TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

PARTE ACTORA.-
ALICIA CAROLINA HERRERA ARRAEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-12.389.067, de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA.-
CLEODALDO BASTIDAS, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 105.808, de este domicilio.
PARTE DEMANDADA.-
PROMOTORA BELLAGIO, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 12 de agosto de 2004, bajo el N° 75, Tomo 47-A, de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA.-
ALEJANDRO MIRABAL CARABALLO, LUIS ALBERTO PELAYO, YAMILE MUCI, DAMELYD CARDENAS y YIRA CHIRINOS, inscritos en el Inpreabogado bajo los nros. 30.644, 35.106, 30.826, 115.566 y 68.141.
MOTIVO.-
NULIDAD DE CONTRATO
EXPEDIENTE: 11.237
VISTO con informes de la parte demandada.-

El abogado CLEODALDO BASTIDAS, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana ALICIA CAROLINA HERRERA ARRAEZ, el día 13 de mayo de 2009, demandó por Nulidad de Contrato, a la sociedad mercantil PROMOTORA BELLAGIO, C.A., por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, donde quedó una vez efectuada la distribución, dándosele entrada y admitiéndose el día 20 de mayo de 2009, ordenando el emplazamiento de la accionada, en la persona del ciudadano ROBERTO ARCIERO VALENTE, para que compareciera dentro de los veinte (20) días de despacho siguiente, después que conste en autos la práctica de su citación, a dar contestación a la demanda.
Consta asimismo que, el Abog. CLEODALDO BASTIDAS, en su carácter de apoderado actor, mediante diligencia de fecha 30 de septiembre de 2009, recusó al Juez Provisorio del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de esta Circunscripción Judicial, Abog. PASTOR POLO, quien en fecha 05 de octubre de 2009, rindió su correspondiente informe de recusación; por lo que, vencido como fue el lapso de allanamiento, las copias certificadas correspondientes a dicha recusación fueron remitidas al Juzgado Superior Distribuidor; y el presente expediente fue remitido al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, quien como distribuidor lo remitió al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de esta Circunscripción Judicial; donde se le dió entrada en fecha 27 de octubre de 2009, quien el día 18 de febrero de 2010, dictó un auto, en el cual ordenó librar compulsa a la parte demandada, en la persona de su Director, para que compareciera dentro de los veinte (20) días de despacho siguiente, después que conste en autos la práctica de su citación, a dar contestación a la demanda.
En fecha 23 de marzo de 2010, la abogada DAMELYD CADENAS RIVAS, en su carácter de apoderada judicial de la accionada, presentó escrito contentivo de contestación a la demanda.
El Juzgado “a-quo” en fecha 05 de abril de 2010, dictó un auto, en el cual dió por recibido las resultas de la recusación interpuesta contra el Juez Provisorio del Juzgado Segundo de Primera Instancia, la cual, en virtud de que fue declarada sin lugar, la presente causa fue remitida nuevamente al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y mercantil del Estado Carabobo, donde se le dió entrada en fecha 14 de abril de 2010.
Consta igualmente que el Abog. PASTOR POLO, en su condición de Juez Provisorio del referido Tribunal Segundo de Primera Instancia, se inhibió de seguir conociendo de la presente causa; razón por la cual las copias certificadas de dicha inhibición fueron remitidas al Juzgado Superior Distribuidor, y en presente expediente fue nuevamente remitido al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia Civil, donde una vez efectuada la misma le correspondió el conocimiento de la presente causal al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, dándosele entrada en fecha 06 de mayo de 2010.
En fecha 14 de octubre de 2010, el Juzgado “a-quo”, dictó un auto, en el cual ordenó el proceso, ordenando la reposición de la causa, al estado de reabrir el lapso probatorio.
Durante el procedimiento, sólo la parte actora promovió las pruebas que a bien tuvo.
Asimismo, el día 15 de diciembre de 2010, la parte demandada, presentó escrito contentivo de promoción pruebas, las cuales fueron inadmitidas por el Tribunal “a-quo”, por haber sido promovidas extemporáneamente.
Vencido como fue el lapso de informes, el Juzgado “a-quo”, dictó sentencia definitiva, en fecha 30 de septiembre de 2011, declarando parcialmente con lugar la presente demanda; contra dicha decisión apeló 13 de marzo de 2012, la abogada DAMELYD CADENAS RIVAS, en su carácter de apoderada judicial de la accionada; recurso éste que fue oído en ambos efectos, mediante auto dictado el 19 de marzo de 2012, razón por la cual el presente expediente fue remitido a este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de esta Circunscripción Judicial, donde quedó una vez efectuada la distribución, dándosele entrada el 11 de abril de 2012, bajo el No. 11.237, y el curso de Ley.
En esta Alzada, en fecha 30 de mayo de 2012, la abogada DAMELYD CADENAS RIVAS, en su carácter de apoderada judicial de la accionada, presentó escrito contentivo de informes, y encontrándose la presente causa en estado de dictar sentencia, pasa este Sentenciador a decidir, previas las consideraciones siguientes:
PRIMERA:
En el presente expediente corren insertas, entre otras actuaciones, las siguientes:
a) Escrito libelar, presentado por el abogado CLEODALDO BASTIDAS, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana ALICIA CAROLINA HERRERA ARRAEZ, en el cual alegó que su mandante, el 01 de junio de 2006, celebró un contrato de opción de compra venta (promesa bilateral de compra venta) con PROMOTORA BELLAGIO C.A., siendo el objeto de dicha negociación, un apartamento distinguido con el nro. 2-B del Conjunto Residencial RESIDENCIAS BELLAGIO, situado en el piso 2, que tiene una superficie de doscientos noventa y un metros cuadrados; que el conjunto RESIDENCIAS BELLAGIO se construye actualmente sobre una parcela de terreno distinguida en el plano general de la Urbanización TERRAZAS DEL COUNTRY con la letra nro. 5-C del sector C urbanización ésta que se encuentra ubicada al Oeste de la Urbanización Altos de Guataparo, parroquia San José, Municipio Valencia del Estado Carabobo; señalando que la empresa PROMOTORA BELLAGIO C.A. se obligó en la cláusula TERCERA del contrato de opción de compra, a venderle a su mandante, por el sistema de propiedad horizontal y su mandante se obligó a comprarle el citado apartamento 2-B con un área aproximada de construcción de 291 metros cuadrados, (cláusula quinta) con dos puestos de estacionamiento incluidos y en condición para estacionar cuatro vehículos, una vez se construya y se obtengan los permisos correspondientes del conjunto residencial RESIDENCIAS BELLAGIO. Afirma que el precio de la negociación fue pactado en la cantidad de de NOVECIENTOS NOVENTA Y NUEVE MILLONES DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 999.240.000) esto es, la cantidad de NOVECIENTOS NOVENTA Y NUEVE MIL DOSCIENTOS CUARENTA BOLIVARES (Bs. 999.240) que la demandante se obligó apagarle en la forma y oportunidades indicadas en la cláusula cuarta del documento notariado contentivo de la opción de compra , este pago se estableció, según indica el documento en cuestión, para ser cumplido antes de la protocolización del documento de tradición correspondiente; que se estableció la siguiente forma de pago: A) Bs. 310.908.332,00 que fueron pagados por la demandante al momento de la firma del contrato de opción de opción de compra-venta ante la Notaría Sexta de valencia, Estado Carabobo, B) treinta y tres cuotas mensuales y consecutivas por la cantidad de B. 6.969.444,00 cada una, que actualmente serian Bs.F. 6.969,44 con vencimiento la primera de ellas el día 15 de abril de 2006 y la cantidad de Bs. 180.000.000,00 que serían entregados por la demandante al momento de la protocolización del documento de tradición por ante el Registrador inmobiliario. Se estableció igualmente que para facilitar el pago la demostración del pago (sic) se emiten y aceptan treinta y cinco (35) letras de cambio, cantidad esta similar a las cuotas pactadas, por iguales montos y vencimientos descritos anteriormente, sin que tal emisión signifique novación de las obligaciones que se asumen en este instrumento, continua afirmando la demandante: “algo muy extraño porque se habla de 33 cuotas mas Bs. 180.000.000 que serían Bs. 180.000 sin que se sepa si estas dos cuotas adicionales y que suman 35 en total, se corresponden con los Bs. 180.000; a pagar en la fecha del otorgamiento…” Continua afirmando el demandante que las 33 cuotas ya fueron pagadas conforme consta de las cambiales que anexa, quedando pendiente las correspondientes a los gastos de protocolización; por lo que, afirma, ya la demandante pagó el precio del apartamento adquirido y tres años después la obra RESIDENCIAS BELLAGIO se encuentra paralizada, sin actividad de construcción alguna y aparentemente abandonada, sin que PROMOTORA BELLAGIO C.A., haya dado respuesta alguna del porque está paralizada, con lo cual se están causando graves perjuicios a su mandante; que la respuesta por parte de los obligados, siempre la da un tercero que dice ser presentante de la demandada, la compañía CONSOLITEX. Esta paralización se puede observar de la inspección judicial realizada en fecha 20-11-2008; que ha realizado múltiples gestiones ante PROMOTORA BELLAGIO C.A y CONSOLITEX y le han respondido que será en dos o tres años que se terminará la obra y que tiene que esperar porque la opción de compra no tiene fecha de entrega; ignorando que se trata de una compra venta ya concluida; y siendo que, además de lo anterior, PROMOTORA BELLAGIO C.A impuso a su representada como condición para celebrar la opción de compra, el pago total del precio de venta del apartamento, esto es Bs. 999.240,00 contraviniendo expresamente el artículo 34 de la Ley de Propiedad Horizontal, violando además el literal c) ejusdem, al no constituir la garantía fiduciaria para responder de la devolución de las cantidades recibidas y de los daños y perjuicios. Por todas estas razones, demanda a la sociedad mercantil PROMOTORA BELLAGIO, C.A., a lo siguiente: 1) la anulación del contrato de promesa bilateral de compra venta del inmueble contenida en la opción de compra, en razón de que la demandante ha cumplido la totalidad del pago del precio pactado, no obstante las violaciones de Ley llevadas a cabo por la vendedora PROMOTORA BELLAGIO C.A. 2) En devolverle a la demandante la cantidad de Bs. 999.240,00 que es el total de la suma de dinero que le ha pagado hasta la presente fecha, según las 33 letras de cambio y el pago inicial de Bs. 310.908,33; 3) En pagarle la cantidad de Ciento noventa y cinco mil novecientos setenta y seis bolívares (Bs. 165.976,00) en concepto de intereses por el capital que la demandante ha pagado, calculados a la tasa pasiva pagada por la Banca venezolana durante los años 2006 al 2009 o sea 15,72% desde el momento mismo de la negociación hasta la fecha de la demanda; y para que pague asimismo los intereses que se generen desde la fecha de la demanda hasta el momento en que ocúrrala resolución definitiva a la misma tasa del 15,72%; 4) En pagarle la suma de un millón quinientos mil bolívares (Bs. 1.500.000,00) por concepto de daños y perjuicios que le ha causado por su incumplimiento y las violaciones de Ley; 5) En pagarle las sumas de dinero que correspondan por concepto de ajuste por inflación de las cantidades de dinero por ella pagadas hasta la fecha, y que dicho calculo se haga hasta la total y definitiva devolución de la suma de dinero recibida por PROMOTORA BELLAGIO C.A hasta la fecha.
b) Escrito de contestación a la demanda, presentado por la abogada DAMELYD CADENAS RIVAS, en su carácter de apoderada judicial de la accionada, PROMOTORA BELLAGIO, C.A., en el cual negó pormenorizadamente todos y cada uno de los hechos libelados, rechazando la estimación de la demanda en la suma de Bs. 3.000.000 por considerarla exagerada; rechazó que la obra se encuentre paralizada, rechazó que no se hayan dado respuesta los requerimientos de la demandante, rechazó que no se le haya dado fecha estimada de culminación de la obra; rechazó que se le haya impuesto a la demandante pagar la totalidad del precio del inmueble, rechazó que haya quebrantado las normas de la Ley de Propiedad Horizontal, rechazó que esté obligada a entregar a la demandada la suma de dinero recibida; rechazó que deba pagar la suma de Bs. 195.976,25 por concepto de intereses; rechazó haber causado daño o perjuicio a la demandante, estimados en la exagerada suma de Bs. 1.500.000; rechazó adeudar suma de dinero alguna por concepto de ajuste por inflación de las cantidades de dinero que dicha ciudadana entregó a la demandada; rechazó haber recibido inmueble alguno de la demandante como se afirma en las conclusiones del libelo; rechazó haber incurrido en fraude contra la demandante; rechazó el valor probatorio de la inspección extrajudicial promovida; señaló que conforme narra la parte actora en la demanda, PROMOTORA BELLAGIO, S.A. es propietaria de un inmueble constituido por una (1) parcela de terreno de aproximadamente mil doscientos veintidós metros cuadrados con treinta y ocho decímetros cuadrados Mts2), distinguida con la letra y número C-5, del sector C de la urbanización del Country, urbanización ésta que se encuentra ubicada al oeste de la Urbanización Altos de Guataparo, en jurisdicción de la Parroquia San José, Municipio Autónomo Valencia del Estado Carabobo; que la parte actora acertadamente afirma en su demanda que PROMOTORA BELLAGIO, está construyendo sobre la parcela identificada en el párrafo anterior, un edificio que se denomina "RESIDENCIAS BELLAGIO", habiendo ambas partes celebrado, a propósito de la construcción del referido edificio, un contrato de opción de compra-venta mediante el cual su representada se compromete a vender y la demandante se comprometía a comprar -una vez concluida la obra que actualmente está en ejecución- un apartamento que se distinguirá el número y letra "2-B", piso dos (2) de dicho edificio y que contará con una superficie a de doscientos noventa y un metros cuadrados (291 Mts2) y dos puestos dobles estacionamiento: compra-venta ésta que se materializaría luego de que se construya la obra y se se protocolice el respectivo documento de condominio y se obtengan los permisos y las solvencias necesarias para poder protocolizar la venta ante la oficina de registro inmobiliario; afirmando que el valor del inmueble fue fijado en NOVECIENTOS NOVENTA Y NUEVE MILLONES DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 999.240.000), equivalentes luego de la reconversión monetaria a la cantidad de NOVECIENTOS NOVENTA Y NUEVE MIL DOSCIENTOS CUARENTA BOLIVARES (Bs. 999.240). Asimismo Admite como hechos no controvertidos, los siguientes: 1.-) Es cierto que PROMOTORA BELLAGIO S.A. es propietaria de una (1) parcela de terreno, tal como se indica en el capítulo anterior, sobre el cual se desarrolla la construcción de un edificio que se denominará Residencias Bellagio; 2.-) Es cierto que el edificio Residencias Bellagio -tal como lo señala la demandante en el libelo- se encuentra actualmente en construcción; 3.-) Es cierto que se celebró un contrato de opción a compra entre PROMOTORA BELLAGIO S.A. y la demandante, ciudadana ALICIA CAROLINA HERRERA ARRAEZ, cuyo objeto lo constituye un apartamento del conjunto residencial Residencias Bellagio, que estará ubicado en el piso 2 de dicho edificio y estará distinguido con el No. 2-B; contrato debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Valencia en fecha 01 de junio de 2006, quedando anotado bajo el No. 32, tomo 72, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría; 4.-) Es cierto, y por lo tanto se acepta y reconoce, que la ciudadana ALICIA CAROLINA HERRERA ARRAEZ, tal como lo afirma en su libelo, entregó de manera efectiva la inicial de TRESCIENTOS DIEZ MIL NOVECIENTOS OCHO BOLÍVARES CON TREINTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 310.908,33) -expresada al valor actual de la moneda- así como igualmente pagó la cantidad de DOSCIENTOS VEINTINUEVE MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y UN BOLÍVARES CON CINCUENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs 229.991,52), que se corresponde con la cancelación de treinta y tres (33) cuotas mensuales y consecutivas de SEIS MIL NOVECIENTOS SESENTA Y NUEVE BOLIVARES CON CUARENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 6.969,44) cada una, también expresadas al valor actual de la moneda.
Señalando asimismo que, en cuanto a la anulación del contrato, afirma que la intención y propósito de PROMOTORA BELLAGIO, S.A, es y ha sido siempre llevar adelante la construcción del edificio "RESIDENCIAS BELLAGIO", para poder, una vez concluida la obra, materializar la venta del apartamento objeto del contrato celebrado con la ciudadana ALICIA CAROLINA HERRERA ARRAEZ, razón por la cual se puede afirmar que nuestra mandante no se niega a protocolizar -en la oportunidad que corresponda- el documento de venta definitivo de dicho apartamento, y, por el contrario, ha tenido siempre y mantiene la intención de cumplir con las obligaciones que le son inherentes según la ley y el contrato celebrado; lo que pone manifiesto que nuestra patrocinada no ha incumplido, irrespetado o desconocido los terminos y condiciones del contrato celebrado con la demandante; afirmando que mientras no esté concluida la obra, resulta imposible protocolizar venta alguna, de manera que, independientemente si se trata un contrato de venta o de un contrato de opción de compra-venta, necesariamente se debe esperar la culminación de los trabajos de construcción y obtener los permisos correspondientes, a fin de protocolizar la venta del apartamento ofrecido; rechazó la afirmación hecha por la e actora, en cuanto al supuesto pago total del valor del inmueble objeto de la opción de compra-venta, toda vez que aún falta una parte que deberá ser pagada al momento de la protocolización; aún cuando en el libelo se expresa de manera incorrecta e incompleta la forma y oportunidad de pago de las cuotas convenidas en la cláusula cuarta del contrato cuya nulidad es demandada, acepta y reconoce que la ciudadana ALICIA CAROLINA HERRERA ARRAEZ entregó de manera efectiva todos los montos señalados en su libelo. Sin embargo, basta realizar una simple operación matemática de suma para percatarse que los montos que la actora afirma haber pagado no suman la totalidad del valor del inmueble y como tal no le es dable demandar el reintegro del valor total del inmueble objeto del contrato; afirmó que si se suma la cuota inicial de TRESCIENTOS MIL NOVECIENTOS OCHO BOLIVARES CON TREINTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs.300.908,33) -expresada al valor actual de la moneda- la cantidad que resulta de sumar las treinta y tres (33) cuotas mensuales y consecutivas pagadas de SEIS MIL NOVECIENTOS SESENTA Y NUEVE BOLIVARES CON CUARENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 6.969,44) cada una, es decir, si le sumamos a la inicial recibida, la cantidad de DOSCIENTOS VEINTINUEVE MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y UN BOLIVARES CON CINCUENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 229.991,52), el resultado NUNCA ALCANZARÁ el monto total del valor del inmueble que es de Bs. 999.240,00; afirmó que ante tal incongruencia y falta de precisión en la demanda, rechaza la pretensión de la actora contenida en el punto "2" de su petitorio, relativa a la devolución de NOVECIENTOS NOVENTA Y NUEVE MIL DOSCIENTOS CUARENTA BOLIVARES (Bs. 999.240,00) que simplemente no ha pagado; rechazó la pretensión de pago de "INTERESES POR EL CAPITAL" que, afirma, no se aclara en el libelo si se trata de intereses compensatorios o moratorios, generados por el supuesto y negado pago que la demandante afirma haber realizado de NOVECIENTOS NOVENTA Y NUEVE MIL DOSCIENTOS CUARENTA BOLIVARES (Bs. 999.240,00); que la ciudadana ALICIA CAROLINA HERRERA ARRAEZ falsamente en su libelo que pagó la totalidad del valor del inmueble objeto del contrato opción de compra-venta, y partiendo de esa falacia, demanda entonces que se le reconozcan unos supuestos "intereses por capital", pero, al igual que ocurre con el resto sus pretensiones, lo hace en forma vaga, genérica y abstracta, toda vez que no específica desde cuándo se comenzaron a generar tales intereses, no señala cuál fue la fórmula que uso para calcularlos, no determina cuál fue la base de cálculo que usó, no precisa de dónde saca que "la tasa pasiva pagada por la banca venezolana durante los años del 2.006 al 2.009" (sic) es del 15,72%; alega que no es cierto que la demandante haya hecho un cambio de inmueble con la demandada, como se afirma en el libelo, y que le tocará a la demandante probar tal afirmación; afirma que tratándose de un contrato de opción de compra o de uno de venta, lo rigen las mismas normas que regulan los elementos constitutivos y de validez de los contratos, los cuales cita: 1) Elementos esenciales o indispensables para la existencia de los contratos a saber consentimiento, objeto y causa; 2) Elementos naturales, los cuales dependen de la características individuales de cada contrato, ejemplo, el saneamiento en la compra-venta; y, 3) Elementos accidentales, que son aquellos introducidos por las partes, como por ejemplo lugar, modo, condición o plazo. Dentro de los elementos de validez están: a) la capacidad para obrar el contrato (capacidad negocial) y b) la ausencia de vicios del consentimiento: error, dolo y violencia. Señala que es falso que la demandada haya violentado en forma alguna el contenido del artículo 34 de la Ley Propiedad Horizontal, y afirma que la demandante incurre en error al considerar que los requisitos establecidos en los literales "a", "b", "e" y "d" del parágrafo único del mencionado artículo 34 son concurrentes, es decir, todos de cumplimiento simultáneo y obligatorio, y por ello erróneamente considera la demandante que la demandada violó o desconoció el contenido de dicha norma; que PROMOTORA BELLAGIO, S.A. está amparada por la excepción contemplada en el literal “a" del parágrafo ÚNICO del artículo 34 de la Ley de Propiedad Horizontal, pues es cierto, como bien lo reconoce y acepta la parte actora, que la demandada es propietaria del terreno donde el edificio RESIDENCIAS BELLAGIO se está construyendo y que, -tal como se establece en la cláusula cuarta del contrato- los pagos pactados se consideran anticipos del precio de venta, los cuales serán destinados exclusivamente al pago de los gastos que genera la construcción del edificio denominado "RESIDENCIAS BELLAGIO". Niega que la demandada estaba obligada a constituir garantía fiduciaria y que se necesite el otorgamiento del documento de condominio para proceder a comprometer a través de un contrato de opción, los apartamentos que se construyen en una edificación, siendo igualmente falso que PROMOTORA BELLAGIO, S.A. esté obligada a pagar a la demandante intereses sobre las cantidades recibidas, o que para recibir el pago del apartamento se necesite el otorgamiento del documento de condominio. Rechazó que se haya omitido señalar en qué momento se haría la entrega del apartamento objeto del contrato de opción. Afirma que la cláusula octava del contrato
suscrito establece: "LA PROPIETARIA" una vez concluida la construcción de la referida obra "RESIDENCIAS BELLAGIO" y con la correspondiente cédula de habitabilidad, se obliga a transferir, previo el cumplimiento las obligaciones que se derivan de este instrumento para LA OPCIONANTE, la propiedad del inmueble objeto de este contrato mediante documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro respectiva; afirmó que aún en el supuesto de que en el contrato no se hubiese estipulado nada al respecto, tal circunstancia no afectaría la validez del mismo, pues en todo caso la demandante si pretende la determinación del plazo puede proceder por via administrativa conforme a la resolución nro. 98 emanada del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitat, publicada en la Gaceta Oficial nro. 39.055 o proceder judicialmente de conformidad con el artículo 1.212 del Código Civil; que PROMOTORA BELLAGIO C. A., mantiene su compromiso de concluir satisfactoriamente el edificio, actualmente en construcción, denominado RESIDENCIAS BELLAGIO, para así efectuar la entrega de los apartamentos tanto a la demandante como al resto de los opcionantes y que a pesar de los notorios inconvenientes que viene enfrentando el sector construcción en el país (laborales, materiales, etc.), la demandada no ha permitido la paralización de la obra y continúa realizando esfuerzos económicos y humanos para cumplir con la terminación del edificio. Que En cuanto a los daños y perjuicios demandados afirmó que la parte actora hace una mención abstracta y genérica respecto a supuestos "daños y perjuicios" que afirma haber padecido, sin indicar en qué consisten y cuáles son, limitándose a hacer una estimación de los mismos en la cantidad de de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.500.000,00). Afirma que la demandante dejó de cumplir con la obligación que tiene todo demandante de especificar los daños que reclama y sus causas, que en el libelo no se hizo mención a si lo que se pretende es una indemnización por daño emergente, o por lucro cesante, o por daño moral, así como tampoco hizo mención alguna a la causa o causas del supuesto daño que dice haber sufrido y la conducta o comportamiento de la demandada, ni cuál es el fundamento de derecho de tal pretensión, por lo que desconoce cómo y de qué manera la demandada pudo haber causado a la demandante los supuestos daños y perjuicios por la suma de Bs. 1.500.000,00

SEGUNDA.-
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA
1.-) Poder otorgado por la ciudadana ALICIA CAROLINA HERRERA ARRAEZ al abogado CLEODALDO BASTIDAS, por ante la Notaría Pública Sexta de Valencia, en fecha 30 de diciembre de 2008, bajo el No. 92, Tomo 190.
Este documento al no haber sido impugnado, se le da valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para dar por probado su contenido; Y ASI SE DECIDE.
2.-) Treinta y Tres 33 letras de cambio, emitidas a favor de la sociedad mercantil PROMOTORA BELLAGIO.
Esta Alzada observa que, las referidas cambiales no fueron tachadas ni desconocidas por la parte accionada, por lo que adquirieron el carácter de instrumentos privados tenidos por reconocidos, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual se les da valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, dándose por probado que se emitieron letras de cambio por las treinta y tres (33) cuotas mensuales por la suma de SEIS MILLONES NOVECIENTOS SESENTA y NUEVE MIL CUATROCIENTOS CUARENTA y CUATRO BOLIVARES (Bs. 6.969.444,00), equivalente en la actualidad, producto de la reconversión monetaria, a la suma de Bs.F. 6.969,44 cada una, las cuales tienen impreso sello húmedo de cancelación, y que al estar en poder de la obligada, demuestran el pago de las sumas de dinero reflejadas en dichas cambiales; Y ASI SE DECIDE.
4.-) Documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Valencia, en fecha 01 de junio de 2006, bajo el No. 32, tomo 72, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, contentivo del contrato de opción a compra celebrado entre PROMOTORA BELLAGIO C.A. y la demandante ALICIA CAROLINA HERRERA ARRAEZ, cuyo objeto lo constituye un apartamento del conjunto residencial Residencias Bellagio, que estará ubicado en el piso 2 de dicho edificio distinguido con el No. 2-B.
5.-) Documento enviado a la Notaría Pública Sexta de Valencia, donde se le informa y se envía documento de opción de compra donde se realiza el cambio del apartamento el 2-A de Residencias Bellagio.
En relación a la valoración de los instrumentos señalados en los numerales 4 y 5, este Sentenciador se pronunciará en la parte motiva del presente fallo; Y ASI SE ESTABLECE.
6.-) Inspección Judicial, realizada en fecha 31 de enero de 2011, el tribunal se traslado y se constituyo en la Oficina de Registro Publico del Primer Circuito del Municipio Valencia Estado Carabobo.
Este Sentenciador observa que, al folio 4 de la segunda pieza del presente expediente, corre inserta el acta levantada con motivo de la evacuación de dicha prueba, y de la lectura de la misma se evidencia que, el Tribunal no dejó constancia del particular al que se contrae la Inspección, ya que el acta se limita a contener las exposiciones de las partes relacionadas con la oposición del apoderado actor a la intervención del apoderado de la demandada en el acto, y posteriormente a la pertinencia o no de la prueba; evidenciándose que, en ninguna parte del acta se deja constancia de lo que era objeto de la prueba, vale señalar, de si se había registrado o no el documento de condominio de RESIDENCIAS BELLAGIO, por lo que, al no aportar nada a los fines de dilucidar los hechos controvertidos en la presente causa, se desecha dicha prueba; Y ASÍ SE DECIDE.
7.-) La confesión espontánea contenida en la contestación de la demanda respecto a que la demandada no constituyó garantía fiduciaria y que no constituyó documento de condominio. Aun cuando la parte demandante promovente no determina en que parte del escrito se encuentra la confesión judicial espontánea que promueve, de la atenta lectura del escrito de contestación se evidencia que la parte demandada, (folio 84, 1º pieza) al respecto expresamente alegó: “Debemos entonces desmentir lo aseverado por la actora, en el sentido de que nuestra mandante estaba obligada a constituir garantía fiduciaria a su favor, así como tampoco es cierto que se necesite el otorgamiento del documento de condominio para proceder a comprometer a través de un contrato de opción, los apartamentos que se construyen en una edificación, siendo igualmente falso que PROMOTORA BELLAGIO, S.A. esté obligada a pagar a la demandante intereses sobre las cantidades recibidas, o que para recibir el pago del apartamento se necesite el otorgamiento del documento de condominio….” De la lectura del párrafo que antecede se evidencia que lejos de confesar los hechos alegados (no constitución de la garantía fiduciaria y no constitución del documento de condominio), la demandada rechaza que su representada haya estado obligada a ello y rechazando que se requiera el documento de condominio para celebrar contratos de opción.
Observa este Sentenciador que, es criterio reiterado el que los dichos de las partes en los diversos escritos, incluyendo el libelar y de contestación a la demanda, e incluso tal como lo señala el autor RENGEL ROMBERG, en su obra “Tratado de Derecho Civil Venezolano”: “…puede decirse de las declaraciones contenidas en los informes para la vista de la causa; no tienen el carácter de confesiones. Este tipo de declaraciones tienen más bien la finalidad de delimitar los términos de la controversia, y por tanto el thema probandum, y no expresan el animus confitendi, que sólo puede encontrarse en las declaraciones confesorias”; criterios éstos que toma en consideración esta Alzada para concluir, que no se evidencian, en el caso de autos, las confesiones denunciadas por la parte promovente, razón por la cual no se le da el carácter de confesión a la declaración espontánea invocada por la demandante; Y ASÍ SE DECIDE.
8.-) Prueba de Informes a los fines de que se oficiara al Registro Público del Primer Circuito de Registro del Municipio Valencia del Estado Carabobo.
Consta al folio 18 de la 2º pieza del presente expediente, Oficio 312-083 emitido por la Registradora Pública del Primer Circuito de Registro del Municipio Valencia del Estado Carabobo, al cual se le concede valor probatorio por tratarse de una prueba de informes legalmente promovida y evacuada y ser pertinente a los hechos controvertidos, y con el mismo se considera demostrado que no se ha protocolizado documento de Condominio de Residencias Bellagio.
9.-) Experticia promovida a los fines de precisar el estado actual de la construcción, incluyendo paredes y fachada.
Consta a los folios 37 al 62 de la 2º pieza del presente expediente, Informe de Experticia promovida por la parte demandada, en dicho informe de experticia, las expertos señalaron el método usado en la peritación, los resultados obtenidos y en fin, en la misma se cumplieron todas las formalidades legales, y por no oponerse a ello la convicción de este sentenciador, se le concede valor probatorio y con la misma queda evidenciado que el estado actual de la Estructura del Edificio RESIDENCIAS BELLAGIO es inconcluso, que existen elementos estructurales que no están construidos, como lo es el muro perimetral de la planta baja, la losa de piso del sótano, falta muro de fosa del ascensor de carga, falta construcción de un tramo de viga de riostra en la planta baja de la fachada principal, así como los correctivos en las fallas constructivas en la estructura, en cuanto a perforaciones de vigas y losas de techo; exposición del acero de refuerzo de losas de techo y vigas de carga, cangrejeras en losas vigas y rampas, y cambio de dirección de vigas; en cuanto al estado actual de las paredes, su frisado interno y externo es inconcluso, ya que existen paredes que no están construidas, así como también existen paredes que le falta colocación de friso interno y externo; En cuanto al estado actual de las cuatro fachadas del edificio es inconcluso, ya que faltan vidrios, barandas y rejas metálicas, recubrimiento con spacatto y concreto martillado. De lo anterior se puede concluir que el edificio RESIDENCIAS BELLAGIO se encuentra inconcluso, vale señalar, no está terminada la obra; Y ASI SE DECIDE.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA
Con relación a las pruebas promovidas por la parte demandada, observa esta Alzada que las mismas fueron inadmitidas por el Tribunal “a-quo”, mediante sentencia definitivamente firme con carácter de cosa juzgada formal, por lo que nada tiene que pronunciarse sobre las pruebas presentadas por la abogada DAMELYSD CADENAS, apoderada judicial de la parte demandada.

TERCERA.-
Observa esta Alzada que, la presente apelación lo fue contra la sentencia definitiva dictada en fecha 30 de septiembre de 2012, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en la cual declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda incoada por la ciudadana ALICIA CAROLINA HERRERA ARRAEZ, contra la sociedad mercantil PROMOTORA BELLAGIO S.A.
Por lo que pasa esta Alzada a precisar los límites de la presente controversia; y en este sentido observa que, se tienen como hechos admitidos los siguientes:
1. Que la demandada PROMOTORA BELLAGIO S.A. es propietaria de una (1) parcela de terreno, sobre el cual se desarrolla la construcción de un edificio que se denominará Residencias Bellagio.
2. Que el edificio Residencias Bellagio se encuentra actualmente en construcción.
3. Que entre las partes se celebró un contrato de opción a compra cuyo objeto lo constituye un apartamento del conjunto residencial Residencias Bellagio, que estará ubicado en el piso 2 de dicho edificio y estará distinguido con el No. 2-B; contrato debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Valencia en fecha 01 de junio de 2006, quedando anotado bajo el No. 32, tomo 72, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.
4. Que la demandante ALICIA CAROLINA HERRERA ARRAEZ, entregó de manera efectiva la inicial de TRESCIENTOS DIEZ MIL NOVECIENTOS OCHO BOLÍVARES CON TREINTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 310.908,33) así como igualmente pagó la cantidad de DOSCIENTOS VEINTINUEVE MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y UN BOLÍVARES CON CINCUENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs 229.991,52), que se corresponde con la cancelación de treinta y tres (33) cuotas mensuales y consecutivas de SEIS MIL NOVECIENTOS SESENTA Y NUEVE BOLIVARES CON CUARENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 6.969,44) cada una.
Teniéndose como hechos controvertidos, y sobre los cuales deberá recaer la actividad probatoria de las partes, los demás hechos libelados, concretamente:
A. La estimación de la demanda.
B. Si la obra RESIDENCIAS BELLAGIO se encuentra paralizada.
C. Si existe indeterminación sobre la fecha de entrega del inmueble, y si ello constituye causal de nulidad del contrato.
D. Si la demandada incumplió las obligaciones establecidas en el artículo 34 de la Ley de Propiedad Horizontal, y si ello constituye causa de nulidad del contrato.
E. Si las sumas que pagó la demandante a la demandada, constituyen la totalidad del precio convenido, y si en consecuencia, es procedente la devolución total del precio pactado.
F. Si son procedentes los daños y perjuicios, los intereses, así como la indexación demandada.
Trabada la litis, pasa esta Alzada a pronunciarse como punto previo sobre la impugnación de la estimación de la demanda, observándose que la parte demandada en su contestación alegó lo siguiente: “se rechaza formalmente la estimación de la demanda hecha por la actora en TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000) por considerarla exagerada….”
En este sentido, se hace necesario traer a colación la norma contenida en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece:
“El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo a la sentencia definitiva…”
Siendo criterio diuturno de nuestro Máximo Tribunal de Justicia el que, el demandado no puede limitarse a rechazar la estimación de manera genérica, sino que debe, necesariamente, alegar la nueva cuantía que considera apropiada, y debe, además, promover las pruebas que permitan demostrar esa nueva cuantía, y de no hacerlo, se debe considerar firme la estimación hecha por el actor.
En efecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 02 de julio de 2012, Exp. AA20-C-2011-000640, asentó:
“…De todo lo antes expuesto determina la Sala, que en el presente caso hubo un rechazo puro y simple, del monto en que se estimó la cuantía en el libelo de la demanda, por considerarla exagerada la parte demandada, sin adicionar un nuevo monto de la cuantía, lo que determina la aplicación de la doctrina de esta Sala antes transcrita que señala en especifico lo siguiente: “Por tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma. Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor”.
Por lo que, al haberse la demandada limitado a rechazar la estimación plasmada en el libelo, por considerarla exagerada, sin alegar ningún hecho nuevo, ni una estimación distinta, realizando un rechazo puro y simple sin alegar un hecho nuevo, el cual debió haber probado en juicio, de conformidad con la doctrina de Casación en torno a la interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, es forzoso concluir que la estimación hecha por el demandante en la suma de TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000) ha quedado firme, como la cuantía de este juicio; Y ASÍ SE DECIDE.
Decidido lo anterior, es de observarse que constituyendo un hecho controvertido el que si la obra RESIDENCIAS BELLAGIO se encuentra paralizada, la parte actora se limitó a promover prueba de experticia, de cuyas resultas se evidenció que dicha obra se encuentra inconclusa, faltando por concluir una importante cantidad de la obra; sin promover, la demandante, ninguna otra prueba tendiente a demostrar la paralización de la obra, incumpliendo con la carga probatoria que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, por lo que este hecho no se considera demostrado; Y ASI SE ESTABLECE.
Establecido lo anterior, es de observarse que, con relación a que si existe indeterminación sobre la fecha de entrega del inmueble, y si ello constituye causal de nulidad del contrato, el que se hace necesario analizar el instrumento fundamental de la demanda, esto es, el contrato cuya nulidad se demanda, en el cual, en cuanto al plazo para la entrega del inmueble, en su cláusula TERCERA, las partes convinieron lo siguiente: "LA PROPIETARIA" una vez concluida la construcción de la referida obra "RESIDENCIAS BELLAGIO" y con la correspondiente cédula de habitabilidad, se obliga a transferir, previo el cumplimiento las obligaciones que se derivan de este instrumento para LA OPCIONANTE, la propiedad del inmueble objeto de este contrato mediante documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro respectiva”; siendo ésta la única cláusula del contrato que hace referencia al momento o fecha en la cual se deberá protocolizar el documento definitivo de compra venta del inmueble objeto del mismo; alegando la parte demandada al momento de excepcionarse en la contestación, que aún en el supuesto de que en el contrato no se hubiese estipulado nada al respecto, tal circunstancia no afectaría la validez del mismo, pues en todo caso la demandante si pretende la determinación del plazo puede proceder por vía administrativa conforme a la resolución nro. 98 emanada del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitat, publicada en la Gaceta Oficial nro. 39.055 o proceder judicialmente de conformidad con el artículo 1.212 del Código Civil; es decir, la demandada considera que se trata de un término, y que el mismo debió fijarse, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.212 del Código Civil.
La interpretación de los contratos es otra de las vertientes del oficio del Juez, cuya operación consiste en indagar la voluntad e intención presunta que las partes abrigaron al establecer las diversas cláusulas que determinan sus obligaciones y derechos; partiendo de que en la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes, teniendo en miras las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.
En este sentido, la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal, en sentencia de fecha 13 de octubre de 1994, expresó lo siguiente:
“…el poder de interpretación está limitado únicamente a los casos de oscuridad, ambigüedad o deficiencia, o sea, cuando las ideas del contrato o acto, están mal expresadas o no guardan tal correlación y enlace, que las unas se desprendan inmediata y lógicamente de las otras…”
Considerando esta Alzada el que debe determinarse, si las partes en la cláusula TERCERA del contrato cuya nulidad se demanda, establecieron una condición o un término a los fines de la transferencia del inmueble objeto de la presente demanda.
En este sentido, es de observarse que, la condición es un hecho futuro y objetivamente incierto; del cual las partes hacen depender los efectos del negocio jurídico; y el término, por su parte, consiste en señalar un momento futuro y cierto desde el cual empiezan o terminan los efectos del negocio jurídico. De modo pues que, en términos sencillos, la diferencia entre condición y término radica en la certeza del acontecimiento futuro.; tal como lo establece el Código Civil en su artículo 1.197, al señalar que la obligación es condicional cuando su existencia o resolución depende de un acontecimiento futuro e incierto, y según el artículo 1.211 ejusdem, el término estipulado en las obligaciones difiere de la condición en que no suspende la obligación, y sólo fija el momento de la ejecución o de la extinción de la misma.
En el caso sub examine, del contrato que rige la relación contractual se evidencia que, la demandada se obligó a transferir la propiedad del inmueble, mediante la protocolización del documento traslativo de propiedad, “una vez concluida la construcción de la referida obra "RESIDENCIAS BELLAGIO" y con la correspondiente cédula de habitabilidad” es decir, se trata sin duda de dos acontecimientos futuros e indudablemente inciertos, pues el primer, esto es, la conclusión de la construcción de la obra, puede llegar a ocurrir, pero igualmente puede que nunca suceda, pues depende de un sinnúmero de circunstancias propias o ajenas a la voluntad de la constructora, y el segundo acontecimiento, esto es, la obtención de la cédula de habitabilidad, igualmente puede que ocurra o puede que no, pues depende de que la obra se culmine y que, además, cumpla con todos los requisitos legalmente exigidos por las autoridades competentes; a efectos de conceder su habitabilidad.
De modo pues que, habiéndose sometido la exigibilidad de la obligación de otorgar el correspondiente documento traslativo de propiedad, a dos acontecimientos futuros e inciertos, es forzoso concluir que, lo acordado por las partes en la cláusula tercera del contrato cuya nulidad se demanda, es sin duda una CONDICIÓN y no un término; Y ASI SE ESTABLECE
Establecido lo anterior, se hace necesario precisar que, de conformidad con la norma contenida en el artículo 1.198 del Código Civil, como quiera que se estableció que del cumplimiento de dicha condición, dependía la exigibilidad de la obligación de la demandada, de otorgar el documento definitivo de venta, se trata de una condición SUSPENSIVA; siendo en consecuencia de indispensable ocurrencia para que se haga exigible la obligación de otorgar el documento definitivo de venta, la culminación de la obra, vale señalar, del edificio RESIDENCIAS BELLAGIO; hecho éste reconocido por la demandada, cuando en la contestación de la demanda afirma: “…mientras no esté concluida la obra, resulta imposible protocolizar venta alguna, de manera que, independientemente si se trata un contrato de venta o de un contrato de opción de compra-venta, necesariamente se debe esperar la culminación de los trabajos de construcción y obtener los permisos correspondientes, a fin de protocolizar la venta del apartamento ofrecido…”.
Del párrafo que antecede se evidencia que la parte demandada reconoce y admite que el otorgamiento del documento definitivo de venta depende de la culminación de los trabajos de construcción, lo cual obviamente depende en principio, de la sola voluntad de la parte demandada, esto es, la constructora de la obra, por lo que ciertamente se trata de una condición puramente potestativa; por lo que, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.202 del Código Civil, que establece: “La obligación contraída bajo una condición que la hace depender de la sola voluntad de aquél que se ha obligado, es nula”, el contrato celebrado entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Valencia, en fecha 01 de junio de 2006, bajo el No. 32, tomo 72, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, está viciado de NULIDAD, tal como se dispondrá en la parte dispositiva del presente fallo; Y ASÍ SE DECIDE.
Cumpliendo con el principio de exhaustividad del fallo, es de observarse con relación a que si la demandada incumplió las obligaciones establecidas en el artículo 34 de la Ley de Propiedad Horizontal, y si ello constituye causa de nulidad del contrato, que la norma invocada por la demandante expresa:
“El contrato por el cual se enajena a título oneroso un apartamento es anulable a solicitud del adquirente cuando se establezca para éste la obligación de pagar todo o parte del precio antes de que se otorgue el correspondiente documento registrado de enajenación. La misma sanción civil acarreará la estipulación de que el adquiriente se obligue por letra de cambio u otro documento negociable antes de la protocolización del correspondiente título.
Parágrafo Único: Sin embargo se podrá recibir todo o parte del precio o el adquiriente se podrá obligar por letras de cambio u otros documentos negociables, antes de que se otorgue el correspondiente documento registrado de enajenación, y aun cuando el inmueble está hipotecado, únicamente si se cumple cualquiera de los requisitos de los requisitos siguientes:
a) Que quien recibe todo o parte del precio en dinero o en instrumentos negociables, sea el propietario del terreno donde el edificio se va a construir y que destine dichos fondos a financiar la construcción;
b) Que se haya otorgado el documento de condominio correspondiente o se hayan obtenido los permisos de construcción respectivos;
c) Que el propietario del inmueble, en los términos que establezca el documento, constituya garantía fiduciaria para responder de la devolución de cantidades recibidas y los daños y perjuicios que su incumplimiento pudiera ocasionar.
En caso de celebrarse el convenio de arras previsto en el artículo 1.263 del Código Civil, éstas no podrán exceder del porcentaje del precio del Apartamento objeto de la negociación que fija el Reglamento, y siempre que se dé cumplimiento a lo establecido en los literales anteriores. El propietario debe fijar plazo para cumplir su obligación de transferir la propiedad de lo vendido;
d) Que quien recibe todo o parte de precio del inmueble, objeto del contrato, en dinero o en instrumentos negociables, pague al adquiriente intereses, a las tasas corrientes en el mercado inmobiliario institucional, sobre las cantidades recibidas.”
De lo que se desprende que, el legislador ciertamente establece la anulabilidad del contrato de enajenación de un inmueble, cuando se establezca para el comprador la obligación de pagar todo o parte del precio antes de que se otorgue el correspondiente documento registrado de enajenación; sin embargo, el legislador reconoce EXCEPCIONES a dicha sanción de anulabilidad, cuando permite que se reciba todo o parte del precio, antes de la protocolización, cuando se cumple CUALQUIERA de las condiciones que se mencionan en los literales a, b, c, y d de la norma transcrita.
En el caso sub judice, constituye un hecho no controvertido, reconocido por demandante el que la demandada es la propietaria del terreno donde se construye RESIDENCIAS BELLAGIO, tal como se precisó en el contrato cuya nulidad se demanda, por lo que opera la primera de las excepciones previstas por el legislador en el literal “a” de la norma, y en consecuencia, la circunstancia de que la demandada haya recibido todo o parte del precio del inmueble, en el caso que nos ocupa, no constituye causal de anulabilidad del contrato; Y ASÍ SE ESTABLECE.
Establecido lo anterior, es de observarse en cuanto a que si las sumas que pagó la demandante a la demandada, constituyen la totalidad del precio convenido, y si en consecuencia, es procedente la devolución total del precio pactado; que la demandante alegó haber pagado la totalidad del precio pactado, esto es, la suma de la suma de NOVECIENTOS NOVENTA Y NUEVE MILLONES DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 999.240.000,00) equivalente en la actualidad, producto de la reconversión monetaria que entró en vigencia el 1 de enero de 2008, con la publicación en la gaceta oficial N° 38.638, a la suma de NOVECIENTOS NOVENTA Y NUEVE MIL DOSCIENTOS CUARENTA BOLIVARES (Bs. 999.240); siendo que del análisis de la cláusula CUARTA del contrato cuya nulidad se demanda, se consideró establecido que aparte de las treinta y tres (33) cuotas mensuales y consecutivas por Bs. 6.969,44, se acordó el pago de DOS (2) cuotas adicionales, con vencimiento anual, la primera por Bs. 150.000,00 y la segunda por Bs. 128.340,00, con vencimiento los días 05 de diciembre de 2006 y 2007 respectivamente, por esa razón, las partes señalaron en la cláusula CUARTA supra transcrita, que se libraban treinta y cinco (35) letras de cambio, pues adicionalmente a las 33 cuotas mensuales, se convino el pago de dos (2) cuotas anuales.
Constituyendo un hecho admitido por la demandada, el que la actora, ciudadana ALICIA CAROLINA HERRERA ARRAEZ, entregó de manera efectiva la inicial de TRESCIENTOS DIEZ MIL NOVECIENTOS OCHO BOLÍVARES CON TREINTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 310.908,33), así como igualmente pagó la cantidad de DOSCIENTOS VEINTINUEVE MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y UN BOLÍVARES CON CINCUENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs 229.991,52), que se corresponde con la cancelación de treinta y tres (33) cuotas mensuales y consecutivas de SEIS MIL NOVECIENTOS SESENTA Y NUEVE BOLIVARES CON CUARENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 6.969,44) cada una, negando que pagó la totalidad del precio, por lo que correspondía a la demandante probar que pagó las otras, DOS (2) cuotas convenidas, con vencimiento anual, la primera por Bs. 150.000,00 y la segunda por Bs. 128.340,00, con vencimiento los días 05 de diciembre de 2006 y 2007 respectivamente.
En consecuencia, queda establecido que la demandante pagó a la actora, como precio de venta del inmueble, la cuota inicial de TRESCIENTOS DIEZ MIL NOVECIENTOS OCHO BOLÍVARES CON TREINTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 310.908,33) así como igualmente pagó la cantidad de DOSCIENTOS VEINTINUEVE MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y UN BOLÍVARES CON CINCUENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs 229.991,52) que es la sumatoria de las 33 cuotas por Bs. 6.969,44 cada una, cantidades estas que sumadas, ascienden a la cantidad de QUINIENTOS TREINTA MIL OCHOCIENTOS NOVENTA Y NUEVE BOLIVARES CON OCHENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 530.899,85) que es la suma de dinero que, como consecuencia necesaria de la nulidad ya declarada, deberá devolver la demandada a la parte actora, tal como se establecerá de forma expresa en el dispositivo del fallo; Y ASÍ SE DECIDE.
Finalmente, con relación a la procedencia o no de los daños y perjuicios reclamados por la parte demandante, es de observarse que los ismos fueron reclamados en los siguientes términos: “En pagarle la suma de un millón quinientos mil bolívares (Bs. 1.500.000,00) por concepto de daños y perjuicios que le ha causado por su incumplimiento y las violaciones de Ley”, de lo que se evidencia que la parte actora, peticionaria de los daños y perjuicios, no indicó qué tipo de daños reclama, si son daños morales, o si son daños materiales, y si siendo de este tipo, se trata de daño emergente o de lucro cesante; tampoco indicó la actora en qué consisten los daños que reclama, es decir, no estableció cuales fueron los hechos constitutivos de los daños, ni como la conducta de la demandada habría sido la causante de dichos daños; tampoco promovió la actora pruebas tendientes a demostrar la existencia ni la extensión de dichos daños.
En este sentido, se hace necesario señalar que, la especificación de los daños y perjuicios, así como sus causas, requiere de la existencia en los autos, de las explicaciones indispensables para que el demandado y el Juez conozcan la pretensión resarcitoria del actor en todos sus aspectos; no permitiéndose en consecuencia, peticiones genéricas de indemnizaciones, sin determinarse en qué consisten los daños y perjuicios, así como sus causas.
En efecto, de conformidad con la norma contenida en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, cuando no se especifican los posibles daños y perjuicios, y sus causas, no puede el Juez proceder a la estimación de los mismos, pues estos deben ser realizados por la propia parte actora; dado que, en el proceso Venezolano, reina el Principio Dispositivo conforme al aforismo: “Nemo Iudex Sine Actore”, establecido en el artículo 11 Ibidem, por lo que, no solamente es importante determinar los daños y perjuicios y sus causas, a los efectos de que el demandado pueda determinar y establecer su propia defensa, sino que, es fundamental para el actor tal establecimiento, pues él, como reclamante de los daños materiales debe probar las lesiones actuales y ciertas sufridas, señalando expresamente cual fue la disminución de su patrimonio, si se trata de daño emergente, o cual la ganancia de que se le privó, si se trata de lucro cesante, o cuales los daños físicos o espirituales, si se trata de daño moral; por lo que, surge procesalmente, un tercer interés en tal determinación, ese interés es el del Juez, pues el jurisdicente no puede presumir tales daños, ya que al dar cumplimiento a la motiva del fallo conforme al artículo 243.5° del Código de Procedimiento Civil, debe determinar a cabalidad cuáles fueron las causas alegadas por el actor y cuáles fueron los daños probados a través de la relación de causalidad, para poder determinar así la indemnización.
Por lo que, al haberse limitado la parte actora a alegar la existencia de unos daños y perjuicios, estimándolos en la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.500.000,00), “que le ha causado por su incumplimiento y las violaciones de Ley”, sin indicar en qué sentido quedó afectado su patrimonio, imposibilitando el que pueda establecerse si lo pretendido lo es por lucro cesante, o si se trata de un daño emergente, o si ha sufrido o no cualquier otro agravio de carácter patrimonial o extra-patrimonial; ello aunado a que no aportó ningún elemento probatorio que evidenciase el que efectivamente el incumplimiento y las supuestas violaciones de Ley alegadas devinieran en los daños y perjuicios peticionados; hace forzoso concluir que la pretensión de indemnización de daños y perjuicios no pueda prosperar; dada la absoluta indeterminación de los mismos, su existencia y extensión; Y ASÍ SE DECIDE.
Con relación a la reclamación por concepto de intereses, observa este Sentenciador que la parte demandante no apeló de la sentencia dictada por el Juzgado “a-quo”, a pesar de que la misma no le concedió lo peticionado en cuanto a los referidos intereses, cuando expresamente NEGÓ tal reclamación, en los siguientes términos: “CUARTO: se niegan los intereses solicitados ya que la jurisprudencia ha establecido que acordar la indexación y los intereses constituyen una doble indemnización”; ni tampoco se adhirió a la apelación interpuesta por la demandada, razón por la cual para ella dicho fallo quedó firme, con autoridad de cosa juzgada.
En este sentido, el autor patrio RICARDO HENRIQUEZ LA ROCHE, en su obra CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, Tomo II, a la página 440 y 441, se expresó así:
“…d) < En este sentido, en reiterados fallos esta Sala ha sostenido que, en virtud del efecto devolutivo, la apelación transmite al Tribunal Superior el conocimiento de la causa en la extensión y medida en que fue planteado el problema por el libelo introductivo de instancia ante el Juez de origen, ya en la extensión y medida, tal como haya quedado reducido el debate en el momento de la apelación, pero el asunto no pasa necesariamente en toda su integridad. Es posible, en efecto, que ciertos puntos del fallo apelado hayan sido aceptados por las partes y que, en consecuencia, la apelación no se dirija contra ellos. Es evidente, que si esta situación se produce, el tribunal de Alzada no podrá conocer de estos puntos y que el que tuvo el Juez de primera instancia. Si una sentencia contiene dos decisiones, una favorable y otra adversa a las pretensiones del apelante, el recurso que éste ejerza en términos generales solo deben considerarse dirigido contra el punto adversamente decidido.
En sentencia del 18 de diciembre de 1986, esta Sala al pronunciarse sobre el límite de la apelación, sentó la siguiente doctrina que una vez más reitera:
“La apelación no tiene otro objeto que reformar o revocar por el Superior las decisiones que el apelante Juzgue perjudiciales a sus intereses y aspiraciones que hayan sostenido en el juicio y cuyo reconocimiento solicitó al Tribunal. La parte apelada del fallo será la única que pase al conocimiento del Tribunal ad-quem, y el resultado de esa apelación no afectará naturalmente sino a los litigantes que hayan intervenido en el punto o proceso accionado, pues los aspectos o negoci0os no apelados habrán causado ejecutoria y el Superior no tendrá sobre ellos jurisdicción alguna: son cosa juzgada. Consecuencia de estos principios generales es que al Juez Superior le está prohibido la reformatio in peius (Oscar Pierre Tapia, Vol. 12, Año 1986, págs 142 y 143)….”
Por lo que, habiendo sido negada la pretensión del pago de intereses, cuya declaratoria perjudicaba a la parte demandante, y siendo que la misma no ejerció apelación contra la sentencia de primera instancia, conformándose con dicha negativa de intereses; en consecuencia, en torno a ese punto, dicha sentencia adquirió firmeza de cosa juzgada formal, por lo que no podría esta Alzada modificar lo decidido por la Juzgadora de la primera instancia, se declara SIN LUGAR la pretensión del pago de intereses; Y ASÍ SE DECIDE.
Por último, en cuanto a la indexación solicitada, observa esta Alzada que respecto del tema del ajuste por inflación mediante la indexación judicial, específicamente por retardo procesal como presupuesto para concederlo, mediante sentencia de fecha 17 de marzo de 1993, caso: Camillius Lamorell contra Machinery Care y otros, la Sala Civil de la entonces Corte Suprema de Justicia, estableció que“…La justificación del método de la indexación judicial está en el deber que tiene el Juez de la acción indemnizatoria, que la víctima obtenga la reparación real y objetiva del daño sufrido... Como puede observarse, la doctrina de la Sala de Casación Civil ha establecido que la indexación judicial permite el reajuste del valor monetario y evita el mayor perjuicio al acreedor, por efecto del retardo procesal…. el correctivo que la indexación concede, es por el retardo en el proceso, y por ello, no puede amparar situaciones previas a este último”.
Este criterio ha sido ratificado por el Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencias de fechas: 2 de noviembre de 2001, caso: Antonio Ortíz Landaeta contra Lola y otros; 27 de abril de 2004, caso: Michel Christian Gaslonde Willemin contra Bernardo Antonio Cubillán; 4 de febrero de 2009 caso Julio César Trujillo Sanoja contra María Elena Salas; 8 de mayo de 2009, caso: Antonio Diprizio Saliano contra Victoriano Santos, entre otras, en las cuales se ha establecido que la indexación es “…el correctivo inflacionario que el juez concede a los efectos de evitar el perjuicio por la desvalorización del signo monetario durante el transcurso del proceso…”.
En consecuencia, en armonía con el criterio contenido en las decisiones antes mencionadas, se declara CON LUGAR la indexación de la suma de dinero efectivamente pagada por la actora a la demandada, esto es, la cantidad de QUINIENTOS TREINTA MIL OCHOCIENTOS NOVENTA Y NUEVE BOLIVARES CON OCHENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 530.899,85) que es la suma de dinero que, como consecuencia necesaria de la nulidad ya declarada, deberá devolver la demandada a la parte actora, tal como se establecerá de forma expresa en el dispositivo del fallo; Y ASÍ SE DECIDE.

CUARTA.-
Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, de Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR APELACIÓN interpuesta por la parte demandada, contra la sentencia dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de NULIDAD DE CONTRATO, incoada por la ciudadana ALICIA CAROLINA HERRERA ARRAEZ, contra la Sociedad Mercantil PROMOTORA BELLAGIO, C.A..- En consecuencia, SE DECLARA NULO el contrato de opción a compra celebrado entre PROMOTORA BELLAGIO C.A. y la demandante ALICIA CAROLINA HERRERA ARRAEZ, cuyo objeto lo constituye un apartamento del conjunto residencial Residencias Bellagio, que estará ubicado en el piso 2 de dicho edificio distinguido con el No. 2-B, contenido en documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Valencia en fecha 01 de junio de 2006, anotado bajo el No. 32, tomo 72, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. TERCERO: SIN LUGAR la pretensión del pago de intereses.- CUARTO: SIN LUGAR la reclamación de indemnización de daños y perjuicios. En consecuencia, SE CONDENA a la parte demandada, sociedad mercantil PROMOTORA BELLAGIO C.A a devolver a la demandante, ciudadana ALICIA CAROLINA HERRERA ARRAEZ, las sumas de dinero efectivamente pagadas por ésta como precio del inmueble, esto es, la suma de QUINIENTOS TREINTA MIL OCHOCIENTOS NOVENTA Y NUEVE BOLIVARES CON OCHENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 530.899,85).-
Se ordena la corrección monetaria solicitada, sobre la suma de dinero efectivamente pagada por la demandante a la demandada, como precio del inmueble, esto es, la suma de QUINIENTOS TREINTA MIL OCHOCIENTOS NOVENTA Y NUEVE BOLIVARES CON OCHENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 530.899,85), de acuerdo con los índices de Precios al Consumidor emanados del Banco Central de Venezuela, para cuyo efecto se ordena la práctica de una experticia complementaria del fallo, de conformidad con el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil; en la cual los expertos designados calcularán la indexación de dicha suma, tomando como IPC inicial, la fecha de la admisión de la demanda, esto es, mayo de 2009, y como IPC final, el mes anterior a aquél en que se presente el informe de los expertos.
Queda así REFORMADA la sentencia definitiva objeto de la presente apelación.
No existe condenatoria en costas, dada la naturaleza del presente fallo.
Líbrese Oficio al Juzgado “a-quo” informándole sobre las resultas del presente fallo.
PUBLIQUESE y REGISTRESE
DEJESE COPIA
Dada, firmada, y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- En Valencia, a los dieciocho (18) días del mes de septiembre del año dos mil doce (2012). Años 202° y 153°.
El Juez Titular,

Abg. FRANCISCO JIMENEZ DELGADO
La Secretaria Temporal,

YELITZA CARRERRO RAMIREZ
En la misma fecha, y siendo las 3:00 p.m., se dictó y publicó la anterior sentencia. Se libró Oficio No. 352.-
La Secretaria Temporal,

YELITZA CARRERRO RAMIREZ