TSJ Regiones - Decisión

“VISTOS” Sin conclusiones de las partes.- La presente causa se inicia mediante interposición de demanda incoada por la ciudadana MIRVIC KATIUSCA LEON OLMOS, venezolana, mayor de edad, abogada en libre ejercicio, inscrita en el I.P.S.A. bajo el Nro. 125.299 Apoderada judicial de la compañía CLINICA VENEZUELA C.A, debidamente constituida e inscrita en la oficina de registro mercantil primero de la circunscripción judicial del Estado Carabobo en fecha16 de septiembre de1992, bajo el N° 66, Tomo 6-A, y de este domicilio, en contra de la SOCIEDAD DE COMERCIO INVERSIONES SANVAL 1963 C.A. inscrita en la oficina de registro mercantil segundo de la circunscripción judicial del Estado Carabobo el 31 de marzo de 2005, bajo el N° 59, Tomo 18-A. por: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-
El día 08 de julio de 2011, se admite la demanda.
El día 15 de julio de 2011, la parte actora MIRVIC KATIUSCA LEON OLMOS, inscrita en el I.P.S.A. bajo el Nro. 125.299 para consignar los fotostatos pertinentes para la elaboración de la compulsa, así como los emolumentos necesarios al alguacil.
El día 15 de julio de 2011, el alguacil deja constar en autos haber recibido los emolumentos necesarios para la práctica de la citación de la parte demandada.
El día 22 de julio de 2011, comparece por ante este tribunal la a bogada en ejercicio MARIA TERESA GUILLEN, inscrita en el I.P.S.A. BAJO EL No. 125.271, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante, solicitando la habilitación del tiempo necesario del mismo día en horas nocturnas, y los días sábado y domingo, a los fines de citar la parte demandada.
El 22 de julio de 2011, por auto, acuerda la habilitación a los fines de la práctica de la citación solicitada.
El 26 de julio de 2011, el alguacil deja constancia de haber realizado la citación correspondiente. Al demandado de autos GERARDO SANCHEZ
El 28 de julio de 2011, el abogado JAIME ALFONSO MERCADO LEON, inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nº 67.828, actuando sin poder en representación de la Sociedad de comercio INVERSIONES SANVAL, 1963 , C.A. contesta la demanda
Abierto el Juicio a pruebas ambas partes promovieron las respectivas a sus derechos.-
Estando la presente causa para sentenciar este Tribunal pasa a decidir lo siguiente:

I
ALEGATOS DE LAS PARTES
En la presente causa la litis quedo planteada de la siguiente forma.
POR SU PARTE EL DEMANDANTE: Plantea su acción por Cumplimiento de Contrato de arrendamiento y aduce que:
• Que, celebró contrato de Arrendamiento, sobre un inmueble distinguido con el Nro. Cívico 103-2, constituido por un lote de terreno y sobre el la edificación construida, con todas sus mejoras y bienhechurìas e instalaciones; ubicado en el cruce de la Avenida Carabobo con Avenida Cedeño, parroquia El Socorro, Municipio Valencia del Estado Carabobo.-
• Que el cual le fue entregado a la arrendataria en perfecto estado de conservación, aseo, pintura y en buen funcionamiento, tal como se evidencia de la cláusula primera del instrumento arrendaticio, con la obligación de devolver la arrendataria a su mandante el inmueble a al finalizar el contrato por cualquier causa que fuese, debidamente desocupado y en las buenas condiciones y buen estado de mantenimiento que lo recibió, especialmente en cuanto se refiere a sanitarios, cañerías, instalaciones eléctricas, de agua, pintura, puertas, ventanas de vidrio soles, piso instalaciones de bombero, etc., siendo de su exclusiva cuenta todo lo relativo al perfecto funcionamiento y buen estado de los aparatos e instalaciones como se evidencia en la cláusula quinta del instrumento arrendaticio; ello según constas del documento suscrito entre las partes autenticado por ante la Notaria Publica Segunda de Valencia Estado Carabobo el 03 de julio de 2006, bajo el No. 59, tomo 119 de los libros de autenticados respectivos.
• Que en la cláusula segunda consta textualmente lo siguiente: “El plazo de duración del presente contrato será de cinco (5) años fijos, contados a partir del primero (1) de junio de 2006, el mismo vence el treinta y uno (31) de mayo de 2010; a cuyo vencimiento se considerara terminado el contrato, sin necesidad de notificación alguna. Si al vencimiento del termino establecido LA ARRENDATARIA, continuare ocupando el inmueble arrendado, se entenderá que se a acogido al derecho que le otorga el articulo 38 literal b), de la ley de arrendamientos inmobiliarios, o sea, la prorroga legal, siempre y cuando haya cumplido con todo y cada uno de las condiciones aquí establecidas”.
• De lo anterior se desprende claramente, que el lapso de duración del contrato es de cinco (5) años fijos contados a partir del primero de junio del 2006, por el cual, lógicamente el vencimiento del mismo es el 31 de mayo de 2011, pero por simple error materiales indico que finalizaba el 31 de mayo de 2010, cuando la intención y voluntad de las partes contratantes ha sido de pactar por cinco (5) años fijos la relación arrendaticia, y por ende el vencimiento del contrato es el día 31 de mayo de 2011 como así lo indico, con la consecuencia, que el contrato que une a las partes es a tiempo determinado y venció el 31 de mayo de 2011.
• Que el canon de arrendamiento, consta en la cláusula tercera que este lo fijaron las partes inicialmente en la cantidad actual de DIECIOCHO MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 18.500,oo) pagaderos por mensualidades adelantadas, específicamente, los primeros cinco días al principio de cada mes, ajustable cada doce meses de acuerdo a la inflación acumulada que indique el Banco Central de Venezuela, por todo el tiempo que dure la relación arrendaticia; es así que a través del tiempo el canon ha sido aumentado hasta llegar a la cantidad actual CUARENTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS SETENTA Y CUATRO BOLIVARES (Bs. 44.774,oo); el cual era pagadero a partir del 01 de octubre de 2006, pues convinieron las partes exonerar a la arrendataria del pago de los cánones correspondientes al mes de julio, agosto, y septiembre de 2006 a fin que este realizara las modificaciones y adaptaciones necesarias en el inmueble según el proyecto presentado a su mandante para su aprobación.
• Que el contrato fue celebrado en forma personal (intuito personae) en lo que respecta a la ARRENDATARIA, sin embargo ello no le impedía a la ARRENDATARIA la posibilidad de cederlo totalmente, claro esta, para ello constituía requisito sine qua non, que su representada así lo consintiera, y una vez su representada autorizara la cesión, automáticamente empezaba a computarse un plazo de 30 días continuos para la suscripción de nuevo instrumento de arrendamiento con la cesionaria con las estipulaciones que en un nuevo instrumento se especifiquen; pero si transcurrido íntegramente este lapso sin la suscripción del nuevo documento de arrendamiento, subsistirán en todas y cada una de las partes los términos y condiciones que rigen la relación contractual entre mi mandante y la arrendataria INVERSIONES SANVAL, 1963, C.A.; quedando expresamente convenido que no esta permitido la llamada venta de punto, sin la autorización de mi representada (cláusula sexta).
• Que en la cláusula octava establece lo siguiente: “Para que LA ARRENDATARIA pueda realizar cualquier reforma o bienhechurias en el inmueble arrendado deberá obtener el previo consentimiento escrito de LA ARRENDADORA, siendo por su exclusiva cuenta todos los gastos que se causen; y se obliga a restituir el inmueble a su forma original si así lo deseara LA ARRENDADORA en la oportunidad que lo exijan. Todos los gastos que ocasione tal operación serán por la exclusiva cuenta de LA ARRENDATARIA, según plano que ya conoce LA ARRENDADORA. Todas las mejoras y modificaciones realizadas en el inmueble, quedaran en beneficio de LA ARRENDADORA, sin que pueda exigir, ni reclamar en ningún caso, LA ARRENDATARIA, indemnizara alguna en razón de dichas mejoras, modificaciones o bienhechurias, cualquiera que sea el valor de las mismas, o la causa por la cual termine éste contrato”.
• Quedo plasmada en la cláusula décima que su mandante no se hace responsable por los daños y perjuicios que pueda sufrir LA ARRENDATARIA por concepto de deterioro, ruina, incendio, terremoto o inundación del mismo, así como tampoco responde su representada en ningún caso por los daños, perdidas o robos que sufra LA ARRENDATARIA en el inmueble arrendado.
• Que el incumplimiento de LA ARRENDATARIA de cualquiera o varia de las cláusulas contenidas en el instrumento contractual, da derecho a su mandante a solicitar la resolución del contrato, así como los daños y perjuicios que de ello resulten, siendo por la exclusiva cuenta de LA ARRENDATARIA todos los gastos a que diere lugar (cláusula décima segunda).
• Que LA ARRENDATARIA se obligó expresamente a suscribir con una empresa de seguro una póliza de seguro contra incendio sobre el inmueble objeto del arrendamiento, cuyo único beneficiario debe ser su mandante, y por un monto que hoy día representa la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 180.000,oo) y para la suscripción de la referida póliza, LA ARRENDATARIA contaba con un plazo de noventa (90) días calendario, contados a partir de la suscripción del contrato de arrendamiento, quedando expresamente convenido que la falta de suscripción de la mencionada póliza, constituye una causal resolutoria de la relación contractual arrendaticia (cláusula décima quinta).
• Que en la cláusula décima sexta consta que la falta de pago de dos (2) o mas mensualidades consecutivas del canon de arrendamiento o el incumplimiento de cualesquiera de las obligaciones asumidas por LA ARRENDATARIA al suscribir el instrumento contractual, a derecho a su mandante a poner termino a la relación y exigir su resolución así como para reclamar el pago de los daños y perjuicios.
• Que es el caso, que el contrato de arrendamiento venció el 31 de mayo de 2011 de conformidad a lo previsto en la ya citada cláusula segunda del instrumento de arrendamiento, fecha en la cual vencieron los cinco (5) años fijos de duración pactados entre las partes para el arrendamiento como lo indico con anterioridad; y el simple error material que adolece la citada cláusula en cuanto al vencimiento del contrato al señalar el “31 de mayo de 2010” como fecha de finalización del mismo, en nada afecta la intención y voluntad de las partes contratantes, pero para el caso negado de quien aquí decida no lo considere así, es decir, considere que el contrato venció el 31 de mayo de2010 estamos en presencia de un arrendamiento de una data de cuatro (4) años, por ende la prorroga legal seria de un año y la misma venció el 31 de mayo de 2011, es decir, que en uno y otro caso la consecuencia es la misma, la entrega del inmueble el día 31 de mayo de 2011.
• Que LA ARRENDATARIA no cumple con sus obligaciones, es decir, con su principal obligación, como lo es, pagar las pensiones de arrendamiento, pues no pago el canon correspondiente al mes de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2011 a razón de CUARENTA Y CUANTRO MIL SETECIENTOS SETENTA Y CUANTRO BOLIVARES (Bs. 44.774,oo) por lo que debe pagar en la totalidad la suma de DOCIENTOS VEINTITRES MIL OCHOCIENTOS SETENTA BOLIVARES (Bs. 223.870.oo), por haberse obligado a ello.
• Que no obstante lo anterior, no suscribió la póliza de seguros contra incendios sobre el inmueble arrendado, donde su mandante debía ser la única beneficiaria de la misma, incumpliendo así con la obligación prevista en la cláusula décima quinta del documento de arrendamiento, donde de manera expresa consta”….el no cumplimiento de la obligación aquí contraída por LA ARRENDATARIA, será considerada como una causa para que LA ARRENDADORA, solicite la resolución de este contrato de arrendamiento ante los órganos jurisdiccionales competentes”.
• Aduce además, que a LA ARRENDATARIA no le fue suficiente con incumplir las obligaciones legales y contractuales antes mencionadas, si no que además, cedió el inmueble sin autorización expresa y por escrita de mi representada, es decir, contrario a la formalidad que las mismas partes establecieron en la cláusula sexta anteriormente explicada, exponiendo como prueba de esto la inspección ocular realizada en el inmueble objeto de arrendamiento el 11 de mayo de 2011 por este tribunal, bajo expediente No. 4134, la cual acompaña marcado como “C”, donde se deja constancia que LA ARRENDTARIA, no ocupa el inmueble si no RED VITAL, C.A. compañía inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, el06 de noviembre de 2009, bajo el No 12, tomo 139-a, donde además se deja constancia que en la entrada principal del inmueble se muestran planillas de pago forma 99030 de la contribuyente RED VITAL, C.A.,con fecha de pago 10 de mayo de 2011 pagada Banco Provincial por Bs. 1.746,34; certificado electrónico de recepción de declaración por Internet del impuesto sobre la Renta I.S.L.R., correspondiente a RED VITAL C.A., RIF J- 29905147-0, lo cual constituye prueba irrefutable de la existencia de la cesión por parte de LA ARRENDATARIA, y la no ocupación de esta en el inmueble arrendado, y por ende, prueba fehaciente de su incumplimiento en sus obligaciones contractuales, y ello conlleva a la prueba inmediata del inmueble y definitivamente a la perdida del beneficio de la prorroga legal.

POR SU PARTE EL DEMANDADO:
• Como punto previo, solicita la paralización del presente procedimiento y notificación al MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA SALUD, pues aduce que: como bien se le informo, cosa que la parte actora de manera intencional no señalo en su escrito libelar, el bien objeto del la relación arrendaticia a tiempo indeterminado, corresponde a un centro de asistencia medica privada, como es la conocida Clínica Venezuela, la cual presta un servicio vital y social consagrado en la constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela en su articulo 89; ya que su representada tiene convenios de asistencia social gratuita con instituciones publicas como lo es el Ministerio del Poder Popular para la Salud (MPPS), y el Instituto Venezolano de los Seguros Sociales, por lo cual y en vista de que hay intereses directos del estado, en ejercicio de la defensa del Derecho a la Salud, solicita a este juzgado se sirva paralizar por completo el actual procedimiento, hasta tanto no se notifique a la Ministro del Poder Popular para la Salud de la Republica Bolivariana de Venezuela, Cnela. (Av) EUGENIA SADER CASTELLANO, ubicado en el edificio sur, piso 8, centro Simón Bolívar; por lo cual solicita se libre oficio a los fines de notificación del presente caso.
• Opone cuestiones previas, en atención a lo establecido en el articulo: 884 del Código de Procedimiento Civil; promoviendo la cuestión previa indicada en el articulo 346- 3ª ejusdem, “La ilegitimidad de la persona que se presenta como representante o apoderado del actor, por que el poder no fue otorgado en forma legal”.
• Que se puede evidenciar claramente, según consta en los estatutos de la sociedad de comercio CLINICA VENEZUELA C.A, inscrita en la oficina de registro mercantil primero de la circunscripción judicial del Estado Carabobo el 16 de septiembre de1992, bajo el N° 66, Tomo 6-A, y reformados en su totalidad su acta constitutiva-estatutos, según consta en acta debidamente registrada por ante la prenombrada oficina de registro, en fecha 15 de noviembre del año 2006, bajo el No. 14; tomo: 105-a; donde se establece en su capitulo estatutario de la administración, cláusulas décima primera y décima segunda, el cual establece entre otras cosas que la junta directiva estará integrada por tres (3) miembros principales con sus respectivos suplentes; estos tres miembros designaran un (1) presidente y dos (2) directores; así mismo establece que la junta directiva tiene las mas amplias facultades…..
CONTESTACION AL FONDO: alega que:
• El contrato de arrendamiento suscrito en fecha 15 de junio de 2011,inserto bajo el No. 01; Tomo :125 de los libros de autenticaciones; según lo convenido; y según lo que se desprende de su contenido y lectura comprendía el periodo desde 01 de junio del año 2006 hasta el 31 de mayo del año 2010, y el cual una vez transcurrido, no se suscribió un nuevo contrato, pero continuo la relación arrendaticia, bajo las condiciones establecidas en el precitado contrato de arrendamiento, dándose la tacita reconducción, dejando de ser un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y pasando a ser un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.
• Niega rechaza y contradice que se adeude la cantidad de DOCIENTOS VEINTITRES MIL OCHOCIENTOS SETENTA BOLIVARES (Bs. 223.870.oo), por concepto de canon de arrendamiento correspondiente al mes de enero, febrero. Marzo, abril y mayo del año 2011.
• Niega rechaza y contradice que su representada haya sub. arrendado el bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 03 de julio del año 2006,por ante la oficina de Notaria Publica Segunda de Valencia, inserto bajo el No 59;Tomo: 119 de los libros de autenticaciones llevados por la referida oficina publica.
• Niega rechaza y contradice que su representada no haya cumplido dentro de la relación arrendaticia a tiempo determinado de su obligación de suscribir la póliza de seguro.
II
DE LAS PRUEBAS
DE LA PARTE DEMANDANTE:
• Invoca y reproduce el instrumento arrendaticio acompañado al libelo de demanda otorgado por ante la Notaria publica Segunda de Valencia el 03 de julio de 2006, inserto bajo el No 59 Tomo 119.-
• Promueve copia fotostática del registro mercantil de la sociedad de comercio RED VITAL C.A. inscrita en el Registro Mercantil Segundo del Estado Carabobo, el 6 de noviembre de 2009, bajo el No. 12 Tomo 139-A. El cual, adquiere Valoración probatoria a tenor de lo previsto en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 de la Ley adjetiva Civil.

• Invoca y reproduce la inspección extra litem evacuada por este mismo tribunal el 11 de mayo de 2011.
• Promueve una inspección judicial tal como lo dispone el artículo 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.

DE LA PARTE DEMANDADA:
• Invoca el merito favorable que se desprende de los autos en cuanto al contrato de arrendamiento suscrito en fecha 15 de junio del año 2011 inserto bajo el No. 01; Tomo 125; de los libros de autenticaciones.
III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
De conformidad con lo previsto en el ordinal Cuarto (4°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio a establecer los motivos de hecho y de derecho en base a los cuales fundamentará la presente decisión, a cuyo efecto observa:
Por cuanto en el acto de la litis contestación la demandada, solicita la paralización del presente procedimiento y notificación al MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA SALUD, este Tribunal, se impone resolverla como PUNTO PREVIO; en los siguientes términos:
PRIMERO:
Para esta juzgadora es necesario pronunciarse con respecto al punto previo establecido en el escrito de contestación de la parte demandada, referido a la paralización del procedimiento hasta que se notifique al Ministerio del poder popular para la Salud, por existir convenios de asistencia social gratuita entre el referido Ministerio y el Instituto de los Seguros Sociales con la demandada, y se fundamenta en el artículo 17 del Decreto Sobre Organización y funcionamiento de la Administración Publica Nacional No. 5.103 publicado en gaceta oficial de la republica Bolivariana de Venezuela No. 5.836 EXTRAORDINARIO de fecha 08 de enero de 2007, el cual establece competencias del Ministerio del poder Popular para la salud.
En este sentido, es necesario acotar que constituye punto controvertido el hecho que la parte demandada ocupe o no el inmueble arrendado, lo cual será decidido mas adelante, Sin embargo debo acotar que existe material probatorio cursante a los autos donde se verifica la no ocupación de la parte demandada del inmueble objeto de controversia, ya sea por subarrendamiento o cesión, por lo cual, mal puede decretar esta juzgadora una paralización de la causa, cuando el supuesto afectado no ocupa el inmueble.
En el caso de marras, no existe decreto ni mucho menos practica de medida preventiva alguna sobre el inmueble objeto de arrendamiento o bienes de la parte demandada con ocasión al presente procedimiento, en consecuencia, no se atenta ni perjudica con el normal desempeño de las actividades que se realizan en el inmueble arrendado, por lo cual, queda totalmente desechado el argumento de la parte sobre la paralización de la causa. Así se decide.

SEGUNDO:
Conforme se promovió cuestiones previas en la contestación de la demanda, toca a este Tribunal decidirlas tal como lo estatuye la ley especial que rige la materia, articulo 35 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
En consecuencia tenemos que en el acto de la litis contestación las demandadas, interpusieron la cuestión previa, contenida en el articulo 346 ordinal 3° del Código de Procedimiento Civil, es decir, la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado del Actor, sobre este punto este Tribunal, se impone resolverla en los siguientes términos:
Aduce la parte demandada que el poder autenticado por ante la Notaria Publica Primera de Valencia Estado Carabobo el 15 de junio de 2011 Bajo el No. 01, Tomo 125 que riela a los autos, no fue otorgado en forma legal, pues a su entender el otorgante del mismo ciudadano JOSE MANUEL VARGAS OCHOA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad 396.400, de este domicilio quien actuó con el carácter de Presidente de la Junta Directiva de la empresa demandante, carecía de facultad para otorgar el referido instrumento poder, ya que a su entender, el mismo debía ser otorgado por todos los miembros de la Junta Directiva y para se fundamenta en las cláusulas DECIMA PRIMERA Y DECIMA SEGUNDA de los estatutos de la empresa demandante, la cuales están referidas a la administración de la compañía a cargo de una Junta Directiva compuesta por Presidente y Dos Directores y a las facultades y atribuciones de la Junta respectivamente.
En la oportunidad procesal la parte actora contradice la cuestión previa opuesta por la accionada en los siguientes términos:
Señala al respecto que distinto a lo que cree el demandado la junta directiva una sociedad de comercio es un ente colegiado que se fundamenta en la teoría organicista, es decir, las personas naturales designadas en los distintos cargos, que conforman la junta directiva toman sus decisiones en las reuniones que a bien tenga lugar y certifican la respectiva acta de junta directiva, a los fines que estas decisiones sean ejecutadas, por ello reestablece que la administración y disposición de la sociedad de comercio CLINICA VENEZUELA, C.A., estará a cargo de una junta directiva y no a cargo de nombramiento especifico alguno.
En este orden de ideas el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, establece lo que a continuación se transcribe:
“Artículo 346…. ordinal 3° La ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente.”
Respecto a la referida cuestión previa, ha precisado la Sala Político Administrativa en casos similares al de autos, que la misma está dirigida a controlar un presupuesto procesal para comparecer en juicio, vale decir, un requisito indispensable para la constitución de toda relación procesal que garantiza al demandante su adecuada representación en el proceso (Vid. Sentencia Nº 6399 del 30 de noviembre de 2005).
Así, a través de la mencionada cuestión previa se verifica la legitimidad del representante, entendida como la capacidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del actor, en tres supuestos, a saber: i) la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio; ii) la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener la representación que se atribuya; y ii) la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente.
En el caso bajo estudio, es forzoso para esta juzgadora analizar los registros de Comercios de la actora que corren insertos en el expediente y especialmente las aludidas cláusulas estatutarias.
Ahora bien, se aprecia de la revisión exhaustiva de los Registros de Comercios pertenecientes a la actora que rielan a los autos, específicamente el inscrito ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo en fecha 15 de noviembre de 2006 Bajo el No. 14, Tomo 105-A, correspondiente a la asamblea celebrada el 25 de octubre de 2006 donde se trataron como puntos del día la aprobación o modificación de los balances de los años 2003 al 2005, así como la reforma total del Acta Constitutiva-Estatutos, se evidencia claramente que como lo adujo la parte demandada en la cláusula Décima Primera la Junta Directiva compuesta por tres (3) miembros principales -Presidente y dos (2) Directores-, es la encargada de la administración y dirección de la compañía, y en efecto en la cláusula Décima Segunda esta referida a las facultades y atribuciones de la misma; observa esta Juzgadora que en el numeral "14" de las atribuciones se lee textualmente lo siguiente: "Resolver el otorgamiento de poderes para Asuntos Judiciales y Extrajudiciales, constituyendo factores mercantiles con las facultades y remuneraciones que consideren adecuadas". De lo anterior se desprende claramente, que si bien es cierto la Junta Directiva debe resolver (decidir) sobre el otorgamiento de poderes sean para asuntos judiciales o extrajudiciales, para el otorgamiento del respectivo poder deberá hacerse tal como lo decida la Junta Directiva, es decir, con la comparecencia de todos los miembros o con la autorización a uno (1), a dos (2) de los miembros o con la exigencia que sean dos (2) o como bien lo deseen y decidan.
En tal sentido, en el poder que acompaña la actora que riela al folio ocho (8) anverso, el ciudadano JOSE MANUEL VARGAS OCHOA, antes identificado, enuncia que actúa con el carácter de Presidente de la Junta Directiva y que esta facultado para el acto según consta en copia certificada de Acta de Junta Directiva celebrada el 03 de Junio de 2011 por la empresa demandante, por una parte, por otra parte, en el auto de fecha 15 de junio del respectivo poder inserto al folio nueve (9), y de manera especifica en las notas de autenticación, el Notario Primero dejó constancia que tuvo a su vista Acta de Junta Directiva celebrada el 03/06/2011 debidamente firmada por el ciudadano JOSÉ VARGAS, es decir, la decisión de la Junta Directiva sobre el otorgamiento del instrumento poder en la persona del citado ciudadano.
En cuanto a la presentación de los documentos auténticos para vista del funcionario, es menester destacar que en la practica, los usuarios de los servicios de Notarias del país acompañan junto al documento a autenticar en caso de personas jurídicas involucradas, copia simple de los registros de comercios y presentan para vista y devolución del funcionario revisor, la copia certificada de los mismos, a fin de acreditar el contenido de aquellos, de lo contrario, el "funcionario revisor" no puede darle el "visto bueno" al documento y el interesado no puede continuar con el tramite, Sin embargo consta en la nota de autenticación del referido auto que emitió la notaria que el notario tuvo a su vista como punto 1) Acta constitutiva, y ultima reforma de estatutos y 2) Acta de Junta Directiva, documentos suficientes para el otorgamiento legal del instrumento poder. Así se declara.
Por consiguiente, esta juzgadora declara que no era necesaria la comparecencia de todos los miembros de la Junta Directiva para otorgar el instrumento poder, porque así lo resolvió la Junta Directiva, por lo cual el poder se otorgó en forma legal y así se declara. En virtud de lo antes expuesto, es por lo que este Tribunal declara SIN LUGAR la cuestión previa opuesta y así se decide.-

TERCERO:
Resuelto el punto anterior, pasa este tribunal a pronunciarse sobre el fondo del asunto controvertido y observa, que los mismos se circunscriben en el cumplimiento del contrato de Arrendamiento por vencimiento del término, y converge para el demandado que el contrato es a tiempo indeterminado.-
Ahora bien, tenemos que la celebración de un contrato de arrendamiento entre las partes suscrito por ante Notaria Publica Segunda de Valencia el 03 de julio de 2006 Bajo el No. 59 Tomo 119 sobre el inmueble identificado en autos no constituye punto controvertido, pero sí, el tipo de contrato que une a las partes, y el supuesto incumplimiento de obligaciones por LA ARRENDATARIA como su insolvencia en el canon de arrendamiento, el traspaso del contrato sea por subarrendamiento o cesión y la no suscripción de póliza de seguro contra incendios.
En este orden de ideas y a los fines de determinar cual era la acción idónea para interponer la presente demanda; quien aquí decide, considera que es ineludible estudiar la naturaleza del contrato que nos ocupa, en virtud de que allí, se sustenta el derecho alegado, el cual, es el Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento. En este sentido, el primer elemento a ser considerado, debe necesariamente ser la propia ley, es así como en el Código Civil, en su artículo 1. 159 establece; “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.” Asimismo el articulo 1.160 del mismo código, establece: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencia que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
Ante la disparidad sobre el tipo de contrato de arrendamiento que aducen las partes, debe esta Juzgadora determinar si estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado o por el contrario, uno sin determinación de tiempo, para ello es imperioso analizar la naturaleza jurídica del contrato, según lo pactado entre las partes contratantes de acuerdo a la CLÁUSULA SEGUNDA relativa al lapso de duración establece.-
CLÁUSULA SEGUNDA "El plazo de duración del presente contrato será de cinco (5) años fijos, a partir del primero (01) de junio de 2006, el mismo vence el treinta y uno (31) de Mayo de 2010; a cuyo vencimiento se considerará terminado el contrato, sin necesidad de notificación alguna. Si al vencimiento del término establecido LA ARRENDATARIA, continuare ocupando el inmueble arrendado, se entenderá que se ha acogido al derecho que le otorga el artículo 38, literal b), de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, o sea, la prorroga legal, siempre y cuando haya cumplido con todo y cada una de las condiciones aquí establecidas”.

Ahora bien en el escrito de contestación, en el particular "Primero" del capitulo denominado "PUNTO PRIMERO CONTESTACION Y RECONVENCION" aduce el abogado que asume la representación sin poder de la empresa demandada, que el periodo que comprendía el contrato era desde el 01 de junio de 2006 al 31 de mayo de 2010 que una vez transcurrido ese tiempo no se suscribió nuevo contrato y se continuo la relación arrendaticia y por darse la tacita reconduccion, el contrato paso a tiempo indeterminado, ya que no le fue notificada a la demandada la entrega del inmueble ni de la prorroga legal.
Por su parte, en el libelo la actora aduce que la relación de arrendamiento era de cinco (5) años fijos inició el 01 de junio de 2006 y su finalización era el 31 de mayo de 2011 y como erradamente se indico en el instrumento de arrendamiento que el vencimiento era el 31 de mayo de 2010.

Al respecto, esta juzgadora luego de analizadas cada uno de los alegatos de las partes y revisado el instrumento arrendaticio y el contenido de la transcrita cláusula segunda, decide que el contrato de arrendamiento que une a las partes es a tiempo determinado, ya que partiendo del hecho que la accionada manifiesta que la duración del contrato era del 01 de junio de 2006 al 31 de mayo de 2010 y así consta se estableció en el citado documento de arrendamiento; sin embargo, para el caso, como lo indicó la actora, existe un error en la fecha de la finalización del contrato, ello no obsta para establecer la determinación del contrato, es decir, en uno u otro caso, el resultado es el mismo, la existencia de un contrato a tiempo determinado, concluyendo quien decide, que hasta el momento tenemos que las partes estaban vinculadas por un contrato de arrendamiento a tiempo determinado.-
Aun mas, es menester recalcar que la prorroga legal opera de pleno derecho como el mismo artículo 39 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios establece, así pues, si la relación contractualmente finalizaba el 31 de mayo de 2010 y a partir del día siguiente la arrendataria empezó a disfrutar del beneficio de la prorroga legal de un año por tratarse de una relación que no excedió los cinco (5) años, y para ello, no es necesario notificación alguna por tratarse de un beneficio legal que opera de pleno derecho para la arrendataria, y si consideramos el argumento de la actora, que la duración fue de cinco (5) años, tenemos que el contrato venció el 31 de mayo de 2011 pero en vista de los incumplimientos comprobados a lo largo de la litis de la arrendataria en sus obligaciones contractuales y legales, no tendría derecho a la prorroga legal como lo contempla el articulo, 40 ejusdem, por tanto en ambos casos la consecuencia es exactamente la misma la entrega del inmueble, y así se establece.
Ahora bien, con respecto a la tacita reconduccion, existen dos requisitos para su procedencia, el primero de ellos, es que el arrendatario haya hecho uso del beneficio de prorroga legal y la otra, es que una vez, gozada completamente la prorroga legal, continuare ocupando el inmueble con la anuencia del arrendador, y en el caso de marras si la relación finalizo el 31 de mayo de 2010 la prorroga legal venció el 31 de mayo de 2011, por lo cual, mal puede existir tacita reconduccion porque primero debe gozarse de la prorroga legal, y después de vencida esta prorroga legal si el inquilino queda y el arrendador lo deja recibiendo el canon, operaria la denominada tacita reconduccion, nunca al terminar el termino contractual, razones suficientes para desestimar el alegato de la demandada.
En cuanto al alegato de parte accionada relativo a negar la insolvencia de los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2011, en consecuencia, tal como dispone el articulo 506 del Código de Procedimiento Civil tenia que probar su respectiva afirmación de hecho, es decir, probar que pagó, cuestión que no hizo en la oportunidad probatoria correspondiente, aun cuando, alegó que probaría en tiempo oportuno el pago de estos cánones mensuales; a su vez, otra causal invocada por la arrendadora para la demanda, es el hecho que la demandada, no suscribió la póliza de seguro a que se obligo en el contrato, cuestión que tampoco fue probada por la parte demandada, aun cuando alego que probaria en su oportunidad el cumplimiento de esta obligación.
Quedo demostrado a su vez, que el inmueble es ocupado por tercera persona como lo es la compañía RED VITAL, C.A., ello mediante la inspección judicial evacuada por este mismo tribunal y valorada anteriormente; en consecuencia, es evidente que existe una cesión del arrendamiento y es reconocido por la misma tercera persona jurídica y constatado claramente por el tribunal, razones suficientes para la procedencia de esta demanda. Por cuanto esta prueba fue objeto de control por las partes, le confiere valor probatorio de conformidad a lo establecido en los artículos 472 y 474 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 507 eiusdem. Así se establece.-