las pruebas:
 Promovió el Principio de la comunidad de la prueba e invoca el mérito favorable de los autos que se desprende de los siguientes instrumentos: 1) Notificación realizada por la sociedad de comercio PROMOTORA DE LA COSTA, C.A.; 2) Copias de los depósitos bancarios; 3) Originales de los recibos de pagos emanados de la demandada de autos; 4) Copia fotostática certificada del expediente Nro.2.566; 4) Contrato de promesa bilateral de compra venta, suscrito el 8 de julio de 2004, ante la Notaría Pública Quinta de Valencia del Estado Carabobo. Ahora bien, conforme a criterio jurisprudencial de nuestro Máximo Tribunal, el mérito de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de comunidad de la prueba o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano, que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre sin necesidad de alegación de parte, por lo que éste no es un mecanismo para llevar al proceso los hechos que la parte pretende probar, y en virtud que ya fueron valorados todos esos instrumentos este Tribunal les reitera el mérito concedido.
 Prueba de informe dirigida al Banco Provincial, la cual se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil y de la misma se evidencia que el Banco Provincial, C.A., dio respuesta que corre inserta a los autos en los folios (171 al 316) de la segunda pieza los cuales se discriminan a continuación sus números de depósitos, fechas y las cantidades de dinero que este Juzgador expresa en bolívares fuertes: 1) Depósito N° 4874, de fecha 24/03/2004 por Bs.F 3.700,00; 2) Depósito N° 4875, de fecha 24/03/2004 por Bs.F 300,00; 3) Depósito N° 4885, de fecha 26/03/2004 por Bs.F 6.000,00; 4) Depósito N° 5260, de fecha 5/05/2004 por Bs.F 3000,00; 5) Depósito N° 5692, de fecha 16/06/2004 por Bs.F 3.000,00; 6) Depósito N° 6136, de fecha 05/08/2004 por Bs.F 1.700,00; 7) Depósito N° 7159, de fecha 07/12/2004 por Bs.F 3.400,00; 8) Depósito N° 7741, de fecha 21/02/2005 por Bs.F 1.000,00; 9) Depósito N° 7742, de fecha 21/02/2005 por Bs.F 1.000,00; 10) Depósito N° 8115, de fecha 08/04/2005 por Bs.F 4.000,00; 11) Depósito N° 8635, de fecha 07/06/2005 por Bs.F 1.000,00; 12) Depósito N° 8636, de fecha 07/06/2005 por Bs.F 500,00; 13) Depósito N° 8776, de fecha 17/06/2005 por Bs.F 1.000,00; 14) Depósito N° 8896, de fecha 04/07/2005 por Bs.F 5.000,00; 16) Depósito N° 9068, de fecha 29/07/2005 por Bs.F 3.180,00; 17) Depósito N° 9079, de fecha 29/07/2005 por Bs.F 2020,00; 18) Depósito N° 9165, de fecha 06/08/2005 por Bs.F 4.100,00; 19) Depósito N° 9478, de fecha 20/09/2005 por Bs.F 2.400,00; 20) Depósito N° 9582, de fecha 04/10/2005 por Bs.F 1.700,00; 21) Depósito N° 9855, de fecha 09/11/2005 por Bs.F 2.000,00; 22) Depósito N° 10916, de fecha 01/06/2006 por Bs.F 2.000,00; 23) Depósito N° 11040, de fecha 06/07/2006 por Bs.F 2.000,00; 24) Depósito N° 11148, de fecha 03/08/2006 por Bs.F 1.900,00. Y así se establece.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA.
Las pruebas presentadas por la parte demandada fueron declaradas inadmisibles por extemporáneas conforme a la sentencia interlocutoria dictada en fecha 03 de julio de 2008.
V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.
Punto Previo.
Impugnación de la estimación de la demanda:
En relación a la impugnación a la cuantía estimada por la demandante en su escrito de demanda la cual fue realizada por la cantidad de CIEN MILLONES DE BOLÍVARES CON 00/100 (Bs.100.000.000, 00) ahora CIEN MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.100.000, oo), se observa que la demandada impugnan la estimación de la demanda por considerar que la parte actora estimó la misma de acuerdo a la cantidad que demanda por concepto de daños y perjuicios, sin que aportara ningún elemento o documento fundamental a la demanda que se desprendieran dichos daños y la cantidad demandada, asimismo considera que la misma debió ser estimada en la cantidad de cinco millones un bolívar exactos (Bs.5.000.000, oo) ahora CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.5.000,00).
Abundando sobre este punto cabe invocar el fallo de nuestro Máximo Tribunal en Sala Civil que estableció en sentencia de fecha 13 de abril de 2000:
“A este respecto la sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 13 de abril de 2000, estableció: “…Si se trata de demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento, sean éstos a tiempo determinado o indeterminado, donde no se demandan el pago de pensiones insolutas ni accesorios, como en el caso de autos, el valor de la pretensión estará determinado por la estimación efectuada por el actor en el libelo de la demanda, siempre que la misma no haya sido rechazada por el demandado, tal como lo establece el artículo 38 del citado Código de Procedimiento Civil, que prevé: “El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. EL Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva” y la misma la Sala de Casación Civil, en sentencia de 5 de agosto de 1997, estableció lo siguiente: “por consiguiente y en aplicación a lo antes expuestos en lo sucesivo se podrán observar los siguientes supuestos: A) Si el actor no estima la demanda siendo apreciable en dinero, él debe cargar con las consecuencias de su falta, quedando sin estimación la demanda. B) Si el demandado no rechaza la estimación en la oportunidad de la contestación, la estimación del actor será la cuantía definitiva del juicio. C) Si el demandado contradice pura y simplemente la estimación del actor sin precisar si lo hace por insuficiente o exagerada, se tendrá como no hecha oposición alguna, en razón de que el Código limita esa oposición y obliga al demandado a alegar un hecho nuevo que debe probar, como es que sea reducida o exagerada la estimación efectuada, pudiendo proponer una nueva cuantía. …”.
En virtud del criterio contenido en la sentencia antes transcrita el cual comparte este juzgador y toma como suyo a los fines de resolver la impugnación de la cuantía planteada, y al efecto aprecia que el valor otorgado por la accionante a su pretensión fue impugnado por la demandada sin señalar si la misma es insuficiente o exagerada, su alegato consiste en que la demandante estimó su acción de acuerdo a la cantidad que demanda por concepto de daños y perjuicios, teniéndose dicha impugnación como pura y simple, por consiguiente, se tiene como no efectuada dicha oposición, razón por la cual la impugnación de la cuantía no debe prosperar y así se decide.
DEL FONDO DE LA CAUSA.
El presente juicio se inicia con motivo de la pretensión de cumplimiento de contrato, incoada por la accionante, al respecto de dicha acción es necesario señalar que se encuentra consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano, el cual establece lo siguiente:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
El Doctor José Melich Orsini en su obra “Doctrina General del Contrato” señala como requisitos de la acción en el artículo antes transcrito: 1) La existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes está obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte y en que ese recíprocas obligaciones se encuentran en una relación de interdependencia entre sí; 2) La no ejecución de su obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción; y 3) La necesidad de acudir a la autoridad judicial para que sea ésta quien verifique la concurrencia de ambos precedentes presupuesto y pronuncie o deseche la pretensión del demandante.
En este orden de ideas, la doctrina en manos del mismo autor ha establecido que el artículo 1.167 del Código Civil claramente indica que cualquiera que sea la elección de la parte inocente, el cumplimiento o la resolución, ésta debe “reclamar judicialmente”. Ahora bien, la ejecución resulta normalmente como obra del juez y se cumple mediante una sentencia constitutiva y solo si las partes han pactado una cláusula de resolución de pleno derecho o si es la propia Ley quien declara directamente la resolución al concurrir determinada circunstancia o también en ciertos casos excepcionales en que los Tribunales han conformado a posteriori una ruptura unilateral del contrato, podrá prescindirse de acudir al Juez y restringir el papel de éste al de un simple certificador que operaría mediante una sentencia mero declarativa.
El incumplimiento se trata de un comportamiento contrario de aquel en que se concreta el cumplimiento, y por consiguiente, la falta de ejecución o ejecución inexacta de la obligación son circunstancia que se consideran como incumplimiento y que estas circunstancia (incumplimiento), se producen en contravención de la norma legal o contractual de la cual proviene el vínculo jurídico que une a las partes y extrae su propia fuerza jurídica para ser invocado en sede judicial.
En este sentido al exigir el cumplimiento debe también necesariamente vincularse con lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil, que: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.” y por su parte el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”.
En la presente causa fue reconocido de manera expresa la existencia del contrato y ambas partes con ocasión del mismo se atribuyen conductas omisivas que generan el incumplimiento reciproco que se atribuyen de las obligaciones contractuales, y es precisamente sobre esa circunstancia que radica los puntos controvertidos, razón por la cual procederá en primer lugar este Juzgador en examinar el incumplimiento que la parte actora le imputa a la demandada, en consecuencia, es menester analizar si existe la obligación de la demandada de concluir la obra en el tiempo que señala la accionante.
La parte actora en la presente causa demanda el cumplimiento de un contrato de promesa bilateral de compra venta celebrado con la demandada en fecha 8 de julio de 2004, por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia del Estado Carabobo, quedando inserto bajo el Nro.21, Tomo 135, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría, contrato que riela inserto a los autos a los folios 116 al 118 pieza principal, y siendo que la demandada de autos al dar contestación a la demanda admite la existencia del mismo, y así queda demostrado la existencia del contrato y las obligaciones que las partes se atribuyeron recíprocamente, razón por la cual este juzgador procederá examinar e interpretar las obligaciones derivados del mismo.
Así las cosas, para proceder a examinar las obligaciones que existen originalmente en el contrato antes mencionado y que une a las partes en el presente litigio, es menester hacer uso de la facultad de interpretación de los contratos que la doctrina y jurisprudencia venezolana están contestes en conferir al Juez de Instancia para los casos que sea necesaria analizar el contrato por ser oscuro o ambiguo en sus términos, tal como lo expresa Ramón Marcano Rodríguez, en su obra: “Apuntaciones Analíticas sobre las materias fundamentales y generales del Código de Procedimiento Civil” Caracas, 1960, páginas 69 y 70, en los siguientes términos:
“…De la circunstancia de que el artículo que apuntamos ordene al Juez atenerse a la intención y al propósito de las partes en el contrato o acto deducese que lo inviste de la facultad soberana de escudriñar y fijar esa intención y ese propósito, cuando no aparezcan claramente manifestados; y en tal virtud, la conclusión interpretativa que de el juez de los términos y cláusulas de aquel, escapa a la censura de la Casación.
Pero este poder de interpretación está limitado únicamente a los casos de oscuridad, ambigüedad o deficiencia, o sea cuando las ideas del contrato o acto están mal expresadas o no guardan tal corrección y enlace que las unas se desprendan inmediata y lógicamente de las otras…”.
Así aprecia este Juzgador que en el contrato objeto de la presente acción en la cláusula sexta en cuanto a su duración establece que la “… opción a compra se encuentra condicionada tanto al término de la obra que estimamos sean en veinticuatro meses a partir de la fecha de la firma del presente contrato.”, en la transcripción que antecede la parte accionada somete la duración del contrato al término que dure la obra, es decir, que el contrato tendría una duración igual al mismo tiempo que la accionada demore en la construcción del inmueble, razón por la cual somete su vigencia a una condición suspensiva de acuerdo con lo establecido en el artículo 1.198 del Código Civil, y también estima la finalización de la obra a veinticuatro (24) meses, por consiguiente esta circunstancia genera ambigüedad y generan la necesidad que este juzgador ejerza su facultad de interpretación. Y así se establece.
Ahora bien, de acuerdo con el propio contrato, la accionada tiene la obligación de construir el conjunto residencial donde estaría el inmueble que ofrece en venta a la demandante y constituye ese mismo hecho establecido como condición suspensiva para determinar el lapso de duración del contrato, razón por la cual, al establecer la condición suspensiva sometida exclusivamente a voluntad de PROMOTORA DE LA COSTA C.A., valga decir, estableciendo que duraría hasta que ella culmine la construcción de la obra, somete la condición a un hecho que depende solamente de la voluntad de la accionada, haciendo así nula la condición de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.202 del Código Civil. Y así se declara.
Así pues, al ser nula la condición suspensiva que establece el término de duración del contrato por haberla sometido la accionada exclusivamente a su voluntad, es decir, al ser nulo el hecho que para que la accionada estuviera obligada frente a la demandante debía esperar que culminara la obra, este Juzgador considera que debe prevalecer el término de veinticuatro (24) meses contado a partir que las partes suscriben el contrato para el cumplimiento de sus obligaciones. Y así se establece.
La parte accionante alega que el incumplimiento de la demandada deriva del hecho que a pesar del contrato tener una vigencia de veinticuatro (24) meses contados a partir de la firma, es decir, desde el ocho (8) de julio de 2004 hasta el ocho (8) de julio de 2006, la demandada no ha concluido con la obra para proceder a la entrega del inmueble.
Este Tribunal aprecia que previamente fue valorado el retardo perjudicial que intentó la ciudadana MELITZA LOURDES MENESES CEDEÑO contra PROMOTORA DE LA COSTA, C.A., y en el mismo pudo constatar un oficio del Registrador Inmobiliario del Municipio Silva del Estado Falcón dirigido al Juez de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Trabajo de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón mediante el cual el registrador informa que para el 21 de noviembre de 2006, no se había registrado el documento de condominio relacionado con el inmueble descrito en el documento protocolizado por ante esa Oficina el 3 de marzo de 2004, bajo el N° 23 del Tomo 7 del Protocolo Primero cuyo propietario es PROMOTORA DE LA COSTA, C.A., así mismo, en la inspección judicial realizada el cinco (5) de diciembre de 2006, con ocasión del retardo donde se dejó constancia que el Tribunal estaba constituido en el lugar donde se encontraba la construcción del Conjunto Residencial denominado Villa Victoria II del Condominio Aqua Park, del cual parte del modulo B-3 de donde forma parte el apartamento 04 situado en la planta baja y el ciudadano JOSE FRANCISCO PÉREZ MARTIN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 5.530.575, en representación de la hoy demandada fue notificado de la misión del Tribunal que tramitó la demanda por retardo perjudicial y en virtud del requerimiento del mismo indicó que no tenía el permiso de habitabilidad, constituyen las razones de hecho que llevan a la convicción a este Juzgador que dada la ausencia del permiso de habitabilidad para el conjunto residencial desarrollado por la demandada es razón suficiente para que pueda considerar que el inmueble objeto del contrato para el día cinco de diciembre de 2006, no había sido concluido en su totalidad. Y así se establece.
Al examinar en su totalidad el contrato reconocido por las partes contendientes se observa con claridad en la cláusula cuarta establece como el valor total del inmueble convenido de SESENTA Y SIETE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F 67.000,00), y prevé que el mismo sea satisfecho en su totalidad mediante pagos parciales durante la vigencia del contrato; con la cláusula octava donde la demandada se obligaba a transferir la propiedad del inmueble objeto del contrato una vez concluida la obra con la correspondiente cédula de habitabilidad mediante la protocolización del documento correspondiente, es claro entender y por lo tanto interpretar que la accionante solamente tendría la obligación de pagar la totalidad del precio pactado cuando la demandada concluyera la construcción de la obra, lo cual entienden las partes que se produce una vez que la demandada tuviera la cédula de habitabilidad y que para ello la demandada contaba con un lapso de veinticuatro (24) meses para concluir la obra durante la vigencia del contrato. Y así se establece.
En fecha 9 de octubre de 2006 la sociedad de comercio PROMOTORA DE LA COSTA, C.A., mediante apoderado judicial traslada y constituye en el domicilio de accionante a la Notaría Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital a fin de notificarla que había incurrido en incumplimiento del contrato de promesa bilateral de compra venta y acompaña dicha notificación marcada con el número “4” en cuya notificación se le informó “… con relación al PARTICULAR PRIMERO: Que según el contrato de promesa bilateral de Compra-Venta suscrito entre PROMOTORA DE LA COSTA, C.A., por el cual esta vende y la Ciudadana MELITZA LOURDES MENESES CEDEÑO, adquiere el apartamento Nro. 04, en la Planta baja del MODULO B-3, del Conjunto Residencial VILLA VICTORIA II CONDOMINIO & AQUA PARK, el cual forma parte de la Urbanización Ciudad Flamingo, situada a la margen izquierda de la carretera nacional Morón-Coro, en el tramo Tucacas-San Juan de los Cayos, del Municipio Monseñor Iturriza, Estado Falcón, Otorgado por ante la Notaria Publica Quinta de Valencia, en fecha: 08 de Julio del 2004, bajo el No.21, tomo 135, por el precio de SESENTA Y SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.67.000.000, 00), y que se le notifica en este acto, que dicho monto no fue pagado en su totalidad por la compradora MELITZA LOURDES MENESES CEDEÑO, en los terminos convenido en dicho documento autenticado de fecha 08 de Julio de 2004. A continuación con relación al PARTICULAR SEGUNDO: El precio de venta convenido para la adquisición de dicho apartamento, es de SESENTA Y SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 67.000.000, 00) y que dicha Ciudadana MELITZA LOURDES MENESES CEDEÑO, solo abono al precio la cantidad de: CUARENTA Y CINCO MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 45.900.000, 00) quedando un saldo a pagar por DIECINUEVE MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.19.400.000, 00) y que el plazo para cumplir con el restante del monto, era hasta el 30 de Junio de 2006, conforme quedo convenido en el documento autenticado suscrito por ambas partes, en fecha 08 de Julio de 2004. A continuación con relación al PARTICULAR TERCERO: Se le Notifica a la ciudadana: MELITZA LOURDES MENESES CEDEÑO, que conforme a lo establecido en la Clausula Decima Tercera del contrato bilateral de Compra-Venta autenticado en fecha 08 de Julio de 2004, que en virtud de ese contrato, ha incumplido la Ciudadana: MELITZA LOURDES MENESES CEDEÑO, con el mismo al no haber pagado el monto total del precio de compra-venta convenido; así pues la vendedora, la Empresa PROMOTORA DE LA COSTA C.A. esta (sic) autorizada a retener de la cantidad de CUARENTA Y CINCO MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.45.900.000, 00) cantidad esta entregada a cuenta del precio de compra-venta, el treinta por ciento (30%), de esa suma, es decir, la cantidad de CATORCE MILLONES OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.14.850.000, 00) por concepto de daños y perjuicios ocasionados por dicho incumplimiento a la Empresa PROMOTORA DE LA COSTA C.A. A continuación con relación al PARTICULAR CUARTO: Se le Notifica a la Ciudadana: MELITZA LOURDES MENESES CEDEÑO, que la cantidad restante es decir, la cantidad de TREINTA Y UN MILLONES CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.31.050.000,00) que es el remanente de la suma de CUARENTA Y CINCO MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.45.900.000, 00) después de deducido el treinta por ciento (30%) de esa suma por concepto de daños y perjuicios que alcanza la cantidad de CATORCE MILLONES OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.14.850.000,00), le será entregada a dicha notificada, dentro de los sesenta (60) dias siguientes a la fecha en que el nuAevo comprador del apartamento No.04, en la Planta Baja del Modulo B-3 de Conjunto Residencial VILLA VICTORIA II CONDOMINIO & AQUA PARK, suscriba un nuevo contrato que sustituya al suscrito por ante la Notaria Publica Quinta de Valencia, con fecha 08 de Julio de 2004…”. (Cursivas del Tribunal).
En atención a la cláusula cuarta del contrato objeto de la acción de cumplimiento se evidencia que la parte accionada en la oportunidad de suscribir el contrato entregó a la demandada la suma de DIECIOCHO MIL BOLIVARES (Bs.18.000,00); y al adminicular este instrumento con las tarjas que acompañó la accionante, constituidas por depósitos bancarios en la cuenta corriente N° 0108-0923-16-0100018002 en el Banco Provincial, con la respuesta a la prueba de informes emitida por la misma institución financiera pudo constatar que la accionante MELITZA LOURDES MENESES CEDEÑO, pagó mediante depósitos y durante la vigencia del contrato la suma de CURENTA Y TRES MIL NOVENCIENTOS BOLIVARES (Bs. 43.900), por consiguiente al sumar la inicial con lo pagado durante la vigencia del contrato da como resultado la cantidad de SESENTA Y UN MIL NOVECIENTOS BOLIVARES (Bs. 61.900,00); y así se establece.
Ahora bien, con las tarjas la parte actora pudo demostrar que incluso desde la oportunidad en que realizó los depósitos correspondientes a la inicial e incluso los pagos posteriores durante el contrato fueron realizados de manera distinta a la prevista en el mismo y con la anuencia de la parte accionada, por consiguiente, con la accionante con la anuencia de la demandada pagó de manera distinta a lo convenido, y por ende no puede alegar la accionada el incumplimiento en la oportunidad y forma de pago cuando fueron realizados por la accionante con su consentimiento; y mucho menos esperar la conclusión del contrato para alegar la falta oportuna de pago después de recibirlos de conformidad pero más grave aún pretender resolver el contrato señalando haber recibido la suma de CUARENTA Y CINCO MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 45.900.000, 00), es decir, una suma de dinero inferior a la que fue depositada por la accionada en la cuenta corriente de la demandada PROMOTORA DE LA COSTA C.A..
Por su parte, el demandado para excepcionarse de la demanda incoada en su contra alega la excepción de contrato no cumplido, invoca al efecto, el hecho que la accionada ha pagado irregularmente sus obligaciones, además que debía pagar la totalidad del precio antes de la fecha de culminación del contrato. Ahora bien, la doctrina establece como requisitos para la procedencia de la excepción de contrato no cumplido, las siguientes condiciones: 1°) que el orden a que están sometidas las obligaciones reciprocas sea el normal, instantáneo, seguido; y 2°) debe tenerse en cuenta la buena fe, en cuanto a las causa que motivan el incumplimiento, fundamento de la excepción, en todo caso, la excepción no es procedente cuando el incumplimiento obedece a la propia conducta del excepcionante.
Así las cosas, procede este Juzgador procede a examinar el primero de los requisitos de procedencia para la excepción de contrato no cumplido antes mencionados, valga decir, que el orden a que están sometidas las obligaciones reciprocas sea el normal, en el caso de marras las obligaciones reciprocas implicaban que la accionada debía terminar la construcción de la obra y acreditar con la cédula de habitabilidad para que tuviera derecho a recibir la totalidad del pago y la demandante obligada a hacer, por consiguiente, al no haber culminado la construcción de la obra la accionada para la oportunidad en que vencen los veinticuatro (24) meses previstos en el contrato para su ejecución, hecho que se evidencia por la ausencia de la cedula de habitabilidad para esa oportunidad, no podía exigir de la demandante el pago total de la deuda, lo que constituye la razón suficiente para que este Juzgador llegue a la convicción que el orden de las obligaciones reciprocas no es el que atribuye el demandado, ya que era su carga concluir primero la construcción del inmueble y obtener el permiso de habitabilidad para poder exigir el pago de la totalidad del valor del inmueble, en otras palabras, mal podía pretender que le cumplieran con el pago total de un inmueble que por su propio retardo para la fecha de vencimiento no podía transferirle la propiedad a la accionante; quedando así desvirtuado el primero de los requisitos de procedencia para la excepción de contrato no cumplido. Y así se decide.
En cuanto al segundo de los requisitos para la procedencia de la excepción de contrato no cumplido, valga decir, debe tenerse la buena fe, en cuanto a las causas que motivan el incumplimiento, y al respecto aprecia, que en el contrato plenamente reconocidos por las partes contendientes fueron pactados un cronograma de pagos parciales hasta alcanzar la totalidad del valor del inmueble, y que esos pagos servirían para que la demandada financiara la ejecución de la obra. Sin embargo, de los depósitos bancarios que sirvieron como tarjas al contrato fueron suficientes para demostrar el cumplimiento de las obligaciones de la demandante y que desde el inicio de la relación contractual las partes contratantes permitieron el pago fuera de las oportunidades fijadas para el contrato, por lo tanto, con sus conductas fue prueba inequívoca de mantener la relación contractual hasta el vencimiento del contrato, derogando la disposición contractual que establecía las oportunidades en que debía ser realizados los pagos, en otras palabras, la demandada al aceptar los pagos en fechas y cantidades diferentes a las originalmente previstas expresó su anuencia, por tanto, no puede alegar posteriormente su insatisfacción o el incumplimiento de la accionante cuando fue ella quien recibió a satisfacción los pagos en su cuenta corriente en días y cantidades distintas.
Por otra parte, es de destacar que la accionada notifica a la demandante su intención de resolver el contrato mediante una Notaría Pública el nueve de octubre de 2006, por una cantidad inferior a la que la accionada había depositado en su contra, y el retardo perjudicial fue presentado por la demandante MELITZA LOURDES MENESES CEDEÑO, el 13 de octubre de 2006, y el oficio emanado del Registrador Inmobiliario del Municipio Silva del Estado Falcón es de fecha 21 de noviembre de 2006, y agregado en esa causa (retardo perjudicial) el 22 de noviembre de 2006, (folios 158 y 159), donde consta que no se ha registrado el documento de condominio en el terreno donde ejecutaba PROMOTORA DE LA COSTA, C.A., la construcción de Conjunto Residencia Aqua Park, además que de la propia declaración del representante de la demandada en la inspección Judicial realizada en el retardo el 5 de diciembre de 2006, señaló que NO TENIA PERMISO DE HABITABILIDAD, aunado al hecho que durante la vigencia del contrato permitió a la demandante que pagara la suma de CUARENTA Y TRES MIL NOVECIENTOS BOLIVARES (Bs. 43.900,00) más los DIECIOCHO MIL BOLIVARES (Bs. 18.000,00), que entregó al suscribir el contrato arrojan la suma de SESENTA Y UN MIL NOVECIENTOS BOLIVARES (Bs. 61.900,00), que representan el 92,4% del valor del inmueble, son hechos coincidentes que además de permitir determinar que la construcción no había sido concluida de acuerdo con el contrato, conjuntamente con el hecho que pretendía la resolución del contrato por una cantidad inferior son pruebas contundente de la mala fe de la accionada al pretender eludir su responsabilidad contractual. Y así se establece.
En este orden de ideas, el hecho que la accionada estuviera en conocimiento que no tenía el permiso de habitabilidad, de haber recibido el pago en oportunidades distintas para financiar su obra y posteriormente invocarlo como causa de resolución del contrato, producen en este Juzgador la plena convicción que la demandada actuó con mala fe en la ejecución del contrato que la une con la parte actora, al pretender resolverlo cuando no había finalizado la obra, y por vía de consecuencia, todas estas circunstancias impiden que pueda alegar la excepción de contrato no cumplido. Y así se decide.
En conclusión la demandante MELITZA LOURDES MENESES CEDEÑO, pudo demostrar que la accionada PROMOTORA DE LA COSTA, C.A., incumplió al vencimiento del contrato con su obligación de tener plenamente construido el inmueble objeto de la promesa bilateral constituido por un apartamento Nro.04, en la planta baja del modulo B-3 cuyos linderos son: por el NORTE: con la fachada principal norte del modulo, SUR: con la fachada posterior sur del módulo; ESTE: con el apartamento 3 planta baja; OESTE: con la fachada lateral oeste del módulo, tiene una superficie aproximada de 55 m2, consta de dos (02) habitaciones, dos (02) baños, área de sala-comedor-cocina, le corresponde un puesto de estacionamiento marcado con el Nro.21, y le corresponde una alícuota de 2,06% de las cargas comunes del conjunto, se le asigna el uso exclusivo del terreno que conforma su patio trasero con un área aproximada de 30 m2, del Conjunto Residencial Villa Victoria II Condominio & Aqua Park ubicada en la Segunda Etapa de la urbanización Flamingo, la cual esta situada a la margen izquierda de la carretera Nacional Morón Coro, en el tramo Tucaras San Juan de los Cayos, frente al sitio donde se inicia la carretera que conduce a la publicación de Chichiriviche en jurisdicción del Municipio Monseñor Iturriza del estado Falcón, todo ello de acuerdo con el documento de condominio registrado por ante el Registro Público del Municipio Silva del estado Falcón, en fecha 10 de julio de 2007, bajo el número uno (1), folio uno (1) al ciento veinte y ocho (128), Protocolo Primero, Tomo Segundo, Tercer Trimestre que acredita la propiedad de la demandada sobre el expresado inmueble. Y así se decide.
En relación a los daños demandados este Juzgador aprecia que la accionante atribuye a los mismos el hecho que no podrá comprar los bienes necesarios para amoblar el inmueble, al respecto de estos daños fueron negados por la accionada, por consiguiente, era carga probatoria de la demandante demostrar su existencia; sin embargo, este Juzgador aprecia que no existen pruebas en los autos que puedan evidenciar la intención de la accionante de amoblar inmediatamente al vencimiento del contrato el inmueble y cuales serian los bienes que conformarían el menaje que pretendía utilizar en el inmueble, razón por la cual estima este jurisdicente que no son procedentes los daños demandados. Y así se decide.
Para concluir este Juzgador observa que solamente fue procedente la pretensión de cumplimiento intentada por la ciudadana MELITZA LOURDES MENESES CEDEÑO, contra la sociedad mercantil PROMOTORA DE LA COSTA C.A., pero la accionante adeuda todavía a la demandada la suma de CINCO MIL CIEN BOLIVARES (Bs 5.100), por lo tanto, será declara parcialmente con lugar la demanda y para que esta sentencia valga como título la demandante deberá consignar la expresada suma de dinero una vez quede definitivamente firme el presente fallo y previo a la solicitud del cumplimiento voluntario por ante el Tribunal de Cognición todo ello de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, tal y como será ordenado de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Y así se decide.
VI
DECISIÓN
Por las anteriores consideraciones, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato de promesa bilateral de compra venta intentada el abogado REINALDO SÉPTIMO RONDON HAAZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana MELITZA LOURDES MENESES CEDEÑO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-6.887.009, y con domicilio en la ciudad de Caracas, contra la sociedad mercantil PROMOTORA DE LA COSTA, C.A., todos identificados en la presente decisión. En consecuencia, ORDENA a la demandada PROMOTORA DE LA COSTA, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, en fecha 17 de junio de 1997, quedando anotada bajo el número 6, Tomo 8-A; CUMPLIR con el contrato suscrito con la demandante ciudadana MELITZA LOURDES MENESES CEDEÑO, anteriormente identificada, en consecuencia, transfiera la propiedad del inmueble objeto de la promesa bilateral constituido por un apartamento Nro.04, en la planta baja del modulo B-3 cuyos linderos son: por el NORTE: con la fachada principal norte del modulo, SUR: con la fachada posterior sur del módulo; ESTE: con el apartamento 3 planta baja; OESTE: con la fachada lateral oeste del módulo, tiene una superficie aproximada de 55 m2, consta de dos (02) habitaciones, dos (02) baños, área de sala-comedor-cocina, le corresponde un puesto de estacionamiento marcado con el Nro.21, y le corresponde una alícuota de 2,06% de las cargas comunes del conjunto, se le asigna el uso exclusivo del terreno que conforma su patio trasero con un área aproximada de 30 m2, del Conjunto Residencial Villa Victoria II Condominio & Aqua Park ubicada en la Segunda Etapa de la urbanización Flamingo, la cual esta situada a la margen izquierda de la carretera Nacional Morón Coro, en el tramo Tucaras San Juan de los Cayos, frente al sitio donde se inicia la carretera que conduce a la población de Chichiriviche en jurisdicción del Municipio Monseñor Iturriza del estado Falcón, todo ello de acuerdo con el documento de condominio registrado por ante el Registro Público del Municipio Silva del estado Falcón, en fecha 10 de julio de 2007, bajo el número uno (1), folio uno (1) al ciento veinte y ocho (128), Protocolo Primero, Tomo Segundo, Tercer Trimestre que acredita la propiedad de la demandada sobre el expresado inmueble.
No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del presente fallo.
Notifíquese a las partes de la presente decisión.
Publíquese y déjese copia.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, a los trece (13) días del mes de febrero de dos mil trece (2.013). Años 202º y 153º.
El Juez Provisorio,

Abog. PASTOR POLO
La Secretaria Accidental,

Abog. SIDIA GUDIÑO
En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior sentencia a las tres y veinte de la tarde (3:20 p.m.)
La Secretaria Accidental,

Exp. Nro. 51.196
PP/sg/aa.-