REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO. PARTE ACTORA.- NAILET MARGARITA DE FREITAS MENDOZA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-12.313.482, de este domicilio. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA.- SALVATORE CHIARACANE y PEDRO BRITO, abogados en ejercicio, inscritos en el INPREABOGADO bajo los números 52.143 y 48.709, respectivamente, de este domicilio. PARTE DEMANDADA.- ROSA GOLDCHEID PEROZA, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-4.168.392, de este domicilio. APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA.- PHILOMENA C. DE FREITAS FERNANDES y GERALDINE TOTESAUT LOPEZ, abogadas en ejercicio, inscritas en el INPREABOGADO bajo los números 15.012 y 67.424, respectivamente, de este domicilio. MOTIVO.- INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES LEGALES Y CONTRACTUALES EXPEDIENTE: 11.389 La ciudadana NAILET MARGARITA DE FREITAS MENDOZA, asistida por el abogado SALVATORE CHIARACANE, el día 13 de octubre de 2011, demandó por INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES LEGALES Y CONTRACTUALES, a la ciudadana ROSA GOLDCHEID PEROZA, por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, quien como distribuidor lo remitió al Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, donde se le dió entrada y se admitió el 24 de octubre de 2011, ordenando el emplazamiento de la accionada para compareciera al segundo (2º) día de despacho siguiente a que conste en autos su citación, a dar contestación a la demanda. El día 17 de noviembre de 2011, la ciudadana ROSA GOLDCHEID PEROZA, asistida por el abogado OSWALDO MANUEL CABRERA REYES, presentó escrito de contestación a la demanda. Durante el procedimiento, ambas partes promovieron las pruebas que a bien tuvieron, y vencido como fue dicho lapso, el Juzgado “a-quo” en fecha 22 de febrero de 2012, dictó sentencia definitiva, en la cual declaró con lugar la presente demanda; contra dicha decisión apeló el 05 de marzo de 2012, la ciudadana ROSA GOLDCHEID PEROZA, asistida por la abogada BEATRICE COROMOTO NORIS ALMERON; recurso éste que no fue oído por ser extemporáneo, mediante auto dictado el 06 de marzo de 2012. Consta asimismo, que la ciudadana ROSA GOLDCHEID PEROZA, asistida por la abogada GERALDINE TOTESAUT LOPEZ, con fundamento a lo establecido en el artículo 305 del Código de Procedimiento Civil, presentó recurso de hecho contra el referido auto dictado por el Juzgado “a-quo” en fecha 06 de marzo de 2012, que negó oír la apelación interpuesta contra la sentencia definitiva dictada por dicho Tribunal el día 22 de febrero de 2012. En fecha 25 de julio de 2012, el Juzgado “a-quo” dictó un auto, en el cual, dado que la abogada GERALDINE TOTESAUT LOPEZ, en su carácter de apoderada actora, consignó a los autos las resultas del precitado recurso de hecho, el cual fue declarado con lugar mediante sentencia dictada por este Tribunal Superior Primero Civil, el día 11 de junio de 2012; oyó en ambos efectos el recurso de apelación ejercido por la parte demandada, contra la sentencia definitiva dictada por el referido Juzgado Séptimo de Municipio, en fecha 22 de febrero de 2012; razón por la cual el presente expediente fue remitido al Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, quien como distribuidor lo remitió a este Tribunal, dándosele entrada el 14 de agosto de 2012, bajo el No. 11.389, y el curso de Ley, y encontrándose la presente causa en estado de dictar sentencia, pasa este Sentenciador a decidir, previas las consideraciones siguientes: PRIMERA.- En el presente expediente corren insertas entre otras actuaciones las siguientes: a) Escrito libelar, presentado por la ciudadana NAILET MARGARITA DE FREITAS MENDOZA, asistida por el abogado SALVATORE CHIARACANE, en el cual se lee: “…1.- En fecha 10 de marzo de 2011, según contrato otorgado por vía de autenticación en esa misma fecha ante la Notaría Pública Primera del Municipio Valencia del Estado Carabobo, inserto bajo el N° 29, Tomo 47… arrendé a la ciudadana ROSA GOLDCHEID PEROZA… una bienhechuría la cual, con el terreno en donde está construida, mide en su conjunto Trescientos Veinticuatro Metros Cuadrados Mts2 324,00), y conforma un (1) restaurante, ubicado en la Avenida Bolívar en la zona de la urbanización San José de Tarbes, Jurisdicción de la Parroquia San José, Municipio Valencia del Estado Carabobo. 2.- En la cláusula Décima de ese contrato, la duración del contrato quedó determinada en seis meses, de manera que el vencimiento del arrendamiento quedó establecido para la fecha del 10 de septiembre de 2011. 3.- Cabe precisar, en ese contexto, que el objeto principal del indicado arrendamiento, más allá de los términos imprecisos y genéricos reflejados en el documento, lo constituye el ejercicio de la actividad de restaurante, el cual fue por mi persona creado y desarrollado, tanto en la estructura como en la actividad mercantil correspondiente, sobre un terreno que me había sido alquilado hace muchos años atrás por los propietarios del inmueble en cuestión a través de contratos de arrendamiento ininterrumpidamente renovados, el último de los cuales, originariamente a tiempo determinado y sucesivamente convertido en contrato a tiempo indeterminado y actualmente vigente, fue otorgado por vía de autenticación ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Valencia del Estado Carabobo en fecha 12 de noviembre de 2007, inserto bajo el N° 127, Tomo 241… 4.- Además, para dar concreción jurídica a la actividad ejercida y al fondo de comercio constituido en el indicado local, procedí a crear en el año 2006 la compañía denominada "El Fogón Llanero", con sede en el referido inmueble, según consta de copia del estatuto de la compañía, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Carabobo en fecha 30 de agosto de 2006, bajo el N° 2, Tomo 62-A… Cabe agregar, al respecto, que sigo cancelando los impuestos relacionados con la Patente N° 66145 que la Alcaldía de Valencia concedió al Fogón Llanero C.A., J-316479749, para la actividad de Restaunrante Sin Licor en la Calle Montalbán de la Urbanización San José de Tarbes, según consta de copia de recibo de pago de impuestos municipales de fecha 15 de agosto de 2011… …5.- Ahora bien, la situación actual es que, la ciudadana ROSA GOLDCHEID PEROZA hizo caso omiso a todas las solicitudes amigables y decentes pero tempestivas, puntuales y reiteradas que mi persona, considerando que el contrato terminaría y extinguiría a la media noche del 09 de septiembre de 2011, le había personalmente dirigido. De manera concreta al verse en fecha 10 de septiembre de 2011 el término de duración del contrato de arrendamiento, la ciudadana ROSA GOLDCHEID PEROZA no solamente se quedó ocupando el local arrendado resistiéndose a desalojar, sino también se quedó renuente a manifestar alguna proposición respecto de las intenciones que tuviere sobre el arrendamiento. 6.- De hecho, a partir del mes de septiembre de este año, la arrendataria se ha quedado insolvente, de manera que el arrendamiento se ha convertido en ocupación sin título. Cabe agregar, además, que la referida ciudadana, asumiendo una actitud arrogante y negándose a dar explicación al respecto, comenzó a actuar como si no fuera vinculada a algún contrato de arrendamiento, tanto como para empezar a operar transformaciones en la construcción y en el espacio arrendado, produciendo alteraciones a la estructura fundamental y a la funcionalidad del restaurante, llegando hasta a invadir porciones de terrenos colindantes y cortar árboles, y, en todo caso, incumpliendo con la cláusula tercera del contrato de arrendamiento arriba indicado y contraviniendo a las prescripciones contenidas en la cláusula Décima Tercera del contrato de arrendamiento, en la parte en que hace expreso reenvío al artículo 34 del decreto ley de arrendamiento inmobiliario. 6. - Por lo tanto, no tengo otra opción sino dirigirme a este Tribunal para la tutela de los derechos que en virtud del contrato de arrendamiento indicado en premisa me corresponden sobre la bienhechuría arrendada a la ciudadana ROSA GOLDCHEID PEROZA, los cuales incluyen no solamente el derecho al cumplimiento del contrato por fenecimiento del término, sin derecho a prórroga legal por la existencia de violaciones contractuales, o la resolución del mismo por los incumplimientos atribuibles a la arrendataria, sino también la consecuencial entrega de la bienhechuría arrendada y el derecho al cobro de las cantidades debidas por la ocupación sin título. A ese respecto, tomando en cuenta que el pago mensual estaba fijado en la cantidad de tres mil bolívares fuertes (BsF. 3.00,00), y asimismo tomando en cuenta el lucro cesante derivado de la imposibilidad para mi de volver a utilizar mi local para el ejercicio de la actividad de restaurante que la falta de entrega de la bienhechuría arrendada me ocasiona, las referidas cantidades pueden determinarse en cinco mil bolívares mensuales (Bs. 5.000,00), o en cualquier otro monto que el Tribunal puede determinar de manera justa, ecuánime y objetiva, para todos los meses de ocupación sin título hasta la entrega de la bienhechuría arrendada… …Siendo la normativa aplicable a la presente controversia la que determina el propio contrato de arrendamiento, de conformidad con las pautas contenidas en el decreto ley de arrendamiento No. 427 de fecha 25 de octubre de 1999, el punto de partida de la pretensión contractual incoada está representada por la cláusula Décima Segunda del contrato anteriormente indicado, de acuerdo a la cual: "La duración del presente contrato es por Seis (6) meses fijos contados a partir de su firma, prorrogable de acuerdo al artículo 38 inciso "A" de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios Vigente". De manera que, al haber sido otorgado el contrato en fecha 10 de marzo de 2011, según se colige de la fotocopia anexa del documento correspondiente marcada "A", la fecha de su expiración es la del día 09 de septiembre de 2011. De lo cual se colige que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado… …de conformidad con el artículo 38 del decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la fecha de vencimiento pudiera prorrogarse más allá del tiempo que ella indica, siempre y cuando fuera aplicable la prórroga legal de referencia, la cual, según enseña la jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, configura un plazo de gracia que se estipula a favor del arrendatario, que comienza a regir al vencimiento del contrato de arrendamiento, con miras de garantizar a éste un plazo adicional en la permanencia del inmueble arrendado cuando el arrendador resuelva no prorrogar el contrato, y de brindar al arrendador la posibilidad cierta de que al concluir la prórroga legal podrá recuperar su inmueble. 6º - Sin embargo, aparte de que en ningún momento la arrendataria manifestó o realizó conductas o actos dirigidos a dar concreción a alguna voluntad de querer seguir en la relación arrendaticia en términos de prórroga legal sino, por el contrario, la voluntad de considerarse suelta de cualquier obligación con la arrendadora, lo cierto es que, hasta la fecha, ya van dos (2) meses que la arrendataria no ha cumplido con el deber del pago de las mensualidades establecidas en conformidad con la cláusula Décima del contrato. Parece que ello se debe ya no a alguna ocasional demora o negligencia o momentánea falta de recursos u algo similar, sino que constituye una manifiesta intención de no querer pagar el canon de arrendamiento por considerarse, la arrendataria, desvinculada del contrato de arrendamiento, aún cuando no es dado entender con cuál fundamento. Tanto es así que, en ese mismo orden de ideas y conductas, la arrendataria ha estado empezando, desde hace varios meses, a operar transformaciones en la construcción y en el espacio arrendado, produciendo alteraciones a la estructura fundamental y a la funcionalidad del restaurante, llegando hasta a invadir porciones de terrenos colindantes… …Ahora bien, los señalados incumplimientos de la arrendataria son idoneos como para que, al ser subsumibles en el ámbito del artículo 40 del decreto ley de arrendamiento, determinan la inaplicabilidad de la prórroga legal y por ende el cumplimiento de la obligación de entrega del inmueble al arrendador. 8º - De todas formas, los mismos incumplimientos de la arrendataria, con prescindencia de que sean considerados subsumibles bajo el artículo 40 ejusdem, son idóneos como para determinar, de conformidad con la parte in fine del artículo 38, y los artículos 39, 40 y 41 ejusdem, la resolución del contrato y, asimismo, la obligación de entrega del inmueble al arrendador… …Con base en los hechos y los fundamentos de derecho que anteceden, es que acudo ante la competente Autoridad de este Tribunal para de como en efecto demando formalmente, por INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES LEGALES Y CONTRACTUALES a la ciudadana ROSA GOLDCHEID PEROZA… para que de manera voluntaria o, en su defecto, sea condenada por este Tribunal: A) a entregar de inmediato y sin plazo alguno, totalmente desocupado de bienes y personas, la bienhechuría la cual, con el terreno en donde está construida, mide en su conjunto Trescientos Veinticuatro Metros Cuadrados (Mts2 324,00), y conforma un (1) restaurante, ubicado en la Avenida Bolívar en la zona de la urbanización San José de Tarbes, Jurisdicción de la Parroquia San José, Municipio Valencia del Estado Carabobo. B) a pagar las cantidades debidas por la ocupación sin título de la indicada bienhechuría, prudencialmente calculadas por el Tribunal, hasta el día en que voluntariamente entregue el inmueble o se ejecute la entrega del inmueble arrendado; C) a pagar los costos y costas del presente procedimiento… ...En total, se estima la presente acción, en la cantidad de SETENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bsf. 76.000,00), equivalente a UN MIL UNIDADES TRIBUTARIAS (UT 1.000)…” b) Escrito de contestación a la demanda, presentado por la ciudadana ROSA GOLDCHEID PEROZA, asistida por el abogado OSWALDO MANUEL CABRERA REYES, en los términos siguientes: “…Rechazo, niego y contradigo en todas y cada una de sus partes la presente demanda, tanto en los hechos como en el derecho, ya que el fundamento de dicha pretensión es ilegal y en consecuencia improcedente el derecho reclamado. Ciudadano Juez… conversé con la ciudadana NAILET MARGARITA DE FREITAS MENDOZA, la cual ofreció… alquilarme una construcción en la que, remodelada, podría funcionar un restaurante. Ella me indicó que efectivamente yo podía transformar lo que quisiera y adaptarlo a mis necesidades y que posteriormente me lo vendería. Cosa que pareció muy buena, ya que no conseguía otro negocio en donde poder trabajar y tener a mi hija con sus dos (2) menores hijos, en vista de la situación tan precaria en la que me encontraba decidí firmar un contrato en las condiciones que me planteó la demandante… …Ciudadano Juez, efectivamente en fecha 10 de marzo de 2011, fimé un contrato ante la Notaría Pública Primera del Municipio Valencia del Estado Carabobo, inserto bajo el N° 27, Tomo 47 de los libros de autenticaciones de la mencionada Notaría… en donde efectivamente en la Cláusula Primera de dicho contrato se establece: …”La arrendadora da en arrendamiento a la arrendataria, una bienhechuría la cual, el terreno donde está construida mide en su conjunto Trescientos Veinticuatro metros cuadrados (324 Mts¿), conforma un restaurante sin número y declara la Arrendadora ser de su propiedad"... Seguidamente en la Cláusula Cuarta del mismo contrato indica la Arrendadora que la Arrendataria está en conocimiento de …”que el local amerita algunas reparaciones para ser funcional”, y en la Cláusula Quinta especifica las condiciones en que me entrega el local, e indica… “el local se entrega con las siguientes características: portón de alfajor delantero, en el lado oeste del mismo con una- pared de corteza de árbol, un (1) fregadero, tubería de aguas negras del fregadero encontrado en mal estado un mesón de concreto armado y dos (2) pocetas las cuales se encuentran en mal estado”… Ciudadano Juez lo que si esta con estas cláusulas demostrado es que dicho contrato es ILEGAL en virtud del Artículo 6º de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Ciudadano Juez, no es cierto que la Cláusula Décima de ese contrato, establezca que la duración quedó determinada en seis (6) meses y que el vencimiento del arrendamiento quedó establecido para la fecha 10 de septiembre de 2011. Lo que sí es cierto que en dicho contrato se estableció en la cláusula Décima Segunda, la duración de seis (6) meses fijos contados a partir de la firma y la prórroga por seis (6) meses más, conjuntamente con la opción a compra, que es lo que ha motivado esta demanda. Ciudadano Juez, con el sudor de mi frente y de mi hija, y a nuestras solas y únicas expensas, remodelamos y transformamos las cuatro (4) conchas de cortezas de árbol que me alquiló la demandante. Mientras hacía empanadas y vendía comidas a domicilio, le fui construyendo, también con materiales de desecho, las puertas, pisos, techos, paredes, habitaciones, baños, fregadero y cocina, Todo lo cual probaré en su debida oportunidad. Ciudadana Juez, es cierto los términos imprecisos y genéricos del contrato de arrendamiento, mas no así que el objeto principal del indicado arrendamiento lo constituya el ejercicio de la actividad de restaurante, el cual fue por su persona creado y desarrollado. Lo realmente cierto es que, como lo indiqué anteriormente, dicho inmueble ha sido construido por nosotras; el problema se ha generado porque le he solicitado los documentos de propiedad del terreno y de las bienhechurías que me arrendó, para comprarle las mismas, pero no me ha podido conseguir ningún documento que le acredite propiedad sobre los mismos, como ahora las bienhechurías están mucho mejores que cuando llegamos allí, y tenemos alguna clientela, entonces no nos quiere vender, haciendo cualquier cantidad de perturbaciones de todo tipo para alejar a los clientes y para que nosotras abandonemos el lugar. Cuestión ésta ya denunciada en su debida oportunidad ame la Fiscalía del Ministerio Público, actualmente en proceso de investigación. Ciudadano Juez, no es cierto que el terreno donde están construidas las bienhechurías que estamos habitando, se 3o hayan alquilado desde hace muchos años atrás los propietarios del inmueble en cuestión, a través de contratos de arrendamientos ininterrumpidamente innovados, en donde el último de los cuales se convirtió a tiempo indeterminado, actualmente vigente, otorgado supuestamente por vía de autenticación ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Valencia del Estado Carabobo, en fecha 12 de noviembre de 2007, inserto bajo el N° 127, Tomo 241… …Ciudadano Juez, niego y rechazo que la demandante haya creado un supuesto Fogón Llanero, y en todo caso que lo haya creado no tiene nada que ver con esta demanda ni conmigo en particular, si cancela o no cancela impuestos municipales a la Alcaidía de Valencia, lo que si es de rescatar es que la demandante indica corno dirección la calle Montalbán de la urbanización San José de Tarbes, lo cual se desprende de los supuestos impuestos municipales, pero es el caso ciudadano Juez, que en esa calle y concretamente en este mismo terreno hay otras invasiones de familiares de ella, que fungen también como restaurantes… …Lo realmente cierto es que prácticamente desde el tercer (3) mes de arrendamiento, la ciudadana antes indicada, se ha dedicado a perturbarnos ejerciendo diferentes tipos de violencia, lo que nos ha motivado a efectivamente resistimos a desalojar las bienhechurías construidas por nosotras, como dije anteriormente con mucho sacrificio. Niego, rechazo y contradigo que me haya quedado insolvente a partir de septiembre de éste año. Es cierto que estoy ocupando sin título el mencionado terreno y las bienhechurías, debido a que la demándame no posee ningún documento que le acredite la propiedad o la posesión de los mismos. No es cierto que haya operado transformaciones en la construcción y en espacio arrendado, produciendo alteraciones a la estructura fundamental y a la funcionalidad del restaurante. Lo verdaderamente cierto es que yo estaba autorizada por el mismo contrato, sí no hubiésemos hecho estas alteraciones a la estructura fundamental no lograríamos que más o menos funcionara como se encuentra actualmente. Niego, rechazo y contradigo que haya invadido porciones de terreno, celebré un contrato apegado a la Ley, lo que ha pasado es que quien no ha estado apegada a la Ley es quien me arrendó el local y el terreno sin ser de ella, todo lo cual probaré en su debida oportunidad. Ciudadano Juez, efectivamente no es la ciudadana NAILET MARGARITA DE FREITAS MENDOZA, la que no tiene otra opción sino dirigirse a éste Tribunal para la tutela de los derechos que en virtud del contrato de arrendamiento indicado en premisa le corresponden, soy yo la que acudo ante este Tribunal para solicitar la tutela de mis derechos y que en consecuencia, a tenor del articulo 6º de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, SE DECLARE ILÍCITO el contrato de arrendamiento suscrito por mi persona con la antes indicada ciudadana, en vista de que las condiciones elementales, mínimas de sanidad y habitabilidad del inmueble eran y son muy precarias debido a que su construcción es de cortezas de árbol, cartones, latas, puertas de alfajol y otros materiales inadecuados y perecederos que carecen de infraestructura primaria. En consecuencia solicito de este Tribunal se decrete la ilicitud de dicho contrato, se me releve la obligación de pagar canon de arrendamiento alguno y sea declarada sin lugar la presente demanda. No es cierto que la Arrendadora tenga derecho de cobrarme alguna cantidad por la ocupación sin título que ella misma indica, así como tampoco es cieno por lo que rechazo, niego y contradigo la cantidad de Tres mil bolívares (Bs, 3.000,00), y el lucro cesante de Cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00). La Ley Establece que nadie estará obligado a pagar arrendamiento por viviendas de esta clase mucho menos por lucro cesante o por ocupación sin título. Ciudadano Juez, no es cierto por lo que rechazo, niego y contradigo, que el objeto del presente juicio nada tenga que ver con la materia de vivienda. Ciudadano Juez, lo realmente cierto es que dicho inmueble sirve de asiento a un grupo familiar constituido por mi persona, mi hija y sus dos (2) menores hijos y en consecuencia tutelados de manera particular y específica por el Ejecutivo Nacional, Efectivamente, la vivienda consiste en el local construido transformado y dispuesto para fines de alojamiento de personas y que en este caso en vista de las labores que aquí realizamos, lo hemos convertido en nuestra morada para de alguna forma proteger nuestras cosas… …Niego, rechazo y contradigo que la normativa aplicable a la presente controversia sea la que determine el propio contrato de arrendamiento de conformidad con las pautas contenidas en el decreto ley de arrendamientos N° 427 de fecha 25 de octubre de 1999, Dicho contrato es Ilícito por mandato expreso de la ley y en consecuencia mal puede servir de sustento para esta acción intentada en mi contra. Dicho contrato no es a tiempo determinado, dicho contrato no existe por imperio de la ley. Justamente ciudadano juez, en dicho contrato se encuentra estipulada la prórroga del mismo, y que al concluir la misma, le brindaría al arrendador la posibilidad cierta de adquirir el inmueble. No es cierto, niego, rechazo y contradigo, que no tuve en ningún momento la voluntad de querer seguir en la relación arrendaticia, lo realmente cierto ciudadano Juez, es que a partir del 3er mes como indiqué anteriormente, de estar mudada para acá, comenzó esta señora, su papá y su mamá a perturbarme en la posesión pacífica, y en vigencia del contrato de arrendamiento ilícito que había suscrito con ella, y estando al día con el canon de arrendamiento estipulado. No es cierto que haya invadido porciones de terrenos colindantes, mucho menos que haya cortado árboles. Lo que sí es cieno es que he hecho transformaciones en la construcción y en el espacio arrendado. También es cierto, que haya realizado cambios en los ambientes y modificado lo que "para el ellos” eran paredes, ya que las mismas sencillamente ni existían, ni existen, porque siguen siendo "la mayoría que no he podido modificar", de conchas de cortezas de árbol, lo cual también probaré en su oportunidad. Ciudadano Juez, rechazo, niego y contradigo, que haya algún incumplimiento realizado por mi persona, que tenga que ver con el contrato suscrito por nosotros, el cual en su contenido y en cada una de sus cláusulas debe ser declarado ilegal. En consecuencia, mis incumplimientos no son subsumibles en el ámbito de los artículos 40, 38, 39 y 41 del decreto Ley de Arrendamientos, en virtud de la ilegalidad de dicho contrato como dije anteriormente… …Niego y rechazo las costas y costos del presente procedimiento, y los daños y perjuicios demandados, así como la estimación de la demanda en Setenta y Seis mil Bolívares (Bs. 76.000,00)… …Ciudadano Juez, dicha demanda debe ser declarada sin lugar, y así solicito al tribunal lo declare…” c) Sentencia definitiva dictada por el Juzgado “a-quo”, en fecha 22 de febrero de 2012, en la cual se lee: “…este Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara: PRIMERO: CON LUGAR LA DEMANDA, intentada por la ciudadana NAILET MARGARITA DE FREITAS MENDOZA, debidamente asistida por el abogado SALVATORE CHIARACANE, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, contra la ciudadana ROSA GOLDCHEID PEROZA… SEGUNDO: Se condena a la demandada ROSA GOLDCHEID PEROZA, a LA ENTREGA INMEDIATA del inmueble arrendado, constituido por unas bienhechurías la cual, con el terreno donde se encuentra constituida, mide en su conjunto 324,00 Mts y conforma Un (1) Restaurante, sin numero, ubicado en la Avenida Bolívar, en la zona de la Urbanización San José de Tarbes, Parroquia San José, Municipio Valencia del Estado Carabobo…” d) Diligencia de fecha 05 de marzo de 2012, suscrita por la ciudadana ROSA GOLDCHEID PEROZA, asistida por la abogada BEATRICE COROMOTO NORIS ALMERON, en la cual apela de la sentencia anterior e) Auto dictado por el Juzgado “a-quo”, en fecha 25 de julio de 2012, en el cual oye en ambos efectos, la apelación interpuesta por la parte demandada, contra la sentencia definitiva dictada el 22 de febrero de 2012. SEGUNDA.- PRUEBAS ACOMPAÑADAS AL ESCRITO LIBELAR: 1.- Copia fotostática de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Valencia del Estado Carabobo, en fecha 10 de marzo de 2011, bajo el N° 29, Tomo 47, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, marcada "A", el cual fue acompañado en original con el escrito de promoción de pruebas presentado en fecha 24 de noviembre de 2011. En relación a la valoración del referido instrumento, esta Alzada se pronunciará en la parte motiva del presente fallo. 2.- Copia fotostática de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Valencia del Estado Carabobo, en fecha 12 de noviembre de 2007, bajo el N° 127, Tomo 241, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, marcada "B", el cual fue acompañado en original con el escrito de promoción de pruebas presentado en fecha 24 de noviembre de 2011. Este documento, al no haber sido impugnado por la accionada, se le da pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para dar por probado que los ciudadanos BEATRIZ OSIO DE UTRERA, PABLO ENRIQUE OSIO OSIO, LUIS RAMON OSIO OSIO y JESUS MIGUEL OSIO OSIO, dieron en arrendamiento a la ciudadana MARGARITA NAILET DE FREITA, un local comercial sin número, ubicado en un terreno de mayor extensión en la Avenida Bolívar, en la zona de la Urbanización San José de Tarbes, jurisdicción de la Parroquia San José, Municipio Valencia, Estado Carabobo; Y ASI SE DECIDE. 3.- Copia fotostática de los estatutos sociales de la sociedad mercantil EL FOGON LLANERO, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 30 de agosto de 2006, bajo el N° 2, Tomo 62-A, marcada "C”. En relación al referido instrumento, esta Alzada observa que no fue impugnado, razón por la cual se aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para dar por probado el contenido del mismo, específicamente el nombramiento de los Miembros de la Junta Directiva, y las normas que rigen el funcionamiento de dicha compañía, Y ASI SE DECIDE. 4.- Copia fotostática de recibo de pago de Impuestos Municipales y Planilla de Pago Anticipado al Impuesto Sobre Actividades Económicas, de fecha 15 de agosto de 2011, expedido por la Alcaldía del Municipio Valencia, en el cual aparece cono contribuyente “El Fogon Llanero, C.A.”, J-31647974-9, por la actividad de Restaurante sin licor, ubicado en la Calle Montalbán de la Urbanización San José de Tarbes, marcada "D", Este sentenciador observa que las referidas copias fotostáticas, son reproducción de documentos llamados “administrativos”, por estar suscritos por un funcionario público competente, por lo que, al no haber sido impugnadas por la accionada, se les da valor probatorio, teniéndoseles como fidedignas, a tenor de lo establecido en el artículo 429, del Código de Procedimiento Civil, para dar por probado el contenido de las mismas; Y ASÍ SE DECIDE. 5.- Fotografías que corren insertas a los folios 26 y 27 del presente expediente. En relación a este tipo de medio probatorio, el Procesalista Jesús Eduardo Cabrera, en su obra: "Control y Contradicción de la Prueba Legal y Libre”. Caracas 1998, Tomo I, ha señalado: “…Los medios meramente representativos, sean ellos documentos o se les asigne otra naturaleza, pueden contener en su cuerpo, o ir acompañados de explicaciones escritas sobre sus circunstancias, tales como autoría, fecha de su confección, identificación de las personas, animales, lugares o cosas que en ellos aparecen, etc. Si las explicaciones escritas son auténticas, no hay problema probatorio alguno, y sólo la impugnación activa funcionará contra ellas; pero si estas no lo son, ellas se comportan como documentos escritos (por formar parte de cuerpos adheribles a los autos, que en lo que respecta a la recepción de la escritura, tienen la misma características que el resto del género), que de atribuirse a la contraparte y serles opuestos formalmente, quedarán sujetos a reconocimientos... Cuando el medio meramente representativo no ilustra sino que se le trae como un medio autónomo, establecida la identidad y credibilidad del mismo, el Juez lo observa para extraer de él cualquier elemento que permita fijar los hechos controvertidos, así las partes no lo hayan señalado con precisión en su promoción. Detalles de las fotos, de los videos, de las películas cinematográficas, no establecidas por las partes, pero que aparecen en el medio, podrán ser valorados por el Juez, ya que es el medio el que reporta la imagen, que es su contenido al proceso; y es esa imagen la que el sentenciador aprecia. Las reproducciones (Art. 502 CPC), así como las fotos, películas, videos y otros medios semejantes que produzcan las partes estarán sujetas a la apreciación judicial, hasta sus detalles. Como la identidad y credibilidad del medio meramente representativo, la mayoría de las veces se prueban con testigos, el promovente de la prueba debe ser cuidadoso para no convertir a dicho medio en un aditamento del testimonio, caso en que éste será lo que se aprecia. Por ello en anterior ocasión (1986), alertamos sobre el punto, cuando dijimos: `Por lo dicho, un gran número de pruebas libres para adquirir eficacia probatoria, no se bastarían a sí mismas, sino que formarán parte de un concurso de medios que las apoyarán y permitirán al Juez conocer su veracidad y relación cierta con la causa". Muchas de estas pruebas requerirán de la ayuda de la prueba testimonial para lograr sus fines, funcionando como un todo inseparable con el testimonio. El medio de prueba libre que se quiere hacer valer, se propone como tal, pero varios de los aspectos relativos a su autenticidad y veracidad se demuestran con testigos, quienes deponen sobre estos hechos y no sobre el fondo del litigio...." (negrillas de esta Alzada). En consecuencia, al no haber sido refrendadas mediante la prueba testimonial, no se le concede valor probatorio a las fotografías promovidas con el escrito libelar; Y ASI SE DECIDE. PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA: Durante el lapso probatorio, en fecha 23 de noviembre de 2011, la ciudadana ROSA GOLDCHEID PEROZA, asistida por el abogado OSWALDO MANUEL CABRERA REYES, promovió las siguientes pruebas: 1.- Invocó el principio de la comunidad de la prueba, haciendo valer el contrato suscrito en fecha 10 de marzo de 2011, el cual fue acompañado por la parte actora en el libelo de demanda, a los fines de probar que dicho contrato es ilegal. En este sentido se ha pronunciado el mas alto Tribunal de la República al señalar en sentencia N° 181 de fecha 14 de febrero de 2001, emanada de la Sala Constitucional que “De conformidad con el Principio de la Comunidad de la Prueba…, el juez se encuentra obligado a valorar todas las pruebas que se encuentren en el expediente y extraer de ellas elementos de convicción sin que las consecuencias que se deriven de su interpretación tengan necesariamente que ser favorables para la parte que produjo la prueba analizada. Así, en atención al referido Principio, determinada prueba puede demostrar circunstancias que favorezcan o perjudiquen a cualquiera de las partes, indistintamente de quien las haya producido. Ello es así, por cuanto de conformidad con el principio de la comunidad de la prueba,… una vez que las pruebas han sido incorporadas al proceso, dejan de pertenecer a la parte que las produjo y son adquiridas para el proceso, pudiendo cada parte aprovecharse de las producidas por la contraparte, y a su vez el juez valorarlas, aún en perjuicio de aquel que las produjo”. De la Jurisprudencia emanada del Tribunal Supremo de Justicia, se concluye que la misma ha considerado que la aplicación del principio de la comunidad de la prueba es de obligatoria aplicación por parte del Juez, conforme a lo establecido en el sistema probatorio venezolano, pero que sin embargo, la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos, no constituye un medio de prueba, Y ASI SE DECIDE. En relación a la valoración del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 10 de marzo de 2011, esta Alzada se pronunciará en la parte motiva del presente fallo. 2.- Original de cinco (5) facturas emitidas por la sociedad mercantil MARINO LOPEZ, a nombre de la ciudadana ROSA GOLDCHEID PEROZA, marcadas “A”, “B”, “C”, “D” y “E”. Cuando se trata de “documentos privados” emanados de terceros que no son parte en el juicio, la promoción de estos documentos debe llevarse a cabo con arreglo a lo que establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. En efecto, en sentencia número 281, de fecha 18 de abril del año 2006 la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia expresó: “…el documento emanado de tercero, formado fuera del juicio y sin participación del juez ni de las partes procesales, no es capaz de producir efectos probatorios. Estas declaraciones hechas por el tercero que constan en dicho documento, sólo pueden ser trasladadas al expediente mediante la promoción y evacuación de la prueba testimonial, que es la única formada en el proceso, con inmediación del juez y con la posibilidad efectiva de control y contradicción, en cuyo caso, por referirse el testimonio a su contenido, de ser ratificado, las declaraciones pasan a formar parte de la prueba testimonial, las cuales deben ser apreciadas por el juez de conformidad con la regla de valoración prevista en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil…”. Por lo antes expuesto, y tomando en consideración que dichos instrumentos fueron ratificados en el presente juicio por el ciudadano LOPEZ TORREJON MARINO, los mismos adquirieron el carácter de documentos privados tenidos legalmente como reconocidos, por lo que esta Alzada les da valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, Y ASI SE DECIDE. 3.- Inspección Judicial, a los fines de que el Tribunal “a-quo” se trasladara y constituyera en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuyo incumplimiento se demanda, a los fines de que dejara constancia de: 1.-) Del lugar en el que está constituido el Tribunal; 2.-) De si el lugar donde está constituido el Tribunal existen bienhechurías o algún tipo de construcción; 3.-) De ser afirmativo el anterior particular, las características de las bienhechurías o de la construcción; 4.-) De si las bienhechurías están habitadas y por quien o quienes; 5.-) De cualquier otro hecho nuevo que se señale al momento de la práctica de la inspección. Consta a los folios 102 y 103, acta levantada por el Juzgado “a-quo” el día y la hora fijadas para la práctica de la Inspección Judicial solicitada, en la cual se dejó constancia de que de trasladó y constituyó en el inmueble objeto del presente juicio, designando como práctico para que asesorara el Tribunal, al Ingeniero Luis Samuel Nava; y como práctico fotográfico al ciudadano José Rafael Vasquez Toro, para que tomara las expresiones fotográficas necesarias; seguidamente luego de que los precitados ciudadanos prestaron el juramento de ley, dicho Tribunal dejó constancia de los siguientes particulares: “Primero: el Tribunal deja constancia que se encuentra constituido en la siguiente dirección: Avenida Montalbán Casa No. 03, Sector San José de Tarbes, Valencia, Estado Carabobo. Segundo:… que el sitio donde se encuentra constituido existen unas bienhechurías constituidas por paredes de concha de madera, bloques, láminas de zinc… Tercero: el inmueble entra en la clasificación de rancho… Cuarto:… existen 2 camas individuales… televisor y baños de dama y caballeros. Quinto: en uso de este particular la parte… promovente… solicita… se deje constancia… las condiciones de salubridad y seguridad habitacional que existen en las bienhechurías donde se encuentra constituido el Tribunal… previo asesoramiento del experto deja constancia de lo siguiente: la estructura global no soportaría sismos, tormentas (catástrofes naturales), en cuanto a los servicios de aguas negras no cumple con los factores de la norma de construcción en general, y no posee sistemas contra incendio…”; todo lo cual esta Alzada le da valor probatorio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, apreciando asimismo el informe técnico presentado por el Experto Luis Samuel Nava (folios 105 y 106), y las fotografías consignadas por el experto José Rafael Vasquez Toro (folios que van desde el 97 al 116); Y ASI SE DECIDE. 4.- Prueba testimonial de los ciudadanos SANDRA LOZADA RODRIGUEZ, CALI TORREALBA, JESUS ARGENIS HENRIQUEZ GOMEZ; MARINO LOPEZ TORREJON, MANUEL RAMON COLMENAREZ, JOHANNA JOSEFINA ALIENDO OCHOA y VICTOR TERREROS; venezolanos, mayores de edad, de este domicilio. Este Juzgador observa que los ciudadanos CALI TORREALBA, JESUS ARGENIS HENRIQUEZ GOMEZ, MARINO LOPEZ TORREJON y JOHANNA JOSEFINA ALIENDO OCHOA, no comparecieron el día y la hora fijadas por el Juzgado “a-quo” a rendir sus deposiciones, declarándose desiertos dichos actos. La testigo SANDRA LOZADA RODRIGUEZ, fue evacuada en fecha 1º de diciembre de 2011, tal como consta del acta que corre inserta al folio 88 del presente expediente, en la cual se deja constancia que fue interrogado de la siguiente manera: “PRIMERO: DIGA LA TESTIGO Si CONOCE DE VÍSTA, TRATO Y COMUNICACIÓN A LA SEÑORA HERMELINDA GOLDCHEID? La testigo respondió: Si, porque soy cliente del negocio. SEGUNDO: DIGA LA TESTIGO SI POR EL CONOCIMIENTO QUE TIENE DE LA CIUDADANA SABE Y LE CONSTA A QUE SE DEDICA LA CIUDADANA GOLDCHEID? La Testigo contesto: a la venta de comida, que esta ubicada en el sector San José de Tarbes, detrás de Farmatodo. TERCERO: DIGA LA TESTIGO, SI POR EL CONOCIMIENTO QUE ELLA TIENE SABE Y LE CONSTA QUE EN EL INMUEBLE DONDE FUNCIONA EL RESTAURANTE SE UTILIZA COMO VIVIENDA FAMILIAR? La testigo respondió: Si, vive la hija con los hijos”. Seguidamente dicha testigo fue repreguntada de la siguiente manera: “CUARTO: DIGA LA TESTIGO SI TIENE CONOCIMIENTO DEL PERIODO EN QUE EMPEZÓ A FUNCIONAR ESE RESTAURANTE AL QUE ELLA HIZO MENCIÓN? La testigo respondió: Bueno, remodelado comenzó desde el mes de Marzo. QUINTO: DIGA LA TESTIGO, CON BASE EN QUE TIPO DE HECHO POR ELLA RECIBIDO EN TAN CORTO TIEMPO, PUEDE ASEVERAR QUE HAY GENTE VIVIENDO COMO FAMILIA HABITUALMENTE EN ESE RESTAURANTE? La testigo respondió: Porque regularmente esta cerca de mis sitios de trabajo y desayuno ahí, y se que la muchacha vive ahí en el negocio, siempre los niños están con al muchacha y le he preguntado que porque, que si los niños no van a la guardería y me dice que si, y por como esta la parte de atrás construida para que ella viva allí.” El testigo MANUEL RAMON COLMENAREZ, fue evacuado en fecha 05 de diciembre de 2011, tal como consta del acta que corre inserta al folio 92 del presente expediente, en la cual se deja constancia que fue interrogado de la siguiente manera: “PRIMERO: DIGA EL TESTIGO SI CONOCE DE VISTA, TRATO Y COMUNICACIÓN A LA SEÑORA ROSA HERMELINDA GOLDCHEID? El testigo respondió: Si cuando ella llego al negocio. SEGUNDO: ¿DIGA LA TESTIGO SI POR EL CONOCIMIENTO QUE DE ELLA A QUE NEGOCIO SE REFIERE? El Testigo contesto: al negocio donde ella trabaja, el negocio de comida... CUARTO: DIGA EL TESTIGO SI SABE Y LE CONSTA, SI EN EL INMUEBLE DONDE SE DESEMPEÑA CON LA VENTA DE COMIDA, ES ADEMÁS UTILIZADO PARA VIVIENDA FAMILIAR, Y EN EL CASO DE SER AFIRMATIVO POR QUIEN? El testigo contesto: Con la hija de ella, ella es la que vive ahí... SEXTO: DIGA EL TESTIGO, SI SABE Y LE CONSTA EL ESTADO FÍSICO DE CONSTRUCCIÓN EN QUE SE ENCONTRABA EL INMUEBLE EN EL MOMENTO QUE DICE LLEGO LA SEÑORA ROSA GOLDCHEID A ESTE SITIO? El testigo respondió: El sitio estaba con concha de madera, estaba cercado. SÉPTIMO: DIGA EL TESTIGO COMO ERAN PARA ESE MOMENTO LAS PAREDES Y TECHOS DEL INMUEBLE?... respondió: De concha de madera y zinc”. Seguidamente el referido testigo fue repreguntado así: “SEGUNDO: DIGA EL TESTIGO, SI EL HIZO O HACE ALGO EN RELACIÓN CON ESE NEGOCIO? El testigo respondió: Trabajaba allí cuidando los carros en el estacionamiento… OCTAVO: DIGA EL TESTIGO, SI ALGUNA VEZ HIZO TRABAJOS O PARTICIPO EN TRABAJOS QUE SE HICIERON EN LA PARTE INTERIOR DEL NEGOCIO? El testigo respondió: no, mí trabajo es afuera, cuidar los carros nada mas nada” El testigo VICTOR TERREROS, fue evacuado en fecha 05 de diciembre de 2011, tal como consta del acta que corre inserta al folio 94 del presente expediente, en la cual se deja constancia que fue interrogado de la siguiente manera: “PRIMERO: ¿DIGA EL TESTIGO SI CONOCE DE VISTA, TRATO Y COMUNICACIÓN A LA SEÑORA ROSA HERMELINDA GOLDCHEID? El testigo respondió: Si. SEGUNDO: ¿DIGA EL TESTIGO SI POR EL CONOCIMIENTO QUE DE ELLA TIENE. SABE A QUE SE DEDICA?... Contesto: Si ella tiene un negocio restaurante... CUARTO: DÍGA EL TESTIGO, SI TIENE CONOCIMIENTO DE SI DICHO INMUEBLE SE UTILIZA ADEMÁS PARA VIVIENDA FAMILIAR? El testigo Contesto: Si. Ahí vive una hija de ella con dos niñas menores. QUINTO: DIGA EL TESTIGO, SI TIENE CONOCIMIENTO DE QUE EL INMUEBLE DONDE FUNCIONA EL RESTAURANTE LE FUE ALQUILADO A LA SEÑORA ROSA GOLDCHEID? EL testigo contesto: Si fue alquilado, pero no por los propietarios, no por los dueños del terreno. SEXTO: DIGA EL TESTIGO, EL ESTADO APARENTE EN EL QUE LE FUERON ALQUILADAS A LA SEÑORA GOLDCHEID LAS BIENHECHURIAS? El testigo contesto: Como yo vivo al frente del negocio en cuestión, manifiesto de que este se encontraba en lamentables o pésimas condiciones, no eran sino tablas y monte, sin agua, sin servicios. SÉPTIMO: DIGA EL TESTIGO, SI TIENE CONOCIMIENTO DE QUIEN HIZO LAS REMODELACIONES NECESARIAS PARA CAMBIAR EL ESTADO DE COSAS QUE SEÑALA? El testigo contesto: si, la señora que esta ahorita, la señora Rosa Goldcheid”. Asimismo, el referido testigo fue repreguntado de la siguiente manera: “TERCERO: DÍGA EL TESTIGO, COMO ES QUE SABE EL TIPO DE CONTRATO QUE REALIZO LA SEÑORA GOLDCHEID SOBRE EL INMUEBLE Y LOS DETALLES DE ESE CONTRATO? El testigo respondió:…Yo no sé qué clase de contrato es, se que esos terrenos son de una familia Osio, por eso es que estoy diciendo que están arrendando una cosa que no es de ellos, en cuanto a lo que el abogado esta diciendo que yo estaba presente en el momento que hicieron la transacción, porque desde mi casa se ve claramente todos los actos que se ejecutan allí, no es necesario que yo este presente en el acto.” De la transcripción que se ha hecho tanto de las preguntas que se le hicieron los ciudadanos SANDRA LOZADA RODRIGUEZ, MANUEL RAMON COLMENAREZ y VICTOR TERREROS, así como de sus respuestas, como de las repreguntas y sus respuestas se observa que los deponentes no incurren en contradicciones, al declarar de manera conteste el conocimiento que tienen de que el inmueble objeto del presente juicio es utilizado por la arrendataria, hoy demandada, tanto para la venta de comida, como de vivienda familiar, razón por la cual se aprecian dichos testimonios, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil; Y ASÍ SE DECIDE. PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA: En fecha 24 de noviembre de 2011, el abogado SALVATORE CHIARACANE, en su carácter de apoderado actor, promovió las siguientes pruebas: 1.- Ratificó todas y cada una de las pruebas promovidas con el libelo de demanda, específicamente el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Valencia del Estado Carabobo, en fecha 12 de noviembre de 2007, bajo el N° 127, Tomo 241, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; de la copia fotostática de los estatutos sociales de la sociedad mercantil EL FOGON LLANERO, C.A. y del recibo de pago de Impuestos Municipales. Este Sentenciador advierte que, al analizar las pruebas acompañadas a los autos, se pronunció sobre la valoración de los referidos instrumentos, razón por la cual dá por reproducida dicha valoración; Y ASI SE ESTABLECE. 2.- Copia fotostática de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Valencia del Estado Carabobo, en fecha 23 de mayo de 2001, bajo el N° 10, Tomo 39, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; en el cual los ciudadanos BEATRIZ OSIO DE UTRERA, PABLO ENRIQUE OSIO OSIO, LUIS RAMON OSIO OSIO y JESUS MIGUEL OSIO OSIO, dieron en arrendamiento al ciudadano VIRGILIO MARTINHO GOMES DE FREITAS, una porción de terreno que forma parte de uno de mayor extensión, situado en jurisdicción de la Parroquia San José, Municipio Valencia del Estado Carabobo, marcado “E”. De la revisión de dicho instrumento, si bien se observa que el mismo constituye un documento de los denominados “públicos”, el cual al no haber sido impugnado debe ser admitido y valorado por el jurisdicente, de su contenido se evidencia que nada aporta a los fines de dilucidar los hechos controvertidos en la presente causa, razón por la cual se desecha, dada su impertinencia, Y ASI SE DECIDE. 3.- Original de Oficio No. CU 0744/2011, suscrito por el Director de Control Urbano de la Alcaldía de Valencia, Arq. RAFAEL ROMERO, de fecha 03 de noviembre de 2001, dirigida a la ciudadana ROSA GOLDCHEID PEROZA, en la cual a los fines de darle respuesta a su denuncia No. 20110060679, se le informó que se realizó la inspección solicitada en el terreno ubicado en la Urbanización San José de Tarbes, Calle Montalbán S/No. Parroquia San José, y que se citó a la persona denunciada, remitiéndose el caso al Departamento Legal adscrito a esa Dirección para sancionar irregularidades, marcada “F”. 4.- Copia certificada de informe de inspección y denuncia interpuesta por la ciudadana ROSA GOLDCHEID PEROZA, contra la ciudadana NAILET MARGARITA DE FREITAS, por ante la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía de Valencia, marcada “G”. 5.- Original de Licencia de Actividades Económicas de la sociedad mercantil EL FOGON LLANERO, C.A. J-31647974-9, expedida por la Dirección de Hacienda de la Alcaldía del Municipio Valencia, Estado Carabobo, marcada “H-1”. 6.- Copia del Certificado de Uso Para Expedición de Patente, expedido por la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Valencia, Estado Carabobo, marcada “H-2”. 7.- Original de Recibos de Pago de Impuesto Municipal, expedido por la Alcaldía del Municipio Valencia, Estado Carabobo, de fechas 28 de febrero de 2008 y 21 de mayo de 2008, y Planilla de Liquidación de Tasas de fecha 19 de mayo de 2008, marcados “H-2”. 8.- Copia fotostática de Certificado de conformidad Nro. 3900-2007, expedido por el Cuerpo de Bomberos del Municipio Valencia, Estado Carabobo, acompañado del correspondiente recibo de pago, marcados “H-3”. En relación a los instrumentos señalados en los numerales 3, 4 y 5, así como las copias fotostáticas indicadas en los numerales 6, 7 y 8 esta Alzada observa que son reproducción de documentos llamados “administrativos”, por estar suscritos por un funcionario público competente, por lo que, al no haber sido impugnadas por la accionada, se les da valor probatorio, teniéndoseles como fidedignas, a tenor de lo establecido en el artículo 429, del Código de Procedimiento Civil, para dar por probado el contenido de las mismas; Y ASÍ SE DECIDE. TERCERA.- Observa este Sentenciador que, que la presente apelación lo fue contra la sentencia definitiva dictada el 22 de febrero de 2012, por el Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en la cual declaró con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, incoada por la ciudadana NAILET MARGARITA DE FREITAS MENDOZA, contra la ciudadana ROSA GOLDCHEID PEROZA; pasando este Sentenciador a precisar los límites de la presente controversia. La ciudadana NAILET MARGARITA DE FREITAS MENDOZA, asistida por el abogado SALVATORE CHIARACANE, en el libelo de demanda alega que en fecha 10 de marzo de 2011, según contrato autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Valencia del Estado Carabobo, bajo el N° 29, Tomo 47, arrendó a la ciudadana ROSA GOLDCHEID PEROZA, una bienhechuría la cual, con el terreno en donde está construida, mide en su conjunto Trescientos Veinticuatro Metros Cuadrados Mts2 324,00), y conforma un (1) restaurante, ubicado en la Avenida Bolívar en la zona de la Urbanización San José de Tarbes, Jurisdicción de la Parroquia San José, Municipio Valencia del Estado Carabobo; que en la Cláusula Décima de ese contrato, la duración fue determinada en seis meses, cuyo vencimiento lo era para el día 10 de septiembre de 2011; que el objeto principal del indicado arrendamiento, lo constituye el ejercicio de la actividad de restaurante, el cual fue creado y desarrollado por su persona, tanto en la estructura como en la actividad mercantil correspondiente, sobre un terreno que le había sido alquilado hace muchos años atrás por los propietarios del inmueble en cuestión, a través de contratos de arrendamiento ininterrumpidamente renovados, el último de los cuales, originariamente a tiempo determinado y sucesivamente convertido en contrato a tiempo indeterminado vigente en la actualidad, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Valencia del Estado Carabobo en fecha 12 de noviembre de 2007; que en fecha 30 de agosto de 2006, procedió a crear la compañía denominada "El Fogón Llanero", con sede en el referido inmueble, según consta de copia de los estatutos sociales inscritos en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Carabobo; que siguió cancelando los impuestos relacionados con la Patente N° 66145, que la Alcaldía de Valencia concedió al Fogón Llanero C.A., J-316479749, para la actividad de Restaunrante Sin Licor en la Calle Montalbán de la Urbanización San José de Tarbes; alegando asimismo que la ciudadana ROSA GOLDCHEID PEROZA hizo caso omiso a todas las solicitudes amigables, considerando que el término de duración del contrato de arrendamiento lo era en fecha 10 de septiembre de 2011, quedándose ocupando el local arrendado, resistiéndose a desalojarlo; además de que a partir del mes de septiembre del año 2011, la arrendataria se ha insolventado, de manera que el arrendamiento se ha convertido en ocupación sin título; alegando asimismo que teniendo derecho al cobro de las cantidades debidas por la ocupación sin título, tomando en cuenta que el pago mensual estaba fijado en la cantidad de TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.00,00), y asimismo tomando en cuenta el lucro cesante derivado de la imposibilidad de volver a utilizar el local para el ejercicio de la actividad de restaurante que la falta de entrega de la bienhechuría arrendada le ocasiona, las referidas cantidades pueden determinarse en CINCO MIL BOLÍVARES MENSUALES (Bs. 5.000,00), o en cualquier otro monto que el Tribunal puede determinar de manera justa, ecuánime y objetiva, para todos los meses de ocupación sin título hasta la entrega de la bienhechuría arrendada; por lo que, estando en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, y la arrendataria al no haber manifestado voluntad alguna de querer seguir en la relación arrendaticia en términos de prórroga legal, los señalados incumplimientos de la arrendataria son idoneos para ser subsumibles en el ámbito del artículo 40 del Decreto Ley de Arrendamiento; razones por las cuales de conformidad con los artículos 38, 39, 40 y 41 ejusdem, demanda a la ciudadana ROSA GOLDCHEID PEROZA, por INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES LEGALES Y CONTRACTUALES, para que de manera voluntaria o, en su defecto, sea condenada por el Tribunal a lo siguiente: A) a entregar de inmediato y sin plazo alguno, totalmente desocupado de bienes y personas, la bienhechuría que conforma un (1) restaurante, con el terreno en donde está construida, ubicado en la Avenida Bolívar en la zona de la Urbanización San José de Tarbes, Jurisdicción de la Parroquia San José, Municipio Valencia del Estado Carabobo; B) a pagar las cantidades debidas por la ocupación sin título de la indicada bienhechuría, hasta el día en que voluntariamente entregue el inmueble o se ejecute la entrega del inmueble arrendado. A su vez, la ciudadana ROSA GOLDCHEID PEROZA, asistida por el abogado OSWALDO MANUEL CABRERA REYES, en el escrito de contestación a la demanda, rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes, la presente demanda, tanto en los hechos como en el derecho, señalando que conversó con la ciudadana NAILET MARGARITA DE FREITAS MENDOZA, la cual ofreció alquilarle una construcción en la que, remodelada, podría funcionar un restaurante, indicándole que efectivamente lo podía transformar y adaptarlo a sus necesidades, y que posteriormente se lo vendería; por lo que efectivamente en fecha 10 de marzo de 2011, firmó contrato de arrendamiento ante la Notaría Pública Primera del Municipio Valencia del Estado Carabobo, estableciéndose en la Cláusula Primera: …”La arrendadora da en arrendamiento a la arrendataria, una bienhechuría la cual, el terreno donde está construida mide en su conjunto Trescientos Veinticuatro metros cuadrados (324 Mts.), conforma un restaurante sin número y declara la Arrendadora ser de su propiedad"...; indicando en la Cláusula Cuarta el que: …”el local amerita algunas reparaciones para ser funcional”, y que las condiciones del inmueble arrendado en la Cláusula Quinta lo era: …“portón de alfajor delantero, en el lado oeste del mismo con una- pared de corteza de árbol, un (1) fregadero, tubería de aguas negras del fregadero encontrado en mal estado un mesón de concreto armado y dos (2) pocetas las cuales se encuentran en mal estado”; por lo que, con el contenido de dichas cláusulas se demuestra que dicho contrato es ilegal de conformidad con el Artículo 6º de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Asimismo, señala que no es cierto que la Cláusula Décima de ese contrato, establece que la duración quedó determinada en seis (6) meses con vencimiento en fecha 10 de septiembre de 2011; que lo que sí es cierto que en dicho contrato se estableció en la Cláusula Décima Segunda, la duración de seis (6) meses fijos, contados a partir de la firma y la prórroga por seis (6) meses más, conjuntamente con la opción a compra, que es lo que ha motivado esta demanda; que a sus solas y únicas expensas, conjuntamente con su hija, han remodelado y transformado las cuatro (4) conchas de cortezas de árbol que le alquiló la demandante, construyéndole también con materiales de desecho, las puertas, pisos, techos, paredes, habitaciones, baños, fregadero y cocina; que no es cierto que el objeto principal del referido arrendamiento lo constituya el ejercicio de la actividad de restaurante, el cual fue por su persona creado y desarrollado; que no es cierto que el terreno donde están construidas las bienhechurías que habita se lo hayan alquilado desde hace muchos años atrás los propietarios del inmueble en cuestión, a través de contratos de arrendamientos ininterrumpidamente innovados, en donde el último de los cuales se convirtió a tiempo indeterminado, otorgado supuestamente por vía de autenticación ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Valencia del Estado Carabobo, en fecha 12 de noviembre de 2007; negó y rechazó que la demandante haya creado un supuesto Fogón Llanero, lo que si es de rescatar es que la demandante indica como dirección la calle Montalbán de la urbanización San José de Tarbes, lo cual se desprende de los supuestos impuestos municipales, pero es el caso que en esa calle y concretamente en este mismo terreno hay otras invasiones de familiares de ella, que fungen también como restaurantes; que lo realmente cierto es que prácticamente desde el tercer (3º) mes de arrendamiento, la ciudadana antes indicada, se ha dedicado a perturbarlos ejerciendo diferentes tipos de violencia, lo que los ha motivado a resistirse a desalojar las bienhechurías construidas por ellas; negó, rechazó y contradijo que se haya quedado insolvente a partir de septiembre del año 2011; que es cierto que esta ocupando sin título el mencionado terreno y las bienhechurías, debido a que la demandante no posee ningún documento que le acredite la propiedad o la posesión de los mismos; que es cierto que estaba autorizada por el mismo contrato, sí no hubiésemos hecho estas alteraciones a la estructura fundamental no lograríamos que más o menos funcionara como se encuentra actualmente; negó, rechazó y contradijo que haya invadido porciones de terreno; que no es cierto que la arrendadora tenga derecho de cobrarle alguna cantidad por la ocupación sin título que ella misma indica, así como tampoco es cierto por lo que rechazó, negó y contradijo la cantidad de TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,00), y el lucro cesante de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00); que la Ley Establece que nadie estará obligado a pagar arrendamiento por viviendas de esta clase mucho menos por lucro cesante o por ocupación sin título; que no es cierto que el objeto del presente juicio nada tenga que ver con la materia de vivienda; que lo realmente cierto es que dicho inmueble sirve de asiento a un grupo familiar constituido por su persona, su hija y sus dos (2) menores hijos y en consecuencia tutelados de manera particular y específica por el Ejecutivo Nacional; negó, rechazó y contradijo que la normativa aplicable a la presente controversia sea la que determine el propio contrato de arrendamiento de conformidad con las pautas contenidas en el Decreto Ley de Arrendamientos N° 427, de fecha 25 de octubre de 1999; negó, rechazó y contradijo, que no tubo en ningún momento la voluntad de querer seguir en la relación arrendaticia, que lo realmente cierto es que a partir del 3er mes de estar mudada para acá, comenzó esta señora, su papá y su mamá a perturbarla en la posesión pacífica; que no es cierto que haya invadido porciones de terrenos colindantes, mucho menos que haya cortado árboles; que lo que sí es cierto es que he hecho transformaciones en la construcción y en el espacio arrendado; que es cierto que realizó cambios en los ambientes y modificado lo que "para el ellos” eran paredes, ya que las mismas sencillamente ni existían, ni existen; rechazó, negó y contradijo que haya algún incumplimiento realizado por su persona, que tenga que ver con el contrato suscrito por ellos, el cual en su contenido y en cada una de sus cláusulas debe ser declarado ilegal; negó y rechazó las costas y costos del presente procedimiento, y los daños y perjuicios demandados, así como la estimación de la demanda en Setenta y Seis mil Bolívares (Bs. 76.000,00). En el caso sub examine, esta Alzada evidencia como hechos no controvertidos, la existencia de la relación arrendaticia entre la accionante, NAILET MARGARITA DE FREITAS MENDOZA, con la accionada, ciudadana ROSA GOLDCHEID PEROZA, tal como se desprende del aludido contrato de arrendamiento celebrado en fecha 10 de marzo de 2011, autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Valencia del Estado Carabobo, bajo el N° 29, Tomo 47, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; sobre un inmueble constituido por una bienhechuría, con el terreno en donde está construida, la cual mide en su conjunto Trescientos Veinticuatro Metros Cuadrados Mts2 324,00), ubicado en la Avenida Bolívar en la zona de la Urbanización San José de Tarbes, Jurisdicción de la Parroquia San José, Municipio Valencia del Estado Carabobo; teniéndose como hechos controvertidos que el objeto principal del referido arrendamiento lo constituya el ejercicio de la actividad de restaurante; la ilegalidad del referido contrato de arrendamiento, de conformidad con el Artículo 6º de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dada las condiciones en que se encontraba el inmueble dado en arrendamiento; que si la arrendataria, hoy demandada, produjo alteraciones en la estructura fundamental del inmueble arrendado a los fines de que funcionara el restaurant; la solvencia o no de la arrendataria, respecto a los canones de arrendamiento mensual a partir del mes de septiembre de 2011 y si la misma tiene derecho o no de seguir ocupando el inmueble dado en arrendamiento. Trabada así la litis, se hace necesario analizar el contenido del documento fundamental de la presente acción, constituido por el contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana NAILET MARGARITA DE FREITAS MENDOZA, con la accionada, ciudadana ROSA GOLDCHEID PEROZA, autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Valencia del Estado Carabobo, bajo el N° 29, Tomo 47, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; por lo que este Sentenciador en uso de las facultades que le confiere el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en el cual en su parte in fine señala que: “En la interpretación de contrato… Los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes… teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y la buena fe”; considera necesario traer a colación las normas que regulan la materia, contenidas en el Código Civil, el cual establece en sus artículos: 1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”. 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”. 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” 1.264.- “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraidas, el deudor es responsable de daños y perjuicios en caso de contravención.” Pasando a analizar el contrato traído a los autos por la parte actora con su escrito libelar, y en este sentido se observa que, la interpretación de los contratos es otra de las vertientes del oficio del Juez, cuya operación consiste en indagar la voluntad e intención presunta que las partes abrigaron al establecer las diversas cláusulas que determinan sus obligaciones y derechos; partiendo de que en la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes, teniendo en miras las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe. En este sentido, la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal, en sentencia de fecha 13 de octubre de 1994, expresó lo siguiente: “…el poder de interpretación está limitado únicamente a los casos de oscuridad, ambigüedad o deficiencia, o sea, cuando las ideas del contrato o acto, están mal expresadas o no guardan tal correlación y enlace, que las unas se desprendan inmediata y lógicamente de las otras…” Es de observarse que, la parte actora fundamenta la presente acción en el precitado Contrato de Arrendamiento celebrado con la demandada, autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Valencia del Estado Carabobo, en fecha 10 de marzo de 2011, bajo el N° 29, Tomo 47, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; regido por las siguientes cláusulas: “PRIMERA: “La Arrendadora da en arrendamiento a la Arrendataria, una Bienhechuría la cual, el terreno en donde está construida mide en su conjunto Trescientos Veinticuatro Metros Cuadrados (324 Mts2), conforma un (1) restaurante sin número… ubicado en la Avenida Bolívar en la Zona de la Urbanización San José de Tarbes, jurisdicción de la Parroquia San José, Municipio Valencia del Estado Carabobo… TERCERA: La Arrendataria se obliga a utilizar dicho inmueble únicamente que para la actividad mercantil convenida y no a cambiar su destino sin la previa autorización de la Arrendadora dada por escrito. CUARTA: Esta en conocimiento de la Arrendataria que el local amerita algunas reparaciones para ser funcional y así declara recibirlo la Arrendataria, la cual se obliga a hacer las reparaciones necesarias y costearlas sin derecho a repetición y sin que puedan diferirse hasta la conclusión del contrato de arrendamiento. QUINTA: El local se entrega con las siguientes características: Portón de alfajor delantero, en el lado Oeste del mismo con una (1) pared de corteza de árbol, un (1) fregadero, tubería del agua negra del fregadero encontrado en mal estado, un (1) mesón de concreto armado y dos (2) pocetas las cuales se encuentran en mal estado… DECIMA TERCERA: El incumplimiento total o parcial de cualquiera de las obligaciones determinadas por las cláusulas de este contrato, y las establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios Vigente, derivará la procedencia de las acciones de cumplimiento o resolución de contrato de pleno derecho, con la respectiva reclamación de los daños y perjuicios…” De lo que se desprende, que efectivamente el inmueble objeto de la relación arrendaticia existente entre las partes, según lo establecido en la cláusula PRIMERA, lo constituye una bienhechuría y el terreno en donde está construida, la cual mide en su conjunto Trescientos Veinticuatro Metros Cuadrados (324 Mts2), que conforma un (1) restaurante sin número, ubicado en la Avenida Bolívar en la Zona de la Urbanización San José de Tarbes, jurisdicción de la Parroquia San José, Municipio Valencia del Estado Carabobo; así como también, según la cláusula TERCERA, “La Arrendataria se obliga a utilizar dicho inmueble únicamente que para la actividad mercantil convenida y no a cambiar su destino sin la previa autorización de la Arrendadora dada por escrito”; de lo que resulta para esta Alzada forzoso concluir, que las partes celebraron un contrato de arrendamiento sobre una bienhechuría y el terreno en donde está construida, que conforma un (1) restaurante sin número, destinado “únicamente que para la actividad mercantil convenida”, siendo convenido expresamente que la arrendataria, hoy demandada, no podía darle otro uso distinto a dicho inmueble, sin la previa autorización de la arrendadora; Y ASI SE ESTABLECE. Ahora bien, en relación a la excepción señalada por la ciudadana ROSA GOLDCHEID PEROZA, asistida por el abogado OSWALDO MANUEL CABRERA REYES, en el escrito de contestación de demanda, consistente en la ilegalidad del referido contrato de arrendamiento, dada las condiciones en que se encontraba el inmueble dado en arrendamiento, de conformidad con lo establecido en el artículo 6º de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, este Sentenciador considera necesario traer a colación el contenido de dicha norma, el cual se transcribe a continuación: “Se declara ilícito el arrendamiento o subarrendamiento de las viviendas urbanas o suburbanas que no posean las condiciones elementales mínimas de sanidad y habitabilidad. Están comprendidas en este caso, especialmente, las viviendas comúnmente llamadas "ranchos", que son aquellas construidas con materiales inadecuados o perecederos, tales como tablas, latas y cartones, que carecen de servicios de infraestructura primaria. En consecuencia, nadie estará obligado a pagar arrendamiento por viviendas de esta clase.” De lo que se desprende que, dicho artículo, dispone expresamente la ilegalidad del arrendamiento o subarrendamiento de las viviendas urbanas o suburbanas que no posean las condiciones elementales mínimas de sanidad y habitabilidad; es decir, que dicha regulación se encuentra dirigida a la protección de los arrendatarios de bienes inmuebles siempre y cuando estén destinados a vivienda, no así a los inmuebles destinados a fines mercantiles; por lo que, establecido como fue que el objeto del inmueble que la hoy accionante, ciudadana NAILET MARGARITA DE FREITAS MENDOZA, dio en arrendamiento a la demandada, ciudadana ROSA GOLDCHEID PEROZA, lo constituye el ejercicio de la actividad de un restaurante; resulta forzoso para este Sentenciador concluir, que la excepción de ilegalidad del contrato de arrendamiento fundamentada en lo establecido en el artículo 6º de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no puede prosperar. En consecuencia, esta Alzada le da pleno valor probatorio al contrato de arrendamiento autenticado en fecha 10 de marzo de 2011, por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Valencia del Estado Carabobo, bajo el N° 29, Tomo 47, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; Y ASI SE DECIDE. Decidido lo anterior, en observancia al contenido de la Cláusula CUARTA de dicho contrato, se desprende que expresamente la arrendataria, hoy demandada: “…Esta en conocimiento… que el local amerita algunas reparaciones para ser funcional y así declara recibirlo… la cual se obliga a hacer las reparaciones necesarias y costearlas sin derecho a repetición y sin que puedan diferirse hasta la conclusión del contrato de arrendamiento”; de lo que se desprende que efectivamente las partes contratantes convinieron expresamente la obligación de la arrendataria en hacer las “reparaciones necesarias y costearlas sin derecho a repetición” para que el inmueble en cuestión pudiera ser funcional, vale señalar, para la actividad mercantil consistente en un restaurant; lo cual adminiculado con las resultas de la prueba de Inspección Judicial practicada por el Juzgado “a-quo” en fecha 04 de diciembre de 2011, valorada por esta Alzada con anterioridad, se evidencia el estado en que se encontraba el inmueble arrendado; vale señalar, las bienhechurías se encontraban construidas en su mayoría con materiales de desperdicio, tanto de origen vegetal como procesados, tales como paredes de concha de madera, bloques tipo trincote, láminas de zinc deterioradas, acerolit, chatarra soldada, con piso de cerámica y cemento rústico en mal estado, siendo clasificado por el Experto designado por dicho Tribunal, Ing. Luis Samuel Nava, como “rancho”, no cumpliendo con las normas de construcción en general, respecto a las condiciones de salubridad y seguridad habitacional, al no estar diseñado dicho inmueble, para soportar los efectos de un sismo o tormentas (catástrofes naturales), ni poseer servicio de aguas negras, ni sistema contra incendio, tal como se evidencia en las fotografías consignadas a los autos por el experto José Rafael Vasquez Toro; se tiene por probado que la demandada, ciudadana ROSA GOLDCHEID PEROZA, no cumplió con su obligación contractual de “hacer las reparaciones necesarias y costearlas” para ser funcional el local dado en arrendamiento, a los fines realizar la actividad mercantil convenida; lo cual aunado a que las deposiciones de los ciudadanos SANDRA LOZADA RODRIGUEZ, MANUEL RAMON COLMENAREZ y VICTOR TERREROS, fueron contestes al declarar el conocimiento que tienen de que el inmueble objeto del presente juicio es utilizado por la arrendataria, hoy demandada, tanto para la venta de comida, como de vivienda familiar; hace forzoso para esta Alzada concluir, que la arrendataria, ciudadana ROSA GOLDCHEID PEROZA, incumplió con lo convenido en la Cláusula TERCERA del aludido contrato de arrendamiento, dado que cambió el destino del inmueble dado en arrendamiento, siendo obligada a utilizarlo “únicamente para la actividad mercantil convenida”; Y ASI SE ESTABLECE. En cuanto al alegado incumplimiento por parte de la arrendataria de la cláusula DECIMA del contrato de arrendamiento, al no haber cancelado los cánones arrendaticios que van desde el mes de septiembre de 2011, razón de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000,00) mensual; es de observarse que, si bien la ciudadana ROSA GOLDCHEID PEROZA, asistida por el abogado OSWALDO MANUEL CABRERA REYES, en el escrito de contestación de demanda, negó, rechazó y contradijo que se haya quedado insolvente a partir de septiembre de 2011, de la revisión de las actas procesales que integran el presente expediente se evidencia que, en el lapso probatorio, la accionada se limitó a promover el principio de la comunidad de la prueba; facturas emitidas por la sociedad mercantil MARINO LOPEZ; inspección judicial y la testimonial de los ciudadanos SANDRA LOZADA RODRIGUEZ, MANUEL RAMON COLMENAREZ y VICTOR TERREROS; incumpliendo con la carga probatoria que le impone el articulo 506 del Código de Procedimiento Civil, al no traer a los autos elemento probatorio alguno que trajese al ánimo de este Sentenciador el que efectivamente cumplió con su obligación contractual del pago de los cánones arrendaticios de los meses de septiembre y octubre de 2011, lo cual al coloca en un estado de insolvencia; Y ASI SE ESTABLECE. Ahora bien, la parte actora fundamenta su acción en el precitado Contrato de Arrendamiento celebrado con la demandada, en fecha 10 de marzo de 2011, regulándose la duración del mismo, en la Cláusula DECIMA SEGUNDA que textualmente señala: "La duración del presente contrato es por Seis (6) meses fijos contados a partir de su firma, prorrogable de acuerdo al artículo 38 incisos “A” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.…", venciéndose dicho lapso el 10 de septiembre de 2011; evidenciándose asimismo que la referida cláusula las partes establecieron: “…de prorrogarse el presente contrato después de su primer vencimiento la próxima renovación se hará con OPCION A COMPRA…”; y siendo que no consta en autos que, efectivamente las partes hayan celebrado después de su vencimiento la renovación mediante contrato de opción a compra; lo que hace forzoso concluir que, contrato que rige la relación locativa existente entre las ciudadanas NAILET MARGARITA DE FREITAS MENDOZA y ROSA GOLDCHEID PEROZA, lo es un contrato a tiempo determinado; comenzando a correr el plazo de la prórroga legal arrendaticia, a partir de 10 de septiembre de 2011; Y ASI SE ESTABLECE. La prorroga legal, es un derecho beneficio otorgado por el legislador al arrendatario a la finalización de un contrato celebrado a tiempo determinado, condicionado a que éste se encuentre ejecutando las obligaciones pactadas y por el tiempo previsto en la Ley condicionado por la duración de la relación arrendaticia, siendo de orden público relativo, dado que si bien es obligatorio para el arrendador, es potestativo para el arrendatario, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En el caso sub examine, el accionante de autos pretende la cancelación de los meses de septiembre y octubre de 2011, que comprenderían el último mes del lapso establecido como la duración de la relación locativa entre las partes y el primer mes del lapso de seis (6) meses de prórroga legal del que podía hacer uso el arrendatario antes de cumplir con la obligación de entregar el inmueble, respectivamente; y dado que fue establecido con anterioridad que la arrendataria, hoy accionada, incumplió con su obligación contractual del pago de los cánones arrendaticios de los meses de septiembre y octubre de 2011, lo cual al coloca en un estado de insolvencia, además que haber incumplido con lo convenido en la Cláusula TERCERA del aludido contrato de arrendamiento, cambiándole el destino del inmueble dado en arrendamiento al utilizarlo como vivienda principal, cuando lo contenido lo era “únicamente para la actividad mercantil convenida”; hace forzoso para esta Alzada concluir que la misma perdió el derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal, de conformidad con lo previsto en el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; Y ASI SE ESTABLECE. Establecido lo anterior, es de observarse, que esta Alzada, al determinar la naturaleza del contrato que rige la relación locativa, existente entre las ciudadanas NAILET MARGARITA DE FREITAS MENDOZA y ROSA GOLDCHEID PEROZA, precisó que lo es de los contratos a tiempo determinado; y bajo cuyas cláusulas se encuentra regulada dicha relación, por lo que, siendo que la pretensión de la arrendadora, hoy accionante, lo es por incumplimiento de contrato de arrendamiento, a los fines de que la arrendataria, hoy demandada, cumpla con su obligación de entregar el inmueble dado en arrendamiento, de conformidad con la norma contenida en el artículo 1.167 del Código Civil, que establece que, en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello; resulta forzoso para esta Alzada concluir que la presente acción de cumplimiento de contrato, debe prosperar. En consecuencia, la arrendataria debe entregar a la arrendadora el inmueble arrendado, constituido por una bienhechuría y el terreno en donde está construida, que conforma un (1) restaurante, ubicado en la Avenida Bolívar en la zona de la urbanización San José de Tarbes, Jurisdicción de la Parroquia San José, Municipio Valencia del Estado Carabobo; Y ASI SE DECIDE. Asimismo, de los autos se evidencia que, a pesar de haber nacido para la parte actora el derecho de ejercer el recurso de apelación, contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado “a-quo”, dado que el mismo no se pronunció sobre el pago de los cánones de arrendamiento insolutos y sobre la solicitud de indemnización por concepto de lucro cesante derivado de la imposibilidad de volver a utilizar el inmueble dado en arrendamiento, efectuada por la parte actora en el escrito libelar, la misma no apeló de la referida sentencia; ni tampoco se adhirió a la apelación interpuesta por la parte demandada. En este sentido, el autor patrio RICARDO HENRIQUEZ LA ROCHE, en su obra CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, Tomo II, a la página 440 y 441, se expresó así: “…el sistema del doble grado de jurisdicción está regido por el principio dispositivo que domina en nuestro procesal civil y por ende el principio de la personalidad del recurso de apelación, según los cuales el Juez Superior solo puede conocer de las cuestiones sometidas por las partes mediante apelación (nemo judex sine actore) y en la medida del agravio sufrido en la sentencia de primer grado (tantum devollutum, quantum apellatum). De suerte que, los efectos de la apelación interpuesta por una parte no benefician a la otra que no ha recurrido, quedando los puntos no apelados ejecutoriados y firmes por haber pasado en autoridad de cosa juzgada. En este sentido, en reiterados fallos esta Sala ha sostenido que, en virtud del efecto devolutivo, la apelación transmite al Tribunal Superior el conocimiento de la causa en la extensión y medida en que fue planteado el problema por el libelo introductivo de instancia ante el Juez de origen, ya en la extensión y medida, tal como haya quedado reducido el debate en el momento de la apelación, pero el asunto no pasa necesariamente en toda su integridad. Es posible, en efecto, que ciertos puntos del fallo apelado hayan sido aceptados por las partes y que, en consecuencia, la apelación no se dirija contra ellos. Es evidente, que si esta situación se produce, el tribunal de Alzada no podrá conocer de estos puntos y que el que tuvo el Juez de primera instancia. Si una sentencia contiene dos decisiones, una favorable y otra adversa a las pretensiones del apelante, el recurso que éste ejerza en términos generales solo deben considerarse dirigido contra el punto adversamente decidido. En sentencia del 18 de diciembre de 1986, esta Sala al pronunciarse sobre el límite de la apelación, sentó la siguiente doctrina que una vez más reitera: “La apelación no tiene otro objeto que reformar o revocar por el Superior las decisiones que el apelante Juzgue perjudiciales a sus intereses y aspiraciones que hayan sostenido en el juicio y cuyo reconocimiento solicitó al Tribunal. La parte apelada del fallo será la única que pase al conocimiento del Tribunal ad-quem, y el resultado de esa apelación no afectará naturalmente sino a los litigantes que hayan intervenido en el punto o proceso accionado, pues los aspectos o negocios no apelados habrán causado ejecutoria y el Superior no tendrá sobre ellos jurisdicción alguna: son cosa juzgada. Consecuencia de estos principios generales es que al Juez Superior le está prohibido la reformatio in peius….” Por lo que al no haber apelado la parte actora, ni haberse adherido a la apelación de la parte demandada, para ella dicho fallo quedó firme, con autoridad de cosa juzgada con relación al pago de los cánones de arrendamiento insolutos y sobre la solicitud indemnización por concepto de lucro cesante; Y ASI SE DECIDE. Observa este Sentenciador que, las abogadas PHILOMENA C. DE FREITAS FERNANDES y GERALDINE TOTESAUT LOPEZ, en su carácter de apoderadas judiciales de la accionada, en el escrito de conclusiones presentado en esta Alzada, señala que la accionante de autos se identifica como arrendadora cuando en realidad su condición lo sería en todo caso el de sub arrendadora, y siendo que en la Cláusula SEXTA del contrato de arrendamiento traido a los autos por la propia accionante (anexo “B”), se señala que dicho contrato fue celebrado intuito personae prohibiendo todo tipo de cesión o sub arrendamiento se dejan a salvo los derechos que pudieran corresponderle al o los propietarios del inmueble objeto del presente juicio, derivados del referido contrato de arrendamiento; Y ASI SE ESTABLECE. Por lo que, en observancia de los criterios jurisprudenciales, así como la normativa legal que rige la materia, tomados en consideración por esta Alzada como fundamento de su fallo, la apelación interpuesta por la parte demandada contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado “a-quo” en fecha 22 de febrero de 2012, no puede prosperar; Y ASI SE DECIDE. CUARTA.- Por las razones antes expuestas este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 05 de marzo de 2012, por la ciudadana ROSA GOLDCHEID PEROZA, asistida por la abogada BEATRICE COROMOTO NORIS ALMERON, contra la sentencia definitiva dictada el 22 de febrero de 2012, por el Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES LEGALES Y CONTRACTUALES, incoada por la ciudadana NAILET MARGARITA DE FREITAS MENDOZA, contra la ciudadana ROSA GOLDCHEID PEROZA. En consecuencia, SE CONDENA a la parte demandada a CUMPLIR CON EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Valencia del Estado Carabobo, en fecha 10 de marzo de 2011, bajo el N° 29, Tomo 47, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; a ENTREGAR del inmueble arrendado, constituido por una bienhechuría y el terreno en donde está construida, que conforma un (1) restaurante, ubicado en la Avenida Bolívar en la zona de la urbanización San José de Tarbes, Jurisdicción de la Parroquia San José, Municipio Valencia del Estado Carabobo. Queda así REFORMADA la sentencia objeto de la presente apelación. No existe condenatoria en costas, dada la naturaleza del presente fallo. Líbrese Oficio al Juzgado “a-quo” informándole sobre las resultas del presente fallo. PUBLIQUESE y REGISTRESE DEJESE COPIA Dada, firmada, y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- En Valencia, a los veintitrés (23) días del mes de octubre del año dos mil doce (2012). Años 202° y 153°. El Juez Titular, Abog. FRANCISCO JIMENEZ DELGADO La Secretaria, MILAGROS GONZALEZ MORENO En la misma fecha, y siendo las 3:23 p.m., se dictó y publicó la anterior sentencia, y se libró Oficio No. 378/12.- La Secretaria, MILAGROS GONZALEZ MORENO