TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, DE TRANSITO Y DE PROTECCION DE NIÑOS, NIÑAS Y ADOLESCENTES DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

PARTE ACTORA.-
HERMES JESUS ABREU LUZARDO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.018.649, abogado en ejercicio, inscrito en el INPREABOGADO bajo el número 54.782, de este domicilio.
PARTE DEMANDADA.-
MARCO D’ANDREA FRANCO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-10.225.904, de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA.-
MARISOL SANTELIZ CAMACHO, FREDDY GRILLET TORRES, CARMEN LISSER INFANTE y ALEJANDRO INFANTE PERESTELO, abogados en ejercicio, inscritos en el INPREABOGADO bajo los números 61.620, 168.598, 24.498 y 86.033, respectivamente, de este domicilio.
MOTIVO.-
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
EXPEDIENTE: 11.152

El abogado HERMES JESUS ABREU LUZARDO, el día 21 de febrero de 2011, demandó por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, al ciudadano MARCO D’ANDREA FRANCO, por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, quien como distribuidor lo remitió al Juzgado Tercero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, donde se le dió entrada el 24 de febrero de 2011, y se admitió el día 02 de marzo de 2011, ordenando el emplazamiento del accionado, para que compareciera al Segundo (2º) día de despacho siguiente, después que conste en autos la práctica de su citación, a dar contestación a la demanda.
La abogada MARISOL SANTELIZ, en su carácter de apoderada judicial del accionado, en fecha 15 de abril de 2011, presentó escrito contentivo de cuestiones previas y contestación a la demanda.
En fecha 09 de mayo de 2011, el accionante, abogado HERMES JESUS ABREU LUZARDO, presentó escrito contentivo de replica a las cuestiones previas opuestas por la parte demandada y promoción de pruebas.
Asimismo, la abogada MARISOL SANTELIZ CAMACHO, en su carácter de apoderada judicial del accionado, el día 13 de mayo de 2011, presentó escrito contentivo de promoción de pruebas.
El Juzgado “a-quo” en fecha 23 de noviembre de 2011, dictó sentencia definitiva, en la cual declaró sin lugar las cuestiones previas previstas en los ordinales 2º, 3º y 8º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada, y con lugar la presente demanda; contra dicha decisión apeló el 12 de diciembre de 2011, la abogada MARISOL SANTELIZ CAMACHO, en su carácter de apoderada judicial del accionado, recurso éste que fue oído en ambos efectos, mediante auto dictado el 16 de diciembre de 2011, razón por la cual el presente expediente fue remitido a este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de esta Circunscripción Judicial, donde quedó una vez efectuada la distribución, dándosele entrada el 23 de enero de 2012, bajo el No. 11.152, y el curso de ley.
En esta Alzada, en fecha 09 de febrero de 2012, la abogada CARMEN LISSER INFANTE, en su carácter de apoderada judicial del accionado, presentó escrito contentivo de conclusiones, y encontrándose la presente causa en estado de dictar sentencia, pasa este Juzgador a decidir previas las consideraciones siguientes:
PRIMERA.-
De la lectura de las actuaciones que corren insertas en el presente expediente se observa lo siguiente:
a) Escrito libelar, presentado por el abogado HERMES JESUS ABREU LUZARDO, en el cual se lee:
“…En fecha 20 de enero de 2011, me fue cedido Contrato de Arrendamiento, de fecha 01 de diciembre de 2006, que acompaño marcado con la letra "A", que suscribió la sociedad de comercio ADMINISTRADORA LOS SAUCES S.R.L., representada en ese acto por el ciudadano FÜLCO BISOTTI… titular de la cédula de identidad N° V-7.008.421, con el ciudadano MARCO D'ANDREA FRANCO… sobre un inmueble constituido por un Taller, situado en la Calle Salón, número cívico 99-36, en jurisdicción del Municipio Valencia, Estado Carabobo. El canon de arrendamiento mensual acordado en el momento de la suscripción de este contrato fue de 28,26 unidades tributarias, equivalentes para la fecha de suscripción del Contrato de Arrendamiento a UN MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES SIN CENTIMOS (Bs. 1.300,00). El Primero (01) de noviembre del año 2010 comenzó a regir la prórroga legal estipulada en el articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. El lapso legal establecido para esta prorroga fue de dos (2) arios, ya que para el vencimiento del contrato de arrendamiento, la relación irrendaticia tenia más de cinco (5) años de vigencia. El 30 de octubre del año 2010, el ARRENDATARIO debió haber hecho entrega del inmueble objeto del contrato de arrendamiento vencido. Ahora bien, a pesar de la obligatoriedad por parte del ARRENDATARIO de hacer entrega del referido inmueble, lo ha continuado ocupando, a pesar de que se le ha exigido la entrega del mismo. Con ofertas engañosas, el ARRENDATARIO ha propuesto entregarlo, pero no ha cumplido. El ARRENDATARIO, no solo continuó ocupando el inmueble después de vencida la prórroga legal, sino que no ha efectuado pago alguno por el uso y disfrute del inmueble en los dias transcurridos desde el vencimiento de la prorroga legal, es decir, no ha efectuado pago alguno por el uso del inmueble desde el dia 01 de noviembre de 2010, cumpliéndose de esta manera la cláusula penal establecida en la Cláusula DÉCIMO NOVENA del referido Contrato de Arrendamiento, la cual establece lo siguiente: "...Queda expresamente convenido entre las partes, que el atraso en la entrega del inmueble arrendado por EL ARRENDATARIO originará a su cargo la obligación de resarcimiento a LA ARRENDADORA de los daños y perjuicios correspondientes, los cuales se calculan a razón del valor equivalente a UN (1) Unidades Tributarias diarias, es decir por cada dia que transcurra desde la fecha en que ha debido efectuarse la entrega en las condiciones especificadas, hasta que dicha entrega se efectué real y efectivamente y sea expedido el correspondiente finiquito". Tomando en cuenta lo expuesto, el Arrendatario debe la cantidad de SIETE MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 7.800,00), que es el resultado al multiplicar los dias de ocupación después de vencido la prorroga legal hasta la presente fecha por el monto de la Cláusula Penal, es decir, SESENTA Y CINCO BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 65,00), que es el equivalente a una (1) unidad tributaria…
…articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece la Prorroga Legal, la cual es obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario. Es un derecho preferente que goza el inquilino de permanecer ocupando el inmueble, por determinado tiempo, una vez vencido el contrato de arrendamiento. El articule 39 ejusdem, da potestad al arrendador a exigir al arrendatario el cumplimiento de entrega del inmueble y las medidas a tomar una vez finalizada la prórroga legal. Es decir, al vencimiento de la prórroga el arrendatario puede ser desalojado, pues ahora carece del derecho preferente a seguir ocupando el inmueble, según lo indica el referido artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…
…Es el caso, ciudadano Juez, que a pesar de todas las gestiones que he realizado para que el arrendatario haga entrega del inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuya prorroga legal venció, y que pague por los dias transcurridos desde el vencimiento de la prorroga legal, por concepto de cláusula penal, esto no ha sido posible, ya que hasta la presente no ha cumplido con sus obligaciones. Por todo lo anteriormente descrito, es que acudo ante su competente autoridad, para demandar, como en efecto demando en este acto, al ciudadano MARCO D'ANDREA ERANDO, anteriormente identificado, para que convenga o a ello sea condenado por el Tribunal en lo siguiente:
PRIMERO: A cumplir con su obligación de entregar el inmueble arrendado por haber vencido la prorroga legal establecida en el articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tal como lo estipula el articulo 39 ejusdem, y de acuerdo a las normas contractuales.
SEGUNDO: En pagar la cantidad de SIETE MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 7.800,00), equivalentes a 120 Unidades Tributarias, que es lo que estimo la presente demanda, el cual es el monto resultante al multiplicar los dias transcurridos desde el vencimiento de la prorroga legal, por concepto de cláusula penal, es decir CIENTO VEINTE (120) dias x 65,00 (cláusula penal) = 7.800,00. Igualmente deberá pagar por el tiempo transcurrido hasta el final del presente proceso.
TERCERO: El arrendatario, antes identificado, en pagar las costas y costos, más los honorarios profesionales causados por el presente proceso, las cuales las calculo por un monto de DOS MEL CUATB0CIENTOS TREINTA BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 2.430,00)…”
b) Escrito de contestación de la demanda, presentado por la abogada MARISOL SANTELIZ, en su carácter de apoderada judicial del accionado, en los términos siguientes:
“…mi representado suscribió un contrato con la Administradora Los Sauces S.R.L, en fecha primero (1º) de Noviembre del año 2004, el cual consigno contrato privado que consta de siete (7) folios marcados con la letra "A"; consigno recibo cancelados de los cánones de arrendamiento de los meses veintinueve (29) de Enero del año 2010 en el consigno recibo cancelado marcado con la letra "B", del diecisiete (17) de Febrero del año 2010, en el consigno recibo cancelado marcado con la letra "C", veintiséis (26) de Marzo del año 2010, en el consigno recibo cancelado marcado con la letra "D", el treinta (30) de Abril del año 2010 en el consigno recibo cancelado marcado con la letra "E". Mi representado celebro un segundo contrato de arrendamiento de fecha primero (1º) de Mayo del año 2008, el cual consta en el expediente de auto. Dicha relación arrendaticia se encuentra vigente debido, que los contratos de arrendamientos pasaron hcer contrato a tiempo indeterminado.
Niego, rechazo y contradigo los hechos narrados en este libelo de demanda contra de mi representado DI MARCO D' ANDREA FRANCO, primero no fue notificado para que desocupara el inmueble, tampoco de que existía una prorroga legal; puntualmente mi representado DI MARCO D’ANDREA FRANCO, seguía realizando los pagos de los cánones de arrendamientos mediante cheques a nombre de la administradora Los Sauces S.R.L, dicha sociedad emitía los correspondientes recibos cancelados.
Es el caso Ciudadano Juez que dicha administradora Los Sauces S.R.L., se negó a recibir el canon de arrendamiento correspondiente al diez (10) de Mayo del año 2010, por el Juzgado Séptimo de los Municipios Los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego De La Circunscripción Judicial Del Estado Carabobo, según Expediente que cursa bajo el N° 7952, a partir de ese momento se han hecho las consignaciones correspondientes a los meses correspondientes: veintinueve (29) de Junio del año 2010, la cantidad de DOS MIL TREINTA Y OCHO BOLÍVARES (2.038,00), veintinueve (29) de Julio del año 2010, por la cantidad de Bolívares DOS MIL CUARENTA (BS. 2.040,00); El veintisiete (27) de Agosto (08) del año 2010 por la cantidad de BOLÍVARES DOS MIL CUARENTA (BS. 2.040,00), el Treinta (30) de Septiembre, del año 2010 por la cantidad de BOLÍVARES DOS MIL CUARENTA (BS. 2.040,00), Veintinueve (29) de octubre del año 2010, por la cantidad BOLÍVARES DOS MIL CUARENTA (BS. 2.040,00), veintiséis (26) de Noviembre del año 2010 por la cantidad en BOLÍVARES DOS MIL CUARENTA (BS. 2.040,00), Trece (13) de Diciembre del año 2010 por la cantidad en BOLÍVARES DOS MIL CUARENTA (BS. 2.040,00), El veintisiete (27) de Enero del año 2011 por la cantidad de BOLÍVARES DOS MIL CUARENTA (BS. 2.040,00), el veinticinco (25) de Febrero del año 2011, por la cantidad de BOLÍVARES DOS MIL CUARENTA (BS. 2.040,00), el veintiocho (28) de Marzo del año 2011 por la cantidad de BOLÍVARES DOS MIL CUARENTA (BS. 2.040,00). Se evidencia que el demandado ha cumplido con los pagos del canon de arrendamiento ha efectuado los pagos con puntualidad porque no ha incurrido en ningún daños y perjuicios como lo señala el demandado quedando esto sin efecto legal, quiero informarle al Tribunal que la Administradora Los Sauces S.R.L fue notificada por el Tribunal el Juzgado Séptimo de los Municipios Los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego De La Circunscripción Judicial Del Estado Carabobo, ha llevado su respectiva boleta de notificación para hacerle conocimiento de que debería retirar el pago del canon de arrendamiento, la boleta se hizo efectiva y fue firmada por la administradora Los Sauces S.R.L, en el cual consigno copias certificadas que consta en los folios del 1 al 54, marcadas con la letra "F" correspondiente a los cánones de arrendamiento y su respectiva boleta de notificación, quiero hacer referencia al Tribunal que ellos tenían conocimiento de que les estaba depositando su canon de arrendamiento a su fecha vigente, no es procedente que pague unidades tributarias que está exigiendo el demandante por cuanto no ha incurrido en mora, siempre ha sido puntual con el pago del canon de arrendamiento.
CAPITULO I. 1) niego, rechazo y contradigo en todas sus partes los hechos narrados en este libelo de demanda en contra de mí representado DI MARCO D’ANDREA FRANCO. 2) Niego rechazo y contradigo que nunca hubo daños y perjuicios debido a que los pagos se han hecho en su correspondiente fecha puntual y muchas veces antes de la fecha de su vencimiento, tal como se evidencia en los recibos entregados por la Administradora Los Sauces S.R.L., y las consignaciones por ante el Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial Del Estado Carabobo. 3) Niego, rechazo y contradigo lo solicitado por el demandante cuando hace referencia a una medida de Embargo, sobre los bienes muebles en lo que respecta al primer punto que el demandante hace referencia de que el inmueble ocupado, el propietario no recibe compensación alguna por tal ocupación. Eso es falso." Ciudadana Juez porque los pagos del canon de arrendamiento no han incurrido en mora ni atraso por el contrario se han hecho con anticipación a la fecha de su vencimiento. No existe riesgo alguno de daños al inmueble. 4) Niego, rechazo y contradigo que se le condene a pagar esa cantidad en bolívares de SIETE MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 7.800,00) que pretende el demandante. 5) niego, rechazo y contradigo que mi representado no fue notificado para la desocupación del inmueble. 6) niego, rechazo y contradigo que mi representado haya hecho oferta engañosa al propietario del inmueble para no cumplir la entrega de dicho inmueble. 7) niego, rechazo y contradigo que mi representado se encuentre insolvente en los cánones de arrendamiento de los meses correspondiente, del mes de noviembre del año 2010, Diciembre del año 2010, Enero del año 2011, febrero del año 2011 y Marzo del año 2011, recibos de pagos que consta en 2 consignación arrendaticia según el expediente 7952, 8) niego, rechazo y contradigo que el término de la prorroga legal arrendaticia se venció ya que ¡o cierto es que jamás se le ha notificado del vencimiento del contrato de arrendamiento…
…Ciudadano Juez es evidente que las partes en virtud del principio de la autonomía de la voluntad, contrajeron en vínculo contractual que se ha mantenido a tiempo indeterminado muy a pesar de que se haya extendido por de SIETE (07) años renovándose en las mismas condiciones, luego se empezaron a consignar el canon de arrendamiento en el Tribunal Juzgado Séptimo de los Municipios Los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego De La Circunscripción Judicial Del Estado Carabobo, por lo que se hace necesario hacer la notificación judicial por ante un Tribunal donde el juez a petición de parte, se traslada pone en conocimiento de determinada persona un hecho jurídico sin calificarla es decir, en el presente caso el demandante de auto debió notificar judicialmente su voluntad de no renovar el contrato a su vencimiento y allí mismo dejar constancia de la prorroga legal que le establece el artículo 39 de la Ley de Arrendamiento inmobiliaria y que opera de pleno derecho y vencida la misma es cuando el arrendador podrá exigir al arrendatario el cumplimiento de su obligación es decir, la entrega del inmueble arrendador. Solicito que se le practique una inspección ocular al inmueble, esto es para determinar las condiciones como se encuentra el inmueble en el buen estado sin daños.
Solicitud que hago referente desde el inicio del litigio a partir de la contestación de la demanda hasta el final del proceso o al momento de la entrega del inmueble y que el tribunal nombre a un experto fotógrafo a fin de dejar constancia a través de fotos de las condiciones como se encuentra el inmueble, para que se cumpla con el Artículo 1.592 del Código Civil
Vigente, siendo estas el servirse del inmueble arrendado como buen padre de familia, solicitud que hago a ¡os fines de que se demuestre el inmueble se encuentra en buen estado: jamás se le ha ocasionado ningún daños y perjuicios al inmueble que ocupa el demandado el ciudadano DI MARCO D’ANDREA FRANCO. Finalmente solicitamos que la presente demanda sea declarada sin lugar en todas y cada una de sus partes...”
c) Sentencia dictada por el Juzgado “a-quo” en fecha 23 de noviembre de 2011, en la cual se lee:
“…este Juzgado Tercero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la presente demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoada por el abogado HERMES JESUS ABREU LUCARDO, contra el ciudadano DI MARCO D’ANDREA FRANCO, y en consecuencia:
1) Se condena a la parte demandada antes identificada a la entrega a la parte actora del inmueble que le fuera arrendado según el referido contrato de arrendamiento, constituido por el inmueble ubicado en la calle Salón, número cívico 99-36, en jurisdicción del Municipio Valencia, Estado Carabobo.
2) Se condena a la parte demandada al pago de la suma de SIETE MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 7.800,00), por concepto de cláusula penal establecida en la estipulación Décima Novena del contrato de arrendamiento; igualmente deberá pagar por el tiempo que transcurra hasta la ejecución del fallo definitivo lo cual se hará experticia complementaria del fallo, a razón de UNA (1) UT, por cada día de retrazo en la entrega del inmueble.
3) De la misma forma se condena a la parte accionada al pago de las costas y costos, por haber resultado perdidosa en este proceso, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…”
e) Escrito de fecha 12 de diciembre de 2011, suscrito por la abogada MARISOL SANTELIZ, en su carácter de apoderada judicial del accionado, en el cual apela de la sentencia anterior.
f) Auto dictado por el Tribunal de la causa, en fecha 16 de diciembre de 2011, en el cual oye en ambos efectos la apelación interpuesta por la abogada MARISOL SANTELIZ, en su carácter de apoderada judicial del accionado, contra la sentencia definitiva dictada el 23 de noviembre de 2011.
SEGUNDA.-
Esta Alzada observa que la presente apelación lo fue contra la sentencia dictada el 23 de noviembre de 2011, por el Juzgado Tercero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, en la cual declaró con lugar la presente demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por el abogado HERMES JESUS ABREU LUZARDO, el día 21 de febrero de 2011, demandó por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, al ciudadano MARCO D’ANDREA FRANCO.
En este sentido, este Sentenciador, en uso de las facultades que le confiere el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en el cual en su parte in fine señala que: “En la interpretación de contrato… Los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes… teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y la buena fe”; y siendo la interpretación de los contratos otra de las vertientes del oficio del Juez, cuya operación consiste en indagar la voluntad e intención presunta que las partes abrigaron al establecer las diversas cláusulas que determinan sus obligaciones y derechos; partiendo de que en la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes, teniendo en miras las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe; en observancia del criterio sentado por la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal, en sentencia de fecha 13 de octubre de 1994, al establecer que:
“…el poder de interpretación está limitado únicamente a los casos de oscuridad, ambigüedad o deficiencia, o sea, cuando las ideas del contrato o acto, están mal expresadas o no guardan tal correlación y enlace, que las unas se desprendan inmediata y lógicamente de las otras…”
Pasa a analizar el contrato de arrendamiento de fecha 1º de mayo de 2008, que corre a los autos a los folios que van desde el 4 al 10, suscrito por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA LOS SAUCES S.R.L., en su condición de arrendadora, y el ciudadano MARCO D’ANDREA FRANCO, en su condición de arrendatario; debiendo acotarse que en fecha 20 de enero de 2011, la arrendataria cedió y traspasó los derechos y obligaciones derivados de dicho contrato, al hoy accionante de autos, abogado HERMES JESUS ABREU LUZARDO.
Observa este Sentenciador que, la cláusula CUARTA del contrato señala, que el plazo de duración del mismo lo era de seis (6) meses, contados a partir del día 1º de mayo de 2008, hasta el 1º de octubre del mismo año; obligándose las partes a participar por escrito, una a la otra, con por lo menos un (01) mes de anticipación a ese vencimiento, su manifestación de prorrogar el aludido término; no constando a los autos el que efectivamente las partes de dieren cumplimiento a lo pactado, vale señalar, no constan las participaciones por escrito que precisen que de forma consensual prorrogaran dicho contrato. Y siendo que en fecha 21 de febrero de 2011, es cuando el accionante de autos intenta la acción de cumplimiento de contrato, se evidencia que, la arrendataria dejó a la arrendadora seguir ocupando el inmueble arrendado, sin oposición alguna, hasta el mes de enero de 2011, recibiéndole el pago de los cánones de arrendamiento hasta el mes de octubre de 2010, según los propios dichos del accionante; lo que hace necesario traer a colación la norma contenida en el artículo 1600 del Código Civil, que señala: "...Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo...", en concordancia con lo establecido en el artículo 1614 del Código Civil, el cual establece: "...En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero respecto al tiempo, se procederá como los que se hacen sin tiempo determinado".
Los artículos in comento, regulan la tácita reconducción del contrato de arrendamiento; requiríéndose inicialmente, para que opere en derecho, la existencia de un contrato escrito, en el cual se ha fijado el tiempo de duración de la relación locativa; quedando el arrendatario en posesión del inmueble (a pesar de haber expirado el tiempo de duración de la relación arrendaticia), sin que el arrendador hiciese oposición; en cuyo caso, la relación locativa se presume que continúa bajo las mismas condiciones estipuladas en el contrato original, excepto con relación al tiempo de duración, puesto que el mismo lo es ahora sin determinación de tiempo.
Nuestro Máximo Tribunal, en Sala Constitucional, con ponencia del Mag. FRANCISCO CARRASQUERO L., el día 28 de Junio de 2005, Exp. 04-1845, asentó:
"(...) En el presente caso operó la tácita reconducción, lo que supuso la renovación del contrato de arrendamiento pero sin determinación de tiempo, en tal virtud, el desalojo del inmueble debía solicitarse de conformidad con la normativa legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los contratos sin determinación de tiempo, no obstante (...) interpuso su demanda por cumplimiento de contrato, al considerar que el contrato se había convertido a tiempo determinado al haberse notificado la decisión al arrendador de no prorrogar el mismo. Al respecto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como las subsiguientes prórrogas -si el inquilino tiene derecho a ella- y , ii) por el cumplimiento de algunas de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo el contratos sin determinación de tiempo es demandar con algunas de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (...)".
En el caso sub-examine, tal como fue señalado con anterioridad, en el contrato de arrendamiento escrito, celebrado entre la sociedad mercantil ADMINISTRADORA LOS SAUCES S.R.L. (arrendadora), y el ciudadano MARCO D’ANDREA FRANCO (arrendatario), se había establecido como término de duración un lapso de seis (6) meses, contados a partir del día 1º de mayo de 2008, al 1º de octubre de 2008; y evidenciando este Sentenciador, por una parte, que la misma parte accionante señala que el arrendatario permaneció en el inmueble dado en arrendamiento, y que el arrendatario “no ha efectuado pago alguno por el uso y disfrute del inmueble desde el día 1º de noviembre de 2010”, de lo que se desprende, que el arrendador siguió recibiendo el pago de los canones de arrendamiento mensual posteriores al vencimiento del término fijo, vale señalar, al 1º de octubre de 2008, hasta por lo menos el 1º de noviembre de 2010; y por la otra, no consta en autos notificación alguna por parte del arrendador de su voluntad de no prorrogar el contrato; resulta forzoso para este Sentenciador concluir que operó la tácita reconducción; continuando la relación locativa bajo las mismas condiciones del contrato original, pero sin determinación de tiempo, lo que en doctrina se conoce como contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, de conformidad con los precitados artículos 1.600 y 1614 del Código Civil; Y ASI SE ESTABLECE.
Establecido lo anterior, y conforme a los principios que forman el derecho procesal, la calificación que las partes den a su demanda o excepción no obligan al Juzgador a considerarla como tal; siendo su obligación precisarla, y de acuerdo a la naturaleza de la misma, determinar el procedimiento por el cual debe tramitarse, pues no es potestativo de las partes, ni de los Tribunales subvertir las reglas con que el legislador ha revestido la tramitación de los juicios, su observancia es materia íntimamente ligada al orden público y su violación no puede convalidarse ni aún con el consentimiento de las partes.-
En cuanto a la admisibilidad o no de la demanda, es criterio de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia Nº 776, dictada en fecha 18 de mayo de 2.001, expediente Nº 00-2055, la cual establece:
“…El artículo 26 de la vigente Constitución establece como derecho constitucional el acceso de las personas a la justicia. Tal acceso, conforme a la letra del mismo artículo, se hace mediante el proceso (lo que se denota de la frase de la norma sin formalismos o reposiciones inútiles), por lo que se trata de un acceso doble, ya que él no sólo corresponde a los demandantes sino a los demandados. Siendo el camino el proceso, las personas ejercerán su derecho mediante la acción, por lo que si ésta no existe o es inadmisible, el acceso efectivamente tiene lugar, pero el órgano jurisdiccional inadmite la acción, por lo que no toca el fondo de la pretensión.
En consecuencia, tal rechazo de la acción no significa una negativa al derecho de acceso a la justicia, ya que es el resultado de una declaración jurisdiccional, y se trata de un juzgamiento sobre la existencia del derecho de acción.
La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable. Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho.
En sentido general, la acción es inadmisible:
1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil.
2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11º ya señalado).
3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada. Ello sucede, por ejemplo, cuando en el demandante o en el demandado no existe interés procesal, y por tanto, no hay necesidad de acudir a la vía judicial, para que mediante la sentencia se reconozca un derecho; o para evitar un daño injusto, personal o colectivo; o cuando la decisión judicial no puede variar la situación jurídica que tenían las partes antes del proceso….
…5) Por otra parte, la acción incoada con fines ilícitos necesariamente debe ser inadmisible, si ello lo alega una parte o lo detecta el juez, ya que el fin de la acción, en estos casos, no es sólo que se declare el derecho a favor de una parte, o se le repare al accionante una situación jurídica, sino que con deslealtad procesal se trata de enervar el derecho de defensa de la contraparte (lo que es fraudulento), y a la vez causarle daños, como sería aumentarle los gastos que genera la defensa…
…Tratándose la acción de un presupuesto procesal para acceder a la jurisdicción, su falta o su inadmisibilidad puede ser declarada en cualquier estado y grado del proceso, inclusive en casación, y estos ejercicios de la acción con fines ilícitos, el juez debe calificarlos, y máxime este Tribunal Supremo, en cualquiera de sus Salas, debido a la letra del artículo 5 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, la que le permite, al menos al Tribunal Supremo de Justicia, tomar medidas generales tendentes al cumplimiento del artículo 17 del Código de Procedimiento Civil…”
Establecido como ha quedado en el asunto sub judice, que el instrumento fundamental de la presente acción de “Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento”, lo es el contrato de arrendamiento, que por operar la tácita reconducción, se transformó en un contrato a tiempo indeterminado, es criterio de quien aquí decide que, la parte actora al escoger esta acción, no tomó en consideración, que la acción a intentar depende de la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento, por lo que al optar por la acción de cumplimiento, como motivo de su demanda, realizó una errada calificación jurídica de su pretensión, pues ésta (cumplimiento de contrato de arrendamiento), se encuentra reservada para los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado, ya que conforme al artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, en los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, la acción a interponerse lo es la de DESALOJO, por las causales señaladas en el referido artículo 34. Es por lo que, acogiendo este Tribunal el criterio expuesto por la Sala Constitucional el 14 de octubre de 2005, Exp. N° 04-2660, sentencia N° 3084, en el caso de SALUD ARANDA TIRADO, relativo a que no puede el Sentenciador, en la decisión, modificar la calificación jurídica de la pretensión o de la defensa, y en observancia del criterio asentado por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, en sentencia Nº 834 (Exp. Nº 02-0570), de fecha 24 de abril de 2.002, con ponencia del Dr. PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ, en la cual expresó:
“…lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…”
Con fundamento a la doctrina y normativa legal traída a colación en el presente fallo, esta Alzada encuentra, que la presente demanda de “Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento”, debe ser declarada INADMISIBLE de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, por ser contraria a la disposición expresa de la Ley, contenida en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios; Y ASI SE DECIDE.
Como corolario de lo ya decidido, considera este Sentenciador necesario señalar que, el anterior pronunciamiento atiende al carácter proteccionista del Derecho Inquilinario, el cual se inscribe dentro del derecho social, que propende a la justicia social a favor del débil jurídico; en observancia a lo establecido en los artículos 7 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y 254 del Código de Procedimiento Civil, que declaran irrenunciables los derechos que la Ley reconoce al arrendatario, siendo nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos; y el que la norma contenida en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, que según sentencia Nro. 333, de fecha 11 de octubre de 2000, emanada de la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia: "...Dentro de la normativa transcrita, priva, sin duda alguna, la regla general, de que los Tribunales cuya jurisdicción, en grado de su competencia material y cuantía, sea utilizada por los ciudadanos a objeto de hacer valer judicialmente sus derechos, deben admitir la demanda, siempre que no sea contraria a las buenas costumbres o a la ley, ello puede interpretarse de la disposición legislativa cuando expresa: …el Tribunal la admitirá…”; bajo estas premisas legales no le está dado al juez determinar causal o motivación distinta al orden establecido para negar la admisión in limine de la demanda, quedando legalmente autorizado para ello, siempre y cuando, dicha declaratoria se funde en que la pretensión sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. Fuera de estos supuestos, en principio, el juez no puede negarse a admitir la demanda"; lo que obliga a este jurisdicente, evidenciado que la presente acción es contraria a disposición expresa de la ley, a declarar inadmisible la presente acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, incoada por el abogado HERMES JESUS ABREU LUZARDO, contra el ciudadano MARCO D’ANDREA FRANCO; dejándose a salvo el ejercicio de las acciones que puedan corresponderle al arrendador, en defensa de sus derechos e intereses derivados de la presente relación locativa; Y ASI SE ESTABLECE.
Por lo que, en observancia de los criterios jurisprudenciales y doctrinarios, así como la normativa legal que rige la materia, tomados en consideración por esta Alzada como fundamento de su fallo, el recurso de apelación interpuesto por la abogada MARISOL SANTELIZ, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano MARCO D’ANDREA FRANCO, contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado “a-quo” en fecha 23 de noviembre de 2011, debe ser declarado con lugar, tal como se señalará en el dispositivo del presente fallo; Y ASI SE DECIDE.
TERCERA.-
Por las razones antes expuestas este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario, Tránsito y Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de esta Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: CON LUGAR la apelación interpuesta el 12 de diciembre de 2011, por la abogada MARISOL SANTELIZ, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano MARCO D’ANDREA FRANCO, contra la sentencia definitiva dictada el 23 de noviembre de 2011, por el Juzgado Tercero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- SEGUNDO: INADMISIBLE la demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, incoada por el abogado HERMES JESUS ABREU LUZARDO, contra al ciudadano MARCO D’ANDREA FRANCO.
Queda así REVOCADA la sentencia definitiva objeto de la presente apelación.
No existe condenatoria en costas, dada la naturaleza del fallo.
Líbrese Oficio al Juzgado “a-quo” informándole sobre las resultas del presente fallo.
NOTIFIQUESE A LAS PARTES Y/O A SUS APODERADOS, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 233, ejusdem.
Líbrese las boletas de notificación y entréguese al ciudadano Alguacil a los fines legales consiguientes.
PUBLIQUESE y REGISTRESE
DEJESE COPIA
Dada, firmada, y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario, Tránsito y Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- En Valencia, a los treinta (30) días del mes de abril del año dos mil doce (2012). Años 202° y 153°.
El Juez Titular,

Abog. FRANCISCO JIMENEZ DELGADO
La Secretaria,

MILAGROS GONZALEZ MORENO
En la misma fecha, y siendo las 3:20 p.m., se dictó y publicó la anterior sentencia. Se Libró Oficio No. 161/12.-
La Secretaria,

MILAGROS GONZALEZ MORENO