REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. Extensión Puerto Cabello.
Juzgado Primero de Municipio.
Puerto Cabello, veintiuno (21) de Marzo del año Dos Mil Doce (2012).
201º y 153º
ASUNTO PRINCIPAL: GN32-V-2011-000060
ASUNTO: GN32-V-2011-000060
NUMERO ANTIGUO: 3315/2011.
DEMANDANTE: DINORAH MERCEDES MEJIA SANTANA, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E-80.900.410 y de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES: HUGO FEDERICO ALVARADO OCHOA y GLORIA MILAGRO ALVARADO MUÑOZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del abogado bajo el N° 8.314 y 35.279, respectivamente y de este domicilio.
DEMANDADA: DORIS MERCEDES SILVA VASQUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 13.817.003 y de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES: JESUS RAFAEL LEON y HECTOR RAMON AZUAJE PEROZO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 24.276 y 67.467, respectivamente y de este domicilio.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
SEDE: CIVIL
SENTENCIA DEFINITIVA Nº 36/2012.-
Por recibida la demanda por Cumplimiento de Contrato, incoada por la ciudadana DINORAH MERCEDES MEJIA SANTANA, asistida por el abogado HUGO FEDERICO ALVARADO OCHOA, presentada en fecha 10-03-2011, por ante el Juzgado Segundo del Municipio Puerto Cabello de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, admitida en fecha 15-03-2011 por este Juzgado por corresponder por distribución. En fecha 18-03-2011 la parte actora otorgo poder apud acta. En fecha 03-06-2011 diligencio la ciudadana Secretaria y deja constancia que fijo Cartel de Citación en el domicilio de la demandada, esto a solicitud de citación por carteles luego de agotada la citación personal. En fecha 28-06-2011 diligencio la parte actora solicitando se designe defensor judicial a la parte demandada, lo cual es acordado por auto de fecha 30-06-2011 designándose al profesional del derecho HECTOR AZUAJE, a quien se le libro boleta de notificación. En fecha 12-07-2011 la parte demandada otorgo poder apud acta. En fecha 14-07-2011 diligencio el ciudadano alguacil consignando boleta de notificación firmada por el defensor judicial designado. En fecha 19-07-2011 la parte demandada presento escrito de cuestiones previas, contestación de demanda y reconvención y en esa misma fecha se agrego a los autos se admitió la reconvención y se tiene como emplazada a la parte actora, para que comparezca por ante este Tribunal el 2º día despacho siguiente. En fecha 21-07-2011 la parte actora presento escrito de contestación a la reconvención y en esa misma fecha se agrego a los autos y se abrió la causa a pruebas. Las partes presentaron sus escritos de promoción de pruebas en la oportunidad legal correspondiente, las cuales se admitieron y evacuaron debidamente. Estando la presente causa en estado de sentencia este Tribunal procede a dictarla en los siguientes términos:
CAPITULO I
DEL ESCRITO LIBELAR
La actora señala en su escrito libelar los siguientes aspectos:
1. Alego que arrendó a la demandada con un contrato de arrendamiento escrito y a tiempo determinado un inmueble de su propiedad constituido por un local comercial, identificado con el Nº 1, parte de otro inmueble signado con el Nº 73, ubicado en la calle Sucre con calle Santa Bárbara, Jurisdicción de la Parroquia Fraternidad, del Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo, con una duración de un (1) año, con fecha de comienzo el 15-05-2009 con fecha de terminación el 15-05-2010.
2. Alego que el canon de arrendamiento lo establecieron desde el 15-05-2009 hasta el 15-11-2009 a seiscientos cincuenta Bolívares mensuales (Bs. 650,00) y los seis (6) meses restantes a setecientos Bolívares mensuales (Bs. 700,00), tal como consta del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Puerto Cabello, en fecha 15 de Julio del año 2009, bajo el Nº 68, tomo 38, que anexo marcado con la letra “A”.
3. Alego que vencido el lapso de tiempo establecido en el contrato el 15 de Mayo del año 2010, la arrendataria ejerció el derecho y la potestad de pedir la prorroga legal, la cual se le concedió su disfrute de conformidad con el artículo 38 de la ley de arrendamientos.
4. Alego que vencida la prorroga legal el 15-11-2010, le exigió a la arrendataria el cumplimiento de su obligación de entregar el inmueble arrendado, sin plazo alguno, siendo que la arrendataria se ha negado a devolver el inmueble a pesar de las gestiones extrajudiciales que a hecho, tampoco cancelo la arrendataria los meses correspondientes a la prorroga legal.
5. Que demanda a la ciudadana DORIS MERCEDES SILVA VASQUEZ, por Cumplimiento de Contrato, entregue el inmueble y le cancele la cantidad de CUATRO MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 4.200,00) correspondientes a los seis (6) meses de la prorroga legal. Consigno seis (6) recibos.
6. Solicito medida Preventiva de secuestro. Estimo la demanda en la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000,00), equivalente a 65,78 Unidades Tributarias.
7. Que fundamento la presente demanda en los artículos 33, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
CAPITULO II
DE LA CONTESTACIÓN
La parte demandada dio contestación en el lapso legal establecido para ello en los siguientes términos:
Negó, rechazó y contradijo tanto los hechos como el derecho alegados por la demandante que la relación arrendaticia este constituida por un único contrato de arrendamiento suficientemente referido en este expediente, sobre el inmueble local comercial, signado con el Nº 1, parte de otro inmueble identificado con el Nº 73, ubicado en la calle sucre c/c calle Santa Barbara, Jurisdicción de la Parroquia Fraternidad del Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo, sea el celebrado el día 15 de Mayo de 2009 con fecha de terminación el día 15 de Mayo de 2010, con una duración de un (1) año, según el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Puerto Cabello, con fecha 15 de Julio del año 2009, bajo el Nº 68, Tomo 38, el cual consigno la demandante con el libelo de demanda marcado “A”.
Alegó que lo cierto es que la relación arrendaticia data desde el 13 de Enero de 2006, según contrato autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Puerto Cabello, bajo el Nº 01, tomo 02, que empezó a regir el día 30 de Diciembre del año 2005, hasta el 30 de Diciembre del año 2006, es decir por un (1) año, el cual podría prorrogarse por un (1) año, con variación del canon de arrendamiento, tal como consta de copia fotostática marcada “A”.
Alego que limo las asperezas con la arrendadora en fecha 18-12-2007 y autenticaron por notaria bajo el Nº 21, tomo 107 la prorroga del contrato anterior y se produjo la tácita reconducciòn, cuya vigencia a tiempo determinado comenzaría a regir a partir del 15-05-2008 con vencimiento el 15-05-2009, por un (1) año pudiendo ser prorrogable a condición de las partes y con incremento del canon de arrendamiento que anexo marcado “B”.
Alego que en fecha 15-07-2009 autenticaron otra prorroga del referido contrato de arrendamiento que expiro el 15-05-2009, que autenticaron por ante la Notaria bajo el Nº 68, tomo 38, cuya vigencia comenzó a regir a partir del 15-05-2009 al 15-05-2010, con un canon de arrendamiento de SETECIENTOS BOLIVARES (Bs. 700,00) mensuales, que acompaña marcado “C”.
Alego que la relación arrendaticia se ha prolongado por mas de seis (6) años, por haber celebrado sucesivas prorrogas y en consecuencia se reputa la relación arrendaticia como a tiempo indeterminado, siendo esas las razones por las que opone la cuestión previa del ordinal 11º del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, debido a que la relación arrendaticia inicio a tiempo determinado y se convirtió indeterminada.
Negó, rechazo y contradijo que haya ejercido el derecho de pedir la prorroga legal, ya que el contrato se convirtió a tiempo indeterminado y a todo evento para el supuesto negado de considerarse es a tiempo determinado entonces la prorroga legal no es el literal “a” sino el “c”.
Negó, rechazó y contradijo que deba pagar la cantidad de CUATRO MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 4.200,00) correspondientes a los seis (6) meses de la prorroga legal y la estimación de la acción de CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000,00) y en unidades tributaria 65,78.
Desconocieron los seis (6) supuestos recibos no cancelados de la prorroga legal del 15-06-2010 al 15-11-2010.
Reconvino a la parte actora y argumento que lo cierto es que la relación arrendaticia data desde el 13-01-2006, según contrato de arrendamiento autenticado bajo el Nº 01, tomo 02, con fecha de vigencia desde el 30-12-2005 al 30-12-2006, por un (1) año, prorrogable por un (1) año, según copia simple de contrato que anexo marcado “A”, luego en fecha 18-12-2007, se autentico un contrato bajo el Nº 21, tomo 107, la prorroga del contrato anterior y que empezaría a regir el 15-05-2008 al 15-05-2009, por un (1) año prorrogable a condición de las partes y con incremento del canon de arrendamiento y lo anexo marcado “B”; luego en fecha 15-07-2009 autenticaron otra prorroga del referido contrato de arrendamiento que expiro el 15-05-2009, autenticado bajo el Nº 68, tomo 38, y que venció el 15-05-2010 con un canon de arrendamiento de SETECIENTOS BOLIVARES (Bs. 700,00), que anexo marcada “C”.
Alego que la arrendadora se rehusó a recibir el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de abril del año 2007, por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00) hoy TRESCIENTOS BOLIVARES (Bs. 300,00) y los pagos sucesivos desde el 22-09-2010 hasta Mayo del 2011 entre otros, acogiéndose al pago por consignación arrendaticia, cuyas actuaciones constan en expediente de consignación Nº 250 de este mismo Juzgado, no adeudando nada por canon de arrendamiento. Que demanda a la parte actora para que le otorgue la prorroga legal de dos (2) años, contados a partir del 15-05-2010 ya que la relación arrendaticia a durado mas de cinco (5) años.
Estimo la reconvención en Bs. 5.000,00, equivalentes a 65,78 Unidades Tributarias.
Fundamento la reconvención en los artículos 35, 38 literal “c” y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil.
CAPITULO III
DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCION
La parte actora reconvenida dio contestación en el lapso legal establecido para ello en los siguientes términos:
• Negó, rechazó y contradijo que la relación arrendaticia haya tenido una duración de mas de cinco (5) años por cuanto no existen varios contratos de arrendamiento entre ellos a tiempo determinado en forma continua que le permita a la arrendataria tener el derecho a una prorroga legal de dos (2) años.
• Alego que la prorroga legal opera de pleno derecho y que la arrendataria solo debe pedirla y el arrendador debe concederla sin mas tramites.
• Alego que tratan de hacer creer que la relación arrendaticia que existió entre el 30-12-2006 y el 15-05-2008, se debió a una prorroga del primer contrato, existiendo un lapso de un (1) año y cinco (5) meses y que la prorroga del primer contrato lo fue de seis (6) meses, es decir hasta el 30-06-2007.
• Alego que desde el 30-06-2007 al 15-05-2008 existió un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y no prorroga legal como pretenden hacerlo creer, luego si es cierto la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado entre el 15-05-2008 al 15-05-2009.
CAPITULO IV
HECHOS CONTROVERTIDOS:
1) El Cumplimiento del Contrato.
2) El Cumplimiento de la Prorroga Legal.
DE LAS PRUEBAS
DE LA PARTE ACTORA:
CON EL LIBELO DE DEMANDA:
Contrato de arrendamiento (Documento Autenticado).
6 Recibos.
CON EL ESCRITO DE PROMOCIÓN DE PRUEBAS:
Promovió las testimoniales de los ciudadanos: ANGEL LUIS MALAVE BALZA, CARLOS JOSE TORREALBA RAMOS, LINO ALBERTO VASQUEZ MARQUEZ, PEDRO JOSE NAVARRO ESPINOZA, MIGUEL ANGEL VILLANUEVA y PEDRO ERNESTO DAO.
DE LA PARTE DEMANDADA.
CON EL ESCRITO DE CONTESTACION:
3 Contratos de arrendamiento en copia simple (Documento Autenticado).
CON EL ESCRITO DE PROMOCIÓN DE PRUEBAS:
Solicito dos (2) Inspecciones.
Solicito Prueba de Informes.
Solicito Prueba de Exhibición de Documentos.
Revisadas las actas procesales antes de decidir esta juzgadora observa:
VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS:
A la documental que corre inserta del folio 4 al 6 del expediente, consignada por la parte demandante junto al escrito libelar en original, contentiva de Contrato de Arrendamiento debidamente autenticado; este Tribunal le otorga valor probatorio ya que no fue tachado de falso, aunado a que la parte demandada lo reconoce y consigna copia simple del mismo que corre del folio 59 al 60, del cual se desprende que la ciudadana arrendadora da a la arrendataria un local comercial, signado con el numero 01 que constituye parte del inmueble de su propiedad identificado con el Nº 73, ubicado en la calle sucre con calle Santa Barbara, Jurisdicción de la Parroquia Fraternidad del Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo, por un (1) año fijo comenzando el 15-05-2009 al 15-05-2010 pudiendo prorrogarse a voluntad de las partes y con incremento del canon de arrendamiento ya que los primeros seis (6) meses se fijo la cantidad de SEISCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 650,00) mensuales y los seis (6) meses siguientes SETECIENTOS BOLIVARES (Bs. 700,00) mensuales, pagaderos los 15 de cada mes en el domicilio de la arrendadora; todo de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
Corre del folio 7 al 12 del expediente 6 Recibos, consignados por la parte actora junto al escrito libelar; este Tribunal no les otorga valor probatorio por no estar suscritos por la demandada de autos, por lo tanto no les son oponibles y de acuerdo al principio de alterabilidad que rige en materia probatoria, según el cual, nadie puede fabricarse un medio probatorio para sí mismo a menos que sean a través de los permitidos en la ley, para dejar constancia de situaciones o hechos que pudieran ser modificados con el transcurso del tiempo, por lo tanto se desechan las mismas, todo de conformidad con los artículos 1.368 del Código Civil y 509 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
A la documental que corre inserta del folio 53 al 55 del expediente, consignada por la parte demandada junto al escrito de contestación, contentiva de copia simple de Contrato de Arrendamiento debidamente autenticado; este Tribunal le otorga valor probatorio ya que fue probada su autenticidad a través de la prueba de informe, del cual se desprende que la ciudadana arrendadora da a la arrendataria un local comercial, signado con el numero 01 que constituye parte del inmueble de su propiedad identificado con el Nº 73, ubicado en la calle sucre con calle Santa Barbara, Jurisdicción de la Parroquia fraternidad del Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo, por un (1) año fijo comenzando el 30-12-2005 al 30-12-2006 pudiendo prorrogarse por un (1) año mas; todo de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
A la documental que corre inserta del folio 56 al 58 del expediente, consignada por la parte demandada junto al escrito de contestación, contentiva de copia simple de Contrato de Arrendamiento debidamente autenticado; este Tribunal le otorga valor probatorio ya que fue probada su autenticidad a través de la prueba de informe, del cual se desprende que la ciudadana arrendadora da a la arrendataria un local comercial, signado con el numero 01 que constituye parte del inmueble de su propiedad identificado con el Nº 73, ubicado en la calle sucre con calle Santa Barbara, Jurisdicción de la Parroquia fraternidad del Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo, por un (1) año fijo comenzando el 15-05-2008 al 15-05-2009 pudiendo prorrogarse; todo de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
Con respecto a las testimoniales del ciudadano ANGEL LUIS MALAVE BALZA, que corre del folio 80 al 81 y del 98 al 100 del expediente, promovida por la parte actora; este Tribunal les otorga valor probatorio solo demuestra la relación arrendaticia, todo de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
Con respecto a las testimoniales del ciudadano CARLOS JOSE TORREALBA RAMOS, que corre del folio 82 al 83 y del 101 al 103 del expediente, promovida por la parte actora; este Tribunal les otorga valor probatorio solo demuestra la relación arrendaticia, todo de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
Con respecto a las testimoniales del ciudadano LINO ALBERTO VASQUEZ MARQUEZ, que corre del folio 84 al 85 y del 104 al 106 del expediente, promovida por la parte actora; este Tribunal les otorga valor probatorio solo demuestra la relación arrendaticia, todo de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
Con respecto a las testimoniales del ciudadano PEDRO JOSE NAVARRO ESPINOZA, que corre al folio 86 y 107 del expediente, promovida por la parte actora; este Tribunal no les otorga valor por cuanto que los actos fueron declarados desiertos por la incomparecencia del mencionado ciudadano los días y las horas fijados, todo de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
Con respecto a la testimonial del ciudadano MIGUEL ANGEL VILLANUEVA, que corre del folio 87 al 88 del expediente, promovida por la parte actora; este Tribunal le otorga valor probatorio solo demuestra la relación arrendaticia, todo de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
Con respecto a las testimoniales del ciudadano PEDRO ERNESTO DAO, que corre del folio 89 al 90 y del 109 al 110 del expediente, promovida por la parte actora; este Tribunal les otorga valor probatorio solo demuestra la relación arrendaticia, todo de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
Con respecto a las actas levantadas por este mismo Juzgado que corren al folio 94 y 95 del expediente con motivo de la practica de las Inspecciones solicitadas por la parte demandada; este Juzgado les otorga valor probatorio, queda demostrado la existencia del Expediente Nº 301 por consignación arrendaticia interpuesta por la ciudadana DORIS MERCEDES SILVA VASQUEZ a favor de la ciudadana DINORAH MERCEDES MEJIAS SANTANA, cuya distribución fue en fecha 27-08-2010, con fecha de entrada el 20-09-2010, mediante el cual consigno el mes de AGOSTO del año 2010 a razón de SETECIENTOS BOLIVARES (Bs. 700,00) hasta el mes de JUNIO del año 2011 por la misma cantidad, todo de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
Corren al folio 114 y al folio 115 Actas levantadas por este mismo Tribunal, con motivo de la evacuación de la Prueba de Exhibición de Documentos, solicitada por la parte demandada en el escrito de promoción de pruebas; este Tribunal le otorga pleno valor probatorio; queda demostrado el hecho que la demandada de autos exhibió los tres (3) contratos cuyos lapsos de duración iban del 30-12-2005 al 30-12-2006; del 15-05-2008 al 15-05-2009 y del 15-05-2009 al 15-05-2010, este ultimo que corre en el expediente en original, todo de conformidad con los artículo 436 y 509 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
A la documental inserta del folio 119 al 120 contentivo de Oficio Nº 125-2011-Nº 108, de fecha 03-08-2011, emanado de la Notaria Publica Segunda de Puerto Cabello del Estado Carabobo, en respuesta a la prueba de informes requerida por este Juzgado con el oficio Nº 23240-338 de fecha 28-07-2011; este Tribunal le otorga valor probatorio, por demostrar la existencia de tres (3) contratos suscritos por las partes de esta controversia por los lapsos de duración que iban del 30-12-2005 al 30-12-2006; del 15-05-2008 al 15-05-2009 y del 15-05-2009 al 15-05-2010, todo de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE DECIDE.-
Con respecto al acta levantada por este mismo Juzgado que corren al folio 129 del expediente con motivo de la evacuación de la Prueba de Informe solicitada por la parte demandada; este Juzgado le otorga valor probatorio, queda demostrado la existencia del Expediente Nº 250 por consignación arrendaticia interpuesta por la ciudadana DORIS MERCEDES SILVA VASQUEZ a favor de la ciudadana DINORAH MERCEDES MEJIAS SANTANA, cuya fecha de inicio 09-05-2007 correspondiente al mes de ABRIL del año 2007 por TRESCIENTOS BOLIVARES (Bs. 300,00) hasta el mes de OCTUBRE del año 2007 por la misma cantidad, consignando en total siete (7) meses, todo de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
CAPITULO IX
PUNTO PREVIO I
Al analizar las actas del proceso, este Tribunal observa que la contestación de la demanda debía tener lugar el segundo (2º) día de despacho después de citada la parte demandada, compareciendo en la oportunidad correspondiente y opone la cuestión previa del ordinal 11º del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, debido a que la relación arrendaticia inicio a tiempo determinado y se convirtió indeterminado.
Considera quien decide que las cuestiones previas tal como lo establece el artículo 35 de la Ley especial que rige la materia que señala textualmente “En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva….” (Resaltado del Tribunal).
Las Cuestiones Previas en el Procedimiento Breve en Inquilinario según Sentencia de la Sala Constitucional, de fecha 12/11/2002. Amparo Constitucional intentado por la ciudadana NEVIS MARGARITA ZAMBRANO COLMENARES y tal como lo establece el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario que las acciones derivadas de la relación arrendaticia se tramitaran por el Procedimiento Breve, independientemente de su cuantía y tal como lo señala textualmente el artículo 35 eiusdem. “En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía…”.
Ahora bien, la Sala Constitucional ha señalado que “…en los procesos inquilinaríos las cuestiones previas deben resolverse, como punto previo, en la sentencia definitiva, salvo que versen sobre la falta de jurisdicción o de competencia del órgano Jurisdiccional, de conformidad con el artículo 35 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. No obstante, considera esta sala que, aun en procedimientos especiales como el caso de autos, el juez al declarar con lugar algunas de las cuestiones previas susceptibles de ser subsanadas por la parte interesada, debe diferir su pronunciamiento sobre el fondo de la controversia por el término de cinco (05) días a contar desde su pronunciamiento sobre la cuestión previa, lo cual, lejos de contrariar el principio de la brevedad de estos procesos especiales, contribuiría a hacer más eficaz la administración de Justicia, ya que evitaría que la misma controversia sea planteada nuevamente después de transcurridos los noventa días continuos a que hace referencia el artículo 271 del Código de Procedimiento Civil.
Respecto a la parte relativa a las cuestiones previas, aplicar la sanción procesal de extinción del proceso sin darle oportunidad al accionante de subsanar los defectos o vicios a que haya lugar, conforme con el artículo 350 del Código de Procedimiento Civil, constituye una violación del derecho al debido proceso de la parte accionante…”.
“… Este criterio lo comparte la Sala, por cuanto al no hacer referencia la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los efectos de la declaratoria con lugar de las Cuestiones Previas susceptibles de ser subsanadas, se aplica supletoriamente el Código de Procedimiento Civil, el cual establece que las Cuestiones Previas de esta naturaleza deben ser subsanadas en un lapso de cinco (05) días conforme lo dispone el artículo 354 Ejusdem y solo si en dicho plazo no se corrigen los defectos o vicios señalados por el Juez el proceso quedará extinguido.
El legislador ha querido que cuando en el proceso, el Juez constate la procedencia de alguna de las Cuestiones Previas a que se refieren en los ordinales 2, 3, 4, 5 y 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, se dé la oportunidad para que las mismas sean subsanadas en un lapso perentorio y solo si la parte interesada no procede a corregir el defecto o el vició en el plazo señalado por la norma, se produce la consecuencia jurídica que la misma prevé, es decir, la extinción del proceso…”. (Fin de la cita).
Siendo así necesario aplicar el criterio de la Sala Constitucional del Máximo Tribunal, el cual comparte quien decide y concurriendo el caso que la parte demandada alegó la cuestión previa del ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, LA PROHIBICION DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCION PROPUESTA, siendo una de las cuestiones previas que de proceder producen la extinción del proceso; considera quien juzga que la parte demandada debió indicar y demostrar que normativa vigente prohíbe admitir una demanda basada en su argumentación, lo cual no hizo en el transcurso del proceso, en consecuencia la Cuestión Previa opuesta por la parte demandada del ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil no debe prosperar. Y ASI SE DECIDE.-
CAPITULO V
Decidida la cuestión previa opuesta por la parte demandada, se analizaran las defensas de fondo y los hechos controvertidos los cuales para quien aquí juzga versan sobre el cumplimiento del contrato que corre del folio 4 al 6 del expediente que estipulo como tiempo de duración de la relación arrendaticia desde el 15-05-2009 al 15-05-2010, no obstante constan en autos pruebas documentales que demuestran la existencia de dos (2) contratos anteriores cuyas cláusulas que estipulan su duración indicaron, el primero desde del 30-12-2005 al 30-12-2006; el segundo desde el 15-05-2008 al 15-05-2009, reflexionando sobre la duración de los dos contratos mencionados, se evidencia que el primer contrato que corre del folio 53 al 54 indico en la CLAUSULA TERCERA el tiempo de duración y que adicionalmente era prorrogable por un (1) año, es decir iniciaba el 30-12-2005, vencía el 30-12-2006 y su prorroga contractual vencía el 30-12-2007, no existiendo en autos prueba en cuanto ha si continuo la relación arrendaticia durante los meses de enero, febrero, marzo, abril del año 2008, para quien juzga el contrato se indetermino el 30-12-2007 por los meses que van de enero al 15 de Mayo del año 2008, regulándose la relación arrendaticia nuevamente mediante contrato suscrito por las partes que corre del folio 56 al 58 del expediente cuya CLAUSULA SEGUNDA señalo el tiempo de duración desde el 15-05-2008 al 15-05-2009 e indicaron que era prorrogable a voluntad de las partes, así mismo consta contrato anexo al escrito libelar, es decir las partes suscriben nuevo contrato de arrendamiento cuya CLAUSULA SEGUNDA señalo el tiempo de duración desde el 15-05-2009 al 15-05-2010 prorrogable a condición de las partes.
Ahora bien, del análisis de las cláusulas contractuales referente a la duración de la relación arrendaticia, considera quien decide que el primer contrato efectivamente se indetermino por cuatro meses y medio, pero seguidamente las partes al suscribir un nuevo contrato de arrendamiento convirtieron nuevamente la relación arrendaticia a tiempo determinado, siendo que los contrato deben cumplirse tal y como fueron contraídos, la normativa vigente que rige la materia consagra lo siguiente:
El articulo 1.159 del Código Civil establece: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por causas autorizadas por la Ley”.
El artículo 1.167 del Código Civil consagra: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
Del contenido de las normas transcritas se evidencia que en caso de incumplimiento por una de las partes del contrato, puede la otra parte solicitar el cumplimiento o la resolución del mismo, en el presente caso cada parte debe demostrar sus alegaciones tal como lo señalan los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia de las pruebas aportadas por las partes dan convicción a quien juzga el análisis y la valoración de los tres contratos de arrendamiento y las testimoniales rendidas, así como las pruebas de informes evacuadas e inspecciones, quedo demostrada la relación arrendaticia y para el caso de marras resulta como punto necesario para resolver la controversia el segundo contrato del cual se evidencia que la relación arrendaticia inicio el 15-05-2009 porque así fue la voluntad de las partes al contratar, que se extendió hasta el 15-05-2010 tal como se desprende de contrato de arrendamiento subsiguiente, por lo tanto la relación arrendaticia duro dos (2) años, en este orden de ideas tenemos que el articulo 38 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios establece:
“En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el articulo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogara obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:…b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogara por un lapso máximo de un (1) año…”
Por consiguiente de conformidad con la norma transcrita, quien decide considera que la prorroga legal iniciaba el 15-05-2010 y venció el 15-05-2011, debiendo la arrendador otorgar el goce pacifico del inmueble arrendado por ser una obligación que le imponen las normas que rigen la materia, debiendo la parte demandada cancelar el canon de arrendamiento durante los meses de disfrute de la prorroga legal, por lo tanto procede la demanda por cumplimiento de contrato y entrega del inmueble arrendado, por estar vencida y disfrutada a la presente fecha la prorroga legal, ya que le correspondía su disfrute hasta el 15-05-2011. Y ASISE DECIDE.
En cuanto a lo solicitado por la parte actora referente a la cancelación de CUATRO MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 4.200,00), derivado de la supuesta insolvencia de la arrendataria de los seis (6) meses de prorroga legal, este Tribunal considera improcedente ese pedimento y se tiene como solvente a la arrendataria por constar en autos acta de inspección que corre al folio 94 realizada al Expediente Nº 301 de Consignación Arrendaticia tramitada en este mismo Juzgado del cual se desprende la solvencia de la arrendataria hasta el mes de JUNIO del año 2011. Y ASISE DECIDE.
En cuanto a la reconvención realizada por la parte demandada contra la parte actora por CUMPLIMIENTO DE PRORROGA LEGAL, del análisis realizado en los párrafos anteriores, determino quien juzga que efectivamente la parte demandada tenia derecho a la PRORROGA LEGAL en los términos que consagra la Ley Especial, decidiéndose que la prorroga legal que le correspondía a la arrendataria es de un (1) año empezándose a contar desde el 15 de Mayo del año 2010 hasta el 15 de Mayo del año 2011, la cual debía disfrutar siempre y cuando cumpliera también con sus obligaciones contractuales y legales, entre ellas estar solvente en el pago del canon de arrendamiento, por lo tanto no procede dicha reclamación en los términos y condiciones que solicita la parte demandada ya que pide se le otorgue una prorroga legal de dos (2) años de conformidad con el articulo 38 literal “c”, correspondiéndole efectivamente el lapso que consagra el literal “b” de la ley en comento. Y ASI SE DECIDE.
CAPITULO VI
DECISIÓN
En orden a los razonamientos expuestos, este Juzgado Primero de Municipio del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. Extensión Puerto Cabello, a los fines de dictar sentencia considera después de un minucioso análisis de las actas procésales que rielan en el presente expediente y administrando justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley DECLARA: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda intentada por la ciudadana DINORAH MERCEDES MEJIA SANTANA, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E-80.900.410, mediante sus Apoderados Judiciales HUGO FEDERICO ALVARADO OCHOA y GLORIA MILAGRO ALVARADO MUÑOZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del abogado bajo el N° 8.314 y 35.279, respectivamente, contra la ciudadana DORIS MERCEDES SILVA VASQUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 13.817.003, representada por sus Apoderados Judiciales, HECTOR RAMON AZUAJE y JESUS RAFAEL LEON, inscritos en el Instituto de Previsión Social del abogado bajo los N° 67.467 y 24.276, respectivamente, todos de este domicilio; por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO SEGUNDO: SIN LUGAR la cuestión previa opuesta por la parte demandada referente a: LA PROHIBICION DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCION PROPUESTA del ordinales 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; TERCERO: SIN LUGAR la reconvención interpuesta por la ciudadana DORIS MERCEDES SILVA VASQUEZ, representada por sus Apoderados Judiciales, HECTOR RAMON AZUAJE y JESUS RAFAEL LEON, contra la ciudadana DINORAH MERCEDES MEJIA SANTANA, representada por sus Apoderados Judiciales HUGO FEDERICO ALVARADO OCHOA y GLORIA MILAGRO ALVARADO MUÑOZ; por CUMPLIMIENTO DE PRORROGA LEGAL.
Se ordena a la parte demandada a la entrega del inmueble local comercial, signado con el Nº 1, parte de otro inmueble identificado con el Nº 73, ubicado en la calle sucre c/c calle Santa Barbara, Jurisdicción de la Parroquia Fraternidad del Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo, libre de personas, y bienes a la parte actora.
No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del fallo.
Publíquese, Diarícese, Regístrese y déjese copia, de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. Extensión Puerto Cabello, a los veintiuno (21) días del mes de Marzo (03) del año Dos mil Doce (2012). Año 201º de la Independencia y 153º de la Federación.
LA JUEZA TEMPORAL,
ABG. ODALIS MARIA PARADA MÁRQUEZ.
LA SECRETARIA,
ABG. YURAIMA ESCOBAR.
En la misma fecha se dicto y publico la presente sentencia, quedando anotada bajo el Nº 36 y se dejo copia para el archivo.-
LA SECRETARIA,
ABG. YURAIMA ESCOBAR.
OdalisP.-
Sentencia Definitiva Nº 36.-
|
