REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, DE TRANSITO Y DE PROTECCION DE NIÑOS, NIÑAS Y ADOLESCENTES DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO. PARTE ACTORA.- INTERTEL C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 11 de junio de 1981, bajo el No. 25, Tomo 115-A. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA.- JUAN VICENTE ARCINIEGA ARNAO, RAFAEL RIVERO SARQUIS y ANA GABRIELA HERNANDEZ LIRA, abogados en ejercicio, inscritos en el INPREABOGADO bajo los números 10.110, 61.293 y 125.270, respectivamente, de este domicilio. PARTE DEMANDADA.- MULTISERVICIOS LOS GUAYABITOS, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 13 de julio de 1999, bajo el No. 24, Tomo 7-A, en la persona del ciudadano CELESTINO LEANDRO DE NOBREGA VIEIRA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-11.944.011, de este domicilio. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA.- JOSE ALEJANDRO AGÜERO BELANDRIA y FRANCISCO AGÜERO VILLEGAS, abogados en ejercicio, inscritos en el INPREABOGADO bajo los números 40.099 y 245, respectivamente, de este domicilio. MOTIVO.- CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO EXPEDIENTE: 11.012 VISTO con informes de las partes. El abogado JUAN VICENTE ARCINIEGA ARNAO, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil INTERTEL C.A., en fecha 30 de marzo de 2006, demandó por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento a la sociedad de comercio MULTISERVICIOS LOS GUAYABITOS, C.A., por ante el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, donde quedó una vez efectuada la distribución, dándosele entrada y admitiéndose el 04 de abril de 2006, ordenando el emplazamiento de la accionada, en la persona del ciudadano CELESTINO LEANDRO DE NOBREGA VIEIRA, para que compareciera (20) días de despacho siguientes, a partir de la fecha en que conste en autos su citación, a dar contestación a la demanda. En fecha 1º de junio de 2006, la abogada CAROLINA HERNANDEZ SANCHEZ, en su carácter de apoderada judicial de la accionada, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la incompetencia del Tribunal, por la cuantía, para conocer de la presente acción. El Juzgado “a-quo” en fecha 30 de junio de 2006, dictó sentencia interlocutoria, en la cual declaró sin lugar la referida cuestión previa opuesta por la parte demandada; contra dicha decisión ejerció recurso de regulación de la competencia la abogada CAROLINA HERNANDEZ SANCHEZ, en su carácter de apoderada judicial de la accionada, razón por la cual dicho Tribunal, ordenó la remisión de las copias fotostáticas certificadas de las actuaciones procesales correspondientes, al Juzgado Superior Distribuidor, a los fines de que decidiera la incidencia de regulación de competencia. Consta asimismo que, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Transito, Bancario y Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, el día 29 de noviembre de 2006, dictó sentencia interlocutoria, en la cual declaró sin lugar la precitada solicitud de regulación de competencia, presentada por abogada CAROLINA HERNANDEZ SANCHEZ, en su carácter de apoderada judicial de la accionada. En fecha 1º de febrero de 2007, la Abogada YULEIMA CASTILLO OVIEDO, en su carácter de Juez Titular del Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, se inhibió de seguir conociendo de la presente causa; por lo que, una vez transcurrido el lapso de allanamiento, ordenó la remisión del presente expediente al Juzgado Distribuidor, donde una vez efectuada la distribución de ley, le correspondió el conocimiento de la presente causa al Juzgado Tercero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, quien por auto dictado en fecha 26 de marzo de 2007, ordenó agregar a los autos, las resultas de la precitada inhibición, la cual fue declarada con lugar en sentencia dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 07 de marzo de 2007. El precitado Juzgado Tercero de Municipio, en fecha 12 de diciembre de 2007, dictó sentencia definitiva, en la cual declaró con lugar la presente demanda; contra dicha decisión apeló el 18 de junio de 2008, el abogado JOSE ALEJANDRO AGÜERO BELANDRIA, en su carácter de apoderado judicial de la accionada, recurso éste que fue oído en ambos efectos, mediante auto dictado en fecha 25 de junio de 2008; razón por la cual el presente expediente fue remitido al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, donde una vez efectuada la distribución, lo remitió al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de esta Circunscripción Judicial, dándosele entrada en fecha 02 de julio de 2008, y quien el día 13 de agosto de 2008, dictó sentencia, en la cual declaró con lugar el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Tercero de Municipio, en fecha 12 de diciembre de 2007, ordenado la reposición de la presente causa, al estado de admitir la demanda por el procedimiento ordinario. En razón de lo antes expuesto, es por lo que el presente expediente fue remitido nuevamente al Juzgado Tercero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, donde se le dio entrada el día 27 de marzo de 2009, y quien en fecha 01 de abril de 2009, dictó un auto, en el cual, en acatamiento de la referida sentencia dictada en fecha 13 de agosto de 2008, admitió la presente demanda, ordenando el emplazamiento de la accionada, en la persona del ciudadano CELESTINO LEANDRO DE NOBREGA VIEIRA, para que compareciera dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes después de que conste en autos su citación, a dar contestación a la demanda. El Juzgado “a-quo” el 04 de junio de 2009, dictó un auto, en el cual a solicitud de la parte actora, y en virtud de la imposibilidad de la realización de la citación personal de la accionada, acordó su citación por carteles, de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. La abogada ANA GABRIELA HERNANDEZ LIRA, en su carácter de apoderada actora, el 29 de junio de 2009, consignó ejemplares del Diario Notitarde y El Carabobeño, en los cuales aparecen publicados los carteles de citación ordenados en el auto anterior, los cuales fueron agregados a los autos en ese mismo día. Asimismo, la Secretaria del referido Juzgado Tercero de Municipio, mediante diligencia de fecha 08 de julio de 2009, dejó constancia de haberse trasladado a la dirección de la parte demandada, y de haber fijado el correspondiente cartel de citación. El Juzgado “a-quo” el 24 de septiembre de 2009, dictó un auto, en el cual a solicitud de la apoderada actora, acordó designar como Defensor Judicial de la parte demandada a la abogada MARIA ALEJANDRA LOVERA VALERO, ordenando su respectiva notificación. En fecha 08 de octubre de 2009, los abogados JOSE ALEJANDRO AGÜERO BELANDRIA y FRANCISCO AGÜERO VILLEGAS, en su carácter de apoderados judiciales de la accionada, presentaron escrito contentivo de contestación a la demanda y reconvención. El Juzgado “a-quo” en fecha 11 de noviembre de 2009, dictó sentencia interlocutoria, en la cual se declaró incompetente en razón de la cuantía para tramitar y resolver la presente causa, declinando la competencia en el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia Civil. En razón de lo antes expuesto, es por lo que el presente expediente fue remitido al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de esta Circunscripción Judicial, donde quedó una vez efectuada la distribución, dándosele entrada en fecha 09 de febrero de 2010, y quien mediante auto dictado en fecha 23 de febrero de 2010, admitió la reconvención propuesta. La abogada ANA GABRIELA HERNANDEZ en su carácter de apoderada actora, presentó escrito contentivo de contestación a la reconvención. Durante el lapso probatorio, ambas partes promovieron las pruebas que a bien tuvieron, y vencido como fue el lapso de evacuación, el Juzgado “a-quo” el día 09 de junio de 2011, dictó sentencia definitiva, declarando con lugar la presente demanda; contra dicha decisión apeló el 22 de junio de 2011, el abogado FRANCISCO AGÜERO VILLEGAS, en su carácter de apoderado judicial de la accionada, recurso éste que fue oído en ambos efectos, mediante auto dictado el 06 de julio de 2011, razón por la cual el presente expediente fue remitido al Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Protección del Niño y del Adolescente de esta Circunscripción Judicial, quien como distribuidor lo remitió a este Tribunal, dándosele entrada el 02 de agosto de 2011, bajo el No. 11.012, y el curso de ley, y encontrándose la presente causa en estado de dictar sentencia, este Juzgador pasa a decidir previas las consideraciones siguientes: PRIMERA.- De la lectura de las actuaciones que corren insertas en el presente expediente se observa lo siguiente: a) Escrito libelar, presentado por el abogado JUAN VICENTE ARCINIEGA ARNAO, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil INTERTEL C.A., en el cual se lee: “…Mi mandante mantenía un contrato de arrendamiento con la sociedad de comercio MULTISERVICIOS LOS GUAYABITOS, C.A…. representada por su Gerente General CELESTINO LEANDRO DE NOBREGA VIEIRA… sobre un inmueble constituido por un terreno que forma parte de la Parcela N°46, indicado en el plano anexo como lote N° 3, situado en la Avenida Valencia del Municipio Naguanagua del Estado Carabobo… …En el preindicado documento se dejó constancia en la Cláusula Quinta, que el inmueble sólo se utilizaría para taller mecánico y licorería, por lo tanto se encuentra edificado, y dentro del ámbito de la aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Las bienhechurías construidas en el inmueble son propiedad de mi representada, el canon pactado y convenido es la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.500.000,oo) los cuales debía pagar la inquilina de manera anticipada, y dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, tal como se estipula en la Cláusula Segunda. De igual forma, y fue establecido en la Cláusula Tercera el lapso de duración del mismo fue pactado de un año contado a partir de su firma, es decir, desde el 01 de enero de 2005, por la cual venció el 31 de diciembre del mismo año, con la facultad que el arrendatario podía acogerse a la prórroga legal siempre y cuando cumpliera con sus obligaciones; demás está decir que entregó por parte del arrendatario la cantidad de SIETE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.7.500.000,00) mediante un giro donde se plasmó el referido monto, pero este giro nunca fue satisfecho por el mismo, por lo cual no ha cumplido con el deposito previsto en la Cláusula Novena. En la Cláusula Décima del referido instrumento, se pactó que el arrendatario no podía ceder, traspasar ni subarrendar el inmueble objeto del arrendamiento, ni permitir a terceros en el mismo ni compartir su uso sin autorización del propietario; así como las obligaciones en cuanto a los servicios públicos eran por cuenta del arrendatario, tal como lo dispone la Cláusula Octava. El arrendatario no cumple con sus obligaciones; como señalé anteriormente, es decir, las asumidas al suscribir el contrato; y encontrándonos en presencia de un arrendamiento por escrito a tiempo determinado, donde el mismo podía gozar del beneficio de la prorroga legal, siempre y cuando estuviere solvente y fuere fiel cumplidor de sus obligaciones, es procedente la acción judicial de cumplimento de contrato. Específicamente, el arrendatario no pagó el mes de Diciembre de 2005, por lo que adeuda la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.2.500.000,oo), por concepto de canon de arrendamiento, no ha pagado el servicio de aseo, pues no ha presentado solvencia de ello, ni de ningún otro servicio público; no ha pagado el monto relativo al giro que conformaba el deposito en garantía; y más aún, en la licorería se encuentra una tercera persona, lo cual está prohibido por el contrato, ya que no se puede ni subarrendar, ni ceder y traspasar el mismo… …las obligaciones deben cumplirse exactamente como se han contraido (Artículos 1.133, 1.159, 1.160 y 1.264 del Código Civil vigente, por lo que siendo el arrendamiento un contrato… le son aplicables las disposiciones generales de los contratos… …En virtud de lo expuesto, y habiéndose agotado la vía amistosa, es por lo que procedo en nombre de mi representada a demandar como efecto demando a la sociedad de comercio MULTISERVICIOS LOS GUAYABITOS, C.A…. en la persona de su Gerente General CELESTINO LEANDRO DE NOBREGA VIEIRA… para que convenga o en su defeco sea condenado por el Tribunal en lo siguiente: PRIMERO: En el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito el 01 de Enero de 2005, sobre el inmueble antes identificado y en consecuencia en entregar el mismo totalmente desocupado de bienes y personas, en buen estado y solvente de los cánones de arrendamiento y de todos los servicios. SEGUNDO: En pagar la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.2.500.000,00), por concepto del cánon de arrendamiento vencido y no pagado, correspondiente al mes de diciembre de 2.005. TERCERO: En pagar la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.2.500.000,00) mensuales, por concepto de los meses que se sigan causando hasta la entrega total del inmueble; esto como indemnización por daños y perjuicios ocasionados con motivo del uso del inmueble. CUARTO: En pagar las costas y costos del presente proceso, así como los honorarios de abogados. Solicito sea indexada la cantidad adeudada, que forme parte de la condenatoria en la Sentencia que se dicte en la oportunidad respectiva en virtud del alto índice de inflación que azota el país y la devaluación de nuestro signo monetario…” b) Escrito de contestación a la demanda y reconvención, presentado por los abogados JOSE ALEJANDRO AGÜERO BELANDRIA y FRANCISCO AGÜERO VILLEGAS, en su carácter de apoderados judiciales de la accionada, en los términos siguientes: “…Rechazamos y contradecimos la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el Derecho. En cuanto a los hechos por no ajustarse a la verdad; y en cuanto al Derecho invocado, por no subsumirse los hechos narrados en el libelo a las normas de derecho fundamento de la pretensión… …Negamos y rechazamos que las bienhechurías construidas en el terreno que forma parte de la Parcela No. 46-3, situado en la Avenida Valencia, Municipio Naguanagua del Estado Carabobo, dentro de los linderos siguientes: NORTE: con Avenida Valencia, que es su frente; SUR: con bienhechurías de la empresa Silenciadores Cota Mil y terrenos protección del río Cabriales; ESTE: con bienhechurías que son o fueron de Benito Rosario: y OESTE con bienhechurías de la empresa Laqueados Zambrano, sean propiedad de la empresa INTERTEL COMPAÑÍA ANONIMA. Negamos y rechazamos que nuestra representada no haya cumplido con el depósito aludido en el escrito contentivo del libelo de la demanda. Negamos y rechazamos que no haya cumplido con sus obligaciones referidas en el documento que contiene el contrato de arrendamiento. Negamos y rechazamos que adeude el canon de arrendamiento correspondiente al mes de diciembre de 2005, por la cantidad de Bs. 2.500,oo. Por ello, negamos que tenga que pagar tal cantidad de dinero. Asimismo, negamos que no haya pagado los servicios públicos aludidos en el instrumento contentivo del contrato de arrendamiento. Igualmente, negamos que en el inmueble funcione una licorería, regentada por una tercera persona. Negamos que tenga que pagar la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.500.000,00), es decir, Bs. 2.500,00 fuertes mensualmente, como indemnización de daños y perjuicios ocasionados con motivo del uso del inmueble. Asimismo, negamos que tenga que pagar costas y costos del juicio, incluidos honorarios de abogados. De igual forma, negamos y rechazamos que tenga que pagar sumas de dinero indexadas… …La acción intentada es improcedente, por las razones siguientes: PRIMERA. Según el ordinal Primero del libelo de la demanda, se acciona ”PRIMERO... EL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE RRENDAMIENTO, suscrito el 01 de enero de 2005...". Tal pedimento es improcedente y contrario a Derecho, por cuanto la cláusula tercera del contrato firmado entre las partes, textualmente se estableció: "TERCERA. La duración de este contrato es de un año (1) fijo contado a partir de su firma... después de vencido el término de este contrato... no significa en modo alguno que opere la tácita reconducción... " (omissis). Al cumplirse el término del contrato, la arrendataria continuó en posesión del inmueble y la arrendadora continuó recibiendo los pagos correspondientes a los cánones de arrendamiento, por lo que SI OPERO LA TACITA RECONDUCCION establecida en el artículo 1.614 del Código Civil. En consecuencia, EL CONTRATO SE CONVIRTIO DE TIEMPO DETERMINADO A TIEMPO INDETERMINADO, motivo por el cual no procede la acción de CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO, sino que en el peor de los casos procedería la ACCION DE DESALOJO" la cual seria igualmente improcedente. El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es claro al disponer: “…ARTICIJLO 34. Sólo podrá demandarse el desalojo de un Inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a TIEMPO INDETERMINADO, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas"; en el presente caso no se trata de DOS M.-ENSUALIDES sino de una sola. La renuncia a la TACITA RECONDUCCION es nula de toda nulidad, or cuanto las disposiciones locatarias son de eminente orden público y no pueden ser vulneradas por convenios particulares. Así el Código Civil prevé: "ARTICULO 6°. No pueden renunciarse ni relajarse por convenios particulares las leyes cuya observancia están interesados el orden público o las buenas costumbres"; concomitantemente, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, preceptúa: "ÁRTICULO 7°. Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo a estos derechos". Al operar, pues, la TACITA RECONDUCCION, el contrato firmado entre las partes pasó de tiempo determinado A TIEMPO INDETERMINADO, motivo por el cual no procede la acción de cumplimiento de contrato; y tampoco se demandó por DOS MENSUALIDADES (2). SEGUNDA. Las partes estipularon en el contrato 10 siguiente: "CUARTA. La falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas o del cumplimiento por parte de "EL A-RRENDATARIO" a cualquiera de las sulas establecidas en este contrato dará derecho a "EL PROPIETARIO" a pedir el cumplimiento o la resolución del contrato y desalojo consiguiente". Coadyuvando el contenido de esta convención, el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios apunta: "Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: A) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a DOS (2) MENSUALIDADES CONSECUTIVAS. Podrá comprender, ciudadano Juez, que de acuerdo a lo expuesto, es una razón más de que la demanda es contraria a Derecho. TERCERA. Nuestra representada nunca ha violado las cláusulas establecidas en el contrato de arrendamiento, pues no adeuda suma alguna relacionada con los cánones ni por ningún otro concepto. Además, el objeto del contrato lo constituye UN TERRENO y no sobre bienhechurías, y sobre el cual mi representada construyó UN GALPON. En efecto, el galpón fue construido por nuestra representada sobre el terreno objeto del contrato de arrendamiento, cuyas características son las siguientes: Uuna parcela de terreno de aproximadamente OCHOCIENTOS NOVENTA METROS CUADRADOS (mts2: 890,00) situada en la Avenida Valencia en jurisdicción del Municipio Naguanagua del Estado Carabobo, dentro de los linderos siguientes: NORTE, Avenida Valencia; SUR, con bienhechurías de la empresa Silenciadores Cota Mil y terrenos de protección del río Cabriales; ESTE, con bienhechurías que son o fueron de Benito Rosario; y OESTE, con bienhechurías de la empresa Laqueados Zambrano. Al respecto, es oportuno señalar que según documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Valencia del Estado Carabobo, en fecha 15 de abril de 1971, bajo el No. 4, Tomo 22, Protocolo Primero, APARECE REGISTRADO UN TITULO SUPLETORIO a LA CURIA DIOCESANA DE VALENCIA o IGLESIA DE NAGUAGUANAGUA, sobre una extensión de terrenos identificados así: con terrenos ocupados por el señor Demetrio López; SUR, terrenos ocupados por el señor Carlos Velásquez y Sucesión Reverón; ESTE, la fila del cerro que lo separa de los terrenos de la Hacienda Monteserino; y OESTE, el río Cabriales. Asimismo, consta en documento protocolizado en la misma Oficina de Registro señalada, que en fecha 26 de diciembre de 1972, bajo el No. 50, Tomo 8, Protocolo Primero, que la CURIA DIOCESANA DE VALENCIA o IGLESIA DE NAGUANAGUA le dio en venta al ciudadano SALVATORE RUSSO FRATTA y HERNANDO TORREALBA RUIZ, una extensión de terrenos dentro de los linderos siguientes: NORTE, Avenida de penetración a Naguanagua o Avenida Valencia; SUR, con terrenos de la Iglesia de Naguanagua ocupados por Manuel Talavera; ESTE, con terrenos que son o fueron de David López Guevara, Gregorio Falcón y terrenos de la Iglesia de Naguanagua ocupados por Trina Flores; y OESTE, con terrenos de la Iglesia de Naguanagua ocupados por la Sucesión López y por Manuel Talavera, que separan el río Cabriales del terreno. La venta efectuada al nombrado ciudadano, ES INEXISTENTE, por cuanto mediante un TITULO SUPLETORIO nadie puede crearse un título sobre un terreno que no le pertenece. De tal manera que el título supletorio, también denominado justificativo para perpetua memoria, está constituido por la declaración de dos personas o más personas que afirman que un inmueble está poseído por alguien, pero los actos posesorios tienen que evidenciarse y en el caso concreto, el título se refiere a UN TERRENO y nunca a bienhechurias. Además, dichas personas tienen que rendir declaración en juicio y ratificar las declaraciones que rindieron ante el Tribunal donde se evacuó tal título supletorio, cuestión que nunca se produjo, por lo que, repetimos, es inexistente dicha inscripción registral. Esta irregularidad afecta, desde luego, el contrato de arrendamiento que firmó nuestra representada con la arrendadora INTERTEL C. A., y por ende el consentimiento prestado por ella al realizarlo se encuentra viciado de nulidad. Atinente a este punto, el artículo 1.148 del Código Civil estatuye: "El error de hecho produce la anulabilidad del contrato cuando recae sobre una cualidad de la cosa o sobre una circunstancia que las partes han considerado como esenciales o que deben ser consideradas como tales en atención a la buena fe y a las condiciones bajo las cuales ha sido concluido el contrato. Es también causa de anulabilidad el error sobre la identidad o las cualidades de la persona con quien se ha contratado, cuando esa identidad o esas cualidades han sido la causa única o principal del contrato". Dentro de este contexto es necesario apuntar, que mi representada incurrió en 1m error de hecho, al convenir en realizar el contrato de arrendamiento con una persona que no es el verdadero propietario del terreno, precisamente, porque no lo adquirió de un verdadero propietario, pues su sucesor a título particular, LA CURIÁ DIOCESANA DE VALENCIA o IGLESIA DE NAGUANAGUA dice haberlo adquirido mediante un título supletorio, que no es idóneo para transmitir la propiedad, pues no cumplió con el tracto sucesivo a que se refería para la época en que fue registrado dicho título supletorio, el artículo 77 de la Ley de Registro Público. De haber conocido mi representada la falta de titularidad o el vicio existente en la documentación y que lo indujo a creer que la arrendadora era la verdadera propietaria del terreno, no hubiera celebrado el contrato de arrendamiento que ha dado motivo al presente litigio; motivo por el cual tal consentimiento fue viciado. Adicionalmente, LA A-.RRENDADORA nunca ejerció ni ejerce la posesión legítima sobre el terreno, pues la posesión es u...n hecho que engendra importantes consecuencias jurídicas, entre las cuales la protección de ese status; es el ánimo sibi habendi. Coadyuvante es, que en igualdad de Circunstancias es mejor la condición del que posee, ello se desprende del contenido del artículo 775 del Código Civil. En el caso presente, quien ha ejercido la posesión sobre el terreno y EL GALPON es nuestra representada, quien a la sazón construyó tal galpón que será motivo de consideración más adelante… …RECONVENCION O MUTUA PETICION… …el contrato de arrendamiento SE REFIERE A LTN TERRENO, así lo dejó establecida la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que riela a los autos, Tribunal que en esa oportunidad al dictar el fallo correspondiente, REPUSO LA CAUSA precisamente por ser el objeto del contrato UN TERRENO y en consecuencia ordenó que el procedimiento se tramitara por el PROCEDIMIENTO ORDINARIO y no por el procedimiento breve contenido en la señalada LEY DE ARRENDAMIENTOS LNMOBILIARIOS. Con ello queremos significar Que sí procede la RECONVENCION QUE PASAMOS A PROPONER, precisamente porque estamos ante UN JUICIO ORDINARIO. No obstante, por cuanto la CUANTIA DE LA PRESENTE RECONVENCION ES SOBREVENIDA, consideramos que este Tribunal debe declararse INCOMPETENTE para continuar conociendo de esta causa, en razón de la cuantía; y pasar los autos al Tribunal Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, (SUPERIOR INMEDIATO) a los fines de que dicho Tribunal se pronuncie en relación a la RECONVENCION QUE PROPONEMOS DE INMEDIATO… …A nombre de nuestra representada, la sociedad mercantil… MULTISERVICIOS LOS GUAYABITOS C. A…. procedemos a intentar contra la también sociedad mercantil de este mismo domicilio "INTERTEL C. A", también identificada, RECONVENCION O MUTUA PETICION, por las razones que pasamos a señalar… …Una vez realizado el contrato de arrendamiento sobre el terreno, que repetimos, se prestó el consentimiento bajo la creencia de que la verdadera propietaria era la arrendadora, procedió mi representada a construir con dinero de su propio peculio y a sus propias expensas, un (1) GALPON, con paredes de bloques frisados y columnas, piso de cemento pulido y techos de acero lit, construida sobre una parcela de aproximadamente 890 metros cuadrados, invirtiendo en dicha construcción la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.200.000,00), o sea 22.000 Unidades Tributarias. Por todo ello y en conformidad con lo dispuesto en el artículo 545 del Código Civil y 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, las bienhechurías construidas pertenecen a mi representada. En consecuencia, procedemos a reconvenir a la sociedad mercantil NTERTEL C. A., para que convenga o que de lo contrario a ello sea condenada, en lo siguiente: PRIMERO. En que MULTISERVICIOS LOS GUAYABITOS C. A., es a propietaria del galpón existente en la parcela de terreno anteriormente identificada. SEGUNDO. Demandamos las costas y costos procesales y estimamos la presente acción en la cantidad de UN MILLON DOSCIENOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.200.000,oo), o sea, 22.000 Unidades Tributarias. Solicitamos que de no convenir en ello la demandada, la sentencia que recaiga en este juicio, constituya título de propiedad, en conformidad con lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. Estimamos la presente acción en la cantidad de VEINTIDOS MIL UNIDADES TRIBUTARIAS (U. T. 22.000,00)… …Solicitamos que de no convenir en ello la demandada, la sentencia que recaiga en este juicio, constituya título de propiedad, en conformidad con lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. En virtud de que la cuantía supera el monto por el cual conoce este Tribunal, solicitamos DECLARE SU INCOMPETENCIA y remita los autos al Tribunal Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y 3ancario de esta Circunscripción Judicial, a los fines legales consiguientes. RECONVENCION SUBSIDIARIA En forma subsidiaria, reconvenimos a INTERTEL C. A., de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.184 del Código Civil, por enriquecimiento sin causa… En consecuencia, procedemos a intentar formal reconvención a los fines de que INTERTEL C. A., convenga o que fe lo contrario a ello sea condenada, en lo siguiente: PRIMERO. En pagarle a MULTISERVICIOS LOS GUAYABITOS C. A., la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.200.000,00), o sea, VEINTIDOS MIL UNIDADES TRIBUTARIAS (22.000,00 U. T.) como justa indemnización por el valor que representa el galpón construido sobre la parcela de terreno. SEGUNDO. Que le repita a MULTISERVICIOS LOS GUAYABITOS C. A., la cantidad de CIENTO NOVENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS CUATRO BOLIVARES (Bs. 193.804,oo), o sean, 3.524,oo Unidades Tributarias, que le ha pagado por concepto de los cánones de arrendamiento durante la vigencia de la relación locativa, es decir, desde 1999 hasta la presente fecha. SEGUNDO. Demandamos las costas y costos de este juicio. Estimamos la presente reconvención subsidiaria en la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.200.000,00), es decir, UNIDADES TRIBUTARIAS (U.T. 22.000,oo)… …Solicitamos por último se tenga el presente escrito como contestación al fondo de la demanda y se tramite conjuntamente con la reconvención propuesta, conforme a Derecho, por ser de Justicia…” c) Escrito de contestación a la reconvención, presentado por la abogada ANA GABRIELA HERNANDEZ en su carácter de apoderada actora, en el cual se lee: “…En la oportunidad de contestación de esta demanda intentada contra MULTIISERVICIOS LOS GUAYABITOS C.A…. por incumplimiento de contrato de arrendamiento, sobre un (1) inmueble constituido por la parcela ubicada en la Avenida Valencia, Municipio Naguanagua del Estado Carabobo, identificada en autos, la cual se tramita por juicio ordinario, visto que el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil de esta Circunscripción Judicial dictó sentencia conociendo en alzada declarando que la presente demanda no debía ser conocida bajo el amparo de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por tanto a su entender, el objeto del arrendamiento es un terreno y por mandato del Art. 3 de la mencionada ley, su trámite quedaba fuera del ámbito de aplicación; observamos con mucha preocupación que la parte demandada pretende continuar dilatando este proceso con excepciones y defensas totalmente impertinentes como la reconvención aquí propuesta, que tiene por objeto única y exclusivamente paralizar el proceso, que lo conozca un Juzgado de Primera Instancia y con el aumento de cuantía tratar de llegar hasta sede casacional para mantenerse el mayor tiempo posible en el inmueble objeto de arrendamiento causándole graves daños a la arrendadora…. …Pretende la demandada ejercer por vía reconvencional… pareciera una acción mero declarativa, ya que pretende según lo que se puede entender del escrito presentado que se le reconozca a la inquilina la propiedad de un galpón construido en el terreno objeto de arrendamiento, además pretende por vía subsidiaria el ejercicio de una acción de enriquecimiento sin causa prevista en el artículo 1.184 del Código Civil mediante la cual se le pague la cantidad de (Bs. 1.200.000,00) por concepto de indemnización por el valor del galpón construido sobre la parcela objeto de arrendamiento, y además se le pague la cantidad de (Bs. 193.804,00) por los arrendamiento que ha pagado desde el año 1.999, pero ello solo lo peticiona en base al enriquecimiento sin causa, nunca por vía contractual arrendaticia. Según la contestación de demanda, la demandada en primer término rechaza lo pretendido por nuestra parte en el libelo, rechaza que se adeude el mes de diciembre 2.005, por canon de arrendamiento y rechaza a su vez la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término pues a su entender en la relación arrendaticia opero la tácita reconducción, y se convirtió en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, alegando a su vez que constituyó un galpón sobre el terreno arrendado, y que la venta del inmueble… registrada el 26 de diciembre de 1972, a favor de SALVATORE RUSSO, es inexistente. Ante una reconvención de esta naturaleza, debo considerar lo siguiente: PRIMERO: Aun cuando la propiedad del inmueble no se encuentra en discusión. Para ejercer una acción arrendaticia como la que hoy conoce este Tribunal no se necesita ser propietario. El único que puede ejercer acciones para dilucidar propiedad de un inmueble es quien tenga derecho a ello, es decir quien se crea propietario… además… en un juicio de naturaleza inquilinaria se discute solo el arrendamiento, y sobre todo la cualidad de arrendador y arrendatario de las partes, cuestión evidente por sino lo sabe la demandada, me permito señalar que para arrendar no hay que ser propietario, y nadie puede ejercer en juicio derechos ajenos, así lo prevé el artículo 140 de la Ley Adjetiva, por lo que ya debe dejar el inquilino de peticionar la propiedad de inmueble para el Estado, el Municipio o cualquier otro tercero porque ~ demandada no representa ni a la nación, ni al Municipio ni al Estado venezolano, y por ello debe limitarse a ejercer su defensa como inquilina, ya que este tipo de acciones han sido ventiladas con anterioridad, y el representante de la demandada, bien lo conoce y lo ha escondido a este Tribunal. Pero además lo asombroso de este caso, es que sin fundamento alguno la demandada alega que la venta realizada a SALVATORE RUSSO es inexistente, sin fundamento alguno, pero no entiende que para peticionar la nulidad de una venta, sea cual fuere su interés como tercero, debe forzosamente ejercer una acción judicial, y además debe demandar a todos los intervinientes en la negociación, no solamente al comprador, sino a quien le vendió SALVATORE RUSSO, y en este proceso ello no es posible por razones obvias. SEGUNDO: La demandada alega que construyó un galpón en el terreno objeto de arrendamiento, el cual ocupa como inquilina. El artículo 1.609 del Código Civil establece claramente, el cual parece no ha sido leído por la contraria, que el arrendador no está obligado a rembolsar el costo de las mejoras útiles en que no haya consentido con la expresa condición de abonarlas; y en la reconvención para nada se evidencia que la inquilina alegue una situación parecida a esta, el arrendador nunca ha consentido en abonar las mejoras útiles que se realizaran en el inmueble objeto de arrendamiento, no existe ninguna obligación de ello, ni en los instrumentos arrendaticios se estipula algo parecido, ni en cualquier otro instrumento se planteó una situación tan inverosímil como la que pretende la inquilina. La reconvención que como señalé pareciera una acción mero declarativa donde la inquilina pretende propiedad de las mejoras realizadas en el inmueble que por ley pertenecen al inmueble, ya que es inmueble por destinación, está adheridas y fijadas al mismo, y lo que se pueda separar sin detrimento de la cosa arrendada puede llevárselo la inquilina, es una pretensión CONTRARIA A DERECHO, y por ende inadmisible, ya que no obstante el artículo 366 de la Ley Adjetiva establece, que la reconvención será declarada inadmisible cuando verse sobre cuestiones cuyo conocimiento carezca el Juez de competencia por la materia, o que deba ventilarse por un procedimiento incompatible con el ordinario nada obsta que se aplique el artículo 341, por cuanto la demanda es contraria a disposición expresa de la ley, es decir, para peticionar el reembolso de las mejoras útiles realizadas en el inmueble debe haber consentido expresamente el arrendador en abonarlas, y este no es el caso. TERCERO: Aunado a lo anterior la inquilina pretende por vía subsidiaria el ejercicio de una acción de enriquecimiento sin causa, prevista en el artículo 1.184 del Código Civil, y por esta vía obtener indemnización por las mejoras realizadas en el inmueble, aún cuando el artículo 1.609 eiusdem lo prohíbe, es decir pretende que el Juez viole la ley, y no aplique el artículo 1.609…. …la acción in rem verso es totalmente inadmisible por la sencilla razón que existe un contrato de arrendamiento, y la vía para lograr cualquier propósito de las partes son las previstas en el ejercicio de la acción fundada en la relación contractual, esta acción subsidiaria solo es viable en situaciones especiales donde no pueda regularse por normas generales aplicables a los contratos. Es decir, si existe un contrato y una parte pretende indemnización, la acción indemnizatoria, ello es, los daños y perjuicios es accesoria a la misma acción contractual, por lo tanto la pretensión subsidiaria de enriquecimiento sin causa, es inadmisible por ser contraria a derecho. CUARTO: Acompaño copias de la sentencias dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en el expediente 52.763, un juicio donde CELESTINO LEANDRO DE NOBREGA, quien es el mismo representante de MULISERVICIOS LOS GUAYABITOS, C.A., demanda a SALVATORE RUSSO entre otros para obtener la nulidad de la venta realizada a favor de SALVATORE RUSSO mediante título debidamente registrado, pero además pretende que se declare la ilicitud de las relaciones arrendaticias mantenidas sobre el inmueble, esta demanda fue declarada inadmisible y ello es cosa juzgada, esta sentencia es de fecha 4 de mayo del 2.007. Allí actúa CELESTINO DE NOBREGA alegando derechos de terceros, lo mismo que pretende en este juicio pero en nombre de la empresa que representa, con la diferencia que allí señala o alega que el arrendamiento se celebró con RATTAN CARABOBO, C.A., la cual es una sociedad de comercio que igualmente represente CELESTINO DE NOBREGA y mantuvo relación arrendaticia con mi mandante INTERTEL, C.A... …Quiero alegar la reconvención en el fondo es una demanda instaurada en el mismo juicio, por lo cual el Juez debe ser celoso en el conocimiento de la misma cuando la acción en este caso reconvención, se ejerce con fines de abusar de derecho, se utiliza de mala fe, porque el accionante no pretende que se le administre justicia, a pesar que lo aparente en el ejercicio de la reconvención, sino que accede a la justicia justamente para que esta no actúe y esto se nota al dilatar el proceso con una reconvención que a todas luces es inadmisible y que de ser admitida jamás podía prosperar por ser contraria a disposición expresa de la ley…. …Por lo cual, y como ya fue argumentado a lo largo de este escrito CELESTINO DE NOBREGA ha intentado acciones para debatir lo mismo que pretende en esta causa, y no obstante la cosa juzgada ya acompañada a los autos pretende nuevamente ejercer solapadamente en nombre de terceros, derechos ajenos mediante una acción de reconocimiento de propiedad contraria a disposición expresa de la ley, y una pretensión subsidiaria de enriquecimiento sin causa que bajo el amparo de nuestra Jurisprudencia reiterada y constante es inadmisible ya que entre las partes existe un contrato. Esto demuestra que el mismo no tiene derecho de acción y por lo tanto la incompetencia sobrevenida es inadmisible y así solicito sea declarado por el Tribunal…” d) Sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, en fecha 09 de junio de 2011, en la cual se lee: “…este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento intentada por Intertel C.A contra Multiservicios Los Guayabitos C.A y ordena a esta ultima a entregar el inmueble identificado anteriormente, desocupado de bienes y personas, y solvente de servicios, a pagar la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.500,oo) correspondiente al mes de diciembre de 2005 como canon insoluto, y en pagar la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.500,oo) mensuales a partir de enero del año 2006 hasta que quede definitiva y firme esta sentencia por concepto de daños y perjuicios generados por la no entrega del inmueble los cuales deberán ser calculados mediante experticia complementaria del fallo de conformidad con los artículos 249 y 455 del Código de Procedimiento Civil. SEGUNDO: SIN LUGAR la reconvención propuesta por Multiservicios Los Guayabitos, C.A. contra Intertel, C.A por enriquecimiento sin causa y repetición de pago…” e) Diligencia de fecha 22 de junio de 2011, suscrita por el abogado FRANCISCO AGÜERO VILLEGAS, en su carácter de apoderado judicial de la accionada, en la cual apela de la sentencia anterior. f) Auto dictado por el Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, en fecha 06 de julio de 2011, en el cual oye en ambos efectos la apelación interpuesta por el abogado FRANCISCO AGÜERO VILLEGAS, en su carácter de apoderado judicial de la accionada, contra la sentencia definitiva dictada el 09 de junio de 2011. SEGUNDA.- PRUEBAS ACOMPAÑADAS AL ESCRITO LIBELAR: 1.- Original de poder otorgado por el ciudadano SALVATORE RUSSO GRATTA, en su carácter de Administrador de la sociedad mercantil INTERTEL C.A., a los abogados JUAN VICENTE ARCINIEGA ARNAO y RAFAEL IGNACIO RIVERO SARQUIS, por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, el 17 de marzo de 2006, Nro.20, Tomo 56. Este documento, al no haber sido tachado de falso, se aprecia de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, para dar por probado su contenido; Y ASI SE DECIDE. 2.- Original de Contrato de Arrendamiento suscrito por la sociedad mercantil INTERTEL C.A. y la sociedad de comercio MULTISERVICIOS LOS GUAYABITOS, C.A., de fecha 01 de enero de 2005. Este Sentenciador observa que, dichos instrumentos, son de los llamados “documentos privados”, siendo definidos como aquellos que: “…por su esencia pertenecen al ámbito del orden jurídico privado, que dejan constancia de acaecimientos realizados dentro de la esfera privada y trascienden tan sólo a situaciones jurídicas de esta índole. La intervención de sujetos no oficiales, lo particular de la materia documentada, la ausencia de formas o solemnidades, son elementos característicos indispensables en su constitución…” (citado del “CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL” por EMILIO CALVO BACA, páginas 805 y 806), el cual al no haber sido desconocido, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, el mismo adquirió el carácter de documento privado tenido legalmente como reconocido, por lo que esta Alzada le da valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, el cual establece: “El instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones; hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones”, para dar por probado que la sociedad mercantil INTERTEL C.A., dio en arrendamiento a la sociedad de comercio MULTISERVICIOS LOS GUAYABITOS C.A., un inmueble constituido por un terreno que forma parte de la parcela # 46, indicado en el plano anexo como lote # 3, ubicado en la Avenida Valencia, Municipio Naguanagua, Estado Carabobo; destinado para un taller mecánico y licorería, por un lapso de un (1) año fijo, contado a partir de su firma, vale señalar, desde el 1º de enero de 2005; Y ASI SE DECIDE. PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA: La abogada ANA GABRIELA HERNANDEZ LIRA, en su carácter de apoderada judicial de la accionante, promovió las siguientes pruebas: 1.- Invocó y reprodujo el contrato de arrendamiento objeto del presente juicio. Este Sentenciador advierte que, al analizar las pruebas acompañadas a los autos, se pronunció sobre la valoración del referido instrumento, razón por la cual dá por reproducida dicha valoración; Y ASI SE ESTABLECE. 2.- Invocó y reprodujo el documento de propiedad del inmueble constituido por un lote de terreno que mide VEINTISIETE MIL TRESCIENTOS TREINTA Y UN METROS CUADRADOS CON TREINTA Y CUATRO DECIMETROS CUADRADOS (27.331,34 M2), protocolizado el 09 de julio de 1981, bajo el No 1, Protocolo Tercero, en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro de Valencia del Estado Carabobo, de fecha 09 de julio de 1981, bajo el No. 01, Protocolo Tercero. Este documento al no haber sido impugnado, se le da valor probatorio, de conformidad con lo establecido en 429 del Código de Procedimiento Civil, para dar por probado su contenido; Y ASI SE DECIDE. 3.- Invocó y reprodujo el giro que corre inserto al folio doce (12) de la primera pieza del presente expediente. Este Sentenciador observa que dicho instrumento es de los llamados “documentos privados”, el cual al no haber sido desconocido, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, el mismo adquirió el carácter de documento privado tenido legalmente como reconocido, por lo que esta Alzada le da valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, para dar por probado que su contenido; Y ASI SE DECIDE. 4.- Invocó la presunción de Ley sobre todo lo que esta adherido a un inmueble, pertenece al inmueble por destinación; y al no existir pacto en contrario en una relación arrendaticia las bienhechurías construidas por el inquilino en el inmueble quedan en beneficio del inmueble. El establecimiento de la presunción hominis corresponde a los jueces de instancia induciendo de un hecho que esta en los autos, demostrado con un medio de prueba ordinaria, un elemento que confronta prudentemente con una regla o máxima de experiencia y de allí ahora por deducción, establece un hecho desconocido; siendo la presunción, en razón de su misma naturaleza, lógicamente en sus efectos probatorios, del conocimiento exclusivo del Juez. En atención a lo anteriormente expuesto, esta Alzada considera que las presunciones hominis no configuran un medio de prueba per sé, promovible por las partes en la etapa de pruebas, y en consecuencia no le atribuye valor probatorio alguno a su promoción; Y ASI SE DECIDE. 5.- Invocó y reprodujo las consignaciones arrendaticias realizadas por la accionada, alegado la extemporaneidad de la misma. Esta Alzada observa que, al folio 50 del Cuaderno de Medidas del presente expediente, corre inserta copia certificada de recibo expedido por la Secretaria del Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, en el cual hace constar que recibió del ciudadano CELESTINO LEANDRO DE NOBREGA, comprobante de depósito bancario, donde se desprende el depósito de la cantidad de DOCE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 12.500.000,oo), a favor de la accionante, sociedad mercantil INTERTEL C.A., por concepto de canon de arrendamiento correspondiente a los meses de diciembre de 2005, enero, febrero, marzo y abril de 2006, por el inmueble constituido por un terreno, situado en la Avenida Valencia, Lote No. 3, de la parcela No 46, Municipio Naguanagua, Estado Carabobo; observando asimismo que, el referido instrumento no fue tachado de falso, razón por la cual se aprecia de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, Y ASI SE DECIDE. 6.- Invocó y reprodujo la sentencia del 4 de mayo de 2007, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de esta Circunscripción Judicial, en el Expediente No. 51.481, en la cual declaró inadmisible la demanda de nulidad de la venta, celebrada por el ciudadano CELESTINO LEANDRO DE NOBREGA, actuando como representante de la sociedad mercantil RATTAN CARABOBO C.A., con el ciudadano SALVATORE RUSSO. Esta Alzada observa que la forma como la supuesta decisión dictada en fecha 04 de de mayo de 2007, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, la cual corre inserta a los folios que van del 82 al 86, mediante una copia acoprifa, de las cuales este Tribunal en reiteradas decisiones ha señalado que, los mismos no tienen ningún valor probatorio, en el sentido de no estar firmado por persona alguna, ello de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; por lo que se desecha de la presente causa. Ahora bien, este Sentenciador observa que en la primera Pieza del presente expediente corren insertas copias cerificadas del Expediente No. 51.481, nomenclatura del precitado Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, y siendo que, el legislador las ha categorizado como medios “documentos públicos”, entendiéndose como tales, aquellos que han sido autorizados por las solemnidades legales por un funcionario público facultado para dar fe pública, las cuales al no haber sido impugnadas, se les da valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; Y ASI SE DECIDE. PRUEBAS ACOMPAÑADAS CON EL ESCRITO DE CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA: 1.- Inspección Judicial practicada por el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 30 de septiembre de 2009. En cuanto a la inspección ocular, la Sala Política Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 01 de Junio de 2004, Exp Nro. 02-1058, señaló: “…Ahora bien, en primer término se observa que la mencionada prueba fue promovida por los actores de conformidad con lo dispuesto en los artículos 936 y 938 del Código de Procedimiento Civil… …Así, ha sostenido un sector de la doctrina, cuya posición acoge esta Sala, que cuando se solicita la realización de una inspección como justificativo para perpetua memoria, según lo previsto en los artículos 936 y 938 del Código de Procedimiento Civil, dicha inspección tiene la característica de ser una inspección ocular, por cuanto así lo señala expresamente la norma, y por lo tanto, sólo puede tener por objeto que el Juez deje expresa constancia de lo que percibe directamente a través del sentido de la vista, con la correspondiente descripción del estado en que se encuentran las cosas a su alrededor, no pudiendo en consecuencia, plasmar cualquier otro tipo de circunstancias en el acta de inspección, menos aún si para ello se requiere de conocimientos especiales o periciales. Adicionalmente a lo anterior, se ha sostenido igualmente que este tipo de inspección no tiene el mismo valor probatorio que la inspección judicial celebrada durante el proceso (artículos 473 y 476 del Código de Procedimiento Civil), toda vez que cuando la inspección es celebrada extra litem, la parte demandada no tiene el debido control sobre la prueba, con lo cual se vería cercenado su derecho a la defensa, de otorgársele el valor de plena prueba, como en el caso de la inspección judicial. En virtud de lo anterior, considera esta Sala, que al contrario de lo señalado por el fallo impugnado, el valor probatorio que arroja la citada inspección, es el de un simple indicio, que deberá acumularse a otros indicios o pruebas, para que pueda considerarse como totalmente verdadero su contenido. Así se declara…” Por lo que al haber sido solicitada la inspección ocular sub examine de conformidad con lo previsto en el artículo 936 del Código de Procedimiento Civil, dejándose constancia de las bienhechurías existentes en el terreno objeto del presente juicio; esta Alzada le da valor indiciario para ser adminiculada con las demás pruebas promovidas por las partes; Y ASÍ SE DECIDE. PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA: En fecha 16 de abril de 2010, el abogado FRANCISCO AGÜERO VILLEGAS, en su carácter de apoderado judicial de la accionada, promovió las siguientes pruebas: 1.- Recibos de los servicios de luz, agua, CANTV, declaración de ingresos brutos, aseo urbano, certificado de solvencia de aseo urbano, y certificado de construcción de bienhechurías de fecha 14 de enero de 2008. En relación a los recibos de los servicios de luz, agua, CANTV, esta Alzada, de conformidad con lo previsto en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, les da valor de principio de prueba por escrito, para ser adminiculados con otras pruebas; Y ASI SE DECIDE. En cuanto a la declaración de ingresos brutos, aseo urbano y solvencia de aseo urbano, se observa que los mismos, constituyen documentos de los llamados “administrativos”, por estar suscritos por un funcionario público competente; los cuales la jurisprudencia, emanada del Tribunal Supremo de Justicia, los ha categorizado como “documentos públicos”, por lo que deben admitidos y valorados por el jurisdicente (conocimiento jerárquico vertical) como tales; por lo que esta Alzada le da valor probatorio a los mismos, a tenor de lo establecido en el artículo 1384 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; Y ASI SE DECIDE. Finalmente, respecto al certificado de construcción de bienhechurías, de fecha 14 de enero de 2008, emanado de la Oficina Técnica Nacional para la Regularización de la Tenencia de la Tierra Urbana, este Sentenciador se pronunciará sobre su valoración en la motiva del presente fallo. 2.- Promovió prueba de experticia en el inmueble arrendado, a los fines de que se determinara la existencia y características del galpón, con especificación de los materiales empleados, de su avalúo, es decir, todo lo necesario para identificarlo y valorarlo. Así como también de todas las bienhechurías que se encuentren dentro de la parcela de terreno, para que los expertos determinaran el valor total de las bienhechurías existentes. Observa este Sentenciador que de conformidad con el artículo 1.422 del Código Civil, procede la experticia cuando se trata de la comprobación o apreciación que exija conocimientos especiales debiendo ser motivada y demostrada sus afirmaciones. La experticia en el caso de autos, está destinada a determinar la existencia y características del galpón y de todas las bienhechurías que se encuentren dentro de la parcela de terreno objeto del presente juicio, a los fines de precisar su valor; por lo que esta Alzada acoge plenamente los informes periciales, apreciando de su resultado el dictamen emanado de los expertos Ing. SOVEIDA MARIA RODRÍGUEZ, Arq. DOMINGO ROMERO e Ing. JULIO CESAR GRIMALDI, en cuanto a sus conclusiones cuando señalan: “la existencia de un inmueble ubicado en la Avenida Valencia, conformado por un galpón No 46-3, identificado como Multiservicio Los Guayabitos, Municipio Naguanagua, Estado Carabobo; así como una vivienda unifamiliar y obras exteriores conformadas por cerca perimetral, dos tanques de almacenamiento de agua y área de pisos”, todo lo cual fue valorado en la cantidad de UN MILLÓN CUATROCIENTOS SETENTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS VEINTISÉIS BOLÍVARES CON TREINTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 1.478.626,39); por lo que se le da valor y efecto de prueba pericial; Y ASI SE DECIDE. TERCERA.- Esta Alzada observa que la presente apelación, lo fue, contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, mercantil y Bancario de esta Circunscripción Judicial, en fecha 09 de junio de 2011, en la cual declaró con lugar la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por la sociedad mercantil INTERTEL C.A., contra la sociedad de comercio MULTISERVICIOS LOS GUAYABITOS, C.A.; y sin lugar la reconvención propuesta por sociedad de comercio MULTISERVICIOS LOS GUAYABITOS, C.A., contra por la sociedad mercantil INTERTEL C.A., por enriquecimiento sin causa y repetición de pago. El abogado JUAN VICENTE ARCINIEGA ARNAO, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil INTERTEL C.A., en el escrito libelar alega que su mandante mantenía un contrato de arrendamiento con la sociedad de comercio MULTISERVICIOS LOS GUAYABITOS, C.A., representada por su Gerente General CELESTINO LEANDRO DE NOBREGA VIEIRA, sobre un inmueble constituido por un terreno que forma parte de la Parcela N° 46, indicado en el plano anexo como lote N° 3, situado en la Avenida Valencia del Municipio Naguanagua del Estado Carabobo; que en el preindicado documento se dejó constancia en la Cláusula Quinta, que el inmueble sólo se utilizaría para taller mecánico y licorería; que las bienhechurías construidas en el inmueble son propiedad de su representada; que el canon pactado y convenido es la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.500.000,oo) los cuales debía pagar la inquilina de manera anticipada, y dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, tal como se estipula en la Cláusula Segunda; y que fue establecido en la Cláusula Tercera el lapso de duración del mismo fue pactado de un año, contado a partir de su firma, es decir, desde el 01 de enero de 2005, por la cual venció el 31 de diciembre del mismo año; que no ha cumplido con el deposito previsto en la Cláusula Novena; que en la Cláusula Décima del referido instrumento, se pactó que el arrendatario no podía ceder, traspasar ni subarrendar el inmueble objeto del arrendamiento, ni permitir a terceros en el mismo ni compartir su uso sin autorización del propietario; así como las obligaciones en cuanto a los servicios públicos eran por cuenta del arrendatario; que el arrendatario no cumple con sus obligaciones; específicamente, al no pagar el mes de Diciembre de 2005, adeudando la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.2.500.000,oo), por concepto de canon de arrendamiento, así como no ha cumplido con el pago del servicio de aseo, ni de ningún otro servicio público; por lo que con fundamento en los artículos 1.133, 1.159, 1.160 y 1.264 del Código Civil, en nombre de su representada demanda a la sociedad de comercio MULTISERVICIOS LOS GUAYABITOS, C.A., para que convenga o en su defeco sea condenado por el Tribunal en lo siguiente: 1.-) En el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito el 01 de Enero de 2005, sobre el inmueble antes identificado y en consecuencia en entregar el mismo totalmente desocupado de bienes y personas, en buen estado y solvente de los cánones de arrendamiento y de todos los servicios; 2.-) En pagar la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.2.500.000,00), por concepto del cánon de arrendamiento vencido y no pagado, correspondiente al mes de diciembre de 2.005; 3.-) En pagar la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.2.500.000,00) mensuales, por concepto de los meses que se sigan causando hasta la entrega total del inmueble; esto como indemnización por daños y perjuicios ocasionados con motivo del uso del inmueble. A su vez, los abogados JOSE ALEJANDRO AGÜERO BELANDRIA y FRANCISCO AGÜERO VILLEGAS, en su carácter de apoderados judiciales de la accionada, en el escrito de contestación a la demanda rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el Derecho, negaron y rechazaron que las bienhechurías construidas en el terreno que forma parte de la Parcela No. 46-3, situado en la Avenida Valencia, Municipio Naguanagua del Estado Carabobo, sean propiedad de la empresa INTERTEL COMPAÑÍA ANONIMA; negaron y rechazaron que no haya cumplido con sus obligaciones referidas en el documento que contiene el contrato de arrendamiento; que adeude el canon de arrendamiento correspondiente al mes de diciembre de 2005, por la cantidad de Bs. 2.500,oo, y por ello que tenga que pagar tal cantidad de dinero; negaron que no haya pagado los servicios públicos aludidos en el instrumento contentivo del contrato de arrendamiento; negaron que en el inmueble funcione una licorería, regentada por una tercera persona; que tenga que pagar la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.500.000,00), es decir, Bs. 2.500,00 fuertes mensualmente, como indemnización de daños y perjuicios ocasionados con motivo del uso del inmueble; que tenga que pagar costas y costos del juicio, incluidos honorarios de abogados; negaron y rechazaron que tenga que pagar sumas de dinero indexadas; señalando que la acción intentada es improcedente, por cuanto según el ordinal Primero del libelo de la demanda, se acciona “EL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE RRENDAMIENTO, suscrito el 01 de enero de 2005..."; y la cláusula tercera del contrato firmado entre las partes, se estableció que: " La duración de este contrato es de un año (1) fijo contado a partir de su firma... después de vencido el término de este contrato... no significa en modo alguno que opere la tácita reconducción... "; que al cumplirse el término del contrato, la arrendataria continuó en posesión del inmueble y la arrendadora continuó recibiendo los pagos correspondientes a los cánones de arrendamiento, por lo que si opero la tacita reconducción establecida en el artículo 1.614 del Código Civil; y en consecuencia, el contrato se convirtió de tiempo determinado a tiempo indeterminado, motivo por el cual no procede la acción de cumplimiento del contrato, que en el presente caso no se trata de dos mensualidades sino de una sola; que las partes estipularon en el contrato lo siguiente: "CUARTA. La falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas o del cumplimiento por parte de "EL ARRENDATARIO" a cualquiera de las sulas establecidas en este contrato dará derecho a "EL PROPIETARIO" a pedir el cumplimiento o la resolución del contrato y desalojo consiguiente", coadyuvando el contenido de esta convención, el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; señalando que el objeto del contrato lo constituye un terreno y no sobre bienhechurías, y sobre el cual su representada construyó un galpón, el cual fue construido por su representada sobre el terreno objeto del contrato de arrendamiento, que según documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Valencia del Estado Carabobo, en fecha 15 de abril de 1971, bajo el No. 4, Tomo 22, Protocolo Primero, aparece registrado un titulo supletorio a la curia diocesana de valencia o iglesia de Naguanagua, sobre una extensión de terrenos identificados así: con terrenos ocupados por el señor Demetrio López; SUR, terrenos ocupados por el señor Carlos Velásquez y Sucesión Reverón; ESTE, la fila del cerro que lo separa de los terrenos de la Hacienda Monteserino; y OESTE, el río Cabriales; que consta en documento protocolizado en la misma Oficina de Registro señalada, que en fecha 26 de diciembre de 1972, bajo el No. 50, Tomo 8, Protocolo Primero, que la curia diocesana de valencia o iglesia de Naguanagua, le dió en venta al ciudadano SALVATORE RUSSO FRATTA y HERNANDO TORREALBA RUIZ, una extensión de terrenos dentro de los linderos siguientes: NORTE, Avenida de penetración a Naguanagua o Avenida Valencia; SUR, con terrenos de la Iglesia de Naguanagua ocupados por Manuel Talavera; ESTE, con terrenos que son o fueron de David López Guevara, Gregorio Falcón y terrenos de la Iglesia de Naguanagua ocupados por Trina Flores; y OESTE, con terrenos de la Iglesia de Naguanagua ocupados por la Sucesión López y por Manuel Talavera, que separan el río Cabriales del terreno; que la venta efectuada al nombrado ciudadano, es inexistente, por cuanto mediante un Titulo Supletorio nadie puede crearse un título sobre un terreno que no le pertenece; que esta irregularidad afecta, el contrato de arrendamiento que firmó su representada con la arrendadora INTERTEL C.A., y por ende el consentimiento prestado por ella al realizarlo se encuentra viciado de nulidad; que su representada incurrió en un error de hecho, al convenir en realizar el contrato de arrendamiento con una persona que no es el verdadero propietario del terreno; que de haber conocido su representada la falta de titularidad o el vicio existente en la documentación y que lo indujo a creer que la arrendadora era la verdadera propietaria del terreno, no hubiera celebrado el contrato de arrendamiento que ha dado motivo al presente litigio; motivo por el cual tal consentimiento fue viciado. Constituyendo hechos no controvertidos la existencia del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, de fecha 1º de enero de 2005, sobre el inmueble constituido por un terreno que forma parte de la parcela Nro. 46, situado en la Avenida Valencia de Naguanagua del Estado Carabobo. Siendo necesario acotar, que por sentencia de fecha 13 de agosto de 2008, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de esta Circunscripción Judicial, precisó que teniendo por objeto el contrato de arrendamiento celebrado por las partes un terreno, que forma parte de la parcela No. 46, indicado en el plano anexo como lote No. 3, situado en la Avenida Valencia de Naguanagua, escapaba el caso sub litis del ámbito de aplicación del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, encontrándose por tanto regulada la relación locativa por las normas del derecho común; trabándose la litis sobre si operó o no, en el presente caso, la tácita reconducción contractual; si efectivamente el accionado de autos incumplió con las obligaciones asumidas en el contrato que rige la relación locativa; así como sobre la titularidad del bien objeto del contrato de arrendamiento, y sobre la propiedad de las bienhechurías existentes en el mismo. Siendo necesario precisar como punto previo, el si efectivamente operó o no la tácita reconducción contractual en el presente caso; y en este sentido, si bien la norma contenida en el artículo 1.600 del Código Civil, establece: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”; de la lectura del contrato de arrendamiento que rige la relación locativa se evidencia en su cláusula tercera, que las partes convinieron en que: “la duración de este contrato es de un año (1) fijo contado a partir de su firma, a su vencimiento “EL ARRENDATARIO” deberá proceder a la desocupación del inmueble… la ocupación del inmueble por parte de “EL ARRENDATARIO”, después de vencido el término de este contrato y de la prórroga legal no significa en modo alguno que opere la tácita reconducción…”, debiendo concluirse que, de conformidad con el principio de la autonomía de la voluntad de las partes, entendiéndose como tal que éstas son libres para crear, modificar, reglamentar o extinguir sus relaciones jurídicas de carácter contractual. (López Herrera, Francisco: “La nulidad de los contratos en la Legislación civil de Venezuela”, Caracas 1952, p. 13), principio este que, si bien no está consagrado explícitamente en nuestro Código Civil, surge de dos disposiciones legales a saber: la primera, del artículo 1.159 del Código Civil que establece “los contratos tienen fuerza de ley entre las partes...”; la segunda, del artículo 1.262 eiusdem que dispone que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas; expresamente las partes habían convenido en que aún cuando el arrendatario permaneciese en el inmueble, no operaría la tácita reconducción, cuya validez no puede ser objetada conforme lo previsto en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dado que la misma no contraviene las leyes de la República, el orden público o las buenas costumbres; aunado a que, por vía contractual, el vencimiento del contrato lo era en fecha el 31 de diciembre de 2006, siendo que, la arrendadora en fecha 30 de marzo de 2006, ejerció la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, peticionando el pago del canon de arrendamiento vencido y no pagado correspondiente al mes de diciembre de 2005, por lo que, mal podría alegarse que el arrendatario quedó en posesión pacífica de la cosa arrendada; lo que hace inaplicable la norma contenida en el precitado artículo 1.600 del Código Civil; por lo que la excepción de que, al haber en la presente causa operado la tácita reconducción contractual, ello hacía improcedente la acción de cumplimiento de contrato, no puede prosperar; Y ASI SE DECIDE. Decidido lo anterior, se evidencia de la cláusula CUARTA del contrato de arrendamiento que: “la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas o del incumplimiento por parte del arrendatario a cualquiera de las cláusula establecidas en este contrato dará derecho al propietario a pedir el cumplimiento o la resolución del contrato y desalojo consiguiente”, lo que hace necesario traer a colación las normas contenidas en los artículos 1.579, 1.167, 1.585 y 1.592 del Código Civil, las cuales establecen: 1.579.- “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella.” 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” 1585.- “El arrendador está obligado por la naturaleza del contrato y sin necesidad de convención especial: 1º A entregar al arrendatario la cosa arrendada. 2º A conservarla en estado de servir al fin para que se la ha arrendado. 3º A mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato.” 1592.- “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.” Siendo, que uno de los incumplimientos alegados por la accionante lo constituye la falta de pago de una de las mensualidades, específicamente la correspondiente al mes de diciembre de 2005, corresponde al arrendatario la carga de probar si efectivamente había cancelado dicha mensualidad, y a tales efectos, la parte demandada pretendió demostrar su estado de solvencia, a través de copia certificada de recibo expedido por la Secretaria Accidental del Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, en el cual hace constar que recibió del ciudadano CELESTINO LEANDRO DE NOBREGA, comprobante de depósito bancario, donde se desprende el depósito de la cantidad de DOCE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 12.500.000,oo), a favor de la accionante, sociedad mercantil INTERTEL C.A., por concepto de canon de arrendamiento correspondiente a los meses de diciembre de 2005, enero, febrero, marzo y abril de 2006, por el inmueble constituido por un terreno, situado en la Avenida Valencia, Lote No. 3, de la parcela No 46, Municipio Naguanagua, Estado Carabobo; valorado por esta Alzada con anterioridad; del cual, se evidencia que es cierto, que el ciudadano CELESTINO LEANDRO DE NOBREGA, en fecha 26 de mayo de 2006, consignó por concepto de canon de arrendamiento correspondiente a los meses de diciembre de 2005 a abril de 2006, a favor de la sociedad mercantil INTERTEL C.A., la cantidad DOCE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 12.500.000,oo); es de observarse que, contractualmente se fijó un lapso para dar cumplimiento al pago de los cánones de arrendamiento, el cual según la cláusula SEGUNDA del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, lo era: “…dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, en la oficina del propietario…”, lapso éste que debió ser observado en primer lugar, por lo que, la consignación efectuada por el demandado de los meses de diciembre de 2005, a abril de 2006, (mes de diciembre que fue demandado como insoluto), lo fue en fecha 26 de mayo de 2006. Resulta claro que, el primer vencimiento ocurrido dentro de los cinco (5) primeros días del mes de diciembre de 2005, transcurrieron con creces, más de los cinco días (5) que contractualmente se acordaron para dar cumplimiento oportuno a la obligación de pagar el cánon de arrendamiento, es forzoso concluir que el arrendatario incumplió con la carga probatoria que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, al no aportar elemento probatorio alguno que evidenciase su estado de solvencia; Y ASI SE ESTABLECE.- Asimismo alega el accionante, que el arrendatario no ha pagado el servicio de aseo, ni de ningún otro servicio público, correspondiendo al accionado de autos el probar su estado de solvencia, y a tales efectos consignó recibos de pago de de Hidrocentro, de CANTV, de Corpoelec, recibo de pago como contribuyente al Fisco Municipal de Naguanagua, planilla de solvencia de aseo urbano, certificado de solvencia de aseo urbano, de cuyos textos se evidencia que lo son los correspondientes al año 2010, y si bien de ello se desprende la solvencia en la referida fecha, no constituyen pruebas de que en la fecha en que fue alegada la insolvencia, vale señalar, en el año 2005, efectivamente el arrendatario estuviese solvente con el pago de los servicios, incumpliendo con la carga probatoria que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, al no traer a los autos elemento de convicción que permitan a este Sentenciador precisar su estado de solvencia; Y ASI SE ESTABLECE. Con relación al incumplimiento por parte del arrendatario del pago de la única de cambio librada a favor del Ing. GIOVANNI RUSSO, donde aparece como librado aceptante la sociedad mercantil MULTISERVICIOS LOS GUAYABITOS C.A., sin entrar a valorar dicho instrumento mercantil, si constituye una letra de cambio o no, puesto que no se pretende en la presente causa la intimación del demandado por cobro de bolívares mediante la cambial, sino que la misma fue presentada como medio de prueba, valorada por esta Alzada con anterioridad, de que efectivamente el arrendatario no había cumplido con la obligación contractual de pagar la cantidad de SIETE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 7.500.000,00), cantidad ésta que además de haber sido contractualmente establecida en la cláusula NOVENA del contrato de arrendamiento (garantía del depósito), del texto de la misma se desprende, que la misma fue causada al precisarse en el valor: “garantía del depósito de la cláusula novena del contrato firmado por las partes el día primero de enero de 2005”, y si bien la accionada de autos, tanto en su escrito de contestación de la demanda, niega y rechaza que no ha incumplido con el depósito aludido en el escrito contentivo del libelo de demanda, como en el escrito de informes presentados en esta Alzada, donde señala que quedó probado en el curso del proceso que “ni tampoco incurrió en incumplimientos contractuales”, no aportó a la causa ningún elemento probatorio que trajese al ánimo de este Sentenciador el que efectivamente había cumplido con la obligación contractual de cancelar la cantidad de SIETE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 7.500.000,00), como depósito de garantía del cumplimiento de las obligaciones contractuales. Por lo que alegato de incumplimiento de la cláusula NOVENA del contrato de arrendamiento celebrado entre la sociedad mercantil INTERTEL C.A., y la sociedad de comercio MULTISERVICIOS LOS GUAYABITOS, C.A., debe prosperar; Y ASI SE ESTABLECE. Con relación al alegato de incumplimiento de la Cláusula DÉCIMA del referido contrato de arrendamiento, en la cual se estableció como obligación contractual el que el arrendatario no podía ceder, traspasar ni subarrendar el inmueble objeto del arrendamiento, ni permitir a terceros en el mismo ni compartir su uso sin autorización del propietario; de la revisión de las actas que conforman el presente expediente se evidencia que el accionante no aportó ningún elemento probatorio que permitiese precisar el que efectivamente dicho incumplimiento se había materializado por parte del arrendatario, hoy demandado, incumpliendo con la carga probatoria que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, por lo que alegato de incumplimiento de la cláusula DECIMA del contrato de arrendamiento celebrado entre la sociedad mercantil INTERTEL C.A., y la sociedad de comercio MULTISERVICIOS LOS GUAYABITOS, C.A., no puede prosperar; Y ASI SE DECIDE. En cuanto a lo señalado por el accionado de autos en su escrito de contestación a la demanda, de que el consentimiento prestado por el arrendatario está viciado de nulidad, por cuanto su representada incurrió en un error de hecho al convenir en realizar el contrato de arrendamiento con una persona que no es el verdadero propietario del terreno, es de observarse que, siendo el arrendamiento un contrato, por el cual una de las partes contratantes, se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado, que ésta se obliga a pagar aquélla; el legislador no estableció como requisito o condición para la validez o conformación del mismo, el que el arrendador sea el propietario del inmueble arrendado; señalando tan solo en el artículo 1.585 del Código Civil, como obligaciones del arrendador, el que éste debe: l°) Entregar al arrendatario la cosa arrendada; 2°) Conservarla en estado de servir al fin para la que se la ha arrendado; y 3°) Mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada durante el tiempo del contrato. La jurisprudencia emanada de nuestro Máximo Tribunal de Justicia admite válidamente el arrendamiento de la cosa ajena; dado que el contrato de arrendamiento no produce efectos reales sino personales; de lo que se desprende que, estarían facultados para arrendar, tanto el propietario como el enfiteuta, el usufructuario, el propio arrendatario, el no propietario; pues, no existe analogía entre la venta y el arrendamiento, de la cosa ajena; porque mientras que la venta es traslativa del derecho de propiedad, en el arrendamiento no hay traslado de la propiedad, sólo genera las obligaciones que se desprenden de la relación locativa entre las partes contratantes. Por lo tanto esta Alzada, considerando que en el caso sub judice, el contrato de arrendamiento que une a las partes no es nulo, bajo el argumento de que la arrendadora supuestamente no es la propietaria del inmueble objeto de la relación locativa, dado que en todo caso, como se ha señalado, se estaría eventualmente, ante un caso de arrendamiento de la cosa ajena, el cual es válido y surte sus efectos entre las partes, de conformidad con el artículo 1.166 del Código Civil; es forzoso concluir que la excepción de la parte demandada referente a que el contrato de arrendamiento objeto del presente juicio carece de validez, fundamentado en que la arrendataria, hoy accionante no es la propietaria del inmueble, no puede prosperar; Y ASI SE DECIDE. Decidido lo anterior, es de observarse que la presente acción lo es por cumplimiento de contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, el cual tiene fuerza de ley, debiendo ejecutarse de buena fe y cumplirse con las obligaciones en él contraídas; de allí que, ante el incumplimiento de una de las partes, en una contrato bilateral perfecto, de las obligaciones asumidas, el legislador autorice a la otra a solicitar judicialmente el cumplimiento, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello. Por lo que, decidido como fue que, el contrato objeto de la presente causa no se encuentra viciado de nulidad, y establecido como fue la falta de pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de diciembre de 2005, así como la insolvencia con el pago de los servicios, y siendo que el contrato de arrendamiento que rige la relación locativa entre la sociedad mercantil INTERTEL C.A., y la sociedad de comercio MULTISERVICIOS LOS GUAYABITOS, C.A., lo es a tiempo determinado, y su vencimiento lo fue el 31 de diciembre de 2005, la presente demanda por cumplimiento de contrato intentada por la sociedad de comercio INTERTEL COMPAÑÍA ANONIMA, contra la sociedad mercantil MULTISERVICIOS LOS GUAYABITOS, C.A., debe prosperar; Y ASÍ SE DECIDE. Decidido lo anterior, es de observarse que de conformidad con el artículo 1.599 del Código Civil, el arrendamiento por tiempo determinado concluye el día prefijado sin necesidad de desahucio, constituyendo una de las obligaciones de la arrendataria, hoy accionada, el deber de devolver la cosa arrendada, es por lo que se ordena a la sociedad de comercio MULTISERVICIOS LOS GUAYABITOS C.A., a entregar del inmueble objeto de la relación locativa, desocupado de bienes y personas, y solvente de servicios públicos; a pagar la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.500,oo), correspondiente al mes de diciembre de 2005, como canon insoluto, y en pagar la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.500,oo), mensuales a partir de enero del año 2006 hasta la entrega total del inmueble, como indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por el uso del inmueble, lo cuales deberán ser calculados mediante experticia complementaria del fallo de conformidad con los artículos 249 y 455 del Código de Procedimiento Civil, tal y como se señalará en el dispositivo del presente fallo; Y ASI SE DECIDE. En relación a la solicitud de indexación efectuada en el escrito libelar, esta Alzada observa que, a pesar de haber nacido para la parte actora el derecho de ejercer el recurso de apelación, contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado “a-quo”, dado que en la misma no fue acordada dicha solicitud; la misma no apeló de la referida sentencia; ni tampoco se adhirió a la apelación interpuesta por la parte demandada, siendo criterio doctrinario y jurisprudencial el que: “…el sistema del doble grado de jurisdicción está regido por el principio dispositivo que domina en nuestro procesal civil y por ende el principio de la personalidad del recurso de apelación, según los cuales el Juez Superior solo puede conocer de las cuestiones sometidas por las partes mediante apelación (nemo judex sine actore) y en la medida del agravio sufrido en la sentencia de primer grado (tantum devollutum, quantum apellatum). De suerte que, los efectos de la apelación interpuesta por una parte no benefician a la otra que no ha recurrido, quedando los puntos no apelados ejecutoriados y firmes por haber pasado en autoridad de cosa juzgada… ...En sentencia del 18 de diciembre de 1986, esta Sala al pronunciarse sobre el límite de la apelación, sentó la siguiente doctrina que una vez más reitera: “La apelación no tiene otro objeto que reformar o revocar por el Superior las decisiones que el apelante Juzgue perjudiciales a sus intereses y aspiraciones que hayan sostenido en el juicio y cuyo reconocimiento solicitó al Tribunal. La parte apelada del fallo será la única que pase al conocimiento del Tribunal ad-quem, y el resultado de esa apelación no afectará naturalmente sino a los litigantes que hayan intervenido en el punto o proceso accionado, pues los aspectos o negocios no apelados habrán causado ejecutoria y el Superior no tendrá sobre ellos jurisdicción alguna: son cosa juzgada. Consecuencia de estos principios generales es que al Juez Superior le está prohibido la reformatio in peius (Oscar Pierre Tapia, Vol. 12, Año 1986, págs 142 y 143)….” (CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, RICARDO HENRIQUEZ LA ROCHE, Tomo II). Por lo que al no haber apelado la parte actora, ni haberse adherido a la apelación de la parte demandada, para ella dicho fallo quedó firme, con autoridad de cosa juzgada; Y ASI SE DECIDE. Cumpliendo con el principio de la exhaustividad del fallo, observa este Sentenciador que la accionada de autos reconvino para que se le reconozca como propietaria del galpón construido en la parcela de terreno objeto de la relación locativa y que en todo caso la sentencia que recaiga en el presente juicio constituya título de propiedad, y de forma subsidiaria que la accionante reconvenida sea condenada a pagar la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.200.000,00), como indemnización por el valor que representa el referido galpón, así como la repetición de la cantidad de CIENTO NOVENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS CUATRO BOLIVARES (Bs. 190.804,00), que han sido pagados por concepto de cánones de arrendamiento. Observa este Sentenciador que el accionado reconviniente, a los fines de probar la titularidad sobre las bienhechurías, aportó a los autos certificado de construcción de bienhechurías, emanado de la Oficina Técnica Nacional para la Regularización de la Tenencia de la Tierra Urbana, de fecha 14 de enero de 2008. Lo que hace necesario acotar que, la Ley Especial de Regularización Integral de la Tenencia de la Tierra de los Asentamientos Urbanos Populares, tiene por objeto contribuir a la satisfacción progresiva del derecho a la vivienda y el hábitat, dando prioridad a la familia, especialmente a aquéllas en condición de vulnerabilidad social, y así consolidar los asentamientos urbanos populares ya existentes, de manera digna, teniendo como ámbito de aplicación, los asentamientos urbanos populares que ocupen tierras públicas o privadas, en barrios y urbanizaciones populares, en núcleos urbanos o periurbanos y en áreas de urbanismo progresivo, donde están construidas sus viviendas o bienhechurías, a quienes siendo poseedores o poseedoras de la tierra, no les ha sido reconocida su propiedad. Siendo que, de la revisión del referido instrumento se observa, que si bien la Oficina Técnica Nacional para la Regularización de la Tenencia de la Tierra Urbana tiene la atribución de emitir certificados a los asentamientos urbanos populares de construcción de bienhechurías, en la descripción de la misma se refiere a que las bienhechurías constituyen la vivienda principal del ciudadano CELESTINO LEANDRO DE NOBREGA VIEIRA, reconociéndole una posesión ininterrumpida de siete (7) años, y señalando que el referido poseedor “será beneficiario del reconocimiento del derecho de propiedad” una vez cumplido con el procedimiento administrativo establecido en la referida Ley; no constando a los autos el agotamiento de dicho procedimiento administrativo; ello aunado a que la accionada reconviniente en la presente causa no lo es el ciudadano CELESTINO LEANDRO DE NOBREGA VIEIRA, sino la sociedad de comercio MULTISERVICIOS LOS GUAYABITOS C.A., no amparada por la referida Ley Especial de Regularización Integral de la Tenencia de la Tierra de los Asentamientos Urbanos Populares, puesto que la misma regula el derecho del hábitat de la familia, y no de un ente moral; es por lo que, dicha prueba se desecha de la presente causa, dada su impertinencia; Y ASI SE DECIDE. Decidido lo anterior se hace necesario traer a colación el contenido del artículo 1609 del Código Civil, el cual establece: “El arrendador no está obligado a reembolsar el costo de las mejoras útiles en que no haya consentido con la expresa condición de abonarlas; pero, el arrendatario puede separar y llevarse los materiales sin detrimento de la cosa arrendada, a menos que el arrendador esté dispuesto a abandonarle lo que valdrían los materiales considerándolos separadamente...”. Siendo que en el caso sub examine, de la revisión del contrato de arrendamiento que rige la relación locativa se evidencia que, no se estipuló de ninguna forma o manera la obligación del arrendador de reembolsar el costo de las mejoras realizadas en el inmueble, y no constituyendo obligación para el arrendador el reembolsar el costo de las mejoras útiles en que no haya consentido con la expresa condición de abonarlas; es forzoso concluir que la pretensión de que se le reconozca al accionado reconviniente la titularidad de las bienhechurías construidas en el terreno arrendado, no puede prosperar; Y ASI SE DECIDE. Con relación a la reconvención subsidiaria en la cual se demanda el enriquecimiento sin causa de la accionante reconvenida, en razón de la construcción de las bienhechurías existentes en el terreno arrendado, es de observarse el contenido del artículo 1.184 del Código Civil, el cual establece: ”Aquél que se enriquece sin causa en perjuicio de otra persona, está obligada a indemnizarla, dentro del limité de su propio enriquecimiento, de todo lo que aquélla se haya empobrecido.” Siendo criterio doctrinario (Dr. Eloy Maduro Luyando. Curso de Obligaciones. Derecho Civil III) el que el enriquecimiento sin causa: “se funda en la idea o necesidad de restituir o restablecer el equilibrio patrimonial entre dos sujetos de derecho (el enriquecido y el empobrecido), y no en la idea de reparar ningún daño injusto causado, la indemnización objeto de la acción in rem verso tiene por finalidad la restitución o restablecimiento del equilibrio patrimonial alterado”; requiriendo el cumplimiento de ciertos requisitos, tales como: 1. Un enriquecimiento, consistente en todo aumento del patrimonio del enriquecido o demandado. Ese enriquecimiento o aumento del patrimonio debe haberse consolidado en la persona del enriquecido para el momento de intentarse la acción. 2. Un empobrecimiento, consiste en toda disminución del patrimonio de una persona, pudiendo efectuarse mediante una disminución en el activo, como ocurre al solvens que efectúa un pago indebido; o en un aumento del activo, como acontece cuando no se percibe remuneración por servicios prestados sin ánimo gratuito. 3. Relación de causa a efecto en el empobrecimiento, es necesario un vínculo de causalidad o relación de causa a efecto entre el empobrecimiento, relación en la cual el empobrecimiento desempeña la función de causa y el enriquecimiento la función de efecto. La disminución de patrimonio experimentada por el empobrecido va a convertirse en el incremento del patrimonio experimentado por el enriquecido. 4. Ausencia de causa, se entiende que el enriquecimiento debe carecer de causa que lo justifique, conforme al ordenamiento jurídico positivo; tal como fue establecido por la extinta Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 05 de abril de 1.979, con motivo del juicio seguido por A. Gamez, contra C.A. Urbanización Macaracuay. Ahora bien, el artículo 506 del Código Civil, establece que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación; y siendo que, al analizar el acervo probatorio aportado por las partes, se evidencia que no se trajo a los autos ningún elemento de convicción que pudiera precisar el cumplimiento de los requisitos para la existencia del enriquecimiento sin causa; dado que, la accionada reconviniente no trajo a autos prueba alguna que demostrara los hechos alegados en su escrito de reconvención, como lo son empobrecimiento o la disminución del patrimonio de la Firma Mercantil MULTISERVICIOS LOS GUAYABITOS C.A., o del enriquecimiento o aumento de patrimonio de la parte accionante reconvenida, sociedad mercantil INTERTEL C.A.; por lo que es forzoso para este Sentenciador concluir, que la reconvención propuesta por la sociedad de comercio MULTISERVICIOS LOS GUAYABITOS, C.A., contra la sociedad mercantil INTERTEL C.A., por enriquecimiento sin causa, no puede prosperar; Y ASÍ SE DECIDE. Decidido lo anterior, es de observarse que en cuanto a la repetición del pago de los cánones de arrendamiento pagados por la arrendataria, habiéndose declarado válido el contrato de arrendamiento que rige la relación locativa entre las partes, y establecido como fue que de conformidad con el artículo 1.592 del Código Civil, el que constituye obligación del arrendatario “paga la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”, y no aportando a los autos elemento probatorio alguno que trajese al ánimo de este Sentenciador el que efectivamente hubiese pagado mal, incumpliendo con la carga probatoria que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, es forzoso concluir que la acción de repetición del pago de los cánones de arrendamiento pagados por la accionada reconviniente, no puede prosperar; Y ASI SE DECIDE. Por lo que, en observancia de los criterios jurisprudenciales y doctrinarios, así como la normativa legal que rige la materia, tomados en consideración por esta Alzada como fundamento de su fallo, y estando conforme a derecho la sentencia definitiva dictada por el Juzgado “a-quo” en fecha 09 de junio de 2011; la apelación interpuesta por la parte demandada contra dicha decisión, no puede prosperar; Y ASI SE DECIDE. CUARTA.- Por las razones antes expuestas este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario, Tránsito y Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de esta Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta el 22 de junio de 2011, por el abogado FRANCISCO AGÜERO VILLEGAS, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad de comercio MULTISERVICIOS LOS GUAYABITOS, C.A., contra la sentencia definitiva dictada el 09 de junio de 2011, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, incoada por la sociedad mercantil INTERTEL C.A., contra la sociedad de comercio MULTISERVICIOS LOS GUAYABITOS, C.A. En consecuencia, SE CONDENA a la parte demandada: 1.-) A CUMPLIR CON EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, celebrado por las partes en fecha 1 de enero de 2005, en hacer entrega del inmueble arrendado, constituido por un terreno que forma parte de la Parcela N°46, indicado en el plano anexo como lote N° 3, situado en la Avenida Valencia del Municipio Naguanagua del Estado Carabobo, desocupado de bienes y personas, y solvente de servicios; 2.-) A PAGAR el canon insoluto correspondiente al mes de diciembre de 2005, por la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.500,oo); 3.-) A PAGAR la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.500,oo) mensuales, a partir de enero del año 2006, hasta la entrega total del inmueble por concepto de daños y perjuicios generados por el uso del inmueble, los cuales deberán ser calculados mediante experticia complementaria del fallo de conformidad con los artículos 249 y 455 del Código de Procedimiento Civil.- TERCERO: SIN LUGAR la reconvención propuesta por la sociedad de comercio MULTISERVICIOS LOS GUAYABITOS, C.A. contra la sociedad mercantil INTERTEL, C.A., por enriquecimiento sin causa y repetición de pago. Queda así REFORMADA la sentencia definitiva objeto de la presente apelación. No hay condenatoria en costas, dada la naturaleza del presente fallo. Líbrese Oficio al Juzgado “a-quo” informándole sobre las resultas del presente fallo. PUBLIQUESE y REGISTRESE DEJESE COPIA Dada, firmada, y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario, Tránsito y Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- En Valencia, a los veintitrés (23) días del mes de febrero del año dos mil doce (2012). Años 201° y 152°. El Juez Titular, Abog. FRANCISCO JIMENEZ DELGADO La Secretaria, MILAGROS GONZALEZ MORENO En la misma fecha, y siendo las 11:00 a.m., se dictó y publicó la anterior sentencia. Se libró Oficio No. 071/12.- La Secretaria, MILAGROS GONZALEZ MORENO