TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, DEL TRANSITO Y DE PROTECCIÓN DE NIÑOS, NIÑAS Y ADOLESCENTES DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

PARTE ACTORA.-
CARMEN ALECIA LANDIÑEZ DE VIÑALEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 2.568.406.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA.-
DAMARIS DEL CARMEN CAÑIZARES DE GONZALEZ, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 78.901.
PARTE DEMANDADA.-
FRANCIS DHAMELYS RODRIGUEZ OLIVARES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 17.984.365, y de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA.-
ALIRIO JOSE RUIZ, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro.86.293.
MOTIVO.-
RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA
EXPEDIENTE: 11.089

La ciudadana CARMEN ALECIA LANDIÑEZ DE VIÑALEZ, asistida por la abogada DAMARIS DEL CARMEN CAÑIZARES DE GONZALEZ, en fecha 07 de marzo de 2007, demandó por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA, a la ciudadana FRANCYS DAMELYS RODRIGUEZ OLIVARES, por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, quien como distribuidor lo remitió al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de esta Circunscripción Judicial, donde se le dió entrada el 08 de marzo de 2007, y se admitió el 26 de marzo de 2007, ordenando el emplazamiento de la accionada, para que compareciera dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que conste en autos la práctica de su citación, a dar contestación de la demanda.
En fecha 07 de junio de 2007, el Alguacil del Juzgado “a-quo”, consignó compulsas libradas a la accionada, dejando constancia de la imposibilidad de practicar dicha citación.
El Juzgado “a-quo” a solicitud de la abogada DAMARYS CAÑIZARES, en su carácter de apoderada actora, en fecha 18 de junio de 2007, dictó un auto, en el cual acordó practicar la citación de la accionada mediante cartel de citación.
En fecha 09 de julio de 2007, el Juzgado “a-quo”, dictó un auto, en el cual ordenó agregar los carteles consignados por la parte accionarte, por diligencia de fecha 06 de julio de 2007.
El abogado ALIRIO JOSE RUIZ, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana FRANCYS DHAMELYZ RODRIGUEZ OLIVARES, en fecha 14 de enero de 2008, presentó escrito de contestación de demanda y reconvención; la cual fue admitida por el Juzgado “a-quo” mediante auto con fecha de 17 de enero de 2008, emplazando a la parte actora reconvenida para el acto de contestación de la reconvención.
La abogada DAMARYS DEL CARMEN CAÑIZARES DE GONZALEZ, en su carácter de apoderada actora, presentó escrito de contestación a la reconvención el día 24 de enero de 2008.
Durante el lapso probatorio, ambas partes promovieron las pruebas que a bien tuvieron, y vencido como fue el lapso de evacuación, y el lapso de informes, el Tribunal “a-quo” dictó sentencia definitiva el día 03 de diciembre de 2010, en la cual declaró parcialmente con lugar la presente demanda y sin lugar la reconvención propuesta; contra dicha decisión apeló el día 08 de agosto de 2011, el abogado ALIRIO JOSE RUIZ, en su carácter de apoderado judicial de la accionada, recurso éste que fue oído en ambos efectos, mediante auto dictado 06 de octubre de 2011, razón por la cual el presente expediente fue remitido al Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de esta Circunscripción Judicial, quien como distribuidor lo remitió a este Tribunal, dándosele entrada el 09 de noviembre de 2011, bajo el No. 11.089, y el curso de Ley.
En esta Alzada, tanto, la abogada DAMARYS DEL CARMEN CAÑIZARES MOTA, en su carácter de apoderada actora, como el abogado ALIRIO JOSE RUIZ, en su carácter de apoderado judicial de la accionada, presentaron escritos contentivos de informes; y encontrándose la causa en estado de dictar sentencia, pasa este Tribunal a decidir previa las consideraciones siguientes:

PRIMERA.-
De la lectura de las actas que corren insertas en el presente expediente se observa que:
a) Escrito libelar, presentado por la abogada DAMARIS DEL CARMEN CAÑIZARES DE GONZALEZ, en su carácter de apoderada actora, en el cual se lee:
“…Consta de documento autenticado ante la Notaria Publica Cuarta de Valencia, Estado Carabobo bajo el Nº 21, Tomo 180, en fecha tres (03) de noviembre del 2005, que la ciudadana FRANCIS DHAMELYZ RODRÍGUEZ… en su condición de Opcionante en un Contrato de Opción de compra, se obligó a adquirir en compra un inmueble de mi propiedad, ubicado en la calle Roscio, Nº101-45 entre las calles Díaz Moreno y Montes de Oca, del sector Santa rosa, del Municipio Valencia del Estado Carabobo, constituido por un terreno y la casa sobre el construida a mi sola y única expensas, sobre una superficie de CUATROCIENTOS CINCUENTA Y CINCO METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y CUATRO DECIMETROS CUADRADOS (455,54 mts2) cuyos linderos particulares son los simientes: NORTE; Con la calle Roscio que es su frente y deposito de la Lesmer: SUR: Con casa que es o fue de Vitnowsk Edmundo; ESTE: Con la casa y solar que es o fue de Pascual Guerra OESTE: Con la casa que es o fue de Roma Kalkoswski. Según se evidencia en documentos que anexo y se dan por reproducidos a los fines legales pertinentes e igualmente hago la ACLARATORIA que por error involuntario de la redactora del documento y de la Notaría Pública Cuarta se colocó en el documento arriba señalado el Número de la Cédula de la ciudadana CARMEN ALECIA LANDINEZ DE VIÑALEZ incorrecto, siendo el correcto 2.568.406. Seguidamente, consta en el referido instrumento que como propietaria del inmueble antes señalado, cumplí con cada una de las cláusula convenida en el mismo como son la CLÁUSULA QUINTA y SEXTA del documento de Opción de compra-venta y que desde el mes Noviembre del 2006 He solicitado hablar con la ciudadana FRANGIS DHAMELYZ RODRIGUEZ OLIVARES, (antes identificada) para finiquitar el último pago que le corresponde por la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.25.000,000,00) mas dos letras de cambio por la cantidad de UN MILLÓN CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.480.000,00) cada una cuyo deudor es su progenitor, para la celebración de la venta definitiva del inmueble en el Registro Subalterno correspondiente convenido y no ha sido posible por ningún medio. Sin embargo esta ciudadana, comenzó a ejecutar trabajos de construcción en el inmueble los cuales no ha podido concluir y ha sido abandonado totalmente de bienes y personas, encontrándose en este momento totalmente destruido y como guarida de antisociales. (En Ruinas). Ahora bien ciudadano Juez, por cuanto la ciudadana FRANCIS DHAMELYZ RODRÍGUEZ OLIVARES en su carácter de opcionante ha incumplido el contrato de opción de compra-venta antes señalado en las cláusulas SEGUNDA, CUARTA, QUINTA, las cuales se ha constatado, no pudiéndose perfeccionar la venta acordada. Es por lo que acudo a su digno despacho para que a través de este juzgado y en plena facultad de los derechos que me corresponden he resuelto rescindir el contrato de opción de compra-venta como en efecto lo rescindido, y solicito me autorice a ponerme en posesión del inmueble antes descrito a la brevedad posibilidad antes de que sea invadido lo que suceda cualquier otro daño…”.
b) Escrito de contestación de demanda y reconvención, suscrita por el Abg. ALIRIO JOSE RUIZ, mediante la cual da contestación a la demanda.
“…rechazo, niego y contradigo tanto en los hechos como en el derecho la demanda sobre interpuesta por la accionante CARMEN ALECIA LANDINEZ DE VIÑALEZ, por no ser cierto los hechos alegados en su escrito libelar no asistiéndole el derecho que invoca, pues no es cierto que mi patrocinada FRANGÍS DHAMELVZ RODRÍGUEZ OLIVARES, según el decir de la demandante "...ha incumplido el contrato de opción de compraventa... ", y menos trasgredido las cláusulas "...SECUNDA, CUARTA, QUINTA..." del contrato que acompañó al libelo. De tal forma que es improcedente su petitorio respecto a lo que indica y cito: "...he resuelto rescindir el contrato de opción de compra-venta como en efecto lo rescindo, y solicito me autorice aponerme en posesión del inmueble antes descrito a la brevedad posible antes de que sea invadido o le suceda cualquier otro daño y como consecuencia de esta Resolución nada quedo a deber como consecuencia del contrato resuelto ni por ningún otro concepto
En descargo de las alegaciones en las que pretende la accionante sustentar su temeraria demanda debo establecer al Tribunal, el hecho significativo de cumplir a cabalidad con todas y cada una de las obligaciones derivadas de la convención suscrita y que en la oportunidad probatoria mi representada FRANCÍS DHAMELYZ RODRÍGUEZ OLIVARES, está en capacidad de demostrar que del precio venta del inmueble fijado en la cláusula segunda del Contrato de Opción (Bs. 75.000.000,00 hoy Bs. F 75.000,00), ha cancelado a la mandante CARMEN ALECIA LANDINEZ DE VIÑALEZ, la cantidad CINCUENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 55.000.000,00 hoy Bs. f 55.000,00), restando sólo la suma de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,00 hoy Bs. F 20.000,00), los cuales no se han entregado a la demandante ya que ésta no ha cumplido con su obligación de otorgar el documento definitivo de propiedad, por lo que invoco en su favor la excepción de contrato no cumplido; y no como dice que se le adeuda 25.000.000,00 (hoy Bs.F. 25.000,00), lo cual es completamente falso, como también es falso la existencia de unas supuestas letras de cambio que mi representada jamás suscribió por lo que de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en su nombre las rechazo y desconozco como emanadas de mi mandante.
En efecto, la demandante se limita a esgrimir que mi representada ha incumplido el contrato de opción de compraventa suscrito pero no indica las razones por las cuales ella no ha otorgado el documento definitivo de propiedad ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de Registro del Municipio Valencia del Estado Carabobo, pese a que se encuentra en mora ya que la fecha de expiración de la opción era el 30 de junio de 2006 (Cláusula Segunda).
Es de advertir que al momento de suscribir el contrato de opción de compraventa, la demandante señaló que el terreno y las bienhechurías eran de su propiedad por haberlo adquirido de una herencia tai como quedo reflejado en la cláusula primera del citado contrato; sin embargo y en virtud de la negativa reiterada de la demandante a otorgar el documento definitivo de venta en la Oficina de Registro Inmobiliario, mi representada en el trámite relativo a obtener la ficha catastral y la solvencia municipal para la firma del documento de venta, verificó el estatus del terreno y sus bienhechurías resultando el terreno propiedad de la municipalidad (Ejido) y las bienhechurías sin documentación alguna, lo que llevo a mi representada a exigir a la demandante los documentos de propiedad el inmueble y su ulterior firma en el registro respectivo, siendo negativa tal petición.
La respuesta a esta controversia es fácil, ya que de una simple revisión de recaudos acompañados en el libelo, se evidencia que el Contrato de Opción de Compraventa tiene por objeto (Cláusula Primera) un inmueble constituido por ...un terreno y la casa sobre el construido, ubicado en el Municipio Valencia, sector santa Rosa, Estado Carabobo..." y que pertenece a la demandante CARMEN ALECIA LANDINEZ DE VIÑALEZ, "....por haberlo adquirido mediana herencia, según Liquidación Sucesoral que se encuentra en proceso de tramitador en el Ministerio de Hacienda de San Felipe, Estado Yaracuy...". Subrayado propio pero extrañamente la demandante, para sustentar el derecho que esgrime, de tal suerte que se descubre su falsedad, acompaña con su libelo un TITULO SUPLETORIO signado con la Distribución 0454 de fecha 1o de agosto de 2006 [un (1) mes después de vencida la opción] determinando que el inmueble en litigio no es propiedad de la accionante toda vez que ella misma declara para obtener el comprobante que le permita demostrar propiedad sobre algo, que el terreno que pretende vender es EJIDO, perteneciendo al Municipio Valencia Estado Carabobo y que sobre éste ha elevado unas bienhechurías que cuantifica en CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00).
De tal suerte que el inmueble objeto de la opción de compra-venta o por lo menos el terreno sobre el cual esta edificada la casa, no puede ser vendido por expresa disposición constitucional y legal; y para colmo de males mi representad; se encuentra si se quiere "ESTAFADA" por la demandante al pagar CINCUENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs 55.000.000,00), por algo que no era suyo, mal puede entonces pretender que se concedan derechos a la accionante a sabiendas que el terreno no le pertenece y sus bienhechurías se encuentran cuestionadas por la falta de documentación que acredita tal condición.
En segundo lugar, debo establecer RECONVENCION o MUTUA PETICION, toda vez que los hechos contestados y que inexorablemente serán desvirtuados por esta representación en el periodo probatorio, nos conducen a establecer en forma indubitable que la demandante CARMEN ALECIA LANDINEZ DE VIÑALEZ, incumplió con el Contrato de Opción Compra Venta que tuvo por objeto el inmueble opcionado siendo aceptado por mi demandante, lo que genero el perfeccionamiento de la reconvención; contra que a la fecha no ha sido cumplido por culpa o mala fe de la accionante, ya que la futura vendedora no ha hecho la tradición del inmueble vendido, materialmente posible con el otorgamiento del instrumento de propiedad ante el Registro Inmobiliario; de forma que visto el incumplimiento evidenciado por la demandante CARMEN ALECIA LANDINEZ DE VIÑALEZ, suficientemente identificada en autos, en nombre de mi representada normalmente la RECONVENGO en conformidad con el articulo 365 del Código de procedimiento Civil, a los efectos de que convenga o en su defecto sea condenada por este Tribunal al cumplimiento de contrato de opción de Compra Venta objeto del presente litigio. En consecuencia, otorgue a mi patrocinada documento definitivo de propiedad sobre el inmueble opcionado, de igual manera que la sentencia dictada en la presente causa sirva de titulo de propiedad a favor de mi representada sobre las bienhechurías mencionadas.
Como fundamento de la convención propuesta tenemos que el contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes, por lo que es de obligatorio cumplimiento, so pena en incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento y en las diversas consecuencias que acarrea las partes las variadas situaciones que pueden presentarse durante su vigencia. El articulo 1.159 de Código Ovil establece “ los contratos tienen fuerza de ley entre las partes no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por los causales autorizadas por la ley”, este dispositivo legal es quizás uno de los fundamentos de mas prosapia dentro del derecho común y constituye el fundamento de la fuerza obligatoria del contrato; y por vía de consecuencia el artículo 1.160 ejusdem, expresa que "Los contratos deben ejecutarse de buena fe obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o tai Ley."; finalmente el artículo 1167 de la Ley Civil, establece "En el contrato " lateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección redamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los años y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.", daños en evidente -reducción que se causaron con motivo del incumplimiento reflejado, y representado por las cantidades de dinero que fueron invertidas en su adquisición.
Como principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones el artículo 1264 del Código Civil, reza: "Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención."; lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma muy acentuada.
Establecida en estos términos la controversia se debe ineludiblemente ordenar al deudor a ejecutar la prestación, prescindiendo de criterios subjetivos que atemperen o mediaticen la ejecución de la obligación; por lo que se considera que con las probanzas aportadas a primera vista quedó demostrado ciertamente el incumplimiento de la obligación contractual por parte del futuro vendedor, al no dar los pasos necesarios para el otorgamiento del documento definitivo a mi mandante. Pido así se declare.
Estimo el valor de la presente acción en la cantidad de SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 75.000.000,00 hoy Bs. F 75.000,00)…”
c) Escrito de contestación a la reconvención, presentado por la abogada DAMARYS DEL CARMEN CAÑIZARES DE GONZALEZ, en su carácter de apoderada actora.
d) Sentencia dictada por el Tribunal “a-quo”, en fecha 03 de diciembre de 2010, en la cual se lee:
“…este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda intentada por la ciudadana CARMEN ALECIA LANDIÑEZ DE VINALES, contra la ciudadana FRANCIS DHAMELYS RODRÍGUEZ OLIVARES… por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA realizado entre ellas en fecha 03 de noviembre del año 2.005, mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Valencia, bajo el No. 21. Tomo 180. sobre el inmueble ubicado en la Calle Roscio, No. 101-45, entre las Calles Díaz Moreno y Montes de Oca, del Sector Santa Rosa, del Municipio Valencia del Estado Carabobo, constituido por un terreno y la casa sobre el construida a sus solas y únicas expensas, sobre una superficie de CUATROCIENTOS CINCUENTA Y CINCO, METROS CUADRADOS CON CINCUENTA DECÍMETROS CUADRADOS (455& irits2) cuyos linderos particulares son los siguientes: NORTE: Con la Calle Roscio que es su frente y deposito de la Lesmer; SUR: Con casa que es o fue de Vitnowsh Edmundo; ESTE. Con la casa y solar que es o fue de Pascual Guerra y OESTE: Con la Casa que es o fue de Roma Kalkowski: SEGUNDO; Se declara SEN LUGAR LA RECONVENCIÓN propuesta por la ciudadana FRANGÍS DHAMELYS RODRÍGUEZ OLIVARES, contra la ciudadana CARMEN ALECIA LANDIÑEZ DE VINALES, por Cumplimiento del Contrato de Opción de Compra-Venta celebrado entre ambas en fecha 03 de noviembre del año 2.005, TERCERO; Se declara RESUELTO el Contrato de Opción de Compra-Venta celebrado entre las ciudadanas CARMEN ALECIA LANDIÑEZ DE VINALES y la ciudadana FRANCYS DHAMELYS RODRÍGUEZ OLIVARES, al cual se ha hecho referencia supra; por consecuencia la Demandante Reconvenida deberá Devolver a la Demandada Reconviniente la cantidad de VEINTISIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 27.500,00) por concepto y efecto del contenido de la CLÁUSULA CUARTA CONTRACTUAL; y, por virtud de que inmueble fue abandonado por la Demandada, se autoriza suficientemente a la Accionante a entrar en posesión del inmueble objeto del contrato, y ASI SE DECIDE…”
c) Auto dictado el 29 de septiembre de 2011, por el Juzgado “a-quo”, en el cual oye en ambos efectos la apelación interpuesta por el abogado ALEJANDRO MIRABAL CARABALLO, en su carácter de apoderado judicial de la accionada.

SEGUNDA.-
PRUEBAS ACOMPAÑADAS AL ESCRITO LIBELAR:
1.- Copia fotostática de Título Supletorio de bienhechurías consistentes en una casa de habitación, evacuado en fecha 07 de agosto de 2006, por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de esta Circunscripción Judicial, acompañado de la autorización para su evacuación emanada de la Alcaldía del Municipio Valencia Estado Carabobo.
En relación al referido instrumento, este Sentenciador de conformidad con lo previsto en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, le da valor de principio de prueba por escrito, para ser adminiculado con las demás pruebas promovidas en el presente juicio; Y ASI SE DECIDE.
2.- Copia fotostática de Contrato de Opción de Compra Venta, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 03 de noviembre de 2005, bajo el No. 21, Tomo 180, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
Este documento, al no haber sido impugnado, se le da valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para dar por probado que la accionante, ciudadana CARMEN ALECIA LANDIÑEZ DE VIÑALEZ, en su condición de propietaria, celebró un contrato de promesa bilateral de compra-venta con la ciudadana FRANCYS DAMELYS RODRIGUEZ OLIVARES, en su condición de opcionante, sobre el inmueble constituido por un terreno y la casa sobre el construida, ubicado en la calle Roscio No. 101-45, entre Calles Díaz Moreno y Montes de Oca, Sector Santa Rosa, Municipio Valencia, Estado Carabobo; por la cantidad de SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.75.000.000,00), de la cual se dejó constancia que en el momento de la firma de dicho documento, la opcionante entregó a la propietaria, la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.10.000.000,00) para garantizar la compra-venta futura del precitado inmueble, el cumplimiento de las obligaciones asumidas en este contrato y resarcir los daños y perjuicios que su incumplimiento pudiera causar a la propietaria, esta cantidad sería imputada al precio total de la negociación; y el saldo deudor, la suma de SESENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.65.000.00,00) debía ser cancelada por la opcionante, de la manera siguiente: CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,00) transcurridos Ciento Veinte (120) días hábiles a partir de la firma de este documento, y VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 25.000.000,00) el día 30 de Julio del año 206, para el pago total del inmueble; Y ASI SE DECIDE.

PRUEBAS ACOMPAÑADAS AL ESCRITO DE CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN:
1.- Originales de dos (2) letras de cambio, signadas con los Nros. 1/1 y 2/2, por la cantidad de Bs. 1.480.000,oo c/u, a favor de la ciudadana CARMEN ALECIA LANDIÑEZ DE VINALES, a cargo de CARLOS M. RODRIGUEZ, con vencimiento en fechas 10 de diciembre de 2005 y 15 de febrero de 2006, respectivamente.
Observa este Sentenciador que, si bien, dichos instrumentos fueron impugnadas y desconocidas por el abogado ALIRIO RUIZ, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana FRANCIS DHAMELYS RODRÍGUEZ OLIVARES, de la lectura de las referidas letras de cambio se evidencia que las mismas fueron firmadas por un tercero que no es parte en el presente juicio; por lo que al no corresponder la firma estampada en las precitadas cambiales a la parte demandada de autos, la impugnación propuesta no puede prosperar. Ahora bien, de la revisión de que dichas letras se desprende que, fueron libradas con valor “entendido”, es decir, no fueron causadas a ningún otro instrumento o negociación, por lo que al no aportar nada a los fines de dilucidar los hechos controvertidos en la presente causa, se desechan dada su impertinencia; Y ASI SE DECIDE.
2.- Fotografías que corren insertas a los folios que van desde el 52 al 60 del presente expediente.
En relación a este tipo de medio probatorio, el Procesalista JESÚS EDUARDO CABRERA, en su obra: "Control y Contradicción de la Prueba Legal y Libre”, ha señalado:
“…Los medios meramente representativos, sean ellos documentos o se les asigne otra naturaleza, pueden contener en su cuerpo, o ir acompañados de explicaciones escritas sobre sus circunstancias, tales como autoría, fecha de su confección, identificación de las personas, animales, lugares o cosas que en ellos aparecen, etc. Si las explicaciones escritas son auténticas, no hay problema probatorio alguno, y sólo la impugnación activa funcionará contra ellas; pero si estas no lo son, ellas se comportan como documentos escritos (por formar parte de cuerpos adheribles a los autos, que en lo que respecta a la recepción de la escritura, tienen la misma características que el resto del género), que de atribuirse a la contraparte y serles opuestos formalmente, quedarán sujetos a reconocimientos...
Cuando el medio meramente representativo no ilustra sino que se le trae como un medio autónomo, establecida la identidad y credibilidad del mismo, el Juez lo observa para extraer de él cualquier elemento que permita fijar los hechos controvertidos, así las partes no lo hayan señalado con precisión en su promoción. Detalles de las fotos, de los videos, de las películas cinematográficas, no establecidas por las partes, pero que aparecen en el medio, podrán ser valorados por el Juez, ya que es el medio el que reporta la imagen, que es su contenido al proceso; y es esa imagen la que el sentenciador aprecia. Las reproducciones (Art. 502 CPC), así como las fotos, películas, videos y otros medios semejantes que produzcan las partes estarán sujetas a la apreciación judicial, hasta sus detalles.
Como la identidad y credibilidad del medio meramente representativo, la mayoría de las veces se prueban con testigos, el promovente de la prueba debe ser cuidadoso para no convertir a dicho medio en un aditamento del testimonio, caso en que éste será lo que se aprecia. Por ello en anterior ocasión (1986), alertamos sobre el punto, cuando dijimos: `Por lo dicho, un gran número de pruebas libres para adquirir eficacia probatoria, no se bastarían a sí mismas, sino que formarán parte de un concurso de medios que las apoyarán y permitirán al Juez conocer su veracidad y relación cierta con la causa".
Muchas de estas pruebas requerirán de la ayuda de la prueba testimonial para lograr sus fines, funcionando como un todo inseparable con el testimonio. El medio de prueba libre que se quiere hacer valer, se propone como tal, pero varios de los aspectos relativos a su autenticidad y veracidad se demuestran con testigos, quienes deponen sobre estos hechos y no sobre el fondo del litigio...." (negrillas de esta Alzada).
En consecuencia, al no haber sido refrendadas mediante la prueba testimonial, no se le concede valor probatorio a las referidas fotografías; Y ASI SE DECIDE.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:
Durante el lapso probatorio, el abogado ALIRIO RUIZ, en su carácter de apoderado judicial de la accionada, en fecha 25 de febrero de 2008, promovió las siguientes pruebas:
1.- Reprodujo el mérito favorable de los autos procesales a favor de su representado en lo que respecta a los argumentos de hechos y de derechos esgrimidos tanto en la contestación de la demanda como en la reconvención.
Ha sido conteste, nuestro mas alto Tribunal de Justicia, el considerar que el merito genérico que corren a los autos, no es un medio probatorio de los establecidos por nuestra legislación; en efecto, en sentencia No. 01218, de fecha 02 de septiembre de 2.004, dictada por la Sala Político Administrativa, con ponencia del Magistrado Dr. Levis Ignacio Zerpa, asentó: “...Precisado lo anterior, advierte la Sala que en la jurisprudencia se ha considerado que la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no constituye un medio de prueba, sino que mas bien está dirigido a la aplicación del principio de la comunidad de la prueba, el cual debe aplicar le Juez, conforme a lo establecido en el sistema probatorio venezolano...”. Por tal razón esta Alzada lo desecha, por no ser un medio probatorio válido Y ASÍ SE DECIDE.
La Doctrina Adjetiva Venezolana, en criterio del tratadista RICARDO HENRIQUEZ LA ROCHE (Tratado de Derecho Procesal Civil. 1.987), ha definido a la contestación de la demanda de la siguiente manera: “…la contestación a demanda es el acto procesal del demandado, mediante el cual éste ejercita el derecho de defensa y da su respuesta a la pretensión contenida en la demanda…”.
Observando este Sentenciador, que la ratificación del escrito de contestación a la demanda e interposición de la reconvención, no constituye medio probatorio; razón por la cual esta Alzada no puede pronunciarse sobre la valoración de dicho escrito como un medio de prueba; Y ASÍ SE DECIDE.
2.- Instrumento suscrito por las ciudadanas CARMEN ALECIA LANDIÑEZ DE VIÑALES y MARIA PAULINA OLIVARES DE GARCIA, esta última actuando como madre de la accionada de autos, donde se deja constancia de que le entregó la cantidad de CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 45.000.000,00) en Cheque de Gerencia del Banco Fondo Común, a la ciudadana CARMEN ALECIA LANDIÑEZ DE VIÑALES, parte demandante reconvenida, por concepto del segundo pago de la cancelación parcial del inmueble establecido para el mes de julio de 2006.
Observa esta Alzada que, la accionada promovió la prueba testimonial de la ciudadana MARIA PAULINA OLIVARES GARCIA, para que ratificara y reconociera en su contenido y firma del referido instrumento.
En cuanto al testigo instrumental, observa este Sentenciador la opinión del Maestro JESUS EDUARDO CABRERA, en su obra Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre, al señalar, cuando una de las partes quiere servirse de un documento emanado de un tercero que no es parte del proceso, que: “...los documentos que conforme al Art. 431 CPC (207), el testigo puede ratificar dentro del proceso. Ello no van a obrar como prueba documental, sino como aditamentos del testimonio y su cuestionamiento sólo podrá hacerse como parte del control de la prueba testimonial, de ser ello posible (las menciones del testigo sobre dichos instrumentos, se rectificarán o aclararán con las repreguntas).”
Igualmente el criterio jurisprudencia de nuestro más alto Tribunal, ha señalado en sentencia de fecha 31 de mayo de 1.998, dictada por la Sala de Casación Civil, con ponencia del Magistrado Carlos Trejo Padilla, lo siguiente: “...y la forma idónea para hacerlos valer es que los terceros firmantes de dichos documentos privados, sean llamados a declarar como testigos y por lo que a tales documentos se refiere, los reconozca en su contenido y firma...”.
De la revisión de las actuaciones procesales que corren insertas en el presente expediente, consta al folio 75, acta levantada el día y hora fijados por el Tribunal “a-quo” a los fines de que la ciudadana MARIA PAULINA OLIVARES GARCIA, rindiera su declaración como firmante del instrumento promovido por la parte demandada, vale señalar, el día 15 de mayo de 2008, dejándose constancia de que la referida ciudadana señaló: “Ratifico el contenido de este documento, así como mía es la firma que allí aparece…”, cumpliendo con el requisito exigido por el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual se le da valor probatorio; Y ASÍ SE DECIDE.
3.- Comprobante de Cheque de Gerencia N° 9696097156, girado en fecha 07 de abril de 2004, a favor de CARMEN A., LANDIÑEZ DE V., por un monto de CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 45.000.000,00), Agencia Maracay.
En relación al referido instrumento, este Sentenciador de conformidad con lo previsto en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, le da valor de principio de prueba por escrito, para ser adminiculado con otras pruebas; Y ASI SE DECIDE.
4.- Promovió prueba de informes, a los fines de que se oficiara al Banco Fondo Común, a los fines de que informara que persona y en que fecha fue cobrado el cheque de gerencia N° 9696097156, girado en fecha 07/04/2006, a favor de CARMEN A., LANDIÑEZ DE V., por un monto de CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 45.000.000,00).
De la lectura de las actuaciones que corren insertas en el presente expediente se observa que, si bien la referida prueba fue admitida por el Juzgado “a-quo”, mediante auto dictado en fecha 11 de marzo de 2006, ordenándose oficiar lo conducente; de la revisión de las actas que corren insertas en el presente expediente se observa que no consta respuesta alguna por parte de dicha Institución Bancaria.
Siendo importante señalar que, encontrándose la presente causa en estado de sentencia, la accionante, ciudadana CARMEN ALECIA LANDIÑEZ DE VIÑALEZ, asistida por la abogada DAMARIS DEL CARMEN CAÑIZARES DE GONZALEZ, el día 10 de marzo de 2010, solicitó que se anexara a la presente causa la copia fotostática del Certificado de Tramitación de Titulo de Propiedad Sobre Tierras Urbanas, de fecha 04 de julio de 2009, expedido por la Oficina Técnica Municipal Para la Regularización de la Tenencia de la Tierra Urbana de la Alcaldía de Valencia, Estado Carabobo; y siendo que dicha copia fotostática es reproducción de documentos llamados “administrativos”, por estar suscrito por un funcionario público competente; al no haber sido impugnada por la parte accionada, esta Alzada le da valor probatorio, teniéndola como fidedigna a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para dar por probado el contenido de la misma; Y ASI SE DECIDE.

TERCERA.-
Observa esta Alzada que la presente apelación lo fue contra la sentencia definitiva dictada el 03 de diciembre de 2010, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en la cual declaró parcialmente con lugar la presente demanda por Resolución de Contrato, incoada por la ciudadana CARMEN ALECIA LANDIÑEZ DE VIÑALEZ, contra la ciudadana FRANCYS DAMELYS RODRIGUEZ OLIVARES; y sin lugar la reconvención propuesta por el abogado ALIRIO RUIZ en su carácter de Apoderado judicial de la accionada, contra la ciudadana CARMEN ALECIA LANDIÑEZ DE VIÑALEZ.
La abogada DAMARIS DEL CARMEN CAÑIZARES DE GONZALEZ, en su carácter de apoderada actora, en su escrito libelar alegó que consta de documento autenticado ante la Notaria Publica Cuarta de Valencia, Estado Carabobo, en fecha 03 de noviembre del 2005, que la ciudadana FRANCIS DHAMELYZ RODRÍGUEZ, en su condición de Opcionante, se obligó a adquirir en compra un inmueble de su propiedad, ubicado en la calle Roscio, Nº101-45, entre las calles Díaz Moreno y Montes de Oca, del sector Santa rosa, del Municipio Valencia del Estado Carabobo, constituido por un terreno y la casa sobre el construida sobre una superficie de CUATROCIENTOS CINCUENTA Y CINCO METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y CUATRO DECIMETROS CUADRADOS (455,54 mts2); que consta en el referido instrumento que como propietaria del inmueble antes señalado, cumplió con cada una de las cláusulas convenidas en el mismo, y que desde el mes Noviembre del 2006, ha solicitado hablar con la ciudadana FRANGIS DHAMELYZ RODRIGUEZ OLIVARES, para finiquitar el último pago que le corresponde por la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.25.000,000,00), más dos letras de cambio por la cantidad de UN MILLÓN CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.480.000,00), cada una cuyo deudor es su progenitor, para la celebración de la venta definitiva del inmueble en el Registro Subalterno correspondiente; que la ciudadana FRANCIS DHAMELYS RODRIGUEZ OLIVARES, comenzó a ejecutar trabajos de construcción en el inmueble, los cuales no ha podido concluir y ha sido abandonado totalmente de bienes y personas, encontrándose en este momento totalmente destruido; que por cuanto la ciudadana FRANCIS DHAMELYZ RODRÍGUEZ OLIVARES, en su carácter de opcionante, ha incumplido el contrato de opción de compra venta en las cláusulas SEGUNDA, CUARTA y QUINTA, es por lo que ha resuelto rescindir el contrato de opción de compra venta.
A su vez, el Abog. ALIRIO JOSE RUIZ, en su carácter de apoderado judicial de la accionada, en el escrito de contestación a la demanda rechazó, negó y contradijo tanto en los hechos, como en el derecho, la demanda interpuesta por la ciudadana CARMEN ALECIA LANDINEZ DE VIÑALEZ, por no ser ciertos los hechos alegados, no asistiéndole el derecho que invoca, pues no es cierto que su representada, según el decir de la demandante "...ha incumplido el contrato de opción de compraventa... ", y menos trasgredido las cláusulas "...SECUNDA, CUARTA, QUINTA..." del contrato que acompañó al libelo; señalando que es improcedente su petitorio respecto a que: "...he resuelto rescindir el contrato de opción de compra-venta como en efecto lo rescindo, y solicito me autorice aponerme en posesión del inmueble antes descrito a la brevedad posible antes de que sea invadido o le suceda cualquier otro daño y como consecuencia de esta Resolución nada quedo a deber como consecuencia del contrato resuelto ni por ningún otro concepto…”; que en descargo de las alegaciones en las que pretende la accionante sustentar su temeraria demanda, señala que el precio venta del inmueble fijado en la cláusula segunda del Contrato de Opción de SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 75.000.000,00), hoy SETENTA Y CINCO BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 75.000,00), ha cancelado a la demandante CARMEN ALECIA LANDINEZ DE VIÑALEZ, la cantidad CINCUENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 55.000.000,00), hoy CINCUENTA Y CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 55.000,00), restando la suma de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,00), hoy VEINTE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F 20.000,00), los cuales no se ha entregado a la demandante ya que ésta no ha cumplido con su obligación de otorgar el documento definitivo de propiedad, por lo que invocó a su favor la excepción de contrato no cumplido, y no como dice que se le adeuda VEINTICINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 25.000.000,00), hoy VEINTICINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 25.000,00), lo cual es completamente falso, como también es falso la existencia de unas supuestas letras de cambio que su representada jamás suscribió; que al momento de suscribir el contrato de opción de compraventa, la demandante señaló que el terreno y las bienhechurías eran de su propiedad por haberlo adquirido de una herencia; sin embargo y en virtud de la negativa reiterada de la demandante a otorgar el documento definitivo de venta en la Oficina de Registro Inmobiliario, su representada en el trámite relativo a obtener la ficha catastral y la Solvencia Municipal para la firma del documento de venta, verificó el estatus del terreno y sus bienhechurías resultando el terreno propiedad de la municipalidad (Ejido) y las bienhechurías sin documentación alguna, lo que llevó a su representada a exigir a la demandante los documentos de propiedad el inmueble y su ulterior firma en el registro respectivo, siendo negativa tal petición.
Trabada así la litis, este Sentenciador en uso de las facultades que le confiere el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en el cual en su parte in fine señala que: “En la interpretación de contrato… Los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes… teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y la buena fe”; siendo la interpretación de los contratos otra de las vertientes del oficio del Juez, cuya operación consiste en indagar la voluntad e intención presunta que las partes abrigaron al establecer las diversas cláusulas que determinan sus obligaciones y derechos; partiendo de que en la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes, teniendo en miras las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.
Siendo criterio de la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal, en sentencia de fecha 13 de octubre de 1994, el que:
“…el poder de interpretación está limitado únicamente a los casos de oscuridad, ambigüedad o deficiencia, o sea, cuando las ideas del contrato o acto, están mal expresadas o no guardan tal correlación y enlace, que las unas se desprendan inmediata y lógicamente de las otras…”
Por su parte, los artículos 1.167 del Código Civil, y 506 del Código de Procedimiento Civil, disponen:
1.167 C.C.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
506 CPC.- “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”
Y siendo, que la presente acción lo es por resolución de contrato de opción a compra venta, es de observarse que constituye un hecho no controvertido la existencia del contrato de fecha 03 de noviembre de 2005, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Valencia del Estado Carabobo, inserto bajo el Nro. 21, Tomo 180, valorado anteriormente por esta Alzada con anterioridad, en cuyas cláusulas se lee:
“…SEGUNDA: LA OPCIONANTE, declara conocer el inmueble objeto de esta opción de compra-venta y se compromete a adquirirlo por el precio de SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.75.000.000,00), la cual entrega en este acto la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.10.000.000,00) de manos de LA OPCIONANTE para garantizar la compra-venta futura de dicho inmueble, el cumplimiento de las obligaciones asumidas en este contrato y resarcir los daños y perjuicios que su incumplimiento pueda causar a LA PROPIETARIA, esta cantidad será imputada al precio total de la negociación; la suma restante de SESENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.65.000.00,00) deberá ser cancelada por LA OPCIONAME, de la manera siguiente: CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,00) transcurridos Ciento Veinte (120) días hábiles a partir de la firma de este documento, y VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 25.000.000,00) el día 30 de Julio del año 206, para el pago total del inmueble… CUARTA: Si el documento definitivo de venta no se pudiera protocolizar por causa imputable a LA PROPIETARIA, esta deberá restituir a LA OPCIONANTE la suma que esta había entregado por concepto de es decir DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.10.000.000,00) mas un Cincuenta por Ciento (50%) de dicho monto como compensación por los daños y perjuicios causados por su incumplimiento; Ahora bien, en caso de que el contrato definitivo de venta no se pudiera realizar por causa imputable a LA OPCIONANTE; LA PROPIETARIA podrá tomar la cantidad equivalente al Cincuenta por ciento (50%) del dinero recibido, como indemnización de daños y perjuicios causados por incumplimiento de LA OPCIONANTE, quien deberá entregar el inmueble inmediatamente a LA PROPIETARIA. QUINTA: Queda entendido entre las parte contratantes, que la vigencia del presente contrato se ha establecido hasta el 30 de Julio del año 2.006 y que a través del presente documento se obligan a venderse y comprarse mutuamente el inmueble objeto de la presente opción por lo que LA PROPIETARIA no podrá vender ni gravar el inmueble en referencia a terceras personas, hasta tanto no haya concluido el término pactado en el presente contrato…”
De lo que se desprende, que las partes establecieron como precio del inmueble objeto del referido contrato, la cantidad de SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.75.000.000,00), del cual al momento de la firma del instrumento contentivo del contrato, LA OPCIONANTE entregó la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00), para garantizar la compra-venta, el cumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato y el posible resarcimiento de los daños y perjuicios que su incumplimiento pueda causar a LA PROPIETARIA; cantidad ésta que sería imputada al precio total de la negociación. El saldo deudor, vale señalar, la suma de SESENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 65.000.00,00) debería ser cancelada por LA OPCIONANTE, de la manera siguiente: transcurridos Ciento Veinte (120) días hábiles a partir de la firma del documento, la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,00) y el día 30 de Julio del año 2006, la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 25.000.000,00), para el pago total del precio convenido, teniéndose dicha fecha como término de vigencia (Cláusula QUINTA). Siendo que de conformidad con la cláusula SÉPTIMA: LA PROPIETARIA se obligó a recabar la documentación necesaria, para el otorgamiento del documento definitivo de venta, así como a la entrega de la planilla de liquidación sucesoral una vez emitida por el Ministerio de Hacienda.
A su vez, de conformidad con la Cláusula CUARTA, si el documento definitivo de venta no se pudiera protocolizar por causa imputable a LA PROPIETARIA, esta deberá restituir a LA OPCIONANTE la suma que esta había entregado por concepto de es decir DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.10.000.000,00), mas un Cincuenta por Ciento (50%) de dicho monto como compensación por los daños y perjuicios causados por su incumplimiento; y en caso de que el contrato definitivo de venta no se pudiera realizar por causa imputable a LA OPCIONANTE; LA PROPIETARIA podrá tomar la cantidad equivalente al Cincuenta por ciento (50%) del dinero recibido, como indemnización de daños y perjuicios causados por incumplimiento de LA OPCIONANTE, quien deberá entregar el inmueble inmediatamente a LA PROPIETARIA.
En materia de interpretación de contratos, la ciencia del derecho reconoce dos sistemas acogidos distintamente por las diversas legislaciones, que son: el de la voluntad declarada que se atiene a la voluntad manifestada por los contratantes sin más investigación; y el de la voluntad real que se atiene a la intención de las partes.
En este sentido, nuestro derecho positivo consagra el sistema de voluntad real. En efecto, en el Art. 10 del CPC se consagra que "en la interpretación de contratos o actos que presente obscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Tribunales se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en miras las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe”, el cual debe concordarse con lo establecido en los artículos:
1.134: “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente”
1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.
1.354.- “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
Siendo la opción de compraventa un acuerdo, mediante el cual las partes tienen la potestad de decidir sobre la celebración de un contrato de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, se coligen ciertos elementos, a saber: a) la determinación del objeto; b) el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición; y c) la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción.
En el caso sub examine, si bien el accionante señaló en su escrito libelar que: “…he resuelto rescindir el contrato de opción de compra venta como en efecto lo rescindo…”, de conformidad con lo establecido en el precitado artículo 1.167 del Código Civil, en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo; y siendo que en aplicación del iuris novit curia y en resguardo del mandato constitucional de que la justicia debe ser expedita y sin formalismos, entiende este Sentenciador que la pretensión del actor lo es por la resolución del contrato de opción de compra venta pactado con la ciudadana FRANCIS DHAMELYZ RODRÍGUEZ; Y ASI SE ESTABLECE.
Ahora bien, la accionante de autos en su escrito libelar se limita a señalar que cumplió con las cláusulas contractuales, específicamente QUINTA y SEXTA, y que desde noviembre de 2006, ha requerido de la parte demandada el pago del saldo deudor precisándolo en la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs.25.000,000,00), mas dos letras de cambio por la cantidad de UN MILLÓN CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.480.000,00) cada una, cuyo deudor es su progenitor, para la celebración de la venta definitiva del inmueble en el Registro Subalterno correspondiente convenido; limitando igualmente su actividad probatoria a acompañar al escrito libelar copia fotostática del título supletorio evacuado en fecha 07 de agosto de 2006, por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia Civil, sobre las bienhechurías construidas sobre el lote de terreno propiedad del Municipio Valencia, Estado Carabobo, donde se precisa que el terreno objeto del contrato cuya resolución se pretende lo es un ejido municipal y de la concesión de uso y autorización para vender que le otorgase el Concejo Municipal de Valencia en fecha 21 de noviembre de 2006.
Siendo que, la accionada en su escrito de contestación a la demanda, se excepcionó invocando a su favor la excepción de Non Adimpleti Contractus, señalando que quien no ha incumplido con las obligaciones contractuales es la ciudadana CARMEN ALECIA LANDINEZ DE VIÑALEZ, dado que el Contrato de Opción de Compraventa tiene por objeto un inmueble constituido por un terreno y la casa sobre el construido, ubicado en el Municipio Valencia, Sector Santa Rosa, Estado Carabobo, señalando expresamente la accionante en su escrito libelar, que dicho inmueble le pertenece, por haberlo adquirido mediana herencia, según Liquidación Sucesoral que se encuentra en proceso de tramitador en el Ministerio de Hacienda de San Felipe, Estado Yaracuy; sin embargo, la demandante para sustentar el derecho que esgrime, acompañó con el escrito libelar un Titulo Supletorio signado con la Distribución 0454, de fecha 1º de agosto de 2006; de lo que se desprende, que el inmueble en litigio, para el momento en que la accionante pretende la resolución del contrato de opción de compra venta, no era de su propiedad puesto que el terreno objeto del contrato lo es ejido, perteneciendo al Municipio Valencia Estado Carabobo; lo que hace forzoso concluir, que la hoy accionante no podría haber dado cumplimiento a las obligaciones contractuales.
Ahora bien, del análisis probatorio realizado por esta Alzada se evidencia de la copia fotostática del Oficio signado con el No. 00155, la cual corre inserta a los folios 5 y 6 del presente expediente, se evidencia que el Concejo Municipal de Valencia a través de su Presidente, AUGUSTO RAFAEL MARTINEZ VICUÑA, se le concedió a la ciudadana CARMEN ALECIA LANDINEZ DE VIÑALES, autorización para vender las bienhechurías enclavadas en el terreno ejido perteneciente al Municipio, recomendando a su vez al posible comprador regular su situación con el Municipio; evidenciándose del mismo, que ello ocurrió en fecha 21 de noviembre de 2006, de lo que se concluye que, no habiendo la accionante aportado a los autos ningún elemento probatorio que trajera el ánimo de este Sentenciador el que la demandada no dio cumplimiento a las obligaciones contraidas en las Cláusulas SEGUNDA, CUARTA y QUINTA, incumplió con la carga probatoria que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil; y el que no fue hasta el 21 de noviembre de 2006, en que fuese autorizada por el Concejo Municipal para vender las bienhechurías, cuya titularidad ostenta; tal como se desprende del Título Supletorio de bienhechurías consistentes en una casa de habitación, evacuado en fecha 07 de agosto de 2006, por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de esta Circunscripción Judicial, acompañado al escrito libelar; la presente demanda de resolución de contrato de opción de compra venta, incoada por la ciudadana CARMEN ALECIA LANDIÑEZ DE VIÑALEZ, contra la ciudadana FRANCYS DAMELYS RODRIGUEZ OLIVARES, no puede prosperar; Y ASI SE DECIDE.
Cumpliendo con el principio de exhaustividad del fallo, observa esta Alzada que, el abogado ALIRIO RUIZ, en su carácter de apoderado judicial de la accionada, reconvino a la accionante de autos, ciudadana CARMEN ALECIA LANDINEZ DE VIÑALEZ, a los efectos de que convenga o en su defecto sea condenada al cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta objeto del presente litigio; y en consecuencia, otorgue a su patrocinada documento definitivo de propiedad sobre el inmueble opcionado; señalando como fundamento de la reconvención el que la parte actora incumplió con el Contrato de Opción Compra Venta autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 03 de noviembre de 2005, ya que la futura vendedora no había hecho la tradición del inmueble vendido, con el otorgamiento del instrumento de propiedad ante el Registro Inmobiliario.
Ahora bien, la accionada en su escrito de contestación a la demanda, se excepcionó invocando a su favor la excepción de Non Adimpleti Contractus, la cual se encuentra preceptuada en el artículo 1.168 del Código Civil, al señalar:
“En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones”.
Como podemos observar, la excepción del contrato no cumplido constituye, como lo señala MAZEAUD, un procedimiento indirecto de cumplimiento, al puntualizar que la resolución judicial u la teoría del riesgo conducen a una extinción retroactiva de las obligaciones nacidas del contrato sinalagmático.
Doctrinalmente se considera que uno de los requisitos para que prospere la excepción aludida, está dado por el hecho de que las obligaciones que nacen del contrato bilateral sean de ejecución o cumplimiento simultáneo, que el orden de cumplimiento sea el ordinario, el dando y dando (Eloy Maduro Luyando, en su obra: Curso de obligaciones –Derecho Civil III); siendo que la referida excepción suspende los efectos del contrato y no lo extingue, lo que la diferencia de la acción resolutoria, que está dirigida a obtener la terminación del contrato.
A su vez, la accionante reconvenida, en el escrito de contestación a la reconvención rechazó y contradijo los alegatos de la demandada reconviniente, al firmar que ha incumplido el referido contrato de opción de compra-venta y que se encuentra en situación de morosidad; señalando que es la demandada reconviniente la que hasta la fecha de la presentación de dicho escrito no ha cancelado la totalidad del pago convenido; que por el contrario, realizó todas las diligencias pertinentes ante la Alcaldía de Valencia para la adquisición del terreno sobre el cual se encuentran las bienhechurías de su propiedad, las cuales no fueron realizadas al vencimiento del contrato sino por el contrario con antelación, lo que tomó tiempo fue el proceso llevado ante la Alcaldía; que las letras de cambio acompañadas a los autos si bien no están a nombre de la demandada reconviniente, el ciudadano CARLOS MANUEL RODRIGUEZ, padre de la misma, se comprometió a cancelarlas; rechazó y negó nuevamente que hubiese incumplido con la obligación de tramitar los recaudos necesarios para realizar la tradición de la cosa vendida.
En el caso de autos, constituye un hecho no controvertido la existencia del contrato de opción de compra venta celebrado entre las partes, en el cual, tal como fue señalado, se establecieron recíprocas obligaciones, como lo fue el que la hoy accionada reconviniente en su condición de opcionante, se obliga a cumplir con la contraprestación de pagar el precio, en la forma establecida en la cláusula SEGUNDA, la cual señala: “LA OPCIONANTE, declara conocer el inmueble objeto de esta opción de compra-venta y se compromete a adquirirlo por el precio de SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.75.000.000,00); y si bien la accionante reconvenida al excepcionarse alegó que dicho precio había sido modificado, y que a tales efectos se libraron sendas cambiales, signadas con los Nros. 1/1 y 2/2, por la cantidad de Bs. 1.480.000,oo c/u, a favor de la ciudadana CARMEN ALECIA LANDIÑEZ DE VINALES, a cargo del ciudadano CARLOS M. RODRIGUEZ, acompañándolas a los autos, al momento de su valoración dichos instrumentos fueron desechados de la presente causa, incumpliendo con la carga probatoria que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil; lo que hace forzoso concluir que el precio pactado para la venta lo es de SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.75.000.000,00); Y ASI SE ESTABLECE.
Establecido lo anterior, es de observarse que, la cláusula sub examine continúa señalando: “…la cual entrega en este acto la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.10.000.000,00) de manos de LA OPCIONANTE para garantizar la compra-venta futura de dicho inmueble, el cumplimiento de las obligaciones asumidas en este contrato y resarcir los daños y perjuicios que su incumplimiento pueda causar a LA PROPIETARIA, esta cantidad será imputada al precio total de la negociación; la suma restante de SESENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.65.000.00,00) deberá ser cancelada por LA OPCIONANTE, de la manera siguiente: CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,00) transcurridos Ciento Veinte (120) días hábiles a partir de la firma de este documento, y VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 25.000.000,00) el día 30 de Julio del año 206, para el pago total del inmueble…”; de lo que se desprende que, al momento de la firma del contrato, la opcionante canceló la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.10.000.000,00), imputable al precio; Y ASI SE ESTABLECE.
Asimismo, corre a los autos instrumento privado suscrito por las ciudadanas CARMEN ALECIA LANDIÑEZ DE VIÑALES y MARIA PAULINA OLIVARES DE GARCIA, esta última actuando como madre de la accionada de autos, donde se señala “…PRIMERO: “Que en virtud de haberse celebrado el año pasado (2005), un Contrato de Opción de Compra Venta de un inmueble propiedad de CARMEN ALECIA LANDIÑEZ DE VIÑALES…”, que no es otro que el contenido en el instrumento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 03 de noviembre de 2005, bajo el No. 21, Tomo 180, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; señalándose que la ciudadana MARIA PAULINA OLIVARES DE GARCIA, entregó la cantidad de CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 45.000.000,00) en Cheque de Gerencia del Banco Fondo Común, a la ciudadana CARMEN ALECIA LANDIÑEZ DE VIÑALES, parte demandante reconvenida, por concepto del segundo pago de la cancelación parcial del inmueble establecido para el mes de julio de 2006; precisándose que el saldo deudor lo era por la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000,00), que sería la tercera parte del pago total del precio; instrumento éste que aún siendo privado, produce efecto tanto entre los contratantes y sus sucesores a titulo universal, de conformidad con la norma contenida en el artículo 1.362 del Código Civil; lo que en todo caso al concordarse con la norma contenida en el artículo 1.283 ejudem, el cual establece:
“El pago puede ser hecho por toda persona que tenga interés en ello, y aun por un tercero que no sea interesado, con tal que obre en nombre y en descargo del deudor, y de que si obra en su propio nombre no se subrogue en los derechos del acreedor.”
Es forzoso concluir que, habiendo la ciudadana MARIA PAULINA OLIVARES DE GARCIA, en nombre de su hija, ciudadana FRANCYS DAMELYS RODRIGUEZ OLIVARES, en su condición de “OPCIONADA”, entregado a la accionante reconvenida, ciudadana CARMEN ALECIA LANDIÑEZ DE VIÑALES, la cantidad de CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 45.000.000,00) en Cheque de Gerencia del Banco Fondo Común, por concepto del segundo pago de la cancelación parcial del inmueble establecido para el mes de julio de 2006; la demandada reconviniente canceló la segunda parte del saldo del precio, quedando sólo a cancelar el saldo final, la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000,00), al momento de otorgarse el documento definitivo de venta; Y ASI SE ESTABLECE.
Establecido lo anterior, siendo que la accionada reconviniente cumpliendo con la carga probatoria que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil probó haber dado cumplimiento a las obligaciones contraidas en el contrato de opción de compra-venta pactado con la ciudadana CARMEN ALECIA LANDIÑEZ DE VIÑALES, contenido en el instrumento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 03 de noviembre de 2005, bajo el No. 21, Tomo 180, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; y siendo que de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”, la pretensión de cumplimiento de contrato incoada vía reconvención por la ciudadana FRANCYS DAMELYS RODRIGUEZ OLIVARES, contra la ciudadana CARMEN ALECIA LANDIÑEZ DE VIÑALES, debe prosperar; Y ASI SE DECIDE.
En consecuencia, SE CONDENA a la parte demandante reconvenida, ciudadana CARMEN ALECIA LANDIÑEZ DE VIÑALES, A OTORGAR EL DOCUMENTO DEFINITIVO DE COMPRA-VENTA del bien inmueble constituido por un terreno y la casa sobre el construida, ubicado en la calle Roscio, Nº 101-45, entre las calles Díaz Moreno y Montes de Oca, del Sector Santa Rosa, del Municipio Valencia del Estado Carabobo, cuyos linderos particulares son los siguientes: NORTE; Con la calle Roscio que es su frente y deposito de la Lesmer: SUR: Con casa que es o fue de Vitnowsk Edmundo; ESTE: Con la casa y solar que es o fue de Pascual Guerra OESTE: Con la casa que es o fue de Roma Kalkoswski; objeto del referido contrato de opción de compra-venta, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 03 de noviembre de 2005, bajo el No. 21, Tomo 180, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; previo cumplimiento por parte de la accionada reconviniente, ciudadana FRANCYS DAMELYS RODRIGUEZ OLIVARES, de sus obligaciones de pagar tanto, el saldo restante establecido por esta Alzada en la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000,oo), hoy VEINTE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 20.000,00), al momento de dicho otorgamiento; como de pagar los gastos correspondientes a la redacción de escritura, aranceles y derechos de registro. En caso de negativa de la vendedora, la presente sentencia definitiva constituirá titulo de propiedad suficiente, de conformidad con lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil; Y ASI SE DECIDE.
Por lo que, en observancia a los criterios jurisprudenciales, así como de la normativa legal que rige la materia, tomada en consideración por esta Alzada como fundamento de su fallo, la apelación interpuesta por el apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado “a-quo” en fecha 03 de diciembre de 2010, debe prosperar; Y ASI SE DECIDE.

CUARTA.-
Por las razones antes expuestas este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: CON LUGAR la apelación interpuesta el 08 de agosto de 2011, por el abogado ALIRIO JOSE RUIZ, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana FRANCYS DAMELYS RODRIGUEZ OLIVARES, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 03 de diciembre de 2010, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, incoada por la ciudadana CARMEN ALECIA LANDIÑEZ DE VIÑALEZ, contra la ciudadana FRANCYS DAMELYS RODRIGUEZ OLIVARES.- TERCERO: CON LUGAR la reconvención por CUMPLIMIENTO DE OPCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA, propuesta por la ciudadana FRANCYS DAMELYS RODRIGUEZ OLIVARES, contra la ciudadana CARMEN ALECIA LANDIÑEZ DE VIÑALEZ. En consecuencia, SE CONDENA a la parte demandante reconvenida, ciudadana CARMEN ALECIA LANDIÑEZ DE VIÑALEZ, A OTORGAR EL DOCUMENTO DEFINITIVO DE COMPRA-VENTA del bien inmueble constituido por un terreno y la casa sobre el construida, ubicado en la calle Roscio, Nº 101-45, entre las calles Díaz Moreno y Montes de Oca, del Sector Santa Rosa, del Municipio Valencia del Estado Carabobo, cuyos linderos particulares son los siguientes: NORTE; Con la calle Roscio que es su frente y deposito de la Lesmer: SUR: Con casa que es o fue de Vitnowsk Edmundo; ESTE: Con la casa y solar que es o fue de Pascual Guerra OESTE: Con la casa que es o fue de Roma Kalkoswski; objeto del referido contrato de opción de compra-venta, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 03 de noviembre de 2005, bajo el No. 21, Tomo 180, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; previo cumplimiento por parte de la demandada reconviniente, ciudadana FRANCIS DHAMELYS RODRIGUEZ OLIVARES, de sus obligaciones de pagar tanto, el saldo restante establecido por esta Alzada en la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000,oo), hoy VEINTE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 20.000,00), al momento de dicho otorgamiento; como de pagar los gastos correspondientes a la redacción de escritura, aranceles y derechos de registro. En caso de negativa de la vendedora, la presente sentencia definitiva constituirá titulo de propiedad suficiente, de conformidad con lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
Que así REVOCADA la sentencia definitiva objeto de la presente apelación.
No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del presente fallo.
Líbrese Oficio al Juzgado “a-quo” informándole sobre las resultas del presente fallo.
NOTIFIQUESE A LAS PARTES Y/O A SUS APODERADOS, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 233, ejusdem. Líbrese las boletas de notificación y entréguese al ciudadano Alguacil.
PUBLIQUESE y REGISTRESE
DEJESE COPIA
Dada, firmada, y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- En Valencia, a los dieciocho (18) días del mes de septiembre del año dos mil doce (2012). Años 202° y 153°.
El Juez Titular,

Abg. FRANCISCO JIMENEZ DELGADO
La Secretaria Temporal,

YELITZA CARREO RAMIREZ
En la misma fecha, y siendo las 09:30 a.m., se dictó y publicó la anterior sentencia. Fueron libradas las boletas de notificación y entregadas la ciudadano Alguacil a los fines legales consiguientes. En la misma fecha se libró Oficio No. 349/12.-
La Secretaria Temporal,

YELITZA CARREO RAMIREZ