TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITO, Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

PARTE DEMANDANTE.-
CARMENE ELENA PEROZO ANDARA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-2.781.998, de este domicilio.

ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDANTE.-
ALEXANDER MEDINA ESTREDO, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro 156.011, de este domicilio.

PARTE DEMANDADA.-
LUIS ALBERTO OLIVARES VARGASANTOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-5.674.805, de este domicilio.

MOTIVO.-
RESOLUCIÓN DE CONTRATO ARRENDAMIENTO
EXPEDIENTE: 11.402

La ciudadana CARMEN ELENA PEROZO ANDARA, asistida por el abogado ALEXANDER MEDINA, ESTREDO, en fecha 30 de mayo de 2012, demandó por cumplimiento de contrato de arrendamiento al ciudadano LUIS ALBERTO OLIVARES VARGASANTOS, por ante el Juzgado Cuarto los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, donde una vez efectuada la distribución, lo remitió al Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, quien el 31 de mayo de 2012, le dio entrada.
Consta igualmente que en fecha 13 de junio de 2012, el Tribunal “a-quo” dictó sentencia interlocutoria en la cual declaró inadmisible la presente demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento; de cuya decisión apeló el 20 de junio de 2012, la ciudadana CARMEN PEROZO, asistida por el abogado ALEXANDER MEDINA, recurso éste que fue oído en ambos efectos, mediante auto dictado el 28 de junio de 2012, razón por la cual dicho expediente subió al Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario y, del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, donde una vez efectuada la distribución, lo remitió a este Tribunal, donde se le dio entrada el 26 de septiembre de 2012, bajo el número 11.402, y el curso de Ley; por lo que encontrándose la causa en estado de sentencia, pasa este Tribunal a decidir previa las consideraciones siguientes:

PRIMERA.-
En el presente expediente corren insertas entre otras actuaciones las siguientes:
a) Escrito libelar, presentado el 30 de mayo de 2012, por la ciudadana CARMEN PEROZO, asistida por el abogado ALEXANDER MEDINA, en el cual se lee:
“…CAPITULO I
DE LOS HECHOS
Soy propietaria de un bien inmueble constituido por una casa signada con el N° 59, ubicada en la residencia Yuruarys de la Urbanización Los Jarales, en la jurisdicción del Municipio San Diego del estado Carabobo, como lo acredita documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliarios de los Municipios Autónomos Naguanagua y San Diego del estado Carabobo anotado bajo el N° 49, Folio 1 al 2 Protocolo 1, Tomo 50; de fecha 27 de diciembre del 2005, la cual consigno en original para su vista y devolución, previa presentación de copia fotostática marcada con la letra "A",
1°- Es el caso ciudadano Juez (a) que En fecha 09 de febrero del 2010, di en arrendamiento inmueble ya señalado y por última vez al ciudadano LUIS ALBERTO OLIVARI VARGASANTOS, Venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 5.674.805; quien hace vida conyugal con la ciudadana GIACMAY ALEXIS SENIO PERAZA, titular de la cédula de identidad N° V-18 612 243, en Contrato de Arrendamiento escrito y a tiempo determinado, por ante la notaría Publica de San Diego del estado Carabobo anotado bajo el N° 35; tomo: 23; de fecha 9 de febrero del 2010, lo cual consigno en original para su vista y devolución, previa presentación de copia fotostáticas, marcada con la letra “I” contrato que en su CLÁUSULA TERCERA se estableció que: la duración es por un (01) año, decir contrato que tendrá vigencia desde el 26/01/2010 hasta el 26/01/2011. 2°-En fecha 26 de julio del 2011, le notifique por escrito al LUIS ALBERTO OLIVARES VARGASANTOS, plenamente identificado, el aumento del canon de MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (1800 Bs.) mensual, a Tres Mil (Bs 3000) mensual, Notificación que firmo el arrendatario en señal de aceptación. Para cual consigno en original para su vista y devolución, previa presentación de copia fotostática, marcada con la letra “C”
CAPITULO II
DE LA CONDUCTA DESPLEGADA POR EL ARRENDATARIO
Ahora es el caso, que después de la última notificación escrita de fecha En fecha 26 de julio del 2011, que realice al ciudadano LUIS ALBERTO OLIVARES VARGASANTOS, la armoniosa y buen trato que manteníamos se fue deteriorando, es así, que el ciudadano arrendatario no cumplió, ni ha cumplido hasta la fecha con el pago, de la fijación del nuevo canon de arrendamiento, es decir de Mil Ochocientos Bolívares (1800 Bs) mensual, a Tres Mil (Bs 3000) mensual, como se acordó y que fue firmado en la última notificación de fecha 26 de julio del 2011. Ante la negativa del arrendatario de no pagar el nuevo canon, este decide unilateralmente en fecha 30 de agosto del 2011. EXTEMPORÁNEAMENTE interponer consignación arrendaticia Consignación por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Valencia, Libertador, los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, expediente N° 0656-2011, por el canon de Mil Ochocientos Bolívares (1800 Bs) mensual y no por los Tres Mil (Bs 3000) mensual, es decir, el Arrendatario Y Su Cónyuge Incumple lo que habíamos pactado en fecha 26 de julio del 2011, en cuanto al nuevo canon de arrendamiento. En el entendido que hasta la presente fecha de hoy 22 de Mayo del 2012, el ciudadano LUIS ALBERTO OLIVARES y su CÓNYUGE, me Adeuda cinco (05) meses de arrendamientos correspondientes a los meses del 26 de Diciembre de 2011 al 26 de Enero de 2012; del 26 de Enero de 2012. al 26 de Febrero de 2012; del 26 de Febrero de 2012 al 26 de Marzo del 2012; 26 de Marzo del 2012. al 26 de abril del 2012, y del 26 de abril hasta el 26 de mayo del 2012.a razón de Tres Mil bolívares (3.000,00) por mes vencido, para un total de QUINCE MIL 15.000,00 BOLÍVARES, Como también me adeuda SEIS (6.000,00) MIL BOLÍVARES, por concepto de diferencia del canon de arrendamiento correspondiente a los meses desde julio 2011 hasta diciembre 2011, y por vía de consecuencia el arrendatario está incurso en mora por un valor de CUATRO MIL QUINIENTOS (4.500,00) Bolívares , a razón de Treinta (30.00) Bolívares por día. y lo último es que el arrendatario ciudadano LUIS ALBERTO OLIVARES VARGASANTOS, le ha confesado a mis abogados, es que él se fue de la casa, y que dejó a su excónyuge GIACMAY ALEXIS SÉNIOR PERAZA, titular de la cédula de identidad N° V-18 612 243, como ella misma lo afirma, en posesión de mi Inmueble, sin embargo, su cónyuge GIACMAY ALEXIS SÉNIOR PERAZA, es la persona que ha venido realizando las últimas consignaciones por ante el respetivo Juzgado ya identificado, pero es el caso que hasta el día hoy, el arrendatario, así como su cónyuge están INSOLVENTE con el pago del canon de arrendamiento, como se evidencia en el Expediente N° 0656-2011, llevado por el Juzgado Tercero de los Municipios Valencia, Libertador, los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo.
CAPITULO III
DE DERECHO
Fundamento de la presente acción de cumplimiento contrato por insolvencia en el pago del canon de arrendamiento en el artículo 97 y siguientes de la novísima Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y a lo establecido en los artículos: 1.133, 1.155 .199, 1.160, 1.161 y 1.167 del Código Civil Vigente.
DEL ACERVO PROBATORIO.
Pido que este respetable Tribunal, atraves (sic) de la prueba de informe, oficie al Juzgado Tercero de los Municipios Valencia, Libertador, los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, a los fines que este el Juzgado ya señalado, remita informador sobre la consignación Expediente N° 0656-2011, y así acreditar la insolvencia en el asunte planteado.
CAPITULO IV
PETITORIO
Es por los Hechos y Circunstancias que se narran en el presente Libelo de la Demanda y por sus fundamentos de Hechos y de Derecho, es que demando como en efecto lo hago a los ciudadanos LUIS ALBERTO OLIVARES VARGASANTOS, Venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.674.805; y su cónyuge GIACMAY ALEXIS SÉNIOR PERAZA, titular de la cédula de identidad N° V-18 612 243, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, para que convenga o sea condenada los demandados en los siguientes términos: Primero: Demando por Cumplimiento de Contrato, según Cláusula Segunda del contrato arrendamiento vigente, a los ciudadanos LUIS ALBERTO OLIVARES VARGASANTOS, y GIACMAY ALEXIS SÉNIOR PERAZA, plenamente identificados, para que convenga o sean condenados por el respetable Juzgado, a el pago y mi favor de la suma de QUINCE MIL BOLÍVARES (BS. 15.000,00), por concepto canon de arrendamientos dejados de pagar oportunamente y a mi favor, correspondientes a los meses del 26 de Diciembre de 2011 al 26 de Enero de 2012; del 26 de Enero de 2012 al 26 de Febrero de 2012: del 26 de Febrero de 2012 al 26 de Marzo del 2012: 26 de Marzo del 2012, al 26 de abril del 2012. y del 26 de abril hasta el 26 de mayo del 2012. A razón de tres Mil bolívares por canon de arrendamiento vencidos a la fecha. Más los meses de canon vencidos y mora que se sigan generando y hasta la culminación de la presente acción.
SEGUNDO: Demando por Cumplimiento de Contrato, a los ciudadanos LUIS ALBERTO OLIVARES VARGASANTOS, y GIACMAY ALEXIS SÉNIOR PERAZA, plenamente identificados, para que convenga o sean condenados por el respetable Juzgado, a el pago y a mi favor de la suma de SEIS MIL BOLÍVARES (BS. 6.000,00), por concepto de diferencia del canon de arrendamiento correspondiente a los meses desde julio 2011 hasta diciembre 2011. TERCERO: Demando por Cumplimiento de Contrato, según Cláusula Segunda del contrato arrendamiento vigente, a los ciudadanos LUIS ALBERTO OLIVARES VARGASANTOS, y GIACMAY ALEXIS SENIOR PERAZA, plenamente identificados, para que convenga o sean condenados por el respetable Juzgado, a el pago y mi favor de la suma de cuatro MIL BOLIVARES (Bs. 4.500,00), por concepto de mora, a razón de treinta (30.00) Bolívares por día, más la mora que se sigan generando y hasta la culminación de la presente acción.
CUARTO: Que los demandados ciudadanos LUIS ALBERTO OLIVARES VARGASANTOS, y GIACMAY ALEXIS SÉNIOR PERAZA, plenamente identificados, sean condenados por el respetable Juzgado, al pago de los honorarios profesionales, costos y costas procesales que se causen durante el presente procedimiento.
ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA.
Estimo la demanda en la cantidad de VEINTICINCO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES. (25.000,00 Bs), equivalente a DOSCIENTAS OCHENTA Y TRES UNIDADES TRIBUTARIAS (283 U.T).
DE LAS CITACIONES Y UBICACIÓN DE LOS DEMANDADOS
Señalo como dirección para la práctica de la citación de los demandados:
Io- al Ciudadano LUIS ALBERTO OLIVARES VARGASANTOS, plenamente identificado en la siguiente dirección: URBANIZACIÓN LOS JARALES, RESIDENCIA YURUARYS, CASA N° 59, de la, jurisdicción del Municipio San Diego del estado Carabobo.
2o- a la Ciudadana GIACMAY ALEXIS SÉNIOR PERAZA, plenamente identificados, en la siguiente dirección: URBANIZACIÓN LOS JARALES, RESIDENCIA YURUARYS, CASA N° 59, DE LA, JURISDICCIÓN DEL MUNICIPIO SAN DIEGO DEL ESTADO CARABOBO, o en su lugar de trabajo SEGUROS CONSTITUCIÓN C.A, ubicado en la URB. EL VIÑEDO, CALLE N° 106, AV. SAN FÉLIX, QTA 138- A 50 METROS DE LA REDOMA EL VIÑEDO. VALENCIA, de la jurisdicción del Municipio Valencia del estado Carabobo.
Y a los efectos de lo preceptuado en el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil, fijo mi domicilio procesal, en la siguiente dirección: URBANIZACIÓN VALLE VERDE, .MANZANA 19, CASA N° M19-10; MUNICIPIO SAN DIEGO, ESTADO CARABOBO, pido que el presente demanda y sustanciada conforma a la ley, y que decrete con lugar la petición…”
b) Sentencia interlocutoria dictada el 13 de junio de 2012, por el Juzgado “a-quo” en la cual se lee:
“…Visto el escrito presentado por la Ciudadana CARMEN ELENA PEROZO ANDARA…., asistida por el Abogado ALEXANDER R. MEDINA ESTRADO, inscrito m el IÑPRE ABOGADO bajo el N° 156,011, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. En el caso de autos, la parte actora demandó a los Ciudadanos LUIS ALBERTO OLIVARES VARGASANTOS y GIACMAY ALEXIS SÉNIOR PERAZA, …, este Tribunal observa que con la entrada en vigencia de la novísima Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, a tenor de lo establecido en la Disposición Derogatoria Única, quedaron derogadas todas las disposiciones contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios destinadas, relacionadas o vinculadas con el arrendamiento inmobiliario de viviendas quedando vigentes sus disposiciones con respecto- a los arrendamientos de los inmuebles destinados a actividades comerciales, oficinas, industriales, profesionales de la enseñanza y cualquier otro arrendamiento distinto a los destinados a vivienda. Establecido como ha quedado que nos encontramos en presencia de un inmueble destinado a vivienda debe forzosamente quien suscribe traer a colación lo dispuesto en el artículo Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el cual establece; "Artículo 94° Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio sobre inmuebles destinados a vivienda así como todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya practica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes (…). De la norma antes señalada se desprende que toda demanda que se pretenda intentar donde se encuentre involucrado un inmueble destinado a vivienda como el caso de marras, debe obligatoriamente realizarse una vez efectuado ante el la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas el procedimiento administrativo a que hacen referencia los artículos 95 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda En el caso de marras, se evidencia que no se ha llevado a cabo el procedimiento administrativo previo antes indicado y en caso contrario las resultas del mismo no fueron aportadas a los autos, por lo que debe forzosamente declararse INADMISIBLE la presente demanda. ASÍ SE DECLARA, Sobre h base de los razonamientos expuestos, este JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS -VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, MAGUANAGUA Y SAN DIEGO LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DE ESTADO CARABOBO, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara INADMISIBLE, la demanda solicitada por la Ciudadana CARMEN ELENA PEROZO ANDARÁ, asistida por el Abogado ALEXANDER R. MEDINA ESTRADO, inscrito en el ÍNPREABOGADO bajo el N° 156.011, antes identificados. ASÍ SE DECIDE.…”
c) Diligencia de fecha 20 de junio de 2012, suscrita por la ciudadana CARMEN PEROZO, asistida por el abogado ALEXANDER MEDINA, en la cual se lee:
“…Vista la Sentencia Interlocutoria Con Fuerza Definitiva, dictada por este respetable Tribunal en fecha 13 de Junio del 2012, que declaró INADMISIBLE la demanda que por Cumplimiento de Contrato, pagos de canon vencidos a la fecha, según Cláusula Segunda del contrato arrendamiento vigente, e lo que APELO de conformidad a lo establecido en 288, 289, 298 y 341 del Código Procedimiento Civil.
Es el caso que el Ad Quo, fundamenta la decisión en el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Alquileres de Vivienda Vigente, el cual cito a continuación: ..."Artículo 94°.- …Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento…, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes" fin de la cita....
Del contenido del artículo antes referido, se determina la regulación de un requisito previo a la interposición de demandas, como lo es, haber cumplido con el procedimiento previo administrativa previsto en la ya mencionada Ley. Pero en el entendido que este procedimiento previo a las demandas es obligatorio cuando la decisión judicial, pudiera resultar la práctica material, de la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, sin embargo el Legislador Patrio dejó la posibilidad de instar por ante la vía Judicial, siempre y cuando según el artículo analizado, la decisión Judicial en su práctica material, no comporte la perdida de la posesión o tenencia de inmueble, como es el caso que nos ocupa, solo estoy demandando el pago de los canon vencidos a la fecha, según Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento vigente, lo que de declararse con lugar en la definitiva, esta decisión judicial no comporta la perdida la posesión o tenencia del inmueble destinado a vivienda por parte del Inquilino, por todo lo anterior es que solicito que el presente Escrito de Apelación sea admitido, sustanciado y que sea declaro con lugar en la definitiva…”
d) Auto dictado el 28 de junio de 2012, por el Tribunal “a-quo” en el cual se lee:
“…Vista "la diligencia de esta misma fecha 20-06-2012, suscrita por la Ciudadana CARMEN ELENA PEROZO ANDARÁ, asistida por el Abogado ALEXANDER R. MEDINA ESTRADO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N9 156.011, donde APELAN de la sentencia Interlocutoria de fecha 13 de Junio de 2012, dictada por este Tribunal, se oye la apelación en ambos efectos, y ordena remitir el presente expediente con oficio al Juzgado' (Distribuidor) Superior Civil de esta misma Circunscripción Judicial…”

SEGUNDA.-
De la lectura de las actas que corren insertas al presente expediente, se observa, que el conocimiento de la presente causa fue elevado a esta Alzada, por el recurso de apelación interpuesto por la ciudadana CARMEN PEROZO, asistida por el abogado ALEXANDER MEDINA, en fecha 20 de junio de 2012, contra la sentencia interlocutoria dictada por Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, en fecha 13 de junio de 2012, mediante el cual, declaró inadmisible la presente demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento.
El Código de Procedimiento Civil, establece en su artículo 341, lo siguiente:
“Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley…”
El auto patrio RICARDO HERINQUEZ LA ROCHE, en su obra CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, Tomo III, al comentar el artículo 341 del mencionado Código, señala:
“Esta disposición autoriza al Juez al rechazo in limine de la demanda, atenida siempre al principio dispositivo del artículo 11, pues la declaratoria oficiosa de inadmisibilidad debe fundarse en que la pretensión empece el orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley….
Cuando la inadmisibilidad, no sea evidente, la prudencia aconseja al Juez permitir que sea el demandado quien suscite la cuestión previa correspondiente, para luego resolver con vista al debate sustanciado. Con mayor razón cuando concierne al orden privado (vgr., falta de interes procesal del demandante) o cuando la inadmisibilidad provenga de una disposición que no la expresa claramente….”
En este sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 333, dictada en fecha 11 de octubre de 2000, estableció:
“…El artículo 341 del Código de Procedimiento Civil prevé:
“Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá, si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa….”
Dentro de la normativa transcrita, priva, sin duda alguna, la regla general, de que los Tribunales cuya jurisdicción, en grado de su competencia material y cuantía, sea utilizada por los ciudadanos a objeto de hacer valer judicialmente sus derechos, deben admitir la demanda, siempre que no sea contraria a las buenas costumbres o a la ley, éllo puede interpretarse de la disposición legislativa cuando expresa “…el Tribunal la admitirá…”; bajo estas premisas legales no le está dado al juez determinar causal o motivación distinta al orden establecido para negar la admisión in limine de la demanda, quedando legalmente autorizado para éllo, siempre y cuando, dicha declaratoria se funde en que la pretensión sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. Fuera de estos supuestos, en principio, el juez no puede negarse a admitir la demanda.
Cuando la inadmisibilidad no sea evidente, considera el procesalista Ricardo Henríquez La Roche, en su Libro Código de Procedimiento Civil, Tomo III, Pág. 34, la prudencia aconseja al juez permitir que sea el demandado quien suscite la cuestión previa correspondiente…”
Desprendiéndose tanto de la doctrina como del criterio jurisprudencial que le corresponde al jurisdicente examinar de oficio si la demanda resulta contraria o no al orden público o a las buenas costumbre o alguna disposición expresa de la Ley, vale señalar resolver ab-initio, in limine litis, la cuestión de derecho, en obsequio del principio de celeridad procesal; y que fuera de estos supuestos, en principio, el juez no puede negarse a admitir la demanda.
En el caso sub examine, observa este Sentenciador que la Juez “a-quo” inadmitió la demanda con fundamento en el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamiento de Vivienda, al no haberse llevado a cabo el procedimiento administrativo previo; por lo que este Sentenciador pasa a revisar si la presente acción es contraria a la Ley Especial o esta incursa en alguna causal de inadmisibilidad.
La Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establece en los artículos 6, 94, 95, 96 y 97, lo siguiente:
“6. Las normas contenidas en la presente Ley son de orden público y de obligatorio cumplimiento, y se aplicarán en todo el territorio de la República.
A tal fin, los arrendamientos o subarrendamientos de los inmuebles destinados a vivienda, habitación, residencia o pensión, de los anexos y accesorios que con ellos se arrienden, quedan sujetos a regulación bajo las condiciones determinadas en esta Ley.
94. Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.
95. El interesado deberá consignar solicitud escrita, debidamente motivada y documentada, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en la cual expondrá los motivos que le asisten para solicitar la restitución de la situación jurídica afectada.
Artículo 96. Previo a las demandas judiciales por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias; el procedimiento administrativo que será aplicado es el establecido en el Decreto Nº 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en los artículos 7 al 10.
97. Cuando alguna de las partes, conforme a lo establecido en el capítulo anterior, optare por acudir a los órganos jurisdiccionales, el juez o jueza competente se asegurará de que el demandado cuente con asistencia o representación jurídica durante todo el proceso. Si dicho sujeto manifestare la imposibilidad de proveérsela por medios propios, el juez o jueza suspenderá el proceso a los fines de la notificación a la Defensa Pública, para que se designe un defensor o defensora, el cual comparecerá al quinto día de despacho al que se deje constancia en autos de su notificación; de igual forma procederá cuando el defensor designado o defensora designada deba ser sustituido o sustituida”.
De la normativa antes transcrita, se desprende que son de orden público y de obligatorio cumplimiento; que previo a las demandas derivadas de una relación arrendaticia de viviendas, el arrendador del inmueble deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento administrativo que será aplicado es el establecido en el Decreto Nº 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en los artículos 7 al 10; pudiendo acudir a la vía jurisdiccional.
Por otra parte, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficinal de la República Bolivariana de Venezuela Número 39.668, de fecha 6 de mayo de 2011, establece:
“…Artículo 5. Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes….
Artículo 10 Cumplido el procedimiento antes descrito independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones.
No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes.
Artículo 12. Los funcionarios judiciales estarán obligados a suspender, por un plazo no menor de noventa días (90) días hábiles ni mayor a ciento ochenta (180) días hábiles, cualquier actuación o provisión judicial en fase de ejecución que implique la terminación o cese sobre la posesión legítima del bien destinado a uso de vivienda, bien sea que se encuentre tanto en ejecución voluntaria como forzosa, debiendo notificar al sujeto afectado por el desalojo y cualquier otra persona que considere necesaria en resguardo y estabilidad de sus derechos.”
De los artículos antes transcritos se infiere, que previo al ejercicio de cualquier acción judicial o administrativa que pudiera derivar de una decisión cuya practica material comporte la perdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos en el Decreto, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de Hábitat y Vivienda, el procedimiento administrativo correspondiente; cumplido dicho procedimiento administrativo se puede acudir a la vía jurisdiccional, y que los funcionarios judiciales están obligados a suspender cualquier actuación o provisión en fase de ejecución, así como las medidas cautelares de secuestro previstas en el artículo 16 de la Ley.
En este orden de ideas, este Sentenciador considera necesario traer a colación el criterio sentado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en de fecha 01 de noviembre de 2011, Exp. 2011-000146, con relación al Derecho con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, el cual estableció:
“…Seguidamente, el artículo 4 dispone:…
Esta norma es clara al establecer que la prohibición está referida a la ejecución del desalojo o la desocupación de la vivienda principal y reitera que no podrá procederse a la ejecución de desalojos forzosos o a la desocupación de viviendas, mediante coacción o constreñimiento contra los sujetos objeto de protección indicados en el Decreto Ley.
Seguidamente, el decreto regula las dos hipótesis de posible ocurrencia en la práctica:
1) El juicio no se ha iniciado, en cuyo caso debe ser cumplido el procedimiento establecido en los artículos 5 al 11;
2) El juicio está en curso, en cuyo caso el procedimiento está fijado en el artículo 12.
El precitado artículo 12 es enfático al establecer que el procedimiento que debe ser cumplido en los juicios en curso, es previo a la ejecución de desalojos, con lo cual deja en claro, que sólo en el supuesto de que obre una medida judicial que implique la desposesión material del inmueble es que dicho procedimiento debe ser cumplido. La referida norma preceptúa: …
Por ello, entiende la Sala que no es la intención del Decreto Ley una paralización arbitraria de todos los procesos judiciales iniciados con anterioridad al Decreto, lo cual generaría una situación de anarquía judicial tan peligrosa como el mal que se pretende evitar a través de desalojos arbitrarios, sino más bien la correcta prosecución de los juicios hasta llegar a la fase de ejecución de sentencia, donde deberán suspenderse hasta tanto se apliquen y verifiquen los mecanismos procedimentales que establece el Decreto Ley. Se reitera que la intención clara del Decreto, de acuerdo a las normas citadas, es la suspensión de la ejecución material del desalojo o desocupación, y no impedir a los órganos de administración de justicia la aplicación de la Ley.
Por lo tanto, considera esta Sala de Casación Civil, que el presente recurso de casación debe continuar en su trámite y así conocerlo, pues la suspensión del presente proceso sólo puede producirse en la oportunidad de una eventual ejecución de sentencia definitiva que provoque el desalojo del ocupante de la vivienda principal, hasta tanto no se genere y agote el procedimiento previo que indica el Decreto en referencia. Así se decide…”
Por ello, el legislador patrio previó la posibilidad de que los intervinientes en una relación que tenga por objeto el arrendamiento de un inmueble destinado a vivienda, deberá intentar previamente el procedimiento especial administrativo conciliatorio previsto en el Artículo 94 aludido ut supra, el cual se interpondrá ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, con el fin de dar preeminencia a los medios alternativos de resolución de conflictos, tal como lo dispone el Artículo 258 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; siendo este procedimiento administrativo requisito indispensable y condicionante para acceder a la jurisdicción ordinaria civil.
Bajo esa premisa, observa este Sentenciador que en el caso sub examine la ciudadana CARMEN PEROZO, demandó al ciudadano LUIS OLIVARES, por cumplimiento de contrato de arrendamiento de un inmueble destinado a vivienda, por lo que la legislación aplicable al caso es la normativa especial prevista en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y ASÍ SE ESTABLECE.
Siendo necesario traer a colación el criterio jurisprudencial contenido de la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante fallo de fecha 18 de Mayo de 2001, con ponencia del Magistrado Dr. JESÚS EDUARDO CABRERA ROMERO, expreso:
“…Siendo el camino el proceso, las personas ejercerán su derecho mediante la acción, por lo que si ésta no existe o es inadmisible, el acceso efectivamente tiene lugar, pero el órgano jurisdiccional inadmite la acción, por lo que no toca el fondo de la pretensión. En consecuencia, tal rechazo de la acción no significa una negativa al derecho de acceso a la justicia, ya que es el resultado de una declaración jurisdiccional, y se trata de un juzgamiento sobre la existencia del derecho de acción. La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable. Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho. En sentido general, la acción es inadmisible:
1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil.
2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11º ya señalado).
3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada … …”
En consonancia con lo anterior, es deber de los Jueces el verificar los presupuestos de admisibilidad de la demanda en la oportunidad de su admisión, en virtud del principio de conducción judicial al proceso, consagrado en el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, a efectos de que la relación jurídica procesal deba constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte la válida constitución de la relación procesal o la haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia.
En el caso sub examine nos encontramos en uno de los supuestos de inadmisibilidad de la acción, toda vez que la parte accionante no agotó previamente a la interposición de la demanda el procedimiento conciliatorio administrativo previsto en el Artículo 94 de la ley especial que regula la materia arrendaticia de inmuebles destinados a vivienda, siendo forzoso concluir que la presente acción es a todas luces INADMISIBLE, tal como se dispondrá en el dispositivo del presente fallo, Y ASI SE DECIDE.
En consecuencia, con fundamento a lo anteriormente decidido, al declararse INADMISIBLE, la presente demanda y estando conforme a derecho la sentencia interlocutoria dictada por el Tribunal “a-quo”, la apelación interpuesta por la ciudadana CARMEN PEROZO, asistida por el abogado ALEXANDER MEDINA, no puede prosperar Y ASI SE DECIDE.

TERCERA.-
Por las razones antes expuestas este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario, y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO.- SIN LUGAR la apelación interpuesta el 20 de junio de 2012, por la ciudadana CARMEN PEROZO, parte demandante, asistida por el abogado ALEXANDER MEDINA contra la sentencia interlocutoria dictada el 13 de junio de 2012, por el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial.- SEGUNDO.- INADMISIBLE LA DEMANDA POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por la ciudadana CARMEN PEROZO, asistida por el abogado ALEXANDER MEDINA, contra el ciudadano LUIS OLIVARES.

Queda así CONFIRMADA la sentencia objeto de la presente apelación

No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del fallo.

Líbrese Oficio al Juzgado “a-quo” informándole sobre las resultas del presente fallo.

PUBLIQUESE

REGÍSTRESE

DÉJESE COPIA

Dada, firmada, y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario y, Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- En Valencia, a los treinta (30) días del mes de octubre del año dos mil doce (2012). Años 202° y 153°.

El Juez Titular,

Abog. FRANCISCO JIMENEZ DELGADO
La Secretaria,

MILAGROS GONZÁLEZ MORENO

En la misma fecha, y siendo las 03:15 p.m., se dictó y publicó la anterior sentencia. Y se libró Oficio N° 404/12.-
La Secretaria,

MILAGROS GONZÁLEZ MORENO