TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO DEL MUNICIPIO BEJUMA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
BEJUMA; 22 DE MARZO DE 2012
AÑOS: 201° y 153°

Parte Demandante: YUANDONG WU
Apoderadas Judiciales de la Parte Actora: Abgs. LETICIA MONTILLA y MÓNICA MONTILLA
Parte Demandada: MARÍA ENRIQUETA TORRES RODRÍGUEZ
Motivo: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Materia: CIVIL

I
NARRATIVA
En fecha 13 de Enero del año 2012, el ciudadano YUANDONG WU, mayor de edad, de nacionalidad China, titular de la Cédula de Identidad N° E-82.101.298, de este domicilio, asistido por la Abogada MÓNICA MONTILLA, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 78.875, de este domicilio, demandó a la ciudadana: MARÍA ENRIQUETA TORRES RODRÍGUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad N° V-7.111.203, de este domicilio, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, y para que convenga en desocupar y entregar el inmueble arrendado, constituido por un Local Comercial, ubicado en la Calle Urdaneta, S/N, entre Avenidas Bolívar y Carabobo de esta población de Bejuma Estado Carabobo. En fecha 23 de enero de 2012, fue admitida la presente demanda. El día 14-02-2012, la parte Actora consignó los emolumentos para la práctica de la citación y en esa misma fecha el demandante otorgó Poder Apud Acta a las Abogadas LETICIA MONTILLA y MÓNICA MONTILLA, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos: 40.100 y 78.875. En fecha 16-02-2012, el Alguacil de este Tribunal hace constar mediante diligencia que recibió los emolumentos necesarios para la práctica de la citación de la demandada. El día 27-02-2012, fue debidamente practicada la citación de la Parte demandada, tal como consta a los folios cincuenta y cincuenta y uno (50 y 51). Y el día 29-02-2012, la parte demandada ciudadana MARÍA ENRIQUETA TORRES RODRÍGUEZ, ya identificada, asistida por la Abogada BÁRBARA ROSA ESPINOZA SÁNCHEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 27.242, presentó escrito de contestación a la demanda constante de dos (2) folios útiles. Abierta la causa a pruebas las partes promovieron las que creyeron convenientes.
Llegada la oportunidad para que el Tribunal, dicte Sentencia en el presente juicio, este pasa a hacerlo con base a las siguientes consideraciones:

II
MOTIVA
ALEGA LA PARTE ACTORA:
1.-) Que consta de Documento Protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Bejuma del Estado Carabobo, en fecha 07 de Diciembre de 2010, bajo el Nº 2010.4621, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 306.7.1.1.914 y correspondiente al Libro del Folio Real del Año 2010; que es propietario de un inmueble, constituido por una parte de una casa y el terreno que le corresponde, el cual está situado en la Avenida Bolívar cruce con Calle Urdaneta de la población de Bejuma del Estado Carabobo, con una superficie de QUINIENTOS CUARENTA Y CUATRO METROS CON CUARENTA CENTÍMETROS CUADRADOS (544,40 Mts.2), comprendido dentro de los siguientes linderos: SUR: Avenida Sucre que es su frente, hoy Avenida Bolívar. NORTE: Con casa y solar, pared en medio, con sucesores de la Señora Auristela Coronel de González. NACIENTE: Con casa que fue de Carmen Dolores Castellanos, pared en medio que la divide; hoy con propiedad de la Sucesión Aude González y PONIENTE: Con la Calle Urdaneta.
2.-) Que dicho inmueble perteneció a la Sucesión dejada por Josefa de Lourdes González de Aude, conformada por los siguientes herederos: JULIAN AUDE GONZÁLEZ, MARÍA DE JESÚS AUDE GONZÁLEZ, ZAIDA AURISTELA AUDE GONZÁLEZ, AURISTELA MERCEDES AUDE GONZALEZ, MARÍA CLARET AUDE ROMÁN, MARÍA ALEXANDRA AUDE ROMÁN, JAIME JOSÉ AUDE GONZÁLEZ, JESÚS ELEAZAR AUDE GONZÁLEZ y JOSEFA MARÍA DE LOURDES AUDE GONZÁLEZ, a quienes les compró el referido inmueble y cuyo documento anexa en copia simple marcado “A”.
3.-) Que la propiedad conformada por parte de una casa y su terreno, fue transformada por sus anteriores propietarios en cuatro (04) locales comerciales, tal como se desprende de Registro y Mapa Catastral elaborado por la Dirección de Catastro de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Bejuma del Estado Carabobo, que acompañó en copias marcadas “B” y “C”.
4.-) Que sobre uno de los mencionados Locales Comerciales, ubicado en la Calle Urdaneta, entre Avenidas Bolívar y Carabobo, identificado con el nombre comercial: LA TORRE M., tal como se aprecia en el Mapa Catastral agregado “C”, uno de los anteriores copropietarios (coheredero) ciudadano JULIAN AUDE GONZÁLEZ, tenía suscrito desde el día 01 de Agosto de 2004, CONTRATO DE ARRENDAMIENTO a tiempo determinado, con la ciudadana MARÍA ENRIQUETA TORRES RODRÍGUEZ, el cual se acompaña en original marcado “D”.
5.-) Que en virtud de la negociación de compra venta, mediante la cual adquirió el inmueble arrendado se subrogó en los derechos y obligaciones de “EL ARRRENDADOR” (Sucesores Aude González), debiendo respetar y cumplir con los derechos y obligaciones que impone toda relación arrendaticia.
6.-) Que en referido contrato de arrendamiento, se estableció en la cláusula CUARTA, el tiempo de duración de UN (01) AÑO, contados a partir del 01-08-2004, siendo renovado por el mismo tiempo hasta la presente fecha. Es decir, se está en presencia de un Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado, ya que el plazo fijo o tiempo determinado vendría a ser esa longitud temporal, especifica y concreta, perfectamente establecida en el Contrato de modo exacto, que permite a las partes conocer de ante mano cuando se inició la relación obligatoria y el momento de su terminación.
7.-) Que el canon de arrendamiento se estipuló en la cantidad de CIENTO OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 180,00) mensuales.
8.-) Que las obligaciones contractuales se venían ejecutando en la forma convenida y con la puntualidad del caso, debiendo la arrendataria, cancelar el canon de arrendamiento todos los días primero de cada mes, en el domicilio del arrendador, tal como lo indica la cláusula tercera del Contrato.
9.-) Que LA ARRENDATARIA canceló puntualmente las mensualidades, hasta el mes de Febrero de 2010, no cumpliendo con su obligación durante los meses de Marzo de 2010 a Diciembre de 2011. ENCONTRÁNDOSE INSOLVENTE EN EL PAGO DEL CANON DE ARRENDAMIENTO DE MÁS DE DOS (02) MENSUALIDADES CONSECUTIVAS, cuyos recibos anexan marcados del 01 al 22.
10.-) Que por los hechos narrados anteriormente es que inician formalmente el respectivo JUICIO DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y CONSECUENTE DESOCUPACIÓN DEL INMUEBLE QUE OCUPA LA CIUDADANA MARÍA ENRIQUETA TORRES RODRÍGUEZ.
11.-) Que las partes han permanecido vinculadas por Contratos de Arrendamiento a tiempo determinado; siendo el caso que LA ARRENDATARIA dejó de cumplir con la obligación correspondiente al pago del canon de arrendamiento durante VEINTIDOS (22) meses, colocándose en estado de insolvencia por incumplimiento de una de las obligaciones derivadas de dicho contrato bilateral.
12.-) Que fundamenta su demanda en el Artículo 1.167 del Código Civil, en los Artículos 33, 35, 36 y 37 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y en los Artículos del 881 al 893 del Código de procedimiento Civil.
13.-) Que por encontrarse la Arrendataria Insolvente en el pago de Veintidós (22) mensualidades consecutivas, no ejecutando una de las obligaciones derivadas del contrato bilateral de Arrendamiento, es por lo que acude a demandar a la ciudadana MARÍA ENRIQUETA TORRES RODRÍGUEZ, ya identificada, para que convenga o en su defecto sea condenada por este Tribunal, en la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, Y CONSECUENTE DESOCUPACIÓN Y ENTREGA DEL INMUEBLE ARRENDADO (LOCAL COMERCIAL), ya identificado.
14.-) Que estima el valor de la presente demanda en la cantidad de DIEZ MIL SEISCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 10.640,00), equivalentes a CIENTO CUARENTA UNIDADES TRIBUTARIAS (140 U.T.).
15.-) Que solicita la citación de la demandada, ya identificada en la Avenida Sucre, entre Calles Boyacá y Ricaurter, Casa Nº 14-60, población de Bejuma, Municipio Bejuma, del Estado Carabobo.
16.-) Que señaló como domicilio del Actor la siguiente: Avenida Bolívar, Nº 18-30, Oficina Montilla Asociados Escritorio Jurídico, Bejuma, Estado Carabobo.
17.-) Que solicita que la presente demanda se admitida, sustanciada y declarada con lugar en la definitiva.
ALEGA LA PARTE DEMANDADA:
1.-) Negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho la demanda presentada por la Parte Accionante, por temeraria e infundada, por no ser ciertos los hechos alegados, ni el derecho invocado.
2.-) Negó, rechazó y contradijo que la relación arrendaticia existente hasta la fecha entre el arrendador y su persona haya comenzado el día 01 de Agosto de 2004, por cuanto la misma inició el día 24 de Septiembre de 1994, mediante contrato verbal con la Decujus Josefa de Lourdes González de Aude y al fallecer su arrendadora este local pasa a ser administrado por el coheredero Julián Aude, persona con la cual suscribió los contratos de arrendamientos posteriores y a realizar los pagos de arrendamientos, mediante depósitos a su favor, en la Cuenta de Ahorros de la antes Valencia Entidad de Ahorro y Préstamo Nº 0062018668, cuyo titular es el ciudadano Julián Aude, posteriormente en el año 2002, cambia la cuenta a depositar y comienzo a realizar los depósitos en la Cuenta de Ahorro del BOD Nº 0062018668, a favor de su arrendador antes mencionado.
3.-) Negó rechazó y contradijo que el ciudadano YUADONG WU, sea su arrendador, por cuanto entre ellos no existe contrato escrito y menos verbal de arrendamiento, sobre el local objeto de la pretensión.
4.-) Que a partir del año 2004, la administración o cobranza del arrendamiento pasó a ser llevada por el ciudadano SOCRATES ORTIZ, titular de la Cédula de Identidad Nº V-9.447.469, quien le indicó que debía realizar los depósitos por los cánones de arrendamiento a su cuenta corriente Nº 1006000358 del Banco Occidental de Descuento, pagos estos que ha venido realizando en forma puntual.
5.-) Negó, rechazó y contradijo estar insolvente o en mora con su obligación arrendaticia desde los meses de Marzo de 2010 hasta Diciembre de 2011, por cuanto hasta la fecha 02-02-2012 ha realizado los pagos en forma puntual a la Cuenta Corriente del ciudadano Sócrates Ortiz, tal como se acordó en el año 2004.
6.-) Negó, rechazó y contradijo, tener conocimiento de la negociación de compra- venta efectuada entre su arrendador el coheredero Julián Aude y el ciudadano Yuadong Wu.
7.-) Que el local comercial que ocupa en calidad de arrendataria no le fue ofrecido en venta, de forma privada y menos autentica, violentando de esta manera el derecho preferente que tenía, tal como lo establece el Artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
8.-) Negó, rechazó y contradijo que posterior a la negociación realizada entre todos los coherederos, incluyendo su arrendador y el ciudadano Yuadong Wu, a la fecha actual, no le han notificado en forma alguna de esa negociación.
9.-) Que desconoce totalmente quien es el nuevo propietario del local que ocupa en calidad de arrendataria.
10.-) Que por cuanto en ningún momento se le realizó la preferencia ofertiva y más aún al no notificarle la negociación, la colocaron en un estado de indefensión jurídica, por cuanto desconocía a quien debía realizar el pago.
11.-) Que se encontraba en completo desconocimiento de la subrogación en derechos y obligaciones que adquiría el nuevo propietario, verificándose con esta actitud la mala fe que ha existido entre Yuandong Wu, los coherederos de Sucesión de Josefa Lourdes González de Aude y el ciudadano Sócrates Ortiz, quien de forma reiterada aceptó el deposito de los cánones de arrendamiento de un inmueble que ya no administraba y sin oposición alguna.
12.-) Negó, rechazó y contradijo estar obligada a pagar las costas y costos procesales de la presente demanda, toda vez que se fundamento en hechos falsos.
13.-) Solicitó que sea declarada sin lugar la presente demanda, por arbitraria temeraria.

PRUEBAS DEL PROCESO
DE LA PARTE DEMANDANTE:
1.-) Promovió marcado “A” Documento de propiedad del inmueble objeto de la presente pretensión.
2.-) Promovió y dio por reproducido Documento Original contentivo de Contrato de Arrendamiento que se acompañó con el libelo de demanda marcado “D”.
3.-) Promovió y dio por reproducido recibos de pago de cánones de arrendamientos agregados con el libelo de demanda marcados del 01 al 22.
4.-) Promovió marcado “B” Documento Original contentivo de Registro Catastral elaborado por la Dirección de Catastro de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Bejuma, del inmueble objeto de la presente pretensión.

5.-) Promovió marcado “C” Documento Original contentivo de Mapa Catastral elaborado por la Dirección de Catastro de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Bejuma, del inmueble objeto de la presente pretensión.
DE LA PARTE DEMANDADA:
1.-) Promovió recibos por pagos de arrendamiento correspondientes a la fecha 24-09-1994 (Momento de inicio de la relación Contractual), hasta el mes de Enero de 1996, que acompañó marcados del “A” al “A4”.-
2.-) Promovió recibos por pagos desde el año 1997, al 17 de Junio del año 1999, que acompañó marcados del “B” al “B7”.-
3.-) Promovió copia simple de comprobantes bancarios a favor de su posterior arrendador Julián Aude, que acompañó marcados del “C” al “C14”.-
4.-) Promovió comprobantes bancarios realizados desde el día 22-09-2002 al 25-05-2004, a favor del ciudadano Julián Aude y que acompañó marcado del “D” al “D10.
5.-) Promovió recibo de pago emitido por el ciudadano Sócrates Ortiz, por cobro de cánones de arrendamiento sobre el local comercial objeto de la presente causa, que acompañó marcados “E” y “E1”.-
6.-) Promovió comprobantes bancarios realizados en la Cuenta de Ahorros Nº 1006000358, en el Banco BOD, a nombre de Sócrates Ortiz, que acompañó marcados del “F” al “F13”.-
7.-) Promovió comprobantes bancarios realizados a favor del ciudadano Sócrates Ortiz en la Cuenta de Ahorros Nº 1006000358, en el Banco BOD que acompañó marcados del “G” al “G8”.-
8.-) Promovió Contratos de Arrendamientos Privados celebrados sobre el local comercial objeto de la presente demanda, que acompañó marcados “H”, “H1” y “H3”.
9.-) Promovió Solvencia del Servicio de Agua y Solvencia del Servicio de Energía Eléctrica marcados “I” e “I1”.-
10.-) Solicitó se oficiara a la Entidad Bancaria BOD Agencia Bejuma, a los fines de que informara a este Tribunal la persona beneficiaria de la Cuenta de Ahorros Nº 1006000358, y la veracidad de los depósitos realizados.

VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS:
Analizadas como han sido las presentes actuaciones este Tribunal de conformidad con lo establecido en el Artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, pasa a analizar las pruebas promovidas.
DE LA PARTE DEMANDANTE:
En la oportunidad correspondiente la Parte Demandante promovió cinco (5) instrumentales contentiva la Primera de un Titulo de Propiedad marcado “A”, para probar que el inmueble sobre el cual versa la presente Resolución de Contrato de Arrendamiento, es propiedad del Actor, y que por constar en Instrumento Público, conserva pleno valor probatorio a favor del accionante. La segunda donde promovió y dio por reproducido, original del contrato de arrendamiento, que acompañó al libelo de la demanda marcado “D”, que al no ser impugnado hacen plena prueba a favor del demandante para demostrar la relación arrendaticia con la ciudadana MARÍA ENRIQUETA TORRES RODRÍGUEZ, y que tal como se desprende de dicha documental esta debía cancelar puntualmente los cánones de arrendamiento y que por lo tanto se encuentra insolvente en el pago de mas de dos (2) mensualidades, lo cual hace procedente la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento. La tercera donde promovió y dio por reproducidos recibos de pagos de cánones de arrendamientos insolventes y no pagados marcados del “01” al “22”, que al no ser impugnados, ni desconocidos hacen plena prueba para demostrar la insolvencia en el pago. La Cuarta y la Quinta donde promovieron Documentos Originales marcados “B” y “C”, contentivos de Registro y Mapa Catastral del Inmueble objeto de la presente acción y que también se acompañaron en copias simples con el libelo de demanda, que al no ser impugnados, ni desconocidos sirven para demostrar la existencia cierta y la ubicación exacta del inmueble objeto de la presente pretensión. Y ASI SE DECIDE.

DE LA PARTE DEMANDADA:
En su oportunidad la Parte Demandada promovió sesenta y nueve (69) instrumentales, los marcados del “A” al “A4”, del “B” al “B7” y del “E” al “E1”, contentivos de Recibos de Pagos de cánones de Arrendamiento, los marcados del “C” al “C14”, del “F” al “F13”y del “G” al “G8” , contentivos de Comprobantes de Depósitos Bancarios, los marcados “H”, “H1” y “H3”, contentivos de Contratos Privados de Arrendamientos y los marcados con las letras “I” e “I1”, contentivos de Solvencias de Pagos de Servicios Públicos, los cuales fueron impugnados y desconocidos por la Parte Actora de conformidad con lo establecido en los Artículos 429, 430 y 444 del Código de Procedimiento Civil, y en la oportunidad que debía hacerlos valer no lo hizo de la manera correspondiente, por lo que no se les concede ningún valor probatorio. Y ASI SE DECIDE.
En relación a la prueba de informes solicitada, no se le concede ningún valor probatorio; ya que la Cuenta de Ahorros Nº 100600358, pertenece al ciudadano: ORTIZ AUDE SOCRATES DE JESÚS, un tercero que nada tiene que ver con la presente causa, ya que no consta en las actas del expediente prueba fehaciente que el mismo era el Administrador del inmueble conforme a lo alegado por la demandada. Y ASI SE DECIDE.

EL TRIBUNAL PARA DECIDIR OBSERVA
Del análisis efectuado en las presentes actuaciones se puede concluir que la parte accionante logró demostrar con las pruebas por él aportadas todos los hechos alegados, así como también logró desvirtuar los hechos formulados por la parte demandada; ya que aún cuando la Arrendataria ciudadana: MARÍA ENRIQUETA TORRES RODRÍGUEZ, ya identificada, cancelaba puntualmente los cánones de arrendamiento del local comercial que ocupa consignándolos en una Cuenta Bancaria, ésta no pertenecía al actual propietario del inmueble, quien se subrogó a todos los derechos y obligaciones existentes con los anteriores arrendatarios, al momento de suscribir el Documento de Compra Venta del inmueble objeto de la presente pretensión; y en relación a la preferencia ofertiva mencionada por la demandada ya identificada en su escrito de contestación, este debe ventilarse en un procedimiento distinto; ya que en el presente juicio no lo hizo de la manera correspondiente en el momento oportuno. Por todo lo anteriormente expuesto, es por lo que la pretensión solicitada por el actor debe prosperar. Y ASI SE DECIDE.
III
DISPOSITIVA
Por las razones anteriormente expuestas este Tribunal del Municipio Bejuma de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando Justicia en Nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara
1.-) CON LUGAR, la demanda interpuesta por el ciudadano YUANDONG WU, contra la ciudadana MARÍA ENRIQUETA TORRES RODRÍGUEZ, ambos identificados en autos y en consecuencia se declara RESUELTO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, celebrado entre las partes actuantes en este proceso .
2.-) Ordena a la demandada entregar totalmente desocupado el inmueble objeto de la presente causa.
3.-) Se condena a la demandada al pago de las costas de esta instancia, por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo establecido por el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia autorizada para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Bejuma de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. En Bejuma a los veintitrés (23) días del mes de Marzo de Dos mil doce (2012). Años: 201º de la Independencia y 153º de la Federación.
El Juez Provisorio,

Abg. GABRIEL CARIEL HURTADO

La Secretaria Accidental,

Abg. ANA JAQUELINE ARRIECHÍ

En la misma fecha se publico la anterior Sentencia siendo las tres y veinticinco de la tarde (3:25 p.m.) y se dejo copia para el archivo del Tribunal.-
La Secretaria Accidental,

Abg. ANA JAQUELINE ARRIECHÍ
Exp. N 1.321-2012
Materia: CIVIL.