REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO. PARTE ACTORA.- AMAYA JAYO CORTABARRIA DE IRIONDO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-4.874.466, de este domicilio, y AITOR IRIONDO SALINAS, español, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. E-81.339.310, actuando en su carácter de Administrador de la Sociedad de Comercio VASCONIA METALMECANICA C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 02 de noviembre de 2006, bajo el No. 77, Tomo 102-A. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA.- ELIAS TEODORO SARQUIS M., RAFAEL IGNACIO RIVERO S., MARIA TERESA GUILLEN L., y LUIS RAFAEL GODOY R., abogados en ejercicio, inscritos en el INPREABOGADO bajo los números 2.502, 61.293, 125.271 y 94.935, respectivamente, de este domicilio. PARTE DEMANDADA.- JUAN MARIA JAYO CORTABARRIA y JULIO RICARDO LEON, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-7.020.856 y V-7.119.738, respectivamente, de este domicilio. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA.- FRANCISCO HERNANDEZ RODRIGUEZ, VIRNA CASTILLO TORTOLERO y FLORELIA MOTA CASTILLO, abogados en ejercicio, inscritos en el INPREABOGADO bajo los números 54.639, 61.534 y 152.926, respectivamente, de este domicilio. TERCER INTERVINIENTE.- PEDRO ALFONSO VALDES GARCIA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-4.355.921, de este domicilio. APODERADOS JUDICIALES DEL TERCER INTERVINIENTE.- FRANCY ESCALONA y MARIELBA MATUTE, abogados en ejercicio, inscritos en el INPREABOGADO bajo los números 133.814 y 151.389, respectivamente, de este domicilio. MOTIVO.- CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO EXPEDIENTE: 11.557 Los ciudadanos AMAYA JAYO CORTABARRIA DE IRIONDO y AITOR IRIONDO SALINAS, actuando en su carácter de Administrador de la Sociedad de Comercio VASCONIA METALMECANICA C.A., asistidos por la abogada MARIA TERESA GUILLEN L., el día 17 de mayo de 2010, demandaron por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, a los ciudadanos JUAN MARIA JAYO CORTABARRIA y JULIO RICARDO LEON, por ante el Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, quien como distribuidor lo remitió al Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, donde se le dió entrada el 21 de mayo de 2010, y se admitió el 25 de mayo de 2010. El Juzgado “a-quo” el 15 de julio de 2010, dictó un auto, en el cual a solicitud de la parte actora, y en virtud de la imposibilidad de la realización de la citación personal del co-demandado JULIO RICARDO LEON, acordó su citación por carteles, de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. La abogada MARIA TERESA GUILLEN, en su carácter de apoderada actora, el 02 de agosto de 2009, consignó ejemplares del Diario Notitarde y El Carabobeño, en los cuales aparecen publicados los carteles de citación ordenados en el auto anterior, los cuales fueron agregados a los autos el día 05 de agosto de 2010. La Secretaria del Tribunal “a-quo” mediante diligencia de fecha 12 de agosto de 2010, dejó constancia de haberse trasladado a la dirección del co-demandado JULIO RICARDO LEON, y de haber fijado el correspondiente cartel de citación. En fecha 28 de septiembre de 2010, el ciudadano JUAN MARIA JAYO CORTABARRIA, asistido por el abogado FRANCISCO HERNANDEZ RODRIGUEZ, recusó a la Juez Provisorio del Juzgado Sexto de Municipio, Abog. YULEIMA CASTILLO, quien el día 29 de septiembre presentó su correspondiente informe de recusación, y vencido como fue el lapso de allanamiento, las copias certificadas correspondientes a la referida recusación fueron remitidas al Juzgado Superior Distribuidor Civil, y el presente expediente fue remitido al Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, quien como distribuidor lo remitió al Juzgado Cuarto de los Municipios Valencia, Libertador Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, donde se le dió entrada el 07 de octubre de 2010. Asimismo consta que, en fecha 08 de octubre de 2010, la abogada MARIA TERESA GUILLEN, en su carácter de apoderada actora, presentó escrito contentivo de reforma del libelo de demanda. El precitado Cuarto de Municipio, en fecha 11 de octubre de 2010, dictó sentencia interlocutoria, en la cual se declaró incompetente para conocer de la presente causa, en razón de la cuantía, declinando la competencia en un Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial; contra dicha decisión ejerció el recurso de regulación de competencia el abogado FRANCISCO HERNANDEZ RODRIGUEZ, en su carácter de apoderado judicial de los accionados; razón por la cual las copias certificadas referidas a la referida solicitud de regulación de competencia fueron remitidas al Juzgado Superior Distribuidor, correspondiéndole el conocimiento de la referida incidencia, al Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, quien en fecha 08 de agosto de 2011, dictó sentencia interlocutoria, en la cual declaró competente para conocer del presente juicio al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; ordenándose la remisión del presente expediente a dicho Tribunal, donde se le dió entrada por auto dictado en fecha 25 de octubre de 2011. Igualmente consta, que la Juez Provisoria del referido Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Abog. HILDEGARDA BETANCOURT FURSOW, el día 24 de enero de 2012, se inhibió de conocer la presente causa, y vencido como fue el lapso de allanamiento, las copias certificadas correspondientes a dicha inhibición fueron remitidas al Juzgado Superior Distribuidor, y el presente expediente fue remitido al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de esta Circunscripción Judicial, a quien le correspondió el conocimiento de la presente causa, una vez efectuada la Distribución de Ley, donde se le dio entrada en fecha 15 de febrero de 2012, y quien en fecha 27 de febrero de 2012, admitió la reforma del libelo de demanda presentada por la abogada MARIA TERESA GUILLEN LEDEZMA. En fecha 05 de marzo de 2012, la abogada FLORELIA MOTA CASTILLO, en su carácter de apoderada judicial de los accionados, presentó escrito contentivo de cuestiones previas, contestación de demanda, reconvención y llamamiento de tercero. El Juzgado “a-quo” en fecha 06 de marzo de 2012, dictó un auto, en el cual admitió la intervención forzada del tercero, ordenando el emplazamiento del ciudadano PEDRO ALFONSO VALDES GARCIA, para que compareciera en uno de los tres (3) días de despacho siguientes a que conste en autos su citación, más dos (2) días que se le conceden como término de la distancia, a dar contestación a la demanda y su cita. En ese mismo día (06/03/2012), la abogada MARIA TERESA GUILLEN LEDEZMA, en su carácter de apoderada actora, presentó escrito de rechazo a las cuestiones previas presentadas por la parte demandada. Asimismo, la abogada FRANCY ESCALONA, actuando en nombre y representación del ciudadano PEDRO ALFONSO VALDES GARCIA, el día 04 de junio de 2012, presentó escrito de contestación. El Juzgado “a-quo” en fecha 13 de junio de 2012, en el cual admitió cuanto ha lugar en derecho la reconvención propuesta mediante escrito de fecha 05 de marzo de 2012. En fecha 18 de julio de 2012, el abogado RAFAEL IGNACIO RIVERO S., en su carácter de apoderado actor, presentó escrito de contestación a la reconvención. Durante el procedimiento, ambas partes promovieron las pruebas que a bien tuvieron, y vencido como fue dicho lapso, el Juzgado “a-quo” el día 30 de julio de 2012, dictó sentencia definitiva, en la cual declaró sin lugar las cuestiones previas opuesta por la parte demandada y con lugar la presente demanda; contra dicha decisión apeló el 14 de noviembre de 2012, la abogada FLORELIA MOTA CASTILLO, en su carácter de apoderada judicial de los accionados, recurso éste que fue oído en ambos efectos, mediante auto dictado el 26 de noviembre de 2012, razón por la cual el presente expediente fue remitido a este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, quien como distribuidor lo remitió al Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, donde se le dio entrada en fecha 31 de enero de 2013. Consta asimismo que, el Juez Temporal del referido Juzgado Superior Segundo Civil, se inhibió de conocer la presente causa, por lo que, vencido como fue el lapso de allanamiento, el presente expediente fue remitido a este Tribunal, dándosele entrada el 26 de febrero de 2013, bajo el No. 11.557, y quien en fecha 05 de marzo de 2013, dictó sentencia interlocutoria, en la cual declaró con lugar la precitada inhibición, razón por la cual quien suscribe como Juez de este Juzgado se avocó al conocimiento de la presente causa. En esta Alzada, los abogados FRANCISCO HERNANDEZ RODRIGUEZ y FLORELIA MOTA CASTILLO, en su carácter de apoderada judicial de los accionados, el día 19 de marzo de 2013, presentaron escrito contentivo de conclusiones, y encontrándose la presente causa en estado de dictar sentencia, pasa este Sentenciador a decidir, previas las consideraciones siguientes: PRIMERA.- En el presente expediente corren insertas entre otras actuaciones las siguientes: a) Escrito de reforma del libelo de demanda, presentado por la abogada MARIA TERESA GUILLEN, en su carácter de apoderada actora, en el cual se lee: “…En fecha 29 de mayo de 2009, mis mandantes celebraron ante la Notaría Pública Séptima de Valencia, un acuerdo transaccional con los ciudadanos JUAN MARIA MAYO CORTABARRIA… actuando por sus propios derechos y con el carácter de Administrador de la sociedad de comercio INVERSIONES IRURAK, C.A… y asimismo, con el carácter de Director Gerente de la sociedad de comercio MATRICERIA Y ESTAMPACIONES, C.A. (MAESCA)… con PEDRO ALFONSO VALDES GARCÍA… y JULIO RICARDO LEÓN… el cual quedó anotado bajo el N9 44, Tomo 106 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, y cuya copia se acompañó al libelo de demanda marcada "A". En dicho acuerdo, les fueron cedidos por vía de venta por el ciudadano PEDRO ALFONSO VALDES GARCÍA… dos (02) inmuebles constituidos por dos (02) galpones industriales distinguidos con los Nros. 1 y 2, que forman parte de Conjunto de Galpones Industriales situado en la Calle Transversal N98, parcelas Nros. 3 y 4, del Lote "P", Urbanización Industrial Carabobo, en Jurisdicción de la Parroquia Rafael Urdaneta, Municipio Valencia del Estado Carabobo, tal y como se desprende de la cláusula cuarta… que textualmente reza: "CUARTA: PEDRO VALDES GARCÍA, en vista de la transacción planteada, se compromete en vender en forma pura y simple, perfecta e irrevocable a VASCONIA METALMECANICA, C.A…. representada por su Administrador AITOR IRIONDO SALINAS, titular de la cédula de identidad E-81.339.310, y éste así lo acepta, el inmueble identificado como galpón No. 1, en la cláusula anterior, cuyos linderos, medidas y demás estipulaciones se dan aquí totalmente por reproducidas, y cuyo precio ya convenido será la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00), los cuales ya tengo recibidos en varias porciones. Asimismo PEDRO VALDES GARCÍA, se compromete y conviene en vender a la ciudadana AMAYA JAYO CORTABARRIA… el segundo bien inmueble consistente en un (01) Galpón Industrial, distinguido con el N- 2, plenamente identificado en la cláusula Tercera, cuyos linderos, medidas y demás estipulaciones se dan aquí por reproducidas; cuyo precio ya convenido será la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00), los cuales ya tengo recibidos en varias porciones." De acuerdo a lo pactado en la cláusula antes transcrita, pasaron a ser de la exclusiva propiedad de mis mandantes desde el 29 de Mayo de 2.009 los galpones antes descritos, faltando únicamente el otorgamiento de los documentos definitivos de venta por ante la Oficina de Registro respectiva, es decir, la tradición legal, ya que la venta se perfeccionó con el consentimiento de las partes legítimamente expresado, el objeto y el precio como consta anteriormente, para lo cual se concedió un lapso prudencial a los fines de la obtención de la documentación necesaria exigida por el Registro Inmobiliario respectivo, al vendedor PEDRO ALFONSO VALDES GARCÍA, por lo que solo falta que se verifique la tradición, en virtud que la tradición en relación a la enajenación de un inmueble se verifica con el otorgamiento de propiedad ante la Oficina Inmobiliaria de Registro, pero no por ello disminuye el derecho de mis mandantes, más aún cuando todas la partes involucradas en la transacción forman parte de la misma y expresamente en la cláusula quinta que más adelante citare, los inquilinos convienen y aceptan en entregar los inmuebles identificados en las cláusulas segunda y tercera antes citada que ocupan como inquilinos y además declaran su total conformidad con el negocio celebrado entre PEDRO ALFONSO VALDES GARCÍA, y mis mandatarios. Ahora bien, para la fecha en que se efectuó la venta de los inmuebles, los ciudadanos JUAN MARIA JAYO CORTABARRIA, y JULIO RICARDO LEÓN… se encontraban haciendo uso de los inmuebles en calidad de inquilinos tal como indique anteriormente, a consecuencia de un contrato de arrendamiento que según manifestaron mantenían con el ciudadano PEDRO ALFONSO VALDES GARCÍA, tanto es así que suscribieron el acuerdo transaccional antes aludido, y en virtud de dicha relación contractual, se acordó conceder un lapso de seis (06) meses a los referidos inquilinos, a los fines de la entrega de los galpones totalmente desocupados de bienes y personas, y solventes de impuestos Nacionales, Estadales y Municipales; dicho lapso fue fijado única y exclusivamente para que los inquilinos pudiesen efectuar la desocupación de los inmuebles, y en contra prestación se pactó que no tendrían que pagar cantidad alguna por concepto de canon arrendaticio, quedando solamente a su cargo la entrega oportuna de los galpones. Queda claro que esta venta realizada por PEDRO ALFONSO VALDES GARCÍA, a mis representados, es perfectamente oponible a los inquilinos JUAN MARIA JAYO CORTABARRIA, y JULIO RICARDO LEÓN, ya que formaron parte de la negociación al momento de obligarse a entregar los inmuebles bajo la contraprestación de no pagar alquiler, e incluso manifestaron expresamente estar de acuerdo con la negociación celebrada en los términos y condiciones pactadas, y en virtud de su conformidad aceptaron la venta que se efectuó a mis poderdantes convinieron en que no gozarían de la prorroga legal de un año (01) que les correspondía, sino que a tales efectos la reducirían a seis (06) meses, y así mismo en cierto modo autorizaron al vendedor quien era su arrendador ciudadano PEDRO ALFONSO VALDES GARCÍA, a efectuar la venta de los inmuebles a mis representados, sin cumplir la formalidad de ofertarles el inmueble, sirviendo en todo la transacción extra judicial celebrada de notificación a los arrendatarios. Es decir, en la transacción celebrada el 29 de Mayo de 2.009, todas las partes involucradas tenían pleno conocimiento de los efectos legales que acarreaba su suscripción, y dado que los arrendatarios no tenían intención de adquirir los inmuebles en los que se encontraban arrendados (acceder a la preferencia ofertiva), y requerían de solo seis (06) meses para proceder a su entrega, acordaron gozar de una prorroga legal de seis (06) meses lapso en el que se comprometían a entregar los inmuebles desocupados de bienes y personas y solventes de impuestos, lapso en el que incluso se acordó no pagasen canon arrendaticio alguno, ello con el objeto de facilitarles aún más el cumplimiento de sus obligaciones; además de los anterior manifestaron expresamente los arrendatarios su total conformidad con la venta que se les efectuó a mis representados, de la cual como dije tenían total conocimiento. En consecuencia, habiéndose efectuado la compra de los galpones de manera inmediata y con pleno conocimiento de los inquilinos a los cuales en todo momento se les garantizaron sus derechos arrendaticios, mis representaron pasaron a ser sujetos activos de la relación arrendaticia, es decir, arrendadores tal como lo dispone la Ley Civil, y por ende no sólo tienen las obligaciones inherentes a su condición, sino que además tienen todos los derechos como arrendadores que son sobre los inmuebles de su propiedad, y de igual modo, tienen todo el derecho de exigir se les cumpla tal y como fue pactado en la transacción del 29 de Mayo de 2.009. Nos encontramos en presencia de una transacción extrajudicial, mediante la cual las partes para precaver un litigio futuro acordaron la entrega de los inmuebles en tiempo determinado, es decir seis (06) meses a partir del 13 de Abril de 2.009, y a cambio de ello no pagarían canon arrendaticio alguno a sus arrendadores y legítimos propietarios. Lo anterior es ampliamente conocido por el vendedor PEDRO ALFONSO VALDES GARCÍA, y por los arrendatarios JUAN MARIA JAYO CORTABARRIA, y JULIO RICARDO LEÓN tal y como consta de la cláusula quinta de la transacción celebrada, que es del tenor siguiente: "QUINTA: Es convenido entre las partes, que JUAN MARIA JAYO CORTABARRIA, antes identificado, y JULIO RICARDO LEÓN… convienen y aceptan en entregar los inmuebles identificados plenamente en las cláusulas segunda y tercera de este convenio, los cuales ocupan en calidad de arrendatarios, totalmente desocupados de bienes y personas, tal como lo ofrece el promitente vendedor PEDRO ALFONSO VALDES GARCÍA, en un plazo fijo de seis (06) meses contados a partir del 13 de Abril de 2.009, los cuales deberán entregar totalmente solventes de Impuestos Nacionales, Estadales y Municipales, y de todos los servicios Públicos y Privados de los cuales reciban el servicio; renunciando a cualquier derecho inquilinario sobre los mismos, tanto como prorroga legal o derecho preferente de compra, por cuanto están totalmente de acuerdo en la negociación celebrada entre PEDRO ALFONSO VALDES GARCÍA, VASCONIA METALMECANICA, C.A. y AMAYA JAYO CORTABARRIA DE IRIONDO, sobre los mencionados inmuebles, y por lo tanto a los fines de materializar la presente transacción, no pagarán alquiler a AMAYA JAYO CORTABARRIA DE IRIONDO ni a VASCONIA METALMECANICA, C.A., dentro de los seis (06) meses pactados para la entrega, y si no llegaren a cumplir con la entrega de los inmuebles en la fecha convenida, convienen en fijar una penalidad de UN MIL BOLÍVARES (Bs.1.000,00) diarios de mora por la entrega, de cada Galpón.". Para la fecha han transcurrido mucho más de los seis (06) meses fijados para la entrega, sin que dicha entrega se haya materializado por parte de los arrendatarios, a quienes se les ha exigido la entrega en diferentes oportunidades sin que se haya podido lograr el cumplimiento de sus obligaciones. En consecuencia, es claro que los arrendatarios han incumplido flagrantemente con las obligaciones contractuales que adquirieron con nosotros el 29 de Mayo de 2.009, conducta que ha ocasionado consecuencias negativas para mis representados, quienes en virtud de la conducta contumaz de los arrendatarios, se han visto privados del uso de los inmuebles que legalmente les pertenecen, lo cual entre otros inconvenientes les han generado fuertes pérdidas económicas. Ahora bien, consta de la cláusula quinta de dicha transacción que los arrendatarios se comprometieron a entregar el inmueble, seis (06) meses después de celebrada dicha transacción, y que de lo contrario serían penalizados con una mora de Un Mil Bolívares (Bs.1.000,00), diarios por cada galpón, como indemnización por incumplimiento; dicha penalidad hasta la fecha asciende al monto de SEISCIENTOS CINCUENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 658.000,00), suma que no ha sido satisfecha en modo alguno por los arrendatarios, puesto que no han cumplido con sus obligaciones contractuales. Así pues, visto que los arrendatarios han incumplido con la obligación contractual que adquirieron en el convenio celebrado el 29 de Mayo de 2.009, y siendo que no han pagado NUNCA canon de arrendamiento alguno, es que hoy en nombre de mis mandantes comparezco ante su competente autoridad a los fines de reformar la demanda… FUNDAMENTO LEGAL Artículos 1.133, 1.159, 1.160 y 1.264 del Código Civil… Asimismo el Código Civil establece: Artículo 1.167… 1.713… 1.718…… …la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone: Artículo 33… …El Código de Procedimiento Civil establece: Artículo 146… …343: El demandante podrá reformar la demanda, por una sola vez, antes que el demandado haya dado la contestación a la demanda, pero en este caso se concederán al demandado otros veinte días para la contestación, sin necesidad de nueva citación. En este caso, los codemandados junto a nuestras personas se encuentran obligados mediante la transacción que consta en un mismo título y por ende debe mantenerse el lítisconsorcio tanto activo como pasivo para la resolución del conflicto. PETITORIO En virtud de lo expuesto, y habiéndose agotado la vía amistosa es por lo que en nombre de mis representados procedo a demandar como efecto demando a JUAN MARIA JAYO CORTABARRIA, y JULIO RICARDO LEÓN… para que convengan o en su defecto sean condenados por el Tribunal en lo siguiente: PRIMERO: En el cumplimiento del acuerdo transaccional celebrado el 29 de Mayo de 2.009, el cual se encuentra vencido desde el 13 de Octubre de 2.009, y en consecuencia entregar los inmuebles arriba descritos, totalmente desocupados de bienes y personas. SEGUNDO: En pagar la penalidad contractualmente pactada por concepto de mora en la entrega de los inmuebles, fijada en la cantidad de Un Mil Bolívares (Bs. 1.000,00) diarios por cada galpón, y que a la fecha asume a la suma de SEISCIENTOS CINCUENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 658.000,00), más la que se siga causando hasta el momento de la entrega de los inmuebles. TERCERO: En pagar las costas y costos del presente proceso, así como los honorarios de abogados. Estimo la presente acción en la cantidad de SEISCIENTOS CINCUENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 658.000.000,00), es decir, DIEZ MIL CIENTO VEINTITRES UNIDADES TRIBNUTARIAS (10.123,07 UT) b) Escrito de cuestiones previas, contestación de demanda, reconvención y llamamiento de tercero, presentado por la abogada FLORELIA MOTA CASTILLO, en su carácter de apoderada judicial de los accionados, en el cual se lee: “…DE LAS CUESTIONES PREVIAS …La contenida en Ordinal 2º del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, por falta de cualidad de los actores para ejercer la presente acción, por no ser propietarios de los inmuebles arrendados ni arrendadores de los mismos como lo requiere el articulo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. - La contenida en el ordinal 11° del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, por existir en el articulo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prohibición de admitir la presente acción por cumplimiento de contrato, siendo la relación contractual existente de tiempo indeterminado… …DE LA NEGACION DE LOS HECHOS Niego, rechazo y contradigo todos y cada uno de los alegatos expuestos en el libelo, asi como el derecho invocado, pero muy especialmente niego y rechazo lo siguiente: …Niego que los demandantes sean propietarios de los inmuebles, constituidos por los galpones identificados en autos… …Niego que por el instrumento otorgado en fecha 29 de mayo del 2009, el ciudadano PEDRO ALFONSO VALDES GARCÍA, vendiera a AMAYA JAYO CORTABARRÍA y a VASCONIA METALMECANICA, C.A. , los inmuebles constituidos por los Galpones 01 y 02 que forman parte del conjunto de galpones industriales situados en la Calle Transversal N°8, Parcelas N°3 y 4 del Lote "P", Urbanización Industrial Carabobo, Parroquia Rafael Urdaneta, Municipio Valencia del Estado Carabobo… …Niego que JULIO RICARDO LEÓN, formara parte de algún acuerdo transaccional el dia 29 de mayo del 2009, pero menos aún con respecto a los contratos de arrendamiento de los galpones identificados en los autos… …Niego que por alguna venta, sea oponible a JUAN MARÍA JAYO CORTABARRIA y a JULIO RICARDO LEÓN, los derechos de los contratos de arrendamiento sobre los inmuebles constituidos por los Galpones 01 y 02… …Niego que exista alguna obligación de JUAN MARÍA JAYO CORTABARRIA y de JULIO RICARDO LEÓN a entregar los inmuebles a los aqui demandantes… …Niego que exista alguna obligación de JUAN MARÍA JAYO CORTABARRIA y de JULIO RICARDO LEÓN a pagar ALGUNA PENALIDAD a los aqui demandantes… …Niego que los demandados deban a los accionantes alguna cantidad de dinero, pero menos aun la cantidad de Bsf. 658.000, oo, por concepto de mora en la entrega de los inmuebles… …Niego que los aqui demandados convinieran que no gozarían de la prórroga legal de Un Año que les correspondía, ni que la reducirían a Seis Meses… …Niego que los aquí demandados "autorizaran" a PEDRO ALFONSO VALDES GARCÍA a vender los inmuebles a los demandantes de ningún modo, pero menos aún de sin cumplir las formalidades de ofertarles el inmueble… …Niego, rechazo y contradigo que los demandados de Autos, manifestaran por el instrumento otorgado en fecha 29 de mayo del 2009, que no tenían intención de adquirir los inmuebles (acceder a la preferencia ofertiva)… …Niego la existencia de algún incumplimiento de los aquí demandados con respecto a convenio transaccional alguno. DE LA PROPIEDAD DE LOS INMUEBLES Ciudadano Juez, el propietario de los inmuebles constituidos por los Galpones 01 y 02 que forman parte del "conjunto de galpones industriales situados en la Calle Transversal N°8, Parcelas N° 3 y 4 del Lote "P", Urbanización Industrial Carabobo, Parroquia Rafael Urdaneta, Municipio Valencia del Estado Carabobo, es el ciudadano PEDRO ALFONSO VALLES GARCIA, según los documentos siguientes: A) El galpón N°l, según Instrumento autenticado en fecha 22 de enero del 2007, ante la Notaría Pública Cuarta de Valencia, bajo el N° 49, del Tomo 09, de los libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría y Protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de Registro del Municipio Valencia del Estado Carabobo, en fecha 06 de marzo de 2007, bajo el Nro. 6, folios 01 al 04, Pto. 1ro, Tomo: 45... B) El galpón N°2, según documento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Valencia, en fecha 22 de enero de 2007, bajo el N° 48, Tomo 9 de los Libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, y protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Valencia del Estado Carabobo, en fecha 9 de febrero de 2007, bajo el Nro. 16, folios 1 al 4, Protocolo Primero, Tomo: 31. Documento este que se consigno signado "B"… …Ahora bien, dicen los aquí demandantes, que según el acuerdo transaccional, les fueron cedidos por vía de venta por el ciudadano PEDRO ALFONSO VALDES GARCÍA, ambos galpones, hecho que negamos enérgicamente. El acuerdo transaccional a que se refieren los demandantes, fue otorgado por ante la Notaría Pública Séptima de Valencia, en fecha 29 de mayo del 2009, inserto bajo el N° 44 del Tomo 106 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notarla, el cual en su Cláusula Primera señala: “PRIMERA: AMAYA JAYO CORTABARRIA DE IRIONDO, comalida en todas y cada una de sus partes las ventas efectuadas por JUAN MARIA JAYO, actuando en su carácter de Administrador de la Sociedad de Comercio INVRSIONES IRURAK, C.A., a favor de PEDRO ALFONSO VALDES GARCIA, objeto de la demanda de Nulidad de Venta por Simulación, contenida en el expediente N°19.863, llevado por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, sobre dos (02) galpones industriales distinguidos con los Nros. 1 y 2, que forman parte de Conjunto de Galpones Industriales situado en la Calle Transversal N°8, parcelas Nros. 3 y 4 del Lote “P ”, Urbanización Industrial Carabobo, Jurisdicción de la Parroquia Rafael Urdaneta, Municipio Valencia del Estado Carabobo, según consta de documento de venta protocolizado por ante Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de Valencia, en fecha 06 de Marzo de 2007, anotado bajo el N°6, Folios 1 al 4, Protocolo lero, Tomo 45 y documento de venta protocolizado por ante Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de Valencia, en fecha 09 de febrero de 2007, anotado bajo el N°16, Folios 1 al 4, Protocolo 1ero, Tomo 31, respectivamente, por lo que no tiene nada que reclamar al respecto, reconociendo como único y exclusivo propietario de los referidos inmuebles al ciudadano PEDRO ALFONSO VALDES GARCÍA, con la finalidad que éste último pueda disponer libremente de los mismos, y con el propósito de poner fin al juicio seguido contenido en el expediente N°19.863 que cursa por ante el Tribunal arriba citado, intentado por la ciudadana AMAYA JAYO CORTABARRIA DE IRIONDO, contra la sociedad de comercio INVERSIONES IRURAK, C.A… y otros, acordamos celebrar la presente transacción judicial” Visto lo anterior, el instrumento por el cual los demandantes utilizan como instrumento fundamental de la presente acción, por declaración de uno de ellos, es decir, de AMAYA JAYO CORTABARRIA, reconoce y afirma la propiedad de los inmuebles constituidos por los Galpones N° 1 y 2 a favor de PEDRO ALFONSO VALDES GARCÍA, desvirtuando con ello que los inmuebles sean propiedad de los demandantes y existiera algún derecho sobre los arrendamientos de los mismos. Ahora bien, PEDRO VALDES GARCÍA, en vista de la transacción planteada, se compromete en vender en forma pura y simple, perfecta e irrevocable a VASCONIA METALMECANICA, C.A., sociedad de comercio de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo en fecha 02 de Noviembre de 2006, anotado bajo el N° 77, Tomo 102-A, representada por su Administrador ALTOR IRIONDO SALINAS… y éste así lo acepta, el inmueble identificado como galpón N°l, ... .Así mismo PEDRO VALDES GARCÍA, se compromete y conviene vender a la ciudadana AMAYA JAYO CORTABARRIA, ya identificada, el segundo bien inmueble consistente en un (01) Galpón Industrial, distinguido con el N° 2...” Del contenido de la transcrita Cláusula Cuarta, se evidencia que el actual propietario de los inmuebles, ciudadano PEDRO ALFONSO VALDES GARCÍA, otorgó una promesa de venta es decir, un hecho futuro e incierto, por lo que tenemos que UNA PROMESA DE VENTA NO ES UNA VENTA, PERO MENOS AUN CREA DERECHOS SOBRE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO. Es de advertir que los aquí demandantes fundan la presente acción en su decir que son propietarios de los inmuebles arrendados a mis representados, atribuyéndose la propiedad de los mismos a un acuerdo transaccional autenticado ante notario público, pero es el caso que en materia de propiedad de inmuebles y de los derechos reales en general, se demuestran documentalmente con arreglo a las disposiciones del Código Civil sobre Registro Público, y en sus casos, a las normas que regulan otros registros especiales; reputadas las mismas de interés u orden público, en cuanto proveen a la publicidad y seguridad del tráfico de esos bienes, cuestión considerada de eminente interés social. Así pues, que quien se presenta a hacer valer algún derecho de propiedad inmobiliaria, tendrá la carga de demostrar su condición de propietario por el título registrado en la Oficina Subalterna de Registro competente, como bien lo asientan los artículos 1.920, ordinal 1º y 1.924 del Código Civil… …Así las cosas, es el ciudadano PEDRO ALFONSO VALDES GARCIA, el propietario de los Galpones 1 y 2 que forman parte del conjunto de galpones industriales situados en la Calle Transversal N°8, Parcelas N° 3 y 4 del Lote "P", Urbanización Industrial Carabobo, Parroquia Rafael Urdaneta, Municipio Valencia del Estado Carabobo, LOS CUALES ESTÁN ARRENDADOS A LOS AQUÍ DEMANDADOS. Concluyendo que AMAYA JAYO CONTABARRIA y VASCONIA METALMECANICA, C.A. no demuestran la propiedad de los inmuebles, cuyos derechos contractuales arrendaticios reclaman y pretenden, por lo que no siendo los propietarios de los inmuebles no detentan acción alguna en contra de los aquí demandados. FALTA DE CUALIDAD Y LEGITIMACION DE LOS ACTORES El documento aportado en fotocopia simple como instrumento fundamental de la presente acción, contiene un acto entre vivos y que se refiere a dos inmuebles por lo tanto, el TITULO indispensable para ejercer las acciones derivadas de dicho negocio jurídico debe ser un TITULO REGISTRADO y no simplemente autenticado, como así presentan los demandantes, quienes pretenden los derechos y acciones de una relación contractual arrendaticia, exigiendo su cumplimiento, sustentándose en una falsa CUALIDAD DE PROPIETARIOS, es decir su legitimación activa, dicen ellos que consta en documento que contiene una transacción el cual solo es autenticado, y/o registrado, por lo tanto cualquier disposición que contenga en cuanto a derechos inmobiliarios, no surte efectos antes los demandados… …En el presente caso, los demandantes alegan ser PROPIETARIOS de los inmuebles arrendados, evidenciándose que el título en el cual fundamenta tal condición, es autenticado y no registrado, por lo que no surte efectos frente a los arrendatarios demandados. En consecuencia, los demandantes NO POSEEN CUALIDAD NI INTERES PARA DEMANDAR EL CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, pues no existe identidad lógica entre la persona que es ARRENDADOR Y PROPIETARIO DE LOS INMUEBLES, a quien la ley le concede el derecho de demandar el cumplimiento o resolución del contrato, y las personas que comparecen en este juicio como demandantes de cumplimiento de contrato, quienes son AMAYA JAYO CONTABARRIA Y VASCONIA METALMECANICA, C.A., quienes no son PROPIETARIOS NI ARRENDADORES, por lo que la presente acción no debe prosperar. PROCEDENCIA DE LA CUESTION PREVIA Ord.2 Establecida como quedo la propiedad de los inmuebles a favor del ciudadano PEDRO ALFONSO VALDES GARCIA quien es exactamente EL ARRENDADOR de los mismos, y teniendo QUE QUIENES AQUÍ DEMANDAN SON TERCEROS EN LA RELACIÓN CONTRACTUAL ARRENDATI CIA, Y NO SON PROPIETARIOS NI CESIONARIOS DEL CONTRATO, PUES NO DEMOSTRARON PROPIEDAD DE LOS INMUEBLES COMO LO ESTABLECE EL CODIGO CIVIL EN SUS ARTICULOS 1.920 y 1.924, es por lo que es menester citar el contenido del artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios… …No existiendo controversia que la relación contractual que involucra a los galpones identificados en autos es entre PEDRO ALFONSO VALDES GARCIA y JUAN MARIA JAYO CONTABARRIA y JULIO RICARDO LEÓN, tenemos en primer término que en el caso de que quienes aquí accionan fueran los propietarios de los inmuebles, hecho que negamos enérgicamente, deben respetar la relación contractual la cual es a TIEMPO INDETERMINADO como se explicara más adelante. Y en segundo lugar a tenor del contenido de la norma antes trascrita SOLO EL PROPIETARIO y/o NUEVO PROPIETARIO ES QUIEN DETENTA LAS ACCIONES RELATIVAS A LA TERMINACION DE LA RELACION ARRENDATICIA y como quiera que AMAYA JAYO CORTABARRÍA ni VASCONIA METALMECANICA, C.A., NO SON LOS PROPIETARIOS DE LOS INMUEBLES ARRENDADOS, no tienen legitima cualidad para ejercer acciones como las aquí planteadas, en consecuencia de ello es procedente la Cuestión Previa contenida en el Ordinal 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. DEL ACUERDO TRANSACCIONAL Analizando el instrumento fundamental de la presente demanda, es decir, el supuesto "acuerdo transaccional" otorgado el día 29 de mayo del 2009, tenemos que las partes intervinientes y declarantes son los identificados en el inicio del documento que es del tenor siguiente: “Nosotros, AMAYA JAYO CORTABARRIA DE IRIONDO, venezolana, mayor de edad, casada… asistida por la abogada MARIA TERESA GUILLEN LEDEZMA… por una parte, y por la otra los ciudadanos JUAN MARIA JAYO CORTABARRIA… actuando por sus propios derechos y con el carácter de Administrador de la sociedad de comercio INVERSIONES IRURAK, C.A…. y asimismo, con el carácter de Director Gerente de la sociedad de comercio MATRICERÍA Y ESTAMPACIONES, C.A. (MAESCA)… y PEDRO ALFONSO VALDES GARCÍA… ambos asistidos por el abogado FRANCISCO HERNÁNDEZ RODRIGUEZ… hemos convenido conforme a los artículos 1.713y siguientes del Código Civil, 255, 256, 263 y 265 del Código de Procedimiento Civil, en obligamos por la presente autocomposición procesal en celebrar la presente transacción y desistimiento, la cual se regirá por las condiciones y cláusulas siguientes: ” De la lectura de lo transcrito, NO se observa la participación del aquí codemandado JULIO RICARDO LEÓN, en el acuerdo transaccional. Seguidamente en la Cláusula Quinta de tal instrumento, dice: “QUINTA: Es convenido entre las partes, que JUAN MARIA JAYO CORTABARRIA, antes identificado, y JULIO RICARDO LEON… convienen y aceptan en entregar los inmuebles identificados plenamente en las cláusulas segunda y tercera de este convenio, los cuales ocupan en calidad de arrendatarios, totalmente desocupados de bienes y personas, tal como lo ofrece el promitente vendedor PEDRO ALFONSO VALDES GARCÍA, en un plazo fijo de seis (06) meses contados a partir del 13 de Abril de 2009, los cuales deberán entregar totalmente solventes de Impuestos Nacionales, Estadales y Municipales y de todos los servicios Públicos y Privados de los cuales reciban el servicio, renunciando a cualquier derecho inquilinario sobre los mismos, tanto como prorroga legal o derecho preferente de compra, por cuanto están totalmente de acuerdo en la negociación celebrada entre PEDRO ALFONSO VALDES GARCÍA, VASCONIA METALMECANICA, C.A. y AMAYA JAYO CORTABARRIA DE IRIONDO, sobre los mencionados inmuebles, y por lo tanto a los fines de materializar la presente transacción, no pagará alquiler a AMAYA JAYO CORTABARRIA DE IRIONDO ni a VASCONIA METALMECÁNICA, CA., dentro de los seis (06) meses pactados para la entrega, y si no llegaren a cumplir con la entrega de los inmuebles en la fecha convenida, convienen en fijar una penalidad de UN MIL BOLIVARES (Bs. 1.000,00) diarios de mora por la entrega, de cada Galpón.” Vista la transcripción de la CLÁUSULA QUINTA, tenemos que JULIO RICARDO LEÓN es nombrado e identificado como parte del convenio, SIN QUE ESTE ESTUVIESE ASISTIDO POR ABOGADO. Ahora bien, el artículo 4 de la Ley de Abogados dispone… …Esta capacidad de postulación constituye un presupuesto de validez del proceso… …En el presente caso estamos ante una supuesta transacción donde JULIO RICARDO LEON renuncia a sus derechos SIN ASISTENCIA DE ABOGADO… …Según lo dispuesto por el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil el Juez debe garantizar el derecho constitucional a la defensa, manteniendo el equilibro procesal… …Ciudadano Juez, debemos considerar que el Derecho a la Defensa es un Derecho Humano con todas las características que les son inherentes: Universales, transnacionales, inalienables e intransferibles, irreversibles, imprescriptibles, inviolables, indivisibles, interdependientes, complementarios, no jerarquizables y progresivos es por lo que las disposiciones más favorables que amplíen determinado derecho prevalecen, incluso, por encima de las disposiciones constitucionales. En el caso concreto de JULIO RICARDO LEON, no tuvo asistencia jurídica, y el legislador ha querido velar porque el interesado no sea víctima de su propia ignorancia, por ello se hace necesario cuando va a llevarse a cabo una actuación por si sola, y de un golpe, decide la suerte de una controversia. La ley impone la necesidad de la asistencia de un profesional del derecho, QUE LO ILUSTRE; TANTO SOBRE SUS DERECHOS Y DEBERES, COMO SOBRE LOS EFECTOS DE LOS ACTOS. Así las cosas la declaración por la cual JULIO RICARDO LEON, renuncia a cualquier derecho inquilinario sobre los inmuebles, tanto como prorroga legal o derecho preferente de compra, actuando sin asistencia de abogado, ES NULA Y SIN TRASCENDENCIA JURIDICA …Por otra parte, en dicha. Cláusula Quinta se indica que los inmuebles son ocupados por JUAN MARIA JAYO CORTABARRIA y JULIO RICARDO LEÓN, en calidad de Arrendatarios sin identificar los contratos de arrendamientos, ni los términos de vigencia de los mismos, para establecer que derechos le corresponden Arrendatario. Igualmente puede observar el Juez que en dicha Cláusula Quinta, ni en alguna parte del documento utilizado como fundamental de esta acción, existe o se establece CESION DEL CONTRATO ARRENDAMIENTO, NI LA OBLIGACIÓN DE LOS AQUÍ DEMANDADOS A ENTREGAR LOS INMUEBLES a AMAYA JAYO CORTABARRIA y/o a VASCONIA METALMECANICA, C.A., PERO MENOS AUN QUE LOS ARRENDATARIOS DEMANDADOS DEBAN PAGAR ALGUNA PENALIDAD A LOS DEMANDANTES, por lo que la presente acción por cumplimiento de contrato de arrendamiento no puede prosperar, al ser cierto que NI SIQUIERA EXISTE LA CIRCUNSTANCIA QUE LAS PARTES RESOLVIERAN LOS CONTRATOS de arrendamiento Vigentes pues los mismos tienen plena vigencia. ES DECIR, EN NINGUNA PARTE DEL CONVENIO SE RESUELVE EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO; EN CONSECUENCIA LOS CONTRANTES DE ARRENDAMIENTOS SE ENCUENTRAN VIGENTES. DE LA IRRENUNCIABILIDAD DE LOS DERECHOS DEL INQUILINO Ciudadano Juez, en la Cláusula Quinta se estableció que los Arrendatarios RENUNCIABAN A CUALQUIER DERECHO INQUILINARIO SOBRE LOS MISMOS, tanto como prórroga legal o derecho preferente de compra, pero el Juez entendiéndose como conocedor del derecho y sobre todo del articulo 7º de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios… …Es determinante que los derechos contenidos en dicha Ley para beneficiar y proteger a los Arrendatarios son irrenunciables, es decir, dicha Ley somete a protección los derechos que la misma establece para beneficiar y/o proteger a los Arrendatarios, declarando nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de dichos derechos. Ello obedece al carácter proteccionista del Derecho Inquilinario, el cual es un DERECHO SOCIAL, a favor del débil jurídico, y declara irrenunciables los derechos que la Ley reconoce al arrendatario. Así pues que a tenor del artículo 7º de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ES NULO EL CONTENIDO DE LA CLÁUSULA QUINTA del documento fundamental la presente acción, en tal virtud de lo anterior, cualquier renuncia declarada por JUAN MARÍA JAYO CORTABARRIA y JULIO RICARDO LEÓN, a sus derechos de Prórroga Legal y Derecho Preferente de adquirir los inmuebles arrendados que le corresponden por disposición de los artículos 38 y 42 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se consideran nulos, por consiguiente los aqui demandados mantienen vigentes sus Derechos Sociales como inquilinos, por lo que les favorecen sus derechos a la Prórroga Legal y Derecho Preferente de adquirir los galpones Nros. 1 y 2, y asi solicito se declare. DE LA RELACION CONTRACTUAL Ciudadano Juez, por CONTRATO DE ARRENDAMIENTO que se consigno marcado "C" junto a la primera contestación, celebrado el 25 de enero del 2007, entre PEDRO ALFONSO VALDES GARCIA… en su condición de propietario dio en ARRENDAMIENTO a los ciudadanos JULIO RICARDO LEON y JUAN MARIA JAYO CORTABARRIA, los inmuebles constituidos por: a) Un (01) galpón industrial distinguido con el Nro.l, que forma parte de un Conjunto de Galpones Industriales, los cuales se levantan sobre un lote de terreno de Once Mil Novecientos Diecinueve Metros Cuadrados con Setenta y Seis Centímetros Cuadrados 11.919,76 M2), situado en la carretera Transversal N° 8, parcelas Nros. 3 y 4 del lote "P", Urbanización Industrial Carabobo, en Jurisdicción de la Parroquia Rafael Urdaneta, Municipio Valencia del Estado Carabobo. b) Un (01) inmueble constituido por Un (01) Galpón Industrial distinguido con el Nro. 2, que forma parte de un conjunto de Galpones Industriales, construidos sobre las parcelas Nros. 3 y 4 del lote "P", situados en la Calle Transversal N° 8 de la Urbanización Industrial Carabobo, en Jurisdicción de la Parroquia Rafael Urdaneta, Municipio Valencia del Estado Carabobo. El canon mensual y global por el arrendamiento de los dos inmuebles quedo pactado en la cantidad de Cinco Millones de Bolívares (Bs. 5.000.000,oo). Según la Cláusula Cuarta del referido contrato, su vigencia lo fue de Un año, a partir del dia 1º de febrero del 2007, venciendo el mismo el dia de febrero del 2008. Seguidamente, el día 15 de enero del 2008 el Propietario-Arrendador, ciudadano PEDRO ALFONSO VALDES GARCIA y los Arrendadores, ciudadanos JULIO RICARDO LEON y JUAN MARIA JAYO CORTABARRIA, firmaron un nuevo contrato sobre los mismos inmuebles, que se consigno signado "D" junto a la primera contestación, mediante el cual por la Cláusula Tercera se convino que el canon mensual y global por el arrendamiento de los dos inmuebles fue la cantidad de Seis Mil Bolívares Fuertes (Bsf. 6.000,oo), y según la Cláusula Cuarta la vigencia es de Un año, a partir del día 1º de febrero del 2008, es decir, con vencimiento el 1° de febrero del 2009, término fijo e improrrogable. Igualmente las partes en la misma Cláusula Cuarta, establecieron: "Queda entendido que si ambas partes desean continuar con la relación contractual firmaran un nuevo Contrato de Arrendamiento” . Ciudadano Juez, como quiera que los Contratos de Arrendamiento que se consignan marcados "C" y "D", fueron suscrito en forma privada, es decir, no fueron autenticados ante un notario, juez o registrador, es por lo que con el fin de darle autenticidad o fecha cierta a los mismos, es por lo que se consignó marcado con la letra "E", copia certificada del expediente N° 19.863 que corresponde al juicio intentado por AMAYA JAYO de IRIONDO contra PEDRO ALFONSO VALDES GARCIA e Inversiones Irurak, C.A., llevado por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, donde se evidencia que los Contratos de Arrendamiento otorgados entre PEDRO ALFONSO VALDES GARCIA como arrendador y JUAN MARIA JAYO y JULIO RICARDO LEON como arrendadores, fueron consignados en original y promovidos como prueba mediante escrito presentado el 20 de enero del 2009. DE LA PRORROGA LEGAL Visto lo anterior tenemos que la relación arrendaticia inició por contrato escrito el día 01 de febrero del 2007, venciéndose el último de los contratos escritos el día 01 de febrero del 2009, es decir, la relación contractual permaneció vigente durante dos (02) años exactos. Ahora bien, de conformidad con el literal "B" del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios… …A los Arrendatarios les favoreció una Prórroga Legal de un (01) año a contar del vencimiento del último contrato (01 de febrero del 2009) por lo que la prórroga legal venció el 01 de febrero del 2010. Advirtiendo que una vez vencida la prorroga legal, LOS ARRENDATARIOS continuaron en la posesión pacifica de los galpones, rajando el canon de arrendamiento y EL ARRENDADOR recibiendo los pagos sin reserva alguna. DE LA SOLVENCIA EN LA OBLIGACION DE PAGO DE LAS PENSIONES DE ARRENDAMIENTO Los arrendatarios demandados han cumplido fielmente con su obligación de pago de los cánones de arrendamiento, desde que se inicio la relación contractual hasta la presente fecha, como así se evidencia en los recibos de pago que se consignaron junto a la primera contestación marcados con los números del 01 al 29 y que corresponden correlativamente a las mensualidades desde MARZO DEL 2008 hasta JULIO DEL 2010. Todos y cada uno de los documentos firmados por PEDRO ALFONSO VALDES GARCIA, como recibiendo las cantidades de dinero. Con dichos recibos de pago se demuestra la solvencia de los arrendatarios JUAN MARÍA JAYO CORTABARRIA y JULIO RICARDO LEÓN, además se evidencia la intención de las partes ARRENDADOR y ARRENDATARIOS de mantener una relación contractual posterior o siguiente al vencimiento de la prorroga legal, transformando el contrato en el tipo escrito pero sin termino de vencimiento. Asimismo la solvencia de los arrendatarios les hace merecer su DERECHO A LA PRORROGA LEGAL Y PREFERENTE DE ADQUIRIR LOS INMUEBLES ARRENDADOS. DEL CONTRATO A TIEMPO INDETERMINADO Como quiera que no medió solicitud de entrega de los inmuebles por parte del Arrendador, ni demanda por el cumplimiento de la obligación de entregarlos con fundamento en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sino por el contrario el Arrendador consintió que los Arrendatarios JULIO RICARDO LEON y JUAN MARÍA JAYO continuaran ocupando los inmuebles en forma pacífica cobrando y recibiendo las cantidades de dinero correspondientes a las pensiones de arrendamiento, es por lo que desde el vencimiento de la prórroga legal (01 de febrero del 2010), la relación contractual SE CONVIRTIO DE TIEMPO INDETERMINADO, es decir, que al momento de la interposición de la presente demanda el día 17 de mayo del 2010, el Contrato de Arrendamiento entre PEDRO ALFONSO VALDES GARCIA y los Prendadores, ciudadanos JULIO RICARDO LEON y JUAN MARIA JAYO CORTABARRIA, que involucra los galpones identificados en los autos ES ESCRITO A TIEMPO INDETEMINADO. Ciudadano Juez, establecido de la forma como se expuso antes, la relación contractual arrendaticia es por tiempo indeterminado. Ahora bien, por una parte, tenemos que sea PEDRO ALFONSO VALDES GARCIA, el propietario de los inmuebles, o lo sea un nuevo propietario, éste DEBE RESPETAR LA RELACION CONTRACTUAL A TIEMPO INDETERMINADO QUE MANTIENEN LOS AQUÍ DEMANDADOS RESPECTO A LOS GALPONES, como lo determina el Artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios… …Por otra parte, siendo la condición del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO A TIEMPO INDETERMINADO, HACE INADMISIBLE LA PRESENTE ACCION POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, de conformidad con el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En virtud de lo antes expuesto debe declararse SIN LUGAR la pretensión de los demandantes. DE LA PROCEDENCIA DE LA CUESTION PREVIA Ord.11 Observamos del auto de fecha 25 de mayo del 2010, por el cual se admite la presente acción… Ahora bien, como se expuso antes la relación contractual que su cumplimiento aquí se pide ES POR TIEMPO INDETERMINADO en consecuencia directa de ello NO PROCEDE LA ACCION POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, pues la acción en tal modalidad de contrato es por DESALOJO, de conformidad con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios… …De conformidad con la norma antes transcrita es procedente la Cuestión Previa ::tuesta, es decir, la existencia de PROHIBICION DE LA LEY de admitir la presente por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, en consecuencia es INADMISIBLE a tenor de lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inquilinarios… …DEL PETITORIO DE LA CONTESTACIÓN Por todos los fundamentos antes expuestos, solicito en primer lugar que se declaren con lugar las Cuestiones Previas opuestas. Solicito se declare la falta de cualidad e interés de los demandantes en interponer y sostener la presente acción. Solicito que se declare la nulidad de la renuncia a la Prórroga Legal y al Derecho Preferente de adquirir los inmuebles en aplicación contenida en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Pido que se declare la inexistencia de alguna cesión del Contrato de Prendamiento a favor de AMAYA JAYO CORTABARRIA y a VASCONIA METALMECANICA, C.A. Se declare inexistente alguna obligación de entregar los inmuebles arrendados a AMAYA JAYO CORTABARRIA y a VASCONIA METALMECANICA, C.A. Solicito que se declare inexistente la obligación de pago de alguna cantidad dinero por penalidad. Pido a este Tribunal que en base a los fundamentos de hecho y de derecho declare que la relación contractual entre PEDRO ALFONSO VALDES GARCIA y los aquí demandados que involucra los inmuebles identificados en autos es por tiempo indeterminado. Solicito que se declare Sin Lugar la presente Acción intentada por AMAYA JAYO CORTABARRIA y VASCONIA METALMECANICA, C.A. DE LA RECONVENCIÓN Y LLAMAMIENTO DE TERCERO De conformidad con el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, reconvengo a los demandantes AMAYA JAYO CORTABARRIA de IRIONDO y VASCONIA METALMECANICA, C.A…. y a la vez de conformidad con los artículos 370 y 382 del Código de Procedimiento Civil, solicito la INTERVENCIÓN FORZADA a la presente causa al ciudadano PEDRO ALFONSO VALDES GARCÍA…. con fundamento en los CONTRATOS DE ARRENDAMIENTOS otorgados el 25 de enero del 2007 y el 15 de enero del 2008, que se consignaron signados "C" y "D" junto a la contestación de fecha 29 de septiembre del 2010, igualmente se fundamenta en el Documento Autenticado por ante la Notaria Pública Séptima de Valencia, en fecha 29 de mayo del 2009, inserto bajo el No. 44 del Tomo:106 de los Libros de Autenticaciones, el cual cursa en los folios del 12 al 17 del Cuaderno Principal de este Expediente, el cual contiene en su Cláusula Cuarta una promesa de venta a la ciudadana AMAYA JAYO CORTABARRIA DE IRIONDO y a VASCONIA METALMECANICA, C.A., de los inmuebles constituidos por Dos (02) galpones industriales distinguidos con los N° 1 y 2, que forman parte de Conjunto de Galpones Industriales situado en la Calle Transversal N°8, parcelas N° 3 y 4 del Lote "P", Urbanización Industrial Carabobo, Jurisdicción de la Parroquia Rafael Urdaneta, Municipio Valencia del Estado Carabobo y que son objeto del Contrato de Arrendamiento que su cumplimiento aqui se pide. Reconvengo a los demandantes y pido la intervención forzada de PEDRO ALFONSO VALDES GARCÍA, por Retracto Legal Arrendaticio de conformidad con el articulo 42 de la ley Arrendamientos Inmobiliarios, por las siguientes causas: Los ciudadanos JULIO RICARDO LEÓN y JUAN MARÍA JAYO CORTABARRIA, han ocupado los inmuebles constituidos por Dos (02) galpones industriales distinguidos con los No. 1 y 2, que forman parte de Conjunto de Galpones Industriales situado en la Calle Transversal N°8, parcelas N° 3 y 4 del Lote "P", Urbanización Industrial Carabobo, Jurisdicción de la Parroquia Rafael Urdaneta, Municipio Valencia del Estado Carabobo, desde el dia 25 de enero del 2007. Los inmuebles ocupados en calidad de Arrendamiento por los ciudadanos JULIO RICARDO LEON y JUAN MARÍA JAYO, fueron objeto de una promesa de venta exactamente la Cláusula Cuarta del instrumento otorgado ante la Notarla Pública Séptima de Valencia en fecha 29 de mayo del 2009, inserto bajo el N°44 del Tomo: 106 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría. En el documento por el cual PEDRO ALFONSO VALDES GARCÍA ofrece vender los Galpones a favor de AMAYA JAYO CORTABARRIA DE IRIONDO y a VASCONIA METALMECANICA, C.A.hacen renunciar a los Arrendatarios a sus derechos de Prórroga Legal y Derecho Preferente de adquirir los inmuebles. Derechos estos que de conformidad con el artículo 7 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario SON IRRENUNCIABLES Y NULO TAL ACUERDO COMO ASÍ SE ALEGO ANTES. Igualmente quedó establecido que los Arrendatarios estaban en posesión de los inmuebles por Contrato Escrito desde el 1º de febrero del 2007, es decir, para la fecha del otorgamiento de la promesa de venta, que lo fue el 29 de mayo del 2009, ya habían transcurrido más de Dos (02) años y solventes de la obligación de la ligación de pago de los cánones de arrendamiento. Ahora bien, el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece… …Es el caso que la venta de los inmuebles arrendados no se ha materializado, es decir, PEDRO ALFONSO VALDES GARCÍA, no ha otorgado venta a AMAYA JAYO CORTABARRÍA ni a VASCONIA METALMECANICA, C.A., para que esta sea notificada a los Arrendatarios, como así lo establece el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que solo subsiste la Promesa de Venta, considerando que tal promesa de venta se tiene como la notificación a que se refiere el artículo 44 de la misma Ley, y como quiera que no se ha producido venta alguna desde el otorgamiento de la promesa que lo fue el 29 de mayo del 2009, han transcurrido con creces más de los Ciento Ochenta (180) días de los que se refiere el artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en consecuencia, la supuesta notificación a quedado sin efecto. El artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece… …De todo lo anterior podemos concluir que JUAN MARÍA JAYO CORTABARRIA y JULIO RICARDO LEÓN, han poseído los inmuebles en calidad de Arrendatarios por más de Dos (02) años; encontrándose solventes en la obligación de pago de los cánones de Arrendamiento, por lo que se les violó su preferencia ofertiva establecida en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos, por lo que de conformidad con el artículo 43, ejusdem, tienen el derecho a subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el documento que posee la promesa de venta, es decir, en comprar los inmuebles conformados por los galpones identificados en autos por la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bsf.150.000,°°), cada uno de los inmuebles. DE LOS FUNDAMENTOS DE DERECHO Se fundamenta la pretensión de la reconvención en los artículos 26, 49 y 51 la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y en los artículos 7, 33, 38, 42, 43 y 45 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el articulo 16 del Código de Procedimiento Civil. DEL PETITORIO DE LA RECONVENCION E INTERVENCION FORZADA Por lo expuesto es que se reconviene a los demandantes, AMAYA JAYO CORTABARRIA y a VASCONIA METALMECANICA, C.A., en su carácter de Promitentes-Compradores, y se llama forzosamente al ciudadano PEDRO ALFONSO VALDES GARCIA, en su carácter de Arrendador-Promitente Vendedor, por NULIDAD DEL ACUERDO O ESTIPULACION contenida en la Cláusula Quinta del instrumento autenticado ante Notaria Pública Séptima de Valencia, en fecha 29 de mayo del 2009, inserto bajo el No.44 del Tomo 106 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, que contiene una renuncia a cualquier derecho inquilinario, tanto como prorroga legal o derecho preferente de compra, de conformidad con el articulo 7º de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, para que convengan o en su defecto sean condenados por este digno Tribunal, a las siguientes peticiones: 1-. En la nulidad de la renuncia a cualquier derecho inquilinario, tanto como prorroga legal o derecho preferente de compra contenida Cláusula Quinta del instrumento autenticado ante Notaría Pública Séptima de Valencia, en fecha 29 de mayo del 2009, inserto bajo el N° 44 del Tomo 106 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría. 2-.En subrogar a los Arrendatarios en la condición de los Promitente-Compradores, quedando estos como propietarios de los inmuebles arrendados, previo pago del precio de la venta y demás gastos. 3-. Se declare resuelto y sin ningún valor jurídico la Promesa de venta realizada por PEDRO ALFONSO VALDES GARCIA a AMAYA JAYO CORTABARRIA y VASCONIA METALMECANICA, C.A., según Documento otorgado ante la Notaría Pública Séptima de Valencia, en fecha 29 de mayo del 2009, inserto bajo el N°44 del Tomo 106 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, de los inmuebles siguientes: A) Un (01) galpón industrial distinguido con el N° 1, que forma parte de un Conjunto de Galpones Industriales, los cuales se levantan sobre un lote de terreno de Once Mil Novecientos Diecinueve Metros Cuadrados con Setenta y Seis Centímetros Cuadrados (11.919,76 M2), situado en la carretera Transversal Nro. 8, parcelas Nros. 3 y 4 del Lote "P", Urbanización Industrial Carabobo, en Jurisdicción de la Parroquia Rafael Urdaneta, Municipio Valencia del Estado Carabobo, según aclaratoria registrada por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Valencia del Estado Carabobo, en fecha 04 de marzo de 1997, bajo el No. 16, folios 1 al 2, Protocolo Primero, Tomo 17… …4-. Le sean entregado a los ciudadanos JUAN MARIA JAYO CORTABARRIA y JULIO RICARDO LEON los inmuebles cuya subrogación arrendaticia solicita, libre de todo gravamen, comprometiéndose los mismos a pagar el precio de la venta de cada uno, es decir, la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bsf.150.000,oo), por cada inmueble, asi como a rembolsar los gastos efectuados por los Promitentes Compradores, lo cual se estiman en Quinientos Bolívares (Bsf.500,oo). 5-. Se declare procedente la intervención litisconsorcial interpuesta. 6-. Pido que se condene a los Demandados al pago de las costas, costos y Honorarios Profesionales de Abogados que genere el presente procedimiento. Se estima la reconvención en la cantidad de Bsf. 355.500, oo y/o en el equivalente a 3.950 Unidades Tributarias…” c) Escrito de rechazo a las cuestiones previas presentadas por la parte demandada, presentado por la abogada MARIA TERESA GUILLEN LEDEZMA, en su carácter de apoderada actora, en el cual se lee: DE LAS CUESTIONES PREVIAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA Consta a los folios de este expediente, que los demandados JUAN MARIA JAYO y JULIO CARDO LEÓN, mediante su apoderada judicial FLORELIA MOTA CASTILLO… opusieron dos de las cuestiones previas previstas en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, específicamente las contenidas en los ordinales 2º y 11º del referido artículo… PRIMERO: De la simple lectura del escrito presentado por la contraria se evidencia, que la causal que la impulsa a oponer la referida cuestión, es única y exclusivamente la presunta FALTA DE CUALIDAD de mis representados para ejercer la acción de cumplimiento de contrato, alegato que como he señalado con antelación, además de ser falso NO PUEDE SER RESUELTO COMO CUESTIÓN PREVIA y así solicito sea declarado por este Tribunal. La legitimidad para actuaren la presente causa de mis mandantes, está perfectamente demostrada con el instrumento acompañado a los autos, es decir, se perfeccionó la venta de forma privada y los inquilinos formaron parte del acuerdo en lo que les concierne, vale decir al arrendamiento, y así como en efecto la Ley les concede beneficios y derechos como inquilinos que son, no es menos cierto que también le concede derechos a mis representados en su carácter de propietarios y arrendadores, facultándolos como lo establece el mismo artículo 20 invocado por la representación de los demandados, para ejercer las acciones a las que haya lugar relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble y a su correspondiente entrega, en el negocio celebrado el 29 de Mayo de 2009, fueron respetados todos los derechos de las partes inherentes a la condición en la que actuaban, y ahora pretenden los inquilinos violentar los derechos de mis representados alegando que sus derechos aún cuando han sido cercenados aún cu, contaban con asistencia judicial, presenciaron y consintieron la venta y peor aún ellos mismos decidieron entregar el inmueble en un lapso en que estuvieron perfectamente de acuerdo todas las partes, resulta obvio que lo que pretenden es asirse de artimañas infundadas y fuera de todo contexto con el único fin de continuar haciendo uso de unos inmuebles sobre los cuales ya no tienen derecho alguno. SEGUNDO: Con relación a la prohibición legal de admitir la presente acción, por tratarse según los demandados de una relación inquilinaria a tiempo indeterminado, lo que acarrearía que la acción idónea para la recuperación de los inmuebles sea el desalojo y no el cumplimiento de contrato como lo es la aquí propuesta, se hace indispensable recordarle a los accionados que ellos se encontraban en posesión de los inmuebles como arrendatarios, y que su relación contractual se encontraba regida por lo estipulado en la cláusula quinta de la transacción extrajudicial celebrada en fecha 29 de Mayo de 2009, debidamente autenticada por ante la Notaría Pública Séptima de Valencia anotada bajo el N9 44, Tomo 106 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría; que fue el instrumento mediante el cual mis poderdantes adquirieron los inmuebles y mediante el cual los demandados pactaron como se efectuaría la entrega de los mismos, todo ello en franco acatamiento del marco legal vigente en cuanto al resguardo los derechos de los inquilinos, quienes de manera voluntaria acordaron hacer la entrega de los inmuebles del modo descrito en la referida cláusula. Hago del conocimiento de los demandados que de acuerdo al artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios el derecho a prorroga legal que a sus dichos está siendo vulnerado por mis representados como nuevos propietarios del inmueble, dada la irrenunciabilidad a los beneficios inquilinarios prevista el artículo 7, es un derecho de carácter potestativo para el arrendatario, quien decidirá si goza o no de la prorroga que le corresponde, pudiendo incluso reducirla a un lapso de tiempo menor al establecido el referido artículo in comento, como es el caso que aquí nos ocupa, puesto que los arrendatarios conscientemente y haciendo uso de las facultades que consagra la Ley adjetiva decidieron cuando entregar el inmueble. La misma suerte corre el derecho preferente a la compra de la que gozaron los inquilinos, quienes al no tener interés en adquirir los inmuebles que usaban en calidad de arrendatarios, consintieron la venta y además como dijo antes, establecieron el plazo del que requerían para efectuar la correspondiente mudanza y así entregar los inmuebles a sus nuevos propietarios; por lo tanto, en ningún modo se vulneran sus derechos de inquilinos sino que contrario a ello los demandados haciendo uso de las facultades y beneficios que les concede la legislación vigente, convinieron entregar los inmuebles en un lapso prudencial fijado por ellos y sin pagar canon alguno, situación que se permitió en aras de brindar mayores facilidades a los inquilinos en su mudanza. Los arrendatarios acordaron entregar los inmuebles en un lapso de seis (06) meses contados a partir del 13 de Abril de 2009, totalmente desocupado de bienes y personas y solvente de impuestos y servicios, tal y como se dispuso en la señalada cláusula quinta; en consecuencia, era del conocimiento de los demandados cuando debían hacer entrega, para lo cual tenía un fecha cierta y determinada, no sujeta a prorrogas y cuyo incumplimiento daría derecho a mis poderdantes a solicitar el cumplimiento judicial de su obligación de entregar los inmuebles y asimismo de reclamar el pago de las cantidades de dinero pautadas como indemnización en caso de mora. La prohibición legal que es alegada, no aplica al caso de marras, y es que la obligación de entrega de los inmuebles es perfectamente exigible por vía de cumplimiento de contrato una vez se encontrara vencido el termino para que se produjera tal entrega, fecha que ya ha pasado con creces y que en consecuencia faculta a mis representados a exigir legalmente se cumpla con la entrega de los galpones objeto del presente juicio. En efecto la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios acertadamente dispone que cuando se trate de inmuebles arrendados bajo una modalidad de tiempo indeterminado sólo se podrá demandar su entrega por alguno de los supuestos establecidos en el artículo 34, y esto se debe a la imposibilidad de determinar en qué momento debía producirse la entrega del inmueble, razón que impediría en todo caso una acción de cumplimiento puesto que no sabríamos a ciencia cierta cuando debía cumplir el arrendatario; ahora bien, el asunto aquí debatido dista enormemente del supuesto esgrimido con antelación, y es que aquí los arrendatarios si sabían perfectamente cuando debían entregar los inmuebles lo cual representa una obligación contractual que asumieron de manera voluntaria y con pleno conocimiento de los hechos y de los derechos que como inquilinos tenían, es por ello y por el espíritu mismo de la Ley, que la acción de cumplimiento de contrato es la idónea para lograr la entrega de los inmuebles y no la de desalojo como pretenden ahora los demandados, todo en aras de zafarse de sus obligaciones y burlar la negociación celebrada el 29 de Mayo de 2009. Ninguna de las cuestiones previas alegadas por los accionados tiene fundamento alguno en realidad ninguna de ellas se verifica en la presente causa, ya que mis representados tienen la cualidad y el interés que se requiere para obrar en este juicio que es lo que confunde la abogado de los demandados con el precepto previsto en el ordinal 2 del 346 que en realidad versa sobre la ilegitimidad del actor por carecer de capacidad para comparecer en juicio, supuesto en el que tampoco se encuentran incursos mis representados. No existe ninguna relación arrendaticia a tiempo indeterminado como plantean los demandados, lo que sí es existe es su obligación de entregar los inmuebles en la forma en que lo pactaron el pasado 29 de Mayo de 2009. Demás está decir que la prohibición legal de admitir la acción sólo puede ser aplicada por el Juez cuando existe en la Ley disposición expresa de no admitir una u otra acción como sería el caso de una demanda producto de un juego ilegal de cartas, envite y azar, caso que no es el que nos ocupa. Por tanto, no existiendo en realidad disposición alguna que prohíba al Juez admitir la presente acción, solicito al juez declare sin lugar esta cuestión previa…” d) Escrito de contestación, presentado por la abogada FRANCY ESCALONA, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano PEDRO ALFONSO VALDES GARCIA, en los términos siguientes: “…ADMISIÓN DE HECHOS Ciudadano Juez, admite mi mandante que celebró Contrato de Arrendamiento en oportunidades con los ciudadanos JULIO RICARDO LEON y JUAN MARIA JAYO RTABARRIA; uno en fecha 25 de enero del 2007, que entraría en vigencia el 1 de enero del 2007 y tendría duración de un (01) año; y el segundo Contrato celebrado el 15 de enero del 2008, y empezaría su vigencia el 1 de febrero del 2008 con duración de un (01) año más; dichos contratos de arrendamiento versaban sobre los galpones industriales distinguidos con los números, 1 y 2, que forman parte de Conjunto de Galpones Industriales situado en la Calle Transversal N°8, parcelas Nros. 3 y 4 del Lote “P”, Urbanización Industrial Carabobo, Jurisdicción de la Parroquia Rafael Urdaneta, Municipio Valencia del Estado Carabobo, y que le pertenecen según consta de documento de venta protocolizado por ante Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de Valencia, en fecha 06 de Marzo de 2007, anotado bajo el N°6, Folios 1 al 4, Protocolo Primero, Tomo 45 y documento de venta protocolizado por ante Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de Valencia, en fecha 09 de febrero de 2007, anotado bajo el N°16, Folios 1 al 4, Protocolo lero, Tomo 31, respectivamente. Así mismo, reconoce mi representado haber celebrado acuerdo transaccional el 29 de mayo del 2009 con los ciudadanos AMAYA JAYO CORTABARRIA DE IRIONDO, JUAN MARIA JAYO CORTABARRIA y JULIO RICARDO LEON en el que las partes intervinientes acordaron, entre otras cosas, la renuncia que harían los Arrendatarios JULIO RICARDO LEON y JUAN MARIA JAYO CORTABARRIA de los galpones antes descritos a la prórroga legal de un año que les correspondía. NEGACION DE HECHOS Niego, rechazo y contradigo todos y cada uno de las peticiones realizadas en el llamamiento a terceros, así como el derecho reclamado, pero fundamentalmente niego rechazo lo siguiente: Primero: Niego que el contrato de arrendamiento sobre los inmuebles constituidos por los Galpones 01 y 02, situados en la Calle Transversal N°8, Parcelas N°3 y 4 del Lote “P”, Urbanización Industrial Carabobo, Parroquia Rafael Urdaneta, Municipio Valencia del Estado Carabobo, celebrado entre mi mandante y los ciudadanos JULIO RICARDO LEÓN y JUAN MARÍA JAYO CORTABARRIA se haya convertido en contrato de tiempo indeterminado, muy a pesar de haber recibido el pago del canon de arrendamiento, en virtud de mediar acuerdo transaccional y renuncia de los derechos de los arrendatarios. Segundo: Niego que los ciudadanos JULIO RICARDO LEON y JUAN MARIA JAYO CORTABARRIA tengan el derecho de preferencia ofertiva establecido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en virtud de haber renunciado a dicho derecho de manera expresa. Tercero: Niego que JULIO RICARDO LEÓN y JUAN MARIA JAYO CORTABARRIA detenten el derecho consagrado en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios relativo al Retracto Legal Arrendaticio. DE LOS FUNDAMENTOS DE DERECHO Se fundamenta esta Contestación en el artículo 370 del Código de Procedimiento Civil… …Solicito a este honorable Tribunal, se declare como válida la renuncia expresa que realizaron JULIO RICARDO LEON y JUAN MARIA JAYO CORTABARRIA en lo que se refiere a los artículos 42, 43 y 45 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de andamientos Inmobiliarios. Pido se ordene a los ciudadanos JULIO RICARDO LEON y JUAN MARIA MAYO el cumplimiento de la Transacción de fecha 29 de mayo de 2009, en la que expresamente expresaron su consentimiento a lo ahí convenido. Solicito se declare inexistente la obligación de mi mandante a algún pago de dinero por costas, costos ni Honorarios Profesionales que se produzcan por la presente causa…” e) Escrito de contestación a la reconvención, presentado por el abogado RAFAEL IGNACIO RIVERO S., en su carácter de apoderado actor, en los términos siguientes: “…Tal y como se ha expresado a lo largo de este proceso, la presente causa encuentra su origen en el cumplimiento del acuerdo transaccional celebrado en fecha 29 de Mayo de 2.009, por ante la Notaría a Séptima de Valencia, con los ciudadanos JUAN MARIA JAYO CORTABARRIA… actuando por sus propios derechos y con el carácter de Administrador de la sociedad de comercio INVERSIONES IRURAK, C.A…. y asimismo, con el carácter de Director Gerente de la sociedad de comercio MATRICERIA Y ESTAMPACIONES, C.A. (MAESCA)… con PEDRO ALFONSO VALDES GARCÍA… y JULIO RICARDO LEÓN… el cual quedó anotado bajo el N9 44, Tomo 106 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, y cuya copia riela a los folios de este expediente. Ahora bien, es preciso hacer del conocimiento de este Tribunal los motivos por los cuales mis representados accedieron a celebrar el referido acuerdo transaccional y con qué finalidad. Es el caso, que el ciudadano JUAN MARIA JAYO CORTABARRIA hermano de uno de mis poderdantes ciudadana AMAYA JAYO CORTABARRIA, desde hace muchos años de manera fraudulenta y en perjuicio de mi representada ha abusado de sus facultades como representante de las compañías en las que es socio de su hermana, procurando un beneficio económico injustificado menoscabando los derechos que como accionista tiene mi representada, cuestión que al tornarse de imposible resolución amistosa obligó a mi representada accionar en contra de su hermano hasta el momento en tres oportunidades distintas. Mi representada se ha visto en la penosa necesidad de demandar a su propio hermano por Nulidad de Acta De Asamblea juicio del cual acompaño copia de la sentencia definitiva dictada, Simulación de Venta, causa en la que se desistió en virtud de la transacción planteada (Cláusula Primera), y en esta oportunidad por Cumplimiento de Contrato. De cualquier modo y en consideración a los lazos sanguíneos que unen a mi representada con el demandado de autos JUAN MARIA JAYO, es que mi poderdante, a petición de su hermano, suscribió la transacción cuyo cumplimiento hoy reclamamos; con dicho instrumento los hermanos mediante reciprocas concesiones ponían fin a los litigios pendientes y en cierto modo el demandado restauraba el orden que había quebrantado tajantemente. Es así como mi representada accedió a desistir de los juicios que mantenía en contra de su hermano y a cederle las acciones de las compañías en las que son socios, y éste a cambio se comprometió a devolverle los galpones que vendió a PEDRO VALDES GARCÍA de forma contraria a los intereses de mi mandante. En consecuencia, tal y como se evidencia de la transacción celebrada, PEDRO VALDES GARCÍA, quien funge como supuesto propietario de los galpones, hecho que niego enfáticamente puesto que la realidad es que los galpones industriales distinguidos con los Nros 1 y 2, que forman parte de Conjunto de Galpones Industriales situado en la Calle Transversal N28… Nros. 3 y 4, del Lote "P", Urbanización Industrial Carabobo, eran propiedad de la sociedad de comercio INVERSIONES IRURAK, C.A., compañía de la que mi representada y su hermano son dueños, y que siempre tuvo su sede en los citados galpones al igual que la sociedad de comercio MATRICERIA Y ESTAMPACIONES, C.A., compañía en la que de igual modo son accionistas los hermanos JAYO; VENDIÓ los galpones industriales a mi representada y a la sociedad de comercio VASCONIA METALMECANICA, C.A., quedando pendiente sólo la protocolización del documento y ello por la sencilla razón que para ese momento no se encontraban actualizados los documentos que exige la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente y pesaba sobre los inmuebles una medida de enajenar y grabar decretada en el juicio de Simulación de Venta que incoó mi representada contra su hermano y PEDRO VALDES. Así pues, lo cierto es que los galpones industriales objeto de este juicio JAMAS los ocupo PEDRO VALDES GARCÍA, y siempre se han mantenido ocupados por las sociedades de comercio de las que son propietarios mi representada y su hermano, siendo totalmente suspicaz la suscripción de contrato de arrendamiento alguno entre JUAN MARIA JAYO y JULIO RICARDO LEÓN con PEDRO VALDES GARCÍA, quien como ya se ha señalado PEDRO VALDES nunca poseyó los galpones y nunca los ha ocupado ni obtenido provecho alguno de ellos, así como tampoco ha pagado ninguna suma de dinero; simplemente por lazos de amistad que lo unen al demandado JUAN MARIA JAYO, y actuando de manera complaciente convino en la extraña venta y en suscribir contratos de arrendamientos, todo ello colaborando con el despojo se le hizo a mi representada de sus bienes. Sin embargo, obviando la realidad de los hechos y con el ánimo de conciliar y ser caritativa con su hermano, mi representada accedió a celebrar el acuerdo transaccional que aquí es reclamado, a tales fines le concedió el lapso de seis (06) meses a su hermano para que desocupara los galpones y una vez confiando en su buena fe desistió de los juicios que tenía en su contra, todo ello esperando que de la misma manera su hermano procediera a cumplir con sus obligaciones, cosa que obviamente no hizo y es lo que ocasiona que hoy nuevamente estemos involucrados en un nuevo juicio. La realidad es que los galpones industriales efectivamente fueron vendidos a mis representados el acuerdo transaccional celebrado el 29 de Mayo de 2009 por ante la Notaría Pública Séptima de Valencia; asimismo, dicha venta fue aceptada en todos sus términos y condiciones por los demandados de autos y por el tercero llamado a la causa PEDRO VALDES GARCÍA, con ella no se vulneraron derechos inquilinarios alguno, lo cuales primeramente no existen dado que los supuesto inquilinos jamás han… obligación alguna, y segundo de existir, cuestión que se niega, fueron totalmente respetados en la transacción, ya que, los inquilinos estuvieron presentes y participaron activamente en el proceso de venta de los inmuebles, y manifestaron claramente que no tenían interés en la adquisición de los bienes sino que por el contrario estaban totalmente conformes con la venta que se efectuaba (Cláusula Quinta de la transacción); asimismo, renunciaron a derechos tales como la preferencia ofertiva, prorroga legal y demás derechos inquilinarios previsto en la Ley, esto por la sencilla razón que saben y reconocen que no les corresponde derecho alguno, y en el caso negado en que así fuera están en todo derecho a renunciar a ellos puesto que como titulares de derechos que son tienen la potestad de ejercerlos o no, y en este caso en particular ellos decidieron no hacerlo tal como lo manifestaron públicamente en la transacción suscrita 12? 3e Mayo de 2009. Ahora bien, los demandados pretenden tergiversar los hechos y confundir a este Tribunal ello con el único fin de incumplir con las obligaciones que adquirieron de manera consensual y sin ningún tipo de vicios. Alegan que ellos han sido inquilinos de los galpones industriales distinguidos con los Nros. 1 y 2, Ritman parte de Conjunto de Galpones Industriales situado en la Calle Transversal No8, parcelas Nros. 3 y 4 del Lote "P”, Urbanización Industrial Carabobo, en Jurisdicción de la Parroquia Rafael Urdaneta, Municipio Valencia del Estado Carabobo, desde el 25 de Enero de 2007, y que estando solventes en el pago del canon arrendaticio, gozan de un derecho preferente a los fines de adquirir los inmuebles, para lo cual debía cumplirse el procedimiento de Preferencia Ofertiva y Retracto Legal Arrendaticio previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, que su arrendador original PEDRO VALDES debía notificarles su deseo de vender los inmuebles y advertirles la forma en que lo haría, para que estos pudieran decidir si podían o no proceder a la compra, todo ello a tenor de lo establecido en el artículo 44 de la referida Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y luego de agotado este procedimiento es que el arrendador estaría en libertad de ofertar el inmueble a terceros. La reconvención propuesta tiene como fundamento supuestos derechos inquilinarios que en realidad no existen, y no existen porque no hay relación inquilinaria alguna y aún haciendo de cuenta que existiera son derechos que potestativamente han sido rechazados por los arrendatarios lo cual trajo como consecuencia el cese en su derecho a reclamarlos judicialmente. Así tenemos que los derechos son irrenunciables hasta tanto no surja la oportunidad de ejercerlos momento en el cual quien este facultado y ostente la cualidad que se requiere para su ejercicio puede decidir si ejercitarlo o no, aquí los demandados en pleno uso de sus facultades optaron por renunciar a sus derechos, es decir, a no ejercitarlo, decisión que en nada quebranta la Ley y que fue manifestada expresa y voluntariamente ellos. Así pues, solicitan los demandados se les libere por esta vía judicial de todas las obligaciones que adquirieron en la transacción celebrada el pasado 29 de Mayo de 2009, ello aparentemente sólo por el hecho que ya no desean cumplir con lo que de manera consensual, en pleno uso de sus facultades debidamente asesorados por su abogado de confianza acordaron con el ciudadano PEDRO VALDES y mis representados. Sin embargo, si han aprovechado las ventajas del acuerdo transaccional y es que desde el momento de su suscripción y hasta la fecha no han pagado canon de arrendamiento a mis poderdantes que son sus legítimos arrendadores y de lo cual tienen pleno conocimiento puesto que, como se ha narrado a lo largo de este escrito, ellos formaron parte del contrato mediante el cual mis representados adquirieron los inmuebles y consintieron en ello. Por lo tanto, es claro que los demandados simplemente buscan confundir los hechos con formalidades innecesarias, pretendiendo hacer ver que sus derechos fueron vulnerados cuando evidentemente tal cosa nunca sucedió, ellos no sólo estaban enterados de la venta sino que formaron parte del negocio y manifestaron su total conformidad con la misma; hoy vienen a este Tribunal a exigir el restablecimiento de sus derechos inquilinarios cuando éstos nunca han sido vulnerados, y contrario a ello fueron respetados a cabalidad… …Por todo lo anterior, niego, rechazo y contradigo la reconvención propuesta en todas y cada una de sus partes, por ser falsos los hechos que en ella se alegan e inaplicable el derecho ahí aludido. Niego que los demandados tengan derecho preferente alguno en la adquisición de los inmuebles objetos de juicio y menos que tengan el derecho a ejercer la acción de Retracto Legal Arrendaticio que aquí incoan. Aunado a lo anterior, y en el supuesto negado en que este Tribunal considerara que no se respetó el derecho preferente de los demandados, subsidiariamente opongo la caducidad de la acción aquí propuesta, ya que el lapso de cuarenta (40) días que prevé la Ley para su interposición (artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) ya han sido superado con creces, dado que su computo se inicio el 29 Mayo de 2009, fecha en la cual quedaron notificados de la operación de venta que se realizó. Así pues, la reconvención por retracto legal aquí planteada es totalmente infundada e improcedente, y es que el derecho de preferencia ofertiva no ha sido en modo alguno violentado, en el caso que aquí nos ocupa los demandados tenían pleno conocimiento de la voluntad del propietario de… los inmuebles, que es en esencia la razón de ser de este precepto legal, tuvieron la oportunidad de manifestar su deseo de adquirir los inmuebles y contrario a ello manifestaron su total complacencia en fueran adquiridos por terceras personas y expresaron libremente y sin coacción estar "totalmente de acuerdo en la negociación celebrada entre PEDRO ALFONSO VALDES GARCÍA, VASCONIA METALMECANICA, C.A. y AMAYA JAYO CORTABARRIA DE IRIONDO, sobre los mencionados inmuebles...". Del mismo modo, tenían conocimiento de la venta que se les efectuó a mis representados, puesto que fueron parte de la misma, y ahora aun cuando son conscientes que en la transacción celebrada se produjo la venta puesto que en ella se determinaron perfectamente los objetos que fueron enajenados, se determino el precio en que sería vendidos y de hecho se pago el mismo, y lo más importante las partes (incluso ellos) manifestaron su legítimo consentimiento en que se efectuara la operación de venta; ahora procuran hacerse de la vista gorda y simulan que la venta efectuada no se efectuó, sino que en realidad fue una promesa de venta y a sus dichos ese acto no constituye como tal una compra-venta. Con relación a este particular, resulta necesario recordarle a la contraria que los elementos fundamentales para el perfeccionamiento de un contrato como este son el consentimiento legítimamente manifestado, la perfecta determinación del objeto y la fijación del precio, y siendo que todos estos extremos se encuentran cubiertos resulta claro que la operación que se efectuó no es otra que una venta pura y simple, criterio éste que no sólo encuentra su sustento en la propia ley que rige la materia, sino que además ha sido reiterado en diversas oportunidades por los diferentes Tribunales de la República. La misma suerte corre el alegato de la irrenunciabilidad de los derechos inquilinarios previsto en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, figura en la que pretende amparase la parte demanda para burlar los derechos de mis representados y continuar asumiendo una conducta rebelde e infractora de sus obligaciones contractuales, y es que en efecto el legislador nos ha provisto de herramientas para combatir el abuso y el menoscabo de los derechos del débil jurídico que este caso es el inquilino, pero ello sólo con la función de que pueda asumir un rol igualitario con el arrendador y que le sean garantizados su derechos como inquilino, sin embargo, no pueden usarse estas herramientas en detrimento del arrendador quien en este caso en particular brindo a sus arrendatarios todas las posibilidades para que éstos ejercieran sus derechos, y estos simplemente decidieron a la luz de sus posibilidades no hacer uso de ellos, fue así como manifestaron que no deseaban hacer uso de su prórroga legal sino que contrario a ello preferían desocupar los inmuebles en un lapso que ellos mismo, fijaron y con la sólo exigencia de que se exoneraran en el pago, de igual modo, tuvieron la posibilidad de manifestar su deseo de adquirir los inmuebles y prefirieron rechazarla y aceptar que terceros lo hicieran, y tan conformes estaban con la venta que aún a sabiendas que contaban con cuarenta (40) días para ejercitar acciones contra su arrendador y los nuevos propietarios con el objeto de optar como compradores prefirieron dejar vencer dicho plazo sin reclamar nada, esto obviamente porque sabían perfectamente que no se les violaban sus derechos sino que muy por el contrario éstos siempre les fueron respetado. Por todo lo anterior, solicito al Tribunal declare SIN LUGAR la reconvención propuesta, y en el caso negado de considerar viable la tenga como caduca puesto que se venció el lapso legal previsto para su ejercicio; así mismo, solicito declare CON LUGAR la demanda y condene a los demandados a cumplir con la entrega de los inmuebles en las condiciones pactadas, al pago de la penalidad que se ha generado por su retardo y al pago de los cotos y costas del presente juicio…” f) Sentencia definitiva dictada por el Juzgado “a-quo”, en fecha 30 de julio de 2012, en la cual se lee: “…este JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR las cuestiones previas opuesta por los demandados JUAN MARIA JAYO CORTAB ARRIA y JULIO RICARDO LEÓN contenidas en los ordinal 2º y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. SEGUNDO: CON LUGAR LA DEMANDA POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, presentada por AMAYA JAYO CORTABARRIA y la sociedad de comercio VASCONIA METALMECANICA… asistidos por la abogado MARIA TERESA GUILLÉN… actuando con el carácter de parte actora contra los ciudadanos JUAN MARIA JAYO CORTABARRIA y JULIO RICARDO LEON, en consecuencia se ordena la entrega de los galpones industriales distinguidos con los Nros. 1 y 2, que forman parte de Conjunto de Galpones Industriales situado en la Calle Transversal N° 8, parcelas Nros. 3 y 4, del Lote “P”, Urbanización Industrial Carabobo, en Jurisdicción de la Parroquia Rafael Urdaneta, Municipio Valencia del Estado Carabobo, totalmente libre de bienes y personas y solvente en todos los servicios de los que haga uso y en impuestos nacionales y estadales. TERCERO: SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN POR RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, formulada por los demandados JUAN MARIA JAYO CORTABARRIA y JULIO RICARDO LEÓN… asistidos por la abogada FLORELIA MOTA CASTILLO… con el carácter de parte accionada; CUARTO: SE CONDENA A LOS DEMANDADOS AL PAGO de la penalidad contractualmente pactada por concepto de mora en la entrega de los inmuebles fijada en la cantidad de un mil bolívares (1.000,oo) diarios por cada galpón, en la cantidad de SEISCIENTOS CINCUENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 658.000,00), más la que se siga causando hasta el momento de la entrega de los inmuebles, la cual se realizara mediante experticia complementaria al fallo de acuerdo con los artículos 249 y 455 del Código de Procedimiento Civil…” g) Diligencia de fecha 14 de noviembre de 2012, suscrita por la abogada FLORELIA MOTA CASTILLO, en su carácter de apoderada judicial de los accionados, en la cual apela de la sentencia anterior h) Auto dictado el 26 de noviembre de 2012, por el Juzgado “a-quo”, en el cual oye en ambos efectos, la apelación interpuesta por la parte demandada, contra la sentencia dictada el 30 de julio de 2012. SEGUNDA.- PRUEBAS ACOMPAÑADAS AL ESCRITO LIBELAR: 1.- Copia fotostática del Acta Constitutiva y Estatutos Sociales de la sociedad mercantil VASCONIA METALMECANICA C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 02 de noviembre de 2006, bajo el No. 77, Tomo 102-A. Dicho documento, al no haber sido tachado de falso, se aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, para dar por probado que efectivamente la referida sociedad mercantil tiene personalidad jurídica, así como el nombramiento de los Miembros de la Junta Directiva, y las normas que rigen el funcionamiento de la misma, Y ASI SE DECIDE. 2.- Copia fotostática de transacción suscrita por la ciudadana AMAYA JAYO CORTABARRIA DE IRIONDO, asistida por la abogada MARIA TERESA GUILLEN LEDEZMA, por una parte, y por la otra, los ciudadanos JUAN MARIA JAYO CORTABARRIA, actuando por sus propios derechos y con el carácter de Administrador de la sociedad de comercio INVERSIONES IRURAK C.A. y asimismo con el carácter de Director Gerente de la sociedad mercantil MATRICERIA Y ESTAMPACIONES C.A. (MAESCA), y el ciudadano PEDRO ALFONSO VALDES GARCIA, ambos asistidos por el abogado FRANCISCO HERNANDEZ RODRIGUEZ, y el ciudadano JULIO RICARDO LEÓN, autenticada por ante la Notaría Séptima de Valencia, Estado Carabobo, en fecha 29 de mayo de 2009, bajo el No. 44, Tomo 106 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. En relación a dicho instrumento, esta Alzada observa que el mismo no fue impugnado ni por la parte demandada, ni por el tercer interviniente, razón por la cual se le da pleno valor probatorio, razón por la cual se tiene como fidedigno, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para dar por probado su contenido; Y ASI SE DECIDE. PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA: 1.- Copia fotostática de documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Valencia, en fecha 22 de enero de 2007, bajo el No. 6, folios 1 al 4, Protocolo Primero, Tomo 45, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria; en el cual el ciudadano JUAN MARIA JAYO CORTABARRIA, en su carácter de Administrador de la Sociedad Mercantil INVERSIONES IRURAK C.A., protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de Valencia, Estado Carabobo, quedando registrado bajo el No. 6, Folios 1 al 4, Protocolo Primero, Tomo 45; dió en venta al ciudadano PEDRO ALFONSO VALDES GARCIA, un galpón industrial propiedad de su representada, distinguido con el No. 1, que forma parte del Conjunto de Galpones Industriales destinados a ser vendidos bajo el régimen de propiedad horizontal, los cuales se levantan sobre un lote de terreno de ONCE MIL NOVECIENTOS DIECINUEVE METROS CUADRADOS CON SETENTA Y SEIS CENTIMETROS CUADRADOS (11.919,76 M2); situado en la carretera transversal Nro. 8, Parcelas Nros 3 y 4, del lote “P”, en la Urbanización Industrial Carabobo, jurisdicción de la Parroquia Rafael Urdantea, Municipio Valencia del Estado Carabobo. 2.- Copia fotostática de documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Valencia, en fecha 22 de enero de 2007, bajo el No. 16, folios 1 al 4, Protocolo Primero, Tomo 31, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria; en el cual el ciudadano JUAN MARIA JAYO CORTABARRIA, en su carácter de Administrador de la Sociedad Mercantil INVERSIONES IRURAK C.A., protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de Valencia, Estado Carabobo, quedando registrado bajo el No. 16, Folios 1 al 4, Protocolo Primero, Tomo 31; dió en venta al ciudadano PEDRO ALFONSO VALDES GARCIA, constituido por un galpón industrial propiedad de su representada, distinguido con el No. 2, que forma parte del Conjunto de Galpones Industriales construidos sobre las parcelas Nros. 3 y 4 del Lote “P” situados en la calle Transversal Nro. 8 de la Urbanización Industrial Carabobo, jurisdicción de la Parroquia Rafael Urdantea, Municipio Valencia del Estado Carabobo. En relación a los instrumentos señalados en los numerales 1 y 2, este Sentenciador observa que, los mismos no fueron impugnados, por lo que se les da valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para dar por probado su contenido; Y ASI SE DECIDE. 3.- Original de contrato de arrendamiento de fecha 25 de enero de 2007, suscrito entre el ciudadano PEDRO ALFONSO VALDES GARCIA, como arrendador, y los ciudadanos JULIO RICARDO LEON y JUAN MARIA JAYO CORTABARRIA, como arrendatarios de dos (2) inmuebles que se describen así: 1.-) un (1) galpón industrial distinguido con el No. 1, que forma parte de un Conjunto de Galpones Industriales, los cuales se levantan sobre un lote de terreno de ONCE MIL NOVECIENTOS DIECINUEVE METROS CUADRADOS CON SETENTA Y SEIS CENTIMETROS CUADRADOS (11.919,76 M2); situado en la carretera transversal Nro. 8, Parcelas Nros 3 y 4, del lote “P”, en la Urbanización Industrial Carabobo, en jurisdicción de la Parroquia Rafael Urdantea, Municipio Valencia del Estado Carabobo; y 2) un (1) galpón industrial distinguido con el No. 2, que forma parte de un Conjunto de Galpones Industriales, construido sobre las parcelas Nros. 3 y 4 del Lote “P” situados en la calle Transversal Nro. 8 de la Urbanización Industrial Carabobo, jurisdicción de la Parroquia Rafael Urdantea, Municipio Valencia del Estado Carabobo. 4.- Original de contrato de arrendamiento de fecha 15 de enero de 2008, suscrito entre el ciudadano PEDRO ALFONSO VALDES GARCIA, como arrendador, y los ciudadanos JULIO RICARDO LEON y JUAN MARIA JAYO CORTABARRIA, como arrendatarios de dos (2) inmuebles que se describen así: 1.-) un (1) galpón industrial distinguido con el No. 1, que forma parte de un Conjunto de Galpones Industriales, los cuales se levantan sobre un lote de terreno de ONCE MIL NOVECIENTOS DIECINUEVE METROS CUADRADOS CON SETENTA Y SEIS CENTIMETROS CUADRADOS (11.919,76 M2); situado en la carretera transversal Nro. 8, Parcelas Nros 3 y 4, del lote “P”, en la Urbanización Industrial Carabobo, en jurisdicción de la Parroquia Rafael Urdantea, Municipio Valencia del Estado Carabobo; y 2) un (1) galpón industrial distinguido con el No. 2, que forma parte de un Conjunto de Galpones Industriales, construido sobre las parcelas Nros. 3 y 4 del Lote “P” situados en la calle Transversal Nro. 8 de la Urbanización Industrial Carabobo, jurisdicción de la Parroquia Rafael Urdantea, Municipio Valencia del Estado Carabobo. Este Sentenciador observa que los instrumentos señalados en los ordinales 3 y 4, constituyen documentos de los denominados “privados”, los cuales al no haber sido desconocidos, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, los mismos adquirieron el carácter de documentos privados tenidos legalmente como reconocidos, por lo que esta Alzada les da valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil; Y ASI SE DECIDE. 4.- Copia certificada del expediente signado con el No. 19.863, nomenclatura del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; contentivo del juicio por SIMULACION, incoado por el ciudadano AMAYA JAYO CORTABARRIA DE IRIONDO, contra la sociedad mercantil INVERSIONES IRURAK C.A. y OTROS. 5.- Copia fotostática de sentencia definitiva dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en el Expediente No. 20.928, contentivo del juicio por NULIDAD DE ASAMBLEA, incoado por el ciudadano AMAYA JAYO CORTABARRIA DE IRIONDO, contra las sociedades mercantiles MATRICERIA y ESTAMPACIONES C.A. (MAES C.A.). En cuanto a las copias señaladas en los numerales 4 y 5, este Sentenciador observa que las mismas, no fueron tachadas de falso, por lo que se aprecian de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; Y ASI SE DECIDE. 6.- Originales de recibos expedidos por el ciudadano PEDRO VALDES GARCIA, en los cuales deja constancia de haber recibido de los ciudadanos JULIO RICARDO LEON y JUAN MARIA JAYO CORTABARRIA, el pago de los canones de arrendamiento de los galpones Nros 1 y 2, que forman parte de un conjunto de galpones industriales, construidos sobre las parcelas Nros. 3 y 4 del Lote “P”, situados en la calle Transversal Nro. 8 de la Urbanización Industrial Carabobo, jurisdicción de la Parroquia Rafael Urdantea, Municipio Valencia del Estado Carabobo; los cuales corren insertos a los folios que van desde el 94 al 122 de la Primera Pieza del presente expediente. En relación a los precitados recibos, este Sentenciador de conformidad con lo previsto en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, les da valor de principio de prueba por escrito, para ser adminiculados con otras pruebas; Y ASI SE DECIDE. Durante el lapso probatorio, los abogados FRANCISCO HERNANDEZ RODRIGUEZ y FLORELIA MORA CASTILLO, en su carácter de apoderados judiciales de los accionados, en fecha 19 de junio de 2012, promovieron las siguientes pruebas: 1.- El documento fundamental de la presente acción, otorgado por ante la Notaría Pública Séptima de Valencia, en fecha 28 de mayo de 2009, bajo el No. 44, Tomo 106, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría. Este Sentenciador advierte que, al analizar las pruebas acompañadas al escrito libelar, se pronunció sobre la valoración del referido instrumento, razón por la cual dá por reproducida dicha valoración; Y ASI SE ESTABLECE. 2.- Documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de Registro del Municipio Valencia del Estado Carabobo, en fecha 06 de marzo de 2007, bajo el No. 6, folios 01 al 04, Protocolo Primero, Tomo 45. 3.- Documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Valencia del Estado Carabobo, en fecha 06 de marzo de 2007, bajo el No. 6, folios 01 al 04, Protocolo Primero, Tomo 45. 4.- Contrato de arrendamiento celebrado el 25 de enero de 2007, entre el ciudadano PEDRO ALFONSO VALDES GARCIA, en su condición de propietario, y los ciudadanos JULIO RICARDO LEON y JUAN MARIA JAYO CORTABARRIA, en su condición de Arrendatarios, sobre los inmuebles constituidos por los Galpones 01 y 02 que forman parte del conjunto de galpones industriales situados en la Calle Transversal No. 8, Parcelas Nros. 3 y 4 del Lote “P”, Urbanización Industrial Carabobo, Parroquia Rafael Urdaneta, Municipio Valencia del Estado Carabobo. 5.- Contrato de arrendamiento suscrito el 15 de enero de 2008, por el Propietario-Arrendador, ciudadano PEDRO ALFONSO VALDES GARCIA, y los Arrendatarios, ciudadanos JULIO RICARDO LEON y JUAN MARIA JAYO CORTABARRIA, sobre los mismos inmuebles constituidos por los Galpones 01 y 02 que forman parte del conjunto de galpones industriales situados en la Calle Transversal No. 8, Parcelas Nros. 3 y 4 del Lote “P”, Urbanización Industrial Carabobo, Parroquia Rafael Urdaneta, Municipio Valencia del Estado Carabobo. 6.- Copia certificada del expediente signado con el No. 19.863, nomenclatura del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; contentivo del juicio por SIMULACION, incoado por el ciudadano AMAYA JAYO CORTABARRIA DE IRIONDO, contra la sociedad mercantil INVERSIONES IRURAK C.A. y OTROS. 7.- Recibos de pago del canon de arrendamiento de los Galpones 01 y 02 que forman parte del conjunto de galpones industriales situados en la Calle Transversal No. 8, Parcelas No. 3 y 4 del Lote “P”, en la Urbanización Industrial Carabobo, Parroquia Rafael Urdaneta, Municipio Valencia del Estado Carabobo. En relación a los instrumentos señalados en los ordinales 2, 3, 4 y 5, este Sentenciador advierte que, al analizar las pruebas traídas a los autos, se pronunció sobre la valoración de los mismos, razón por la cual dá por reproducida dicha valoración; Y ASI SE ESTABLECE. 8.- Copia fotostática del expediente signado con el No. 3.434, nomenclatura del Juzgado Tercero Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, contentivo del acta levantada el 16 de junio de 2010, por la que se practicaron los secuestros de los galpones 01 y 02, situados en la Calle Transversal No. 8, Parcelas Nros. 3 y 4 del Lote “P”, en la Urbanización Industrial Carabobo, Parroquia Rafael Urdaneta, Municipio Valencia del Estado Carabobo. En relación a las referidas copias fotostáticas se observa que, las mismas no fueron impugnadas, por lo que esta Alzada les da valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para dar por probado su contenido; Y ASI SE DECIDE. TERCERA.- Como punto previo, pasa esta Alzada a pronunciarse sobre la cuestión previa opuesta por los demandados JUAN MARIA MAYO CORTABARRIA y JULIO RICARDO LEON, contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la prohibición de la Ley de admitir la demanda intentada en su contra por cumplimiento de contrato, dado que la relación contractual existente lo es a tiempo indeterminado, de conformidad con el contenido del artículo 34 del Decreto de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En este sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 10 de julio de 2008, dictada en el expediente N° 2007-000553, con ponencia del Magistrado Dr. ANTONIO RAMÍREZ JIMÉNEZ, precisó: “…La excepción contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, debe proceder en criterio de la Sala, cuando el legislador establezca expresamente la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, como lo ha indicado reiteradamente nuestra Casación Civil, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción...” Siendo labor del juez, aunque no hubiese sido contradicha expresamente por la demandante, verificar la existencia de la prohibición de tutelar la situación jurídica planteada, de conformidad con la norma contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en razón de que se trata de un punto de derecho. Así bien, en cuanto a la defensa previa planteada por la accionada, es de observarse que existirá prohibición de ley de admitir la acción propuesta, sin pretender señalar todos los casos que la casuística pueda plantear, cuando: 1) La Ley expresamente lo señala; 2) La Ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio; 3) La acción es incoada con fines ilícitos; 4) Los escritos de demanda atentan contra la majestad de la justicia y contra el Código de Ética Profesional del Abogado y de igual forma, la misma no puede derivarse de la jurisprudencia, de principios doctrinarios ni de analogías, sino de una disposición legal expresa; verbigracia, en los casos de desistimiento (artículo 266 del Código de Procedimiento Civil); 5) en los casos donde la ley no da acción para reclamar lo que se haya ganado en juegos de suerte, azar o envite o en una apuesta; 6) la prohibición de proponer la demanda después de verificada la perención hasta que transcurran noventa días continuos (articulo 271 del Código de Procedimiento Civil); o en los casos previstos en el artículo 78 en el Código de Procedimiento Civil, referente a la inepta acumulación. La Constitución Nacional, consagra como principio la justicia; siendo que el artículo 26 de dicha Carta Magna, establece: “Toda persona tiene acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente. El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles.” Por su parte, el artículo 257 eiusdem, dispone: “El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia. Las leyes procesales establecerán la simplificación, uniformidad y eficacia de los trámites y adoptarán un procedimiento breve, oral y público. No se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales.” Siendo oportuno traer a colación la norma contenida en el artículo 341 de la Ley Adjetiva, el cual señala que presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley; lo que hace necesario analizar la naturaleza de la relación locativa. En este sentido se observa que, la pretensión se fundamenta en el presunto incumplimiento de una transacción extra judicial, donde los hoy demandados, en su carácter de arrendatarios de los inmuebles objeto de la presente causa, siendo que de la revisión del instrumento contentivo del acuerdo transaccional, valorado por esta Alzada con anterioridad, los ciudadanos JUAN MARIA JAYO CORTABARRIA y JULIO RICARDO LEON, se obligaron a entregar los inmuebles en un término perentorio de seis (6) meses, con la condición de que se le exonerase de pago alguno, estableciendo con ello un término dentro del cual debía dársele cumplimiento a la obligación de hacer constituida por la entrega de los inmuebles; lo que hace forzoso concluir, que la relación locativa estaba sujeta a un término convencional, y que aún cuando la relación locativa originalmente lo fuese sin determinación de tiempo, al manifestar las partes su conformidad de que en el lapso perentorio de seis (6) meses debía hacerse la entrega del inmueble, cambiaron la naturaleza de la misma sujetándola a un término, por lo que, siendo la naturaleza de la referida relación locativa a tiempo determinado, la Cuestión Previa prevista en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la “Prohibición de la Ley de Admitir la acción propuesta”, opuesta por la parte demandada, no puede prosperar; Y ASI SE DECIDE. Decidido lo anterior, pasa este Sentenciador a pronunciarse sobre el fondo de lo controvertido; y a tal efecto observa que, la presente apelación lo fue contra la sentencia definitiva dictada el 30 de julio de 2012, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia e lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en la cual declaró sin lugar las cuestiones previas opuestas por los demandados, y con lugar la demanda por Cumplimiento de Contrato, incoada por los ciudadanos AMAYA JAYO CORTABARRIA DE IRIONDO y AITOR IRIONDO SALINAS, actuando en su carácter de Administrador de la Sociedad de Comercio VASCONIA METALMECANICA C.A., contra los ciudadanos JUAN MARIA JAYO CORTABARRIA y JULIO RICARDO LEON. La abogada MARIA TERESA GUILLEN, en su carácter de apoderada actora, en el escrito de reforma del libelo de demanda, alega que en fecha 29 de mayo de 2009, sus mandantes celebraron por ante la Notaría Pública Séptima de Valencia, un acuerdo transaccional con los ciudadanos JUAN MARIA MAYO CORTABARRIA, actuando por sus propios derechos y con el carácter de Administrador de la sociedad de comercio INVERSIONES IRURAK, C.A., y asimismo, con el carácter de Director Gerente de la sociedad de comercio MATRICERIA Y ESTAMPACIONES C.A. (MAESCA), con los ciudadanos PEDRO ALFONSO VALDES GARCÍA y JULIO RICARDO LEÓN, el cual quedó anotado bajo el No. 44, Tomo 106 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría; que en dicho acuerdo, les fueron cedidos por vía de venta por el ciudadano PEDRO ALFONSO VALDES GARCÍA, dos (02) inmuebles constituidos por dos (02) galpones industriales distinguidos con los Nros. 1 y 2, que forman parte de Conjunto de Galpones Industriales situado en la Calle Transversal No. 8, parcelas Nros. 3 y 4, del Lote "P", Urbanización Industrial Carabobo, en Jurisdicción de la Parroquia Rafael Urdaneta, Municipio Valencia del Estado Carabobo, tal y como se desprende de la cláusula CUARTA del referido documento, que textualmente reza: “PEDRO VALDES GARCÍA, en vista de la transacción planteada, se compromete en vender en forma pura y simple, perfecta e irrevocable a VASCONIA METALMECANICA, C.A…. representada por su Administrador AITOR IRIONDO SALINAS… y éste así lo acepta, el inmueble identificado como galpón No. 1, en la cláusula anterior, cuyos linderos, medidas y demás estipulaciones se dan aquí totalmente por reproducidas, y cuyo precio ya convenido será la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00), los cuales ya tengo recibidos en varias porciones. Asimismo PEDRO VALDES GARCÍA, se compromete y conviene en vender a la ciudadana AMAYA JAYO CORTABARRIA… el segundo bien inmueble consistente en un (01) Galpón Industrial, distinguido con el N- 2, plenamente identificado en la cláusula Tercera, cuyos linderos, medidas y demás estipulaciones se dan aquí por reproducidas; cuyo precio ya convenido será la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00), los cuales ya tengo recibidos en varias porciones"; que de acuerdo a lo pactado en la cláusula antes transcrita, pasaron a ser de la exclusiva propiedad de sus mandantes desde el 29 de mayo de 2.009, los galpones antes descritos, faltando únicamente el otorgamiento de los documentos definitivos de venta por ante la Oficina de Registro respectiva, es decir, la tradición legal, ya que la venta se perfeccionó con el consentimiento de las partes legítimamente expresado, el objeto y el precio como consta anteriormente, para lo cual se concedió un lapso prudencial a los fines de la obtención de la documentación necesaria exigida por el Registro Inmobiliario respectivo, al vendedor PEDRO ALFONSO VALDES GARCÍA; que expresamente en la cláusula QUINTA de dicho contrato, los inquilinos convienen y aceptan en entregar los inmuebles identificados en las cláusulas SEGUNDA y TERCERA, que ocupan como inquilinos, declarando su total conformidad con el negocio celebrado entre PEDRO ALFONSO VALDES GARCÍA, y sus mandatarios; que la referida venta realizada por PEDRO ALFONSO VALDES GARCÍA, a sus representados, es perfectamente oponible a los inquilinos JUAN MARIA JAYO CORTABARRIA y JULIO RICARDO LEÓN, ya que formaron parte de la negociación al momento de obligarse a entregar los inmuebles en tiempo determinado, es decir, a los seis (06) meses a partir del día 13 de Abril de 2.009, bajo la contraprestación de no pagar alquiler, e incluso manifestaron expresamente estar de acuerdo con la negociación celebrada en los términos y condiciones pactadas; que habiéndose efectuado la compra de los galpones de manera inmediata y con pleno conocimiento de los inquilinos, sus representaron pasaron a ser sujetos activos de la relación arrendaticia, es decir, arrendadores tal como lo dispone la Ley Civil, y por ende no sólo tienen las obligaciones inherentes a su condición, sino que además tienen todos los derechos como arrendadores que son sobre los inmuebles de su propiedad; que para la fecha de la interposición de la demanda, han transcurrido más de los seis (06) meses fijados para la entrega, sin que dicha entrega se haya materializado por parte de los arrendatarios; que los arrendatarios han incumplido flagrantemente con las obligaciones contractuales que adquirieron con los accionantes el día 29 de mayo de 2.009, quienes en virtud de la conducta contumaz de los arrendatarios, se han visto privados del uso de los inmuebles que legalmente les pertenecen, generándoles fuertes pérdidas económicas; que tal como consta de la cláusula QUINTA de dicha transacción, los arrendatarios se comprometieron a entregar el inmueble, seis (06) meses después de celebrada dicha transacción, y que de lo contrario serían penalizados con una mora de UN MIL BOLÍVARES (Bs.1.000,00), diarios por cada galpón, como indemnización por incumplimiento; que dicha penalidad hasta la fecha de la interposición de la demanda asciende al monto de SEISCIENTOS CINCUENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 658.000,00), suma que no ha sido satisfecha en modo alguno por los arrendatarios; razones por las cuales con fundamento en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.713 y 1.718 del Código Civil, así como en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en nombre de sus representados, demanda a los ciudadanos JUAN MARIA JAYO CORTABARRIA y JULIO RICARDO LEÓN, para que convengan o en su defecto sean condenados por el Tribunal en lo siguiente: 1.-) En el cumplimiento del acuerdo transaccional celebrado el 29 de Mayo de 2.009, el cual se encuentra vencido desde el 13 de Octubre de 2.009, y en consecuencia entregar los inmuebles antes descritos, totalmente desocupados de bienes y personas; 2.-) En pagar la penalidad contractualmente pactada por concepto de mora en la entrega de los inmuebles, fijada en la cantidad de UN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,00) diarios, por cada galpón, y que a la fecha de la interposición de la demanda asume a la suma de SEISCIENTOS CINCUENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 658.000,00), más la que se siga causando hasta el momento de la entrega de los inmuebles. A su vez, la abogada FLORELIA MOTA CASTILLO, en su carácter de apoderada judicial de los accionados, en el escrito de contestación de la demanda negó, rechazó y contradijo todos y cada uno de los alegatos expuestos en el libelo, asi como el derecho invocado, especialmente niega que los demandantes sean propietarios de los inmuebles, constituidos por los galpones identificados en autos; que por el instrumento otorgado en fecha 29 de mayo del 2009, el ciudadano PEDRO ALFONSO VALDES GARCÍA, vendiera a la ciudadana AMAYA JAYO CORTABARRÍA y a la sociedad mercantil VASCONIA METALMECANICA, C.A., los inmuebles constituidos por los Galpones 01 y 02, que forman parte del conjunto de galpones industriales situados en la Calle Transversal N° 8, Parcelas N°3 y 4 del Lote "P", Urbanización Industrial Carabobo, Parroquia Rafael Urdaneta, Municipio Valencia del Estado Carabobo; negó que el ciudadano JULIO RICARDO LEÓN, formara parte de algún acuerdo transaccional el día 29 de mayo del 2009, pero menos aún con respecto a los contratos de arrendamiento de los galpones identificados en los autos; negó que por alguna venta, sea oponible a los ciudadanos JUAN MARÍA JAYO CORTABARRIA y JULIO RICARDO LEÓN, los derechos de los contratos de arrendamiento sobre los inmuebles constituidos por los Galpones 01 y 02; niega que exista alguna obligación de los ciudadanos JUAN MARÍA JAYO CORTABARRIA y JULIO RICARDO LEÓN, a entregar los inmuebles a los demandantes; niega que exista alguna obligación de los ciudadanos JUAN MARÍA JAYO CORTABARRIA y JULIO RICARDO LEÓN, a pagar alguna penalidad a los demandantes, niega que los demandados deban a los accionantes alguna cantidad de dinero, y menos aun la cantidad de Bsf. 658.000, oo, por concepto de mora en la entrega de los inmuebles; niega que los demandados convinieran que no gozarían de la prórroga legal de Un Año que les correspondía, ni que la reducirían a seis (6) meses; niega que los demandados "autorizaran" al ciudadano PEDRO ALFONSO VALDES GARCÍA, a vender los inmuebles a los demandantes de ningún modo, pero menos aún de sin cumplir las formalidades de ofertarles el inmueble; negó, rechazó y contradijo que los demandados de autos, manifestaran por el instrumento otorgado en fecha 29 de mayo del 2009, que no tenían intención de adquirir los inmuebles (acceder a la preferencia ofertiva); negó la existencia de algún incumplimiento de los aquí demandados con respecto a convenio transaccional alguno; señaló que el propietario de los inmuebles constituidos por los Galpones 01 y 02 que forman parte del "conjunto de galpones industriales situados en la Calle Transversal N° 8, Parcelas N° 3 y 4 del Lote "P", Urbanización Industrial Carabobo, Parroquia Rafael Urdaneta, Municipio Valencia del Estado Carabobo, lo es el ciudadano PEDRO ALFONSO VALLES GARCIA, según los documentos siguientes: A) El galpón N°l, según Instrumento autenticado en fecha 22 de enero del 2007, por ante la Notaría Pública Cuarta de Valencia, bajo el N° 49, del Tomo 09, de los libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría y Protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de Registro del Municipio Valencia del Estado Carabobo, en fecha 06 de marzo de 2007, bajo el Nro. 6, folios 01 al 04, Pto. 1ro, Tomo: 45; y B) El galpón N° 2, según documento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Valencia, en fecha 22 de enero de 2007, bajo el N° 48, Tomo 9 de los Libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, y protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Valencia del Estado Carabobo, en fecha 9 de febrero de 2007, bajo el Nro. 16, folios 1 al 4, Protocolo Primero, Tomo 31; que el instrumento por el cual los demandantes utilizan como instrumento fundamental de la presente acción, por declaración de uno de ellos, es decir, de AMAYA JAYO CORTABARRIA, reconoce y afirma la propiedad de los inmuebles constituidos por los Galpones N° 1 y 2 a favor del ciudadano PEDRO ALFONSO VALDES GARCÍA, desvirtuando con ello que los inmuebles sean propiedad de los demandantes y existiera algún derecho sobre los arrendamientos de los mismos; que el ciudadano PEDRO VALDES GARCÍA, en vista de la transacción planteada, se comprometió en vender en forma pura y simple, perfecta e irrevocable a la sociedad mercantil VASCONIA METALMECANICA, C.A., representada por su Administrador ALTOR IRIONDO SALINAS, y éste así lo acepta, el inmueble identificado como galpón N° 1; así como también se comprometió y convino a vender a la ciudadana AMAYA JAYO CORTABARRIA, el segundo bien inmueble consistente en un (01) Galpón Industrial, distinguido con el N° 2; que del contenido de la Cláusula CUARTA de dicho contrato, se evidencia que el actual propietario de los inmuebles, ciudadano PEDRO ALFONSO VALDES GARCÍA, otorgó una promesa de venta, es decir, un hecho futuro e incierto, por lo que se tiene que una promesa de venta no es una venta, pero menos aun crea derechos sobre los contratos de arrendamiento. Observa este Sentenciador que corre a los autos instrumento de fecha 29 de Mayo de 2009, autenticado por ante la Notaría Séptima de Valencia, Estado Carabobo, en fecha 29 de mayo de 2009, bajo el No. 44, Tomo 106 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, mediante el cual las partes, a través de recíprocas concesiones, pusieron fin a diversas causas que cursaban por disímiles Tribunales, comprometiéndose al cumplimiento de la obligaciones en él señaladas. En efecto, las partes, mediante este acto de autocomposición procesal: “…con el propósito de poner fin al juicio seguido contenido en el expediente No. 19.863…”, que cursaba por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial; obligándose los demandantes a desistir de las causas incoadas contra los ciudadanos JUAN MARIA JAYO CORTABARRIA y PEDRO ALFONSO VALDES GARCÍA, quien a su vez se obligaba a dar en venta los inmuebles (galpones industriales), objeto de la presente demanda a los hoy actores, ciudadanos AMAYA JAYO CORTABARRIA y VASCONIA METALMECANICA, C.A.; y que por su parte, los ciudadanos JUAN MARIA JAYO y JULIO RICARDO LEÓN, que estaban en posesión de dichos inmuebles se comprometían a entregarlos al término de seis (6) meses, contados a partir del 13 de abril de 2009. Siendo necesario acotar que los accionados de autos al excepcionarse, delataron una supuesta falta de cualidad en las personas de los demandantes, por cuanto al no ser propietarios de los inmuebles ni arrendadores, y que supuestamente su obligación lo es para con su arrendador y propietario, ciudadano PEDRO ALFONSO VALDES GARCÍA, con quien suscribieron contrato de arrendamiento y a quien le han cancelado los correspondientes cánones de arrendamiento hasta mucho después de precluido el lapso de entrega de los inmuebles, ello fue declarado sin lugar por el Juzgado “a-quo”, fundamentado en que los mismos habían formado parte de la transacción; quedando firme dicha decisión, al no concederle el legislador recurso alguno. Pasando esta Alzada a pronunciarse sobre los efectos del tantas veces referido contrato de transacción. En este sentido, el artículo 1.713 del Código Civil, establece: “La transacción es un contrato por el cual las partes, mediante reciprocas concesiones, terminan un litigio pendiente o precaver un litigio eventual”. En esta definición se destaca que la transacción es un contrato bilateral, lo que es conforme con la función típica de la transacción, que es la composición de la litis mediante recíprocas concesiones que se hacen las partes. Para que exista la transacción es necesario que concurran dos elementos: uno subjetivo (animus transigendi) y otro objetivo (concesiones recíprocas). En la transacción hay concesiones recíprocas, las cuales, como se ha visto antes, constituyen la combinación de dos negocios simultáneos, condicionados el uno: la renuncia y el reconocimiento. El esquema más simple de esta combinación de negocios en que consisten las concesiones recíprocas, se tiene cuando la renuncia y el reconocimiento versan sobre el mismo objeto (consensu in idem). Pero las concesiones recíprocas no tienen que recaer necesariamente sobre el mismo objeto, sino que pueden referirse a objetos distintos. En estos casos no existe el consensu in idem, pero el existe el do ut des: las recíprocas concesiones. La transacción termina un litigio pendiente o precave un litigio eventual (Art.1.713 C.C. y Art. 256 C.P.C.). Por la función auto compositiva que tiene la transacción, no debe entenderse aquí la palabra litigio en el sentido exclusivo de proceso o juicio, sino de litis o controversia deducida en el proceso (res in iudicio deducta) que es el verdadero objeto de la transacción y no el proceso como relación jurídica autónoma. Sin embargo, si bien la transacción produce su efecto sobre la relación jurídica sustancial que es materia del juicio (thema decidendum), ella tiene también, simultáneamente, un efecto sobre el proceso como tal, en cuanto lo vacía de contenido y lo extingue cuando ha surgido ya, o lo previene cuando no se ha iniciado todavía. Siendo la transacción equivalente a la sentencia, ella es por su naturaleza, una norma o mandato jurídico individual y concreto, con fuerza de ley (Art.1.150 C.C.) y de cosa juzgada entre las partes (Art. 1.718 C.C. y Art.255 C.P.C.) y por su función autocompositiva, es declaratoria de derecho, cuando las recíprocas concesiones versan sobre el mismo objeto de la litis (consensu in idem), o constitutiva de derechos, si las recíprocas concesiones constituyen, modifican o extinguen una relación diversa de aquella que era objeto de la litis. (RENGEL-ROMBERG, Arístides: Tratado de Derecho Procesal Civil de según el nuevo código de 1987, Tomo II, Teoría General del Proceso, páginas 330 al 333). Así el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Político-Administrativa, en sentencia Nº 310 de fecha 29 de febrero del 2000, con ponencia del Magistrado Carlos Escarrá, Expediente No. 5.533, estableció que: “…Los artículos 255 y 256 del Código de Procedimiento Civil señalan textualmente lo siguiente: Artículo 255. "La transacción tiene entre las partes la misma fuerza que la cosa juzgada." Artículo 256. "Las partes pueden terminar el proceso pendiente, mediante la transacción celebrada conforme a las disposiciones del Código Civil. Celebrada la transacción en el juicio, el Juez la homologará si versare sobre materias en las cuales no estén prohibidas las transacciones, sin lo cual no podrá procederse a su ejecución." Al respecto, observa esta Sala que la transacción es un convenio jurídico que, por virtud de concesiones recíprocas entre las partes que lo celebran, pone fin al litigio pendiente antes del pronunciamiento definitivo del juez en el juicio, es decir, tiene la misma fuerza jurídica de una sentencia, y procede su ejecución sin más declaratoria judicial…”. La transacción objeto del presente juicio, tal como se desprende del instrumento que la contiene, además de dar fin a diferentes procedimientos judiciales, en ella se pactaron distintas obligaciones tendientes a la feliz resolución de los conflictos existentes entre las partes; por lo que, lo en ella estipulado modifica (en los términos del nuevo pacto), el vinculo jurídico objeto de los litigios a los cuales puso fin, y cuya existencia ha sido reconocida por las partes que conforman el presente proceso, por lo que, al no haber sido tachada ni impugnada, la misma de conformidad con los artículos 255 del Código de Procedimiento Civil y 1.718 del Código Civil, los cuales establecen el que: “Las partes pueden terminar el proceso, mediante la transacción celebrada conforme a las disposiciones del Código Civil. Celebrada la transacción en el juicio, el Juez la homologará si versare sobre materias en las cuales no estén prohibidas las transacciones, sin lo cual no podrá procederse a su ejecución; y que la transacción tiene entre las partes la misma fuerza que la cosa juzgada; debe tenerse con carácter de cosa juzgada; Y ASI SE ESTABLECE. Establecido lo anterior, se hace necesario señalar con relación al ciudadano JULIO RICARDO LEÓN, quien participa en el negocio transaccional en su carácter de co-arrendatario de los inmuebles arrendados, manifestó su voluntad de dar por terminada la relación locativa cuando de conformidad con la referida cláusula QUINTA, acepta entregar los inmuebles pasados seis (6) meses contados a partir del 13 de abril de 2009, conviniendo conjuntamente con el co-arrendatario JUAN MARIA JAYO CORTABARRIA, en pagar como penalidad, por mora en la entrega de cada galpón, la cantidad de MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,00) diarios, no evidenciándose a los autos que el consentimiento les fuese arrancado por dolo u error, al no haber aportado ningún elemento probatorio que evidenciase efectivamente la existencia de uno cualesquiera de los vicios del consentimiento, incumpliendo con la carga probatoria que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil; más aún cuando el convenio transaccional fue otorgado por ante un funcionario notarial, lo que a su vez inhibe la excepción de que al dicho ciudadano no estar asistido de abogado, ello viciase de nulidad el convenio transaccional, la cual no puede prosperar; Y ASI SE ESTABLECE. Establecido lo anterior, considera esta Alzada necesario señalar con relación a la excepción alegada por los accionados de autos, en el sentido de pretender haber realizado el pago de los canones arrendaticios al ciudadano PEDRO ALFONSO VALDES GARCIA, oponiéndola a los promitentes compradores, hoy accionantes, bajo el supuesto de que dichos pagos constituyen una causal de extinción de cumplir con la obligación asumida de entregar el inmueble; el que los accionados JUAN MARIA JAYO CORTABARRIA y JULIO RICARDO LEON, no solo estaban en conocimiento de que los hoy accionantes adquirirían los inmuebles objeto de la transacción, los cuales estaban en su posesión, sino que además se obligaron en el término perentorio de seis (6) meses a hacer la entrega material de los mismos con la condición de que en este término no habrían de pagar canon arrendaticio alguno, por lo que siendo los contratos ley entre las partes, mal podrían excepcionarse alegando un supuesto estado de solvencia, al que no estaban obligados o que el haber pagado al propietario original canones arrendaticios, de los cuales estaban exonerados modificaría los términos de la transacción, por lo que dicha excepción no puede prosperar. Considerando esta Alzada necesario dejar a salvo el derecho de repetición que pudieran asistirle con relación al ciudadano PEDRO ALFONSO VALDES GARCIA, de ser cierto que el mismo recibió pago de canones arrendaticios posteriores a la transacción; Y ASÍ SE DECIDE. Decidido lo anterior, siendo que los accionados de autos, JUAN MARIA JAYO CORTABARRIA y JULIO RICARDO LEÓN, se obligaron a la entrega de los inmuebles objeto de la presente causa en el término perentorio de seis (6) meses, sin que aportaran a los autos elementos de convicción, que hiciesen nugatoria la obligación contraída en el contrato transaccional, incumpliendo con la carga probatoria que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil; aunado a que, incluso el ciudadano PEDRO ALFONSO VALDES GARCIA, traído como tercero a la presente causa, reconoció el que el contrato transaccional tiene plena vigencia, solicitando se constriña a los demandados a cumplir, es forzoso para este Sentenciador concluir que al haberse desechado las excepciones alegadas por los demandados que los exima del cumplimiento de las obligaciones contractuales asumidas, la pretensión de cumplimiento del acuerdo transaccional celebrado el día 29 de mayo de 2.009, autenticado por ante la Notaría Séptima de Valencia, Estado Carabobo, en fecha 29 de mayo de 2009, bajo el No. 44, Tomo 106 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; específicamente en la entrega de los inmuebles constituidos por los galpones industriales distinguidos con los Nros. 1 y 2, que forman parte de Conjunto de Galpones Industriales situado en la Calle Transversal N° 8, parcelas Nros. 3 y 4, del Lote “P”, Urbanización Industrial Carabobo, en Jurisdicción de la Parroquia Rafael Urdaneta, Municipio Valencia del Estado Carabobo, totalmente libre de bienes y personas y solvente en todos los servicios de los que haga uso y en impuestos nacionales y estadales; debe prosperar; tal como se señalará en el dispositivo del presente fallo; Y ASÍ SE DECIDE. Decidido lo anterior, pasa este Sentenciador a pronunciarse sobre la reconvención, incoada por la abogada FLORELIA MOTA CASTILLO, en su carácter de apoderada judicial de los accionados, por NULIDAD DEL ACUERDO O ESTIPULACION contenida en la Cláusula Quinta del instrumento autenticado ante Notaria Pública Séptima de Valencia, en fecha 29 de mayo del 2009, inserto bajo el No. 44 del Tomo 106 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, que contiene una renuncia a cualquier derecho inquilinario, tanto como prorroga legal o derecho preferente de compra, de conformidad con el articulo 7º de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En este sentido, es de observarse, que en la Cláusula CUARTA del contrato transaccional, el ciudadano PEDRO ALFONSO VALDES GARCIA, se compromete a vender tanto a la sociedad mercantil VASCONIA METALMECANICA, C.A., como al ciudadano AMAYA JAYO CORTABARRIA, los inmuebles constituidos por los galpones signados con los Nros. 1 y 2, objeto de la presente demanda, siendo que en la cláusula QUINTA, los accionados de autos JUAN MARIA JAYO CORTABARRIA y JULIO RICARDO LEON: “…convienen y aceptan en entregar los inmuebles… los cuales ocupan en calidad de arrendatarios… totalmente desocupados… en un plazo fijo de seis meses… renunciando tanto como prórroga legal o derecho preferente de compra… no pagarán alquiler… dentro de los seis meses pactados para la entrega…”; lo que evidencia a todas luces el que era del conocimiento de los accionados de autos, al haber formado parte de la transacción, la existencia de la promesa bilateral de compra venta pactada entre los ciudadanos AMAYA JAYO CORTABARRIA DE IRIONDO, la Sociedad de Comercio VASCONIA METALMECANICA C.A. y PEDRO ALFONSO VALDES GARCIA; Y ASI SE ESTABLECE. Ahora bien, se desprende de la referida Cláusula QUINTA, en la cual se señala: “Es convenido entre las partes, que JUAN MARIA JAYO CORTABARRIA, antes identificado, y JULIO RICARDO LEON… convienen y aceptan en entregar los inmuebles identificados plenamente en las cláusulas segunda y tercera de este convenio, los cuales ocupan en calidad de arrendatarios, totalmente desocupados de bienes y personas, tal como lo ofrece el promitente vendedor PEDRO ALFONSO VALDES GARCIA, en un plazo se seis (06) meses contados a partir del 13 de Abril de 2.009, los cuales deberán entregar totalmente solventes de Impuestos Nacionales, Estadales y Municipales y de todos los servicios públicos…”, que los accionados de autos en su condición de arrendatarios renunciaron tanto al derecho de prórroga como al derecho preferente de compra, y si bien pudiese tenerse como letra muerta dicha renuncia, por implicar la renuncia prohibida en el artículo 7 de la Ley de Inquilinato; al convenir expresamente con la celebración de la promesa bilateral de venta celebrada entre los ciudadanos PEDRO ALFONSO VALDES GARCIA, VASCONIA METALMECANICA, C.A. y AMAYA JAYO CORTABARRIA DE ORIONDO, en nada afectaría la validez de la transacción realizada entre todas las partes, puesto que el ejercicio de tales derechos compete sólo, por una parte, con relación a la promesa bilateral de compra venta, al promitente vendedor, y a los promitentes compradores; por la otra, con relación a los que pudiesen derivarse de la relación locativa, de la cual derivaría el ejercicio de los derechos que asistiesen a los ciudadanos JUAN MARIA JAYO CORTABARRIA y JULIO RICARDO LEON, al haber expresamente convenido, en que daban por terminada dicha relación locativa, trasladando el momento de la entrega a un término perentorio de seis (6) meses, con la contraprestación de continuar en posesión de los mismos sin pagar canon alguno, no implicando por lo tanto renuncia al ejercicio de los derechos que pudieran asistirles como inquilinos; Y ASI SE ESTABLECE. Asimismo se observa, que los accionados reconvinientes pretenden subrogarse a quienes ellos denominan “los arrendatarios” en la condición de promitentes compradores para que se les tengan como propietarios de los inmuebles previo el pago del precio de la venta y demás gastos, lo que hace necesario señalar que el Retracto Legal Arrendaticio, es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse en sus mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad; siendo que el derecho de retracto arrendaticio participa de la naturaleza propia de todo retracto legal, encaja plenamente en la definición del Código Civil, que establece: “El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago”. Por su parte, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios contempla el Retracto de la siguiente manera: Artículo 43.- “El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad…” Artículo 48.- “El arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto a que se contrae el artículo 43, si se produjeran cualquiera de los supuestos siguientes: a) No se le hubiere hecho la notificación prevista en el artículo 44 de este Decreto Ley o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos. b) Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario.” De lo que se desprende, que para que exista un derecho de retracto deberán concurrir estos dos requisitos: a) la existencia previa de una compraventa o dación en pago, y b) la subsistencia de un derecho a favor de un tercero, en virtud del cual está autorizado a adquirir la cosa, mediante el pago del mismo precio o de las mismas condiciones que ha satisfecho el adquirente originario. Siendo necesario para su ejercicio el perfeccionamiento de la compraventa entre el propietario arrendador y un tercero distinto al arrendatario, surgiendo para éste el derecho a retraerla o que cuando se lleve a cabo la compraventa en condiciones distintas a las que fueron previstas para el tanteo. Siendo que en el caso sub examine, no se evidencia a los autos el que efectivamente se hubiese materializado la venta de los inmuebles objeto del presente juicio, entre los ciudadanos PEDRO ALFONSO VALDES GARCIA, y AMAYA JAYO CORTABARRIA DE IRIONDO, AITOR IRIONDO SALINAS, entre quienes sólo medió, tal como se evidencia del contrato transaccional, una promesa bilateral de compra venta, y de la cual en todo caso tenía conocimiento los demandados reconvinientes, lo que hace forzoso concluir que no se encuentran cumplidos los extremos de Ley para que opere el retracto legal arrendaticio; por lo que la pretensión de subrogar a los Arrendatarios en la condición de los Promitente-Compradores, quedando estos como propietarios de los inmuebles arrendados, previo pago del precio de la venta y demás gastos y que le sean entregado a los ciudadanos JUAN MARIA JAYO CORTABARRIA y JULIO RICARDO LEON los inmuebles cuya subrogación arrendaticia solicita, libre de todo gravamen, comprometiéndose los mismos a pagar el precio de la venta de cada uno, es decir, la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bsf.150.000,oo), por cada inmueble, asi como a rembolsar los gastos efectuados por los Promitentes Compradores, lo cual se estiman en Quinientos Bolívares (Bsf.500,oo); no puede prosperar; Y ASI SE DECIDE. Decidido lo anterior, observa este Sentenciador que los demandados reconvinientes pretenden el que se declare resuelto y sin ningún valor jurídico la promesa de venta realizada por PEDRO ALFONSO VALDES GARCIA a AMAYA JAYO CORTABARRIA y VASCONIA METALMECANICA, C.A., según documento otorgado ante la Notaría Pública Séptima de Valencia, en fecha 29 de mayo del 2009, inserto bajo el N° 44 del Tomo 106 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, de los inmuebles siguientes: A) Un (01) galpón industrial distinguido con el N° 1, que forma parte de un Conjunto de Galpones Industriales, los cuales se levantan sobre un lote de terreno de Once Mil Novecientos Diecinueve Metros Cuadrados con Setenta y Seis Centímetros Cuadrados (11.919,76 M2), situado en la carretera Transversal Nro. 8, parcelas Nros. 3 y 4 del Lote "P", Urbanización Industrial Carabobo, en Jurisdicción de la Parroquia Rafael Urdaneta, Municipio Valencia del Estado Carabobo, según aclaratoria registrada por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Valencia del Estado Carabobo, en fecha 04 de marzo de 1997, bajo el No. 16, folios 1 al 2, Protocolo Primero, Tomo 17; que no es más que el efecto del pretendido retracto legal arrendaticio, no habiendo nacido para ellos, tal como fue decidido, el derecho del ejercicio de la acción de retracto, la pretensión que se declare resuelto y sin ningún valor jurídico la promesa de venta realizada por PEDRO ALFONSO VALDES GARCIA a AMAYA JAYO CORTABARRIA y VASCONIA METALMECANICA, C.A., no puede prosperar; Y ASI SE DECIDE. Por lo que, en observancia de los criterios jurisprudenciales y doctrinarios, así como la normativa legal que rige la materia, tomados en consideración por esta Alzada como fundamento de su fallo, y estando conforme a derecho la sentencia definitiva dictada por el Juzgado “a-quo” en fecha 30 de julio de 2012; la apelación interpuesta por la parte demandada contra dicha decisión, no puede prosperar; Y ASI SE DECIDE. CUARTA.- Por las razones antes expuestas este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 14 de noviembre de 2012, por la abogada FLORELIA MOTA CASTILLO, en su carácter de apoderada judicial de los ciudadanos JUAN MARIA JAYO CORTABARRIA y JULIO RICARDO LEON, contra la sentencia definitiva dictada el 30 de julio de 2012, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- SEGUNDO: SIN LUGAR la Cuestión Previa prevista en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la “Prohibición de la Ley de Admitir la acción propuesta”, opuesta por la abogada FLORELIA MOTA CASTILLO, en su carácter de apoderada judicial de los demandados, ciudadanos JUAN MARIA JAYO CORTABARRIA y JULIO RICARDO LEON.- TERCERO: CON LUGAR la demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, incoada por los ciudadanos AMAYA JAYO CORTABARRIA DE IRIONDO y AITOR IRIONDO SALINAS, actuando en su carácter de Administrador de la Sociedad de Comercio VASCONIA METALMECANICA C.A., contra los ciudadanos JUAN MARIA JAYO CORTABARRIA y JULIO RICARDO LEON. En consecuencia SE CONDENA a la parte demandada, ciudadanos JUAN MARIA JAYO CORTABARRIA y JULIO RICARDO LEON, a la ENTREGA de los galpones industriales distinguidos con los Nros. 1 y 2, que forman parte de Conjunto de Galpones Industriales situado en la Calle Transversal N° 8, parcelas Nros. 3 y 4, del Lote “P”, Urbanización Industrial Carabobo, en Jurisdicción de la Parroquia Rafael Urdaneta, Municipio Valencia del Estado Carabobo, totalmente libre de bienes y personas y solvente con todos los servicios de los que haga uso y en impuestos nacionales y estadales. CUARTO: SIN LUGAR LA RECONVENCION, propuesta por los ciudadanos JUAN MARIA JAYO CORTABARRIA y JULIO RICARDO LEON, contra los ciudadanos AMAYA JAYO CORTABARRIA DE IRIONDO y AITOR IRIONDO SALINAS, actuando en su carácter de Administrador de la Sociedad de Comercio VASCONIA METALMECANICA C.A. Queda así CONFIRMADA la sentencia objeto de la presente apelación. Se condena en costas a la parte apelante, de conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Líbrese Oficio al Juzgado “a-quo” informándole sobre las resultas del presente fallo. PUBLIQUESE y REGISTRESE. DEJESE COPIA. Dada, firmada, y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- En Valencia, a los diez (10) días del mes de abril del año dos mil trece (2013). Años 202° y 153°. El Juez Titular, Abog. FRANCISCO JIMENEZ DELGADO La Secretaria, MILAGROS GONZALEZ MORENO En la misma fecha, y siendo las 3:25 p.m., se dictó y publicó la anterior sentencia, y se libró Oficio No. 159/13. La Secretaria, MILAGROS GONZALEZ MORENO