TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, DE TRANSITO Y DE PROTECCION DE NIÑOS, NIÑAS Y ADOLESCENTES DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

PARTE ACTORA.-
RAFFAELLA TATONE DE LAMPIGNANO, italiana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. E-881.309.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA.-
RAFAEL ROVERSI THOMAS, NELSON GERARDO BACALAO NUÑEZ y LUIS ALBERTO MAGO CORROCHANO, abogados en ejercicio, inscritos en el INPREABOGADO bajo los números 3.392, 86.235 y 100.913, respectivamente, de este domicilio.
PARTE DEMANDADA.-
CARLOS JOSE CENTENO ALVAREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 4.457.553.
ABOGADOS ASISTENTES DE LA PARTE DEMANDADA.-
OSWALDO JOSE PARRA y HECTOR CARMONA BERRIOS, abogados en ejercicio, inscritos en el INPREABOGADO bajo los números 118.384 y 116.210, respectivamente, de este domicilio.
MOTIVO.-
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
EXPEDIENTE: 11.232

La ciudadana RAFFAELLA TATONE DE LAMPIGNANO, asistida por el abogado NELSON GERARDO BACALAO NUÑEZ, el día 08 de febrero de 2011, demandó por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento al ciudadano CARLOS JOSE CENTENO ALVAREZ, por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, donde quedó una vez efectuada la distribución, dándosele entrada en fecha 15 de febrero de 2011, y admitiéndose el día 15 de febrero de 2011, ordenando el emplazamiento del accionado, para que compareciera el segundo (2º) día de despacho siguiente, a partir de la fecha en que conste en autos su citación, a dar contestación a la demanda.
En fecha 13 de abril de 2011, el ciudadano CARLOS JOSE CENTENO ALVAREZ, asistido por los abogados OSWALDO JOSE PARRA y HECTOR CARMONA BERRIOS, presentó escrito contentivo de contestación a la demanda.
Durante el lapso probatorio, sólo la parte actora promovió las pruebas que a bien tuvo, y vencido como fue dicho lapso, el Juzgado “a-quo” el día 09 de mayo de 2011, dictó sentencia definitiva, en la cual declaró procedente la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento, por vencimiento del término; contra dicha decisión apeló el 18 de mayo de 2011, el ciudadano CARLOS JOSE CENTENO ALVAREZ, asistido por el abogado OSWALDO JOSE PARRA, recurso éste que fue oído en ambos efectos, mediante auto dictado el 15 de marzo de 2012, razón por la cual el presente expediente fue remitido a este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de esta Circunscripción Judicial, donde quedó una vez efectuada la distribución, dándosele entrada en fecha 11 de abril de 2012, bajo el No. 11.232, y el curso de Ley.
En esta Alzada, el ciudadano CARLOS JOSE CENTENO ALVAREZ, asistido por la abogada FANNY DONATTI BENITEZ, el día 20 de abril de 2012, presentó escrito de informes, y encontrándose la misma en estado de dictar sentencia, este Juzgador pasa a decidir previas las consideraciones siguientes:

PRIMERA.-
De la lectura de las actuaciones que corren insertas en el presente expediente se observa lo siguiente:
a) Escrito libelar, presentado por la ciudadana RAFFAELLA TATONE DE LAMPIGNANO, asistida por el abogado NELSON GERARDO BACALAO NUÑEZ, en el cual se lee:
“…Es el caso, que en fecha once (11) de marzo del año dos mil dos (2002), celebramos un contrato de arrendamiento con el ciudadano CARLOS JOSÉ CENTENO ALVAREZ… de un inmueble constituido por un (1) Local, ubicado ere un terreno que posee una pared frontal con un portón metálico y el cual se encuentra totalmente delimitado con paredes de ladrillos o bloques y que mide siete metros setenta y ocho centímetros (7,78 Mts) de frente por dieciséis metros con ochenta y cinco centímetros (16,85 Mts) de fondo, ubicado en la calle López, número 104-55, de la parroquia Candelaria del municipio Valencia del estado Carabobo.
El canon de arrendamiento mensual establecido por las partes fue la cantidad de BOLIVARES CIENTO VEINTE MIL EXACTOS (Bs. 120.000,00), equivalentes a BOLÍVARES FUERTES CIENTO VEINTE EXACTOS (BsF. 120,00), posteriormente ajustado según CARTA DE NO RENOVACIÓN de fecha 28 de enero de 2007, a BOLÍVARES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL EXACTOS (Bs. 250.000,00), equivalentes a BOLÍVARES FUERTES DOSCIENTOS CINCUENTA EXACTOS (BsF. 250,00).
En la cláusula segunda, se pacto que la duración del contrato de arrendamiento, sería por un lapso de UN (1) año, contado a partir del 01 de marzo del año 2002, prorrogable por periodos iguales de tiempo, siempre y cuando cualquiera de las partes no diere aviso o notificación a la otra de la voluntad de no prorrogar la convención con no menos de treinta (30) días de anticipación a la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas…
…Ahora bien, en fecha 28 de enero de 2007, se le hizo entrega al arrendatario de la NOTIFICACIÓN DE NO RENOVACIÓN del contrato de arrendamiento a tiempo determinado; concediéndosele al arrendatario una prorroga legal de tres (03) años, de acuerdo con el articulo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, es decir, desde el 01 de marzo del 2007 al 01 de marzo del 2010. Igualmente, se le hizo entrega de una oferta de venta por el Local Comercial…
…La relación arrendaticia tuvo una duración de más de diez (10) años, en virtud de lo cual, se le notificó a la arrendataria, en fecha 28 de enero de 2007, la voluntad de poner fin a la misma; haciendo uso el arrendatario del derecho de prorroga legal por un lapso de (03) años, del 01 de marzo del 2007 al 01 de marzo del 2010, la cual evidentemente transcurrió, sin que haya operado la entrega del inmueble.
A la fecha, el arrendatario se ha negado rotundamente a la entrega del inmueble arrendado, a pesar de las múltiples gestiones amistosas; causando un grave perjuicio a la arrendadora, al no poder disponer libremente del mismo.
La sucesión LAMPIGNANO TATONE, es la propietaria del inmueble arrendado DECLARACIÓN SUCESORAL N° 650, expedida por el SERVICIO NACIONAL INTEGRADO DE ADMINISTRACIÓN ADUANERA Y TRIBUTARIA (SENTAT) GERENCIA REGIONAL DE TRIBUTOS INTERNOS, REGION ZULIANA…
…Con fundamento en lo anteriormente expuesto, procedemos en este acto a demandar formalmente por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TÉRMINO, al ciudadano CARLOS JOSÉ CENTENO ALVAREZ… en su carácter de ARRENDATARIO, del inmueble antes descrito, para que convenga o en su defecto sea condenada por este Tribunal en lo siguiente:
1.) A que cumpla con su obligación de entregar el inmueble constituido por un (1) Local, ubicado sobre un terreno que posee una pared frontal con un portón metálico y el cual se encuentra totalmente delimitado con paredes de ladrillos o bloques y que mide siete metros setenta y ocho centímetros (7,78 Mts) de frente por dieciséis metros con ochenta y cinco centímetros (16,85 Mts) de fondo, ubicado en la calle López, número 104-55, de la parroquia Candelaria del municipio Valencia del Estado Carabobo; libre de personas y de bienes, y en el mismo buen estado de uso y condiciones en que se le entregó, sin plazo alguno. 2.) Nos reservamos el derecho a exigir la indemnización por los daños causados al inmueble y cualquier otro que se haya causado por el incumplimiento del contrato o uso indebido del inmueble…
A los fines de establecer la competencia, estimamos la presente demanda en la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00), equivalentes a 769,23 Unidades Tributarias…”
b) Escrito de contestación a la demanda, presentado por el ciudadano CARLOS JOSE CENTENO ALVAREZ, asistido por los abogados OSWALDO JOSE PARRA y HECTOR CARMONA BERRIOS, en los términos siguientes:
“…Opongo la demanda la defensa e fondo establecida en el ordinal once (11) del artículo 346 de las Cuestiones Previas del Código de Procedimiento Civil, es decir, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causas que no sean alejadas en la demanda. La fundamento de la forma siguiente: Señala el demandante para fundamentar su acción: es el caso ciudadano Juez, la relación contractual se inició en fecha 20 de Junio de 1979 hace más de 30 años y no como la parte actora señala de haberse efectuado el contrato de arrendamiento en fecha 01 de Marzo de 2002 y que hemos venido haciendo uso de la misma de una forma ininterrumpida y cumpliendo con nuestra responsabilidad o la ligación detener los pagos correspondientes al día. Es de hacer ver ciudadano Juez, la mala fe de nuestro demandante en haber buscado en fecha 01 de Marzo de 2002 renovar el contrato de arrendamiento con el fin de solicitar con posterioridad el desalojo del mismo, causando daño a nuestro patrimonio. Ahora bien, ciudadano Juez, es de hacer notar que el libelo de la demanda ellos señalan que el contrato se hizo en fecha 11 de Marzo de 2002 y en el documento (contrato de arrendamiento) aparece con fecha 01 de Marzo de 2011. Lo otro es que ellos señalan en el libelo que en la cláusula segunda, se pactó que la duración del contrato de arrendamiento, sería por un lapso un (1) año contado a partir del 01 de Marzo de 2002, prorrogable por periodos iguales de tiempo, siempre y cuando cualquiera de las partes no diere aviso o notificación a la otra la voluntad de no prorrogar la convención cor menos e treinta (30) días de anticipación a la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prorrogas. Cosa ciudadano Juez, que no se hizo porque nos participó y fue en fecha 28 de Enero de 2007 que se nos notificó de la NO RENOVACIÓN y de la prórroga legal tener la primera opción como inquilino…
…Así mismo opongo la falta de interés procesal para intentar la acción, como defensa de fondo, la cual paso a fundamentar en los términos siguientes:
Debido a que el contrato se prorrogó por tiempo indeterminado, debido a que el contrato se renovó de forma automática, al cumplir con la prórroga, y continuar el contrato suspendido de forma abrupta y sin poder mediar, entre las partes; como se solicitó en la medida para lograr la negociación del inmueble, por lo cual solicito al ciudadano Juez por todo lo antes expuesto, se nos oferte la adquisición del inmueble…”
c) Sentencia definitiva dictada por el Juzgado “a-quo” en fecha 09 de mayo de 2011, en la cual se lee:
“…este Juzgado Segundo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, Declara:
PROCEDENTE la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término por el incumplimiento del arrendatario en la obligación de devolver de inmueble al vencimiento de la prorroga legal, contenida en la demanda intentada por el ciudadano RAFFAELLA TATONE DE LAMPIGNANO, asistido por el abogado NELSON BACALAO, contra la ciudadano CARLOS JOSÉ CENTENO ALVAREZ, asistido del abogado OSWALDO PARRA Y HÉCTOR CARMONA.
2) se condena a la demandada a la devolución del inmueble constituido por un local ubicado sobre un terreno que posee una pared frontal con un portón metálico y el cual se encuentra totalmente delimitado con paredes de ladrillo o bloques y que mide siete metros setenta y ocho centímetros (7,78 Mts) de frente por dieciséis metros con ochenta cinco centímetros (16,85 Mts) de fondo, ubicado en la calle López, N° 104-5, de la parroquia La Candelaria del municipio Valencia del Estado Carabobo, completamente libre de bienes y de personas y en el mismo buen estado de uso y condiciones en que se le entrego…”
e) Diligencia de fecha 18 de mayo de 2011, suscrita por el ciudadano CARLOS JOSE CENTENO ALVAREZ, asistido por el abogado OSWALDO JOSE PARRA, en la cual apela de la sentencia anterior.
f) Auto dictado por el Tribunal de la causa, en fecha 15 de marzo de 2012, en el cual oye en ambos efectos la apelación interpuesta por el ciudadano CARLOS JOSE CENTENO ALVAREZ, asistido por el abogado OSWALDO JOSE PARRA, contra la sentencia definitiva dictada el 09 de mayo de 2011.

SEGUNDA.-
PRUEBAS ACOMPAÑADAS AL ESCRITO LIBELAR:
1.- Original de contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Séptima de Valencia, en fecha 11 de marzo de 2002, bajo el N° 02, Tomo 33, marcado con la letra "A".
Este documento, al no haber sido tachado de falso, se aprecia de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, para dar por probado que la accionante de autos, ciudadana RAFFAELLA TATONE DE LAMPIGNANO, dió en arrendamiento al accionado, ciudadano CARLOS JOSE CENTENO ALVAREZ, un inmueble constituido por un local, donde se encuentra un taller mecánico, ubicado en la calle Lopez, Nro. 104-55, Parroquia Candelaria, Municipio Valencia, Estado Carabobo, por una duración de un (01) año, contado a partir del día 1º de marzo de 2002, hasta el 1º de marzo de 2003; entendiéndose prorrogado por periodos iguales y sucesivos, siempre y cuando cualquiera de las partes no diere aviso o notificación a la otra de la voluntad de no prorrogar la convención, con no menos de treinta (30) días de anticipación a la fecha de vencimiento del primer año, o de cualquiera de sus prórrogas; fijándose de común acuerdo un canon de arrendamiento mensual en la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 120.00,00); Y ASÍ SE DECIDE.
2.- Original de misiva suscrita por la accionante, ciudadana RAFFAELLA TATONE DE LAMPIGNANO, de fecha 28 de enero de 2007, en la cual le notifica al accionado, ciudadano JOSE CENTENO ALVAREZ, su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento otorgado por ante la Notaría Pública Séptima de Valencia, en fecha 11 de marzo de 2002, así como el ajuste del nuevo canon de arrendamiento en la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 250.000,00), mensuales, a partir del día 1º de marzo de 2007; marcada “B”.
3.- Original de oferta de venta del inmueble arrendado, realizada por la ciudadana RAFFAELLA TATONE DE LAMPIGNANO, al ciudadano JOSE CENTENO ALVAREZ, de fecha 28 de enero de 2007, marcada con la letra "C".
En relación a los instrumentos señalados en los numerales 2 y 3, marcados “B” y “C”, se observa que los mismos son de los llamados “documentos privados”, los cuales al no haber sido desconocidos, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, adquirieron el carácter de documentos privados tenidos legalmente como reconocidos, por lo que esta Alzada les da valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, para dar por probado su contenido; Y ASI SE DECIDE.
4.- Copia fotostática de certificado de solvencia de Sucesiones y Donaciones expedido por el SENIAT, en fecha 30 de junio de 2005, marcado "D".
Esta Alzada observa que, si bien la referida copia fotostática es reproducción de un documento de los llamados “administrativos”, por estar suscritos por un funcionario público competente, la cual al no haber sido impugnada debe dársele valor probatorio; de la lectura de su contenido se evidencia que nada aporta a los fines de dilucidar los hechos controvertidos en la presente causa, razón por la cual se desecha dada su impertinencia; Y ASI SE DECIDE.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
Durante el lapso probatorio, el abogado NELSON GERARDO BACALAO NUÑEZ, en su carácter de apoderado actor, en fecha 27 de abril de 2011, promovió las siguientes pruebas:
1.- Invocó y reprodujo el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, y la notificación de no renovación del referido contrato de arrendamiento.
Este Sentenciador advierte que, al analizar las pruebas acompañadas al escrito libelar, se pronunció sobre la valoración de los referidos instrumentos, razón por la cual dá por reproducida dicha valoración; Y ASI SE ESTABLECE.

TERCERA.-

Esta Alzada observa que la presente apelación lo fue contra la sentencia definitiva dictada el 09 de mayo de 2011, por el Juzgado Segundo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en la cual declaró procedente la presente demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, incoada por la ciudadana RAFFAELLA TATONE DE LAMPIGNANO, contra el ciudadano CARLOS JOSE CENTENO ALVAREZ; pasando este Sentenciador a precisar los límites de la presente controversia.
La ciudadana RAFFAELLA TATONE DE LAMPIGNANO, asistida por el abogado NELSON GERARDO BACALAO NUÑEZ, en el escrito libelar alega que en fecha 11 de marzo del año 2002, celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano CARLOS JOSÉ CENTENO ALVAREZ, sobre un inmueble constituido por un (1) Local, ubicado en un terreno que posee una pared frontal con un portón metálico y el cual se encuentra totalmente delimitado con paredes de ladrillos o bloques y que mide siete metros setenta y ocho centímetros (7,78 Mts) de frente por dieciséis metros con ochenta y cinco centímetros (16,85 Mts) de fondo, ubicado en la calle López, número 104-55, de la Parroquia Candelaria del Municipio Valencia, del Estado Carabobo; por un canon de arrendamiento mensual en la cantidad de BOLIVARES CIENTO VEINTE MIL EXACTOS (Bs. 120.000,00), ajustado posteriormente, según carta de no renovación de fecha 28 de enero de 2007, a razón de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 250.000,00); que la duración del contrato de arrendamiento lo sería por un lapso de un (1) año, contado a partir del 01 de marzo del año 2002, prorrogable por periodos iguales de tiempo, siempre y cuando cualquiera de las partes no diere aviso o notificación a la otra de la voluntad de no prorrogar la convención con no menos de treinta (30) días de anticipación a la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas; que en fecha 28 de enero de 2007, le hizo entrega al arrendatario, la notificación de no renovación del contrato de arrendamiento; concediéndosele al arrendatario una prorroga legal de tres (03) años, desde el 01 de marzo del 2007 al 01 de marzo del 2010, de acuerdo con el articulo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario; que a la fecha de la interposición de la presente demanda, el arrendatario se ha negado rotundamente a la entrega del inmueble arrendado, a pesar de las múltiples gestiones amistosas, causando un grave perjuicio a la arrendadora, al no poder disponer libremente del mismo; razón por la cual demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TÉRMINO, al ciudadano CARLOS JOSÉ CENTENO ALVAREZ, en su carácter de arrendatario del inmueble antes descrito, para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal a que cumpla con su obligación de entregar el inmueble ubicado en la calle López, número 104-55, de la Parroquia Candelaria del Municipio Valencia del Estado Carabobo; libre de personas y de bienes, y en el mismo buen estado de uso y condiciones en que se le entregó, sin plazo alguno.
A su vez, el ciudadano CARLOS JOSE CENTENO ALVAREZ, asistido por los abogados OSWALDO JOSE PARRA y HECTOR CARMONA BERRIOS, en el escrito de contestación de la demanda opuso la defensa de fondo establecida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causas que no sean alegadas en la demanda; señalando que la relación contractual con la accionante se inició en fecha 20 de Junio de 1979, hace más de 30 años, y no como la parte actora señala en el escrito libelar, de haberse efectuado el contrato de arrendamiento en fecha 01 de Marzo de 2002; que han venido haciendo uso de la misma de una forma ininterrumpida y cumpliendo con su responsabilidad de realizar los pagos correspondientes al día; que la accionante señala en el libelo que en la cláusula segunda, se pactó que la duración del contrato de arrendamiento, sería por un lapso un (1) año contado a partir del 01 de Marzo de 2002, prorrogable por periodos iguales de tiempo, siempre y cuando cualquiera de las partes no diere aviso o notificación a la otra la voluntad de no prorrogar la convención por menos de treinta (30) días de anticipación a la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prorrogas; que debido a que el contrato se prorrogó por tiempo indeterminado, el mismo se renovó de forma automática.
Por lo que pasa este Sentenciador a pronunciarse como punto previo en relación a la cuestión previa opuesta por el demandado, referida a la prohibición de ley de admitir la demanda o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
A tales efectos, se hace necesario en primer lugar, determinar la naturaleza del contrato que rige la presente relación locativa, por lo que, este Sentenciador, en uso de las facultades que le confiere el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en el cual en su parte in fine señala que: “En la interpretación de contrato… Los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes… teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y la buena fe”; y siendo la interpretación de los contratos otra de las vertientes del oficio del Juez, cuya operación consiste en indagar la voluntad e intención presunta que las partes abrigaron al establecer las diversas cláusulas que determinan sus obligaciones y derechos.
Observando este Sentenciador que el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Séptima de Valencia, en fecha 11 de marzo de 2002, bajo el N° 02, Tomo 33, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; en su cláusula SEGUNDA, señala que el lapso que se ha convenido entre las partes para la duración del contrato arrendaticio “es por un año contado a partir del primero (1ero.) de marzo de 2002, entendiéndose prorrogado por períodos iguales y sucesivos siempre y cuando cualquiera de las partes no diere aviso o notificación a la otra de la voluntad de no prorrogar la convención con no menos de treinta (30) días de anticipación a la fecha de vencimiento…”.
Ahora bien, consta en autos que en fecha 28 de enero de 2007, la accionante, ciudadana RAFFAELLA TATONE DE LAMPIGNANO, notificó al accionado, ciudadano JOSE CENTENO ALVAREZ, su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento otorgado por ante la Notaría Pública Séptima de Valencia, en fecha 11 de marzo de 2002, señalando a su vez, que una vez vencido el mismo comenzaría a gozar de la prorroga legal establecida en el artículo 38, literal “c” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como el ajuste del nuevo canon de arrendamiento en la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 250.000,00), mensuales, a partir del día 1º de marzo de 2007; de lo que se concluye, en que en la referida fecha 28 de enero de 2007, el accionante de autos cumpliendo con lo establecido en la cláusula SEGUNDA del referido contrato, notificó con más de treinta (30) días de anticipación su voluntad de no prorrogar el contrato, comenzando el inquilino a hacer uso de su derecho de prórroga a partir de el 1 de marzo de 2007, siendo que de conformidad con el literal “c” del artículo 38 de la referida Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la misma tendría una duración de dos (2) años; vale señalar, la misma terminaría en fecha 28 de febrero de 2009.
Ahora bien, alega el accionante en su escrito libelar que el arrendatario tenía derecho a la prorroga legal por un lapso de tres (3) años, desde el 1º de marzo de 2007 al 1º de marzo de 2010, la cual transcurrió sin que haya operado la entrega del inmueble, por lo que demanda el cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término, solicitando al cumplimiento de la obligación de entregar el inmueble objeto de la relación locativa.
Y siendo que durante la prórroga legal la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado, permaneciendo vigente las mismas condiciones estipuladas por las partes en el contrato original, vencida la misma en fecha 1º de marzo de 2009, tal como señala el accionante, es evidente que el accionado de autos continuó en la posesión del inmueble arrendado, desde la referida fecha, hasta por lo menos el 15 de febrero de 2011, fecha en que fue admitida la presente demanda sin oposición de la arrendadora; lo que hace necesario traer a colación la norma contenida en el artículo 1600 del Código Civil, que señala: "...Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo...", en concordancia con lo establecido en el artículo 1614 del Código Civil, el cual establece: "...En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero respecto al tiempo, se procederá como los que se hacen sin tiempo determinado".
Los artículos in comento, regulan la tácita reconducción del contrato de arrendamiento; requiríéndose inicialmente, para que opere en derecho, la existencia de un contrato escrito, en el cual se ha fijado el tiempo de duración de la relación locativa; quedando el arrendatario en posesión del inmueble (a pesar de haber expirado el tiempo de duración de la relación arrendaticia), sin que el arrendador hiciese oposición; en cuyo caso, la relación locativa se presume que continúa bajo las mismas condiciones estipuladas en el contrato original, excepto con relación al tiempo de duración, puesto que el mismo lo es ahora sin determinación de tiempo.
Nuestro Máximo Tribunal, en Sala Constitucional, con ponencia del Mag. FRANCISCO CARRASQUERO L., el día 28 de Junio de 2005, Exp. 04-1845, asentó:
"(...) En el presente caso operó la tácita reconducción, lo que supuso la renovación del contrato de arrendamiento pero sin determinación de tiempo (...)
Al respecto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como las subsiguientes prórrogas -si el inquilino tiene derecho a ella- y , ii) por el cumplimiento de algunas de las obligaciones contractuales o legales… por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo el contratos sin determinación de tiempo es demandar con algunas de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (...)".
En el caso sub-examine, tal como fue señalado con anterioridad, en el contrato de arrendamiento escrito, celebrado entre las partes, se había establecido como término de duración un lapso de un (1) año, contado a partir del día 1º de marzo de 2002, al 1º de marzo de 2003, prorrogándose sucesivamente hasta el 1º de marzo de 2007, donde la accionante notificara su voluntad de no prorrogar; teniendo lugar la prórroga legal desde el 1º de marzo de 2007 hasta el 1º de marzo de 2009, y evidenciando este Sentenciador que la misma parte accionante señala que la arrendataria permaneció en el inmueble dado en arrendamiento, y siendo que el único incumplimiento delatado lo es el de la entrega del inmueble por vencimiento del término; resulta forzoso para este Sentenciador concluir que operó la tácita reconducción; continuando la relación locativa bajo las mismas condiciones del contrato original, pero sin determinación de tiempo, lo que en doctrina se conoce como contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, de conformidad con los precitados artículos 1.600 y 1614 del Código Civil; Y ASI SE ESTABLECE.
Establecido lo anterior, y conforme a los principios que forman el derecho procesal, la calificación que las partes den a su demanda o excepción no obligan al Juzgador a considerarla como tal; siendo su obligación precisarla, y de acuerdo a la naturaleza de la misma, determinar el procedimiento por el cual debe tramitarse, pues no es potestativo de las partes, ni de los Tribunales subvertir las reglas con que el legislador ha revestido la tramitación de los juicios, su observancia es materia íntimamente ligada al orden público y su violación no puede convalidarse ni aún con el consentimiento de las partes.-
En cuanto a la admisibilidad o no de la demanda, es criterio de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia Nº 776, dictada en fecha 18 de mayo de 2.001, expediente Nº 00-2055, la cual establece:
“…El artículo 26 de la vigente Constitución establece como derecho constitucional el acceso de las personas a la justicia. Tal acceso, conforme a la letra del mismo artículo, se hace mediante el proceso (lo que se denota de la frase de la norma sin formalismos o reposiciones inútiles), por lo que se trata de un acceso doble, ya que él no sólo corresponde a los demandantes sino a los demandados. Siendo el camino el proceso, las personas ejercerán su derecho mediante la acción, por lo que si ésta no existe o es inadmisible, el acceso efectivamente tiene lugar, pero el órgano jurisdiccional inadmite la acción, por lo que no toca el fondo de la pretensión.
En consecuencia, tal rechazo de la acción no significa una negativa al derecho de acceso a la justicia, ya que es el resultado de una declaración jurisdiccional, y se trata de un juzgamiento sobre la existencia del derecho de acción.
La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable. Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho.
En sentido general, la acción es inadmisible:
1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil.
2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11º ya señalado).
3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada. Ello sucede, por ejemplo, cuando en el demandante o en el demandado no existe interés procesal, y por tanto, no hay necesidad de acudir a la vía judicial, para que mediante la sentencia se reconozca un derecho; o para evitar un daño injusto, personal o colectivo; o cuando la decisión judicial no puede variar la situación jurídica que tenían las partes antes del proceso….
…5) Por otra parte, la acción incoada con fines ilícitos necesariamente debe ser inadmisible, si ello lo alega una parte o lo detecta el juez, ya que el fin de la acción, en estos casos, no es sólo que se declare el derecho a favor de una parte, o se le repare al accionante una situación jurídica, sino que con deslealtad procesal se trata de enervar el derecho de defensa de la contraparte (lo que es fraudulento), y a la vez causarle daños, como sería aumentarle los gastos que genera la defensa…
…Tratándose la acción de un presupuesto procesal para acceder a la jurisdicción, su falta o su inadmisibilidad puede ser declarada en cualquier estado y grado del proceso, inclusive en casación, y estos ejercicios de la acción con fines ilícitos, el juez debe calificarlos, y máxime este Tribunal Supremo, en cualquiera de sus Salas, debido a la letra del artículo 5 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, la que le permite, al menos al Tribunal Supremo de Justicia, tomar medidas generales tendentes al cumplimiento del artículo 17 del Código de Procedimiento Civil…”
Establecido como ha quedado en el asunto sub judice, que el instrumento fundamental de la presente acción de “Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento”, lo es el contrato de arrendamiento, que por operar la tácita reconducción, se transformó en un contrato a tiempo indeterminado, es criterio de quien aquí decide que, la parte actora al escoger esta acción, no tomó en consideración, que la acción a intentar depende de la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento, por lo que al optar por la acción de cumplimiento, como motivo de su demanda, realizó una errada calificación jurídica de su pretensión, pues ésta (cumplimiento de contrato de arrendamiento), se encuentra reservada para los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado, ya que conforme al artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, en los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, la acción a interponerse lo es la de DESALOJO, por las causales señaladas en el referido artículo 34. Es por lo que, acogiendo este Tribunal el criterio expuesto por la Sala Constitucional el 14 de octubre de 2005, Exp. N° 04-2660, sentencia N° 3084, en el caso de SALUD ARANDA TIRADO, relativo a que no puede el Sentenciador, en la decisión, modificar la calificación jurídica de la pretensión o de la defensa, y en observancia del criterio asentado por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, en sentencia Nº 834 (Exp. Nº 02-0570), de fecha 24 de abril de 2.002, con ponencia del Dr. PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ, en la cual expresó:
“…lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…”
Con fundamento a la doctrina y normativa legal traída a colación en el presente fallo, es forzoso para esta Alzada concluir que la defensa de fondo de la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causas que no sean alegadas en la demanda, debe prosperar. En consecuencia, la presente demanda de “Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento”, debe ser declarada INADMISIBLE de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, por ser contraria a la disposición expresa de la Ley, contenida en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios; Y ASI SE DECIDE.
Como corolario de lo ya decidido, considera este Sentenciador necesario señalar que, el anterior pronunciamiento atiende al carácter proteccionista del Derecho Inquilinario, el cual se inscribe dentro del derecho social, que propende a la justicia social a favor del débil jurídico; en observancia a lo establecido en los artículos 7 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y 254 del Código de Procedimiento Civil, que declaran irrenunciables los derechos que la Ley reconoce al arrendatario, siendo nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos; y el que la norma contenida en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, que según sentencia Nro. 333, de fecha 11 de octubre de 2000, emanada de la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia: "...Dentro de la normativa transcrita, priva, sin duda alguna, la regla general, de que los Tribunales cuya jurisdicción, en grado de su competencia material y cuantía, sea utilizada por los ciudadanos a objeto de hacer valer judicialmente sus derechos, deben admitir la demanda, siempre que no sea contraria a las buenas costumbres o a la ley, ello puede interpretarse de la disposición legislativa cuando expresa: …el Tribunal la admitirá…”; bajo estas premisas legales no le está dado al juez determinar causal o motivación distinta al orden establecido para negar la admisión in limine de la demanda, quedando legalmente autorizado para ello, siempre y cuando, dicha declaratoria se funde en que la pretensión sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. Fuera de estos supuestos, en principio, el juez no puede negarse a admitir la demanda"; lo que obliga a este jurisdicente, evidenciado que la presente acción es contraria a disposición expresa de la ley, a declarar INADMISIBLE la presente acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, incoada por la ciudadana RAFFAELLA TATONE DE LAMPIGNANO, contra el ciudadano CARLOS JOSE CENTENO ALVAREZ; dejándose a salvo el ejercicio de las acciones que puedan corresponderle al arrendador, en defensa de sus derechos e intereses derivados de la presente relación locativa; Y ASI SE ESTABLECE.
Por lo que, en observancia de los criterios jurisprudenciales y doctrinarios, así como la normativa legal que rige la materia, tomados en consideración por esta Alzada como fundamento de su fallo, el recurso de apelación interpuesto por el ciudadano CARLOS JOSE CENTENO ALVAREZ, asistido por el abogado OSWALDO JOSE PARRA, contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado “a-quo” en fecha 09 de mayo de 2011, debe ser declarado con lugar, tal como se señalará en el dispositivo del presente fallo; Y ASI SE DECIDE.

CUARTA.-
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: CON LUGAR la apelación interpuesta el 18 de mayo de 2011, por el ciudadano CARLOS JOSE CENTENO ALVAREZ, asistido por el abogado OSWALDO JOSE PARRA, contra la sentencia dictada el 09 de mayo de 2011, por el Juzgado Segundo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- SEGUNDO: CON LUGAR la defensa de fondo de la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causas que no sean alegadas en la demanda, contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por el ciudadano CARLOS JOSE CENTENO ALVAREZ, asistido por los abogados OSWALDO JOSE PARRA y HECTOR CARMONA BERRIOS.- TERCERO: INADMISIBLE la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por la ciudadana RAFFAELLA TATONE DE LAMPIGNANO, contra el ciudadano CARLOS JOSE CENTENO ALVAREZ.
Queda así REVOCADA la sentencia objeto de la presente apelación.
No existe condenatoria en costas, dada la naturaleza del fallo.
Líbrese Oficio al Juzgado “a-quo” informándole sobre las resultas del presente fallo.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE
DÉJESE COPIA.
Dada, firmada, y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario, Tránsito y Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- En Valencia, diez (10) días del mes de mayo del año dos mil doce (2012). Años 202° y 153°.
El Juez Titular,

Abog. FRANCISCO JIMENEZ DELGADO
La Secretaria,

MILAGROS GONZALEZ MORENO
En la misma fecha, y siendo las 3:15 p.m., se dictó y publicó la anterior sentencia. Se libró Oficio No. 178/12.-
La Secretaria,

MILAGROS GONZALEZ MORENO.-