TSJ Regiones - Decisión

“VISTOS” Sin conclusiones de las partes.- La presente causa se inicia mediante interposición de demanda incoada por el ciudadano VICTOR MANUEL ENCISO GALINDO, titular de la cedula de identidad N° 12.064.675, asistido por el Abogado RAFAEL MENESES, inscrito en el IPSA bajo el N° 20.756 contra el ciudadano VICTOR JULIO PORTOCARRERO CASTRO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V- 7.012.744 por: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-.
El 13 de Febrero de 2012, se admite la demanda,
El 16 de febrero de 2012, la parte actora consigna los emolumentos necesarios para practicar la citación del demandado y las copias para la elaboración de la compulsa respectiva.-En la misma fecha el Alguacil del Tribunal deja constancia de haberlos recibido,
El 24 de Febrero de 2012, el Tribunal, ordena librar compulsa.
El 20 de Marzo de 2012, el Alguacil deja constancia de haber sido imposible practicar la citación, personal al demandado,
El 27 de Marzo de 2012 la parte actora solicita se libre cartel de citación al demandado de autos,
El 28 de Marzo de 2012, el Tribunal ordena librar Cartel de Citación al demandado de autos,
El 25 de Abril de 2012 la parte actora solicita el Abocamiento de la ciudadana Juez Temporal a la causa y consigna el Cartel de Citación publicado en el Diario El Carabobeño,
El 07 de Mayo de 2012 la ciudadana Juez Temporal se Aboca a la causa y se ordena agregar a los autos los ejemplares del Diarios El Carabobeño donde se encuentra publicado el Cartel de Citación,
El 07 de Mayo de 2012, La Secretaria deja constancia de haber fijado el Cartel de Citación,
El 17 de Mayo de 2012, el ciudadano VICTOR JULIO PORTOCARRERO titular de la cedula de identidad N° 7.012.744 inscrito en el IPSA bajo el N° 39.845 parte demandada presenta escrito de Cuestiones Previas y Contestación al Fondo de la Demanda,
El 01 de Junio de 2012, la parte actora presenta Escrito de Pruebas,
El 01 de Junio de 2012, la parte demandada presenta Escrito de Pruebas,
El 18 de Junio de 2012, el Tribunal difiere el acto de dictar Sentencia Definitiva para este día, para dentro de los cinco (05) días de Despacho siguientes a este,
Estando la presente causa para sentenciar este Tribunal pasa a decidir lo siguiente:
I
ALEGATOS DE LAS PARTES
En la presente causa la litis quedo planteada de la siguiente forma.
POR SU PARTE DEMANDANTE: Plantea su acción por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.- Aduce que:
• que en fecha 05 de Septiembre de 2008 en su condición de propietario arrendador, dio en arrendamiento al ciudadano VICTOR JULIO PORTOCARRERO CASTRO, un local para uso comercial ubicado en la calle, Vargas, Centro Profesional Legislativo, N° 1, de la parroquia El Socorro, Municipio Valencia, Estado Carabobo.
• Que la cláusula tercera del aludido contrato, se estableció la duración del mismo, la cual, era de un (1) año a partir del 5 de Septiembre de 2008, pudiendo ser prorrogado a través de una modificación escrita de la presente cláusula, a menos que una de las partes manifieste por escrito a la otra su intención de no renovarlo con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del contrato o de una de las prorrogas.
• Que al vencerse el primer año del contrato, el arrendatario disfrutó del año de prorroga y antes de vencerse el año de la prorroga, con sesenta (60) días de anticipación, se le notificó la intención de no renovarlo tal y como lo señala la cláusula mencionada y como se evidencia de documento privado suscrito por el arrendatario, el cual opone para su reconocimiento en cuanto al contenido y firma.-
POR SU PARTE EL DEMANDADO: En su oportunidad procesal presentó escrito de contestación y cuestiones previas:
• CAPITULO PRIMERO, Del defecto de forma del libelo de la demanda
1. Alega y opone el defecto de forme (en los requisitos) de la demanda establecida en el articulo 340, ordinal 2° en concordancia con el articulo 174 del Código de Procedimiento Civil por cuento no consta en el libelo de la demanda el domicilio del demandado el cual alega viola uno de los requisitos fundamentales del articulo 340 de los requisitos de la demanda.
2. Igualmente opone y solicita que se desestime la presente acción por ser imprecisa e incongruente por cuanto se demanda en base al articulo 38 y 39 de la Ley para la regularización y control de arrendamiento de vivienda, que si bien es cierto que existe la parte transitoria sobre los inmueble destinados a uso comercial no es menos cierto que el demandante debe adecuar su acción a los establecidos en los artículos de la nueva normativa.
3. Opone la cuestión previa establecida en el articulo 346 ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil que es la prohibición de Ley de admitir la acción propuesta o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, por cuanto la acción escogida por el demandante, alega, que no es idónea para su pretensión en razón de la naturaleza jurídica del contrato, es al ser éste a tiempo Indeterminado lo procedente era intentar una acción de Desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato. Expone que lo alegado se puede demostrar con solo leer el contrato en la Cláusula Tercera de dicho contrato que establece textualmente que deben las partes por escrito prorrogarlo y/o manifestar su intención de no renovar lo cual jamás se hizo, y el arrendador jamás le notificó del vencimiento del contrato en el año 2009, ni que quería prorrogar el mismo ni que le iba a otorgar prorroga alguna, ya que la notificación que le hace la realiza en Agosto del año 2010 por lo cual dicho contrato ya se había convertido en un contrato a tiempo indeterminado.
4. Alega que el arrendador en fecha diez y ocho (18) de agosto del año 2011, le recibió el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de agosto del año 2011 debidamente firmado de su puño y letra, el cual opone en toda forma de derecho al demandante.
5. Alega que el demandante que le recibió desde el mes de agosto del año 2010 donde presuntamente le otorgó la prorroga legal recibos de pago correspondientes a los meses Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre 2010, así como los recibos de pago por concepto de canon de arrendamiento de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio y Agosto 2011.
6. Manifiesta que en razón de que el ciudadano Víctor Manuel Enciso Galindo no quiso recibir el pago de arrendamiento correspondiente al mes de septiembre del año 2011, le comenzó a realizar a partir de ésta fecha las respectivas consignaciones por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y san Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo bajo el expediente N° 0675.

• CAPITULO SEGUNDO Hecho admitido, quedan fuera del contradictorio.-
1. Que es cierto y así lo reconoce y acepta que el ciudadano VICTOR MANUEL ENCISO GALINDO en su condición de propietario arrendador le dio en arrendamiento un local para uso comercial ubicado en la calle Vargas, Centro Profesional Legislativo N° 1 en jurisdicción de la parroquia el Socorro, Municipio Valencia Estado Carabobo en fecha 05 de septiembre de 2008, con una duración de un (01) año, tal y como se evidencia de la Cláusula Tercera del contrato.

• CAPITULO TERCERO De las defensas de fondo
1. Niega rechaza y contradice que disfrutó del año de prorroga ya que eludido contrato en consecuencia venció en fecha cinco (05) de septiembre de 2009, fecha a partir de la cual al no existir la notificación con 60 días de anticipación al vencimiento de este, de no renovarlo tal y como lo establece la Cláusula tercera de dicho CONTRATO SE CONVIRTIÓ EN UN CONTRATO A TIEMPO INDETERMINADO.
2. Niega rechaza y contradice todos y cada uno de los hechos alegados por el demandante en su escrito libelar, quedando a salvo los hechos enunciados en este capitulo anterior del presente escrito.

II
DE LAS PRUEBAS
DE LA PARTE DEMANDANTE:
1.- Reproduce el contrato de arrendamiento que en copia certificada presentó conjuntamente con el libelo de la demanda que establece la duración del contrato de un año a partir del 5 de septiembre de 2008 pudiendo ser prorrogado por iguales períodos a través de modificación escrita a menos que una de las partes manifieste su intención de no renovarlo 60 días antes del vencimiento del contrato o de una de sus prorrogas.
2.- reproduce instrumento privado de no renovación que quedó reconocido por el demandado de fecha 5 de junio de 2010.

DE LA PARTE DEMANDADA:
1.- Promueve ratifica y opone por ser pertinente al demandante de autos, el contrato de arrendamiento.
2.- Impugna por ser pertinente la notificación de no renovación del contrato que el arrendador le hizo por ser extemporánea, donde en ninguna parte dice prorroga correspondiente por dicho contrato.
3.-Promueve ratifica y opone por ser pertinente la cuestión previa establecida en el articulo 346 ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil.
4.-Promueve, ratifica y opone por ser pertinente la Decisión de la Sala de Casación Civil con ponencia de la magistrado Iris Armenia Peña Espinoza, la cual transcribe la decisión dictada por la sala Constitucional en fecha 24 de Abril de 2002 sentencia 834 Expediente N° 02-570.
5.- Promueve ratifica y opone por ser pertinente la Decisión de la sala Constitucional N° 1391 de fecha 28 de Junio de 2005 Expediente N° 04-1845.
6.-Promueve ratifica y opone por ser pertinente al demandante en toda forma de derecho recibo de pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de agosto del año 2011.
7.- Promueve ratifica y opone por ser pertinentes recibos de pago correspondientes a los meses septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2010, así como los recibos de pago por concepto de canon de arrendamiento de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto del 2011.
8.- Promueve ratifica y opone por ser pertinentes CONSIGNACIONES, por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y san Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo bajo el expediente N° 0675 correspondientes a los meses Septiembre –Octubre 2011, Noviembre y Diciembre 2011, Enero, febrero, Marzo y Abril del año 2012.
III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
De conformidad con lo previsto en el ordinal Cuarto (4°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio a establecer los motivos de hecho y de derecho en base a los cuales fundamentará la presente decisión, a cuyo efecto observa:
Conforme a los alegatos de la parte demandante, su pretensión se circunscribiría en la restitución del inmueble del cual es arrendador y propietario, en virtud del fenecimiento o expiración del término inicial de la relación arrendaticia y como quiera que el arrendatario se ha negado a entregar el local, (según sus dichos), procede a demandar, ya que, el contrato se suscribió por Un (1) año, iniciándose el 5 de septiembre del 2008.-
Pretensión que el arrendatario-demandado refutó de manera enfática, al señalar en su escrito de contestación a la demanda, que eludido contrato venció en fecha cinco (05) de septiembre de 2009, fecha a partir de la cual al no existir la notificación con 60 días de anticipación al vencimiento de este, de no renovarlo tal y como lo establece la Cláusula tercera y que el mismo se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado.
En este orden de ideas y a los fines de determinar cual era la acción idónea para interponer la presente demanda; quien aquí decide, considera que es ineludible estudiar la naturaleza del contrato que nos ocupa, en virtud de que allí, se sustenta el derecho alegado, el cual, es el Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento. En este sentido, el primer elemento a ser considerado, debe necesariamente ser la propia ley, es así como en el Código Civil, en su artículo 1. 159 establece; “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.” Asimismo el articulo 1.160 del mismo código, establece: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencia que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
De tal modo, que observa esta Juzgadora que la inquilina-demandada admite la existencia de la relación arrendaticia, pero a su vez señala que si bien el contrato se fijo a tiempo determinado este se convirtió a tiempo indeterminado; en tal sentido considera esta Juzgadora, importante realizar un breve estudio al contratos de arrendamiento, a fin de determinar la fecha exacta en que se dio inicio la relación contractual y cual fue la intención de las partes al celebrar el contrato de arrendamiento.
Siendo ello así, se evidencia del contrato de arrendamiento, que corre inserto al folio 3 y 4 del expediente marcado con la letra “A”, que las partes establecieron su duración en la cláusula Tercera en los siguientes Términos:
TERCERA: “La duración de este contrato es de Un (01) año, a partir del día 05 de septiembre de 2008, pudiendo ser prorrogado por iguales periodos a través de modificación por escrito de la presente cláusula, a menos que una de las partes manifieste por escrito a la otra su intención de no renovarlo con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del contrato o de una de las prorrogas”.
De lo antes trascrito se infiere que el contrato de arrendamiento, según la cláusula in comento, se evidencia que las partes previeron un lapso de duración de UN (1) año, el cual, se inicio el 5 de septiembre de 2008 y concluyo el 05 de Septiembre de 2009, es decir, fue celebrado por un plazo determinado, estableciéndose de forma expresa el tiempo de duración del mismo, de UN (1) año, que no es otro sino el manifestado voluntariamente por las partes contratantes en el contrato; entonces tenemos que las partes estaban vinculadas por un contrato de arrendamiento a tiempo determinado; concluyendo la relación arrendaticia el 05 de Septiembre de 2009, y vencido el plazo estipulado, opero de pleno derecho la prorroga legal en beneficio del arrendatario, es decir, por un lapso de seis (6) meses, la cual, espiro el 05 de Marzo de 2010, y vencida la misma el arrendador podrá exigir el cumplimiento de la obligación de entregar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento; pero, es obvio, que si contrato señala una fecha fija para su terminación, sólo podrá entenderse como renovado, si una vez llegada tal fecha, se deja al arrendatario en posesión del inmueble y se producen ciertas circunstancias de las cuales se puede deducir que se ha efectuado dicha renovación, como seria el caso de que se sigan cobrando los alquileres en sus respectivas fecha; circunstancia que sucedieron en el caso de auto, ya que el arrendatario se dejo en posesión del inmueble arrendado y el arrendador consintió tácitamente al recibir los cánones de arrendamiento.-
En este orden de ideas, es necesario señalar que ademas del contenido de la cláusula in-comento, se desprende dos condiciones para que se considere el contrato de arrendamiento prorrogado por iguales periodos, Primera: a través de modificación por escrito de la presente cláusula, es decir, la cláusula “Tercera”, modificacion que no consta a los autos y en Segundo Lugar: “a menos que una de las partes manifieste por escrito a la otra su intención de no renovarlo con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del contrato o de una de las prorrogas”. En este caso consta a los autos al folio seis (6) del expediente, Notificación de no renovación del contrato de fecha 5 de junio de 2010, a los efectos de esta cláusula solo seria valida tal notificación si el arrendador hubiese efectuado la misma en fecha 05 de julio de 2009, es decir, sesenta (60) días antes del vencimiento del contrato y no el 5 de junio de 2010, y al no cumplirse con una de estas condiciones contenida en la cláusula TERCERA; el contrato se convirtió a tiempo indeterminado y así se establece.-
En consecuencia en el caso bajo estudio opero la denominada Tácita reconduccion, que convierte a un contrato a tiempo determinado en INDETERMINADO, en virtud a ello se deduce que estamos en presentencia de un contrato de arrendamiento a TIEMPO INDETERMINADO. Y así se declara
No obstante, este Tribunal en aras de salvaguardar, el debido proceso y el derecho a la defensa y sobre todo el derecho inquilinario como materia de orden publico; concluir que la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez, que la acción que escogió la demandante no resulta idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues bien, estando en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, no puede demandarse el cumplimiento del contrato de arrendamiento, lo que conlleva a que se declare la inadmisibilidad de la demanda propuesta; quedando abierta así la posibilidad de que la parte actora demande el Desalojo.

A tal efecto: la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en su decisión de fecha 28 de junio de 2005, dictada en el expediente Nro. 04-1845, con ponencia del Magistrado: FRANCISCO CARRASQUERO LÓPEZ, decidió lo siguiente:
“…El Código Civil en su artículo 1.600 expresa que “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”. Asimismo, el artículo 1.614 eiusdem establece que “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”.

Ahora bien y teniendo presente que se estaría en todo momento, ante la presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, es indiscutible la imposibilidad de reclamarse su cumplimiento por vencimiento de la prorroga legal, mal podría pedirse la entrega del mismo, por llegar precisamente, ese lapso inexistente; razón por la cual la pretensión de cumplimiento resultaba inadmisible, tal y como será dispuesta en la parte dispositiva del presente fallo, con los demás pronunciamientos que de ello derivan.